Situação do mercado imobiliário em Curitiba
Durante este feriado, recebi uma declaração muito interessante, de um funcionário de uma grande construtora, que terá sua identidade preservada. Como moro em Curitiba, achei muito interessante, pois a mim, muito interessa. Vejam.
Costumo ler aqui o site mas não me manifestar, mas no seu caso achei que vale à pena. Sou de Curitiba e trabalho em uma grande construtora da cidade, mas diferente dos estusiásticos com o mercado, consigo enxergar que há uma bolha. Tenho dados inclusive da Ademi, e é sobre eles que irei falar. Segundo pesquisas da Ademi, o valor dos imóveis começa a cair a partir do momento que a disponibilidade de imóveis de imóveis para venda ultrapassa 30%, no entanto em Curitiba este índice já atingiu 40% no final do ano passado. Na construtora onde trabalho, 45% dos imóveis comprados são vendidos para investidores, que pensam que ao final da construção irão vender os seus imóveis pelo preço que valorizou. O grande problema é que a onda de lançamentos ainda não teve suas entregas. Leia-se que as construtoras estão vendendo na planta e prolongando os prazos de entrega, até por falta de mão de obra e entraves burocráticos junto às prefeituras, que estão com grande volume de trabalho devido ao boom. Enfim, o que quero dizer é que no estágio atual já está sobrando imóveis para venda na planta e eu sei que grande parte do que vai ser entregue será para investidores e que não ficarão com imóveis. Curitiba, para você ter idéia, apresentou um número descomunal de lançamentos em número de unidades, equivalente em números absolutos o que foi lançado na cidade de SP. Ou seja, mais para frente, as construtoras que têm ação na bolsa terão que vender estes apartamentos, pois trabalham alavancadas. Quanto mais tempo ficam com o apartamento, mais prejuízo. Sendo assim, investidores que não vão encontrar liquidez mais construtoras com estoque acabarão fazendo leilão e o preço dos imóveis irá cair. Eu sinceramente, ficaria com o imóvel de 120 mil e me desfaria do negócio atual. E aliás, te proponho um teste, pegue o imóvel que você comprou na planta e anuncie no jornal dizendo que quer vender ao invés de 480 por 440. Descobrirá que não tem ninguém interessado em comprar… aí você sentirá o pepino que é ter um imóvel pronto e não conseguir vender. O preço dos imóveis com certeza irá cair quando as entregas destes milhares de lançamentos começarem a acontecer. Espere uns anos ou até depois da copa, se puder. Quem viver, verá.
ja comentei isso em outro post
estive em curitiba semana passada e o TAXISTA puxou assunto de bolha imobiliária comigo…realmente quando chega nesse ponto, é que o assunto ganhou importância, outro lugar que vejo o tema muito aceito é nos comentários dos principais jornais do país que leio, onde o leitor opina, por ali vejo o tempo todo… e quase sempre a favor que há bolha…
pra mim a unica coisa que ainda existe de duvida sobre a bolha imobiliaria é quando esta irá estourar, pois infelizmente é impossível precisar (pode levar alguns meses ou até alguns anos), esse é o assunto mais interessante do momento: Ver o saldo da caixa / ver projeções selic / ver projeções macroeconomicas etc… e tentar achar mais ou menos um ponto de ruptura, é missão dificílima, não faço apostas ainda
abraços
Sim, eu vi seu comentário
MrK, Concordo contigo… o assunto mais dificil é a data do estouro… Neste momento no mundo tem duas bolhas que estão sendo monitoradas: a Chinesa, a maior da historia possivelmente, o governo chines já mandou fazer uma simulação de queda de 50% dos preços para saber se os bancos aguentariam. O estouro por lá parece inevitável, porém como é um mercado totalmente manipulado aí fica dificil saber quanto vai durar. A outra, bem menor, mas bem mais importante para nos, é a do Brasil, (que embora ainda possa ser discutido se é realmente uma bolha, temos que combinar que está indo nessa direção). Pois agora temos que ver a situação global: todo o que acontecer na China, impactará com força no Brasil, pois o pais está vivendo, praticamente das exportações de materias primas e alimentos para aquele mercado. A euforia vivida por aquí (e da que a bolha se alimenta), explica-se em grande medida por esse fenomeno. Como tudo é interligado, possivelmente as duas coisas venham junto. O assunto esta ficando mais complexo, no mundo estão de olho no que aconteça na China, o estouro daqui será uma consequencia.
http://www.cotizalia.com/vivienda/2011/china-sometera-banca-estres-contemplen-desplome-20110425-67795.html
Duda,
só duas bolhas no mundo?
Aqui mostra um monte, algumas já estouraram, outras não:
http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_bubble#Real_estate_bubbles_in_the_2000s
Repare que lá na lista não existe nenhuma “Brazilian Real Estate Bubble”…
Lá na página de discussão eu mesmo perguntei sobre isso, usando o somente argumento dos aumentos de preço. Nem sequer responderam até hoje.
Pq não criamos uma? Se for apagada ou editada é sinal que escrevemos bobagem…
Abs
Tem muita água pra passar por baixo da ponte ainda…
http://www.ibope.com.br/calandraWeb/servlet/CalandraRedirect?temp=5&proj=PortalIBOPE&pub=T&db=caldb&comp=Noticias&docid=C1E45E860255C3458325788F0058545A
É o que eu sempre digo em meu blog.
Existe uma pequena histórinha que se diz muito no mercado acionário, que é mais ou menos assim: Se até a tua sogra está dizendo que investir na bolsa de valores é o melhor investimento do momento, sai fora.
Pois é, acredito que no mercado imobiliário brasileiro está acontecendo o mesmo, nos dias de hoje todos já sabem que se deve comprar imóveis para “tentar” vender no futuro com uma valorização “ótima”. No entanto, os valores praticados hoje e as porcentagens de rendimentos de anos anteriores um dia acabará.
E eu, vou esperar os preços cairem e comprar casas e apartamentos pela metade do preço, assim como aconteceu na Espanha, Irlanda, Portugual, Grecia, EUA.
Um forte abraço a todos.
Exatamente. Esta historinha se não me engano rolou nos axiomas de zurique, isto ?
Por acaso o Axiomas é o pior livro sobre investimentos que eu já li… Se é que se pode chamar de investimento o que ele mostra…
Abs
Esperava que alguém perguntasse: “então qual seria o melhor?”…
Abs
De fato.
Não consegui passar da 5.a página do Axiomas de Zurique. Mas folheei o restante do livro só para ter certeza: é muita besteira junta.
“E eu, vou esperar os preços cairem e comprar casas e apartamentos pela metade do preço, assim como aconteceu na Espanha, Irlanda, Portugual, Grecia, EUA.”
Sim, um dia os preços cairão, e pode ser que caiam 50% como vc diz, o problema é saber quanto subirão ainda antes de cair. Senão volta ao preço atual…
A não ser que vc tenha CERTEZA que o patamar atual já é o topo… Nesse caso todos nós ficaríamos muito felizes se vc mostrasse o motivo dessa crença, pq até hoje ninguém mostrou, de forma convincente, claro.
Abs
Minha opinião vai de encontro com o que estão “pregando” nesse site.
Acredito sim que os preços estão inflados e em muitos casos sem qualquer critério que justifique.
Porém eu sou um investidor em imóveis e no momento tenho um capital aplicado em uma obra no conceito de administração, que faz com que a margem do negócio seja maior e a margem de segurança maior tambem, porém é claro que o ponto negativo é o alto poder de pagamento (valores muito altos a serem pagos mensalmente até o fim da obra = prazo de curto de 2 anos) sem possibilidade de financiamento bancário, ou seja, bancamos a construção do prédio/apartamentos com recursos próprios até o fim da obra. Isso é um outro cenário, e nesse mercado sem dúvida não há previsão de bolha, pois as margens são realmente altas. Agora os imóveis adquiridos em planos mirabolantes de construtoras esses sim estão super valorizados, essa bolha tende a estourar sim.
Na minha opinião o problema é sempre o da falta de informação, eu tenho conhecidos que não tem imóvel quitado, e se auto-definem como “investidores em imóveis na planta”. Fizeram um negócio que deu certo, e ja entraram em mais 2 ou 3 de uma vez. O problema ocorre quando na entrega das chaves não tiver demanda de compra, ai esse meu amigo vai ter na mão 3 imoveis com financiamentos bancarios pra bancar !!! Você acha que ele aguentará ?!? Jamais, ai sim entra a bolha !
Bruno, tenho visto vários empreendimentos desse tipo na região da Freguesia no Rio de Janeiro. A conversa do vendedor sempre será a mais convincente possível para lhe garantir que o custo está abaixo do mercado, mas como a obra é por administração e o custo dos insumos continua subindo (vide o INCC), essa diferença entre o custo estimado do imóvel e o valor final tendem a diminuir. Digo isso porque numa obra por administração qualquer aumento é rateado entre os participantes. Se você comprou para sua moradia com o intuito de morar por muitos anos teoricamente não haverá prejuízo, mas se a sua intenção também for de vender quando o imóvel estiver pronto prepare-se para uma provável surpresa desagradável. O saldo devedor é ajustado pelo INCC (http://www.portalbrasil.net/incc.htm) e este não mostra sinais de desaquecimento como prega todo empreiteiro. Seu amigo está fazendo alavancagem e não precisa pensar muito para saber o que ocorrerá; provavelmente seu amigo perderá o dinheiro investido. Boa sorte e um abraço.
Marcelo, o sistema de preço de custo por administração é totalmente diferente do sistema de vendas por financiamento das construtoras tradicionais. O Bruno explicou que o spread é maior é a mais pura verdade. Obras por administração/preço de custo não variam pelo INCC, elas variam pelo preço de mercado que nem sempre estão atreladas a outros indices.Tenho 3 imoveis em Preco de custo, 1 deles está na fase de entrega, e o valor de compra em relacao ao mercado já era 40% menor, agora na entrega, o valor de mercado será o valor que vou vender, posso vender até 10% do valor de mercado que ainda sim a margem é muito alta. Tenho outro imovel para entrega em 2012 e outro em 2013, em todos eles não há juros embutidos no saldo devedor e o unico reajuste serao os custos de mercado. um destes investimentos, já tenho o valor das parcelas(fixas e sem juros) no banco rendendo 0,6% somente para garantir o investimento. hoje se fosse vender o direito do imovel, ou seja, agio, já ganharia 100% do valor que paguei, e imoveis que sao similires estavam sendo vendidos na data de lancamento por 40% a mais do preco de custo, entao neste caso, se a bolha estourar, o que acredito que estoure em 2013, este modelo de preco de custo terá um spread maior para se adequar o preço.
Marcelo, o que o Murilo disse esta correto. Obra por administração não tem correção pelo INCC. A obra por administração muita gente não consegue entender muito bem, pois pensam ser uma “pirâmide” ou algo do tipo. A pergunta que fazem sempre é: “COMO É QUE ALGUEM COSEGUE LHE VENDER UM IMOVEL POR 40% ATE 50% DO VALOR DE MERCADO, SENDO UM IMOVEL NOVO ???”. Veja, ninguem me vende nada, pelo contrário, nós é que contratamos uma construtora, lançamentos o empreendimento e nós mesmos compramos o empreendimento por completo. A construtora tem como função construir o prédio conforme nosso edital e nos entrega-lo com as chaves, finalizado. Alem disso ela cobra 10% do valor da obra como ADMINISTRAÇÃO, ou seja, para cotar os preços dos insumos, administrar os terceirizados e etc. E a cada mês nos reunimos para prestar contas “FUTURAS”, ou seja, para aprovarmos ou não a compra de determinados materiais e etc. Portanto não há correção pelo INCC ou outro índice, porem ocorre muitas vezes da correção de mercado (sim, o preço que o Sr. Zé do depósito cobra pelo saco de cimento) ser até maior do que o INCC. Como exemplo prático e real: o empreendimento custava no planejamento R$ 300.000,00. Isso seria diluido em 36 meses de obra. La para o mês 14, houve um “estouro” no preço do cimento, então o valor total da obra passou para R$ 335.000,00. O aconteceu foi o seguinte: haviamos planejado “pagamentos” (e não parcelas !!) de R$ 8.333,00 por 36 meses, ao termino de 14 meses teve um reajuste de material, restavam 22 parcelas. O que ocorreu ? os R$ 35.000,00 de diferença foi diluido nas 22 parcelas e somado a parcela nomal que ja exisita entendeu ? o contrario tambem é valido, pois se os preços caissem, pagariamos menos ! isso é apenas um detalhe do que são obras por administração. O “pulo do gato” aqui é: qual a parcela da população que consegue “bancar” uma divida mensal de R$ 9.000,00 por 3 anos ? Pra mim isso é aquele ditado popular: dinheiro atrai dinheiro !!!
Acho que também há uma pressão injustificada das imobiliárias quanto à venda de imóveis usados. Sou de Recife e venho acompanhando estarrecido o aumento dos preços. Exemplificando, vejam o anúncio abaixo:
http://diariodepernambuco.lugarcerto.com.br/realestate?tp=LUGARCERTO&name=db:Detalhe&adnumber=163166615&parceiro=DIARIODEPERNAMBUCO
Trata-se de um apartamento de fundo de um prédio de uns 15 a 20 anos. A primeira vez que vi este anúncio foi em novembro/2010 pelo valor de R$ 230.000,00. Mês passado o valor do anúncio foi baixado durante uma semana para R$ 220.000,00 e logo foi reajustado para os atuais R$ 265.000,00. Um reajuste de 15% em 6 meses.
Ora… todo mundo sabe que quando se deseja vender algo e não aparece comprador, tenta-se baixar o preço para aumentar a liquidez. Na minha opinião há uma sustentação de preço por parte dos corretores/imobiliárias. Só não sei até quando.
http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,construtoras-esticam-prazo-de-entrega,not_63936,0.htm#noticia
http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,prazo-mais-longo-provoca-aumento-de-preco,not_63937,0.htm
http://www.estadao.com.br/estadaodehoje/20110103/not_imp661296,0.php
QUEEEEEEEMMMMM?
perdi meu tempo lendo essa materia…
galera, vamos botar cpisas que aumentem o nivel de discussao, que agregem…
dois comentarios sobre essa reportagem
1) a tia ta q nem nego aki no site, fala q ta caro mas quer olhar pra ipanema, a tia acha que ta caro, mas ia comprar uma sala COMERCIAL!!!!! fala serio ne, quer se meter onde nao deve
2) todos nos sabemos que pessoal de marketing passou longe dos livros de matematicas e financas ne….
jose,
concordo com você. deveriam ter te chamado para opinar. mandarei carta indignada para esse jornaleco.
Oi José. Desculpe por ter feito você perder seu tempo, mas se você olhar por um lado, a reportagem ilustra que o cidadão de classe média já começa a enxergar que não vale a pena investir em imóveis. Na próxima coloco o título da reportagem. Abraço!
Glaucio,
na boa qualquer assunto voce vai achar gente em todos os lados….
do fundo do coracao acho que esse tipo de reportagem nao agrega em NADA aqui na discussao…
da mesma forma que tem ela tem gente q ta ganahndo/ganhou $$ com isso (acho igualmente irrelevante na discussão)….
Inflação em alta, bolha imobiliária, falta de combustível, combustível a R$ 3.00, alimentação em alta, ouro a $1500 a onça, Estadão batendo no Bacen !
http://www.estadao.com.br/estadaodehoje/20110424/not_imp710013,0.php
WHO LET THE DOGS OUT !? WHO ? WHO ? WHO ? WHO ?
cheap money….
Mesmo acreditando fortemente na existencia da bolha, o que mais me preocupa neste momento e sem dúvida a inflação, que esta com os dentes afiados, e este governo, por ideologia, não sabe ou não quer saber de combati-la. Sendo que da Bovespa não da para esperar nada, nem do dolar, nem do euro, que os imoveis estão sobrevalorizados (no minimo… para não falar a palavra bolha que irrita muitos) e colocar grana no tesouro direto pode ser uma trampa mortal, qual o investimento que voces fariam para se proteger da inflação? A resposta de comprar Ouro não vale, todos ja conhecem. Respondam algo criativo.
Comprar boi gordo, vender herbalife e criar avestruz….hehe
Rarara… e de se pensar mesmo… pelo jeito o preço dos alimentos não tem chance de cair
Duda,
por isso que apesar de discordamos quanto a existencia de bolhas, gosto dos seus comentarios…
vou colocar uns trechos de uns papers aqui sobre hedge contra inflacao.. ta em ingles
“In the case of real estate, the inflation hedge is really more about the type of debt used – preferably a long-term mortgage with a fixed interest rate – than anything else. But add in the impact of rising prices on rents, and suddenly investing in real estate for passive income and enjoying the various tax write-offs becomes a tried-and-true method (and one used extensively in the 1970s) to build wealth while paying off debt that becomes worth less and less each day.”
esse eh outro sobre um estudo em Taiwan
“The empirical findings show that investing in Taiwan housing can only partly hedge against inflation when the inflation rate is higher than 0.83%.”
esse eh outro..
“In these days of multi-trillion dollar bailouts, stimulus rebate checks, and helicopter Ben, inflation is inevitable. We can have scholarly discussions about money supply and the velocity of money, but the fact is that we infusing trillions of dollars into the economy and we are producing less goods and services. That means big time inflation probably 12% – 20%. Inflation is great for one group…debtors.
How do you hedge against inflation if you don’t have the means or sophistication to get into the commodities and precious metals market? Answer: Go into debt and buy a house! Buying a house is great hedge against inflation. I know this sounds counter intuitive as house prices continue to plummet, but it is a reasonable idea once you do the math. ”
esse ultimo trata de um tema interessante, muito usado pelo Brasil (consciente ou nao), afinal porque o Brasil nao esta no caos fiscal que os outros paises estao? inflacao… inflando a economia vc corroe o valor da sua divida…
se quiser podemos discutir mais sobre o assunto
Por preguiça, e também para deixar disponivel para quem não sabe/gosta ler em ingles, passei pelo Google:
“No caso de bens imóveis, a proteção contra a inflação é realmente mais sobre o tipo de dívida utilizados – de preferência uma hipoteca a longo prazo com taxa fixa de juros – do que qualquer outra coisa. Mas adicione o impacto do aumento dos preços dos aluguéis, e de repente a investir em imóveis para renda passiva e aproveite o imposto de vários write-offs se torna um método de tentativa-e-verdadeiro (e usada extensivamente em 1970) para construir a riqueza, pagando a dívida que passa a valer menos e menos a cada dia. ”
Outro ESSE EH UM Estudo Sobre in Taiwan
“Os resultados empíricos mostram que o investimento em habitação Taiwan pode apenas parcialmente hedge contra a inflação quando a taxa de inflação é superior a 0,83%.”
Outro ESSE EH ..
“Nestes dias de multi-trilhões de dólares salvamentos, cheques de restituição de estímulo, e helicóptero Ben, a inflação é inevitável. Podemos ter discussões acadêmicas sobre o fornecimento de dinheiro e velocidade do dinheiro, mas o fato é que nós infundindo trilhões de dólares na economia e estamos produzindo menos bens e serviços. Isso significa que a inflação grande momento provavelmente 12% – 20%. Inflação é grande para um grupo … devedores.
Como você hedge contra a inflação, se você não tem os meios ou sofisticação para entrar no mercado de commodities e metais preciosos? Resposta: Vá em dívidas e comprar uma casa! Comprar uma casa é grande hedge contra a inflação. Sei que isto soa contra-intuitivo como os preços das casas continuarem a cair, mas é uma idéia razoável, uma vez que você faz a matemática. “
Bom, a ideia não seria absurda, temos que fazer um VPL tendo em conta o preço atual do imóvel (que pode estar se comendo boa parte do negocio) e ver que temos para o negocio como um todo. Se o VPL der zero, pelo menos estaremos no empate, o que significa que estaremos protegidos da inflação. Vale para parcelas e juros conhecidos de antemão claro. O único que pode dar incerteza são os preços de aluguel, e os períodos que o imóvel fica desalugado. Isso pode estragar o calculo. Mas vale a pena fazer as contas, sim. E só usar o Excel, como uma avaliação económica de qualquer projeto. Pela minha parte, minha preocupação agora e como encarar o cenario inflacionario que já começou a se manifestar. Certamente, a historia, desde nossos avos diz que quando tem inflação não deve tentar poupar…
EXATAMENTE duda….
ainda mais que o financiamento eh digamos “inflation free”….
vc se alavanca (sem paixoes pessoal, foi o termo mais adequado que achei) numa divida pre fixada, e tem um valor grande que em parte rende inflacao…
duda, é claro que se voce colocar queda de 40% mata qualquer conta, mas vamos la, a taxa de pessoas que detem imovel no mundo eh sei la 60%.. isso sao alguns bilhoes de pessoas.. isso nao pode ser um mau negocio quando olhado no longo prazo…(nao pode ser tao longo pq senao a gente morre antes ne)..
ah claro, isso tudo to falando no cenario financiar ou morar de aluguel, pq pra investir sao ouuuutros 500…
E um enfoque interessante, para como eu, quer trocar de imóvel. Com um cenario de inflação alta, que pode se manifestar, se endividar com baixos juros pode ser um bom negocio, mesmo pagando caro no inicio. Sou meio conservador e sinto coceira de pensar nisso… mas concordo que as contas devem ser feitas com cuidado… muito cuidado. A inflação muda tudo!
Cara, tenho um colega aqui do lado que fez 125.000 com a caixa por 8,5 + TR. Quanto está a TR hoje, e quanto pode ser seu maximo?
Prezados,
Já entendí a trampa da CEF, e vou tentar explicar como segue: Ninguém parece dar importancia a “desprezível” TR… Grande erro. A juros compostos de longo prazo (30 anos) a simples variação da TR de 0% ate 3,5%, pode TRIPLICAR o valor devolvido ao banco (de 11,55 ate 29,95 vezes o inicial). Ou seja, a CEF… não é boba e NUNCA perderá. Com muito pequenas variações de TR consegue grandes mudanças no capital devolvido. Tenho o calculo feito em xls e posso mandar para quem quiser, so me informar o email. Sei que não é o local mas fácila para transcrever, mas vou tentar aqui colar os resultados para 30 anos:
TR 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50%
TF 8,50% 8,50% 8,50% 8,50% 8,50% 8,50% 8,50% 8,50%
SOMA 8,50% 9,00% 9,50% 10,00% 10,50% 11,00% 11,50% 12,00%
exp
30 anos 11,55 13,2677 15,2203 17,4494 19,9926 22,8923 26,1967 29,9599
O unico que pode nos garantir um bom negocio, e nos desfazer da dívida o quanto antes… Posso estar equivocado, mas a primeira coisa que sera aumentada se os numeros da Caixa não fecharem será a TR. Pequenas mudanças da mesma (pouco visíveis para os mais leigos) acabam mudando completamente a quantía devolvida. E lembrar que esse risco estará presente durante muitos anos.
NAAAAAOOO duda… nao fala isso nao….
num financiamento @ TR +9% pra um financiamento de 320mil o cara vai pagar 881 no total se a TR for 1% e 1.132.000 se a TR for 3%…
bota ttudo na planilha certinho q vc vai ver…
so um detalhe, a TR nao eh paga mensalmente, ela eh acumulada e a amortizacao eh recalculada pra “pagar” essa nova TR, e outro detalhe, esse “ajuste” eh feito pelo prazo remanescente, ou seja eh MUITO diluido…
Para ser claro, no comentario: a influencia da TR é altissima, mesmo sendo possível varia-la apenas entre 0 e 3,5%… é o “milagre” dos juros compostos. O que quero dizer é o seguinte: peço um real hoje com 8,5 + TR de 0%. Em 30 anos pago 11 reais para o banco (CEF ou o que for). Cenario 2: 8,5 + TR de 3,5%. Pego hoje um real, dentro de 30 anos tenho que devolver quase 30 para o banco. Entendeu? Uma pequena variação de TR (de zero para 3,5%) provoca toda essa catastrofe… O calculo que tu fez, está certo pois contempla que o capital vai sendo devolvido no percurso dos 30 anos, mas o conceito da TR mudando nesses 30 anos não me deixa tranquilo não… com muito pouco, pode fazer muito dano. Me corrige se estiver equivocado. A unica forma de eu tomar credito seria fechando com um % + a TR (FIXA no valor do momento de fechar com a CEF). A TR tem que ficar amarrada, senão nem falar…
E tambem ter em conta que podemos estar pagando um imovel sobrevalorizado hoje… cara com teu calculo, percebe que de 800 e tantos mil, passa para 1 milhão 130 mil, brincando. Entende? Faz o calculo com TR = 0 e depois com TR = 3,5, essa pequena diferença, pode te estragar o negocio sim…
Duda,
mas ai tem q pesquisar (confessso que to ficando com preguica de pesquisar mais coisas sobre o assunto .. hehhe) a possibilidade de mudancas na TR e tal.. enfim, mas ai acho que muits teoria da conspiracao … e pensa so.. nego se mudar (pra quem ja esta dentro) vai ser num cenario de precos altos que pode compesnsar o efeito, e nao num cenario de caos pra empurrar o bebado da ladeira de vez..
UM CENÁRIO PRA SE PENSAR…
Amigos, tenho pensado muito em que gatilho pode ser o vilão a romper a bolha… esse cenário que vou compartilhar me parece um bem possível, qual opinião de voces?
Cenário: Familia se desdobra pra pagar uma prestacao de um apartamento carissimo (inflado) que comprou com 20 ou 30 anos de prestações, exemplo: renda da familia R$4mil pagando R$2mil de prestação, o calculo que a familia fez foi:
“Se eu me apertar muito, posso viver com R$2mil e ir pagando o imovel com relativa tranquilidade”… só que aí entra um vilão que estava adormecido e não contaram com ele voltando forte: INFLAÇÃO
logo a familia vê que esses R$2mil separados pra pagar as despesas como alimentação, transportes etc.. já não comporta mais, pois combustiveis dispararam, educação, alimentação subiu mais de 10% etc… e a familia já está apertada… o que ela faz então??? CHEQUE-ESPECIAL… e aí comeca a pagar juros indecentes e agora além da inflação ela paga hiper-juros e cada vez mais não consegue viver com aquilo que havia separado… tristes tem que vender o imovel e ir pra outro mais barato…
o que acham? pode acontecer aos montes?
MRK, minha aposta na bolha vem basicamente dessa idéia, até mesmo sem inflação. Mas nesse caso, seria a longo prazo, apostaria no mínimo 3 anos.
O fato é que para famílias que já têm grnade parte dos rendimentos comprometidos com juros elevados + amortização de um principal ridiculamente inflado, terão problemas sérios com a inflação galopante que estamos vendo.
Pra mim este é um mecanismo perverso, pois significa drenar o rendimento do trabalhador para coisas que não darão a ele nada em troca: Juros escorchantes e preços cada vez mais inflados.
pelo q EU SAIBA quem ganha 4k nao pode pagar prestacao de 2k.
e duas perguntas pra vc…
num cenario de inflacao alta, mas ALTA MESMO o que que voce acha que acontece com o precos dos ativos reais?
e o dinheiro na poupança?
so uma informacao (acho que o andre perguntou isso uma vez)
A TR NAO TEM NADA A VER COM inflacao… NADA…..
e ela tem um teto..
olha ai:
SELIC TR
10,00% 1,11%
11,00% 1,04%
12,20% 2,06%
13,00% 3,30%
14,00% 3,41%
15,00% 3,50%
16,00% 3,35%
17,00% 3,19%
pra quem quer comprar uma casa barata, nao torce pra inflacao disparar nao….
Sem dúvida. A inflação pode ser o vilão que venha validar os atuais preços de imóveis e tudo o resto. Se aparecer um cenario de inflação forte, os preços não voltarão a descer. Nem os dos imóveis, nem os dos carros nem nenhum outro. Mas teremos que estar falando de INFLAÇÃO e não de inflação (os seja, 50 ou 60% por ano e não 6, 7, 10 ou 12 como se fala por enquanto). Infelizmente a historia nos condena. A cor política do governo também não está ajudando, assim que não e carta fora do baralho não…
O cálculo da TR é constituída pelas trinta (30) maiores instituições financeiras do país, assim consideradas em função do volume de captação de Certificado e Recibo de Depósito Bancário (CDB/RDB), dentre os bancos múltiplos com carteira comercial ou de investimento, bancos comerciais e de investimentos e caixas econômicas. Esta taxa – que nada mais é do que a TBF -, aplica-se um redutor “R” objetivando extrair as parcelas referentes à taxa de juros real e à tributação incidente sobre o CDB/RDB.
Em um cenário de de alta de juros e recursos da poupança escassos a remuneração do CDB sobe levando a TR também a subir. É claro não na mesma magnitude, porém com o custo do financiamento maior o cenário das familias endividadas tende a ocorrer. Por outro lado, o investidor é estimulado a procurar o CDB, auferindo uma melhor remuneração com risco de liquidez bem inferior ao investimento imobiliário.
Na coluna do ancelmo de Ontem, se não me engano, saiu uma nota comparando o preço do metro quadrado em miami, paris e Rio de janeiro. O Rio está desbancando Paris!
prezado RFL.. a TR tem uma formula…e tem teto como eu mostrei ai em cima.
logo, tem MUITO POUCO a ver com inflacao….
Caro jose,
Fiz uma breve busca e não achei nenhuma resolução que tenha fixado um “teto” para a TR, achei uma resolução que elimina as variações negativas da TR ..
“O Conselho Monetário Nacional aprovou aprimoramento na metodologia de cálculo da TR. O aperfeiçoamento garante que a TR não apresente valores negativos, e portanto, garante a remuneração mínima de 0,5% ao mês para os depósitos em caderneta de poupança, conforme previsto em lei”
Achei uma resolução anterior que fixa a taxa de juros efetiva ( taxa de juros + TR) ao máximo de 12%. “Essa nova modalidade de financiamento no SFH pode ser adotada em contratos de financiamento de até R$ 245 mil, para imóveis com valor de avaliação de até R$ 350 mil.” O limite máximo deve ter sofrido alteração, não tive paciencia de procurar o vigente.
Fato é que ao contratar o financiamento que cabe no bolso, sem prestar muita atenção no indexador contido no contrato, a familia pode ter a supresa da prestação não caber mais no bolso.
Acredito que 12% de taxa efetiva na parcela de uma casa não é pouco e tem potencial para sufocar mta gente.
http://www.bcb.gov.br/textonoticia.asp?codigo=758&idpai=NOTICIAS
http://www1.folha.uol.com.br/folha/dinheiro/ult91u368577.shtml
http://www.portalbrasil.net/tr_mensal.htm
Prezado RFL, a legislacao nao diz… faca as contas e vc vera….
https://www3.bcb.gov.br/normativo/detalharNormativo.do?method=detalharNormativo&N=106098700
ela tem um fator de ajuste..
cara.. ta complicado o pessoal aqui do site…
galera vamos ler as coisas antes de falar, fazer as contas…..
senao sai muita besteira que so serve pra nego se iludir, acreditar no que quer…
tenho procurado colocar coisas que agreguem aqui, mas nego nao quer ver nada…
vamos pegar a legislacao da TR e FAZER as contas… ai sim depois falar algo, senao eh tudo chutometro… nivel ta muito baixo…
Uma coisa que para mim está ficando clara, é que não da para comparar o aumento de preços de todo o Brasil por igual. No Rio a situação parece bem mais exagerada e sem sinais de esgotar (ainda) o aumento euforico. No restante do pais (incluíndo Brasilia), já começam a se ver soluços nos aumentos, as vezes quedas, enorme disparidade de preços dum mesmo imovel entre imobiliarias, diminuição de ritmo de vendas, e muitos outros fenomenos previos ao que podería ser um estouro de bolha. Rio > Paris? Aprecio muito a cidade maravilhosa, mas não tem favelas, morro do Alemão, assaltantes por tudo lado, a diferença é gritante…
Aclaro: quiz dizer: Paris não tem…
pois, é o senso comum leigo diz q não podem custar a mesma coisa.
nem valores próximos.
o rio é muito legal e tal, mas continua a mesma porcaria de sempre sob diversos outros aspectos.
mas tem 2 coisas:
– o efeito câmbio apreciado certamente enfraquece essa comparação
– o senso comum pode estar – ora vejam vcs ! – errado 🙂
Duda,
um conselho:
nao almoce em restaurante no fim de semana, pq vc provavelmente estara pagando bem mais caro do que almocando na Champs Elysees.
faca sua parte, nao contribua pra essa insanidade, ta?
concordo Duda,
Cidades de 1o mundo com servicos de 1o mundo e salários de 1o mundo estão ficando mais baratas que o Rio… uma verdadeira loucura
os 2 maiores argumentos disso não me convecem e digo porque:
1- Dizem que a zona sul nao tem mais onde construir, pois bem isso é fato ha mais de 10 anos e nem por isso os imoveis subiam loucamente, justificar algo que aconteceu de 2 anos pra cá com um fato que existe há mais de 10 anos é desafiar a capacidade analista das pessoas
2- Fator olimpiadas: Amigos, moro no Rio e até agora não vi se quer UM beneficio… a cidade continua alagando, o aeroporto continua uma rodoviária e o metrô tem um projeto indecente de fazer um “linhão” em vez de malha, e que só pegará o jardim oceanico (fora que só será entregue em 5 anos e já está atrasado)…enfim, é muito pouco beneficio pro preço dos imoveis dobrar
o unico efeito que acredito mesmo é o crédito fora de controle e a bolha!
abraços
Pra quem acha que o Rio é mais caro do que Paris:
http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/paris-75/
Periferia 6k euros/m2
Melhores bairros: 13k euros/m2
Sem entrar no mérito do fator câmbio, Paris custa no mínimo o dobro do Rio…
Abs
MRK,
“1- Dizem que a zona sul nao tem mais onde construir, pois bem isso é fato ha mais de 10 anos e nem por isso os imoveis subiam loucamente, justificar algo que aconteceu de 2 anos pra cá com um fato que existe há mais de 10 anos é desafiar a capacidade analista das pessoas”
É verdade, não é de hoje que acabaram os terrenos na Z Sul, mas o quê que mudou de lá pra cá e que permitiu que uma legião de pessoas comprasse seus imóveis??
“2- Fator olimpiadas: Amigos, moro no Rio e até agora não vi se quer UM beneficio… a cidade continua alagando, o aeroporto continua uma rodoviária e o metrô tem um projeto indecente de fazer um “linhão” em vez de malha, e que só pegará o jardim oceanico (fora que só será entregue em 5 anos e já está atrasado)…enfim, é muito pouco beneficio pro preço dos imoveis dobrar”
Bom o terminal do SDU melhorou bastante, o viaduto na Americas c/ Salvador Allende foi inaugurado ontem (melhorará 100% o transito ali), mas nada disso importa, pois todo mundo sabe (ou deveria saber) que o que valoriza os imóveis é o anuncio de uma determinada obra/melhoria e não a sua inauguração… “Sobe no boato e realiza no fato”
Menos ainda importa se lembrarmos que as Olimpiadas são só uma infeliz coincidencia c/ o boom imobiliario do Rio, o motivo é credito, ou então os imóveis estão valorizando a 1000km de distancia do Rio por causa da Olimpiada tb???
Abs
Cara, estive de ferias e passei uns dias delas em Bariloche. Jantar a la carte no melhor restaurante da cidade (Familia Weiss), pão caseiro, pate de truta ou cervo defumado, truta com molho de cogumelos, vinho Newen Merlot (para quem gosta de vinho, aconselho provar), sobremesa strudel com sorvete, musica ao vivo tudo para duas pessoas (eu e a minha esposa) deu… R$ 80 !! Se comparo com o que pago em POA uma refeição mediocre num lugar bem pior, paguei bem mais barato por lá… Não me surprenderia que Paris esteja mais barato que Rio neste momento…
entao.. so que vc usa esse argumento pra dizer que tem bolha imobiliaria…
vc consegue ver (a nao ser que o cambio mude pra 2,50) esse cenario de restaurantes por exemplo mudar?
acho que nao…
pq vc usa ele pra imoveis entao?
so vai mudar qd o cambio mudar…
Não tentei dizer isso! so tentei exemplificar que temos algo muito esquisito nos preços por aqui no Brasil… e isso vai desde carros e alimentos até imóveis. Somos o pais mais caro do mundo, tal vez com a exeção da Noruega… que tem uma renda p/c 5 vezes maior. Claro que o preço duma refeição não pode demonstrar bolha, desculpa pela confusão.
ok.. entao vamos mudar o rumo da discussao…
ao inves de bolha, discurtimos o que esta errado e que faz TUDO ser mais caro.. e nao SO os imoveis..
dica: cambio…
Jose,
estou cada vez mais interessado nesse assunto (cambio) e vc prometeu arrumar uma referencia boa (e falou que podia cobrar, rs). Pode ser em ingles tb s/ problemas.
Não quero ser chato, se não tiver não tem problema, continuo procurando via Google. É que geralmente aprender um assunto com a “fonte” é um senhor atalho…
Abs
Cara, acho que vai ser algum desequilibrio interancional, vindo da China o dos Usa. Dá uma lida neste site, que tem dado bastantes dicas interessantes desde antes da crise de 2008.
http://www.leap2020.eu/El-GEAB-N-54-esta-disponible-Crisis-sistemica-global-Otono-boreal-de-2011-Presupuesto-T-Bonds-Dolar-las-tres-crisis_a6346.html
MRk
Quem quer comprar mais baixo nao pode apostar em inflaçao pq ai é tiro no pé.
Bolha nenhuma acontece em inflação.
Na verdade temos que ficar atentos, pois a tentativa do governo para segurar a inflação, pode ser uma recessão em 2012, é o que alguns estão iniciando discussões.
como se faz recessão??
divida interna alta – nossa nunca esteve tao alta
juros altos – ja esta subindo
redução da politica monetária – ja esta acontecendo/corte do credito
expansão da politica Fiscal(mais impostos/mensos gastos) – ja esta acontecendo
desemprego – ainda não aconteceu
renda liquida das familias reduz – ainda nao aconteceu
capacidade produtiva ociosa – ainda não aconteceu
precos tendem a reduzir – Adam smith!!! não sabe o que e??? hummm
Fiquem atentos pq tem gente apostando na alta pra ganhar, e tem gente apostando na baixa pra ganhar. Cada um monte sua estratégia e direcione acoes para ela, não fique atrás dos outros. Eu tenho certeza que a bolha vai estourar, mas o que vai segurar, serão dois eventos. Copa e Olimpiadas. A copa segura mais, pq estaré em 12 cidades, mais as sub sedes, a olimpiada segura somente sao paulo e RJ, depois vai ser correria, !!!!!!
isso ai… quem ta com a vela acesa pra bolha, acende outra pra nao ter inflacao senao…
mas parece que o pessoal aqui nao consegue enxergar isso, pelo contrario (como tudo alias) acha q a inflacao vai fazer estourar a bolha….
alias, qq coisa vai fazer estourar a bolha…
vamos aprender a identificar os triggers das coisas…
murilo
inflacao pode ser sim um gatilho da bolha nesse caso, pois a inflacao fará a prestacao do imovel ser impagavel, fará devolucao de imovel aumentar… aumentando oferta e diminuindo demanda
lembre-se que inflacao corroe o poder de compra do trabalhador… trabalhador já endividado
nossa bolha aqui em nada se parece com a americana por exemplo, é bem mais leve, tem outras raizes e outros gatilhos de estouro, e creio também terá impacto menor no setor financeiro, nao vai quebrar um banco grande, visto o tamanho do credito imobiliario na carteira deles…
abs
O que fez estourar a bolha Nos Eua foi a inflacao. Quando a gasolina bateu nos 4-5 dolares o galao, o pessoal que morava longe do trabalho nas grandes cidades comecou a nao poder mais pagar as despesas com transporte e moradia, entao comecaram a ter que vender o imovel. Entao, a inflacao pode sim servir como estopim.
Para renda familiar de R$ 4.000,00 o valor máximo de parcela permitida é de R$ 1.200,00 para a maioria das instituições…
em resumo, no cenário acima, a INFLAÇAO voltando forte pode ser um gatilho importante!
Tenho lido um pouco sobre o assunto ! depois que descobri este site ! e olhando para o mundo!
nada se cria, tudo se copia não é!!! nós só estamos seguindo as tendencias mundiais!!!
http://br.ibtimes.com/articles/21643/20110422/bolha-imobiliaria-na-china-2011-o-pr-ximo-big-crash.htm
achei que essa matéria seria relevante!
Pessoal
Sugestão de Post na página principal do Blog, para abrir maiores discussões:
http://web.infomoney.com.br/templates/news/view.asp?codigo=2061813&path=/suasfinancas/imoveis/compra/
http://extra.globo.com/noticias/economia/caixa-lanca-nova-aplicacao-livre-de-imposto-de-renda-1229258.html
A Caixa lançou CRI´s voltado a pequenos investidores, com aplicações mínimas de R$ 10mil.
A remuneração é de 10% a.a. + TR, isentos de imposto de renda.
O que vocês acham?
Não sei não… Se for para a Caixa levantar funding, me parecem recursos bem caros, se comparados com o funding dela oriundo da poupança e FGTS.
E mais… me parecem exatamente os mesmos mecanismos usados nos EUA na crise do subprime, os CDO – Collateral Debt Obligation.
Aqui também estes títulos foram avaliados com rating AAA, tal qual nos EUA.
Aqui os títulos também tem séries Juniors e séries Seniors.
Não conheço a fundo o tema, não sei se são exatamente os mesmos mecanismos, mas vejo muitas semelhanças e poucas diferenças.
Galera,
Me expliquem uma coisa: a CEF, dependendo do financiamento, empresta dinheiro a menos de 10% ao ano (servidores federais, MCMV, baixa renda com FGTS etc). Assim, como ela vai pegar recursos no mercado financeiro paragando 10% a.a. + TR, se ela vai receber dos mutuários juros bem menores?
Tem algum pulo do gato aí que eu não percebi?
Andre,
o que ela empresta a 10 ela nao securitiza ne?
e ja disse, ela vai ganhar na intermediacao (projeto dela ne), nao nesse, esse ai eh pra sentir o mercado, mas no futuro vai…
“vencem em novembro de 2018”
“Os títulos serão vinculados a empreendimentos imobiliários. Assim, os riscos da aplicação estão relacionados à inadimplência nos financiamentos vinculados aos papéis.”
Também não entendo de investimentos, mas não me parece arriscado demais pra longo prazo? Isso soa praticamente como um aviso de que as coisas não irão bem. Me parece específico demais.
kkkkkkk até 2018? alguem por aquí conhece a historia do “corralito”? nem morto… Teremos muitas emoções fortes antes desse ano, podem acreditar…
buginga…
parabens por ter postado isso… no dia 3 de março coloquei um post sobre isso, mas o tema nao andou… acho que melhor do que colocar uma materia falando da tia q comprou 2 casas, do tio que ta sem $$ pra pagar a prestacao ou que um imovel la na conchenchina subiu um montao de % em um pouquinhho de tempo (CADE A NOVIDADE AI?) acho que temos que discutir coisas relevantes, movimentos grandes, e isso ai pra mim eh grande..
vamos la…acho que esse assunto merecia um topico inteiro… ,
antes disso, isso eh um MBS (Mortgage-backed security), o MBS é um tipo de CDO, um CDO eh mais geral, pode ter como lastro qualquer “ativo”, ja o MBS tem como lastro um mortgage, que eh o caso.
pro gringo e pra boa parte do povo (afinal nego bota na poupanca, ganha TR + 3% e tira maior onda de investidor ne) eh bom investimento ate pq nao paga IR.
com TR mais ou menos a 2% (coincidentemente coloquei aqui mesmo nessa pagina, o range da TR dado o nivel de SELIC) da 12% a.a liquido. um cdb de um ano teria que pagar 15% pra concorrer, dado isso acho que podemos assumir que tera demanda…. principalmente pro gringo. o papel tem bom retorno SIM.
isso eh sim uma forma de arrumar funding pra caixa, ai vc diz se eh caro comparado com o FGTS. é sim, mas ai que ta pra mim o possivel problema.
o banco pode virar um mero intermediador do negocio, fazer o mortgage e passar pra outros via o CRI, e ganhar simplesmente o fee (comissao) dessa intermediacao. o retorno eh menor, mas logico, o risco tambem é. o risco nao eh integralmente dele, e mais, ele nao usa o caixa dele. isso é um novo business pra ele, sem usar caixa, o caixa é dos “outros”.
o risco eh que na hora que ele vira intermediario, isso nao fica no balanco dele (so a cota senior) logo ele comeca a relaxar mais no criterio da concessao e ai ja viu ne…
quanto a criacao disso, nao vamos demonizar as coisas aqui, isso eh normal, faz parte do processo, da mesma forma que ter carro automatico, tv de led e wi fi no shopping.. eh a vida.. nao vamos brigar com isso… eh uma forma de arrumar funding, ganhar o fee, e dar credito pra populacao…
galera isso ai pode ser so O COMECO da bolha…..
isso me preocupa….
particularmente eu não botaria 1 centavo aí:
voce está tendo um rendimento um pouco acima da selic (uns 3% acima) preso até 2018 com uma liquidez ainda muito nebulosa (Vai ter mercado secundário? E o deságio?) e ainda com o risco de default de imoveis, que é muito mais alto que default de divida soberana (LTN/LFT)
Em resumo: Na equação risco vs retorno esse me parece um papel de risco MUITO MAIS ALTO que fundos DI com um retorno só UM POUCO MAIS ALTO
Me parece uma tentativa mesmo de levantar fundos a qualquer preço pra alimentar essa loucura do mercado imobiliario…e pior, deixando o risco na mão do investidor pessoa física
eu pulo fora!!!!
Mrk,
voce tem q abrir sua cabeca… 3% a.a nao eh pouco nao…
o gringo por exemplo ganha isso (nao eh exatamente isso, pq aki eh BRL + 3% e nao USD + 3%), em mais de 5 ANOS!!!!!!
e leia melhor o que eh o ativo, pq vc tem cota senior e subordinada…na boa, se financas fosse tao simples como pessoal aqui do site pensa o pregao ia ter uns 10 andares…
faca conta, veja o risco, faca os cenarios e ai conclua..
vc ta igual minha avo quando mostrei um iphone pra ela:
“isso eh ruim, nao quero nem aprender a usar”..
mantenha a mente aberta.. acho que ajuda….
as pessoas nao vao vender a roupa do corpo e colocar nisso nao…
mas pesquise e veja o montante que existe em fundos (tudo batendo cabeca ha mais de 2 anos), em poupanca e pense que 5% podem diversificar nesse ativo…
ai pensa que 10% do que os gringos entram de $$ aki, resolva tambem comprar esses ativos.
ai pensa nisso com mais 10% da CEF indo pro mortgage….
repito: isso ai pode ser o COMECO da bolha…
e mais um detalhe…
defina default de imoveis.
pq se o cara nao pagar e caixa tomar a casa dele (vamos supor entrada de 20%) e mais uns 5 anos de pagamentos.. pro CRI perder valor primeiro tem que comer a cota da CEF e depois o preco de venda da casa tem que ser menor que o saldo – entrada – juros pagos….
eh queda pra burro…..
ai ja sei.. vao falar do us.. ai vamos la…
o que cagou la foram os subprimes.. q adivinhem?
nao tinham entrada e alem disso o juros era bem baixo ne…
logo, a conta (saldo – entrada – juros pagos) era quase o saldo que por sua vez era quase o valor de compra da casa, logo, qualquer quedinha ja fazia essa conta ser negativa e afetar a cota senior e as outras tranches do CRI.
jose, abrir a mente pra buscar 3% ao ano a mais e trocar risco soberano por risco de default de imoveis??? hahahahaha
meu amigo, tenho mestrado em financas e atuo na área ha 10 anos, ao comparar-me com sua avó não entendi seu objetivo
pergunte a qualquer financeiro se ele prefere 12% ao risco soberano e com liquidez imediata ou 15% sem liquidez definida e com risco de pessoa física/imoveis
depois venha discutir quem entende e não de financas…
passar bem
Mrk,
vc tem mestrado? parabens…
3% sao 25% do CDI… se vc acha pouco, os gringos com quem me relaciono diariamente acham isso booooooooommmmmmm
Mrk,
aproveitando o seu mestrado, voce poderia colocar aqui uns papers academicos interessantes sobre o assunto de housing, credito, inflacao…
qq acha?:
abs
Me impressiona o número de mestrados que existem na internet e não sabem o que é “ad hominem”.
Nossa… agora me surpreendeu mesmo. Porque a Caixa já tinha Letra de Crédito Imobiliário, com aplicação mínima de 50k, mas nem dava o histórico de rentabilidade ou mesmo uma rentabilidade padrão de renda fixa, como parece ser esse CRI.
Pra mim, a Caixa já tá com o mico na mão. Não sei como são os contratos atuais, mas se forem corrigidos por SELIC, já viu. Normalmente é algum índice de inflação, mas não sei.
galera por favor… vamos pensar antes de escrever… acho q ajuda o nivel da discussao…
mico na mao???? me diz que mico…
os precos dos imoveis estao na maxima… de tem alguem inadimplente toma a casa, pega a entrada do cara, o juros que ele pagou, vende a casa num preco bom e pronto…
a caixa nao tem caido o ritmo de novas concessoes (o que seria o primeiro movimento dela ne?)
nego ta com uma sede de bolha que qq coisa que le.. diz: EH BOLHA.. EH AGORA… vai cair….
menos galera…
Bem colocado jose,
A alta no preço dos imóveis favorece também o banco que concedeu o crédito. Na prática ele tem um colateral ou garantia real que se valorizou desde a data que o crédito foi concedido. Em caso de execução esse é o melhor dos mundos para a recuperação de crédito.
O problema vem se houver uma queda generalizada na precificação dos ativos imobiliários. Seja ele de uma bolha (40% queda) ou de uma acomodação de preços. Daí a recuperação de créditos fica bem mais complicada.
Eu sinceramente não acredito que esses CRI’s da Caixa tenham alguma influencia na precificação de ativos. E também não daria muita importância a eles não. Quanto será que representam da carteira de crédito imobiliario da Caixa? Deve ser pouquíssimo. Não vejo potencial algum de risco sistêmico a partir deles, como aconteceu com o subprime americano.
Lá a securitização era feita por várias instituições, vários investidores institucionais compravam o CDO. Os créditos do subprime estavam espalhados por todo o sistema.
buginga, realmente HOJE ele nao eh NADA frente a carteira da caixa.. o meu ponto eh..
esse eh o inicio de um movimento, que vai crescer, vai se espalhar…vai tornar o funding mais farto, vai incentivar somente a intermediacao, diminuir o rigor na concessao… e ai.. a bolha COMECA…
pra mim, isso era o que faltava pra iniciar o processo, ou seja, vender o spread que já foi ganho na alta dos imoveis. Não há como financiar, pois FGTS e poupanca minguaram, ou seja, se não há credito a demanda baixa, e entao, nao precisa ser mestre em finanças pra saber que os preços podem tender a baixar, assim pra isso não acontecer e gerar um problema mais grave para o maior credor imobiliario do pais, vem a grande ideia(gringa) de financiar o financiamento, pra continuar a crescrer o credito. Acontece que isso é a chamada inflated before the burst. é igual aquelas piramides de dinheiro, o ultimo sempre leva no ….. se não for coincidencia com o japao, so as siglas devem estar diferentes…
murilo, concordo em parte com o que vc diz…
mas antes, eles nao tao vendendo o spread da alta (vamos estudar o CRI antes de falar)…. eles estao vendendo o risco de default…
concordo com voce que isso ai infla tudo e por isso que disse… isso ai pode ser o comeco da bolha… e isso (securitizacao ) vai aumentar quer o pessoal aqui do site queira ou nao…
Importante este tópico. E muito preocupante mesmo.
A propósito,
O rating AAA foi dado pela Fitch. Alguém tem idéia de como essa agência de Rating consegue medir este risco de crédito de várias pessoas físicas? Eu queria entender como é a métrica que ela usa para atribuir esse rating.
Eu vou chutar aqui, quem sacar pode me corrigir ou complementar:
Acredito que ela avalia a garantia do empréstimo:
1 – A garantia real que é o próprio imóvel em alienação fiduciária e o máximo de participação da caixa no empréstimo do valor do imóvel.
2 – A comprovação de renda do mutuário.
3 – O Credit Score (?)
Outra?
Será que seria alguma coisa desse tipo?
buginga, de maneira simples é isso que voce falou… com alguns detalhes
1) como vc viu o vct eh 2018, mas nao tem MUITO credito pra 7 anos.. ou seja, o credito que ela esta cedendo sao de emprestimos ja em curso… onde vc tem um lastro bem maior que o saldo do financiamento e um historico de pagamento do devedor ja consolidado… nessa securitizacao especificamente nao foi um cara que pegou o financiamento HOJE e ela foi la e vendeu..
2) nesses ativos tem uma coisa mais complexa, que eh o seguinte: ela da rating pro “pacote” todo que eh o CRI. entao vc tem credito bom e nao tao bom la dentro, mas que na hora que voce junta (e dado que a CEF arca com uma parte da perda, so a partir de determinado nivel de default que o investidor perde), pro investidor essa tranche acaba tendo um rating melhor…
nesse item 2 eh bem discutivel as coisas… eu estudei muito o mercado la fora de 2006 a 2008 e era uma zona mesmo….o slogan era: um monte de B junto da um AAA…. enfim..eh assim que funciona.
Acho q por vezes estamos perdendo o fio da conversa…
Em alguns lugares, como BSB, SP, e RJ a especulação está comendo solta, não são empresários ou pessoas com muita grana querendo diversificar…
Assalariados sonhando com rendimentos acima da inflação trabalham vendendo ágio, alavancando…
A maioria se deu bem até agora, pois o número de imóveis em construção é enorme nesses lugares, o q favorece a passagem de ágio de um para outro e assim por diante…
Percebi isso visitando alguns fóruns de discussão e fiquei meio assustado, não sei se meu pensamento está muito equivocado, mas se continuar assim a probabilidade da alta de preços continuar é grande, pelo menos até a entrega da maioria destes imóveis, pois pouco importa o valor do principal, só interessa o pagamento da entrada e o ágio conseguido nas negociações… acaba como algo semelhante a quem trabalha especulando com opções no mercado de ações… isso é assustador… quem pegar o imóvel por último pode perder tudo se não tiver como pagar o principal (o preço do imóvel)…
Não sei se viajei… se estiver muito enganado, por favor me corrijam
Abços
Pergunta aos frequentadores do blog:
– alguém sabe quais são essas condições maravilhosas de financiamento imobiliário para servidor público ?
– no que elas diferem das condições a um assalariado equivalente no setor privado?
tenho pra mim q o efeito do crédito barato para servidor público só teria alguma relevância para o boom dos preços em BSB.
em outras cidades, deve ser fator irrelevante para apreciação dos imóveis.
Até 500.000 taxa de 7,9 a.a mais TR
ai vc pensa… a caixa tem um tirulo que paga TR + 10% e o FP toma o $$ a TR + 7,90%…
ele pode arbitrar…hehehhe
Consigo taxa equivalente no banco pois minha noiva é bancária: 7,89% a.a. efetivo para financiamento de 150.000, nesse caso acham que compensa pegar essa taxa PARA MORAR pra ir batendo o saldo devedor anualmente com o saldo do FGTS do período?
As prestações iniciais ficam em torno de R$ 1.100 (SAC) com entrada de 30mil
ôpa, obrigado.
não vejo muita relação dessa linha de financiamento com o fenômeno de preço da Zona Sul do Rio de Janeiro.
com 500 K vc não compra nem qto e sala ou quitinete.
talvez 500 K comprem barraco no Vidigal (eu disse talvez…).
Frank,
ZS eh renda.. nego ta ganhando $$.. eh isso.. nao eh credito da cef susidiado nao
moro na zona sul e morei a vida toda
todos meus amigos e familiares sao da zona sul
sinceramente, nos ultimos vi o pessoal tendo um pouco de melhora na vida.. um pouco… mas nada que justifique nem de longe e possa ser usado de argumento pro aumento de preços
ha quem diga que é gringo comprando pra morar, pre sal etc… isso até admito, mas dizer que o povo tá mais rico, olha quero saber que povo… conheco muita gente aqui e vejo todo mundo parecido com 2 anos atrás…
Mrk,
ja os meus amigos ganharam bastante $$ nos ultimos anos.
mas enfim…
vc me mandou a planilha ou posso mandar a minha?
e os papers, achou algum bom pra embasar melhor nossas discussões?
Prezado jose, sinto muito, mas respeitosamente não tenho interesse em debater mais o assunto com o senhor desde que você postou algo aqui de que o unico argumento pró-bolha é o que “os precos subiram muito”, num blog com dezenas de posts e milhares de comentários, é muita má vontade dizer isso… você invalida as idéias alheias somente jogando as suas idéias no meio, acho desrespeitoso e não agrega.
Lembra-me aquele tipo que só quer falar e só escuta o outro pra ver quando surge uma brecha na fala e ele imediatamente retomar a palavra. Não tenho intenção de chatea-lo, mas de me explicar porque irei ignorar tais posts.
Também não enviarei a planilha nem papers, alias, penso que a bolha do Brasil é tão peculiar que usar papers de housing de outros países não ajudarão muito ninguém a entender o que se passa por aqui, assim como as comparações de % credito/PIB não ajudam.
pelo dito acima, não desejo aprofundar mais a troca de idéias contigo, um forte abraço e boa sorte!
xado….
ate pq discutir com pessoa q nao agrega nada eh “waste of time”
Isso é exagerado e facilmente consultado no ZAP.
é exagero sim, claro.
mas vai ver o q vc compra com 500 K.
não é muito melhor do q isso não.
7,9%+TR é o nominal. Efetivo é 8,2%+TR(correntistas CEF) e 8,4%+TR (não correntista).
10,5%+TR para assalariado do setor privado.
Acho que as condições p/ servidor público não são essas maravilhas todas não.
MrK, em relação ao pessoal da Zona Sul, você matou a charada. Soube da história de uma cara que pagou 400 por um apartamento de 1 qt em Botafogo que fora vendido por 220 alguns anos antes, mas parece que a mulher dele “encheu” a paciência p/comprar. E ela ainda vai ter que fazer obra.
Sou da elite do funcionalismo federal, e o Lula realmente concedeu muitos reajustes, mas é consenso, dito inclusive por um sindicalista nosso, petista, que vive em Brasília, que com a Dilma isso acabou. Tenho uma situação bastante confortável, e (por enquanto) tenho recursos para comprar à vista em Ipanema. Sabe quando isso vai acontecer? POR ESSES PREÇOS, NUNCA!!! Tirando os lugares óbvios (ap de cara p/morro pacificado) não há nenhuma possibilidade desses aumentos não serem uma isca de otário. Quando o funcionalismo descobrir que a farra acabou, esses pedidos de financiamento vão desaparecer, e vai sobrar só a turma da iniciativa privada. Se o crescimento econômico diminuir (junto com a massa salarial), vai todo mundo p/buraco!
Em janeiro o meu aluguel (em Botafogo) venceu. Achei que o cara ia pedir 2.400. Ele pediu 1.800 (valor antigo reajustado pela inflação). Detalhe: o ap em que moro é muito melhor do que aquele lá de cima que custou 400. O mesmo aconteceu com uma conhecida (proprietária) da minha mãe em Copacabana. Todo os proprietários mais “malandros” e ponderados sabem que não adianta expulsar um inquilino que não dá problema, e botar um cara que vai ficar um ano e devolver as chaves pq não pode pagar.
Essa história dos corretores negarem a bolha (ou qq nome que vocês queiram dar) parece aquela piada antiga do Casseta e Planeta: “estou na sauna gay, mas não sou gay…”
Em relação ao pessoal do resto do Brasil; votei no Eduardo Paes, mas a administração dele é uma catástrofe, e tirando a destruição do Maracanã, NÃO HÁ QUALQUER TRAÇO DE COPA OU DE OLIMPÍADA POR AQUI. Aliás, pelo contrário, o Metrô só piora a cada dia. Por enquanto tenho muitas dúvidas de que essa Olimpíada será realizada aqui…
prezado L C,
Considero seu relato impecável e reforço 2 pontos:
Meu aluguel venceu também, e o dono do imovel me pediu abaixo do praticado pelo mercado, bonzinho ele não é, apenas está sim garantindo um bom pagador, exatamente como seu caso.
Outra coisa, as obras das olimpiadas estão mesmo um desastre, NADA foi feito, o galeão continua um lixo, o transito impossível a cidade não aguenta uma chuva e o legado do PAN em frangalhos… pra piorar a obra do metrô é uma PIADA de mal gosto (em vez de fazer uma malha como o mundo todo faz, estão fazendo um linhão) o metrô será impraticável saindo da barra já lotado, caótico!
Também não me importo com nomenclatura, chame de bolha ou preço-insustentável pra mim dá no mesmo, o que importa é: As pessoas podem pagar? Não! Tão pagando até água no cartão de crédito
Esse Brasil de renda de primeiro mundo só existe na propaganda do PT…
Estou em uma situação similar também aqui no Rio. Meu aluguel venceu já tem quase um ano e não fui sequer procurado para renovar o contrato, que reajustado anualmente pelo IGP-M. Houveram alguns aumentos no condomínios e taxas, mas tenho preferido ficar quieto, porque apesar de tudo ainda estou pagando abaixo da média que do que é pedido por aqui.
me,
nesse caso não existe nem certo nem errado, né? Mas sinceramente, se sou eu o dono do imovel prefiro manter um inquilino sério, que cuide do imovel e pague em dia, mesmo se tiver que cobrar 15% abaixo do mercado
a dor de cabeca e o prejuizo no bolso que pode dar um inquilino estranho é absurda…
Se para servidor público é igual ou não eu não sei, mas sei que 3 colegas do trabalho já desistiram dos aptos que estavam comprando.
2 no Noroeste e 1 no Guará 2.
Nenhum reconhece que está desistindo porque não está conseguindo pagar. Dizem que é para comprar outro ou aplicar a grana.
Mas, todos sabem que é mentira. Apenas ninguém dirá isso pra eles.
Lembro na época em que eles “compraram” os imóveis e vieram me contar todos felizes “comprei um apto no noroeste”. Eu disse para eles da forma mais franca possível: Você não comprou um apto no noroeste, vc adquiriu foi uma dívida de 1 milhão que não tera condições de pagar.
Detalhe: onde trabalho, neguinho ganha 15 mil por mês.
Se especula com imóvel, como se especula com ação. É um querendo ganhar em cima do outro, mas em algum momento as pessoas acordam e percebem que estão sem sair do lugar pois estão trabalhando para enriquecer os outros (estão pagando a conta). É fato que o preço dos imóveis vai cair !. Só não se sabe quando ! O negócio é esperar e comprar na baixa e depois vender para alguém que queira pagar a conta quando subir de novo.
Grande Oraculo…
boa…
so nao pode demorar muito senao a gente morre antes ne…
Muito boa a matéria. Eu concordo com ela!
Afinal, como não concordar quando a discussão inicial é pobre e podre de argumentos, enche lingüiça e se baseia em um único princípio das leis de mercado, o da oferta e da procura, para que de forma infantil, avalie o mercado imobiliário que é tão complexo e de caráter macroeconômico? Prefiro seguir a maioria e falar que existe uma bolha e que ela vai estourar a qualquer momento, cuidado!!
NÃO, ESSA NÃO É A MINHA VISÃO!!
Termos populares como o da “bolha econômica no setor da construção civil” vão estar sempre na boca dos especuladores e dos profissionais da área que estão pensando em mudar de atuação no mercado de trabalho.
Vamos aos meus argumentos: (lembre-se, entender meus argumentos será difícil, exigirá um período de dedicação da sua parte parte. leia TODO o material que vou te apresentar.)
1-
Lembro quando era bem jovem na década de 90, mais precisamente no ano de 1994, quando tivemos a mudança de moeda para o plano real. Muitos pregavam o apocalipse monetário no Brasil e muitos aproveitaram a oportunidade para crescer.
Naquela época, quem tinha uma reserva econômica e era informado comprou dólar.
Um real era negociado por um dólar. E muitos diziam que isso seria impossível que algo de ruim ia acontecer, sem precisar quando, mas que vai acontecer, vai.
2-
Agora um cenário mais próximo. Há 2 anos tivemos um impacto em todos os setores da economia com a crise que abalou a estrutura dos Estados Unidos que ocorreu no setor imobiliário de lá. Lá eles vendiam um imóvel financiando 100% do valor do imóvel. Você sabe qual é o máximo de financiamento no Brasil? Não? Vai procurar saber! Lá eles financiavam imóveis para quem não tinha um lastro como garantia. Aqui no Brasil como funciona?? Novamente alguns pregaram o apocalipse econômico no Brasil. O tempo passou, ouve uma desaceleração da economia no período. E a lição que fica é a crise. A verdadeira crise era de confiança e não econômica.
3-
Você que critica os valores dos imóveis, sejam eles na planta ou não, conhece o déficit habitacional brasileiro?
Acesse e veja: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/ADMINISTRACAO-PUBLICA/196187-DEFICIT-HABITACIONAL-NO-BRASIL-E-DE-5,5-MILHOES-DE-MORADIAS.html
4-
Mais sobre o déficit habitacional.
http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/ADMINISTRACAO-PUBLICA/196187-DEFICIT-HABITACIONAL-NO-BRASIL-E-DE-5,5-MILHOES-DE-MORADIAS.html
Agora reflita, não concorda com os dados apresentados? Olhe para o lado e veja, quantas pessoas de 22 a 35 anos do seu relacionamento, já possuem casa própria no momento??
5-
Análise da renda dos brasileiros
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/condicaodevida/indicadoresminimos/sinteseindicsociais2010/SIS_2010.pdf
Verificou o que aconteceu com a renda do brasileiro nos últimos anos???
6-
Você acha que imóvel é um bom negócio? Não?? Você acha que a economia está ruim??
Discute com Abecip…
http://www.vegus.com.br/news/nao-ha-bolha-imobiliaria-no-brasil-diz-abecip
Em todas as situações, seja da nossa vida pessoal ou profissional teremos pessoas negativas (ou menos corajosas), que vão prever o caos.
Essas pessoas são importantes na vida de todo mundo, pois o excesso de confiança pode gerar um erro.
O fato é que minha confiança no mercado imobiliário é pautada em índices econômicos claros. E sei que todo mercado, seja ele de ações, imóveis, automobilístico, enfim, bens de consumo duráveis e não duráveis é cíclico, gerando altos e baixos. Essa é uma regra básica de todo mercado.
Mas não se baseiem nisso somente, pois essa é apenas uma variável na imensidão de possibilidades que a realidade economia pode gerar.
Nem todo imóvel na planta é um bom negócio.
Nem todo imóvel na planta é pra vender nas chaves.
Nem todo imóvel na planta acompanha a especulação imobiliária.
Se o lucro fosse certo todos nós iríamos construir ou realizar uma incorporação, certo?
Um abraço a todos e espero ter ajudado vcs.
Paulo Parma
http://oglobo.globo.com/pais/mat/2011/04/28/brasil-vai-dobrar-populacao-em-2070-se-continuar-crescer-no-mesmo-ritmo-pais-tem-190-755-799-de-habitantes-924344175.asp
essa lead é uma bobagem.
é evidente q a população não vai dobrar, pq não vai manter a mesma taxa de crescimento.
Seguindo o mesmo raciocínio, se o preço do imóvel continuar crescendo no mesmo ritmo, só um consórcio entre Bill Gates e Carlos Slim para compra uma kitnet no Brasil em 2070. Com a ajuda da CEF para financiar o resto.
putz !
então o negócio é comprar agora ! 🙂
vou correndo pra Cruzada São Sebastião ver se ainda sobra algum pra mim !!!
Por que não?
me,
Bom, segundo este link do IBGE:
http://www.ibge.gov.br/home/presidencia/noticias/noticia_impressao.php?id_noticia=1272,
a taxa de crescimento da população deve ir diminuindo…
A população total deve atingir o auge em 2040, depois começa a cair. Não tive tempo/saco para ler tudo, mas tem um grafico que mostra isso.
Abs
Frank,
na minha opinião crescimento da população não justifica o que houve com os preços e nem é garantia de que os mesmo seguirão subindo e por um motivo muito simples:
A oferta de imoveis das construtoras hoje está crescendo a um ritmo MUITO maior que a populacao… como o jogo é oferta vs demanda… a populacao teria que crescer mais rapido que o numero de aps entregues o que não ocorre
fora que a populacao vem crescendo já há muito tempo e o preço dos imóveis andava de lado ou subindo marginalmente…o boom foi de 2 anos pra cá com liberação de crédito forte demais
Fonte?
tirar conclusoes assim ao esmo eh complicado…
fontes?
http://oglobo.globo.com/pais/mat/2011/04/28/brasil-tem-3-5-milhoes-de-casas-sem-banheiro-numero-quase-mesmo-para-as-residencias-com-tres-toaletes-924344386.asp
olha, ok e tal.
mas isso tem pouco a ver com o fato de Ipanema ter mais q dobrado de preço em 2 anos.
ou setor Noroeste (chute..) em BSB.
não é pq existe um déficit para pés-rapados q o preço do imóvel de classe média alta explode.
Paulo,
O seu texto estava muito bom no início, consistente. Daí, virou Poliana. As links publicados são notícias tendenciosas para vender jorna.
1. A renda dos brasileiros cresceu. KKKKK. E os impostos, e o padrão de vida atual.
2. Tem vagas de trabalho sobrando KKKKKK. Só em supermercados e shoppings. Há tem algumas vagas boas, mas são em regiões de difícil acesso. Tem muitos formados desempregados.
3. O deficit habitacinal de 6 milhões. KKKKKKK Quem fez este cálculo merecia um prêmio, todo mundo fala neste 6 milhões. E alg~´em já se perguntou se essas pessoas tem renda para pagar.
.
A bolha tá inflando´. Dentro de ,no máximo, 2 anos os preços começarão a cair pois as construtores estarão com um estoque imenso de imóveis e não conseguirão vender. As próprias incorporadoras já estão diminuindo o númeo de lançamentos preocupadas com isso. Acabou a era do ganher dinheiro com imóvel, vamos partir para outro investimento!!!!!!
Vou dar o meu pitaco.
Sou do interior de SP e também aqui os preços dos imóveis explodiram e estão atualmente em patamares irreais.
Para mim são 3 fatores básicos que levaram a essa situação:
a) a estabilidade econômica dos últimos anos, provocada pela queda da inflação, que levou aos imóveis o dinheiro que antes estava aplicado em fundos e outros investimentos;
a) o aumento de renda da classe E, D e C, decorrentes dos programas sociais, aquecimento da economia e emprego;
b) o oba-oba do marketing das imobiliárias e construtoras e do comércio em geral.
Acontece que esse boom está no fim, porque os preços dos imóveis tornaram-se proibitivos para a grande parte da população, cuja renda não aumentou na mesma proporção.
E com esse consumismo desenfreado as pessoas estão se endividando cada vez mais e deixando de poupar.
Já se nota uma queda no ritmo da venda de usados e novos (mesmo antes de terminarem as obras dos novos lançamentos).
Mas a ciranda só se mantém ainda por causa do crédito farto e do fato de que as pessoas perderam a noção do que é um preço justo e compram na emoção.
Assim, acho que é inegável que estamos dentro de uma bolha imobiliária.
Falta apenas distinguir qual será o alfinete que a estourará.
Quem compra imóvel hoje, nos preços atualmente praticados, não demonstra racionalidade.
E estará com a sua renda comprometida por um bom tempo. E também não o venderá mais adiante por um preço acima do que comprou.
E os aluguéis estão se acomodando porque estão entrando no mercado uma avalanche de imóveis para alugar, comprados por investidores, além do fato de que muitos inquilinos deixaram de sê-lo porque compraram imóveis próprios.
Agora é hora de vender. Comprar, jamais.
Mrk,
sobre a sua pergunta sobre qual seria o gatilho para furar a bolha, tenho alguns comentários. Penso que para furar de vez a bolha e em questão de semanas ou dias abaixarem significativamente os preços dos imóveis é necessário um evento instantaneo no tempo (não pode ser um processo) e negativo e que ganhe grande repercussão, tipo todos os noticiários. Exemplo do que poderia ser: 1)quebra de um grande banco, financeira ou seguradora no Brasil (afinal esse foi o trigger nos EUA). 2)Algum evento que leve instanteamente o barril de petroleo a 200 doláres sem previsão de queda (tipo guerra em algum país produtor. Isso provocaria um pessimismo pela recessão e a torneira de crédito e a disposição para gastar iriam secar). 3) Quebra de alguma grande construtora (mesmo com os seguros para termino de obra, isso colocaria dúvida nas outras construtura e aumentaria a aversão a imoveis). 4) Algum grande evento externo que provocaria fuga instantanea de capitais, com aumento do dolar, redução da oferta de crédito, vindo desses capitais, e redução na pressão por imóveis, vindo de investimento com esses capitais. É isso que consigo imaginar. Se não ocorrer algo estrondoso para furar a bolha, então acredito que ela apenas murchará lentamente num processo ao longo dos próximos anos, na medida em que o aumento da oferta vem superando a necessidade da demanda, conforme a história mesmo contada pelo rapaz de curitiba.
Eu sou de Brasília e nos últimos 4 anos investi tudo o que já tinha e o que economizei nesses anos em imóveis aqui. Não me arrependo, pois dobrei meu patrimônio, no entanto já pulei fora de investir em imóveis já faz 1,5 ano, simplesmente porque não vejo lastro para esses preços daqui. Só compraria um imóvel hoje aqui caso fosse para minha moradia, e não apenas para simples investimento. Penso que muitos investidores estejam aos poucos reduzindo seus investimentos em imóveis (na medida em que cada um sua própria percepção da vantajosidade) até eventualmente cessem novos investimentos na área.
Aqui em Brasília sinto que nos últimos 12 meses os preços pararam de subir, portanto podemos estar num momento de inflexão, pois todo corpo para reverter a direção da velocidade precisa por um momento ter velocidade zero, ensina a física. A questão é vai reverter rápido (furar a bolha), reverter lentamente (murchar a bolha), ou planar nesse patamar pelos próximos anos até adquirir força para subir de novo.
Eu ganho 11k liquido por mes e isso me coloca na ponta da piramide dos 3% em renda em Brasília, ou 1% em nível nacional, e apesar desse suposta vantagem me sinto um pobretão ao ver os preços daqui. Fico pensando quem é esse pessoal todo que pode pagar por todos esses imóveis caros, se acima de mim só tem no máximo 3% da sociedade brasiliense?
Prezado Mateus,
Gostei bastante do seu relato, mas de todo ele o que mais me chamou atenção (e devo dizer concordo 100%, pois faço a mesmissima leitura) é quando voce compara o seu poder de compra salarial vs. a média, e consegue concluir que:
Uma pessoa com boa racionalidade em financas (sabe o que é juros/prestação/inflação) e que ganha acima de 97% da população, sente-se pobre ao ver um imóvel!!!
Essa constatação acima é simplesmente absurda e insustentável, pois quem está comprando imoveis feito loucos não são só os 3% acima…são principalmente os 97% abaixo… e a menos que a economia fique em céu de brigadeiro por 30 anos (inflação sob controle, renda crescendo, crédito disponível etc…), teremos um volume grande de inadimplentes, imoveis retomados e queda de preços
abracos
Uma pessoa com 11k liquido por mes pode pegar um credito de 500k c/ uma prestação de uns 4,5k ou 5k por mes?
Isso e mais uma entrada de 20%, ou uns 100k dá pra comprar um 2 qtos em Botafogo ou Copa salvo engano.
Essa é uma situação insustentável?
Botafogo + Copa tem o que? Juntos uns 200k habitantes? Isso é 3,3% da populaçao do Rio (6 milhões).
Lembrando que a qtde de imoveis ou habitantes que “giram” é muito menor que o total.
Isso na cidade mais cara do Brasil (Rio), no resto é mais fácil (ou menos difícil).
O funcionalismo público no Rio não é tão significativo qto em Brasilia? Não é mesmo, mas em compensação a iniciativa privada é 1000x mais forte…
Enfim, a coise é (muito) complexa e tem que pegar um monte de dados, de fontes imparciais, compilá-los e interpretá-los sem paixoes se quisermos chegar a alguma conclusão.
Abs
vou casar daqui a 2 meses e estou me divertindo vendo casas pra alugar .Aqui uma quase mansao de 4 quartos c/ suite ,3 salas , 2 cozinhas , piscina em lote de 600 metros e´ vendiada [ou se anuncia] por 500 mil .Vejam so´ que achei …casa de 4 quartos , 3 suites ,3 salas tudo com armario embutido ,jardins na frente ,piscina grande no fundo com churrasqueira e quadra de peteca …casa de jogador de futebol, acabamento um pouco mais antigo , mas em area nobre da cidade . .Aluguel pedido : 1.800 reais , ofereci 1500 e aceitou .Apartamento onde se pede 250.000 em anuncio , tem outro pra alugar por 900 reais .Comprar pra que????
Pertinente seu comentário. Nem sempre comprar é a melhor opção. Com certeza, o mercado não se regula por fatores que podemos controlar, mas por sentimentos que compartilhamos nesse site de que devemos pagar o justo. Todos sabem e “aceitam ” que se deve ganhar um pouco com um investimento, mas o ganho deve ser razoável e aceitável. Quando as pessoas não estão mais dispostas a pagar um preço alto, aquele que quiser vender terá que baixar o preço (com déficit habitacional ou não, com program do governo ou não) é assim que o mercado se regula (oferta x demanda).
Who let the dogs out ? Lu-lu La-la ! Wasted years !
Casa de madeira é muito legal, bonita, fica disponíve muito rapidamente, retém biomassa e ninguém fala nisso !
Carro elétrico é mais que possível e já está à venda em vários “Países”, ninguém fala nisso por aqui !
Biodigestor tem na Unesp de Jabotical-SP desde a década de 80 e ninguém fala nisso.
Um País continental e essa balela de falta de terrenos !
Houve um momento na civilização Asteca que o pessoal voltou pro interior, cansou da cidade grande, pro campo, cansaram…
Essa cordeirite rebanhosa da massa vai levar os lemorins para o abismos ! Isso tudo é atitude predatório intraespecífica, a espécie está minando os últimos recursos antes do colapso. Look for alternatives !
José és um energúmeno, quem ganha 4 mil a.m pode adquiris sim uma parcela de 2 mil a.m, pois os 30% são sobre a renda bruta e não líquida, ou seja ele ganha 4 mil líquido, sendo que 2 mil irão para a prestação, fora os cambalachos usados, decores, depósito em conta, que podem agregar a renda bruta.
Só imbecil não vê que uma bolha está se formando e mesmo quem comprar imóveis baratos(preço a custo de adm) terá dificuldades para vender, dada a grande quantidade de imóveis que será lançada no mercado. Os dados colocados acima estão corretos, grande parte do imóveis são comprados por investidores(especuladores), ou seja, quase metade é comprado para este fim, e a outra para o “consumidor final”, então para quem irão vender(investidores) estes imóveis quando estes ficarem prontos, para novos especuladores? O grande problema ocorreu no fato dos preços serem inflados pela especulação e pelas construtoras, e não pelo aumento da demanda, e aí mora o perigo.
E nem venham a falar em déficit habitacional, pois metade da população não tem dinheiro nem pra comer direito, outros estão completamente endividados, outros não tem renda suficiente pois os imóveis valorizaram demais, outros não tem comprovação de renda, nome limpo, etc, sem contar a enorme quantidade de imóveis usados que existem no mercado.
Quanto ao cidadão que falou que não sabe qual o preço será viável comprar após a bolha, bem não tem como saber se irá cair mais ou não, aí é preciso um feeling e uma boa leitura do mercado, quanto ao tempo que irá demorar para estourar a bolha ou haver desvalorização(perda para inflação) isso não tem como saber, pois as construtoras estão realmente fazendo um esforço para manter os preços, pois ainda possuem muitas contruções em andamento.
Mas analisando friamente, quando estourar a bolha, vai haver uma queda brusca nos preços, e dado o aumento alucinado que ocorreu durante estes anos nos preços, não será nada sobrenatural se os preços caírem pela metade num primeiro momento.
Não preciso nem falar do MCMV, para ganhar uma taxa de 4,5 + Tr a.a, a renda familiar precisa ser da até R$ 2.325,00(bruto) sem não me engano, com isso a capacidade de pagamento mensal para a prestação será de até R$ 697,00, caso seja dada a entrada mínima, o valor do imóvel adquirido chegará no máximo próximo a R$ 100.000,00, agora me digam onde que achamos imóveis novos por ester valor, principalmente nas grandes cidades?
Tem muito cara com conhecimento limitado e pouca visão de mercado, acho que devem ser gerentes de banco, porque alguns nomezinhos técnicos eles até sabem falar. Rarará
Nestor,
um pouco de educação não faria nada mal, hein?
Vou te contar um segredo: o mercado imob. não é só novos, tem tb os usados.
Nos eua por ex sao 95% do total.
Alem de mostar um conhecimento limitado do mkt, vc ainda mostra educação limitada… Triste.
Deveria existir um mecanismo p/ obrigar o cara a ler TODO o blog antes de postar qq bobagem aqui…
Abs
Você sabe qual é a cidade mais cara do Brasil?
por Carlos Alberto Julio Junior
O Rio de Janeiro, de acordo com dados divulgados pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Segundo o órgão, o Leblon é o bairro que tem o metro quadrado mais valorizado do país: R$12 mil, em média. Nas áreas próximas à praia, esse valor pode chegar a R$20 mil. Os dados foram divulgados pelo jornal fluminense Extra.
A valorização é explicada pela baixa oferta: muitos imóveis não podem ser demolidos por serem consideradas pela Prefeitura área de proteção. Com isso, a valorização dos imóveis já existentes chega a 20% ao ano. Um apartamento no Leblon que, em 1997, valia R$450 mil, custa hoje R$2,5 milhões.
Em seguida, aparece São Paulo, onde o bairro de maior valorização chega a quase R$ 8 mil – de acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), este é o valor atingido em lançamentos imobiliários na região de Higienópolis, na região central da capital paulista.
Seguindo a lista preparada pelo Cofeci, em Salvador, o metro quadrado mais caro da cidade fica em R$5 mil, mesmo valor registrado em Belo Horizonte. Em Curitiba, o bairro Batel tem a maior valorização, com o metro quadrado calculado em R$2.200. Em Manaus, terrenos construídos de bairros nobres custam R$4 mil por metro quadrado.
Fonte: Blog Tecnisa
Mônica, os valores citados no seu comentário me parecem irreais. Os valores anunciados são muito superiores aos citados pela sua fonte. Sou de Curitiba e o vlr/m2 onde moro (Portão) está na casa dos 4,5K. Já vi imóveis usados no Batel com m2 a partir de 8k.
E outro colocar Salvador como sendo mais caro que Porto Alegre, me faz suspeitar ainda mais dessa fonte.
Para saber os valores praticados (diga-se de passagem, “fora da casinha”) basta olhar os anúncios…
Estou sinceramente pensamento em vender o meu, morar de aluguél alguns anos e depois comprar algo melhor do que tenho hoje e pelo preço justo..
Mateus, também sou de Brasília, e sinto mais confortável em ver que me sinto muito pobre aqui, ao ver os preços astronômicos cobrados, principalmente no Setor Noroeste.
Alguns fatores já observo:
1- as construtoras, corretores e especialistas, sempre que podem, negam a existência da bolha, por meio de jornais, entrevistas. É sinal que já perderam muito negócio em virtude disso, e estão incomodados. Se não estivessem, não perderiam tanto tempo com besteiras.
2 – muitos apartamentos recém entregues ou prestes a entregar, com preços abaixo de lançamentos em prédios vizinhos recém lançados, com o mesmo tamanho e padrão de acabamento. É sinal que não estão conseguindo vender, e precisam se ver livres dos ágios. E aí surge outro problema, só compra quem realmente tem poder de financiar.
3 – muitos especialistas, como Mauro Halfeld, que há um ano, falava em cautela na compra de imóveis, agora é enfático ao dizer que vivemos uma bolha.
4 – churrascos, brindes, sorteios de viagens a Paris, instalação de armários na cozinha, vagas extras, na compra de um imóvel. Se o negócio é muito bom, não precisa disto, ele se vende sozinho. Então, pra que brinde?
5 – muitos apartamentos acima do limite de R$ 500.000 para vender. Com a escalada de preços, muitos apartamentos simples estão custando mais de R$ 500.000. Apesar da procura ser alta, ela possui limitadores, tais como a faixa de renda. Se está muito caro, deixo de me enquadrar, e consequentemente a procura reduz. E seja a curto ou longo prazo, o preço ou estabiliza, ou cai, senão não vende.
São os sinais que vejo, que podem não ser uma bolha, mas de que é preciso frear os preços em Brasília.
Nobres,
Sou de Curitiba.
O que gostaria de compartilhar com vocês é a seguinte situação.
Será que essa população que está adquirindo imovél com financiamento bancário com TR vai conseguir pagar a “parcela” após as correções do Saldo Devedor ?
Acho que alguns sim, e muitos não.
Ola..acompanhei uma parte dos comentários, e esta bem fácil entender e ter a total certeza do fato que em breve ocorrera no mercado imobiliário só quem não enxergar e quem não quer enxergar pelo simples fato de estarem cegos pelo dinheiro que já ganharam, estão ganhando ou pensa em ganhar ” greed” Uma coisa aprendi com meu pai, ” um dia a portinha fecha “, ” tudo que sobe desce”, “e tudo que vai volta” ditados simples e valorosos. O que vem acontecendo no brasil e novidade para muitos e “old news” para alguns. Se eu for entrar em detalhes aqui irei escrever um artigo mas quero ser pratico. E simples de entender, World Crises e New World Order tudo isso faz parte de um plano elaborado pelo sistema bancário, o mercado imobiliário no Brasil vai sofrer uma queda tao grande ou pior que dos EUA. A bolha esta em todo vapor por toda parte do Brasil, como alguns disseram pode se concretizar em meses ou ate pouco tempo apos a COPA, mas de fato ira acontecer digo fato pelo simples motivos que citei acima, nada dura para sempre, se você der sorte de sair fora do jogo ou fazer sua ultima jogada antes do ultimo minutoM GOL para você! Mas quem não arrisca não petisca, só que dessa vez não irei petiscar nada!! apenas serei um telespectador e farei minha apresentação ao fim do jogo! WHO WILL HAVE THE FINAL LAUGH?
Amigos, para o investidor é bom guardar seu rico dinheirinho…aplicá-lo em outros negócios de rápida liquidez….e quando a bolha estourar….aí sim vai ser o momento de compra…a preços bem interessantes…..
Em miami pode-se comprar apartamentos antes vendidos a 2 milhões de dólares por 400 mil…..de frente para o Mar….a mesma coisa vai ocorrer aqui, basta ter paciência.
So aguardando a bolha estourar.
Atenciosamente.
Prezados boa tarde!
Aos ávidos que sinceramente levam em consideração as mídias sensacionalistas e deixam de lado mídias confiáveis, infelizmente não sabem a realidade do Mercado Imobiliário de Curitiba, que por sinal é muito provissor.
O Mercado Imobiliário ficou estagnado durante muitos anos com valorização mínima.
O Deficit habitacional brasileiro ainda é muito grande, a construção civil precisará com base em dados da ONU sobre a evolução do deficit, crescer 03 vezes mais para sanar esse problema.
É por isto que tem um prédio INTEIRO a venda na frente do shopping Água Verde e mais 3 em fase de conclusão sem contar os IGLOOS da vida. É realmente temos que aumentar o estoque assim a queda será maior. O maior sego é o que não quer ver.
Em primeiro lugar peço desculpas pelo erro de digitação no meu login, agora não sei como corigir mas obviamente sei escrever corretamente.
Tenho informações da Galvão que o Felice Due foi totalmente vendido. O citado Iglo ainda está em fase inicial de apresentação, é um conceito novo, plantas pequenas para executivos que não param em casa. Certamente quando a população compreender melhor será aos poucos vendido.
Este outro citado do shopping Água Verde não tenho informações sobre quem está prospectando clientes, provavelmente se trata de uma obra feita pelo valor real e por isso mesmo só poderia ser vendida quando fosse concluída, o que parece ser o caso. Por isso estão tantas unidades à venda ao mesmo tempo.
Neguinho entrou comprando valendo no final do pregão para sustentar os 4,11 da gafisa. Será que este fôlego aguenta muito tempo, ou, atravessamos a barreira dos 4 e vamos para o próximo nível “3,….” ?
A verdade é uma só. Tem imóvel pequeno supervalorizado e o resultado disto não é bom. Um imóvel de 45m2 custando 320m. é um absurdo, mas é o que você mais vê. É tem gente de compra. Investidores especuladores que cabraram a cara. É outra parte de coitados que acabaram se metendo em financiamentos de 30anos. Ah, o juros pra financiamento é o melhor dos últimos 20 anos. Isto é verdade. A questão é que prefiro para 120m pagando um juros de 12aa do que 360m pagando 8aa. Foi isto que meu imóvel valorizou em 6 anos. Aliás, graças a Deus, já estou terminado de pagar meu financeiamento, agora coitado do cara que comprometeu sua renda por 30anos. Façamos uma pequena conta. 360m a 0,5%am, o cara varia pagar 1.800 só de juros. Acredito que a prestação total dobre entre seguro, amortizações entre outros valores. Agora quem pode pagar 3.600. Só pra financiar este valor você tem que ter uma salário de 10.000. Agora quem ganha isto e vai querer financiar isto ? Ou eu to ganhando muito mal ou tem algo errado no discurso dos corretores. Lembra que o pauco tempo o que mais saia em Ctba era sobrado. Pois é, sobrados bons, 150,200, 220m2. Uma amigo fez o seguinte calculo. Ora se tão vendendo um apto de 60m2 por 360m meu sobradão de 200m2 vale 1milhão. Ele tá 2 anos tentando vender. Pede 450m e ainda não consegue. Aí brinquei com ele, olha se você quiser troco com você, te dou o meu de 60m2 por 360 e + 90 e vc troca comigo. Olha que ele tá quase aceitando. Em resumo, financiar até 300m tá fácil demais e tem muitos bobos que o fazem em 30a. Financiar 600m já muito complicado. Fico com pena das pessoas que não tiveram a minha sorte de comprar o imovel a 6a atras e agora veem o mesmo imovel 3x mais caro. Quero que as construtoras que vieram de outros estado pro PR se refem e que os invertidores e especuladores se danem. Vocês merecem.
Gostei muito desta matéria:
http://opequenoinvestidor.com.br/2012/03/mercado-imobiliario-em-baixa/
Desconto de até 36%… início de desespero no mercado imobiliário?
E, por fim, matéria do Valor Econômico indica que é hora de descontos na compra de imóveis. Segundo a matéria, a incorporadora anunciou a venda das primeiras 120 unidades vendidas no dia Even day (o último domingo) com desconto de até 36%! De acordo com o texto, a iniciativa decorreria do fato de o primeiro trimestre do ano ser o mais fraco, e de muitas das unidades cuja construção se iniciou em 2007 e 2008 estarem sendo terminadas agora.
No mínimo, a situação é estranha, porque as construtoras sempre anunciaram que as unidades construídas no período de 2006 a 2010 eram integralmente vendidas em poucas semanas após o lançamento, em razão da força da demanda pelas unidades. Se a situação era essa, como sobraram mais de mil unidades novas de uma única construtora?
Queda na demanda e preços estáveis? O mercado imobiliário brasileiro é alheio às leis econômicas?
Além disso… se a demanda continua forte – embora mais fraca do que nos últimos anos, como o próprio setor já começou a admitir – o que justificaria um desconto tão alto quanto 36%? Afinal, se a demanda é forte, os preços deveriam subir. O setor acha que os preços entraram em equilíbrio. Se esse é o caso, por que alguém em sã consciência ofereceria um desconto tão alto? Só para embolsar o dinheiro, fazer caixa para investir em novos empreendimentos?
Mas isso não poderia levar a uma desconfiança dos compradores das novas unidades? Afinal, essa promoção é uma apunhalada nas costas dos investidores que compraram as unidades entre 2007 e 2012. Muitos aguardavam pela valorização do empreendimento e agora vêem, no momento em que eles mesmos talvez pretendam vender suas unidades e embolsar os lucros pretendidos, que a construtora é sua grande rival ao oferecer um desconto de 36%…
O desconto parece baixo quando comparado à grande valorização do mercado imobiliário nos últimos anos, mas não é. Na verdade, os 36% de desconto podem corroer a maior parte da rentabilidade dos compradores que adquiriram suas unidades com o intuito de vender ao final da obra. Imagine alguém que tenha comprado o imóvel por R$ 100.000,00 no início de 2008, e teve uma valorização de 30% ao ano até 2011. Ao final de 2011, seu apartamento estaria avaliado em R$ 219.700. Muito bom, não é? 119,7% em 4 anos é um rendimento fantástico.
Mas… imagine que, em março de 2012, o preço do apartamento despencasse 36%. Os R$ 219.700,00 se transformariam em… R$ 140.608,00. Os 119,7% cairiam para 40,60% – uma rentabilidade média anual de 8,89%. Mais ou menos o que a poupança renderia no período. Mesmo que se considere que é uma promoção pontual, ela poderia deslocar os preços do mercado imobiliário da região. Afinal, por que a construtora faria uma promoção dessas se acreditasse que os imóveis valem mais e que a demanda surgirá naturalmente nos próximos meses – afinal, o discurso oficial é o de que a demanda para as novas unidades ainda existe?
Por que, em sã consciência, um comerciante venderia por R$ 640.000 um apartamento que vale R$ 1.000.000? Por que não vimos promoções como essas entre 2007 e 2010? No ano passado, ofereciam tevês de LCD e outros prêmios para quem comprasse um apartamento (em uma unidade de luxo, chegou a ser anunciado que o comprador ganharia uma Mercedes Benz). Agora, oferecem 36% de desconto. A meu ver, é sinal do esgotamento do que aconteceu nos últimos anos no mercado imobiliário brasileiro. Com a queda na demanda, acredito que promoções desse tipo começarão a se tornar cada vez mais uma realidade. Afinal, serão muitos os lançamentos em 2012 e 2013 e as construtoras tentarão desovar as unidades ainda não vendidas com descontos como esse. Só que isso vai afetar o investimento de quem comprou lá em 2008, 2009 e 2010 pensando em vender seus imóveis justamente no lançamento – quando as construtoras se tornarão suas grandes concorrentes.
Ou você acha que a promoção vai ser pontual? Que alguém compraria o imóvel por R$ 140.000 em um dia e o venderia magicamente no dia seguinte por R$ 219.000 só porque acabou a promoção de um dia?
Acredito que está chegando a hora de vermos muitos esqueletos saindo do armário do mercado imobiliário brasileiro…
PS: Tive notícia de boa parte das matérias mencionadas no site Bolha Imobiliária, que recomendo fortemente a quem se interessar pelo assunto!
Está história me lembrou está outra estória.
NEGOCIANDO BURROS.
Uma vez, num pequeno e distante vilarejo, apareceu um homem
aunciando que compraria burros por R$10,00 cada.
Como havia muitos burros na região, os aldeões iniciaram a caçada.
O homem comprou centenas de burros a R$10,00, e como os aldeões
diminuíram o esforço na caça, o homem anunciou que pagaria R$20,00 por
cada burro.
Os aldeões foram novamente à caça, mas logo os burros foram
escasseando e os aldeões desistiram da busca.
A oferta aumentou então para R$25,00 e a quantidade de burros ficou
tão pequena que já não havia mais interesse em caçá-los.
O homem então anunciou que compraria cada burro por R$50,00! Como iria
à cidade grande, deixaria seu assistente cuidando da compra dos burros.
Na ausência do homem, seu assistente propôs aos aldeões:
– ‘Sabem os burros que o homem comprou de vocês? Eu posso vendê-los a
vocês a R$35,00 cada.
Quando o homem voltar da cidade, vocês vendem a ele pelos R$50,00 que
ele oferece, e ganham uma boa bolada’.
Os aldeões pegaram suas economias e compraram todos os burros do assistente.
Os dias se passaram, e eles nunca mais viram nem o homem, nem o seu
assistente, somente burros por todos os lados.
Entendeu agora como funciona o mercado IMOBILIÁRIO ?