ITBI gera aumento de receita e enxurrada de reclamações – Pagina3

Eu ia chegar em algum momento nessa outra falácia da manipulação de cáculo do IVG-R em algum momento, mas como o assunto bateu na porta, vamos antecipá-lo:

Eu acompanho praticamente todas as fontes de dados de preços que estão dispostos em série e, diferentemente de alguns, não faço conforme a conveniência. Basta olhar a parte 1 do meu trabalho que utilizou do cálculo anterior, ainda assim sem prejuízo da leitura proposta.

Pra quem não se lembra o CA desdenhava do IVG-R e chegou a questionar no seu último artigo como podia ser possível diante do suposta explosão da bolha, o índice não ter apresentado quedas nominais até aquele momento, conforme pode ser constatado no link abaixo:

http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia

Quando o índice começou a apresentar queda nominal contínua e mais expressiva, ele quase teve orgasmos cerebrais, dizendo que o pico da queda acumulada já se aproximava daquela verificada no caso da bolha americana. Porém quando do ajuste do índice, a ladainha de que o Bacen desvirtuou o cálculo para ocultar a bolha voltou novamente, compondo assim o grande esquema de conspiração que segundo ele impede a “visibilidade” da bolha.

A semelhança não é coincidência para o caso da variação de preços de venda da pesquisa do CRECI-SP. Diversos artigos com nomes diversos e criativos se basearam na suposta derrocada dos preços na capital paulista, como prova absoluta da esplosão da bolha em São Paulo. Quem não se lembra? Eram tópicos atrás de tópicos no blog…

Vocês notaram que depois que eu fiz a novelinha do CA tendo esse caso como um dos capítulos, nunca mais se ouviu uma palavra sobre a tal pesquisa de preços do CRECI. Querem saber por quê? A razão segue abaixo:

Com o repique a partir de 2016, o índice voltou para o topo nominal e poderia (quem diria) ser comparado no longo prazo com o Fipezap da capital. Esse tipo de coisa pode até passar batido por vocês, mas de mim não escapa e por isso que o CA abandonou essa que era uma de suas principais “evidências”.

Agora voltando para o caso específico do IVG-R, também é bastante conveniente que vocês coloquem a credibilidade do Banco Central sob suspeita, na medida em que o ajuste significou uma espécie de “anticlímax” para a maioria de vocês, mas se soubessem realmente com o índice funciona, entenderiam que o índice estava de fato apresentando um desvio por causa da metodologia.

É preciso entender que o índice leva em conta a média dos valores de avaliação dos imóveis financiados e não o valor médio do m2, que seria a situação ideal. Até o ano de 2014 a quantidade de financiamentos originados no SBPE e FGTS estavam praticamente equilibrados, porém quando as concessões passaram a declinar fortemente no SBPE (de valor médio maior) ao mesmo tempo em que as concessões via FGTS disparavam, uma desproporção enorme na média foi causada, já que os financiamentos do FGTS e MCMV tem teto de valor e subsídios em grande parte dos casos. O fato de a média das garantias ter sido rebaixada não significa que os imóveis ficaram mais baratos, já que o preço por metro pouco se alterou, até pelo fato da demanda neste segmento ter permanecido constante. Para terem uma ideia no pico da distorção a cada quatro imóveis financiados, aproximadamente três tinham como funding de origem o FGTS. Segue um link do próprio BC que detalha os motivos e a necessidade do ajuste:

http://www.bcb.gov.br/htms/estabilidade/2017_10/refMVGR.pdf

“Entretanto, a partir de 2015, uma alteração na forma de registro de operações da Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) do governo federal fez com que um grande influxo de operações de baixo valor passasse a ser informado no SCR. Uma alteração tão relevante na composição da amostra fez com que a mediana dos preços se deslocasse para baixo, ENVIESANDO o cálculo do índice.”

Há mais duas situações que provam que o índice apresentava desvio com a fórmula de cálculo original:

1- Logo que fez o ajuste, para dirimir suspeitas de manipulação como a do CA, o Banco Central passou a divulgar os valores absolutos da mediana das transações e ela corrobora com a trajetória de estabilização dos preços nominais. Não faz sentido a mediana estável e a média despencando, a menos nos casos de contaminação da amostra. O MVG-R consta no link acima para quem quiser constatar;

2 – Há algum tempo a ABECIP em conjunto com a FGV passara a divulgar o IGMI-R que na prática também leva em conta os preços conforme às avaliações feitas pelas instituições autorizadas. Se a variável apurada é basicamente a mesma nos dois casos, não há motivos para que haja grandes descolamentos entre os índices, certo? E agora não há mais, já que após o ajuste do IVG-R as trajetórias passaram finalmente a apresentar tendência compatível, inclusive em relação aos índices de preços anunciados, o que demonstra mais uma vez como a fórmula de cálculo atual do índice do Bacen é a mais adequada e corrobora com o cenário de pequena queda nominal dos preços, com tendência de atenuação do ritmo de queda e provável estabilização já no médio prazo. Isso pode ser verificado melhor nos gráficos:

Comentário adicionais:

O gráfico acima deixa claro que já passamos da fase de queda mais aguda de preços em termos reais e se conheço também o índice como nosso colega antifragile, não apostaria numa aceleração a partir de agora, nem após as medidas da CEF, pois já tivemos outros momentos de restrição de crédito pela Caixa e isso não foi suficiente para modificar muito a tendência geral.

Quanto o índice de risco de 25% de queda para atingir patamares críticos no sistema imóbiliário, me permitam dizer que está desatualizado, já que na última atualização do Relatório de Estabilidade do Bacen nos mostra que seria necessária uma queda maior que a americana para que as intituições tenham seu nível de capital afetado. Em suma, não vai acontecer

Enfim a falácia da manipulação dos dados pelo Bacen propagada pelo CA também não passa de outro “mi-mi mi” de quem já não tem muita evidência para oferecer.

O Nefasto volta em breve, com mais dados pra vocês..