Preço de imóveis cai pelo 4º mês seguido, aponta FipeZap – G1

Tenho notado que as pessoas desse blog têm tido um comportamento um pouco bipolar nos últimos tempos. Quando participo de forma assídua me convidam a sair. Se decido me manter afastado para que vocês possam reanimar a ideia da bolha e fechar o círculo, vocês não param de me invocar. No fundo fica claro que vocês me adoram e sentem minha falta, já que eleger um inimigo é sempre bom para manter o foco e a disposição para um debate que já morreu fora do blog.

Sobre a questão da CEF já cansei de dizer que apesar de ser funcionário não defendo a atuação da empresa e que nunca concordei com a política de crédito da instituição na última década. Aliás sempre ressalto que a mudança de patamar do crédito imobiliário em volume, custo e acessibilidade foi o vetor principal da valorização dos imóveis no país, o que particularmente fez com que minhas opções se tornassem mais difíceis e restritas no que se refere à imóveis. Além disso seria muita inocência ou ignorância da minha parte acreditar que nunca houve ou não existe ainda coisas erradas na instituição, tendo este banco sido um dos braços econômicos principais dos últimos governos, atravessando gestões marcadas por “pedaladas” e ações corruptas. Então é óbvio que não ponho minha mão no fogo pela CEF, da mesma forma que não colocaria por nenhuma empresa ou órgão público com de administração estatal direta ou indireta. A prova de que não é conversa fiada é que devo estar entre a minúscula fatia de 5% dos empregados da CEF que nunca aderiu à Funcef, apesar do inegável apelo financeiro da contrapartida, visto que sempre desconfiei do que aconteceria.

O que tenho dito e o que precisa ser entendido por aqui é que a Caixa apenas se moldou (ou foi moldada) para aplicar uma política macroeconômica e social que partiu de cima para baixo e que é fruto de um modelo que vigorou no país nos últimos quinze anos em quase todos os segmentos da economia e não somente o de construção. Ao ser levada ao limite, esse modelo econômico superendividou o Estado brasileiro e aprofundou a recessão, tornando muito mais complicado o ajuste fiscal que se mostra cada vez mais necessário ao país.

Muitos dos que acham impossível ou improvável que não haja rombos ocultos na CEF parecem ignorar o caráter 100% público da empresa, o que remeteria o suposto prejuízo ao Tesouro e consequentemente a toda sociedade de forma direta ou indireta. Se acham que já pagaram um preço alto pelo subida vertiginosa dos preços dos imóveis no Brasil, sinto informá-los que se houver de fato os tais rombos na CEF mascarando a suposta bolha, todos nós pagaremos de novo por isso, o que amenizaria os efeitos diretos ao seto imobiliário.

Já que vocês tem voltado a citar o Sachsida, perguntem pra ele sobre o que aconteceu com os bancos públicos na virada dos anos 2000 e sobre a situação dos contratos habitacionais naquela época ou tentem relembrar a opinião dada por ele no Hangout por aqui sobre o que provavelmente aconteceria numa hipótese de calote massivo dos financiamentos na Caixa.

Eu entendo a empolgação de alguns sobre a tal delação do César DF, que traz sim uma questão até certo ponto pertinente, mas que ao meu ver se perde no “big picture” da coisa. Em primeiro lugar esse movimento de readequação da nota de crédito não é exclusividade da CEF, ainda que ela possa ter praticado em maior volume e tem mais a ver com a busca dos bancos por uma maior flexibilização das provisões para devedores do que por uma maquiagem explícita. Nesse caso vale lembrar que já postaram que tais classificações podem ser feitas pela própria instituição financeira, seguindo alguns critérios do BC.

Para quem se esqueceu e acha que a tal movimento pode ser a ponte para o tão aguardado Subprime 2, devo ressaltar que o mesmo não se habilita nem a pinguela, já que num processo de estouro de uma bolha imobiliária o sistema de crédito é fragilizado pelo “crédito podre” (baixíssima qualidade) dentro da carteira e não somente pelo volume em si, mas também pela secundarização e entrelaçamento dos créditos no mercado financeiro, situação que não se verifica no mercado de crédito habitacional como um todo, nem mesmo na CEF, por mais que alguns forçadamente busquem evidências disso.

Na ânsia de demonstrar que houve uma readequação grande e repentina do rating A para AA na carteira imobiliária da CEF em 2014, parecem ter ignorado que a imensa maioria desses créditos de 2013 para cá permanece sendo senão de altíssima qualidade, ao menos de muito boa qualidade, o que afasta também sobre esse aspecto a hipótese de calote massivo e iminente dos financiamentos.

A verdade é que se há riscos embutidos na carteira de crédito da CEF, eles estão hoje mais atrelados a carteira comercial PF/PJ, cuja inadimplência média é quase o triplo da habitacional, sendo que esta última ainda conta com garantia da alienação fiduciária. A lógica nesse caso é simples: Se um cliente está enforcado e atrasa as parcelas do financiamento e do Construcard, qual deles vocês acham que ele quita primeiro? Ah.. mas as renegociações…o FGTS… Sim..são regras desse jogo, previstas em contrato para favorecer quem compra financiado. Fazer o quê?

Já adianto desde já que vou cumprir o que disse e não vou entrar mais na pilha de vocês sobre essas e outras questões adjacentes, pois minha opinião é bastante clara sobre esse assunto. Para quem quiser mais informações sobre a carteira da CEF e a evolução da inadimplência imobiliária pode voltar a consultar os dois trabalhos que postei, ou continuar desfrutando dessa tal “delação”, como se mudasse algo na prática. De qualquer forma, para não passar em branco contribuo com a notícia do Valor Econômico de 2014, que demonstra que a prática não é exclusividade da CEF:

BANCOS MELHORAM NOTAS DE CLIENTES E LIBERAM PROVISÕES

Uma transformação importante ocorreu na carteira de crédito dos principais bancos brasileiros nos últimos trimestres, livrando-os da obrigação de constituir R$ 4,18 bilhões em provisões para inadimplência, conforme estimativa feita pelo Valor.

Se até março do ano passado 27% dos empréstimos concedidos por Banco do Brasil, Itaú e Caixa Econômica Federal eram classificados como AA, a melhor nota de crédito, com risco zero de perda, ao fim de junho esse índice saltou para 51%. Isso significa que da carteira de R$ 1,62 trilhão desses três bancos, R$ 826 bilhões não devem gerar nenhum prejuízo.

O Bradesco também fez reclassificações que lhe pouparam provisões, mas nas notas intermediárias da escala de rating prevista na resolução 2.682 do Banco Central. O Santander não revisou as notas.

As mudanças começaram no segundo trimestre de 2013, mesmo período em que o grupo de Eike Batista foi à lona e exigiu que os dois bancos privados constituíssem provisões adicionais nas carteiras de grandes empresas.

O Itaú informou sobre a mudança no material apresentado aos investidores na época e o efeito positivo foi estimado em R$ 150 milhões na ocasião. O argumento do banco foi o de que as garantias das operações foram checadas e verificou-se que elas superavam o saldo devedor dos empréstimos. Ou seja, mesmo que houvesse inadimplência, o banco não perderia.

No segundo trimestre deste ano, o Itaú aplicou o mesmo critério na carteira de crédito internacional para grandes empresas, e houve ganho de R$ 80 milhões. Entre março do ano passado e junho deste ano, a carteira AA do Itaú saltou de 36% para 51% do total.

Também no segundo trimestre de 2013, o Bradesco fez mudança nas classificações, que lhe liberou provisões – em valor não revelado – com redução dos empréstimos classificados com C e AA, e aumento das carteiras A e B.

Três meses depois, o BB fez ajuste por motivo semelhante ao do Itaú, com sua carteira com risco zero tendo subido de 33% para 54% do total entre junho e setembro do ano passado (agora está em 56%). Na época, o banco informou aos investidores que o efeito positivo antes de impostos foi de R$ 695 milhões.

Agora neste ano, foi a vez de a Caixa revisar a carteira. Os empréstimos AA subiram de 11% do total em dezembro para 28% em março e deram novo salto para 34% em junho.

As regras do BC exigem que os bancos façam provisões para inadimplência a partir da combinação entre percepção de risco do cliente e o número de dias de atraso das operações. A escala começa em AA, com provisão zero, e vai até H, quando 100% do valor do empréstimo deve ser reservado.

Quando as operações estão vencidas, o banco não tem como melhorar a nota. Mas dentro da carteira considerada de boa qualidade, que é aquela que fica entre os ratings AA e C, os bancos têm liberdade para melhorar ou reduzir o rating do empréstimo. E é aí que ocorre a reclassificação.

O Valor fez uma simulação para estimar o impacto total das mudanças. Se as carteiras de crédito dos quatro bancos tivessem hoje a mesma distribuição de risco de março do ano passado, antes do início das reclassificações, a provisão mínima requerida para as operações classificadas de AA a C seria de R$ 14,06 bilhões. Na prática, a soma das provisões requeridas para essas carteiras está hoje em R$ 9,87 bilhões, resultando na diferença de R$ 4,18 bilhões.

O maior efeito positivo teria sido para a Caixa, com R$ 1,85 bilhão a menos de provisão requerida, sendo seguida pelo BB, com R$ 1,39 bilhão, Itaú, com R$ 614 milhões, e Bradesco, com R$ 319 milhões.

O impacto é maior nos bancos públicos porque eles migraram mais operações das carteiras B e C, que exigem reserva de 1% e 3%, respectivamente, enquanto o Itaú reduziu essencialmente empréstimos que já tinham nota A, que exige apenas 0,5% de provisão.

Mas cabe lembrar que os bancos podem voluntariamente constituir provisões excedentes às exigidas pelo BC. Assim, em vez de haver apenas os R$ 9,87 bilhões para cobrir as perdas, a provisão existente hoje para a carteira boa dos quatro bancos é de R$ 12,43 bilhões.

Nos dois bancos privados, a reserva excedente alocada para as carteiras de AA a C mais do que compensa o ganho com as reclassificações. No BB, o impacto líquido teria sido uma liberação de R$ 992 milhões em provisões, conforme o exercício. Na Caixa, que não tem reserva excedente, o benefício seria integral, de R$ 1,85 bilhão.

Os valores calculados são maiores do que os divulgados pelos bancos originalmente porque novos empréstimos foram gerados desde as reclassificações, já conforme o novo perfil de risco. O exercício também ignora a melhora no perfil da carteira, que ocorreu, mas não explica toda a mudança.

Fonte: Valor Econômico

http://www2.valor.com.br/financas/3660254/bancos-melhoram-notas-de-clientes-e-liberam-provisoes

Mais um forte abraço do seu amigo Nefasto!