Guia de compra de imóvel sem corretor

Guia feito pela leitora RosinhA de como efetuar a compra de um imóvel sem a intermediação de um corretor.

Como efetuar uma compra de imóvel sem intermediação do corretor:

Devido ao aquecimento do mercado imobiliário dos últimos anos, percebemos que a figura do corretor de imóveis ou consultor imobiliário ( adjetivo muito usado hoje  ), tem ficado em evidência quando o assunto é compra ou venda de imóveis.

A alegação principal desses profissionais é que servem como elo de ligação, ou como gostam de dizer a “ponte” entre proprietário e comprador.  Mas como o mercado explodiu de forma não planejada e de maneira explosiva, foi necessário a formação e contratação de profissionais que muitas vezes não possuíam experiência alguma, formados  apenas muita vezes com um simples teste de alternativas. Por esse motivo muitos profissionais de outros ramos, iludidos com ganhos atrativos, rápidos e muitas vezes fáceis,  devido as condições desse novo mercado, entraram de cabeça no negócio, esquecendo qual seria a principal atividade que deveria ser exercida por esse tipo de profissional. Rapidamente se tornaram vendedores de um produto que parecia comum, e que poderia se comprar sem planejamento ou pesquisa antecipada, pois os lucros e expectativas futuras só demonstravam crescimento infinito e escassez de oportunidades, levando a muito especuladores a entrarem e incharem o mercado os ajudando.

Vendendo de forma desordenada e sem conhecimento técnico do que ofereciam, começaram aparecer os primeiros problemas, como incapacidade de pagamento quando a pessoa recebia as chaves, problemas relacionados a financiamentos bancários, omissões de informações importantes do imóvel e na sua documentação, informações desencontradas e muitas vezes desmentidas até pelo próprio colega de profissão entre outros inúmeros fatores. Problemas esses que deveriam ser de suas responsabilidades e que estão inseridos no código de ética fornecido pelo próprio conselho de classe da categoria.

Com a queda do “consumo” dos imóveis no final de 2011, começo de 2012, começaram a tentar uma mudança de estratégia, tentando fisgar aqueles peixes menores que haviam desprezado em um passado tão próximo, pois muitas vezes nem atendiam a pessoa interessada, menosprezando e dizendo que com os valores que possuía não teria condições nenhuma, nem ao menos poder sonhar em comprar um imóvel. Mas o dia de amanhã veio rápido e aquelas agendas desgastadas com contatos e telefones às vezes anotados apenas por educação, passam a ser necessidade de suas sobrevivências.

Como quem comprou no impulso e muita vezes na pressão e se encontra hoje comprometido com grandes prestações às vezes de até 35 anos, e investidores atolados com suas magníficas aplicações encalhadas, sobraram aqueles que perceberam que o mercado não era um mar de flores como muitos corretores haviam prometido, tiveram a virtude da racionalidade e paciência, estão agora de camarote esperando a equalização e assentamento desse mercado. Para esses tentando ajudar passo aqui algumas informações de como intermediar um negócio sem um corretor de imóveis.

A primeira lição que não podemos esquecer,  é que não podemos entrar em contato de nenhuma forma com imobiliárias e corretores, pois um simples e-mail, confirmações de ligações em contas telefônicas, cartões de visita entre outros poderão ser considerados elo de ligação entre você e o profissional.

Casas:

 Primeiro veja se o local que está à venda é de seu gosto, se os vizinhos são agradáveis, se o bairro oferece aquilo que você necessita, após essa pesquisa que não deve ser apenas de forma superficial, comece a pesquisar primeiro com vizinhos do imóvel tentando saber informações importantes como nome do proprietário, qual a necessidade ou intenção da venda e se possível os valores.

Quando esse contato é feito através de vizinhos, chega a hora de conversar com o proprietário, recomendo procurar um telefone de contato para uma primeira conversa, usando se possível o nome e dados conseguidos através de sua primeira pesquisa, podendo até passar que a fonte foi o vizinho X, assim o proprietário não é pego de surpresa, e por questões que todos sabemos de segurança nos dias de hoje envolvidas.

Nessa conversa não iluda o vendedor, diga que passou por seu imóvel, que estava com placa de venda, é um local que lhe interessa, e que gostaria de saber o valor pedido, e o que o imóvel oferece,  se o valor for muito acima do esperado , não faça uma proposta inferior, deixe seu telefone com ele e diga que suas possibilidades no momento não estão condizentes, mas que o imóvel interessa e que se ele resolver melhorar o valor que te ligue de volta. Quando há interesse de valor, diga que quer conhecer o imóvel in loco, deixe seu telefone de contato, seus dados até pessoais com endereço para passar confiança, e peça que quando ele tenha uma hora que lhe convenha que ligue para agendar a visita.

Apartamentos:

A figura muda bastante, pois há uma barreira física e humana até chegar ao vendedor, portanto o contanto tem que ser de maneira direta, tocando interfone e tentando obter informações do porteiro ou síndico, os procedimentos para contato com vendedor  são os mesmos acima. A não ser que consiga obter informações sem os empregados do local.

Não ofereça gratificação a porteiros e síndicos, pois muitas vezes as imobiliárias e corretores também as oferecem, portanto eles podem levar como um leilão.

 Dicas:

– Roupas e acessórios são muito bem vindos, boas roupas, óculos de sol, e outros acessórios passam a sensação de uma pessoa sucedida, ajudando bastante em qualquer primeiro contato.

– Carro, mesma intenção da roupa, tem que estar limpo para mostrar organização, não precisa ser novo, estacione na frente, passe para o outro lado da rua, parecendo que está realmente interessado em ver detalhes de formas diferentes do imóvel, ajuda bastante e nunca passa despercebido.

– Palavras não conversem de forma debochada, piadas e formas de linguagem coloquial podem interferir, pois cada pessoa tem um jeito diferente de pensar, seja neutro, mas não carrancudo, preste atenção no que a pessoa lhe diz, isso é de grande vantagem.

– Tempo, não se exceda no tempo, faça uma visita de preferência sozinho, para ter oportunidade de dizer que precisa levar outra pessoa  depois, conseguindo uma nova visita posteriormente. Prepare antecipadamente os itens que deve prestar as maiores atenções em cada ambiente, como armários de cozinha, rachaduras nas paredes, conservação da pintura, pois muitos proprietários ficam irritados com pessoas que ficam muito tempo em seu imóvel, podendo comprometer a venda. Depois da primeira visita, se realmente for de interesse, marque outra após ter combinado os valores, deixando abertas as últimas considerações.

– Organização, deixe sua carteira limpa, seus documentos e cartões de contatos separados, pois quando for deixar um cartão de contato muitos se perdem naqueles montes de papel, demonstrando falta de organização e isso é ruim, causa impressão de pessoa desorganizada.

– Crianças e idosos, passam um ar de união familiar e de responsabilidade,  ajudando bastante em primeiros contatos.

– Financiamento, deixe aprovado, tudo pronto para negociar, pois muitos não tem nem condições suficientes para efetuar a compra.

Depois deixe a conversa fluir, percebendo quais as intenções e até onde ele aceitaria a negociação, não tenha pressa, deixe sempre em aberto, e o principal: sempre deixe a proposta  aberta você, nunca deixe de responder ou pensar em proposta dada pelo vendedor, o tempo atua em favor de quem compra não de quem está vendendo.

Documentos necessários para compra de imóvel:

– Matrícula do imóvel, certidão atualizada débitos reais e certidão de inteiro teor fornecida pela prefeitura.

– Certidão negativa de débito IPTU, fornecida prefeitura, pelo número da matrícula.

– Negativa de débito com o condomínio, fornecido pelo condomínio ou administradora

– Certidões negativas do INSS e do ISS, receita federal

– IPTU com parcelas pagas, se possível todas do último proprietário

– Três últimas contas de luz, água e gás, se possuir mais sempre melhor

– Habite-se, muito importante se for novo pois estará paga a tarifa de construção, e se for mais antigo conferir a área construída com a área descrita no IPTU, senão em nova medida da prefeitura ficaria a cargo o pagamento da diferença pelo atual proprietário. (SEMPRE CONFRONTAR A METRAGEM DA PLANTA COM A DO IPTU).

Documentos do Vendedor Pessoa Física

– RG original e cópia

– CPF original e cópia

– Certidões negativas de Cartórios de Protesto local

– Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família

– Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais

– Certidão Negativa da Justiça Federal, dívidas e outros problemas

– Certidão negativa da Justiça do Trabalho, muitas pessoas não tiram essa, mas se uma empregada doméstica diarista mesmo sem vínculo entrar na justiça, poderá complicar a venda do imóvel.

– Comprovante atualizado do estado civil

Documentos do Vendedor Pessoa Jurídica:

– CNPJ

– Certidões negativas de Cartórios de Protesto

– Certidão Negativa de Ações Cíveis e Família

– Certidão Negativa de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais

– Certidão negativa da Justiça Federal

– Certidão negativa de débitos – INSS

– Contrato social e última alteração

– Certidão de Quitação de Tributos Contribuições Federais (Internet)

– Certidão negativa de Falência e Concordata – Certidão negativa da Justiça do Trabalho

Primeiramente faça um contrato de compra e venda entre as partes, com todos os dados do imóvel, o que vai ficar, qual a situação de por exemplo: um motor do portão, vidros de janelas etc. Forma de pagamento e datas expressas com multas por atrasos ou desistência de ambas as partes.
Essa parte é a única se não tiver experiência peça ajuda de um advogado especializado ou de uma pessoa que saiba sobre o tema.

Todos esses documentos acima podem ser fornecidos pelo cartório de registro de imóveis de sua cidade, basta levar os documentos necessários acima com o número da matricula e local em que foi registrado, pois tem cidades com mais de 1 cartório e pode ser feito pela localização.

Importante também é que as certidões e documentos são ônus do vendedor, não pague para tirar certidões que não são suas, o interesse de mostrar que tudo está correto é do vendedor.

Se possuir alguma restrição, saia fora do negócio, pois tem milhares de ofertas de imóveis, se a opção tem que ser essa mesmo, procure ajuda de um advogado, lembrando que em caso de herança, as partilhas costumam demorar dependendo do número de pessoas, quantidade de atrasos na entrega e nos documentos fornecidos. Isso se alguém não possuir nenhuma restrição de qualquer ordem.

Confira as divisas na prefeitura, com o número da matrícula pode se obter a quadra do bairro, sabendo quem são seus vizinhos e quais as metragens, isso também estará registrado na escritura, também é bom confrontar os dois.

Depois de tudo isso, vem o registro da escritura no cartório imobiliário, onde o valor é diferenciado em cidades, paga-se o ITBI, taxas de registro entre outros, o custo depende do valor da venda do registro do imóvel, por isso a negociação antecipada é muito importante para ambas as partes.

Meio complicado né? Não é não, procure conversar com o pessoal do cartório, eles deixarão bem claro quais os procedimentos, se seguidos todos corretamente não haverá a necessidade de intermediação do corretor, depois o que economizará em corretagem certamente pagará todos os custos de cartório e com documentos registrados e ainda sobrará alguma graninha

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