Bolha Imobiliária: Perguntas e respostas

Nível Básico

Guia rápido para compreender a Bolha Imobiliária no Brasil.
*(FAQ: Frequently Asked Questions )

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1 – Existe Bolha Imobiliária no Brasil?

Está mais que claro que existe uma bolha imobiliária no Brasil.

Não há como negar e a razão é simples: os propriotários*, os investitrouxas e as construtoras passaram a ofertar os imóveis, a partir de 2008, em uma crescente de valores $urreais, longe de qualquer patamar do razoável.

Tal loucura especulativa, se baseou:
– na ganância de muitos assalariados, que achavam que poderiam comprar para especular;
– na existência de crédito farto; e
– de uma euforia decorrente ilusão de que o Brasil havia se transformado em uma potência econômica (criada pelo governo e pela mídia comprada).

Milhões de brasileiros foram levados a entrar em aventuras imobiliárias , seja para especular, seja para realizar osonho da casa própria .

O pior de tudo foi que esta bolha imobiliária se insere em algo mais sério e que promete arrasar a economia brasileira durante anos: a Bolha de Consumo

Este mesmo crédito fácil que jorrou, pelos bancos oficiais, para financiara a compra de imóveis, também alimentou fartamente os anseios de consumo de uma classe média e da nova cRasse Cê.

Bilhões de reais em empréstimos financiaram a compra de veículos, motocicletas, computadores, smartphones, tablets, Tvs, DVDs, viagens internacionais, computadores, geladeiras, fogões, microondas, roupas etc.

De modo artificial o mercado brasileiro foi mantido aquecido pela política econômica de Dilma Vana Rousseff.

Em todas as capitais do Brasil é evidente que há um gigantesco número de imóveis de lançamentos em 2011-2012, ofertados atualmente e que estão vazios: ILAC 21 baixíssimo.

Tais imóveis ou estão à venda ou para alugar.

Não há renda para a aquisição dos imóveis pelos preços que são ofertados.

Quem possui renda pra a adquirir um imóvel de 500k dilmas?

Muitos já entraram em financiamentos para adquirir imóveis até 2012. Muitos investitrouxas já adquiriram imóveis até 2012.

Há um início de percepção também de que investir dinheiro em imóveis bolhudos não é um “bom negócio”, logo os investitrouxas estão correndo para outro setor.

Outro fato interessante é que se nota uma diminuição de novos lançamentos, ou seja, as construtoras perderam o ímpeto em anunciar novos empreendimentos pelo fato de que já foi possível sentir que o mercado consumidor está estrangulado.

Se um número menor de consumidores não mais se arrisca a entrar na aventura de comprar um imóvel na pRanta, seja por que não há lançamentos, seja porque não têm coragem de comprar (ou não podem), o que ocorre é que as construtoras começam a ficar descapitalizadas, já que não mais recebem as parcelinhas.

Não mais recebendo parcelinhas de novos candidatos a propriotários e investitrouxas, há uma diminuição de aportes que fazem a “roda girar”, que manteriam as construtoras líquidas, criando um fluxo de caixa, logo a PIRÂMIDE FINANCEIRA começa a ruir.

Nem me falem que o CNPJ de uma obra atrelam os aportes àquela construção, impedindo que as receitas de uma empreendimento seja utilizado em outro, pois a “contabilidade criativa” das destrutoras é infinita… quem realmente fiscaliza esta pirâmide? No Brasil sabemos que a fiscalização só acontece após a tragédia ter ocorrido, como aconteceu com a ENCOL!

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2 – Por que as construtoras não baixam o preço dos seus imóveis para alienar mais rapidamente o estoque destes bens e se manterem líquidas?

Resposta simples, por que se elas diminuírem o valor dos imóveis encalhados, o valor do seu patrimônio simplesmente despenca, ou seja, o que tais empresas “valem” simplesmente irá cair em um abismo profundo.

(O valor das ações dessas empresas, na Bolsa de Valores, já despencou, ou seja, eles não valem nem 30% de quando houve o lançamento do seu capital no mercado mobiliário!)

Exemplificando: imagine que RosinhA tenha 5 imóveis no “valor”, cada um, por ela declarado de 500k dilmas, logo, o seu patrimônio vale 2500k dilmas, o que lhe permite que ela possa chegar no banco e dizer:- Olha, eu sou uma milionária e queria um empréstimo para rolar minhas pequenas dívidas de 600k dilmas.

RosinhA pega o empréstimo de 600k Dilmas, pois seu patrimônio consegue supostamente suportar o montante emprestado.

Se ela diminuir o preço desses imóveis, para o valor “real” e vendável deles, para por exemplo 150k cada imóvel, lascou geral: ela só terá um patrimônio de 750k dilmas, o que não será suficiente sequer para garantir o empréstimo que ela fez, que por causa dos juros já deve superar em muito aquilo que ela tomou emprestado, além das dívidas naturais do seu empreendimento.

Resultado: çanguiii.

Esse exemplo é bem simplista, mas acho que a explicação da PIRÂMIDE FINANCEIRA IMOBILIÁRIA passa por aí.

As construtoras já estão MORTAS, só falta o legista chegar para dar a certidão de óbito. Nós estamos na expectativa, pois já temos esta certeza. As demais pessoas ou não cogitam essa possibilidade, ou simplesmente estão totalmente alheias a esse problema.

Outra razão para as construtoras não diminuírem o valor dos seus LIXOS de apErtamentos vendidos em 2011 e entregues agora é que, se venderem por 60% do valor, os anteriores adquirentes (de apErtamentos com preços bolhudos) fazem o distrato, pegam 90% do que investiram, e compram outro imóvel, por um valor bem mais baixo, como disse o colega de Fórum Mephistopheles.

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3 – Por que os preços dos imóveis nas mãos dos investitrouxas/propriotarios ainda não caíram tanto?

O fato de as construtoras não diminuírem os preços dois seus imóveis encalhados afeta o restante do mercado, já que os investitrouxas acreditam que possuem em suas mãos um patrimônio que valeria, por exemplo 500k dilmas.

Vamos exemplificar: Louro José compra na pRanta, em 2011, um imóvel que está avaliado em 500k dilmas, da construtora RosinhA’s Incorporation Realty (RIR).

O estimado Louro, que adquiriu tal imóvel para fins especulativos, pretendendo vender tal bem para um terceiro, em 2014 vê que outro imóvel similar, no mesmo condomínio, está sendo anunciado pela construtora por 450k dilmas. O que ele faz? Fica emfurecido. Ele baixa o preço? Não. Por quê? Simples, pelo fato de que não poderia fazê-lo sob pena de levar uma gigantesca motumbada!

Louro José mantém o imóvel vazio, na expectativa de vende-lo, pagando condomínio, IPTU, luz, etc.

Ninguém pode comprar, pelo fato de que ninguém consegue mais financimento imobiliário, seja porque não tem renda, seja porque já está superendividado.

O mercado consumidor está estrangulado pelo fato de que, além de as famílias estarem superendividadas, há uma tendência a se restringir o crédito imobiliário, já que as instituições financeiras e o mercado, começam a desconfiara da capacidade de pagamento dos mutuários.

Restringindo-se o crédito, há uma impossibilidade lógica de um maior número de consumidores terem acesso à compra dos imóveis, ou seja, eles podem até firmar um contrato de compra na pRanta, mas não conseguem o financiamento para adquirir o imóvel, logo, o imóvel volta para a construtora.

Chega 2015, a inflação está comendo tudo. Energia e combustível fizeram a inflação disparar para padrões venezuelanos, o que é que Louro José pensa? “Melhor um passarinhos na mão do que dois voando!”

Resultado: ele vai ter de baixar o preço do imóvel para ficar líquido novamente e tentar converter seus reais que não valem mais nada em alguma moeda forte. Se tiver comprador que ofereça dólares, melhor ainda, ele vende até por 100k dólares.

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4 – A pergunta que não quer calar: quando a bolha explode?

A bolha já estourou, mas ela será OBSCENA em 2015, o ano do grande ajuste.

Quem está vivendo o momento tende a não perceber que o fluxo da própria história.
Para mim, a coisa já era!

É como se já tivessem preparado todo o cenário para a grande e bombástica estreia.
Nós estamos todos acomodados, com nosso Toddy e pipoca, prontos para ver tudo. Muitos outros estão do lado de fora do tetro comprando alguma coisa, ou mesmo ainda procurando seus lugares…

Será o fim de muitas das construtoras. A meu sentir, ainda em 2014, é possível que uma delas vá para o buraco.

Meu grande receio está nos Bancos.

Será que teremos um novo PROER, para salvar os grandes bancos brasileiros, com o Governo assumindo os títulos imobiliários podres?

Se houver uma quebradeira geral, tenho receio de perder dinheiro na poupança e até mesmo nas LFTs…

A diferença de nós (bolhistas) para eles é que estamos acomodados (e preparados) para ver o início da tragédia no palco, enquanto que eles vão demorar um tempão para encontrar seus lugares… Nós já estamos precavidos, mas todos veremos e sentiremos o drama do que virá!

O alfinete da Bolha pode ser uma conjugação de fatores: desemprego + queda da renda + aumento da inflação + quebra da PDG e Viver + quebra de algum banco com muito crédito imobiliário podre…

Confesso que estou em dúvida sobre como defender meu dinheiro.

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5 – Como o governo brasileiro está enfrentando o problema da Bolha Imobiliária

Como o governo de Dilma Vana Rousseff contribui para solucionar o problema?

Alimentando a inflação, jogando gasolina no incêndio:

– mais gastos públicos;
– contabilidade criativa;
– emissão de dinheiro pelo Tesouro e empréstimos do BNDES;
– MCMV 3, Minha Casa Melhor, aumento do bolsa família etc.;
– desoneração irresponsável de atividades econômicas;
– diminuição populista da conta de energia;
– aumento do curso para rolagem da dívida pública;
– corrupção sistêmica, como nunca antes se viu na história do país; e
– represamento dos custos da gasolina e da energia, com enorme ônus para o Tesouro.

Ou seja, o governo acelerou a inflação.

Resultado: em breve teremos uma desvalorização do real, cujo preço está sendo mantido artificialmente em baixa, pelo absoluto descontrole fiscal do governo, que sequer conseguirá rolar suas dívidas.

Com a futura desvalorização do real (e crescimento do custo de insumos e produtos importados) e com o aumento do preço da gasolina e da energia, para valores olímpicos, o que termos, em breve? MAIS INFLAÇÃO.

A renda do brasileiro será comida pela volta pesada da INFLAÇÃO e fica a pergunta, o que acontecerá com os contratos de financiamentos imobiliários? Inadimplemento.

Com o inadimplemento em massa dos contratos o que acontecerá com os bancos? Como estão muito alavancados, risco de quebra.

E com as construtoras? Estas já estarão afundadas na lama dos alicerces aquosos que construíram.

Portanto, com a quebra das construtoras (e de outros setores produtivos) e com os bancos restringindo crédito teremos a volta da já conhecida recessão econômica com inflação alta.

Mais DESEMPREGO.

Com mais desemprego, mais inadimplementos, menos vendas, mais quebras…
Estamos no caminho sem volta do MEGA PLOC!!!!

Como já disseram aqui no Blog, a Bolha Imobiliária será o menos dos nossos problemas.

Para mais informações leia o Manual da Bolha Imobiliária.
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6 – Imóvel nunca desvaloriza?
FALSO.
O imóvel é um ativo como qualquer outro, que oscila de acordo com as ondas do mercado.

O argumento de que um ativo nunca desvaloriza é típico do empregado em PIRÂMIDES FINANCEIRAS, que querem induzir o investidor a crer que ele não correrá riscos e que o valor dos eu bem somente poderá subir.

Por várias razões não há como sustentar um crescente infinito no valor dos imóveis:

(a) não há uma lei da economia que possa assegurar que os imóveis sempre se valorizarão. No Brasil nunca imperou tal “lei”, já que na época do plano Collor e na época da quebra da ENCOL, os valor dos imóveis caiu, com a quebra do BNH, na década anterior;

(b) por uma razão lógica, é impossível ac4reddiotar que o valor dos imóveis sempre irá aumentar, pois a RENDA dos adquirentes não poderá crescer no mesmo ritmo desses ativos. Do contrario, seria possível se falar que estaríamos vivendo em uma situação de grave INFLAÇÃO;

(c) a oferta de crédito também não é um fundamento razoável, pois existe um limite para o oferecimento de crédito para os adquirentes do imóvel, que é a RENDA. Se o valor dos imóveis for muito alto, ou o indivíduo não terá como conseguir acessar a linha de crédito ou não conseguirá pagar as “parcelinhas”, com o passar do tempo;

(d) a qualidade dos imóveis também é um dado relevante: muito dos apartamentos que estão sendo entregues pelas grandes construtoras começam a se mostrar como verdadeiros LIXOS, revelando os vícios ocultos do empreendimento com o passar do tempo; e

(e) a valorização eterna dos imóveis pressupõe um sistema em que a ECONOMIA esteja sempre AQUECIDA, com fartas linhas de crédito e com crescimento acentuado da RENDA. O que se vê no Brasil é que nenhuma dessas características estão presentes.

Portanto, não é possível afirmar que os imóveis sempre se valorizarão.

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7 – Financiar é melhor que alugar porque eu estou pagando o que é meu?
FALSO.

Quando se contrata a aquisição por meio de um financiamento, a verdade, realiza-se um contrato de alienação fiduciária, no qual o REAL proprietário do imóvel é o Banco.

O indivíduo somente será o proprietário do imóvel após a quitação de todas as “parcelinahs” do contrato, ou seja, após o término do prazo de financiamento (20, 25, 30n ou 35 anos…).

Até lá o proprietário é o Banco, que pode reaver o imóvel em caso de o indivíduo deixar de pagar, apenas, três prestações. O bem irá a leilão, sendo usado o valor para abater o valor que o sujeito ainda deve pelo empréstimo tomado (financiamento).

Portanto, ao financiar um imóvel, o sujeito não se torna automaticamente o seu proprietários. Ele é apenas um possuidor. O dono é o Banco.

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8 – A prestação de um financiamento é sempre decrescente?
FALSO.

SAC/Price – método de cálculo da “parcelinha que cabe no orçamento” decorrente do financiamento junto à instituição financeira.

No método SAC a entrada é menor, e exige-se uma maior renda, mas haveria um decréscimo das parcelas, que não é real, se a TR aumentar.

No método Price, existe uma constante do valor das parcelas (em tese), mas durante os primeiros anos paga-se praticamente apenas juros, enquanto que a amortização do Saldo Devedor (SD) só ocorrerá nos últimos períodos desta longa “via crucis”.

Por esse método, exige-se uma renda menor e uma entrada maior, comprando-se com o método SAC.

Portanto, dependendo da variação da TR, é possível que as “parcelinhas” supostamente decrescentes, venham a aumentar, se este índice de correção também crescer.

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9 – Comprar imóvel na planta é mais vantajoso que comprar imóvel pronto?
FALSO.

Quando se “adquire” um imóvel na planta, o sujeito apenas compra uma expectativa, quase que uma ilusão.

Trata-se de uma promessa de compra e venda firmada entre o indivíduo e a construtora, na qual aquele financia, capitaliza a construtora.

O problema é que na Bolha Imobiliária do Brasil, os imóveis na planta passaram a valer mais até que os imóveis usados, ou seja, o sonho vale mais que a realidade; a expectativa é mais cara que a concretização.

O mercado de imóveis na planta se tornou especulativo pelo fato que inúmeros investidores começaram a adquirir estes contratos de promessa de compra e venda em massa, “comprando” os imóveis na planta como se fossem pão, para revender a terceiros, a fim de ganhar dinheiro.

Só que essa cadeia especulativa começou a quebrar e o número de distratos se elevou à enésima potência.

Outro problema, o valor que se paga pelas “parcelinhas” é mínimo, não havendo sequer real amortização no valor do imóvel a ser financiado, já que o saldo é corrigido pelo INCC (muitas vezes beirando o 1%), o que faz com que tudo aquilo que o sujeito pague não tenha nenhuma interferência no saldo devedor, sem sequer diminuí-lo.

Note-se que o risco do negócio é assumido pelo consumidor, que antecipa valores para a construtora, sem nenhuma contrapartida, crendo apenas que o imóvel será edificado dentro dos padrões estabelecidos em uma promessa contratual.

Portanto, comprar na planta não é atualmente um bom negócio.

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