Por que as construtoras não estão preocupadas com a inadimplência? – CA

Porque elas sabem que armaram todo o esquema no passado para “estourar” com as próprias construtoras, como aliás já está acontecendo desde 2011 e não de hoje.

Só no período de 2007 a 2011, mais de R$ 20,7 BILHÕES em distratos (valor maior do que todas as vendas liquidas de distratos em 2014, por exemplo), dentro de uma amostragem de 12 construtoras com Ações na BOVESPA e ainda com uma série de maquiagens e pedaladas, como as que constam abaixo:

1) Cyrella e Even, dentre outras, sequer informam os distratos, afirmam que apenas abatem o valor das vendas brutas do mês em que o distratado é registrado ;

2) MRV e PDG tem depoimentos do ReclameAqui falando sobre mais de 1 ano só para “reconhecer’ o distrato ;

3) A partir de 2014 a PDG inventou uma maquiagem “oficial”: se distratou e revendeu no mesmo trimestre do distrato, é “café com leite”, não conta como distrato, só abate do total de vendas brutas! Como eles adiam ao máximo o “reconhecimento” do distrato (ver item anterior), enquanto enrolam o cliente que quer cancelar a venda, procuram outro comprador para o mesmo imóvel e só registram o distrato quando acharem o novo comprador, para ficar abaixo dos 3 meses mágicos. Gambiarra nível master e vergonhosa… ;

4) Rossi e outras tentam “demover” o cliente de fazer distrato, oferecendo “desconto adicional” ou troca por imóvel mais barato, para ver se o cliente consegue o financiamento imobiliário no ato da entrega do imóvel. A Tecnisa até “oficializou” o procedimento, dando um desconto adicional no ato do financiamento para quem comprou recentemente deles, uma forma a mais de mascarar as quedas reais e relevantes nos preços (no exemplo da Tecnisa, imóveis “Premium” tiveram queda de mais de 65% nos preços do 1S14 para o 1S15!);

O que há em comum entre todas as construtoras que mais praticaram as vendas FALSAS na planta, para clientes que não teriam renda para arcar com crédito imobiliário no ato da entrega do imóvel e geram os volumes absurdos de distratos que constam acima?

a) Em um primeiro momento, foram as construtoras que tiveram o crescimento em lançamentos e “vendas” mais “pujante” de todo o segmento imobiliário. Como exemplo, em 2011, a PDG, pioneira e líder em vendas FALSAS, se tornou a maior empresa DAS AMÉRICAS (sim, incluindo EUA) do segmento imobiliário em valor de mercado!;

b) Em um segundo momento, foram exatamente estas construtoras que passaram a ter o maior estoque de todos em proporção à vendas e dívidas absurdamente acima do que era o máximo “aceitável” do segmento, todas com DL/PL acima de 100%, só uma “se salvou” por vender a “galinha dos ovos de ouro”, demais continuaram em situação crítica e que só piora ao longo do tempo, por qualquer indicador que você analise, algumas delas já estão na fase de reestruturação de dívidas, a caminho de uma recuperação judicial.

Se observarmos a) e b) acima, veremos que aconteceu com algumas construtoras no Brasil exatamente o mesmo que com alguns bancos nos EUA durante o subprime deles, inclusive quanto aos “tubarões” que atuaram nestas empresas e enriqueceram muito mais enquanto colocavam as empresas no rumo de falirem, graças a uma SIMULAÇÃO sem precedentes de vendas que levou os preços dos imóveis a dispararem ARTIFICIALMENTE e de forma claramente INSUSTENTÁVEL, como aliás o artigo do próprio tópico demonstra, assim como dezenas de outras e mais várias pesquisas baseadas em preços reais.

De qualquer forma, apesar do discurso dos Executivos de Construtoras de que se preocupam mais com os distratos do que com inadimplência bancária, para tentar jogar a culpa para esta anomalia dos distratos na “crise de 2015″ quando ela já existe de forma absolutamente anormal desde 2011, a verdade é que tudo indica que teremos um aumento relevante na inadimplência do crédito imobiliário e isto tende a ocorrer no curto prazo, por um conjunto de fatores:

1) A CEF que detém cerca de 70% do crédito imobiliária, foi forçada pelo Governo a conceder crédito de maneira mais frouxa, não só no caso do MCMV faixa 1 com 22% de inadimplência, como também nas faixas 2 e 3, onde apesar da inadimplência estar bem menor (2,2%), ainda assim está MUITO superior à média de mercado e a própria inadimplência de 1 ano antes. Basta lembrar que a CEF aceitava renda informal “comprovada” por transações de transferências entre contas, colocava-se pessoas que não teriam nenhum envolvimento no pagamento das parcelas para ajudar a comprovar renda e por aí vai. Se a EMGEA vai “enxugar” os créditos podres do balanço ou vão contratar empresas “abutres” para isto, é outra história, mas a verdade é que este processo nunca sai “de graça” e sempre gera novas ondas de “SUPER OFERTA” de imóveis, por qualquer agente que seja, ou uma tal descrença na qualidade do crédito que o mesmo CONGELA de vez, o que em última instância também gera a SUPER OFERTA AMPLIADA só que nas mãos dos pretensos vendedores ;

2) A própria bolha imobiliária fez com que a dívida do crédito imobiliário em proporção a renda das famílias tenha SEXTUPLICADO no período de 2005 a 2015, agora imagine com novas quedas na renda real das famílias a partir de 2015, como ficará a inadimplência do crédito imobiliário? Junte a isto o aumento relevante no desemprego neste ano, a inflação e juros muito altos que sufocam em outras dívidas. No período de 2010 a 2015, a velocidade de crescimento da inadimplência geral das famílias (SERASA) já foi 2,5 vezes superior a de 5 anos imediatamente anteriores, as famílias evitavam a inadimplência do crédito imobiliário reduzindo a dívida de consumo (o que reduziu o PIB consumo das famílias), mas agora esta situação tem tudo para se tornar insustentável com a piora na economia, em especial nos casos em que a verba rescisória acabar em poucos meses sem recolocação das pessoas enquanto a dívida imobiliária estará lá para o restante da vida daquela pessoa, esta combinação é altamente desastrosa.

A inadimplência do crédito imobiliário que deverá crescer será mais um dos vários fatores que acelerará e intensificará a explosão da bolha imobiliária brasileira, tornando-a cada vez mais visível, independente do nome, desculpas e desinformações que forem espalhados pelo segmento imobiliário.