É melhor ser pessimista com os imóveis – Exame

UM PEQUENO PRÓLOGO ANTES DE RECOMEÇAR

Como a maioria já sabe, para evitar as discussões inúteis e repetitivas com o sabichão & cia e também para aguardar que as tendências de médio prazo ficassem um pouco mais claras, resolvi observar de longe a discussão nos últimos meses. Para dizer a verdade, o certo seria esperar mais um pouco antes de um “update”, porém, como tenho percebido uma certa polêmica em torno da “retomada da economia” e possivelmente do mercado imobiliário, julguei que um punhado de dados e informações em troca da velha ladainha diária que todos conhecem, podem ser úteis para que cada qual possa formar sua própria opinião sobre o estágio atual do processo.

Da mesma forma que já escrevi em defesa da bolha, ao retornar ativamente ao blog no fim do ano passado trouxe comigo uma leitura sobre o mercado imobiliário bem distinta daquela que surpreendentemente ainda subsiste no blog após tantos anos. Como já esperava, fui de imediato hostilizado e ironizado, principalmente pela abordagem “cíclica”, que de uma forma geral atrelou a trajetória do mercado imobiliário aos fundamentos e a trajetória macroeconômica observada nos últimos 15 anos, sem perder de vista como plano de fundo o contexto econômico das últimas quatro décadas no país. A polêmica foi tão grande na época que fui intimado a postar uma artigo complementar alguns dias depois, para explicar o que viria a ser os ciclos do mercado imobiliário. Quem se lembra? Por coincidência ou não vocês devem ter notado um aumento do emprego desse termo nas notícias durante o ano.

É óbvio que ao chegar a conclusão de que períodos de “vacas gordas e vacas magras” são inerentes ao mercado e que este não havia se descolado tanto quanto se imaginava dos fundamentos econômicos, eu admito que coloquei em xeque a consistência da tese de bolha e suas subjacências, tais como a suposição de demanda artificial massiva e crédito imobiliário estruturalmente podre guiando a alta dos preços. Notem que não se trata de dizer que não tenha havido movimentos especulativos, vendas na planta mal feitas ou crédito mal concedido, até porque na CEF eu mesmo já pude presenciar alguns casos isolados, mas sobretudo de saber reconhecer e ponderar que, passados vários anos, tais eventos têm se mostrado marginais diante do todo, não sendo assim suficientemente representativos para comprometer o limiar de inadimplência ou para caracterizar uma bolha de fato nos preços imobiliários.

Cabe lembrar que a concepção de bolha especulativa no formato que é defendida aqui, (inflada por uma combinação explosiva de vendas falsas na planta e crédito imobiliário podre da CEF) sugere um colapso já no período subsequente a expansão dos preços, isto é, no momento de inflexão negativa dos preços e da demanda, o que geralmente coincide com o período mais agudo da recessão da atividade econômica de um país. Sendo assim, ninguém acha incomum que a aguardada derrocada dos preços e o clássico efeito manada ainda prometidos não tenham sido disparados durante a maior crise econômica da História recente do país? Se o mercado imobiliário não cedeu muito quando a procura estava em queda, por que acham que o mercado faria isso agora que os indicadores macroeconômicos começam a melhorar e a demanda imobiliária demonstra no mínimo uma estabilização?

Antes que empurrem por mais tempo a ladainha de que a correção profunda dos preços é mascarada ou adiada por golpes, pedaladas e maquiagens insustentáveis, seria conveniente perguntarem a si próprios se não lhes parece nem um pouco contraditório defender o mantra do “querer não é poder” , alegando que nenhum governo, Banco Central ou população conseguiu conter a explosão de uma bolha imobiliária e ao mesmo tempo crer que somente a pobre potência tupiniquim endividada do Hemisfério Sul tem obtido sucesso em disfarçar seus efeitos?

É óbvio que se fosse maquiagem ou pedalada, a bicicleta já teria caído, seja pela incapacidade de pagamentos dos tomadores dos créditos ou pelo desajuste dos preços de venda dos imóveis, já que desde 2011 a suposta distorção é por aqui defendida. Nesse caso é oportuno lembrar que se a dupla dinâmica Dilma-Mantega, com o auxílio direto do bolso “quase sem fundo” do Tesouro Nacional, mal conseguiu pedalar por três anos antes de terem seus feitos revelados, disparando a crise, porque acreditar que o mercado imobiliário ou a CEF conseguiriam isso por muito mais tempo?

Todos ou quase todos sabem que antes de me tornar o assecla mais nefasto do mercado imobiliário por anos fui defensor e garoto-propaganda da tese da bolha imobiliária por aqui, e se por um lado a subida dos preços sustentava a desconfiança da minha parte naquele momento, por outro lado a forma como os preços desaceleraram e declinaram no caso brasileiro levantou as suspeitas contrárias de que poderia não se tratar de um evento típico bolha especulativa. Afinal, como se sabe, uma bolha imobiliária só pode ser definitivamente reconhecida como tal, por meio de seu desfazimento.

Passado já um ano da primeira leitura que fiz do processo e ressalvados algumas peculiaridades do setor de construção já estabelecidos, os dados mais recentes que serão postados em breve reforçam que o mercado imobiliário continua reagindo, com certa defasagem, porém de forma contínua aos estímulos agora positivos da economia. Esse movimento é um pouco mais direto e nítido do ponto de vista da oferta, demanda e distratos, mas também de forma indireta em relação aos preços, cujo ritmo de queda tem claramente perdido força a medida que as concessões de crédito estabilizam e os indicadores macroeconômicos melhoram. Mantida essa tendência, após os ajustes no volume e ritmo das concessões, direcionamento e subsídios, tudo aponta para uma mudança de paradigma do crédito imobiliário quando comparado a estado de letargia verificado no início da década passada, o que ao meu ver deve manter um suporte razoável para os preços num patamar real notadamente menor do que no ápice, porém significativamente maior do que se tinha no início do último ciclo de valorização.

Quem me conhece sabe que sou do tipo precavido e até por isso insisto que o ideal seria esperar mais um tempo para que mais dados aparecessem e as coisas se mostrassem mais claras, tal como adverti no começo do ano. No entanto, penso que já é hora de antecipar algumas coisas para saber o que é boato e o que é fato até o momento nessa polêmica, com ênfase para “até o momento”, pois na economia nem tudo é previsível ou dispõe de botões ON/OFF.

Na prática a economia pode ser compreendida por inúmeros processos e fluxos produtivos e financeiros caminhando em múltiplas direções, e por essa característica, nem tudo acontece ao mesmo tempo, ou no mesmo ritmo e intensidade. As coisas podem estar melhorando em muitas capitais como em São Paulo e piorando no Rio de Janeiro, por exemplo, sem prejuízo de um movimento geral. Por outro lado, quando tais fluxos e processos (ou a maioria deles) começam a se alinhar mais ou menos na mesma direção, alguns sinais surgem e com eles é possível traçar algumas tendências, que podem ser de curto, médio ou longo prazo. Aqueles que correm riscos e acertam com antecedência os pontos de inflexão tem obviamente melhores condições de ganhar financeiramente com isso, seja lá qual for o interesse específico e a depender de quão longe conseguem enxergar.

Quem verificou a parte 1 do meu trabalho em dezembro do ano passado e naturalmente relevou alguns problemas de coesão que foram inevitáveis num artigo que tentou dar sequência lógica para mais de um centena de gráficos, pôde entender que quase tudo que aconteceu na economia e no mercado imobiliário pode ser entendido pelo prisma do modelo econômico implantado pelo governo federal na última década, o qual priorizou o crescimento através do crédito e uma questionável inclusão social por meio de subsídios e direcionamentos, cujo custo para a sociedade tem se mostrado ambíguo e certamente será muito maior que os benefícios reais no longo prazo. Infelizmente, num país como o Brasil, em que quase tudo passa pela mão do Estado é inevitável que as POLÍTICAS econômicas se coloquem como a linha mestra do desenvolvimento e tão cedo não dá para imaginar que a economia consiga se dissociar ou descolar da POLÍTICA por muito tempo, por maior que seja o descontentamento e o estado de letargia da sociedade nessa matéria, ou por mais que os mercados se esforcem para tanto.

Por que eu estou dizendo tudo isso antes de atualizar dar minha leitura sobre o momento atual da economia e do mercado imobiliário?

A resposta nesse caso é muito simples. É porque prefiro diagnósticos às previsões e, pelos diversos motivos que já coloquei, não se pode prever com segurança muita coisa além de 2018. Tal condição de imprevisibilidade está diretamente ligada a estimativa de consistência do recente processo de retomada ou uma eventual recuperação do mercado imobiliário, que é ainda mais prejudicada se não são certas que tipo de políticas econômica e fiscal vigorarão a partir de 2019 ou ainda se as reformas necessárias serão realizadas e em que profundidade até o próximo governo. De qualquer maneira, pra quem não desistiu da compra do imóvel, posso ao menos reafirmar as premissas que já venho colocando que podem ser de grande valia para aqueles que se permitem uma segunda opinião.

Sob meu ponto de vista, para o bem ou para o mal, o mercado imobiliário e os preços dos imóveis (com alguma defasagem) devem seguir de forma razoável a trajetória geral da economia, seja para um cenário de recuperação mais consistente, uma queda mais profunda via repique da recessão ou para os já conhecidos voos de galinha, que no longo prazo poderão ser confundidos como um “andar de lado” do mercado, como disse outrora. Para que meus pitacos não sejam entendidos como um “chute”, decidi expor os dados atualizados, para não ficar só na velha regurgitação de discursos, suposições e retóricas sem dados que tem dado o tom da discussão por aqui os últimos tempos.

Pra quem não se lembra, eu lancei uma espécie de desafio no começo do ano, que propunha uma reavaliação geral no final de 2017, a fim de vermos qual das leituras de cenário conseguiria se aproximar mais da realidade. Então fica a pergunta:

Em relação ao ano passado, vocês diriam que a economia e o mercado imobiliário pioraram da forma que lhes foi prometido? Pra mim a resposta é óbvia, mas se vocês ainda têm dúvidas, recomendo que prestem atenção às informações que vou disponibilizar nos próximos dias e recomendo também que repassem a primeira parte do meu artigo no link que segue abaixo, não só para terem uma referência do que mudou de lá pra cá, mas porque grande parte dos gráficos que postarei a partir de agora constam naquele trabalho de um ano atrás:

DAS VACAS GORDAS ÀS VACAS MAGRAS EM UMA DÉCADA

https://bolhaimobiliariabrasil.com/2016/12/05/das-vacas-gordas-as-vacas-magras-em-uma-decada-parte-1-thiago-fm/

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Como o conteúdo é grande, para a melhor compreensão do encadeamento das coisas, vou dividir essa atualização em alguns tópicos e eventualmente comentá-los, se necessário:

PERCEPÇÃO DE RISCO DO PAÍS E DESEMPENHO DOS ATIVOS

INDICADORES MONETÁRIOS

Podemos discutir até que ponto o governo atual consegue justificar a manutenção da confiança do “mercado”, mas é nítido que a interrupção do governo Dilma representou um divisor de águas para a economia, visto que os principais indicadores econômicos e ativos apresentaram reação ou inflexão positiva durante e após a conclusão do processo de impeachment da Dilma. E não é por acaso, se recapitularmos que após a explosão da recessão, o governo do PT perdeu totalmente o apoio, não só da população mas principalmente do Congresso, veremos que essa é com certeza uma das diferenças fundamentais na distinção dos dois governos quanto à percepção de risco da população e dos investidores.

É verdade que o governo Temer tem perdido força política, principalmente após as denúncias de corrupção e pode perfeitamente ser questionado pelas forma ambígua como negocia, mas ainda assim, mesmo diminuído e pressionado, o governo atual ainda tem muito mais força política do que tinha ou teria Dilma se tivesse continuado no poder. Isso é um fato.

Basta lembrarmos que não só o déficit fiscal e o desemprego disparavam com Dilma, o que seria até esperado numa recessão, mas surpreendentemente a inflação e os juros cresciam de forma exponencial enquanto a atividade econômica despencava, o que não é só algo incomum para tal circunstância, mas na época representava a perda de controle sobre a economia, com um complicador a mais que era os juros altos aplicados sobre uma déficits primários e dívidas cada vez maiores. Quem não se recorda dos termos “estagflação” e “receflação” tomando as discussões no blog?

Isso aconteceu não apenas por causa do refluxo dos preços represados, que era culpa do próprio governo aliás, mas porque as expectativas de inflação futura cresciam na mesma proporção em que o governo demonstrava sua incapacidade de aprovar qualquer coisa que fosse necessária para estancar o buraco fiscal que só fazia aumentar. Some-se a isso ao fato de diante das constantes pedaladas e divergências internas na equipe econômica, ninguém sabia exatamente qual era o real tamanho dos problemas dentro do governo, que na prática passava a imagem de “desgoverno”.

Por esse motivo, não se pode atribuir a forte queda da inflação somente aos efeitos da recessão da atividade, que de fato foram intensos, ou a supersafra de 2016 que também tem sua parcela no processo de desinflação, mas há de se considerar que a mudança do governo e a entrada de uma equipe econômica senão melhor, menos ruim do que as anteriores, amenizaram a percepção de risco do país, o que retirou parte da pressão sobre o dólar e fez recuar as expectativas de inflação no país para bem abaixo das previsões mais otimistas do mercado. Como já disse, se o recuo da inflação fosse apenas reflexo do recuo da atividade, como explicar as trajetórias acelerando em trajetórias diametralmente opostas justamente até a instauração do processo de impeachment? Pura coincidência? Óbvio que não…

CONFIANÇA, ATIVIDADE ECONÔMICA E CONSUMO

Apesar da previsão de crescimento de 1% do PIB para 2017, se observarmos que até o fim de 2015 a queda da atividade vinha acelerando num ritmo superior a 5% e que a trajetória de reversão é gradual, porém contínua, tudo indica que o crescimento em 2018 será maior que o de 2017, até porque é possível notar não só pela defasagem natural, mas pelo próprio gráfico que o efeito da baixa da Selic ainda não foi integralmente repassado e incorporado pela economia.

Será possível perceber nos gráficos a seguir que a alta do PIB começa a disseminar, sendo que o nível de consumo mantém a aceleração sem sinais de arrefecimento, por enquanto. Diante dos dados dos quarto trimestre ficará mais claro a tendência e a amplitude do crescimento em 2018, porém tudo indica que alta recente do PIB não é efeito exclusivo de medidas não recorrentes como a do FGTS, como insiste o sabichão.

Alguém pode me explicar como olhar para esse gráfico e enxergar a tal “bolha de consumo”?

EMPREGO E RENDA

Notem que de uma forma geral o emprego na Construção Civil acompanha o desempenho da atividade econômica, o que justifica as velhas máximas:

– Quando a economia vai bem, a construção vai melhor e vice-versa;
– A construção é uma das primeiras a entrar na crise e uma das últimas a sair;

Na prática é isso que o gráfico demonstra.

Antes que o sabichão diga que em outubro tivemos o pior índice de desemprego amplo, somando gato, cachorro e papagaio, vale lembrar que o aumento da informalidade, que condiciona o levantamento é mais do que normal após recessões prolongadas, até porque as empresas ainda tem muita ociosidade para ocupar, antes de recomeçarem a contratar. Se considerarmos a estimativa da taxa de desocupação pelo mercado no início do ano, a verdade é que o resultado foi melhor que o esperado até o momento e diante da perda acelerada de empregos até 2016, frear a perda de empregos, já se poderia ser considerado um avanço nesse aspecto.

Sem falar que na vida real, pior desalento do que pagar as contas com UBER, é não ter ocupação e renda nenhuma para pagá-las. Basta esperar mais um pouco e este índice chegará a um ponto de inflexão também

Notem que tanto do ponto de vista da massa salarial formal, quanto da massa de rendimento habitual dos ocupados, a alta real em relação ao início da década passada é muito expressiva, o que do ponto de vista da demanda ampla ajuda a fundamentar grande parte da valorização dos imóveis. Já cruzei essa variável com o Fipezap Histórico com a massa do Estado de São Paulo e o resultado é bastante sugestivo. Se tiverem curiosidade de ver, me avisem.

ANTES QUE EU ME ESQUEÇA…

Antes de propagarem desinformação, como fizeram há alguns tópicos atrás, que tal atualizarem os dados antes de afirmar, por exemplo, que a massa de renda estava despencando com dados da póstuma PME de fevereiro de 2016 ? Em 18 meses dá pra ter dois filhos meus caros…

Na sequência abordarei a questão do crédito, endividamento e inadimplência

Boa noite e abraço do Nefasto!