Sem consenso, PDG pode refazer plano de recuperação – Isto É

Sobre o trecho 1:

Quando 13 construtoras do segmento leve fizeram abertura de capital na BOVESPA (IPO) entre 2006 e 2007, o intuito exclusivo delas não era “produzir”, ou seja, lançar. Se elas apenas lançassem, com aumentos apoteóticos na escala de lançamentos como fizeram, a única coisa que aconteceria é que ficaria mais claro do que nunca que haveria uma SUPER-OFERTA e isto iria apenas desvalorizar os preços dos imóveis e as Ações destas construtoras.

Seria como se no segmento automotivo, 13 grandes montadoras abrissem capital na mesma época e começassem a aumentar exponencialmente a produção de veículos. É óbvio que este fato, por si só, pela LEI DE OFERTA E PROCURA, forçaria uma redução dos preços dos veículos e automaticamente, uma desvalorização das Ações destas montadoras.

Ao colocar apenas a questão dos lançamentos como “pré-requisito” para aumento nos preços das Ações, o grande pecado é não analisar o efeito acima, que é óbvio para qualquer um que tenha a mínima noção do que é a lei de oferta e procura.

O grande crime das construtoras e este não tem NENHUMA relação com “má gestão”, “descuido”, etc, foi que elas começaram a fazer vendas FALSAS na planta, aquelas direcionadas para clientes que elas SABIAM desde o começo que não teriam a menor condição de adquirir o crédito imobiliário. Elas faziam isto porque a única forma de valorizar as Ações destas empresas que tinham acabado de fazer seu IPO, frente a um aumento estúpido nos lançamentos, seria ter um aumento igualmente ANORMAL nas vendas. Esta situação é tão clara, que chega a OFUSCAR, senão vejamos:

1) Enrique Bañuelos, conhecido como pai da bolha imobiliária espanhola, entrou na PDG em 2007. A partir de então, ela disparou na compra de terrenos, nos lançamentos e nas vendas na planta, mais do que qualquer construtora. Em meados de 2011 a PDG se tornou a maior construtora do país em lançamentos e vendas, tendo se tornado também a maior construtora das Américas (sim, incluindo os EUA), em valor de mercado. Foi neste exato momento que Enrique Bañuelos vendeu sua participação na PDG, com lucro bilionário. O que aconteceu em seguida? Ao final do quarto trimestre de 2011, DEPOIS que Enrique Bañuelos já havia tido seu lucro bilionário, a PDG reconheceu mais de R$ 1 BILHÃO em distratos! Este foi o INÍCIO da derrocada da PDG;

2) Sam Zell, conhecido como um dos mega-investidores da bolha imobiliária americana, entrou na Gafisa em meados de 2005. A partir de 2007, a Gafisa também disparou na compra de terrenos, nos lançamentos e nas vendas na planta, mais do que qualquer construtora. Em meados de 2010, quando a Gafisa estava no AUGE quanto a seus “resultados”, Sam Zell vendeu 97% da sua participação na empresa com lucro bilionário. Em 2011, a Gafisa, da mesma forma que a PDG, teve um volume absurdo de distratos, equivalente a centenas de milhões de Reais. Este também foi o início de uma derrocada para Gafisa, que só ganhou fôlego e conseguiu pedalar graças a venda de 70% de sua “galinha dos ovos de ouro”, o segmento Alphaville, que ocorreu em 2013.

Agora, uma pequena pausa para reflexão: na opinião do autor, o que aconteceu acima foi um problema exclusivo dos compradores que não arcaram com suas responsabilidades e executaram os distratos com prejuízo para estas “idôneas” construtoras, que operavam de “boa-fé”. E no mundo REAL, o que está mais do que ÓBVIO:

a) A Gafisa já operava com vendas na planta HÁ DÉCADAS, por que só a partir das vendas na planta de 2008 ela “desaprendeu” como analisar se o cliente teria condições ou não de adquirir o crédito imobiliário no ato da entrega do imóvel??? Por que isto coincidiu PERFEITAMENTE com o timing em que um mega investidor da bolha americana entrou e saiu da Gafisa, permitindo um lucro BILIONÁRIO para o mesmo??? Estávamos no auge do crescimento econômico, em 2010 o PIB havia crescido em percentual que foi recorde histórico, por que exatamente neste momento o mega investidor decidiu “abandonar o barco”??? Como ele poderia saber que ocorreria um volume absurdamente anormal de distratos, seja em proporção às vendas ou nominal, no ano seguinte, frente a um cenário econômico tão benéfico, qual o sentido disto???

b) Idem no caso da PDG e de Enrique Bañuelos, com pequenas mudanças quanto ao timing de saída dele, que foi ainda mais “perfeito” que o de Sam Zell e quanto aos volumes de distratos e demais problemas subsequentes, que foi ainda mais ABSURDO.

Continuando: em 2012 os distratos mais do que dobraram, outras construtoras apresentaram as mesmas ANOMALIAS, ou seja, índices de distratos em relação à vendas na planta que NUNCA existiram nem na história do país, nem para qualquer segmento de negócio em qualquer lugar do Mundo, apesar de já praticarmos vendas na planta HÁ DÉCADAS no Brasil. Graças a isto, em 2012 o pior resultado para construtoras em todos os tempos, com a menor SELIC de todos os tempos, sem aumento de desemprego, sem falta de verba para o crédito imobiliário, com o PIB ainda crescendo, etc, etc, etc, ou seja, uma derrocada 100% impulsionada por esta ANOMALIA dos distratos. Os exemplos de PDG e Gafisa haviam sido seguidos por algumas concorrentes, ávidas por um crescimento ARTIFICIAL nos volumes de vendas, nos preços dos imóveis e das Ações e as CONSEQUÊNCIAS disto começavam a aparecer.

Claro que o que consta acima, logo no começo também atraiu a atenção dos investidores na planta: eles viam filas e filas de pessoas nos stands querendo comprar seus imóveis na planta. Enxergando a oportunidade, o percentual de investidores em imóveis simplesmente QUADRUPLICOU em termos percentuais, passando a ser uma média de aproximadamente 40% de todas as vendas realizadas e isto sobre uma base de vendas MUITO MAIOR. A entrada em massa destes ESPECULADORES foi mais um estímulo ARTIFICIAL para o crescimento ANORMAL dos preços, completamente descolados dos FUNDAMENTOS (preços subiram MUITO MAIS do que a renda, MUITO MAIS do que o custo de construção, MUITO MAIS do que qualquer variável que se deseje comparar). Por que era MAIS UM item que colaborava para um crescimento ARTIFICIAL dos preços? Porque não eram as vendas para clientes finais que cresciam, mas sim, as vendas para quem iria revender o produto, ou seja, era apenas uma TRANSFERÊNCIA de estoques, que ajudavam, juntamente com o volume ANORMAL de distratos, a formar super-estoques no mercado como um todo, já a partir de 2012, não era nenhum crescimento de preços associado a uma demanda real. Novamente fazendo uma analogia com o segmento automotivo, seria como se as montadoras aumentassem em volume absurdamente anormal a quantidade vendida para as concessionárias e alegando que isto significava um aumento muito elevado de demanda, aplicassem um aumento proporcional nos preços!

Óbvio que além dos fatores acima, o fato da CEF puxar uma extensão absurda no prazo de financiamento, que passou a ser de 35 anos durante este processo, junto com “facilidades” como aceitar depósito como comprovante de renda e ainda, praticando os menores juros do crédito imobiliário no mercado, dentre diversos outros “incentivos”, como o MCMV e a super-produção com compra garantida pelo governo, o FINGE ZAP onde ao vender o imóvel mais barato aumentava o preço médio dos imóveis, uma DESINFORMAÇÃO sem precedentes nos meios de comunicação, euforia com Copa do Mundo, Olimpíadas, preços de commodities e do Petróleo, mega projetos da Petrobrás para estimularem propina de mesma proporção, crescimento ANORMAL do salário de funcionalismo público em alguns estados promovido por estas euforias temporárias (exemplo do RJ), dentre uma série de fatores TEMPORÁRIOS ou inflados ARTIFICIALMENTE, também colaboraram e muito para esta disparada anormal dos preços dos imóveis, com todos estes explodindo agora ao mesmo tempo.

Será que frente a estes FATOS, tantas vezes DEMONSTRADOS, o autor REALMENTE acredita na “inocência” das construtoras e que os culpados foram exclusivamente os compradores que pediram distratos??? Será que ele ainda não entendeu o significado do que consta acima e que o mercado foi extremamente MANIPULADO por mega investidores, contando ainda com apoio do governo / CEF para inflar uma bolha de proporções homéricas??? Ou será que é só mais um corretor ajudando a arrumar desculpas ESFARRAPADAS para as “pobres construtoras”, que se colocam como “vítimas dos distratos” e querendo FAZER DE CONTA que nada do que consta acima existiu???

Aliás, falando nestas “pobres vítimas”, será que alguma vez ocorreu a estes corretores que defendem ferrenhamente e de forma IRRACIONAL às construtoras e o segmento imobiliário, que eles ajudaram e MUITO na destruição da economia??? Será que eles realmente conseguem enganar a si mesmos a ponto de acreditarem que quando o lucro com aluguel de imóveis comerciais quase TRIPLICOU no período de 2007 a 2011 isto não influenciou e MUITO no fechamento de uma infinidade de lojas, levando a perda de um sem número de empregos??? Será que eles não tem a menor consciência de que os SUPER ESTOQUES gerados por toda esta FARRA da qual eles participaram é que foram um dos grandes fatores para derrubarem violentamente os empregos na construção civil, mais uma vez prejudicando MILHÕES de famílias??? Será que de fato eles ainda não entenderam que quando a dívida das famílias para com o crédito imobiliário em PROPORÇÃO à renda delas dos últimos 12 meses simplesmente SEXTUPLICOU no período de 2005 a 2015, não foi uma mera coincidência que elas se viram sem dinheiro e com isto o seu consumo passou a desacelerar fortemente a partir de 2011, junto com aumento ANORMAL da inadimplência??? Será que eles não entendem o prejuízo causado a MILHÕES de famílias que viram o aluguel subir de forma desproporcional à renda, mais uma vez reduzindo a capacidade de consumo destas famílias e prejudicando fortemente à economia??? Será que de fato eles não tem a mínima ideia que ao estimularem esta ANOMALIA quanto aos preços, temos também um forte prejuízo a liquidez, com milhares de pessoas que não conseguem nem vender nem alugar seus imóveis e com isto, estas pessoas deixam de consumir ou investir nos mesmos volumes de antes??? Existe MUITO MAIS do que isto, como sempre digo, crises não são causa, mas sim a consequência de algo e não resta a menor dúvida que uma das GRANDES causas para nossa crise foi esta bolha imobiliária, com todos os efeitos mencionados neste parágrafo e muito mais. Os corretores, incluindo o autor do artigo acima, podem até FAZER DE CONTA que são “vítimas” desta crise, mas por aqui eles não enganam ninguém faz tempo, quem sabe até quando conseguirão enganar a eles mesmos…

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