Crise amplia para até 25% desconto na compra de imóvel novo ou usado – Folha

Sobre o tópico, ao lermos o artigo completo, vemos várias informações importantes. Comento abaixo sobre algumas delas, dividindo cada assunto em um comentário diferente:

No primeiro parágrafo, mencionam que a NECESSIDADE está obrigando construtoras e vendedores particulares a diminuírem os preços de vendas de imóveis.

As construtoras fazem isto porque estão com estoques e distratos muito elevados, algumas delas em péssima situação financeira, enquanto para os vendedores particulares, o motivo é a NECESSIDADE financeira.

Isto reforça o que sempre digo por aqui, que não existe esta estória de “querer é poder” e que os vendedores não vão baixar os preços porque “não querem”.

Aliás, os mecanismos para quedas de preços são exatamente aqueles que temos destacado e DEMONSTRADO diversas vezes por aqui, tanto no caso das construtoras quanto dos vendedores particulares.

No Mundo REAL, é a NECESSIDADE que faz com que os preços baixem, aliás foi sempre a NECESSIDADE que fez com que os preços baixassem em todas as explosões de bolha imobiliária ao redor do mundo, nunca existiu um ZicaVirusBaixaPreços que fizesse com que as pessoas ficassem com “vontade” de baixarem os preços.

Ainda sobre o tópico, no segundo parágrafo do artigo completo, mencionam que o estoque de imóveis novos na cidade de São Paulo, ao final do terceiro trimestre de 2016, já havia superado as 35.000 unidades, somente daquilo que se encontra em poder das construtoras, isto sem contar o grande volume de imóveis novos em poder de investidores para serem revendidos e o número absurdo de imóveis usados que particulares tentam vender.

Neste mesmo parágrafo, informam que dentro do terceiro trimestre, menos de 40% do que foi lançado acabou sendo vendido, sendo que no mesmo período de 2015, vendiam mais de 60% dos lançamentos.

Olhando gráficos que estão disponíveis mais para baixo neste artigo, verificamos que lançaram no terceiro trimestre de 2016 4.718 unidades, contra 4.075 unidades lançadas no terceiro trimestre de 2015, em contra-partida, venderam 1.747 unidades lançadas no terceiro trimestre de 2016 contra 2.334 unidades no terceiro trimestre de 2015. Em outras palavras, os lançamentos elevados foram apenas mais uma forma de aumentar os estoques e a distorção entre oferta e procura que já é absolutamente ANORMAL, equivalente a ANOS de vendas.

Até antes de 2011, chegamos a ter estoque que era de menos de 1/3 do estoque atual, sendo que as vendas eram de algumas vezes o que é vendido hoje.

Desde 2012 os estoques estão crescendo e as vendas caindo, por que as construtoras insistiram em aumentarem os lançamentos no terceiro trimestre de 2016? Seria como se as montadoras, vendo super estoques crescentes, decidissem aumentar a produção de veículos. Isto é um completo contra-senso e todos sabem disto. Por que então uma atitude tão IRRACIONAL como esta por parte das construtoras?

Algumas construtoras estão PEDALANDO. Elas estão aumentando os lançamentos, porque é nos lançamentos que elas conseguem fazer o maior volume de vendas FALSAS na planta, aquelas vendas que são focadas em clientes que pagarão parcelinhas muito baixas durante a construção, afinal a entrada estará diluída em 36 meses, mas que no ato da entrega do imóvel, não terão renda para adquirir crédito imobiliário e com isto engordarão a estatística de distratos, aumentando ainda mais os super-estoques, piorando ainda mais a situação financeira das construtoras e assim, forçando reduções ainda maiores nos preços dos imóveis.

Por que as construtoras PEDALAM?

Elas querem fazer com que um novo volume de vendas FALSAS na planta ajude a encobrir um volume cada vez maior de distratos, para não acontecer como ocorreu com a EzTec que recentemente teve vendas líquidas NEGATIVAS (mais devoluções do que novas vendas), algo que inclusive já havia ocorrido com a Viver ao final de 2014. É importante para elas MASCARAREM esta situação, caso contrário ficará muito claro para todos o GOLPE que aplicaram.

Com esta ação, o prazo para vender estoques também fica MASCARADO, inferior a realidade, porque está somando nas vendas e abatendo nos estoques, vendas que não serão concretizadas no ato da entrega dos imóveis. Mascara ainda mais a realidade quando combinado com outro TRUQUE que é o de adiar o “reconhecimento” do distrato solicitado pelo cliente, deixando assim de abater das vendas e de dar entrada nos estoques estes distratos “não reconhecidos”. Vemos pelo ReclameAqui que algumas construtoras estão demorando às vezes mais de 1 ANO para “reconhecer ” um distrato.

Quais as consequências práticas destas PEDALADAS que estão claramente DEMONSTRADAS pelos números que constam no artigo deste tópico?

A distorção entre oferta e procura e os distratos continuarão crescendo sem parar, fazendo com que a situação financeira das construtoras fique cada vez mais crítica e garantindo que cada vez mais construtoras se tornem inviáveis operacionalmente, levando um número cada vez maior delas a pedirem recuperação judicial. Uma consequência natural destes fatores combinados com diversos outros de nossa economia, serão quedas cada vez maiores nos preços quanto mais elas pedalarem. É análogo ao volume de pedaladas da Dilma frente ao tamanho da crise na economia que enfrentamos hoje…

O artigo abaixo tem tudo a ver com algo que tenho sempre comentado por aqui e que parte da imprensa e dos especialistas tem ignorado:

http://economia.estadao.com.br/noticias/geral,a-reforma-esquecida,10000085937

COLUNISTA

Monica De Bolle
ECONOMIA PEC

A reforma esquecida

Não dá para ignorar a necessidade de mudanças no sistema financeiro brasileiro

Monica de Bolle

02 Novembro 2016 | 05h00

Entre o vigoroso debate sobre a PEC dos gastos e a acalorada discussão vindoura sobre a reforma da Previdência, pouco se fala a respeito de outra reforma de sumária importância para o Brasil: a reforma do sistema financeiro. Não se trata apenas do eterno debate sobre o nível anômalo dos juros brasileiros, mas de idiossincrasias que tornam o Brasil um país para lá de esquisito, país onde a política monetária não apenas opera com escopo bastante reduzido, mas traz consequências pouco conhecidas sobre papel distributivo de natureza única, verdadeira guariroba brasileira.

Por diversas vezes discorri sobre o papel do crédito subsidiado e do crédito direcionado no Brasil. O crédito direcionado é aquele destinado a setores e programas específicos, sem que se tenha clareza sobre tais decisões alocativas. Entre 2008, antes da crise internacional, e 2015, o crédito direcionado como proporção do crédito total aumentou de uns 30% para cerca de 50%. Ou seja, metade do crédito oferecido hoje no País por grandes bancos públicos e privados não é o que economistas chamam de “crédito livre”, isto é, recursos que não estão sujeitos a algum tipo de normativa.

O crédito direcionado custa cerca de 25% do crédito dito livre, ou seja, quem o recebe obtém baita vantagem sobre os reles mortais que a ele não têm acesso. Quem o recebe? De modo geral, são as grandes empresas no setor de serviços, de energia e de produtos manufaturados, além da parte que se destina à agricultura. De onde vêm os recursos para financiar a benesse? Cerca da metade provém diretamente do governo – ou, dito de outra forma, apenas em 2015 fluxos destinados ao financiamento do crédito subsidiado custaram 3,5% da receita do governo. Enquanto o governo compromete parte relevante da gestão fiscal com o financiamento do crédito subsidiado, uns 40% dos recursos para financiá-lo saem indiretamente do bolso do trabalhador. Como? Na forma de subremuneração dos fundos de poupança forçada como o FGTS – enquanto o FGTS rende, em média, uns 7% ao ano ao trabalhador, títulos do governo atrelados à Selic rendem mais ou menos o dobro.

O crédito subsidiado, portanto, cria distorções na alocação de recursos, na política fiscal, no custo do crédito, na remuneração indireta dos fundos de poupança forçada do trabalhador. Todas essas distorções aumentaram sobremaneira desde 2008 sem que a sociedade tenha conta do que isso significa. No que diz respeito ao investimento, diversos estudos mostram que o aumento do crédito subsidiado entre 2008 e 2015 não teve qualquer efeito sobre as taxas de investimento. Ou seja, a maior disponibilidade de dinheiro barato para grandes empresas em nada contribuiu para o aumento da produtividade e do crescimento da economia. O que se viu foi, em grande medida, empresas com acesso a outras fontes de crédito reduzindo despesas financeiras sem alavancar os benefícios crescentes de tamanha generosidade.

No que diz respeito à política monetária, não é de hoje que insisto nos efeitos danosos do crédito direcionado. Se há tanto crédito dessa natureza em circulação, a Selic não age sobre parte relevante do mercado de crédito brasileiro. O resultado disso é que, para alcançar determinado resultado inflacionário, é preciso elevar os juros muito mais do que se fosse o mercado de crédito brasileiro menos idiossincrático. Novamente, insisto: esse problema aumentou imensamente após 2008.

A esquisitice da política monetária brasileira ante a existência do crédito subsidiado e direcionado não se restringe à sua relativa perda de potência. Como o crédito direcionado favorece setores específicos, parcialmente protegidos das ações do Banco Central, a política monetária acaba levando a impactos redistributivos a partir da elevação do custo do crédito. Dito de outra maneira, se o setor X recebe crédito direcionado e o setor Y não o recebe, quem sofrerá mais com a elevação das taxas de empréstimo derivadas de um aperto monetário será o setor Y. Esse impacto será tão maior quanto mais espaço ocupar o crédito subsidiado no sistema financeiro.
Em tempos de reformas e apelos à transparência, urge repensar o papel do crédito direcionado no Brasil. Não dá mais para ignorar a necessidade de uma profunda reforma no sistema financeiro brasileiro.

*Economista, pesquisadora do Peterson Institute for International Economics e professora da Sais/Johns Hopkins University