Políticas de Habitação no Brasil e o “Sonho da Casa Própria” – Roberto Ellery

Fonte: http://rgellery.blogspot.com.br/2015/05/politicas-de-habitacao-no-brasil-e-o.html

Duas notícias mostram que o governo está planejando intervir no mercado para estimular o setor de construção civil por meio de incentivos ao crédito para compra de casas próprias. A primeira do Estadão fala de um pacote habitacional que faria uso do FGTS e dos depósitos compulsórios que os bancos fazem no Banco Central como forma de aumentar o crédito para compra de casas próprias (link aqui), a reportagem chama atenção para dificuldades em financiar imóveis entre R$ 300 mil e R4 400 mil. Registre-se que imóveis nessa faixa não são destinados aos pobres. A outra reportagem está no Globo e tem um título mais assustador, fala que o governo estuda punir bancos que emprestem pouco para habitação (link aqui). A punição seria oferecer taxas negativas para os recursos destinados ao financiamento de moradias que os bancos deixem parados no BC, segundo a reportagem hoje os recursos ficam no Banco Central sem remuneração e não podem ser usados para outras finalidades. Os recursos são referentes a 65% dos depósitos feitos na poupança e que não podem ter outro fim que não financiar habitação.

Se tais medidas serão de fato tomadas é questão para o futuro, em um governo cada vez menos previsível e que não raro muda de opinião de um dia para o outro é praticamente impossível antecipar quais medidas serão tomadas mesmo em um futuro próximo. Porém fica clara a intenção do governo em induzir as pessoas a realizar o “sonho da casa própria”, o simples fato da lei obrigar que 65% dos depósitos na poupança sejam destinados ao financiamento de imóveis já mostra que de fato há um interesse do governo (não apenas desse, que fique claro) em facilitar a compra da casa própria.

Existem vários motivos para justificar o interesse do governo. Alguns argumentam que o governo deve estimular as pessoas a se tornarem proprietárias como forma de fortalecer a sociedade, a ideia é que o dono de uma propriedade seria de alguma forma um cidadão melhor. No passado essa ideia era tão forte que em muitos países apenas proprietários tinham direito de votar. Há também a questão econômica, o setor de construção civil gera muitos empregos e está fortemente ligado a muitos outros setores, estimular a construção civil seria uma forma eficaz de estimular a economia como um todo. Por fim, como sempre ocorre, existem motivos menos nobres. Construtoras costumam ser grandes financiadoras de campanhas eleitorais e agradar financiadores é sempre algo que alegra políticos do governo e da oposição.

Menos conhecidos são os motivos para não comprar uma casa própria. Ter uma casa própria é muito caro, via de regra o imóvel equivale a vários anos da renda da família. A ideia que sair do aluguel compensaria o esforço para comprar um imóvel não raro está errada, em geral os que usam tal argumento esquecem de computar o custo do capital de ter um imóvel. Para tornar claro o que estou dizendo dou um exemplo, considere uma família da velha classe média que ganha um milhão de reais em um sorteio, a família pode comprar um apartamento e sair do aluguel ou colocar o dinheiro no banco e continuar pagando aluguel. Se colocar o dinheiro no banco a uma taxa de 0,5% ao mês ganhará R$ 5.000 por mês, se o aluguel de uma residência que vale um milhão de reais na cidade for menos que R$ 5.000 por mês a família poderá morar na residência, pagar o aluguel e ainda ficar com a diferença para aumentar o patrimônio. Sempre que os juros pagos pelo banco por uma aplicação no equivalente ao do imóvel desejado forem maiores que o valor do aluguel será possível aplicar o dinheiro para morar onde se deseja e ainda ficar com a diferença.

O argumento acima ignora a valorização do imóvel, em várias cidades do Brasil comprar um imóvel nos últimos anos acabou sendo um bom negócio mesmo que o valor do aluguel ficasse abaixo do que se ganharia de juros aplicando o dinheiro. Isso ocorreu por conta do aumento no valor dos imóveis. Porém a valorização não é algo certo nem ocorre da mesma forma com todos os imóveis, aí está outro ponto problemático na compra de um imóvel. A boa prática de finanças recomenda diversificar os investimentos, ao comprar um imóvel a família está fazendo uma aposta altíssima em um determinado bairro. Se o bairro se valorizar a compra poderá ser um bom negócio, mas se o bairro entrar em decadência poderá seu um negócio desastroso para as finanças da família. A perda no valor do imóvel pode significar alguns anos de trabalho perdidos, a insistência em morar na propriedade pode implicar em perdas de bem-estar por conta de uma vizinhança decadente.

A perda de mobilidade é outro problema relacionado a compra de um imóvel. Suponha que após investir dez anos de seu salário para se tornar o feliz proprietário de um apartamento você receba um convite para um trabalho em outra cidade. O novo trabalho é melhor que o anterior e a nova cidade é agradável, mas o que fazer com o imóvel? Se o mercado estiver bom vender pode ser uma opção, mas vender com pressa é receita para fazer negócios ruins e a oferta de emprego não vai durar para sempre, isso sem falar na burocracia e nos custos para transferir o imóvel. Outras decisões importantes podem ser afetadas pela família ser proprietária de um imóvel… deixarei ao leitor imaginar quais.

Por questões como as listadas acima nem sempre ser proprietário do imóvel onde se mora foi visto como um sonho a ser alcançado. Em um passado não tão distante era perfeitamente aceitável que uma família remediada pagasse aluguel para morar. Ser proprietário era coisa de rico. O reflexo disso é que em alguns países ricos o percentual de residências ocupadas por seus proprietários é bem menor que no Brasil (link aqui). A guisa de exemplo na Alemanha apenas 43% dos imóveis urbanos são ocupados por seus donos, na França é 47% e no Reino Unido é 50%, no Brasil é 74%, maior que os 65% dos EUA.

A referência aos EUA é relevante porque de certa forma foi lá que começou o “sonho da casa própria”. No pós-guerra a construtora Levitt & Sons apostou na ideia de construir bairros residenciais voltados para a classe média, não por acaso o primeiro desses bairros foi chamado de Levittown (link aqui). Tais bairros hoje formam parte da paisagem americana consagrada no cinema e na televisão, em sua origem há um conceito oposto ao de nossas políticas de habitação. A ideia era tirar as pessoas dos centros urbanos, no lugar de apartamentos em bairros superpopulosos e não raro violentos a tranquilidade de uma casa no subúrbio. As políticas públicas menos do que subsidiar ou usar dinheiro público para financiar a compra dos imóveis se concentrou em oferecer a infraestrutura necessária para ligar os bairros residenciais dos subúrbios americanos aos centros das cidades onde ficavam os empregos e as diversões. A retirada das moradias dos centros urbanos significou uma redução significativa nos custos dos imóveis o que facilitou a realização do “sonho da casa própria”. Um efeito (não tão) colateral foi a expansão da indústria automobilística, afinal viver longe do trabalho requer não apenas boas estradas como bons carros.

Se o “sonho da casa própria” nascido nos EUA e que se espalhou para o mundo é um modelo a ser seguido é algo que não me arrisco a afirmar. Como comentei acima existem bons argumentos para defender ou criticar a compra de um imóvel. Porém o modelo brasileiro de incentivar a casa própria em grandes centros urbanos me parece fora de propósito. A adoção de tais políticas em um passado não tão distante nos legou o caos urbano em nossas principais cidades. Também levou a uma crise no setor habitacional quando a maior empresa de crédito imobiliário da época, o grupo Delfin, se envolveu em fraude e não conseguiu honrar seus compromissos com o antigo Banco Nacional de Habitação (BNH) e acabou quebrando e prejudicando as finanças de várias famílias de classe média. O momento para isso acontecer não poderia ter sido pior: final de 1982, na hora mais crítica a crise no setor imobiliário agravou a crise na economia e contribuiu para transformar a década de 1980 na “Década Perdida”. O BNH acabou sendo incorporado pela Caixa, mas a tentação do governo de salvar a economia estimulando o crédito imobiliário renasceu nos últimos anos e parece seguir firme e forte no segundo governo Dilma. É fato que não devemos viver no passado, mas aprender com o passado é algo que não devemos nos recusar a fazer.