CEF dificultando crédito imobiliário para imóveis usados? – CA

Nos últimos tópicos tem se falado muito sobre informações vindas de funcionários da CEF, relatadas por usuários do blog, de que a CEF passaria a exigir uma entrada muito maior para o financiamento de imóveis usados (passaria para 50%), algo a ser implantado no curtíssimo prazo (maio/2015?). Embora não tenhamos ainda uma confirmação desta notícia pela imprensa, estão surgindo cada vez mais notícias sobre as dificuldades da CEF quanto a recursos para o crédito imobiliário, o que combina com esta informação.

Já é fato comprovado e admitido pela CEF e Governo que a CEF não terá mais a mesma verba para crescer com o financiamento imobiliário neste ano como fez em anos anteriores e nem há o menor espaço para o Tesouro aportar mais dinheiro, nem outras fontes disponíveis para cobertura, em função da grave situação fiscal do Governo.

O Governo e a CEF falam sobre desaceleração significativa na comparação com 2.014 (crescer muito menos, mas ainda crescer), mas temos todas as evidências de que será uma queda mesmo, a começar pela falta de verba da poupança, diminuição de verba do FGTS em função do aumento no desemprego que já está acontecendo (os dois alimentam o SFH), passando pela crise na economia que reduz os candidatos potenciais a crédito imobiliário e principalmente avaliando as ações que a própria CEF adotou em 2.015, onde tivemos 2 aumentos nos juros do crédito imobiliário (2 aumentos e estamos só em abril !) e o percentual financiável de imóvel novo caiu de 90% para 80%, ações típicas de quem pretende reduzir a concessão do crédito imobiliário e precisa criar critérios que sirvam de “filtro” para isto.

Considerando todos os pontos acima, acho que vale a pena fazer um exercício sobre as intenções por trás disto e os possíveis efeitos do Governo aumentar muito a entrada para compra de imóvel usado, até para tentarmos entender se estas informações fazem sentido dentro do contexto atual (em outras palavras, o que o Governo ganharia com isto) e quais suas possíveis consequências:

Por que o Governo faria isto? Além das questões acima sobre falta de verba da CEF para financiamento imobiliário, temos ainda um super estoque em poder das construtoras e se não houver nenhuma tentativa do Governo de ajudar a escoar estes estoques, os lançamentos tendem a zerar e isto aumentará em muito o desemprego na construção civil, que já é o setor que lidera o desemprego no Brasil neste ano, em função de uma combinação de efeitos, como as consequências da operação Lava Jato (algumas grandes construtoras em recuperação judicial, paralisação / cancelamento de obras da Petrobrás em várias cidades, etc.), o “término” das obras da Copa do Mundo e a própria redução de lançamentos do segmento imobiliário para imóveis residenciais e comerciais que já tem ocorrido há anos. É óbvio que o Governo não quer ter mais um motivo para aumento no desemprego e mesmo com toda a situação fiscal quer achar algum caminho para ajudar as construtoras.

Por que a ação do Governo de aumentar a entrada para financiamento de imóveis usados ajudaria as construtoras? Na medida em que o Governo dificultasse muito mais o financiamento para imóveis usados do que para novos, acabaria desviando uma parcela dos potenciais compradores de usados para que comprassem imóveis novos. Se tivermos, por exemplo, um imóvel novo anunciado por R$ 700 mil e outro usado anunciado pelo mesmo preço, no caso do usado a pessoa precisaria de uma entrada de R$ 350 mil e para o novo, “apenas” R$ 140 mil, logo, se a pessoa tiver condição de pagar a entrada do novo e mantiver seu interesse de compra de imóvel após estas mudanças, ela compraria o novo ao invés do usado.

Será que a “solução” acima é tão fácil assim e seria o esquema mirabolante que “garantiria” a salvação das construtoras? Vamos avaliar alguns efeitos colaterais de uma possível ação como a que consta acima:

1) Quem já comprou novo na planta contando em vender seu usado para pagar parte relevante ou quitar o saldo no ato da entrega: neste caso, a pessoa não conseguirá mais vender seu imóvel usado pelo preço que almejava / precisava e o motivo é simples, teremos uma redução muito relevante nos potenciais compradores de usados, porque muitos não terão o dinheiro suficiente para entrada (lembrando que em 2.014 já foi o pior ano da série histórica em vendas de usados e em 2.015 no primeiro trimestre já foi pior ainda), sendo que o preço de venda real dos usados já vinha em queda, como demonstrado por pesquisas recentes do CRECI SP. Sem encontrar compradores para seu imóvel usado pelo preço almejado, o mais provável é que o comprador do imóvel novo na planta desista do negócio no ato da entrega do imóvel e com isto, mais um aumento no número de distratos que já tem sido absurdo, acrescentando de novo no estoque das construtoras ;

2) No caso de imóveis novos prestes a serem entregues e já prontos que ainda não tiveram o financiamento imobiliário avaliado, não podemos esquecer que o Governo já aumentou o percentual de entrada de 10% para 20%. Isto tem dois efeitos: o primeiro é que muitas construtoras faziam promoções onde o cliente tinha que pagar uma entrada de 10% até a entrega, contando com a “eterna manutenção deste percentual” e muitas vendas aprovadas estavam “no limite”, ou seja, cliente vai chegar na entrega do imóvel e com novo percentual de entrada não vai conseguir fazer o financiamento e cancelará a compra (aumentando distratos / estoques) ou a construtora vai dar descontos adicionais no preço do imóvel para viabilizar o financiamento (novas reduções nos preços reais praticados). Outra consequência esperada, é que os imóveis novos já prontos em estoque também terão muito mais dificuldade para venda, uma vez que o valor da entrada requerida dobrou, sendo que neste caso, se o comprador potencial tiver que vender seu usado para poder efetivar o negócio, também não será possível dentro deste novo cenário ;

3) Investidores em imóveis na planta: Percebendo o cenário descrito acima e mais as situações que constam abaixo, os novos investidores em imóveis na planta se reduzirão e muito em relação aos percentuais atuais, aumentando também o número de distratos por estes investidores e em ambos os casos, novamente mantendo muito elevados os estoques das construtoras. Considerar que já tivemos uma queda de 40% para 20% no total de investidores na planta a partir do segundo semestre de 2.014. Com este contexto e mais a situação da economia, este percentual de investidores na planta poderia se reduzir para 5% ou menos ;

4) Compradores de imóveis na planta para moradia: ao saberem que os percentuais de entrada e juros da CEF tem aumentado, será gerada uma insegurança nestes compradores, uma vez que saberão que novos aumentos poderão acontecer no futuro e ele não terá condição de contrair o financiamento imobiliário no ato da entrega. Claro que antes esta insegurança já poderia existir, mas agora está acontecendo de fato e isto levará parte dos compradores na planta a desistir. Mesmo com toda a falta de informação que é típica dos compradores de imóveis na planta, é esperado que pelo menos uma parcela dos mesmos perceba esta situação ;

5) Reação dos vendedores de imóveis usados e impacto sobre os novos: em São Paulo (Capital), só no período de junho/2014 a fevereiro/2015, já tivemos uma redução superior a 32% no preço médio dos imóveis usados, segundo apurado pelo CRECI SP. Isto aconteceu porque as vendas despencaram e sempre temos os vendedores que realmente PRECISAM vender, por isto baixam os preços. Na medida em que as vendas dos usados cairão muito mais e a necessidade de venda aumentará muito em função da piora na situação da economia, sendo que os vendedores de usados serão pressionados pelos próprios corretores para reduzirem os preços e não verão outra alternativa (a farsa da eterna valorização terá que ser desmontada, ou estes corretores passarão fome), teremos quedas ainda maiores nos preços dos imóveis usados. Com isto, aqueles clientes que teriam dinheiro para compra à vista, farão o movimento inverso, de desistir de um imóvel novo e partir para um imóvel usado, com isto, novamente reduzindo vendas de novos e garantindo a manutenção de super estoques dos mesmos ;

6) Super estoque de imóveis em poder das construtoras: o estoque de imóveis em poder das construtoras equivale a anos de vendas, mesmo que ao balancearmos todos os pontos acima ainda assim tenhamos um pequeno ganho na venda de novos, ainda assim será absolutamente insuficiente para restabelecer o equilíbrio entre oferta e procura ou mesmo a garantia de sobrevivência de algumas construtoras de grande porte que já estão em situação muito crítica.

CONCLUSÃO:

Por tudo que consta acima, não existe “solução mirabolante” que irá salvar o segmento imobiliário ou sequer permitir um “soft landing”. É até possível, senão provável, que realmente o Governo venha a dificultar o crédito imobiliário para imóveis usados, pois ele poderia argumentar que estes imóveis tiveram especulação sem sentido e portanto a queda de preços é consequência apenas disto, sem contar que isto não afetaria tanto o MCMV e a população de mais baixa renda, teria impacto maior sobre a classe média real. Já no caso de novos, além de tentarem salvar os empregos da construção civil, o Governo poderia estar planejando alegar que os preços tiveram queda em função da situação da economia, mas que a queda não foi tão relevante quanto no caso dos usados e que seria temporário, depois se recuperaria (vindo junto com o famoso discurso do “agora é a melhor hora para comprar”), não configurando uma bolha imobiliária. Embora estas sejam as intenções do Governo, a análise acima indica que poderemos ter um contexto muito menos favorável do que o esperado por eles, com quedas relevantes tanto no preço de novos quanto usados, mas no fundo esta seria uma das poucas tentativas que ainda restam ao Governo para tentar mascarar nossa bolha imobiliária.

Além de todas as situações descritas acima, a piora na situação econômica está apenas no começo e quando combinamos isto com a insegurança geral das famílias em adquirirem imóveis financiados, a diminuição natural das famílias que seriam clientes potenciais para compras de imóveis e as maiores dificuldades na obtenção de crédito imobiliário a partir de agora, é natural concluir que as possíveis ações da CEF que constam acima, no cenário mais otimista para o segmento imobiliário, farão com que os preços dos usados despenquem e que os dos novos tenham uma queda menor, mas em ambos os casos em termos nominais e ainda no ano de 2.015, sendo que se o segmento imobiliário não conseguir mais enganar as pessoas simulando o eterno crescimento de preços e a desinformação ficar “desarmada”, o impacto poderá ser ainda maior (efeito manada de vendedores reduzindo preço e de compradores adiando a compra).