Caixa lança CRI para pequenos investidores – Infomoney
A pedido dos leitores, segue a reportagem. Para muitos frequentadores do blog, a bolha americana começou assim.
Fonte: http://web.infomoney.com.br/templates/news/view.asp?codigo=2061813&path=/suasfinancas/imoveis/compra/
SÃO PAULO – A CEF (Caixa Econômica Federal) anunciou a emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) para pequenos investidores.
Os CRIs são valores mobiliários com lastro em cédulas de crédito imobiliário, representativas de venda de imóveis residenciais, comerciais ou de lotes urbanos, aluguéis de shopping centers e prédios comerciais.
No caso da CEF, os ativos são créditos provenientes de contratos de financiamento imobiliário residencial do banco, em um valor total de R$ 250 milhões. A securitizadora que participa da emissão é a Brazilian Securities e a classificação de risco preliminar, dada pela Fitch Ratings, foi AAA.
Emissão
A emissão ao investidor será em um total de R$ 232,766 milhões, com valor unitário de R$ 1 mil. No entanto, a reserva mínima, ou o investimento inicial mínimo no momento da distribuição, é de R$ 10 mil.
A rentabilidade é de 10% ao ano mais TR (taxa referencial), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018.
Esses títulos poderão ser adquiridos por investidores institucionais – os qualificados (de acordo com a Instrução CVM 409, possuem investimentos financeiros em valor superior a R$ 300 mil e que, adicionalmente, atestam por escrito sua condição de investidor qualificado) -, os fundos que não se enquadrarem na definição de investidor qualificado e os investidores que realizarem investimento superior a R$ 1 milhão.
Foco no varejo
Nesta emissão também estão incluídos os investidores de varejo, que não se enquadram na definição anterior, e para os quais estão reservados 80% dos CRIs.
“O valor unitário do CRI sênior, o baixo limite mínimo para investimento no momento da distribuição e a reserva de 80% do total desses títulos a investidores de varejo são sinais de que a Caixa quer divulgar o CRI a uma base mais ampla de investidores, não apenas aos qualificados”, afirmou o general council da MaxCap Real Estate Investment Advisors, Maurício Boteon.
A modalidade é atrativa, de acordo com Boteon, para investidores de longo prazo e conservadores.
De acordo com ele, “divulgar esses títulos por essa base de investidores é muito importante para fomentar o crescimento do mercado da securitização de recebíveis imobiliários, para tornar esses títulos conhecidos para um mercado maior”, completou.
Os CRIs são vistos como uma forma de captação de recursos para o mercado de crédito imobiliário no Brasil, que está crescendo, mas vê escassez em uma de suas principais fontes, a poupança.
Reserva
Os investidores de varejo podem fazer as reservas dos CRIs até o dia 29 de abril, segundo o aviso de mercado.
“Após o encerramento do período de reservas, o emissor faz um cálculo, levando em conta os títulos emitidos e o total de manifestações de interesse, e distribui os CRIs entre os investidores que fizeram a reserva. Se a procura tiver sido maior que a oferta, os investidores acabarão conseguindo comprar menos títulos do que tinham reservado, mas, por outro lado, mais investidores terão acesso aos CRIs”, disse Boteon.
moderador,
primeiramente quero parabenizar pelo seu espirito democratico acima de tudo…
eu queria colocar o comentario que fiz sobre esse assunto num outro topico, pra startar..
parabens por ter postado isso… no dia 3 de março coloquei um post sobre isso, mas o tema nao andou… acho que melhor do que colocar uma materia falando da tia q comprou 2 casas, do tio que ta sem $$ pra pagar a prestacao ou que um imovel la na conchenchina subiu um montao de % em um pouquinhho de tempo (CADE A NOVIDADE AI?) acho que temos que discutir coisas relevantes, movimentos grandes, e isso ai pra mim eh grande..
vamos la…acho que esse assunto merecia um topico inteiro… ,
antes disso, isso eh um MBS (Mortgage-backed security), o MBS é um tipo de CDO, um CDO eh mais geral, pode ter como lastro qualquer “ativo”, ja o MBS tem como lastro um mortgage, que eh o caso.
pro gringo e pra boa parte do povo (afinal nego bota na poupanca, ganha TR + 3% e tira maior onda de investidor ne) eh bom investimento ate pq nao paga IR.
com TR mais ou menos a 2% (coincidentemente coloquei aqui mesmo nessa pagina, o range da TR dado o nivel de SELIC) da 12% a.a liquido. um cdb de um ano teria que pagar 15% pra concorrer, dado isso acho que podemos assumir que tera demanda…. principalmente pro gringo. o papel tem bom retorno SIM.
isso eh sim uma forma de arrumar funding pra caixa, ai vc diz se eh caro comparado com o FGTS. é sim, mas ai que ta pra mim o possivel problema.
o banco pode virar um mero intermediador do negocio, fazer o mortgage e passar pra outros via o CRI, e ganhar simplesmente o fee (comissao) dessa intermediacao. o retorno eh menor, mas logico, o risco tambem é. o risco nao eh integralmente dele, e mais, ele nao usa o caixa dele. isso é um novo business pra ele, sem usar caixa, o caixa é dos “outros”.
o risco eh que na hora que ele vira intermediario, isso nao fica no balanco dele (so a cota senior) logo ele comeca a relaxar mais no criterio da concessao e ai ja viu ne…
quanto a criacao disso, nao vamos demonizar as coisas aqui, isso eh normal, faz parte do processo, da mesma forma que ter carro automatico, tv de led e wi fi no shopping.. eh a vida.. nao vamos brigar com isso… eh uma forma de arrumar funding, ganhar o fee, e dar credito pra populacao…
galera isso ai pode ser so O COMECO da bolha…..
isso me preocupa….
e a securitizacao acho que eh um caminho invitavel
Cara se os bancos todos começarem a transferir o risco pra pequenos investidores (que não sabem nem o q é isso) ferrou tudo.
Se isso for a maior parte da carteira de credito estaremos na m…
OBS: tb parabenizo ao moderador pelo espirito democratico, pois a singularidade de opiniões, pra mim, é o que causou a maioria das m. da humanidade…
Abs
bom, se a coisa aumenta + de 100% em 2 anos, e ainda não começou a bolha….imagina qdo começar.
será a bolha das bolhas.
vc ja viu ter bolha sem alavancagem?
sem excesso do setor financeiro?
sem os bancos estarem alavancados?
entao… securitizacao eh o primiero passo desse caminho ai…
ai que a brincadeira pode comecar….
é uma questão semântica.
bolha latu sensu, da maneira usada por alguns aqui no blog, sem precisão técnica, significa “aumento absurdo e inexplicável de preços” (o q não quer dizer, como é o caso, q tenha algum arranjo financeiro tóxico por trás).
se bolha significar apenas aumentos turbinados por uma moldura financeira de barro (com CRIs, crédito para mendigo, etc. etc.), aí é claro q não TEMOS bolha.
agora, eu custo a crer q esse aumento louco se explique APENAS pela renda (aí considerando a $$$ agora + crédito).
é claro q eu não me baseio em nenhuma métrica ou estudo específico.
eu financiei imóvel em 2001 a condições semelhantes em termos de taxa, mas com prazo mais curto. Não me parece q tenha melhorado substancialmente (noves fora a taxa específica para Func Público, mas q deve fazer cosquinha em todas as praças, à exceção de BSB).
sinceramente, não dá pra entender o aumento dos últimos anos sem considerar seriamente as hipóteses de movimento especulativo (grana do BR + grana de fora).
se o nome disso é bolha ou “aumento de preços desenfreado provavelmente turbinado por algum fator além do aumento da renda pura e simples”, eu não sei…
Frank, melhorou muito sim, há poucos anos a taxa era uns 16% a.a. hoje a taxa média é 10,5%. a.a. Isso e mais o aumento de prazo dá uma diferença enorme.
Alguém, talvez o josé, poderia botar um grafico com a evolução da taxa média de financiamento imobiliário. Eu não tenho a fonte.
E existe outro ponto: além das taxas e prazos melhores, aumentou absurdamente a qtde de crédito disponível. Afinal de nada adiantaria abaixar até 1% a.a. se não houvesse cre´dito pra todo mundo, é o famoso “tem mas acabou”.
A qtde de crédito maior tb faz com que os critérios de concessão possam ser afrouxados.
Abs
posso estar enganado, mas me lembro de ter tomado 11% (e uns quebrados) + TR pelo SFH em 2003 (ou 2004).
agora, o prazo era bem menor – mas não me lembro de qto, acaber pagando bem antes.
a quantia era uns 100K.
seria legal mesmo resgatar essa redução da taxa, pq pela minha experiência ela não recuou tanto.
a impressão q tenho é q o prazo avançou muito.
mas seria importante resgatarmos esses números com + certeza sim.
abs.
Estava eu lendo um forum gringo sobre investimento em imoveis e me deparei com isso, num tópico sobre o Brasil:
“As the interest rate goes down every .5%- 2 million people will be able to afford a mortgage.”
Link: http://www.propertycommunity.com/forum/brazil-property/5892-seeking-advice-buy-invest-rio-de-janeiro.html
Isso é verdade mesmo??? Para cada MEIO PORCENTO que a taxa de juros anual cai DOIS MILHOES de pessoas passam a poder tomar credito?
Alguém tem como confirmar esse número? A idéia é essa mesma, só que eu não esperava um numero tão expressivo.
Abs
Andre,
numero muito alto mesmo… mas a ideia eh essa…
o affordability ta nos highs aki no Brasil…
quanto a sua discussao com o Frank, vou puxar essas taxas, me mostraram isso ha menos de 1 mes, agora temos que olhar com cuidado…
pq ACHo que era o setor privado como um todo e sabemos que o que vale eh a da caixa…
agora na hora que vc triplica o prazo ou o volume, a valor presente eh uma bossalidade de dinheiro a mais, pra mesma prestacao….
ahhaha frank!!! bem pensado!!
se isso nao é bolha, bolha será quando o imovel de 1 quarto no rio custar 4 milhoes de reais…
pra mim bolha nao precisa necessariamentede setor bancário desregulado, de titulos, de venda secundária de divida, hipoteca.. nada disso.. .pra ter bolha BASTA UMA COISA: Crédito desenfreado, acima do poder de honrar os compromissos de quem os pega!
creio que temos uma bolha, pois temos 2 movimentos perigosos somados: 1- Esse credito desenfreado citado acima, 2- Movimento de compra puramente especulativo (inflando mais ainda os preços)
abs
Concordo,
Para quem tem o interesse de conhecer mais a história de bolhas com diversos ativos recomendo o livro manias, panico e crashes o autor é Charles P Kindleberg. Nesse livro é possível ver a formação de bolhas mesmo com sistemas financeiros arcaicos.
Quanto as etapas da bolha “Minsky sugere que as economias capitalistas com setores financeiros desenvolvidos e baseados no mercado
seguem uma seqüência cíclica envolvendo os estágios 1(crescimento financeiramente robusto), 2(crescimento financeiramente frágil), 3B(crescimento Ponzi) e finalmente 4(Depressão e quebra financeira).
Enquanto economias com setores financeiros menos desenvolvidos seguem a relação 1,2, 3A(Desaceleração Financeiramente Frágil), 4.”
Ler um Pouco sobre a teoria de Minsky pode ser bem esclarecedor. Acredito que estamos na fase 3 espero que sem o crescimento Ponzi. Se o ocorrer o 3B o estouro pode demorar e como consequência os efeitos são bem piores.
Gostaria que o Moderador ficasse atento a comentários repletos de ironia e que buscam inferiorizar os demais participantes. Caso contrário o uso deste espaço ficará insuportável em breve.
Bom, sinceramente eu não conheço a teoria de Minsky, mas também não sou fã de livros que explicam uma razão específica para cada crise porque creio que perde-se as linhas gerais e ficamos muito amarrados no caso específico, como tem nego dizendo aí que aqui não tem bolha porque não tem negociação de subprimes (Aqui eles chamam de HomeEquity, refinanciamento(!?), etc, mas não de subprime). Na minha humilde opinião bolha é quando o preço de qualquer coisa “descola” do valor, isso acontece com ações, milho, imóveis, veículos, etc. Normalmente a correção é rápida, mas como tem muita gente “sonhando” com a casa própria, teve a falta de unidades nos anos 80, tem o programa apelativo do governo e a propaganda televisiva patrocinada pelas contrutoras a pressão continua pra manter assim.
Cleyton concordo totalmente
se voce fica preso a outras bolhas ficará limitado aos problemas das mesmas…. a bolha brasileira (já até escrevi isso aqui) penso ser bem diferente da americana, muito diferente… será de estouro mais brando e consequencia menos trágica pra economia geral (pois estamos menos atrelados ao setor bancário que eles estavam)
não creio que os imoveis aqui cairão até 70% como lá… penso em algo mais entre 20% e 35%.. dependendo do quanto o crédito secar e por consequencia a demanda
também compartilho do seu conceito de bolha: Um descolamento entre o preço histórico de um ativo sem razões sustentáveis (leia-se como razão sustentável neste caso o crescimento da renda da população na mesma proporção)
grande abraço
Otimo comentário!
Concordo.
“não creio que os imoveis aqui cairão até 70% como lá… penso em algo mais entre 20% e 35%.. dependendo do quanto o crédito secar e por consequencia a demanda”
Concordo, tb acho que isso possa acontecer, só não entendo a vantagem de esperar anos pra ver o preço subir mais uns 40% e depois cair 30%… Fica 0x0 de novo.
Abs
os precos nos USA nao cairam 70%…
pesquisem o S&P case schiller e verao…
já postei isso aqui.. na media ta 30% com cidades caindo (8% – dallas e outras 50% phoenix)
fonte: S&P case schiller
http://g1.globo.com/economia/noticia/2011/04/inadimplencia-de-pessoa-fisica-sobe-pelo-segundo-mes-seguido-em-marco.html
me
isso é importante!!!
a bolha estourar não será como a americana, não virá do FED, do setor de hipotecas nem nada disso, nossa bolha é mais branda… a bolha aqui estoura com inadimplencia alta, pois o credito foi muito exagerado, sabe aquele ditado “quem nunca comeu melado quando come se lambuza?”
cara, compromissos de 30 anos com valores absurdos (e pra piorar inflacao subindo) não é brincadeira pra qualquer um não!!! muitos não aguentarão infelizmente.. eu preferiria que nada disso tivesse acontecido.. pois muita gente desinformada vai se machucar
MRK, quando procurei por informações sobre possível bolha no Brasil, meu palpite inicial seria esse.
Não tenho dados econômicos, apenas notei que depois que a CEF facilitou o crédito, todo mundo quis sair do aluguel para a casa própria, pagando as parcelas com o que pagaria pelo aluguel. Isso vi normalmente ser feito em 15, 20, até 30 anos. E dentro deste intervalo de tempo dá pra acontecer muita coisa.
Porém já vi muitas notícias falando sobre dezenas de milhões de dólares em investimentos no Brasil.
“Porém já vi muitas notícias falando sobre dezenas de milhões de dólares em investimentos no Brasil.”
Cara, um único condominio com 3000 aptos de 350k cada um (como existem aos montes na Barra da Tijuca) já representa 1 bilhão de reais… Logo, dezenas de milhoes de USD no Brasil todo representa bem pouco.
3000 aptos = 15 blocos de 200 aptos cada.
Abs
já comentei sobre esse caso, minha opinião é que é um investimento que tem muito risco acima do risco soberano (fundo DI), liquidez ainda muito incerta (fundo DI liquidez diária) e apenas um pouco a mais de retorno (caso a selic fique onde está), pra mim essa conta NÃO fecha…
agora, mudando de assunto, estou louco pra ver a venda de imoveis em março, a última que vi foi de Fevereiro e estamos quase em maio! Olhe que as medidas macroprudenciais e o aumento da SELIC nem repercutiou em março direto! Mesmo assim… Façam suas apostas
Mrk,
Também sofro com essa curiosidade.
Senhores, muito se falou sobre o aumento de crédito imobiliário, uma notícia interessante foi postada no g1:
http://g1.globo.com/economia/noticia/2011/04/credito-imobiliario-sobe-r-50-bilhoes-em-doze-meses-diz-bc.html
Se minha viesada capacidade intelectual não me prejudicou, entendi que o crédito imobiliário teve um aumento de 50% de 2009 para 2010 (justo no ano eleitoral).
Salvo maior engano, todos concordam que o valor do imóvel só subiu por conta de financiamentos… quem não era demanda para moradia, passou a ser quando pegou dinheiro emprestado. Aumentou-se a demanda, a oferta não conseguiu acompanhar tão rapidamente, o resultado foi aumento de preços.
Será que há condições de aumentar ainda mais o crédito imobiliário no decorrer deste ano?
Lembro que as construtoras e empresas de material de construção se preparam para produzir mais e que ainda não forão entregues muitas das obras contratadas (ninguém tem o número concreto).
Começo a me perguntar se o Duda não estava certo…
Um forte abraço
“Será que há condições de aumentar ainda mais o crédito imobiliário no decorrer deste ano?”
Samuel, o crédito já parou de crescer, como já foi falado aqui neste blog mesmo, com fonte e tudo.
A Caixa divulgou que o total de credito concedido no 1o trimestre de 2011 foi igual ao mesmo periodo de 2010.
Claro que como os preços estão maiores então provavelmente foram financiados menos imóveis.
Abs
Senhores,
Vale assinalar, que tecnicamente o aumento não foi de 2009 para 2010.
A notícia fala em 12 meses contados de março de 2010 e março de 2011.
Um forte abraço,
Vejam o relatório do Banco Central emitido no mês de março. Não é uma percepção emprícica de que existe uma disparada dos preços. Nos últimos 36 meses o valor médio dos imóveis subiu 99% no Rio de Janeiro. E como me informou um gerente de vendas da Gafisa no stand de vendas do empreendimento Golden Residence no bairro do Cachambi no Rio de Janeiro, os preços subirão muito mais. Por isso o imóvel de 3 quartos (74 metros quadrados) mais barato nesse empreendimento no Cachambi (bairro do subúrbio cercado de favelas como o complexo do Alemão) custa irrisórios R$375 mil … segue o link do relatório http://www.bcb.gov.br/htms/relinf/port/2011/03/ri201103b3p.pdf
Cacilda!
Cachambi custa o preço de Botafogo há 2~3 anos atrás….
Depois qdo digo q Vidigal e Cruzada devem estar acima de 500K, neguin diz q é exagero 🙂
Falar algo não torna isso automaticamente verdadeiro, não importa o quanto este algo seja repetido.
No mínimo exemplos deveriam ser mostrados aqui (que por sinal não faltam) ao invés de simplesmente afirmar “conheço alguém que me falou que tem alguém que não acha um conjugado por menos de 500 mil”.
so para conhecimento.
sairam os dados de credito de fev…
nos dados de fev o credito imobiliario fechou em 7,9% do total de credito e 3,7% do PIB
em jan era a mesma coisa praticamente.
em jan 2010 era 6,3% e 2,8% respectivamente
Vi uma reportagem sobre a Cruzada São Sebastião na Veja Rio se não me engano, há cerca de um ano.
Os preços era em torno de 180k a kitinete, 250k um quarto e 350k dois quartos. Menos da metade do preço do Leblon, mas na minha opinião não vale nem isso…
Abs
agora, cá entre nós: os indicadores macro econômicos estão bons, os da saúde financeira também…mas isso não seria um sinal de q tem “algo” errado?
a tomar pela curva americana (corrgida pela inflação), todos os pulos em valor de imóvel foram corrigidos + à frente.
Frank, compartilho a sua perplexidade, os preços no Rio subiram igual foguete em um tempo curtíssimo. Acompanho o mercado informalmente há uns 15 anos e nunca vi nada nem mesmo parecido.
Mas até aí, nenhuma novidade… Todo mundo está perplexo. É o assunto de todas as mesas de bar da cidade. Até mesmo quem está ganhando muito $ com isso está impressionado e se perguntando até onde vai? Perplexidade não é indicador de bolha…
Boa parte do meu tempo livre gasto ajudando amigos/conhecidos a achar algo p/ morarem. Recentemente vi dois imoveis serem vendidos a preços de 2008, um no Recreio e outro no Leblon. Não boto links por motivos obvios.
Mas meu google não é mais poderoso que o de ninguém. Quem tiver paciencia de procurar agulha no palheiro tb pode achar. Ficar com raiva ao ver a maioria a preços “absurdos” e jogar o jornal no lixo não resolve.
Abs
ai fala de 99% no rio desde 2008….
pessoal aqui ta quase dizendo q isso foi so no ultimo ano…..
ja sei.. .. o indice pode estar errado?
90% deve ser média ponderada.
em alguns bairros – botafogo, ipanema, J. Botanico, Gávea foi bem mais q isso.
Leblon nem tanto, pq já era caro.
Já tem dono de imobiliária preocupado com esse blog.
Com certeza…Querem ser gananciosos, tem que sofrer as conseqüências….
Não se vcs sabem, mas o interesse de corretor é jogar preço PRA BAIXO e não pra cima.
Afinal se vai ganhar 5% de comissão a diferença é pouca pra ele, é preferível ganhar 5% de 400k do que 5% de 500k, pois por 400k vende muito mais rápido. Muito melhor 20k rápido e garantido do que 25k incerto e demorado.
Duvida? Ligue pra um e diga que tem um imóvel pra vender e veja o monte de desculpas que ele vai inventar pra desvalorizá-lo…
O livro Freaknomics fala sobre isso rapidamente.
Quem bota o preço pra cima é o proprietário, e com toda razão. Se o mercado paga, o preço sobe. Simples assim. No lugar dele vc faria diferente? Duvido.
Abs
Andre,
concordo 200%….
ACABEI de passar por isso…
As maravilhas da Olimpiadas. Esse fundo é muito esperto, pois pos 2016 ninguem mais vai ter interesse em investir nesses imoveis de terceiro mundo.
http://esporte.uol.com.br/rio-2016/ultimas-noticias/2011/04/28/rio-ja-admite-que-obras-do-metro-nao-chegarao-a-gavea-ate-2016.jhtm
meu caro, vamos acompanhar vários desses reconhecimentos de “pequenas frustrações” de pedaços de projetos de mobilidade urbana p/ Copa / JJOO até 2014 / 2016….
a série de “ih, lamentamos, mas vamos ter q encurtar um pouquinho aqui, deixar de fazer outro tanto acolá” está apenas começando…
Os preços de imoveis mais caros do Planeta e uma infraestrutura de Burkina Faso, pagar esse preço de maluco nem pensar…
Olhem os comentarios da matéria abaixo
http://oglobo.globo.com/rio/mat/2011/04/06/estado-garante-metro-para-barra-em-2016-mas-estacao-gavea-pode-nao-sair-924177795.asp
FABIO LEIA ISSO
http://www.amabotafogo.org.br/pdfs/convite_linha4Metrodoc.pdf
ISSO RESUME O ABSURDO QUE ESTÃO FAZENDO NO METRÔ DO RIO… LEIA !!
É mrk esse seria o projeto ideal, mas o governo vai querer algo rapido e pensando só em atender as olimpiadas e depois tudo vai ficar esquecido, é uma pena… por isso q to começando a odiar a olimpiadas no rio, até agora só esta trazendo prejuizos para todos nós.
Pessoal, não sei se foi aqui que mandaram um link de um video de um gringo, acho que canadense, explicando o problema na bolha dos eua antes de tudo acontecer, alguém tem esse link?
ACHEI!
http://www.youtube.com/watch?v=aY8gtEGFDFg&feature=autoplay&list=UL6f-unCosBwA&index=2&playnext=1
Esse Peter Schiff é excelente. Eu acompanhava a participação dele em programas de tevê americanos, em discussões com “otimistas” nas quais ele era sempre taxado de paranóico, antiquado etc.
Se não me engano, ele participou como consultor político da campanha primária do republicano Ron Paul, em 2008 – o parlamentar americano que mais entende de economia (e discípulo dos austríacos). Ron Paul será novamente candidato nas primárias que começam nesse ano. Vale a pena acompanhá-las pois ele entende MESMO os problemas americanos.
A principal qualidade do Peter Schiff, além do bom senso, é conseguir ver a FLORESTA. Mesmo aqui no fórum os otimistas tendem a se concentrar na árvore – achando que o mercado imobiliário brasileiro é um compartimento estanque. Na verdade, ver a floresta mostra claramente que o Brasil só é mais um dos países de uma sequência, em que um mundo com enorme liquidez mundial busca rentabilidades maiores nas “bolas da vez”. EUA, Espanha, Irlanda, Croácia, Bulgária etc. Hoje o Brasil já é o 2º destino preferido do capital estrangeiro! Estamos no mesmo barco que China, Rússia, Austrália etc.
Não quero dizer, obviamente, que o capital estrangeiro é o único culpado. Há razões internas tão importantes quanto ele: intervenção do Governo incentivando a construção civil (MCMV) como forma de diminuir o desemprego, a facilitação do crédito, a psicologia brasileira do “sonho da casa própria” etc.
Cosmos, isso é verdade mesmo…
O Brasil tá sendo inundado de dinheiro, vide o que ocorre no câmbio… esse dinheiro vem principalmente pra titulos publicos mas grande parte vai tambem pro setor imobiliario, seja diretamente (via compra de imoveis) seja indiretamente (via IPO de construtoras, que despejam esses milhões de US$ em terrenos)
Fato é que esse dinheiro tem data de entrada e normalmente também de saída… ele realiza lucros…e mais: Esse dinheiro ao primeiro sinal de algo não está bem, vai embora sem dó nem piedade!!
Acho que temos sorte de poder discutir o tema, muita gente desesperada achando que os imoveis ainda subirão muito estão comprando com prestações absurdas que dificilmente poderão honrar no médio prazo!
me,
Achei um video deste cara de 2006 antes da bolha dos EUA:
http://www.youtube.com/watch?v=meNZyjPjPRQ
O mais legal é que a discussão do video tah igual aqui no site.
kkkkkkk
kkkkkk pois isso é interessante, o fato de estarmos discutindo sem parar se tem bolha o não, e o mesmo que aconteceu nos Usa e na Espanha… apenas um ou dois anos antes de estourar…
Mais interessante ainda seria vermos quais as razoes que eles usavam pra dizer que não era bolha e comparar com as nossas aqui no Brasil atualmente.
Ou ver como eram as discussões em booms imobiliarios mundo afora que não eram bolhas (e existem, muitos).
Abs
Não quero dizer, obviamente, que o capital estrangeiro é o único culpado. Há razões internas tão importantes quanto ele: intervenção do Governo incentivando a construção civil (MCMV) como forma de diminuir o desemprego, a facilitação do crédito, a psicologia brasileira do “sonho da casa própria” etc.
OFF topic: curva de housing prices nos EUA desde 1890.
http://www.ritholtz.com/blog/wp-content/uploads/2011/04/2011-Case-SHiller-updated.png
Fico imaginando um Joseph em um fórum de discussões qualquer, nos EUA, em julho de 2006: “agora é que pode estar começando uma bolha no mercado imobiliário!!!”
hehehe
ha ha ha, boa…mas o José aqui do blog é um dos q + contribui p/ o debate por aqui.
É verdade. Foi apenas um chiste! hehehe
Cosmos,
sou operador de cambio de um banco aqui no rio e fiquei apostando contra desde maio 2004 (qd FED mudou o tom em uma ata, sinalizando alta de juros pos 11-set). Enquanto todos meus amigos eram genios do mkt ganhando $$ em IPOS e bolsa eu era o teimoso, o “capa preta”…
so que nao apostava contra no Brasil por causa do bla bla bla de EM…era so la fora… uma hora veio….
o livro do greespan tem uma pagina onde ele diz: “caimos os juros sei la quantas vezes e o mercado nao reagia – se referindo a crise do saving and loans – e qd comecou a cagar e fed se mexer me agarrei nisso.
80% do meu patrimonio veio dai… pena que em 2009 devolvi um bom pedaco, mas faz parte…
isso foi so pra dizer q nao sou perma bull, cego… so que por mais que eu queira nao consigo ver bolha aki… alem disso, torco pra esses CRis ou outras coisas aparecerem pra qd der sinal de cagada, poder apostar contra.. pq so “salvar algum” é pouco pra um movimento que acontece uma vez em cada geracao….
Jose,
mesmo se estivéssemos no topo de uma bolha espetacular, como apostar contra? Não se pode vender imoveis a descoberto. Imoveis só se opera na ponta comprada…
Faria isso c/ acoes de construtoras?
Acho provável que elas caiam bem antes dos imóveis… Tem que ir apostando contra com antecedencia.
Abs
Andre,
ai que tá…. da maneira como esta estruturado o mercado aqui HOJE tem muito pouco a fazer…
pq os bancos estao pouco expostos a isso…
e o mais exposto não tem como apostar contra….
eu to vendido na bolsa há algum tempo (por enquanto ganhando so o carrego – o que não eh pouco ne), mas sinceramente, não consigo ver spillover de housing pro lado real hoje ainda.
Mas olho aberto… vai que aparece algo bom … hehehe
Frank, isso não é nem um pouco off topic.
É interessante notar como mais de um século depois os valores ficaram no máximo 10% maior.
O que não podemos esquecer é da inflação no Brasil.
Experiência pessoal: desde depois do ano 2000 comecei a procurar aptos pra aluguel e ler os classificados de tempos em tempos, já que meus amigos também estavam saindo de casa, e o aluguel sempre seguiu de alguma maneira a inflação.
É uma das razões que me faz ver como exagero a idéia de queda de 40%.
tb achei interessantíssimo.
sobretudo o fato de todo desvio mais repentino e agudo ser INVARIAVELMENTE corrigido por uma queda de magnitude semelhante, um tempo depois.
o X da questão é esse “tempo depois”…pela escala do gráfico, sugere-se q “correção” pode levar uns bons anos (mas menos q 1 década, por exemplo).
abs.
Frank,
“sobretudo o fato de todo desvio mais repentino e agudo ser INVARIAVELMENTE corrigido por uma queda de magnitude semelhante, um tempo depois.”
me desculpe, mas nem todo desvio repentino e agudo é seguido de queda.
Já postei este link há tempos mais vou botar de novo:
http://www.economist.com/blogs/freeexchange/2011/03/global_house_prices
Temos: Australia 1987-89 uns 60% de subida que não foi seguido de queda (muito pelo contrário, continuou subindo até hoje)
Temos: Africa do Sul subindo forte de 97 a 2008 sem nenhuma queda.
Grã bretanha de 75 a 89 subindo forte sem queda.
Dinamarca de 92 a 2008 a mesma coisa.
E muitos outros, estou sem tempo pra ver, mas é só vc olhar lá…
Cuidado pra não ver só “o que vc quer ver” e ignorar o resto, isso se chama “Confirmation Bias” e já foi comentado neste bolg, por mim mesmo.
Ficar olhando só pra EUA e Espanha (nos ultimos anos) pode ser uma visão limitada…
Abs
bom, eu falei especificamente de US.
não é pra generalizar, pode ser diferente aqui, mas é um dado relevante.
Os imoveis nos EUA tem mantido o valor real em século, tem subidas, descidas, mas sempre voltam ao normal, ajustado à inflação.
Mas será que esse é o comportamento normal mesmo? E em outros países? Pelo que vejo, na maioria os imoveis sobem acima da inflação, mas não tenho como ver em prazos de 1 século, só de uma ou duas decadas.
Abs
Andre,
coloquei pedacos de uns papers que falam sobre essa relacao de housing com inflacao…
tendo a achar que no longo prazo, ativos reais protegem pelo menos da inflacao…. e se vc supor isso nos proximos 30 anos, com a taxa de financiamento que esta e considerando os reajuste do aliuguel, vale a pena a aquisicao (PRA MORADIA ta, so falo sobre isso, nao falo em especulacao num troco desse)
contas simples: TR +9% imovel de 500k com 100k de entrada, TR de 3% (bem agressivo ta) no final de 30 anos vc paga (1,4M + 100k da entrada). isso da 202% do valor do bem em 30 anos, que anualizado da 3,8%…se vc bota TR de 2% da 3,2% a.a
recomendo fortemente a leitura disso aqui aos amigos do blog:
http://www.latibex.com/act/esp/empresas/hechosrelev/2011/DCACNhecho20110406_0859.pdf
é um relatório do BRADESCO (acho q já foi citado pelo José, se não me engano) dissecando a questão do crédito no Brasil.
junta argumentos e dados (é muito rico nesse quesito) q pintam um cenário tranquilo, não há nenhum indicador de saúde financeira das famílias q indique um risco preocupante.
não vejo no horizonte nenhum trigger pra essa bolha (ou aumento exagerado de preços)…
o cenário q me parece mais provável (já apontado por outros comentaristas) é:
– estabilização (ou queda / subida sutil) até 2016 (o q poderá representar uma correção parcia lde preços, a depender da inflação)
– provável correção (redução) mais forte pós 2015/2016 (de uma vez ou em doses homeopáticas), pq muita gente vai querer realizar ganho
um outro trigger (cuja relevância não sei mensurar) poderá ser as datas de entregas dos imóves comprados nas plantas nos últimos 2~3 anos.
um monte de empreendimento devem ter data de entrega para 2012/2013.
é o momento de buscar um banco pra financiar o saldo devedor, e pode ser a hora de muita gente querer pular fora e realizar ganho (ainda q parcial).
aliás, ficaria muito satisfeito se algum cristão aqui do blog apontasse algum furo nesse relatório.
em uma leitura “diagonal” aqui no trabalho, não vi nenhum.
tá feia a coisa pra “nóis” q queremos comprar imóvel..ai ai.
Frank, ainda não li o relatório, certamente lerei, mas já te faço um alerta:
CUIDADO com todo material que voce ler dos bancos que possuem carteira de crédito imobiliario… eles são tão isentos quanto os corretores!!
Eu detalho: Bradesco, Itau, etc… tem muito dinheiro emprestado em crédito imobliario por aqui, a última coisa que eles querem no mundo é dizer que o crédito não é de tão boa qualidade ou o que o default pode ser maior que o calculado… simplesmente porque isso ia ter alguns efeitos indesejados pra eles… vou citar apenas um:
– Diminuir as pespectivas de lucros e por isso o preco das acoes do banco e deixar o querido CEO com um bonus bem reduzido
TODO RELATORIO QUE TENHO LIDO DE BANCO pinta um céu de brigadeiro como nunca antes na historia desse país… pra justificar que a carteira de crédito deles é ouro puro
eu confio MUITO MAIS em análises de economistas isentos (que não respondem a bancos nem a empresas do setor imobiliario), mas como disse, lerei o material com prazer
abracos
entendo o seu ponto, acho q é sempre bom ficar atento mesmo.
o BRADESCO usa dados de publicações oficiais.
não fiquei checando fontes e tal, mas os grandes números q o REL pinta são mais ou menos conhecidos, e já foram discutidos aqui.
o q achei legal no relatório é poder encontrar em 1 único documento um monte de referências e dados importantes para nossas discussões.
uma notinha curta e interessante sobre a Brasil na Economist (fala dessa mania de parcelar tudo q temos no Brasil):
http://www.economist.com/blogs/americasview/2011/04/consumer_debt_brazil
Frank obrigado por compartilhar, excelente matéria… comentei aqui outro dia que ao fazer compras vi gente no supermercado comprando um suco, total R$3,00 no crédito.. perguntei ao caixa se isso era comum e ele disse que estava aumentando muito!
algumas pessoas justificaram como “pra ganhar milhas”… mas sei lá, acho que explica alguns casos, mas não todos
tem muita gente vivendo alavancado e rodando divida em crédito rotativo caro… onde isso vai nos levar?
mas aí qdo vemos os agregados (temos q ter cuidado com os agregados…) da economia, i.e.:
1) o volume total de crédito sobre o tamanho da economia (cred/PIB ~ 45%, acho) (é, comparado a outras economias, PEQUENO)
2) e o tamanho do serviço da dívida (AMORT + JUROS) no orçamento das famílias (~21,5%) (q é GRANDE comparado a outras economias, mas, aparentemente, próximo ao patamar histórico desse indicador no BR – uma de nossas “jabuticabas”…)
o q talvez o agregado (2) não revele a priori é (hipótese minha): muitas famílias não estão alavancadas, de modo q, limitando esse indicador a quem efetivamente carrega dívida, esse 21,5% pode ser BEM maior….isso é uma hipótese, estou sem tempo p/ checar como esse número é calculado agora.
abs.
Frank, cuidado com essas comparacoes com outros paises
comparar % pelo PIB do Brasil é com de um país de 1o mundo é comparar banana marciana com laranja mutante de venus…
no Brasil o PIB é concentradissimo (uma das piores distribuicoes de renda do mundo), além de ter um PIB de atividade rural monstruoso…por isso fica impossível comparar, permita-me exemplificar:
No Brasil 5% da populacao detem 40% do PIB… esses 40% do PIB tem muita grana e não tão interessados em crédito, pagam a vista!
Logo o “PIB TOMADOR DE CRÉDITO” é só algo como 60% do PIB e 95% da populacao, por isso estamos muito mais endividados do que parece!!!
se voce pegar um país com distribuicao de renda mais justa, OBVIO
não sei se vc leu o meu comentário por completo, mas tenho uma desconfiança de natureza parecida com a sua, mas em relação ao indicador de comprometimento de 21,5% da renda das famílias com serviço de dívida.
nesse caso, acho q o agregado poder estar mascarando uma situação bem pior.
o 21,5% é alto, em comparações internacionais, mas próximo ao histórico brazuca.
abs.
credito como % GDP
africa do sul – 145%
china – 127%
tailandia – 113%
korea – 108%
malasia – 101%
chile – 97%
israel – 85%
croacia – 65%
brasil – 46%
bolivia – 35%
mexico – 21%
so tem um detalhe que invalida isso tudo.. a poupanca…
isso ai eh o passivo no balanco das familias.. temos que olhar os ativos.. ai complica de vez
“No Brasil 5% da populacao detem 40% do PIB… esses 40% do PIB tem muita grana e não tão interessados em crédito, pagam a vista!”
MRK,
meio arriscada essa sua afirmação, pois como foi falado antes os 1% do topo no Brasil são os que ganham 11k ou mais liquido por mes certo? Te digo tranquilamente que esses estão muitíssimos interessados em crédito sim, desde lavadora de louças até imovel de luxo…
Se os 1% estão então os 5% mais ricos tb devem estar.
Abs
Frank,
o site do BC eh bem rico nessas coisas, vale a pena pegar e ver o historico da divida de cartao, nivel de rolagem, enfim..
parece ser uma fonte muito mais embasada do que “um amigo”….
o vetor e o nivel sao importantes….. pode estar subindo, mas se historicamente eh num nivel alto, nao deve ser trigger ne?
da pra confiar no site do BC ne?
dá uma olhada no relatório do Bradesco q eu indico aí em cima.
compila todas as informações pertinentes para o tema, e ainda traz comparações internacionais.
foi a melhor fonte q já vi sobre o tema.
Já que o Peter Schiff foi mencionado, trago novamente o artigo de Leandro Roque (também da escola austríaca), explicando nossa bolha imobiliária.
Para mim, esse é o melhor artigo sobre bolha que encontre na internet.
http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=611
O site já o publicou em post mais antigo, mas como tem muita gente conhecendo o site agora, acho que nunca é demais postar novamente.
Abraços.
http://www.youtube.com/watch?v=wQjEdcykTx8&feature=related
Alguém tem o histórico de prazos máximos de financiamento da caixa para credito imobiliário via SFH? Eu lembro quando comecei a acompanhar imóveis quando o prazo máximo foi de 20 pra 30 anos, ou algo assim. Foi em 2008 ou 2009 e o preço de imóveis em Brasília deu salto instantanemente pra cima. Alguém sabe o hisotico do alongamento de prazos máximos?
Onde quero chegar:
Nossa cultura do “posso pagar a parcela mensal então dane-se o resto” leva a conclusão de que no Brasil, quando falamos em credito temos: juros são inelásticos (uma elevação de meio ponto percentual tem efeito pequeno no comprometimento mensal) mas o prazo é extremamente elástico.
O que nos leva a pensar: Se por algum motivo o prazo máximo for reduzido de 30 pra…. 25 anos? Tiraria muitos possíveis to adores do mercado, creio eu.
O que acham desse raciocínio?
eu acho q está mais do q provado q o brasileiro aodtou o modelo “casas bahia” em sua relação com essa expansão de crédito.
o modelo funciona assim:
– se a prestação cabe no bolso, beleza.
– não importa se forem 24 prestações de 100 reais de uma geladeira, ou 240 prestações de 2.000 reais de imóvel de 200K…
Vc está certo, só que esse comportamento sempre foi assim, e não é exclusivo de brasileiro, é intrínseco do ser humano.
A psicologia explica isso, se tiver algum profissional da area por aqui pode dar uma explicada melhor, mas é basicamente a incerteza de qdo iremos morrer fazendo com que tenhamos que consumir MUITO e TUDO e HOJE.
O que mudou foi que com mais credito mais gente pode fazer isso.
Abs
mais ou menos.
me parece q em países em q existe uma rede de bem-estar social mais ou menos percebida como razoável, como o Brasil, as pessoas tendem a pensar menso no futuro.
um sintoma disso é o baixíssimo nível de poupança interna do BR, em qq comparação mundial com países semelhantes.
é um pouco assim: eu posso fazer de tudo, pq o Estado, essa fada madrinha encantada, vai me garantir tudo lá na frente (isso tem a ver com os sistemas de previdência, com assisitência social, com Bolsa Família, com SUS, etc.).
vc acha que o brasiliero conta com o estado na sua aposentadoria?
ha 10 anos o teto do INSS era 10 SM
hoje nao passa de 7…
cara.. credito eh uma coisa normal, faz parte da evolucao ecnomica do pais, nao podemos demonizar o credito e achar que qq pessoa que usa é burra, é maluca.. nao eh assim…
assim como muita coisa chegou aqui, o credito tambem…
claro que quando vc abre a porteira, num primiero momento passa MUITA boi.. depois as coisas vaio se acalmando, uns ate saem.. outros voltam..
tem exagero? obvio…
mas nao podemos dizer q estamos numa bomba relogio..
um pouco de parcimonia quando olhamos as coisa, principalmente olhando na linha do tempo, da evolucao das coisas…
“vc acha que o brasiliero conta com o estado na sua aposentadoria?”
em alguma medida, sim.
ou ele acredita piamente em “amanhãs cantantes”….
o fato é q o brasileiro q vem se desenhando pós CF-88 é um povo q gasta muito e poupa pouco.
O pessoal ai esquece quando fala nos “gringos” do fator CÂMBIO.
Com o CÂMBIO se valorizando, os gringos, além do ganho na taxa de juros, podem ainda ganhar na reconversão cambial, no entanto, se houver uma queda paulatina no valor do Real frente ao Dólar e ao Euro (o que é perfeitamente factível considerando que estamos em meio a uma bolha de investimentos direcionada ao BRIC) as perdas de quem apostar nesse mercado com vistas a longo prazo tendem a ser imensuráveis.
Por isso mesmo, considero tais títulos, como qualquer outro título de longo prazo uma aposta muito otimista e de alto risco, em especial considerando que a TR tende a ficar bem distante da taxa de inflação e mais ainda da taxa cambial pós-overshooting.
Como é que ficaria este ganho considerando que nos próximos 10 anos tenhamos uma inflação acumulada de 80%, um dólar entre 4 e 5 reais (e um euro em torno dos 6 ou 7) e uma TR que no acumulado dê uns 40%?
Calculando neste caso, ainda dá para ter algum ganho, mas a depender, o quadro pode ser ainda pior do que o que coloquei, caso se tenha um estouro maior no câmbio, que é o X da questão.
Perdoe-me… Considerei 10 anos, mas na verdade, são 7.
Considerando-se nos 7 anos um quadro bem próximo deste. Com o Dólar em 4,50 e o Euro em 6,50, uma inflação de 80% e uma TR na faixa de 32%, o ganho ficaria acima da depreciação inflacionária, no entanto, ficaria abaixo da depreciação cambial.
Vejam esta pesquisa que saiu do IBGE. Basicamente diz que no Brasil grande massa da população ganha salário mínimo ou perto disso. Ou seja, a crescimento imoobiliário não pode ser sustentável a não ser que estas pessoas deixem a pobreza.
Menos pobres, mas ainda muito pobres
Das agências
Cerca de 60% dos domicílios brasileiros têm renda domiciliar per capita de até um salário mínimo. No ano passado, praticamente uma em cada sete residências tinha renda domiciliar per capita de até 1/4 de salário mínimo; uma em cada três, de meio a um; e mais de uma em duas tinha rendimento por pessoa de até um salário mínimo. Em todos esses grupos sociais, porém, esses números modestos significaram melhoria em relação à década anterior.
Até dois salários, a proporção sobe para 82,4%. No Nordeste, a situação é mais grave: são 80,3% dos lares com ganhos de até um salário mínimo per capita.
Amigos , alguém tem o dados atualizados do déficit habitacional do pais , pois segundo o Blá blá bla dos corretores e impressa sempre está em 6 milhões de moradias, acho estranho pois nos ultimos 03 anos foram construidos aproximadamento 2 milhões de moradias fora quem tinha varias casas e resolveu vender para aproveitar o preço, como pode este tal déficit está no mesmo patamar
Leia este importantíssimo estudo sobre o déficit habitacional, elaborado por pesquisadores da Unicamp, o qual desmascara a mentira estatística que foi inventada para criar o número falso do déficit habitacional brasileiro. Descobri este artigo pois fiquei desconfiado do argumento dos que defendem a inexistência de bolha de que o déficit habitacional no Brasil é de 6 milhões de moradias. A minha desconfiança aumentou mais ainda quando o censo divulgou que existem mais domicílios vagos no Brasil do que os necessários para cobrir o déficit. Daí descobri o seguinte artigo DÉFICIT HABITACIONAL, FAMÍLIAS CONVIVENTES E CONDIÇÕES DE MORADIA – JOSÉ EUSTÁQUIO DINIZ ALVES E SUZANA CAVENAGHI – http://www.abep.nepo.unicamp.br/docs/outraspub/Demographicas3/demographicas3artigo9_257a286.pdf
Leia e reflita. Estatísticas são facilmente manipuladas para chegar a conclusões que distorcem a realidade.
Os números não mentem… Porém os mentirosos inventam números!
Muito obrigado pelo artigo , vou ler e passar adiante
Vejam no youtube
http://www.youtube.com/watch?v=p5vtnTCPRSs
Sera que ainda existe duvida se a bolha ira estourar ?
Vi esta semana na Globo News um cara da Brazilian Mortgages falando sobre o mercado imobiliário brasileiro.
Segundo ele a entrada média dos financiamentos está em 38%, ou seja, 62% do imovel é financiado, em média.
Isso significa que pra ter um saldo devedor maior do que o imovel, o preço teria que cair uns 40%. Aí sim nego ia sair torrando imóvel.
Isso claro, se for verdade o que ele disse.
Uma coisa que ele falou que eu concordo bastante: a decisão de compra de imóvel PRA MORADIA não pode (ou não deveria) ficar condicionada a cenários economicos futuros, que podem ou não se realizar…
Abs
Andre,
bato nessa tecla aqui direto…
essa eh uma conta que deve ser levada em conssideracao nos cenarios desenhados aqui…
ai ve qt era do subprime (q startou o cenario-sonho da turma aqui)
e depois, ve o o qt era securitizado, o quanto era negociado (com alavancagem disso) e por ai vai…
nós e nossa mania de querer copiar os americanos…. esse cenario ai acho dificil conseguimos (por enquanrto ne.. heheh)
vejam -> http://www.youtube.com/watch?v=7lW78bxv0_A&feature=related
Concordo com o sr. Augusto. O preço do metro quadrado que custava R$2.500,00 em 2008 na zona norte do RJ e está sendo vendido a R$5.000,00 e tende a chagar a R$10.000,00 em 2014. Um ótimo investimento, pois um ap de 2 quartos com 75 metros quadrados comprado hoje a R$375.000,00 será vendido a R$750.000,00 em 2014 e revendido por R$1.500.000,00 em 2016! Como ele disse, compre antes que chegue a R$1.500.000,00. Faça como os grandes investidores compre 3 na planta e venda 2 quando estiver pronto.
CLARO.
VOU COMPRAR TRÊS, DEPOIS VENDER UM PARA O PAPAI NOEL E OUTRO PARA O COELHINHO DA PÁSCOA.
ôpa !!!
reserva um pra mim !! 🙂
Hahahah, assim fica difícil…
Mesmo os mais otimistas daqui (como eu) dizem que o ponto atual é uma das ultimas oportunidades pra comprar um imóvel razoável no Rio a um preço MAIS OU MENOS, e mesmo assim, SOMENTE PRA MORADIA…
Um “grande investidor” só compraria imóvel no Rio pra especulação se fosse em condições bem específicas:
– na Z Sul;
– com uma PEQUENA parte do capital dele (pq sabe que o risco é alto)
– e sabendo que caso o preço caia ou não suba muito ele ficará com o apto. “pra sempre” e gerando renda de aluguel. Este ultimo ponto tb confirma a escolha da Z sul, pois é MUITO fácil alugar um imóvel por lá…
E isso só pra grandes, pessoas comuns comprando vários imóveis na planta, hiper alavancados, sem ter condições de quitar nem mesmo um deles, isso sim é loucura, e é um comportamento suicida para o infeliz e danoso para o mercado, pois isso sim é que causa bolhas.
Só acho que ainda não estamos em bolha pq esse tipo de “investimento” pode ser uma pequena parte dos negócios fechados… Qdo for uma grande parte, é só esperar a bomba relógio explodir.
Abs
Só sendo retardado para acreditar em um video q começa O CORRETOR rssss.
ahahah
existem varios corretores e donos de imobiliaria lotando o youtube pra falar que não há bolha…o argumento é geralmente o mesmo “a qualidade do crédito é boa e os bancos aqui são muito prudentes ao emprestar”
em paralelo os bancos vem divulgando relatórios jurando em nome de tudo que a carteira deles é excelente e o crédito é de boa qualidade
sabe o que eu achei legal do EXCELENTE video do Peter Schiff que previu a bolha? (Parabens a quem postou) Ele exemplificava muito com coisas cotidianas, e não com os super números oficiais, ele dizia “um casal nessa circunstancias assim assado não pode continuar consumindo como estão…”, ele não dizia que “3.5% da populacao segundo o IPEA etc etc…”
Dados oficiais praticamente não existem pro mercado imobiliario, não adianta pedir a fonte de tudo, os poucos indices que existem (FipeZap) são toscos e cheios de falha (medido sobre o preço ofertado)… por isso não desvalorizem a informacao que voces tem ao redor, seus amigos, seus familiares, pessoal do trabalho… veja como está a vida deles…veja como estão endividados, veja sua empregada doméstica com TV de plasma em 150 prestacoes… vejam seus amigos comprando imoveis na planta pra especular, conversem com quem é do ramo e é confiável… sintam a atmosfera da coisa, essa crise não é ET, essa crise tá se formando do nosso lado, é paupavel!!!
abracos e boa semana a todos!!
MRK,
eu entendi direito? Dados macro não são bons, mas olhar o vizinho e o colega de trabalho é bom?
Se for assim quem está num bom círculo social vai sempre dizer que o Brasil está de vento em popa e ficará riquíssimo. E por outro lado quem não está num círculo tão bom sempre achará que o Brasil afundará na m. em breve.
Eu por ex. conheço tanto pessoas que aumentaram de 1 pra 40 sal. minimos a sua renda em 1 década, quanto pessoas que caíram de renda.
Esse tipo de “estatística” que é tosca e não leva a nada…
Abs
Prezado Andre
Vamos ler os postos um dos outros mantendo a boa vontade e fixando-se ao que está escrito, pois melhora o debate
EM MOMENTO ALGUM eu disse pra desprezar indicadores macros e irem só pelo tato… o que SIM EU DISSE é que o mercado imobiliario brasileiro carece muito de indicadores e o indice fipezap é tosco (porque mede pelo preço pedido e não o fechado, sendo assim impreciso), logo não adianta querer fontes oficiais e dados de tudo, pois eles NÃO existem.
EU NUNCA DISSE: Ignorem os dados e somente conversem na sua rodinha de amigos
MAS EU DISSE E REPITO: Essa crise não é ET, temos que ter a capacidade de analisar o que ocorre em nossa volta, essa bolha de imoveis do Rio não está ocorrendo em oslo, está ocorrendo do nosso lado e qualquer pessoa mais ligada pode perceber como ela está se formando… aposto que todo mundo aqui conhecem alguem que compra na planta pra vender mais caro (coisa que não acontecia nessa magnitude ha 5 anos atrás)
saudacoes
A titulo de exemplo:
Eu nunca tive um amigo que comprava em planta pra vender imovel mais caro depois, hoje tenho três!
Eu nunca tive amigo que dizia querer fazer o patrimonio dele no mercado imobiliario, todos focavam em bolsa, hoje quase metade deles falam em comprar imoveis!
O credito consignado de vários conhecidos meus está no limite do sustentavel, bem acima do % de uns anos atrás
Amigos, vocês também veem essas coisas no seu dia a dia? Acham isso desprezível?
Mrk,
me desculpe se não tenho mais boa vontade de ler, mas é que já li tanta, mas tanta, mas tanta bobagem por aqui, que desanimei.
Neguinho tem coragem até de repetir argumentos que já foram derrubados… É dificil.
Isso aqui virou uma disputa, quem ganhar “fica com a casa” igual no Silvio Santos.
Sorte que tem uma meia duzia que contribui e que compensa. Como vc já falou coisas bem relevantes por aqui (não todas) me comprometo a ler seus posts com mais calma.
Dito isso reitero minha opinião: olhar para o macro SIM, exemplos pontuais não levam a nada. Os unicos casos pontuais que me interessam são de imoveis sendo vendidos a preços BEM ABAIXO da média.
————-
Quanto ao Fipe-Zap já falei aqui sobre ele:
http://www.bolhaimobiliaria.com/2011/03/22/venda-de-imoveis-novos-em-sao-paulo-e-a-menor-desde-2004-folha-com/#comment-1266
Se temos tão poucos indicadores oficiais vc ainda quer desprezar os poucos que existem?
O Fipe Zap me mostra os preços médios por m2 assim:
Leblon 11k
Botafogo 8k
Barra 6k
Tijuca 4k
Já que vc diz que esses preços são preços que “não vende”, quais são os que vende, os preços “de verdade” e onde encontrá-los?
Sim, pq é óbvio que tem pessoas que precisam vender imediatamente por motivos pessoais, não podem ficar “testando” o mercado pra ver que preço pagam.
Abs
Não é bem assim.
No video o apresentador fala de maneira informal, cita exemplos práticos, mas tenho certeza que ele fez o dever de casa e consultou dados oficiais. Ele não seria louco de fazer previsões baseando-se só nas experiências pessoais dele.
Sim retardado ou corretor q vai ter q fazer q mudar de profissão com essa alta de preços.
O mais engraçado o video é quando o cara fala que o País nao tem inflação e que os imoveis não baixam de preço, chorei de rir nesse video e pergunto que Planeta vive essa cidadão?
Dizer q imovel não cai de preço é ridículo. É óbvio que cai de preço, só não é fácil prever qdo nem quanto, mas cai…
Abs
Prezados,
Trago aqui neste blog minha contribuição. Também a escrevi no meu blog (com este único post)
https://joaolrnascimento.wordpress.com/
para marcar a data do que eu disse pois apostei com algumas pessoas que estamos em uma bolha e ninguém acreditou
Aí vai…
Erro das multidões
Publicado em setembro 27, 2010 por jlrnserra
Erro das Multidões – Bolha Imobiliária no Brasil
Ultimamente muitos têm comentado que o Brasil está vivendo sua bolha imobiliária. Muito outros também dizem que não, que ainda há grande déficit habitacional, favelização e outros problemas e que ainda existe espaço para expansão da construção de casas. Ambos os lados tem razão. Acredito que estamos vivendo um momento de bolha imobiliária juntamente com o déficit na habitação, porém com efeitos diferentes conforme a faixa de renda, e que esta bolha vai estourar sem que grande parte da população possa adquirir sua casa própria.
Faço uma análise pelo lado da economia, fazendo um paralelo com crises imobiliárias de outros países e com outras crises especulativas do passado. É um erro pensar que o Brasil terá comportamento diferente de outras nações que também passaram por isso e que estaremos imunes ao problema. Mesmo passando por um período de prosperidade nos últimos anos, temos que lembrar que a economia funciona em ciclos de altos e baixos. Anos seguidos de bons tempos tendem a fazer as pessoas esquecerem dos tombos. Vale lembrar que até 1994-1995 o país não tinha estabilidade econômica alguma que até 2001 fomos severamente afetados por inúmeras crises. Quem viveu os anos 80 e 90 conheceu muito bem a hiperinflação, a estagnação, o desemprego, a desesperança e a falta de perspectivas para o futuro. Não podemos deixar que os bons anos que tivemos recentemente nos façam esquecer que os problemas podem ocorrer e que decisões de longo prazo, como a aquisição de um imóvel em 30 anos de financiamento, têm que ser muito bem avaliadas.
Muito me preocupa a escalada de preços no mercado imobiliário do Brasil desde, aproximadamente, 2003. Atualmente, apesar do desejo coletivo de muita gente, não tenho visto muitas pessoas que conheço realmente adquirirem imóveis seja para fins residenciais ou comerciais.
A longo prazo, devemos inclusive vivenciar uma estagnação e queda no número de residências habitadas. Isto ocorrerá porque no Brasil, acreditem, a média de filhos por mulher está abaixo de 2, o que significa que estamos vivenciando decréscimo populacional (dados do IBGE) com conseqüente redução de habitantes e necessidade de casas. Isso é de certa forma compensado com o aumento da expectativa de vida da população, mas isso tem espaço limitado para influenciar o resultado final. Segundo os estatísticos a taxa de filhos por mulher de um país precisa ficar em torno de 2,1 para repor a população sem que haja crescimento.
Mas, voltando à questão dos imóveis, temos que considerar também que os compradores reais do mercado imobiliário, ou seja, os usuários finais das residências, são somente aquelas pessoas que estão precisando adquirir uma casa, apartamento ou terreno. Seja por que estão casando, se divorciando, saindo da casa dos pais ou até mesmo comprando por investimento. Só aí já reduzimos significativamente a quantidade de potenciais clientes reais neste mercado.
Neste ponto é que entra a propaganda. É possível verificar nos anúncios das construtoras que não são exatamente os imóveis que estão à venda, mas sim os “conceitos”, o morar bem, em uma casa nova, em um local bonito com recursos e vizinhança agradável além da expectativa de valorização. Não é a casa em si, a alvenaria e o terreno, mas sim o conjunto de bens tangíveis e intangíveis que acompanham a residência, e é nos intangíveis que o valor pode crescer ilimitadamente pois a valoração deles é subjetiva e incerta.
Devemos tomar muito cuidado com o que a propaganda quer nos vender, pois a mídia que vende imóveis é a mesma que consegue fazer milhões de pessoas comprar carros e celulares sem necessidade e contrair dívidas enormes no cartão de crédito. Com imóveis então, cautela redobrada pois são compras com pagamento por até 30 anos.
Quando pergunto aos corretores de imóveis se eles acham que estamos em uma bolha, recebo negativas veementes de quase todos. Obviamente eles dizem para mim, possível cliente, que o mercado está aquecido, que todo mundo está comprando, que há ótimas “oportunidades” que vão valorizar com o tempo.
Este comportamento é análogo ao que ocorreu nos EUA, Inglaterra e outros países. Até o estouro da bolha imobiliária ninguém esperava por isso. Normalmente estão todos ou embriagados com os lucros ou de calados esperando o melhor momento de sair, tal como os investidores das bolsas de valores. Além disso, também não há históricos deste tipo de crise no Brasil.
Vale lembrar que, sob os aspecto simplesmente utilitário e econômico, em muitos lugares do país hoje é mais vantajoso alugar do que financiar porque os aluguéis estão dando retorno inferior ao de todas as aplicações financeiras, inclusive da poupança. Fazendo simulações de financiamento e investimento, existe o caso abaixo:
Para uma renda familiar de R$6.000,00
Opção A: Financiar o imóvel
Valor do imóvel: R$ 180.000,00
R$ 36.000,00 de entrada e R$ 144.000,00 financiados em 240 meses resultam em prestações de R$ 1.700,00/mês.
Pelo sistema de amortização SACRE, este valor de prestação vai ficar em torno de R$ 1.700,00 por uns 10 anos aproximadamente até começar a cair.
Opção B: Alugar o imóvel para moradia e poupar para comprar no futuro
Valor do Aluguel: R$ 700,00
Poupança mensal destinada à moradia: R$ 1.000,00, rendendo juros da poupança.
Em 120 meses o capital acumulado é de cerca deR$ 162.000,00. Além disso, neste meio tempo o FGTS das pessoas aumentou também, resultando em aproximadamente R$ 60.000,00 em 10 anos contínuos.
Total: R$ 242.000,00
Isso mostra que, para quem tem esta possibilidade, alugar uma casa qualquer e poupar para comprar a sua própria à vista é mais negócio do que pagar prestações de financiamento logo do início. Lembre-se não se deixou de morar neste tempo de acúmulo de capital.
Quando os cálculos demonstram isso, o financiamento imobiliário perde todo o sentido.
Isso acontece hoje não porque o mecanismo financeiro seja exatamente ineficaz, mas porque os valores dos imóveis estão elevados.
A Bolha Imobiliária é um processo que se inicia lentamente, se acelerando com o tempo e com comportamento análogo a outras crises especulativas, como as corriqueiras das bolsas de valores, de commodities diversas e até mesmo a primeira crise documentada, a Crise das Tulipas ocorrida na Holanda em 1637. Veja a seqüência a seguir conforme ela já aconteceu e provavelmente vai se desenrolar no Brasil. As fases podem se sobrepor um pouco, mas no geral é assim.
Fase 1: O crédito é facilitado pelos agentes financeiros e vivencia-se um bom período da economia.
Fase 2: Mais compradores entram no mercado imobiliário, fazendo com que as vendas tipicamente demoradas ocorram mais rápido, estimulando a subida moderada dos preços.
Fase 3: Com os preços subindo, algumas pessoas que não precisavam inicialmente vender seus imóveis os colocam à venda. Mas, como muitas vezes não tem forte interesse ou necessidade, colocam valores um pouco acima da média, inclusive estimulados pelos próprios corretores imobiliários que pretendem engordar suas comissões.
Fase 4: A bolha se desenvolve. Os negócios com preço maior do que o usual continuam sendo fechados, devido à melhor oferta de crédito.
Fase 5: Ao verem os preços dos imóveis subirem, agora vários proprietários e construtoras começam a vender com preços propositalmente maiores devido ao aumento consistente dos valores médios e à expectativa de valorização, tal como uma bolsa de valores.
Funciona da seguinte forma: A pessoa A consegue vender seu imóvel por, digamos, 100.000,00. B pensa “ se a casa de A vale 100.000,00, a minha vale então 110.000,00 por causa disso, daquilo, etc. C, que não precisava vender e não estava pensando no assunto, vê a oportunidade de ganhar dinheiro e põe à venda com valor alto de 130.000,00 pensando “se colar, colou !”. Fechando ou não este negócio a curto prazo, o valor pedido por C vira novo padrão de comparação para os imóveis nas redondezas. D, vendo a subida de preços e paga 110.000,00 na casa de B para depois de certo tempo colocá-la à venda por 130.000, que é a nova “referência” do mercado, e aí o ciclo começa. Note-se que neste meio tempo na maioria das vezes não ocorreu nenhuma alteração dos fundamentos que dão valor ao imóvel ou ao padrão de renda dos compradores. Provavelmente não houve nada de novo no bairro que justificasse o aumento de preços, tal como expansão do comércio, obras de melhoria, etc. Nem mesmo os salários e renda da população subiram em igual ritmo.
Fase 6: Os corretores e construtoras de imóveis ficam felizes e se multiplicam. Agora, criam e propagandeiam “sonhos” de moradia, absurdamente caros, que comprometem uma parcela extremamente elevada da renda de muita gente por uito tempo. Os compradores compram baseados em premissas perigosas e precárias, como a que terão o mesmo nível de renda e padrão de gastos durante os 30 anos do financiamento imobiliário e que neste meio tempo não ficarão desempregados em nenhum momento.
Fase 7: Os preços dos imóveis prontos ou de padrão médio/alto sobem mais lentamente ou ficam estagnados. Já os mais baratos, lotes e terrenos continuam subindo agora aceleradamente, pois os imóveis mais caros já enfrentam certa dificuldade em encontrar compradores. Nesta fase, muitas vezes os negócios ocorrem entre especuladores imobiliários e empresas de construção apenas pois eles estão capitalizados. Começa a diminuir a quantidade de compradores que adquirem a residência ou imóvel comercial para seu próprio uso.
Fase 8: A escalada de preços se acentua, atingindo valores que a massa de compradores (principalmente os assalariados) não mais consegue pagar nem mesmo com financiamento. Pelo menos para comprar os imóveis do padrão a que estariam dispostos a comprar e/ou consideram justos para si próprios. Alguns compradores acabam fechando negócios em residências ou salas comerciais de padrão inferior ao que gostariam, pequenos, distantes ou com problemas. Ficam insatisfeitos. Outras pessoas decidem então que não têm mesmo condições de comprar nada e se conformam em pagar aluguel.
Fase 9: Após o mercado imobiliário ver que a quantidade de negócios se reduziu, os corretores e as empresas começam agora a fazer ‘promoções” com pequenas reduções de preços. Afinal, eles também têm contas a pagar e custos fixos. Vivem de comissão e do lucro dos negócios, portanto não podem viver se o mercado ficar parado.
Neste momento os corretores imobiliários e construtoras que tanto contribuíram para a escalada de preços aumentando os valores e inflacionando o mercado para obter maiores comissões, farão agora o contrário.
Vão dizer aos proprietários que estão vendendo: “O mercado subiu muito e agora existe um bolha. É preciso baixar um pouco os valores de venda para fechar o negócio. Temos que nos conformar com isso.”
Este é o ponto de inversão.
Os vendedores, relutantes, aceitam inicialmente pequenas reduções e começa o estouro da bolha. Neste caso há um detalhe interessante: os imóveis são um dos poucos bens que são negociados primordialmente por pessoas físicas e não por comerciantes acostumados à lei da oferta e da procura. As pessoas tenderão a não se conformar com a redução do valor dos imóveis Todos gostaram durante a subida de preços de ver o valor de seu patrimônio aumentar, mas ninguém gosta depois de vê-lo descer das nuvens
Fase 10: Com a queda de vendas, mesmo com as promoções e possíveis incentivos do governo, os valores continuam a cair pois uma parcela expressiva dos possíveis compradores já adquiriu sua casa e está endividada. Muitos compraram imóveis em condições desfavoráveis durante a bolha, pois não viram perspectiva de redução de preços.
Já aqueles compradores potenciais percebem que o mercado está em queda e decidem esperar um pouco mais, acentuando a redução dos negócios e fazendo com que a concorrência diminua ainda mais os valores. É o estouro da bolha.
Fase 11: Neste ponto muitos compradores ficam arrependidos por terem comprado imóveis caros, pois agora estão com saldo devedor do financiamento maior do que o valor de mercado deles.
Esta é a seqüência provável do processo, mais ou menos como ocorreu em outros países e como aconteceu também no Brasil recentemente com os investidores pessoas físicas da bolsa de valores e com o mercado de carros usados. Por que não acontecerá com imóveis também?
O que não é certo ainda é se a queda nos preços de venda virá juntamente com uma crise de hipotecas como ocorreu nos EUA. Se acontecer também, o mercado pode ser inundado com imóveis recuperados de financiamento da Caixa Econômica e outros bancos, contribuindo também para a desabada de preços. Evidentemente as pessoas tenderão a lutar para não perder seus imóveis em caso de crise econômica, porém outras vão perceber que carregam financiamento maior do que o valor total da casa e vão simplesmente desistir de pagá-lo.
Se isto acontecer pode ser que o governo crie leis dificultando a retomada de imóveis e os leilões, afetando a tão estimada segurança jurídica dos contratos. Isso seria péssimo, pois desestimularia no futuro novos investimentos no setor.
Vamos ver como este problema se desenvolve. Fico triste por aqueles que hoje não conseguem comprar sua casa e por aqueles que estão se sacrificando por isso e no futuro breve poderão perceber que fizeram mau negócio.
Até já.
João Nascimento.
Ótimo post! Como já foi comentado aqui, acho que estamos na fase 9 da bolha.
JOAO.
quanto as suas contas:
1) a prestacao depois de 10 anos estara 1183 (site da CEF).
2) no segundo ano ela estara 1600 (6% mais barata), enquanto que o aluguel possivelmente estara 5% (sendo otimista) mais caro.
3) no seu cenario, pelo site da Caixa em 10 anos a prestacao estara 1183, o que faz com que se o igpm for 4,62% ao ano, as duas (aluguel e prestacao) estara o mesmo valor em 10 anos. (ai nao da pra voltar atras e preferir fazer o financiamento)
4) se o igpm for 6% ao ano em 10 anos o aluguel sera 1250 e a prestacao 1183..
tem outras coisas a serem consideradas AINDA nesse tipo de simulacao.. mas so esses pontos acho que vc ja deveria rever
e por favor, me responda o que vc acha das minhas colocacoes, porque toda vez que alguem JOGA uma conta no site e eu contesto NINGUEM me responde…
porque sera?
abs
Só esqueceu da TR.
A simulação da caixa não considera a TR.
Paulo,
ja postei 300x as contas com a TR….
so disse pro Nascimento as inconsistencias nas contas dele…
o cara falar que fica 10 anos o mesmo preco eh piada…
info: a TR de 2% faz com que sua prestacao volte uns 2 ou 3 meses .. ou seja se eh reajuste em janeiro, o valor de janeiro fica igual ao de outubro ou novembro e depois volta a cair..
pra 30 anos tá.
Tem dois tipos de usuários bem distintos por aqui:
– pessoas que querem discutir seriamente e com base em dados, sem viés (ou quase), esses são uns 0,0001% do total;
– torcedores, que praticamente ignoram tudo que é contra, e até repetem argumento já desabilitado. Aplaudem de pé qq um que se junte à “sua causa”. Qq argumento vale… Comemoram igual gol. Esses representam os 99,9999% restantes.
È enxugar gelo discutir c/ nego assim.
Triste.
Sr. Moderador, o forum está pronto? Se houvesse um forum era bem mais fácil separar essas “facções”, pois está bem complicado…
Abs
Não sei se isso agrega alguma coisa mas vai lá:
Estive viajando um pouco a trabalho/compromissos ultimamente e verifiquei ao vivo o q já via pela internet: os imoveis em capitais de todo o Brasil estão baratíssimos em comparação c/ o Rio.
Salvador, Recife ou Vitória e Vila Velha (ES)… Os bairros nobres dessas cidades estão custando 4, ou 5 ou no máximo 6k / m2… Quem conhece preço do Rio diria que estão DADOS…
Obs.: cansei de ver carrões importados de mais de 200k ou até 400k nesses locais…
Não sei qual a conclusão (se é que tem alguma) a tirar disso, é só a uma observação.
Será que a atividade econômica no Rio está tão mais forte que nessas cidades? Ou é a especulação que come solta por aqui?
Sei lá…
Abs
André os preços do Rio estão malucos, esse final de semana um amigo Suiço tomou um susto quando mostrei o Jornal O globo na parte de vendas dos imoveis da Zona Sul, inclusive eu mesmo postei anuncio de um lindo imovel na Suiça mais barato do que os anunciados no Rio. Acho que o Rio atingiu um grau paronico de preços e acho q até os gringos agora estão começando a ficar assustados com os preços, imagine nós que ganhamos em reais?
Fábio,
Defina preços “malucos”.
Sua comparação com o imovel na Suíca foi facilmente rebatida por mim (fator localização) e pelo jose (fator cambio). Mas vc não viu (ou fingiu que não viu). Volte algumas páginas no blog e veja…
A discussão por aqui (em alguns casos) não evolui… Fica igual enceradeira dando voltas sem sair do lugar.
Abs
500.000 por um conjugado em botafogo e copacabana é preço maluco.
Eu lembro também que voce disse que não existia imposto sobre grande fortunas em Países como França e Suiça e fui lá e postei.. lembra disso também?
Lembro claro, e lembro tb que me desculpei pelo equivoco, ao contrario de vc.
Lembro tb que vc escreveu TRES posts em apenas TREZE minutos e imagino uma pessoa com “sangue nos zóio”…
Mais uma vez: transformar isso numa disputa pessoal não adianta nada, o m2 de Copa não vai voltar a 4k por causa disso…
Já dei por aqui algumas dicas de como tentar contornar essa situação no mercado do Rio. Mais do que isso não posso fazer, mesmo pq o pouco que fiz já fui acusado de ser um corretor tentando vender meu peixe.
Abs
Fabio,
se não me engano o m2 em copa e botafogo está em 8k, logo uma kitinete de 30m2 custa uns 240k e não 500k…
Se está “caro”, cairá, se estiver “barato” subirá.
Abs
Isso é fantasioso e facilmente consultado no zap. Esse mesmo “exemplo” já foi apresentado antes aqui.
Evoluir nas discussões faria bem a todos.
André, houve aumento expressivo em todas as capitais.
Nesses lugares em q o preço é 6K/m2, provavelmente era próximo de 3k/m2 h[a 2~3 anos.
Mas entendo q a ZS do RJ configura um caso à parte com alguns agravantes:
– o preço de partida já era maior antes do boom de 2007/2008 (a ZS já era o m2 mais caro do pais, em particular o Leblon, Lagoa e boa parte de IPA)
– realmente há limitações de terrenos / lançamentos
– com a inviabilização da Barra da Tijuca (em razão do estrangulamento do transporte, de fins dos anos 90 pra cá), a única opção para quem pretende ter a vida profissional vinculada ao eixo ZS-Centro é a própria ZS (e, atualmente, bairros insalubres e caídos como Catete, Glória, Largo do Machado e Lapa estão experimentando um revival por conta desse limitação da expansão p/ Barra)
– a demana de retirantes da Barra vem crescendo ao longo dessa última década. A 1a leva, no comecinho dos anos 2000, era formada por ex-moradores da ZS desencantados com o trânsito. Mais para o fim da década, basicamente qq um q tenha q se deslocar p/ trabalho no Centro, em Botafogo, ou Ipanema, buscou apto na ZS em razão do trânsito (mesmo nunca tendo morado na ZS).
– e, é claro, o fato de o RJ (leia-se ZS) estar na moda, por conta dos eventos esportivos Copa e JJOO, atrai uma atenção da gringolândia pra cá (leia-se: para a ZS).
É frank, tb desconfio disso, os preços aumentaram mais ou menos por igual em tudo que é canto. A diferença entre o Rio e essas outras capitais é absurda, mas sempre foi assim.
Será que a culpa é do Tom Jobim? Se ele não tivesse composto Garota de Ipanema os imóveis no Rio custariam uns 30% menos, kkkkk….
Abs
é claro q culpa é do Tom Jobim…..e do Vinícuis, q assina a letra 🙂
veja vc como são as coisas: a família da minha mulher (avós maternos) mudaram-se nos anos 40 da Tijuca para Ipanema por causa do ….preço.
abs.
Posso estar enganado, mas na decada de 40, Ipanema e Leblon eram pouco habitados, mais ou menos como a Barra no fim da decada de 70. É natural que locais assim custem menos.
Abs
galera,
acho q a discussao vai evoluir muito se esquecermos ipanema e leblon…
o leblon se tiver 100mil habitantes, representará 0,05%!!!!!! do brasil
e acho que eh senso comun que pode existir 0,05% que nao tem restricao orcamentaria, que tem BASTANTE $$..
usar exemplo desses lugares nao vai ajudar….
esquecer ipanema ou leblon?
ora pois pois, é justamente onde nóis quer comprar 🙂 !!
a verdade é q a maior parte da Zona Sul era acessível a um determinado segmento de classe média alta carioca (me refiro a um apto de 3 qts decente com garagem) há coisa de 3 anos atrás.
um assalariado bem posicionado em uma grande empresa efetivamente COMPRAVA Ipanema. ou Gávea, ou JB.
hj não compra mais – ou compra com MUITA dificuldade, abrindo mão (ou postergando) a casa em Itaipava ou Araras, por exemplo.
e isso causa desconforto e leva as pessoas a suspeitarem q tem “coisa” errada.
mas, pode não ser absolutamente nada de errada, e esse novo patamar de preço ter chegado pra ficar de vez.
mas q pegou uma turma com as calças na mão, pegou.
Todo mundo aqui, s/ exceção, está impressionado c/ a alta preços, logo é normal que esteja mais impressionado ainda c/ os lugares onde o preço é… mais alto.
Sem contar que TODO MUNDO aqui quer morar lá. Até quem já mora quer um imovel melhor. Isso inclusive ajuda a entender pq é tão caro…
Abs
“On a personal note. I love Brazil. I can definately see myself moving there at some point and have requested a transfer on several occasions – now not being the best of times for my company. I am learning Portuguese (I admit no where near enough to survive on).”
http://www.propertycommunity.com/forum/brazil-property/5892-seeking-advice-buy-invest-rio-de-
janeiro-3.html
Me dá um pouco de raiva ver q os gringos dão mais valor ao nosso país do que nós mesmos…
Apenas um pequeno desabafo patriótico, desculpem.
Abs
Andre,
eh o que costumo dizer.
o gringo investe olhando pra ultima pagina da economist (onde tem uns indicadores macros de cada pais)
ai ele olha: desemprego ok, setor financeiro ok, mercado interno OK, inflacao ok, deficit em conta corrente ok, credito % PIB ok.. e ele vem….
se ta certo ou nao.. eh bem discutivel, mas eh assim…
Matéria interessante falando da preocupação com uma bolha geral no Brasil:
http://www.reuters.com/article/2011/04/29/brazil-forum-bubble-idUSN2912255020110429
…e não é conversa de botequim.
A bolha está começando a se espalhar, até os economistas mais conservadores estão comentando sobre:
http://cbn.globoradio.globo.com/comentaristas/mauro-halfeld/MAURO-HALFELD.htm
MILAGRE!
Mauro Halfeld da CBN finalmente usa a palavra bolha para descrever a situação dos preços de imóveis!
Veja o comentário de hoje (2 de maio).
http://cbn.globoradio.globo.com/comentaristas/mauro-halfeld/MAURO-HALFELD.htm
Mauro Halfeld e Roberto Zentgraf são dois caras que eu respeito muito. Não tanto por serem genios em economia, mas por serem genios em bom senso.
E bom senso é um ativo valiosíssimo e muito raro.
Abs
O Mauro Halfeld não frequenta este blog pelo visto…
Todos os argumentos que ele usou já foram desbancados por aqui.
Estou preparando um email explicando os contra argumentos e perguntando o que ele acha.
Quando tiver resposta coloco aqui.
Abs
Imoveis em locais muito distantes, inseguros,predios velhos e com infraestrutura de péssima qualidade, não falarei o nome para não ofender se alguém morar lá (não é essa minha intençao) já está custando mais de R$3mil o metro quadrado, lugares que são uma semi-favela
o Rio está enlouquecido
PS: Baixei o livro do Schiff em pdf (why economy grows and how it crashs), vamos ver se tem algo interessante, deve ajudar a abrir a mente…abs
vc viu aí o q o André postou: um 2 qtos na Cruzada São Sebastião anunciado a 350K.
Pra quem não conhece: Cruzada São Sebastião = conjunto estilo BNH para abrigar parte de favela removida da Praia do Pinto (junto ao q é o hj a sede do Flamengo, em frente à Lagoa Rodrigo de Freitas).
Ou seja: Cruzada = favela “melhorzinha”
Frank, esses preços eram de 1 ano atrás, deve ter aumentado mais um pouco.
Não imagino que familia de classe media em sã consciencia pagaria 350k por um 2qtos na CSS…
Mas talvez investidor se interesse (pra alugar). Em geral os alugueis em locais mais humildes são mais caros (em percentual claro). Se o rental yield medio do Leblon está em 0,4% talvez na CSS seja 0,7%, por ex… Daí compensa o sujeito comprar 3 por lá em vez de um só no Leblon “de verdade”.
Lógico que o risco de inadimplencia é maior e a dificuldade do juiz botar pra fora o inquilino q não paga tb é maior. Mas vai saber, a relação risco x retorno cada um avalia de um jeito.
Há alguns anos atrás conseguia-se tirar retornos absurdos da ordem de 2 ou 3% ao mes de barracos em favelas. Hoje em dia deve ser bem menos, pq ficou muito facil financiar, e o proprio aluguel, percentualmente, ficou mais barato, no “asfalto”.
Abs
o fundo dele tomou uma ronca na crise….
tava apostando no decoupling (que os EM iam passar bem da crise, descolando dos DM) e nas commodities…
Acho que já estamos na FASE 9 descrita pelo caro colega João Nascimento!
Tá chegando a hora.