Bolha imobiliária no RJ em 2010 – Mário Cesar
Mais um artigo muito bom, feito pelo Mário Cesar, retratando o cenário de bolha, desta vez no Rio de Janeiro. Podemos ver que não estamos sozinhos nesta luta.
Fonte: http://perspectivakritica.blogspot.com/2010/07/bolha-imobiliaria-no-rj-em-2010.html
Senhores, quero compartilhar umas considerações:
Acabei de ver um apartamento na Afrânio de Melo Franco, Leblon, três quartos, prédio antigo, sete andares, ao lado da Delegacia de Polícia e em frente ao Shopping Leblon. Com garagem, 140 m2, sem piscina, sem sauna, sem play. Pedem R$1.5 milhão. Estão lançando um imóvel em Botafogo, de luxo, segundo um dos corretores que conheço, construção da Paris, com sauna, piscina, tudo, os de dois quartos teriam 200 m2, com certeza um ótimo prédio. Custo, 1.15 milhão. No Flamengo, nas proximidades da Rua Barão de Itambá, rua atrás da FGV, paralela à Praia do Flamengo e perpendicular à Rua Farani, perto da Rua Pio X ou PioVI, onde tem uma favela visível e próxima à rua Pio X ou VI, está R$7.000,00 o metro quadrado, ou seja, um apartamento novo de 100 m2 tem pedido R$700.000,00.
Pessoas com bons salários estão impressionados e acham que em breve não haverá mais imóveis passíveis de compra. Em tese, segundo estes e outros, estaríamos caminhando meteoricamente para uma situação vivida em Nova York, em que ninguém compra imóvel, só aluga, ou outras grandes cidades da Europa Ocidental. Pode ser.
Entretanto, devo compartilhar alguns dados com os amigos, para que cheguem a suas próprias conclusões do melhor momento para fazerem investimentos ou compras. Pois ciente destes fatos, não posso me omitir em explicitá-los aos amigos para que tenham informações que os ajudem a refletir e tirar suas próprias conclusões, justamente no momento em que a crítica se faz necessária, pois justificar o que já ocorreu é muito fácil. É só repetir o que é impresso nos jornais.
Portanto, já indicando a leitura do artigo de hoje no Globo (em março) chamado “espelho irlandês”, na área econômica, que não consegui acessar pelo Globo on line, coloco as seguintes ponderações, já me adiantando a dizer que creio que vivemos um início de bolha imobiliária, principalmente na Zona Sul, mas que já chega à Barra da Tijuca.
Argumentos que sustentam a existência de bolha:
1 – O processo formador do mercado imobiliário de Nova York e outros grandes centros europeus ocidentais demorou décadas. Além disso, a renda per capta, em 2008, segundo lista do FMI publicada no Wikipédia, da França era de US$ 46.037, na Alemanha estava em torno de U$44.729 e nos EUA era de US$47.440 (http://pt.wikipedia.org/wiki/Anexo:Lista_de_pa%C3%ADses_por_PIB_nominal_per_capita), enquanto no Brasil estava em US$ 8.295. Há discussão de metodologia em que hoje, em 2009, estaríamos em US$9.100. O PIB dos EUA é superior ao nosso em 7,5 vezes (14.266,201,00 trilhão de dólares), França duas vezes (2.634.817 trilhão de dólares) e Alemanha três vezes (3.235.463 trilhões de dólares, segundo lista do FMI para 2009 dos PIBs, publicado no Wikipédia (http://pt.wikipedia.org/wiki/Lista_de_pa%C3%ADses_por_PIB_nominal).
2 – A grande comparação que se faz é o mercado de Nova York, mas além da renda per capta e pib muito maiores, nos EUA, a densidade populacional em Nova York é o dobro da do Rio de Janeiro. Nova York tem 789,4 km2 para 8.363.710 habitantes, apresentando densidade populacional de 10.452 pessoas por km2. O Rio de Janeiro tem 1182 km2 para população de 6.186.710, apresentando densidade populacional de 5.234 pessoas por quilômetro quadrado (fonte: lista das cidades mais populosas do mundo, Wikipédia – http://pt.wikipedia.org/wiki/Anexo:Lista_de_pa%C3%ADses_por_PIB_nominal_per_capita).
3 – Segundo um amigo da área financeira, a maior renda média familiar no RIO é em São Conrado: R$16 mil, contando renda de dois adultos. Alguns amigos nesta faixa de renda que conheço e até superiores, estão tendo dificuldade em obter imóveis, mesmo considerando as diferenças das exigências pessoais.
Pergunto: Há sustentabilidade para a continuação de movimento de alta? Se há, em que prazo? Seria razoável que logo após a crise internacional de 2007 e 2008 (pois o movimento de supervalorização ocorreu depois disso), em dois anos não seja possível obter imóveis de dois quartos na zona sul por menos de 500 mil reais, ou seja US$277.777,00, a câmbio de R$1,80? E se isso é razoável, e, portanto, o processo de valorização é sustentável, em três anos teríamos este mesmo dois quartos a 500 mil dólares ou um milhão de reais? E os demais imóveis? Por exemplo, um dois quartos no Leblon então seria quanto? E um de quatro quartos?
Não se esqueçam que o real está em valorização. Em tese, quanto mais valorizada a moeda, maior seu poder de compra, mas não é isso o que acontece no momento em relação a imóveis. Uma valorização anual de 15 a 20% do imóvel já é alta, mas a Tijuca teve valorização de 80%, Botafogo de 118%, Leblon de 40 ou 56%, no ano passado. Isso pode se perpetuar? Isso é sustentável?
Para mim, as causas do aumento exacerbado de valores imobiliários são:
1 – Em setembro de 2008 as bolsas que estavam com previsão de valorização em até 84 mil pontos ao final do ano (alguns previam 94 mil pontos), teve queda astronômica com a crise dos EUA e chegou no final do ano a 29 mil pontos. Como se sabe, o investidor foge para ouro, dólar, poupança e imóveis. Houve aumento da demanda de imóveis por migração de investimentos nacionais das bolsas.
2 – Aliado a isso, no mesmo período, o Governo Federal, preocupado com as conseqüências na economia nacional, em especial na construção civil, que estava no centro do furação lá fora, facilitou empréstimo para compra de imóveis, baixando juros e aumentando limites, em especial através da modalidade consignação em folha de pagamento, o que poderia ser usado por servidores federais, os quais, com menor risco de desemprego, possibilitaram cobrança de menores juros, de forma a atrair este capital para o mercado e garantir os empregos e obras na área da construção civil. Resultado, aumento de demanda por imóveis por disponibilidade de mais valores. Muitas vezes esses tomadores, pessoas normais, compram desde que a prestação caiba em seu bolso, independentemente do valor do empréstimo, até porque não acompanham o mercado, portanto, “se eu quero e se posso pagar, vou em frente”. Isto é diferente de precificar um bem.
3 – Além disso, fundos estrangeiros já estavam se preparando para investir em imóveis no Brasil, segundo Luiz Carlos Mendonça de Barros em uma entrevista antes da crise de 2008, acho que na “Isto é dinheiro”. E com a crise, houve a percepçaõ de que o Brasil, último a entrar e quase primeiro a sair, era porto seguro, portanto, estão entrando mesmo. Esses valores que são bilhões de dólares, aumentam a demanda e aumentam a precificação dos imóveis. Sua estratégia pode ser de curto prazo (compra e vende mais caro), ou pode ser de longo prazo (compra para compor fundo de 15, vinte e trinta anos). Além de aumentarem o valor médio dos imóveis no mercado, pelo período em que estiverem em processo de compra, comprar caro é relativo para eles, pois se a estratégia é de curto prazo, faz sentido comprar enquanto há previsão de que outro compre mais caro. E para estratégia de longo prazo, uma sobrevalorização de 25% na compra de um imóvel hoje é diluída no tempo do investimento, pelo qual o imóvel se valorizará realmente e durante esse tempo há a rentabilidade dos aluguéis, para garantir o retorno do investimento.
4 – Por fim, soube de corretores que algumas pessoas, em função das eleições, ainda temem confisco de poupança e títulos públicos. Um deles me contou que teve um coprador que tinha 4 milhões para comprar “o que tivesse na Zona Sul”, para transformar dinheiro em imóvel, que é mais difícil de o governo confiscar.
Após isso, o que podemos ponderar é que:
1 – As previsões são de valorização das bolsas nesse e nos próximos anos, assim, esta causa de demanda de compra de imóveis pode se converter em venda de imóveis para voltar a investir e bolsa. Previsão de baixa na demanda,
2 – A ajuda anti-cíclica que o Governo Federal deu ao mercado é finito, pois quem comprou imóvel (bem ou mal) não comprará outro tão cedo, pois o endividamento é de 20 a 30 anos. Não é como comprar refrigerante. Quem comprou, não compra de novo. Assim, a maioria, quando viu a oportunidade de usar mais dinheiro com maiz prazo e menos juros, sabiamente, sem saber até quando duraria esta benesse, comprou imóvel. Ou seja, aumentou a demanda, mas saiu do mercado de compra. A tendência é de fim desta causa de aumento da demanda.
3 – Os investidores e especuladores internacionais, realmente, são um problema, pela dimensão dos valores de que dispõem, e inclusive, o FMI já alertou recentemente para a revisão de sua postura quanto ao controle de fluxo de capitais, dizendo que o fluxo livre de capitais dos países ricos para os emergentes vem causando aumento exacerbado de mercados imobiliários nestes países, o que não é saudável. Veja esta matéria jornalística (http://ultimosegundo.ig.com.br/economia/2010/02/25/fmi+sugere+controle+de+fluxos+de+capital+para+evitar+surgimento+de+bolhas+financeiras+9409073.html)
transcrevo um trecho da matéria acima mencionada:
“Segundo os autores (de novo estudo do fmi sobre controle de fluxo de capitais – grifo meu), mercados emergentes com controles de capital tiveram melhor desempenho que outros durante a crise internacional. Aos leigos no assunto, pode soar contraditório: em tese, ingresso de dólares no País confirmaria a condição de economia atraente. Não é bem assim. O fluxo de capitais está inundando os mercados emergentes e não são poucos os especialistas que enxergam aí uma possível formação de bolhas de ativos em Cingapura, Coreia do Sul, China e Taiwan, sobretudo nos mercados imobiliários.”
Mas é certo senhores que enquanto eles estiverem rondando é um problema a precificação dos ativos. Não há concorrência para este ingresso avassalador de valores. Mas após pico de compra, o dinheiro desses fundos também termina e eles precisam negociar com seus investidores a captação de mais valores para voltar a comprar, o que pode demorar de seis meses a um ano. Se sentirem que o movimento não se sustenta, os aplicadores especulativos vendem na lata e se vão. Os investidores de longo prazo escolhem melhor, aceitam pequena sobre valorização, mas mantém os imóveis e podem diminuir a velocidade de compra, na alta.
4 – Por fim o medo do confisco terminará no fim do ano, com a eleição e em seis meses depois disso são revendidos tais imóveis e voltam as aplicações para o mercado financeiro, seja poupança, títulos públicos, ações.
Assim, vejo que até o final deste ano e durante o próximo ano, teremos arrefecimento de preços e até diminuição de valores de imóveis. Claro que no Brasil não teremos o problema dos EUA ou mesmo da Irlanda, porque o Banco Central do Brasil não permite alavancagem das instituições financeiras como lá (aqui parece que é 11/1 e nos EUA chegou a 33/1) e porque os empréstimos são mais criteriosos (para liberar crédito para moradia, aqui normalmente não é admitido comprometimento superior a 30% da renda do tomador de empréstimo, muitas vezes nem 25% ou 20%). A crise não será bolha de crédito. Será bolha de preço de imóvel. Significa que quem comprar em alta terá o desgosto de ver o imóvel ao lado ser vendido por preços inferiores ao que pagou. É lógico que quem comprou o imóvel de sua vida, não se desfará em pouco tempo, e a perda se desfaz no tempo, como o investidor estrangeiro de longo prazo. Mas não deixa de ser um alerta para avaliar o momento de compra, já que com o mesmo dinheiro poderia ser comprado mais a frente um imóvel melhor.
Outro argumento importantíssimo para balizar o limite de aumento dos imóveis, como muito tem a ver com o investimento imobiliário, está na comparação dos aluguéis que podem ser exigidos dos imóveis que se compra. Mundialmente o imóvel deve ter retorno entre 0,5% a 3%, em valor locatício mensal. Mas essas recentes altas na Zona Sul está produzindo a situação de um imóvel de R$800.000,00, ter condomínio de R$500,00 e não poder ser alugado por mais de R$3.000,00 (considerando-se o Leblon. Esse aluguel ainda seria menor em outros bairros). Ou seja, o investimento neste imóvel gera renda equivalente a 0,375% ao mês, quando no mínimo seria de se esperar retorno de R$4.000,00. São 33% de diminuição no rendimento mínimo esperado ou no mínimo 25% menos, dependendo de que base você calcula a perda. E a valorização anual? Bem o imóvel ainda tem isso. Qual seria o potencial de valorização anual média deste imóvel de R$800.000,00. Em três anos valerá R$1.600.000,000, essa velocidade de valorização é sustentável? Mas então quem vai continuar comprando a esses preços quando for verificado que a renda do carioca não comporta aluguel superior a R$3.000,00 mensais (observe-se a renda média do carioca, em que a mais alta é de São Conrado, com R$16.000,00 mensais por casal) nem os imóveis nos preços atuais podem continuar subindo na proporção em que vêm subindo? O investidor terá de parar de comprar nesse nível de preço. Então a demanda arrefece e os preços terão que se ajustar. Veja que a lógica de quem compra pra morar é diferente de quem compra pra investir. Mas o especulador e investidor tem muita influência na formação do preço. É importante ver o limite do movimento de valorização, a partir do atingimento de limites de retorno do investimento em imóvel, seja em bases mensais (aluguéis) ou anuais (valorização do imóvel).
E os investimentos das olimpíadas e do Mundial de Futebol? O das olimpíadas é mais na Barra da tijuca e em regiões delimitadíssimas no Centro. Pode gerar valorização na Barra da Tijuca de forma principal, e vai. E o mundial de Futebol?
Observem. O mercado precifica hoje os ganhos futuros. As obras de melhoria estrutural já estão precificados em grande parte nesses valores altos dos imóveis hoje. Não significa que as melhorias previstas não vão afetar, em três a seis anos, as valorizações, inclusive na Zona Sul. Mas de qualquer maneira os aumentos vão ter que respeitar os limites de valorização possível anual dos imóveis e o aluguel possível de ser pago pela população que mora na cidade, como forma de garantia do investimento da compra de imóvel, por pessoa física ou por fundos imobiliários.. Portanto, acredito, que a Barra ainda tem mais possibilidades de valorização sim, o que é muito prejudicado pela falta de investimento e opções de transporte público, mas a Zona Sul, no prazo de seis meses e ao longo de 2011, deve experimentar arrefecimento de preços. Aos preços de hoje na Zona Sul, acredito que já houve a precificação de eventuais melhorias. Após o reajuste ao longo do ano que vem, o mercado voltará a seguir valorização normal ano a ano, com oscilações nas proximidades dos eventos, claro, que serão corrigidos em seguida, e voltar-se-á à normalidade.
Para os que não acreditam nisto, pergunto: há sustentabilidade na valorização dos imóveis na proporção em que ocorreram de 2008 para cá? Ou seja, o nível de valorização desse período se reproduzirá no tempo? E por quanto tempo? Há limite para a valorização dos imóveis? Em que bases?
Senhores, já estamos em uma bolha imobiliária de preços.
Boa noite
Meu nome é Alan
Estou indeciso em comprar um imóvel agora, minha primeira casa. Hoje pago aluguel de um apartamento minúsculo de dois quartos no bairro do portão na cidade de Curitiba/PR, e que não é muito barato não (1000,00 + condomínio).
Me casei ano passado e estou muito preocupado se está valorização dos imóveis vai continuar subindo ou, vai subir e manter seus preços altos (iguais ou até maiores do que dos de hoje) ou se vai continuar subindo e depois vai baixar. Não dá pra acreditar que esses imóveis vão continuar subindo até 2014 ou 2016 como me falam por aí. Não dá pra acreditar que vou ter que comprar alguma coisa agora, antes que suba mais ainda, e depois passar a minha vida toda economizando só pra pagar minha casa, e deixar de viver e gastar em uma vida melhor para minha família.
Preciso de ajuda, orientações de especialistas na área.
Pergunto: Essa valorização dos imóveis vai continuar por mais quanto tempo? Será mesmo que vai valorizar até 2014, 2016 ou vai valorizar mais um ano ou dois e depois vai parar? E depois dessa valorização, os preços dos imóveis vão MANTER seus preços em alta ou vão abaixar? Se eles baixarem, vão baixar bastante e talvez voltar aos preços de 2010 ou até mesmo 2008, 2007?
Sou natural do interior do Paraná (cidade de 100 mil hab) e lá uma casa grande, bonita (130 m2), custa R$ 120.000,00. Já na capital, em Curitiba, uma casa boa, em um bairro bom, sem violência e com tranquilidade custá 300.000,00. Tudo bem, nem se compará os valores dos imóveis do interior para a capital, mas a 4 anos, com R$100 mil comprava-se uma casa grande e boa no interior como tambem em Curitiba. Hoje, no interior dá pra comprar a mesma casa por R$130 mil e em Curitiba mal dá pra comprar uma kitinete velha no centro, na rua mais movimentada de drogados e prostitutas.
Eu e minha esposa não temos filhos e possuímos uma renda bruta de 8000,00 por mês.
Estamos querendo comprar um sobrado que custa R$190 mil.
Já demos de sinal R$ 19000,00 e aguardamos ele ficar pronto para começar a pagar o financiamento pela Caixa Economica Federal.
Sobrado de 100 m2 = R$ 190000,00
Entrada = R$ 19000,00
saldo a financiar pela CEF de R$ 170000,00.
240 prestações com início de R$ 2000,00 e final de R$ 600,00.
Montante de R$ 340000,00.
A primeira parcela do financiamento custa R$ 2000,00 e a última R$ 600,00, sendo em 240 vezes.
Pensei até em fazer em 300 ou 360 vezes, mas o valor da parcela continua alto (300 = 1900,00 e 360 = 1800,00).
Quando falo pra alguns dos meus amigos que vou entrar numa dívida de 2000 por mês eles me chamam de maluco, louco, e eu penso e muito nisso. Falar a verdade, só estou pensando nisso ultimamente. É muito dinheiro para um futuro incerto. Tá certo que vou financiar durante muito tempo, e que posso amortizar quando tiver sobrando. Tá certo também que o valor do imóvel não está tão caro se for ver, por que a região dele é boa, em condomínio fechado. O terreno custaria 80 mil e a construção uns 100 mil (R$ 1000,00 por m2), total de 180 mil. Porém os 340 mil é demais.
A minha vontade é juntar até o final do ano 50 mil, para dar uma entrada maior, ou então economizar até o final de 2012 e juntar 90 mil. Com esses 90 mil eu podia dar uma entrada bem maior e diminuir bastante o valor do prestação do financiamento. Mas eu estava vendo que em apenas 3 meses, de dezembro 2010 até março 2011, um sobrado que custava 200 mil passou a custar 225 mil (EM APENAS TRESSSS MESESSSS). Uma valorização de 12,5% em apenas 3 meses e até o final do ano esse sobrado, se não for vendido custará 250 mil, supondo que a valorização vai continuar subindo, mas não tanto. E no final de 2012, quando eu juntar 90 mil, provavelmente vou dar de entrada num sobrado de 300 mil, sobrando 210 mil para financiamento junto a CEF.
Se eu não comprar nenhum imóvel e juntar 130 mil até o final de 2013, vou dar de entrada num imóvel de 340 mil, sobrando 210 mil para financiar.
Se eu não comprar nada até final de 2014, junto 180 mil, dando de entrada esse valor num imóvel de 380 mil, sobrando 200 mil no financiamento.
Obs.: Esse montante de 340 mil não é tanto, se for levar em consideração que vou sair do aluguel e de condomínios do prédio. Porém, se pela nossa renda eu não puder fazer em 240 vezes e sim só em 300 vezes ou em 360, o montante de 300 sairá 400 mil e em 360 sairá 450 mil, o que já é absurdo.
O que eu faço? Permaneço no aluguel e junto dinheiro para dar uma entrada maior, esperando que o valor dos imóveis baixem ou compro agora e rezo para que daqui alguns anos eu tenha feito um bom negócio?
Obrigado
Alan
Pois olha
Moro em Curitiba, e sofro do mesmo problema. A diferença é que minha renda familiar é a metade da sua.
Tome muito cuidado com o que as imobiliárias dizem. O que eles querem é encontrar gente pra pagar o pato. Eles sabem que está ficando mais difícil encontrar compradores. Sei disto pq tenho uma vizinha que “investe” em imóveis. Ela desistiu de vender alguns apartamentos dela, por que não encontra compradores. Não queira dar um passo maior do que as pernas. R$ 2000 de prestação é muito alto, e se daqui a pouco acontece a infelicidade de alguém perder o emprego, a crise se instala na familia. Eu recebendo metade do que voces ganham, eu não pagaria R$ 1000 de prestação. No máximo R$ 800. Acho que vale a pena economizar um pouco, e aguardar pelo menos até o fim do ano. Fala-se muito que vai continuar subindo, mas é aquela história. Nossos salários subiram na mesma proporção ?…Reflita isto, e perceba que uma hora, quem precisa comprar não vai se equivocar e querer comprar a preços altissimos, por que é uma divida que voce carrega pelo resto da vida.
A exemplo do que ocorreu nos EUA, os bancos foram muito prejudicados.Tendo em vista que os maiores ativos desses bancos eram os imóveis.
Caso a bolha estoure no Brasil, os bancos do Brasil terão o mesmo destino dos EUA. Pois um imóvel que possua um financiamento de 30 anos, de quem realmente é dono deste imóvel ? O mutuário ou o banco ?
Enquanto tiver gente em condições de pagar, os imóveis continuarão subindo de preço.