#BolaDeCristal – Consumidor pode se preparar para voltar às compras de imóveis – Blog do Gesner Oliveira

Para refletirmos sobre como a situação está evoluindo sem que ninguém na imprensa dê o alerta (como sempre). Daqui a pouco o óbvio acontecerá e todos farão cara de surpresos, inventando algum novo bode expiatório para colocar a culpa…

A bolha imobiliária teve desde o início, da parte do crédito imobiliário, os fundings da poupança e do FGTS para estimular de forma SUBSIDIADA, em conjunto com um prazo de pagamento super dilatado (até 35 anos) e uma série de “facilidades” para adquirir o crédito (depósito como comprovante de renda, pessoa adicional na comprovação de renda que não ajuda a pagar, etc) um crescimento anormal desta modalidade de financiamento e dos preços dos imóveis.

Com o passar do tempo os preços dos imóveis crescerem de forma completamente descolada dos fundamentos (cresceram o triplo do que a renda cresceu em 10 anos), graças ao que consta acima, mais os desembolsos do Tesouro para SUBSIDIAR parte do MCMV (grande parte coberto pelo próprio FGTS, mas Tesouro também participa), com forte colaboração do esquema de vendas FALSAS na planta pelas construtoras e uma MEGA especulação em torno do pré-sal, copa do Mundo, Olimpíadas, crescimento de preços de commodities e petróleo, etc.

Quais as consequências naturais do que consta acima?

Em primeiro lugar, causa uma grande destruição na economia, pelos mecanismos explicados detalhadamente em comentários anteriores,
que resumo aqui (abaixo algumas amostras, destrói a economia de várias outras formas, algumas ainda incipientes como a inadimplência versus risco sistêmico):

Preços proibitivos de aluguéis comerciais inviabilizando muitos negócios;

Peso muito elevado de aluguel ou financiamento na renda das pessoas reduzindo seu consumo;

Euforia da geração de empregos da construção civil seguida de depressão em virtude do despencar de lançamentos via super-estoques puxando desemprego elevado;

Construtoras quebrando em função das consequências das vendas FALSAS na planta;

Perda de liquidez de forma relevante, com 1/3 de imóveis comerciais NEM-NEM, nem vende nem aluga, fazendo com que muito dinheiro deixe de circular na economia (análogo para imóveis residenciais);

Em 2012, com os resultados catastróficos do segmento imobiliário, como a bolha tinha deixado de inflar ARTIFICIALMENTE a economia, para compensar e MASCARAR estes efeitos, o governo decidiu aumentar e MUITO suas pedaladas heterodoxas baseadas em expansão de gastos, maquiagem de números, contenção de reajustes de combustível, redução de preços de energia elétrica, redução na canetada da SELIC para o menor patamar histórico, etc, ações estas que aceleraram o desajuste fiscal de forma relevante, ao mesmo tempo que impulsionaram o crescimento de inflação, juros, recessão e desemprego.

Como CONSEQUÊNCIA do que consta acima, a economia “retribui” toda a destruição causada pela bolha imobiliária:

A verba da POUPANÇA foi SUGADA por mais de uma década para o crédito imobiliário. Em 2005 o crédito imobiliário era de R$ 2 bilhões por ano, passou para mais de R$ 80 bilhões em 2014, um crescimento exponencial (cresceu 40 VEZES em menos de 10 anos!). Ocorre que com a crise, a poupança vem tendo uma SANGRIA de recursos nos últimos anos. Pior: mesmo com a verba que resta, em muitos casos as poucas pessoas que ainda se aventuram a financiar imóvel com verba da poupança não conseguem o financiamento pois mesmo com mais de 30 anos para pagar e juros subsidiados, ainda assim os preços cresceram de forma tão distanciada da realidade da renda que o financiamento se tornou inviável.

Vieram com uma nova situação mirabolante: o FGTS cobriria a poupança (mais crédito imobiliário com FGTS do que com verba da poupança em 2016). Daí entra novamente uma consequência da crise que foi impulsionada pela bolha imobiliária: aumentam muito os saques do FGTS por pessoas que estão ficando desempregadas, com isto em 2016 tivemos um dos menores crescimentos nos saldos do FGTS da última década, ao mesmo tempo que governo, com a finalidade de estimular a economia, decide repassar 50% do rendimento do FGTS para os trabalhadores, permite saques de R$ 43 bilhões de contas inativas e o próprio FGTS perde muito no seu rendimento porque 50% do que aplica depende da SELIC que está em queda. Correndo por fora, a CEF faz investimentos mirabolantes gerando prejuízos BILIONÁRIOS para o FGTS, como o dinheiro do FI FGTS “doado” à Sete Brasil e que nunca retornará porque ela está quebrada, o dinheiro do FGTS usado em um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) no RJ ligado às Olimpíadas e que também naufragou, causando grandes prejuízos, além é claro da inadimplência do MCMV que é muito acima da média graças ao crédito podre concedido explicado mais acima. Todos estes ROMBOS bilionários e mais dezenas de bilhões de Reais em rombos financeiros da CEF relacionados a assuntos em investigação na Lava Jato e em outros processos criminais, fora os que ainda não apareceram, representam um enorme risco de calote da CEF para o FGTS. Graças a este cenário, recentemente já vemos notícias dando conta que o FGTS não teria mais o mesmo fôlego para continuar subsidiando o crédito imobiliário nos níveis necessários para cobrir a falta de verba da poupança combinada com a falta de dinheiro dos “potenciais” compradores que precisam de um financiamento ainda mais barato que a poupança para TENTAREM viabilizar negócios (ver noticia que coloquei logo acima). Qual a nova solução mirabolante? Já começam a especular sobre o Tesouro complementar a verba do FGTS nos subsídios ao crédito imobiliário.

E o Tesouro, pode resolver as consequências das sangrias de verbas de poupança mais FGTS e ainda, estimular a economia e a capacidade de aquisição de imóveis por parte dos compradores? O déficit fiscal está exigindo reduções MUITO relevantes nos gastos discricionários do governo. O que são os gastos discricionários? São aqueles que PODEM ser reduzidos, porque eles não são vinculados a um percentual mínimo do PIB a ser gasto, não envolvem eliminação de cargos estáveis (salvo exceções na legislação que permitem estas ações), etc. O que sobra como gastos discricionários? Em torno de 15% de todos os gastos do governo. Isto significa que reduções relevantes tem que ser realizadas sobre um percentual muito baixo dos gastos totais, ou seja, estes gastos discricionários tem que ser praticamente “zerados” em alguns casos, para viabilizar o ajuste fiscal. Um dos principais gastos discricionários são os “investimentos” do PAC e dentre eles o programa Minha Casa Minha Vida. Consequência prática? No primeiro trimestre de 2017, o desembolso do governo para o MCMV foi 85% inferior ao que havia sido no primeiro trimestre de 2016. Pior: esta redução radical no repasse do Tesouro para o MCMV ocorreu ANTES ainda do governo decidir reduzir em R$ 42 BILHÕES os seus gastos para 2017, ou seja, a verba do Tesouro para o MCMV será ainda mais estrangulada. Previsões de déficit fiscal para próximos anos também estão piorando e a expectativa mais otimista e ufanista do governo é de que voltaremos a ter superávit fiscal a partir de 2020. A tradução do que consta aqui, é que o Tesouro não é a solução mirabolante para o problema, ao contrário, ele é parte do problema e tem precisado de socorros das outras fontes mirabolantes de solução (exemplo: os R$ 42 bilhões de saque de contas inativas do FGTS é a forma que encontraram para cobrir os efeitos recessivos dos R$ 42 bilhões de reduções em despesas do governo).

É possível ainda que INVENTEM outras soluções mirabolantes, mas neste caso, só no DISCURSO, como por exemplo as teorias SIMPLISTAS relacionadas a “imprimir dinheiro para resolver o problema”, o que é inviável em função da situação fiscal e dos impactos destrutivos e imediatos para a economia, ou alguma outra ideia que de forma “milagrosa” resolveria todos os problemas “da noite para o dia”, mas que nunca seria aplicada por ser totalmente inviável.

Quais as consequências do que consta acima? o castelo de cartas criado pelo bolha imobiliária tende a cair de forma mais estrondosa. Infelizmente as pessoas não conseguem entender o ÓBVIO que consta acima: em meio a uma bolha imobiliária, quanto mais inventam para maquiar o problema ou adiar suas consequências, pior a situação fica. Vamos ver até quando vão continuar tentando adiar o inevitável e com isto, prejudicando cada vez mais a situação (apagar incêndio com gasolina)…