Reconhecimento da bolha imobiliária: demorou, mas chegou – Mario Cesar
Dando continuidade ao post anterior, que é de julho de 2010, este artigo do Mario Cesar mostra o inicio do reconhecimento da bolha. Vale a pena ler.
Fonte: http://perspectivakritica.blogspot.com/2010/10/reconhecimento-da-bolha-imobiliaria.html
É pessoal, finalmente depois de nós já termos comentado e postado para amigos em maio de 2010, e neste blog em junho de 2010 (inclusive meus amigos já sabem que falo nisso desde 2009), a mídia finalmente admite que podemos estar numa bolha imobiliária.
Achei interessante que no caderno “Morar Bem” de 17/10 houve o enfrentamento um pouco mais sério sobre a questão, apesar de o artigo ter sido fraco.
Fraco porque fez um debate superficial, mas é difícil para um jornal se aprofundar em tema tão sensível. E também não pode adotar uma posição mais incisiva para ser mais informativo. Se fosse muito incisivo seria indutivo. Pena que não faça assim na política, não é?
A verdade é que a bolha, senhores, está aí. Quem ganha R$15 mil ou R$25 mil por mÊs, percebe que não é suficiente para comprar imóvel na Zona Sul do Rio de Janeiro. Esquisito, não? Quem compra então? Será que todos os milionários do País resolveram comprar imóveis? E todos na Zona Sul, Tijuca e Barra da Tijuca? Será que quem tem 5 milhões de reais em patrimônio está pegando o seu dinheirinho e comprando 5 imóveis de um milhão? Não.
Ao meu ver segue a bolha de preço. E está sendo pressionada por investimento estrangeiro americano, europeu e japonês que não tem onde lá deixar. Isso piorará agora com a notícia, publicada por Antonio Machado no Jornal do Commercio, de que o FED americano emitirá dólares para resgatar títulos da dívida americana, o que gerará a desvalorização do dólar no mundo todo e alimentará a migração de patrimônio financeiro de títulos de dívida e de poupanças e fundos financeiros para bens reais, como ouro e imóveis.
Já vi anúncio de imóvel na Vieira Souto por 28 milhões de reais (fonte: www.soimoveis.com.br). Façam suas contas… se posso morar nesse mesmo imóvel por 15 mil reais mensais, porque eu sacrificaria um patrimônio de 28 milhões que me renderia em renda fixa no Brasil, ao menos 280 mil mensais?
A mídia atrasada finalmente está tocando no assunto mas fica a questão, quem compra esses imóveis? Por quanto tempo isso permanecerá? Que bolha é essa?
Respondo: A compra é fortemente empreendida por fundos estrangeiros, é em que acredito. Inclusive, acho que o Ministério Público Federal deveria verificar a legalidade dos limites dessas compras segundo leis brasileiras, porque creio que há legislação que impede a propriedade imobiliária de estrangeiro acima de 40% em um Município. Verificarei isto. Temos de verificar essas vendas de imóveis. Infelizmente não há uma CVM para transações imobiliárias. Ou está ocorrendo a maior lavagem de dinheiro da história ou brasileiros podem até estar sendo expropriados por fundos estrangeiros para especulação imobiliária.
O tempo pelo qual este movimento perdurará, pelo que creio, será balizado por dois eventos: (1) volta de valorização da Bolsa de Valores, que pode gerar demanda pela venda de imóveis (já muito valorizados) para entrar na Bolsa e, depois, caso nao seja suficiente este movimento para estancar o movimento especulativo imobiliário, (2) a normalização econômica nos EUA, Europa e Japão, o que deve demorar uns 7 anos, coincidindo com o fim da realização das Olimpíadas. É que a normalização econômica estrangeira atrairá o capital originário de lá de volta, para um mercado acreditadamente mais estável pelo seu prórpio tamanho. Neste dia, quando a bolha estourar, muitos brasileiros que estão sacrificando suas poupanças poderão sofrer e chorar muito. Permanecem, portanto intocadas as premissas, pressupostos e conclusões do artigo deste blog intitulado “Bolha Imobiliária no RJ”. A bolha arrefeceria COM O FIM DESSAS ELEIÇÕES, DE JANEIRO DE 2011 A JUNHO DE 2011, ACOMPANHANDO A TENDêNCIA DE ALTA DAS BOLSAS BRASILEIRAS NESTE PERÍODO. E depois, se isso não ocorrer, o próximo momento de reversão será a normalização econômica estrangeira, daqui a sete anos, oito, o que acho longe. O fato é que esses preços de hoje já não se sustentam.
O tipo de bolha é de preço. Neste tema, quero parabenizar a Miriam Leitão pela sua coluna “fundo perdido”, de 13/10. Está excelente. Ela tece considerações macroeconômicas e depois sobre a bolha imobiliária, com atraso em relação ao nosso blog, mas conclui que a bolha seria de crédito. A bolha imobiliária não é de crédito. É de preço. Bolha de crédito é quando se empresta a quem não tem garantias ou capacidade de pagamento. O que aconteceu com o sub-prime foi bolha de crédito. Bolha de preço é quando o imóvel sobe por especulação imobiliária e não reflete seu preço real. É o que ocorre no RJ, SP e DF. O alto preço ocorre também por aumento de crédito. Mas isto não é bolha de crédito, pois o crédito está seguro (a não ser que o financiamento se garanta num imóvel de valor inflado.. com certeza). Muito crédito no Brasil é consignado e com alta ou baixa do imóvel em garantia, o tomador terá de pagar a diferença saindo do salário.
O problema é que com o crédito em mãos o brasileiro não está discutindo preço do imóvel e comprando sem pechinchar, pagando o que pedirem. Por isso a bolha é de preço.
Olá Mário
Concordo plenamente com as suas análises e gostaria de fazer algumas considerações.
Com a grande valorização dos imóveis, os aluguéis antigos (antes de 2008) estão sofrendo reajustes acima de 50%, o que está “estrangulando” o locatário. Será que isso aumentará a inadinplência?
Além disso, alguns imóveis em construção que foram comprados por investidores (principalmente Botafogo e Laranjeiras) serão entregues nos próximos meses o que irá aumentar a oferta de imóveis.
Poderia dar sua opinião sobre as questões acima e suas projeções para o mercado de aluguel na Zona Sul em 2011.
Abraços e Parabéns pela sua análise da situação.
Felipe.