As Ações da PDG e a bolha imobiliária – CA

Vamos iniciar observando a reportagem abaixo e um trecho da mesma:

http://veja.abril.com.br/blog/mercados/incorporadoras/pdg-desmorona-e-testa-imagem-da-vinci/

“O principal problema da PDG é sua alavancagem. A companhia tem 4 bilhões de reais de dívida corporativa, metade vencendo este ano. A dívida total, que inclui os financiamentos do SFH a seus empreendimentos, chega a 7 bilhões de reais. Uma economia fraca e uma taxa de juros em alta não ajudam em nada a empresa.

Como referência, a parcela de R$ 2 bilhões da dívida corporativa que vence em 2.015, por si só, já é ligeiramente maior do que as vendas liquidas de distratos de 2.014, sendo que em 2.015 temos perspectivas de piora na economia, por uma série de fatores. Vejamos ainda um trecho que consta na prévia da PDG referente ao 4T14:

“Em relação ao cronograma de amortizações de dívidas corporativas, não temos vencimentos relevantes em janeiro e fevereiro. Para os vencimentos dos meses seguintes, já estamos em negociações avançadas com nossos credores para o equacionamento das eventuais necessidades de rolagem.”

Esta dívida corporativa tem parcelas relevantes vencendo já a partir de Março/2015 e pelo que consta acima, aparentemente a PDG não terá caixa para pagá-la integralmente nos vencimentos e terão que fazer uma renegociação para tentar adiar parte de seu pagamento, o que não será uma tarefa nada fácil frente ao cenário atual e previsto para a empresa e economia. Aliás, existem rumores de que a PDG está enfrentando dificuldades nas renegociações com credores e isto seria um dos motivos para queda mais abrupta no valor da Ação que ocorreu recentemente.

No passado recente (2013/2014) a PDG pôde contar com forte apoio do Governo, via CEF e BB que concederam empréstimos com valor total superior a R$ 1 bilhão em condições de “pai para filho”, como carências de 18 e 24 meses para que iniciassem o pagamento do principal. Infelizmente para a PDG, o governo tem grandes problemas fiscais e várias outras empresas com problemas graves para socorrer, incluindo aquelas prejudicadas por consequências da operação Lava-Jato, que teriam prioridade uma vez que expõe demais ao partido do Governo, será que ele poderia socorrer a PDG novamente?

Os diretores da PDG falam sobre um novo ciclo de geração de caixa que se iniciou no 3T14 e que levaria a viabilizar o pagamento de suas dívidas. No 3T14 e 4T14, a PDG teve um volume muito elevado de entregas, recorde para empresa, que permitiu que ela diminuísse sua dívida liquida total em aproximadamente R$ 100 milhões ao final do 3T14, o que teria sido o início do “ciclo” mencionado pela PDG para viabilizar pagamento da dívida (ainda não divulgado qual o efeito no 4T14).

É importante entendermos que as entregas mais elevadas recentemente se referem a um período em que a PDG teve recorde de lançamentos e vendas de lançamentos, que foi o ano de 2.011, no entanto, a partir de 2.012 a PDG teve uma queda de 80% nos lançamentos, em outras palavras, os resultados do 3T14 e 4T14 não são duráveis ao ponto de viabilizarem o pagamento da dívida, principalmente se fizermos as contas e observarmos que a redução de R$ 100 milhões na dívida liquida que ocorreu no 3T14 teria que se repetir por mais de 15 anos para quitarem esta dívida de quase R$ 7 bilhões por completo. Em resumo, dívida impagável.

Outro ponto muito importante a ser lembrado quanto ao endividamento: o aumento nas entregas tem aumentado os distratos também e é por isto que apesar do recorde de entregas a redução das dívidas foi tão pequena no 3T14. A PDG teve mais de R$ 4 bilhões de distratos no período de 2.011 a 2.013, sendo mais de R$ 1 bilhão por ano. O que ela fez a partir de 2.014 para simular uma melhoria? Ela passou a reportar os distratos líquidos do que era revendido no próprio trimestre, ou seja, o que distratava e revendia no mesmo trimestre, não aparece no novo “total” de distratos, com isto, o valor apresentado por ela como distratos em 2.014 ficou pela primeira vez inferior a R$ 1 bilhão desde 2.011 (pouco mais de R$ 700 milhões de distratos em 2.014). Alia-se a esta ação apelativa, o fato de estarem retendo ao máximo a “análise” dos distratos, ou seja, embora tenham um prazo muito extenso de até 120 dias para “análise” (consta em contratos com clientes) eles tem demorado até mais de 1 ano para reconhecer os distratos, como podemos comprovar por diversos depoimentos do ReclameAqui. Por fim, considerar que durante esta etapa de “análise” eles já estão procurando clientes para revender o distrato, portanto, a combinação destas ações apelativas é que permitiu a simulação de “melhoria” quanto à distratos em 2.014, quando tudo indica que piorou, tanto em função do recorde de entregas (maioria dos distratos ocorre nesta etapa) quanto pela situação da economia e até em função das vendas liquidas de distratos que caíram novamente, pelo quarto ano seguido.

Segue outro trecho que consta na reportagem do link acima, relacionado a este assunto de distratos:

“Com o preço dos imóveis parando de subir, as incorporadoras têm enfrentado mais distratos, o que faz com que elas gerem menos caixa do que todo mundo esperava e ainda tenham que devolver boa parte do dinheiro ao comprador,” diz um gestor. “O caixa que ia ser gerado para pagar dívidas agora só vai ser gerado lá na frente, e esse descasamento é perigoso porque, enquanto a dívida é corrigida com juros de cerca 15% ao ano, o preço dos apartamentos [o estoque da empresa] não vai ser corrigido nesta taxa nem de longe.”

Confesso que é a primeira vez em que vejo um “especialista” em um grande meio de comunicação reconhecendo que os distratos realizados por esta empresa geram problemas muito graves de caixa. Há cerca de 2 anos tenho falado sobre isto e temos alguns tópicos publicados que esclarecem este ponto com mais detalhes, como é o caso do trabalho com título “Resultados PDG e a bolha imobiliária”, que consta em endereço anterior deste blog.

É curioso que os “especialistas” tenham demorado tantos anos para “descobrir” isto e publicar esta informação, no entanto, apesar de tanto atraso na “análise” acima, o pior de tudo é que ela está incompleta e parcialmente incorreta, omitindo e distorcendo uma série de informações importantes relacionadas a este tema. Vamos a elas:

1) Os distratos, conforme comentei acima, iniciaram-se em um percentual e montante absurdos já em 2.011, quando passaram de R$ 1 bilhão e isto não teve nenhuma relação com queda ou desaceleração de preços naquela época, ao contrário do que consta no comentário do “especialista”. É natural que com quedas ou desaceleração os investidores diminuam e cancelem compras na planta, no entanto, os próprios relatórios da PDG de anos anteriores destacaram que a grande maioria dos distratos ocorria por “desenquadramento” (sic) de renda, ou seja, famílias que não tinham renda para adquirir o crédito imobiliário junto aos bancos no ato da entrega do imóvel ;

2) Os “especialistas” também “desconhecem” que uma parte do esquema que ajuda a destruir o caixa da PDG, é colocar “parcelinhas” com valores muito baixos durante a construção, que atraem incautos sem renda para adquirir o imóvel (tem que ser valor muito baixo, para caber no orçamento de quem não pode comprar aquele imóvel). Ocorre que estas “parcelinhas” não cobrem a parte do custo que deveriam;

3) Outro ponto sempre “esquecido”, é que dos aumentos de vendas na planta da PDG do período de 2.008 a 2.011, mais de 80% acabou virando distrato, ou seja, tivemos um falso crescimento de demanda, que levou a um crescimento artificial de preços, mas que ao mesmo tempo, gerou uma forte concorrência por recursos para construções simultâneas (materiais e humanos), principalmente porque outras construtoras, “coincidentemente” adotaram estas mesmas estratégias e tiveram os mesmos resultados, sendo que isto levou a um aumento muito relevante nos custos de construção e estes últimos cresceram de forma real e não simulada como no caso das receitas, gerando novos prejuízos relevantes para o caixa ;

4) Pelo que consta nos relatórios trimestrais da PDG já há anos, a totalidade dos distratos reconhecidos demora mais de um ano para ser revendido na íntegra, sendo que a “rentabilidade” entre o contrato original de venda na planta e a revenda após o distrato é de cerca de 15% (14% no último relatório do 3T14), o que não cobre sequer a inflação do período e menos ainda o reajuste do INCC que estava previsto no fluxo de caixa da empresa, ou seja, este é um dos muitos fatores corrosivos de caixa que são trazidos por estes distratos e que já vem ocorrendo faz tempo, não sendo algo que passaria a existir agora como o “especialista” acima mencionou ;

5) Os distratos em volume absolutamente anormal inflam os estoques, o que fica muito pior quando são algumas empresas de grande porte que tem a mesma situação, ao mesmo tempo, ao longo de anos. Ao gerarem super oferta, isto não só atrasa a venda dos imóveis (a velocidade de vendas vem caindo sensivelmente ao longo dos anos), como força mais descontos e promoções para conseguirem desovar estes estoques, principalmente quando existe um alto endividamento que vai se mantendo e aumentando ao longo dos anos que obriga a empresa a dar descontos reais para conseguir pagar as parcelas da dívida, combinado com vendas que tem quedas relevantes ao longo dos anos, em função dos preços estarem incompatíveis com a renda. Estas reduções reais de preços que já tem acontecido há alguns anos, mais uma vez geram uma receita inferior àquela que estava projetada no fluxo de caixa. Como evidência adicional ao reconhecimento da PDG sobre preços menores para distratos revendidos (item 4 acima), seguem trechos de depoimentos do ReclameAqui que já são percebidos no mínimo desde 2.013:

http://www.reclameaqui.com.br/6798190/pdg-incorporacoes/xag/

Trecho do depoimento acima, que é de outubro/2013:

“Boa noite estou procurando o reclameaqui para manifestar minha indguinaçao referente ao investimento que fis a tres anos atras e aconpanhei o meu dinheiro desvalorizar e os altos juros pdg encolherem meu dinheiro e no fim de tudo acompanhar a enchurradas de unidades oferecidas por eles tres anos depois mais barato do que juntando meu fluxo e saldo devedor”

http://www.reclameaqui.com.br/6792650/pdg-incorporacoes/pdg-prejudica-os-clientes-investidores/

Trecho do depoimento acima, que é de outubro/2013:

“2 anos atrás comprei um apartamento na planta da PDG (Torres do Jardim I – Piracicaba), para investir e vender.
Para minha surpresa, 2 anos após, estou tentando vende-lo e descubro que a propria PDG está vendendo os mesmos apartamentos cerca de 20 mil abaixo do que paguei, me impossibilitando de fazer negócio.”

http://www.reclameaqui.com.br/7003019/pdg-incorporacoes/distrato-village-parana-unidade-1003/

Trecho do depoimento acima, que é de julho/2013:

“Em 12/07/2013 solicitei distrato com a PDG conforme email abaixo devido a PDV na época estar ofertando o mesmo apartamento por R$ 179.000,00, enquanto estaria pagando em torno R$ 206.067,92.mes fizeram um feirão oferecendo um desconto de R$ 50.000,00 e oferecendo outras benefícios.”

6) Embora a PDG e outras construtoras tenham colocado cláusulas leoninas nos contratos para reterem o máximo possível em caso de distratos, o número de processos para obter restituição mais relevante dos valores adiantados tem sido elevado e mais uma vez, impedindo que a construtora consiga faturar o esperado com esta autêntica pirâmide financeira ;

7) Apenas para finalizar as amostras de tudo que os “especialistas” esquecem de comentar sobre este tema, a PDG previu desde o início que os contratos de vendas teriam prazo de 120 dias para serem analisados antes que o distrato fosse efetivado, desde o início também estava estabelecido que as comissões de corretores e os bônus de executivos nunca seriam devolvidos em caso de cancelamento de vendas, o que levou muitos deles a terem ganhos recorde mesmo para vendas que depois não se concretizavam (no caso dos Executivos, novos prejuízos para caixa da empresa), da mesma forma que desde o princípio sabiam que as “parcelinhas” não eram o suficiente para colaborar com o caixa como deveria, assim como colocaram cláusulas abusivas de retenção de valores em caso de distratos, sem contar que tivemos ainda a participação de executivo com grande experiência na bolha imobiliária espanholha (Enrique Bañuelos) que entrou na PDG em 2.007 e saiu em 2.011 (primeiro ano dos distratos bilionários). Acho que está bastante claro que temos todas as evidências de que este processo foi altamente lucrativo para os agentes que o perpetraram, mesmo que isto significasse quebrar a empresa, em outras palavras, ao contrário do que consta no artigo do “especialista”, todos os efeitos danosos para empresa quanto a estes distratos não foram “imprevistos”, eles eram conhecidos e tiveram uma série de benefícios para quem montou todo o esquema.

Vejamos o gráfico abaixo, para termos mais informações sobre a PDG:

O gráfico acima serve para que possamos ter uma visibilidade melhor de como estes mais de R$ 4,7 bilhões de distratos no período de 2.011 a 2.014 acabaram influenciando fortemente os resultados da PDG quanto a vendas, lançamentos e estoques ao longo dos anos. Este gráfico foi construído com base nos relatórios trimestrais da PDG no período de 2.007 a 2.014. Especificamente no caso de 2.014, o estoque ao final do ano é estimado com base na posição de estoque do 3T14 mais os lançamentos e menos as vendas do 4T14, o que sofrerá alguma variação em função de reavaliação dos preços dos imóveis em estoque, mas nada que signifique uma variação relevante nestes números. Este cálculo foi necessário uma vez que a PDG não divulgou a posição de estoques ao final do 4T14 em seu relatório da prévia operacional deste período.

O que podemos constatar pelas informações do gráfico acima e demais que forneci anteriormente?

Apesar de uma queda brutal nos lançamentos em 2.012 (redução de 80% sobre 2.011), ainda assim o estoque em relação a vendas bateu um recorde histórico. Isto aconteceu porque tanto em 2.011 quanto em 2.012 a PDG teve mais de R$ 1 bilhão de distratos.

O efeito dos distratos é tão destrutivo, que mesmo com a PDG tendo cancelado por completo 48 empreendimentos (cada um com “N” prédios) no ano de 2.013, ainda assim a proporção entre estoques e vendas liquidas de distratos continuou muito elevada e anormal!

Para aqueles que acreditam que reduções radicais em lançamentos ou cancelamentos de empreendimentos em larga escala levam a um maior equilíbrio entre oferta e procura permitindo a manutenção dos preços atuais, basta observar o gráfico acima quanto aos resultados da PDG para perceber que isto não é verdade (sem contar que acaba destruindo o caixa de qualquer jeito, a PDG deixou de contar com R$ 2 bilhões de VGV graças a estes 48 empreendimentos cancelados em 2.013, algo que faz muita falta para quem tem dívidas de quase R$ 7 bilhões).

Aliás, complementando, as construtoras possuem super estoque e mesmo assim em determinados momentos aumentam os lançamentos (vide o caso recente de São Paulo em Novembro/2014), exatamente porque é muito mais fácil fazer venda falsa na planta (para quem não tem renda para crédito imobiliário com banco no ato da entrega do imóvel) do que vender o estoque já existente de imóveis e se as construtoras não tiverem lançamentos e vendas falsas “suficientes” ainda correm o risco dos distratos superarem as vendas brutas e elas serem obrigadas a explicar “vendas negativas”, o que fatalmente significaria uma exposição muito grande de toda esta pirâmide financeira que criaram baseada em vendas falsas na planta para “pedalarem”.

Voltando a questão do valor das Ações da PDG, observando os resultados acima, será que esta situação é recente? Vamos ver o gráfico que apresenta a evolução no preço da Ação da PDG nos últimos anos, extraído do site de finanças da Yahoo:

Pelo que podemos observar pelas informações acima, o problema quanto a queda acentuada nos preços das Ações da PDG não é algo tão recente, embora tenha se acentuado muito agora no início de 2.015. Fica fácil de observar também, que uma das maiores quedas ocorreu logo após a divulgação dos resultados de 2.011, que foi o ano em que a empresa passou a ter mais de R$ 1 bilhão em distratos e o mesmo ano em que Enrique Bañuelos disse “Adiós” à PDG, informando que só retornaria a investir no mercado imobiliário brasileiro depois de 2.014, conforme consta no link abaixo:

http://veja.abril.com.br/noticia/economia/megainvestidor-enrique-banuelos-diz-adios-ao-brasil

O fato é que o volume de desinformação é tão elevado, que mesmo as informações acima podendo ser comprovadas pelos próprios relatórios oficiais das construtoras, ainda teremos “sopros” de otimismo quando for de interesse dos tubarões em atrair os sardinhas, ou seja, é possível até que vejamos as Ações da PDG terem algum crescimento movido 100% por esperanças vazias de recuperação, como aconteceu com a Rossi ao final de 2.014, por exemplo. Nada diferente do que já aconteceu com tantas empresas listadas em bolsas de valores ao redor do Mundo.

É interessante observar que a PDG se posicionou no mesmo patamar quanto a preços de Ações que a Rossi tinha alcançado antes de fazer o agrupamento de suas Ações e está no “seleto” grupo das “construtoras centaveiras” da BOVESPA, que concentra os piores papéis, aqueles das empresas que já são verdadeiras zumbies. A Brookfield está abandonando a BOVESPA para não passar por esta situação, enquanto a Gafisa no passado teve que vender 70% de sua “galinha dos ovos de ouro”, a Alphaville, para conseguir pagar suas dívidas e não cair neste grupo.

O que todas as construtoras acima tiveram em comum? Um “crescimento” recorde baseado em vendas falsas na planta que depois se transformaram em um volume absurdamente anormal de distratos entre 2.011 e 2.012, com efeitos altamente destrutivos sobre o caixa destas empresas. Tudo que consta neste documento está na essência de nossa bolha imobiliária, pois foram mecanismos importantes para gerar falsa demanda e inflar artificialmente os preços dos imóveis, gerando ganhos para os agentes em troca de quebra de empresas, tudo análogo ao que ocorreu em bolhas imobiliárias de outros países.

Quem quiser entender melhor como tudo isto ocorreu, com mais informações sobre as construtoras mencionadas acima e outras que também aderiram a este esquema e a analogia deste esquema brasileiro com a bolha imobiliária americana, acesse trabalho sobre “a bolha imobiliária e o subprime brasileiro” ou o trabalho “A história da bolha imobiliária brasileira parte 1”, neste blog ou em seu endereço antigo, na aba “Pratas da Casa”.