Em Manaus, mercado imobiliário registra alto volume de desistência na compra de imóveis – EmTempo

Sobre o tópico:

Muitas pessoas questionam: por que os vendedores de imóveis usados baixariam seus preços? Outros, ainda perguntam: por que as construtoras teriam que baixar seus preços? Estas mesmas pessoas normalmente dizem: “ACHO que o preço do imóvel vai ser consumido gradualmente pela inflação, porque os vendedores particulares e as construtoras não vão QUERER baixar os preços”.

Normalmente apresento PESQUISAS que DEMONSTRAM que as quedas de preços já estão ocorrendo em percentuais maiores do que no auge da explosão da bolha imobiliária americana, no entanto, vou focar desta vez nos MOTIVOS que levam pessoas e empresas a baixarem seus preços, motivos estes que tem total relação com NECESSIDADE.

Vejamos o seguinte trecho que consta no tópico:

“A assistente social e funcionária pública Cláudia Viera, 37, viu o sonho da casa própria se desfazer nos últimos anos e teve que seguir a vida no aluguel. Um dos motivos foi o desemprego do marido e a consequente perda do poder de compra da família, que se reduziu ao ponto de ter que escolher quais compromissos seguiria pagando, como o financiamento do carro, que para o casal naquele momento era a prioridade.”

Hoje no Brasil temos o recorde de endividamento e inadimplência das famílias. Isto foi gerado pela bolha de consumo e imobiliária, que também foi a causa raiz para queda relevante no emprego e na renda real das famílias. Vivendo neste contexto, as famílias são obrigadas a decidirem o que vão pagar e o que vão deixar de pagar e podem sim, muitas vezes, optar por deixar de pagar o imóvel, como consta no exemplo acima. Este é MAIS UM motivo para aumento relevante em distratos que leva à distorção entre oferta e procura ficar cada vez maior, forçando a diminuição dos preços, principalmente quando combinado com a NECESSIDADE de diversas construtoras de fazerem caixa A QUALQUER CUSTO para poderem pagar as dívidas delas.

Outro trecho:

“Entre outros motivos para a desistência da compra, também estão os atrasos nas entregas dos projetos.”

Se a compra do imóvel era um sonho, vai desistir dele só pelo atraso? Normalmente esta é só uma desculpa a mais para justificar o cancelamento e fazer com que o comprador consiga o máximo de restituição da entrada possível, pois consegue atribuir a culpa à construtora. Mesmo assumindo que a culpa seja do atraso, ele ocorreu porque a construtora, em virtude das vendas FALSAS na planta, ficou sem caixa, sem financiamento bancário suficiente e teve que atrasar a obra, o que foi uma NECESSIDADE para se manter solvente, só que ao mesmo tempo deu mais motivos para aumentar o tamanho da bola da neve que força a redução dos preços, o que é uma NECESSIDADE para gerar caixa para obras em andamento, para não atrasar e não alimentar devoluções de valores ainda menores. Só que ao reduzir o preço, mais pessoas desistem e a bola de neve cresce de qualquer jeito.

E as pessoas físicas, por que reduziriam os preços de vendas?

Vamos traçar alguns cenários, baseados em acompanhamentos de casos verídicos que testemunhei e mais alguns testemunhos na mídia:

Profissional de setor industrial trabalhou por mais de 20 anos neste segmento e foi dispensado em função da crise. Ele já tinha um imóvel há 12 anos, mas durante o período da bolha, comprou um segundo para “investir” e ganhar com este mercado que lhe prometia mundos e fundos de rentabilidade (preços cresceriam 30% ao ano). Ficou desempregado, com dificuldade enorme para se recolocar e virou corretor. Não vende nada, inclusive não consegue vender há anos o imóvel que comprou como “investimento” e para o qual está pagando as parcelinhas para o banco, não aluga quase nada para terceiros, mudou para o imóvel que ainda está pagando o financiamento e colocou o imóvel anterior para alugar, sendo mais um que está aumentando a super oferta de imóveis para alugar que já existia. Com a passagem dos meses, não está conseguindo alugar o imóvel, mesmo com redução no preço pedido, já não está conseguindo pagar as parcelas do imóvel mais caro e corre o risco de perdê-lo para o banco. Qual a “solução”? Vender o imóvel mais barato com grande “desconto”, para não perder o outro para o banco. O nome do que está por trás de tudo isto? NECESSIDADE.

Será que são poucos casos como o que consta acima? Considere: o percentual de vendas para investidores subiu de 10% até antes de 2008 para mais de 40% após isto e este aumento se deveu exatamente pela entrada do tipo de investidor amador que mencionei no parágrafo acima. O índice de desemprego subiu muito e continuou crescente, com a renda real em queda, inflação e juros altos, famílias super-endividadas com recorde de inadimplência, etc. A probabilidade é que tenhamos MUITOS casos como os que constam acima…

Outras pessoas tem ALGUNS imóveis que não estão mais conseguindo alugar, graças a MEGA oferta trazida por um contingente de investidores que compraram na planta, não conseguiram vender e colocaram seus imóveis para alugar, concorrendo com muitos que já faziam isto há vários anos e combinado com uma retração nos contratos líquidos de alugueis (novos menos cancelamentos) em função da crise na economia trazida pelas bolhas. Estas pessoas já não estão mais aguentando pagar IPTU, condomínio, etc., então o que estão fazendo? Dando grandes reduções de preços nas vendas dos imóveis para conseguirem pagar o restante de suas contas e assim não “decretarem falência”, principalmente porque muitos estão também super-endividados, inadimplentes, tiveram problema com desemprego ou queda na renda, etc.

Imagine ainda o caso daquelas famílias que adquiriram crédito imobiliário da CEF ou de outros bancos mediante FRAUDE, colocando na comprovação de renda pessoas que não ajudarão a pagar as parcelas do financiamento ou até mesmo comprovantes de transferência entre contas como “renda informal”. Comprometeram em alguns casos, até 60% da renda. Só que a renda caiu, a inflação subiu, não conseguem mais pagar pelo crédito imobiliário, o que vão fazer? Tentar vender o imóvel com grande redução de preço (de outra forma não conseguem vender) e se livrar desta dívida impagável, ou simplesmente deixar o imóvel ser tomado pelo banco se a revenda for inviável. Daí entra a necessidade do banco de se desfazer do imóvel em leilão com grande redução de preços em função da distorção entre oferta e procura cada vez maior. A CEF em si AINDA NÃO está fazendo isto em larga escala, mas está em situação de TERRA ARRASADA, precisaria de um aporte de R$ 40 bi de um governo SEM CAIXA e sofre com o triplo de inadimplência dos outros bancos para o crédito imobiliário, e agora? Ah, se o Tesouro simplesmente imprimir dinheiro, inflação e juros disparam, junto com a inadimplência da CEF, ou seja, não existe solução mirabolante, rápida e fácil para esta situação. A necessidade vai se impor e ela terá que fazer leilões, mesmo que a princípio preserve o MCMV, mas para o restante não terá escapatória. Em 2015 a retomada e os leilões de bancos simplesmente DUPLICARAM, sendo outra forte fonte de NECESSIDADE para que os bancos colaborem com a redução dos preços dos imóveis, afinal eles precisam de liquidez para se manterem saudáveis, assim como ocorreu na explosão de bolha imobiliária em outros países.

O que consta acima são apenas AMOSTRAS do Mundo REAL. Não se iludam com discursos do tipo “Wishful thinking” de brick lovers (by From_The_Tower) ou da ala soft e sua teoria do “Querer é poder”, são de fato teses bastante frágeis, sem absolutamente nenhuma evidência de que seriam viáveis, ao contrário, com pesquisas que DEMONSTRAM que estas “teorias” não guardam nenhuma relação com a realidade. Repito: em toda e qualquer bolha imobiliária, sempre foi a NECESSIDADE, configurada dentro de diversos formatos, que impulsionou a QUEDA dos preços, nunca foi o DESEJO ou um “vírus” que atacou os vendedores e levou-os a oferecerem reduções nos preços, o Mundo REAL é bem diferente de Alice no País das Maravilhas…