Com inflação, preços do aluguel caem quase 9% em 2016 – G1

Cesar_DF

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Thiago fm

Na Grécia o valor dos imóveis está em queda desde Q3/2007 e já caiu 44%.
Na Espanha caiu 43% Q3/2007 a Q4/2013 , estando estável agora.
Na Irlanda caiu 49% de Q1/2007 a Q1/2003
No EUA caiu 35% de Q1/2006 a Q1/2012
Mesmo que na Europa a bolha de imóveis não tenha provocado a falência de bancos, por causa do BCE, as quedas foram maiores que no EUA onde houve quebras no mercado financeiro.
Mas o Brasil atingiu um descolamento entre o valor do imóvel e a renda superior a Irlanda.
Utilizando a ferramenta http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

De acordo com a página 70 do seu trabalho, o IVG-R e o Fipezap-SP ajustado pelo IPCA atingiram o pico entre 2013 e 2014, se acontecer igual aos países que citei acima, podemos prever que o vale será atingido em 2019-2020?

Eu acho que a curva brasileira está mais parecida com a espanhola e irlandesa
https://data.oecd.org/chart/4IqV
https://data.oecd.org/chart/4EfI

5+

Cesar,

Eu percebo que você é uma das pessoas que mais têm contribuído com a discussão, sempre buscando novos dados e embora me cutuque com certa frequência, em geral não tem sido estúpido com opiniões divergentes. Desta forma acredito que há espaço para que possamos discutir de forma saudável.

Eu posso estar enganado, mas percebo que ultimamente você tem demonstrado bastante ansiedade no sentido de cravar os percentuais de queda e a duração da baixa dos preços, tentando comparar com casos de outros países. Como disse pro Louro, eu particularmente não pretendo sair do aluguel no curto prazo e por isso não tenho nenhuma pretensão em antecipar com precisão o quanto deve cair ou até quando vai durar a queda. A minha prioridade é continuar atualizando os dados e acompanhar o que está acontecendo agora e quem sabe antever uma tendência de médio prazo. Nada contra você fazer isso, mas dadas as premissas que têm pautado minhas pesquisas a respeito do tema, ao menos pra mim, qualquer coisa além de 2019, sem saber que tipo de governo será o próximo, considero que seria um chute da minha parte, visto que há muitas incógnitas que permeiam hoje a economia brasileira e o próprio mercado imobiliário.

Quanto a série de questionamentos feitos, vou tentar enumerar as respostas para não ficar confuso:

1 – Em relação a evolução dos preços dos imóveis prefiro não descartar nenhuma hipótese à priori. Da mesma forma que não excluo a hipótese de bolha, também não desconsidero um ajuste cíclico (não necessariamente simétrico) e nem mesmo a possibilidade de termos tido um deslocamento ainda que parcial do valor dos imóveis em função da mudança de patamar dos juros reais praticado no país em relação ao início da última década e do novo paradigma e penetração do crédito imobiliário na demanda de de aquisição de imóveis no país na última década. Sob esta perspectiva, o “fundo do poço” poderia não ultrapassar a linha média histórica ou o limiar do “despair”, os quais só se encaixam de forma ideal sob o conceito de uma típica bolha especulativa.

2 – Sobre o ângulo de visada no IVG-R, você verá que eu exploro a base 100 de referência em diversos pontos, ciente de que a alta real dos preços no índice se dá já desde meados de 2003, porém deslocando-se mais acentuadamente em relação aos demais índices a partir de 2005, onde as linhas começam a se cruzar. Por esse motivo a escolha de 01/2005 para o gráfico que você fez referência na pergunta. De qualquer forma o ideal seria uma série que abarcasse o ciclo por inteiro e nem o IVG-R que tem início em 03/2001 se encaixa nisso, pois deflacionado, o índice já se encontra no meio da queda em 2001. Se considerarmos o Fipezap Histórico de São Paulo em uma base de pelo menos quarenta anos, notaremos que segundo a base de referência da Fipe, até 2008-2009 os preços em São Paulo ainda se encontravam abaixo do seu valor real, o que equivaleria a linha de base 100 do gráfico.

3 – Em relação a comparação dos preços com o PIB per capita, não julgo a comparação ideal em virtude da forte concentração da renda nacional, mas segue a comparação da evolução da série temporal do Bacen 21775 sobre o pib per capita em R$ correntes e o IVG-R:

2001 – R$ 7.481
2015 – R$ 29.347

Aumento de 292%

Segundo o IVG-R nominal:

2001 – 100,6
2015 – 496,8

Aumento de 394%

Dado que o IVG-R continua caindo num ritmo mais rápido que o pib per capita em valores correntes e já atinge o índice de 438,2 para 10/2016 é possível que a convergência se dê em até 2 anos, porém isso é só uma suposição.

4 – Já sobre os distratos terem sido abordados apenas de forma panorâmica na parte 1, é porque trabalho um complemento na parte 2, juntamente com o cenário envolto ao tema, do qual aliás já antecipei vários pontos a fim de responder aos diversos questionamentos suscitados desde então.

5 – Sobre os gráficos cruzando renda e outros índices seguem dois abaixo, sendo que um deles já estava na pág 69 do trabalho se não me engano:

https://s27.postimg.org/iqqt92urn/IVG_R_x_ndices_Diversos_Fipezap_Hist_rico.png

6 – Quanto à comparação do Brasil com outros países eu penso que é necessário ter cauteIa por uma série de motivos:

6.1- Sabemos que cada país um têm suas particularidades internas e que muito dessas quedas tem relação colateral com a explosão da bolha americana. Pela defasagem temporal percebe-se que elas refletem ao menos parcialmente os efeitos gerados pela expansão monetária durante após a crise de 2008 e também em alguma medida a própria crise que assolou a Europa nos últimos anos.

6.2 – Por mais que as instuições que divulgam os dados sejam respeitadas, na maior parte das vezes a série de preços do Brasil são curtas para serem comparadas com a de poutros países, chegando no máximo a 2008 com dados em geral do Fipezap, quando na época o índice nem era nacionalizado. Eu sei que o IVG-R tem suas fragilidades, mas o fato de privilegiar o mesmo vem sobretudo em virtude da série ser mais mais longa, abrangendo assim o processo de ponta à ponta. Quando se analisa séries longas como a do Bacen e do IPEAD-MG, por exemplo fica claro que os preços carregaram defasagem no início da década de 2000 em relação aos principais índices de preços e esse movimento precisa ser considerado para que não se corra o risco de analisar do “meio do caminho”, certamente gerando expectativas de queda imprecisas. É natural que ativos como o imobiliário sofram desvalorização nos períodos de aperto monetário, mas esse movimento pode ser compensado nos perídos de afrouxamento.

6.3 – A conclusão inevitável que se chega ao comparar o preço de qualquer bem ou produto em relação à renda média brasileira, é de que tudo aqui é extremamente caro, o que por si só não diz muito sobre a insustentabilidade dos preços. Se no Brasil se leva muito mais meses/anos de renda para adquirir um imóvel, o mesmo se verificaria com automóveis, telefones e até camisetas. É possível que daqui há alguns anos cheguemos à conclusão de que uma das poucas coisas que não era tão cara assim no início da década passada e passou a igualmente ser cara e desproporcional em relação a custo em outros países sejam os nossos imóveis.

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