Aluguel residencial fica 2,5% mais barato em 2015, diz Secovi-SP – G1

Trazendo do tópico anterior (quando vi, já tinha aberto este novo tópico), estava em resposta a um comentário meu sobre inflação e juros:

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Mcd 20 de janeiro de 2016 at 10:40
Considerando que a inflação atual não é da demanda, pelo menos eu acho, qual o efeito de aumentar taxa de juro sobre inflação? A contrapartida disso seria deprimir ainda mais a economia, reduzindo ainda mais a arrecadação…qual o efeito positivo?

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Quais as principais causas para a inflação de 2015 ter ficado muito acima da meta, segundo as informações prestadas por Tombini (BC) para Barbosa (Ministério da Fazenda)?

1) Desvalorização muito acentuada do R$ em relação ao US$, levou a aumento de preço de vários commodities que se refletiu na inflação. Mesmo com queda de consumo da China, o agronegócio pôde aumentar preços em R$ porque graças a maxi-desvalorização do R$, estes preços em US$ ainda ficaram baixos para a China e o resto do Mundo comprar. Exemplo SIMPLISTA: Suponha que um produto tenha preço de R$ 10, com 1US$ = R$ 2, ele custa 5 US$ para quem está comprando, agora com 1 US$ a R$ 4, ele passa a custar US$ 2.5, neste caso, o exportador pode aumentar o preço para R$ 12, por exemplo e com isto, o comprador pagará US$ 3 que ainda assim é uma grande redução em relação ao preço anterior em US$. Claro que se eles ganharam mais competitividade em função do câmbio, no total das exportações eles podem crescer. Naturalmente repassam este aumento para o preço praticado para consumo interno, mesmo que este consumo interno se reduza em virtude disto, compensam com o maior volume de exportações por serem mais competitivos e com a maior margem de lucro em R$, ou seja, a queda do consumo interno não é suficiente para conter o aumento dos preços em função da desvalorização muito elevada e rápida do R$ perante o US$, aliás isto foi claramente confirmado durante o ano de 2015;

2) Efeito Petrobrás, que teve que dar aumento nos combustíveis em virtude da situação de penúria do caixa, que foi agravada pelo fato do Governo ter contido à força o reajuste no passado, altamente inflacionário pois afeta custos de quase todos os produtos e serviços ;

3) Energia elétrica, que teve aumento relevante no ano e da mesma forma que os combustíveis, o aumento se reflete no custo de todos os negócios.

As 3 causas acima foram as principais, embora tenhamos outras. Vejamos então a relação do juros com parte delas e com algumas outras:

1) A tendência para 2016, frente a ameaças vindas da bolha da China que tem forte impacto sobre o Brasil (em especial sobre os commodities minerais), aumento de juros pelo FED americano, perca cada vez maior de confiança no BC brasileiro e na capacidade do Brasil de superar a crise fiscal, etc., é de que os investidores continuem fugindo do Brasil e assim, o US$ continue subindo, alimentando a inflação conforme mecanismos de transmissão explicados mais acima. Uma forma de reduzir este impacto, seguindo os conceitos relacionados a risco e retorno, é oferecer um juros maior no Brasil, assim mais investidores e empresas terão disposição para manter seus US$ por aqui (vão enxergar maior risco, mas como o juros será mais alto, valerá a pena) e com isto a cotação do US$ cai, por tabela, beneficiando o controle inflacionário;

2) Efeito Petrobrás: a Petrobrás é dona de um monopólio e mais importa do que exporta petróleo. Embora o preço do barril do petróleo tenha caído muito em US$ no mercado internacional, em função da sua situação de penúria no caixa ela não consegue repassar esta queda para os preços dos combustíveis internamente. Ocorre ainda, que uma cotação muito elevada do US$ faz com que a Petrobrás tenha o seu endividamento em US$ crescendo cada vez mais (dívidas contraídas no Exterior) e além disto, como ela mais importa petróleo do que exporta, um R$ muito desvalorizado e que continue se depreciando em relação ao US$ (ver item anterior), faz com que parte da queda do preço do US$ não se reflita em redução de custo para Petrobrás. Exemplo SIMPLISTA: se barril custa US$ 30, com 1 US$ valendo R$ 2, a Petrobrás precisa gastar R$ 60 para comprar um barril, mas com 1 US$ valendo R$ 4, a Petrobrás precisa gastar R$ 120 por barril importado! Lembrando, a Petrobrás mais importa do que exporta Petróleo, então quanto mais desvalorizado o R$ perante o US$, mais a Petrobrás vai gastar. Se o aumento de juros propiciar uma redução da cotação do US$ perante o R$, é possível até que a Petrobrás faça uma redução no preço dos combustíveis internamente, colaborando para reduzir a inflação, uma vez que ela seria duplamente beneficiada, tanto pela redução da sua dívida em R$ perante credores externos, quanto pelo menor custo de importação de petróleo. Claro que temos que fazer um balanceamento quanto a sua dívida interna e o quanto este aumento de juros se refletirá nela, para ter certeza se vale a pena (não tenho todos os números de cabeça, mas deve existir uma cotação “ótima” do US$ para beneficiar a Petrobrás e acredito que esta cotação seja abaixo da atual);

3) Energia elétrica: muitos equipamentos necessários para investimentos e manutenção são importados, quando você reduz a cotação do US$, este segmento também pode ser beneficiado e assim colaborar para evitarmos novos aumentos de tarifa;

IMPORTANTE: os itens 2 e 3 não são os principais mecanismos de transmissão, são apenas ACESSÓRIOS e existem outras variáveis, fiz análise SIMPLISTA, foque no item 1 quanto a questão US$ versus juros SELIC.

4) Aumento do salário mínimo, aumento de crédito de forma geral e eventualmente de crédito subsidiado, etc.: o aumento do salário mínimo foi mais elevado que o previsto, repassado para a previdência social em todas as faixas e portanto, terá sim um alto impacto inflacionário, com tendência de gerar inflação de demanda. Aqueles com gastos vinculados ao salário mínimo em tese poderão consumir mais em um primeiro momento pelo menos, levando a uma maior concorrência por produtos e serviços que neste momento já sofreram reduções quanto a sua capacidade de produção / entrega (pela crise, muitas indústrias e o comércio reduziram). Parte das empresas que conseguirem, vão repassar o reajuste do salário mínimo para os seus preços (não no mesmo percentual, mas sim naquele que é proporcional ao custo). Claro que sempre que puderem, as empresas vão repassar ainda mais do que seria o “natural”, usando esta mesma justificativa. O aumento do crédito concedido seja ele subsidiado ou não, também tende a gerar inflação de demanda por mecanismos similares. No fundo o Governo quer sim que estes mecanismos aumentem a inflação, desde que a demanda possa se aquecer, porque ele acredita que isto levará a recuperação das empresas e principalmente dos empregos. Estão usando a “curva de Philips”, deixando a inflação crescer acreditando que isto irá gerar aumento dos empregos. Na prática, nossa situação é muito mais complexa e esta estratégia tende a piorar ainda mais o desemprego. Neste caso, a única e tradicional ferramenta para combater a inflação é o juros;

5) Expectativas: quando temos um BC sem credibilidade, leniente com inflação, etc., quanto mais claro isto estiver para o mercado, mais os agentes de forma natural irão aumentar seus preços na expectativa de que com isto possam se precaver de aumentos gerais de custos que irão acontecer. Estas ações “preventivas” ajudam a alimentar a inflação. Além disto, tivemos uma inflação muito alta em 2015 e existe uma certa inércia que já prejudica os números da inflação para 2016, o BC está acima de sua meta, se ele realmente agir reforçando cada vez mais esta visão de leniência, a reação do mercado tenderá a ser a pior possível. Como referência, veja como anda o BOVESPA e o US$ hoje, parte disto se deve as declarações desastradas de Tombini ontem.

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Sobre a segunda parte de sua pergunta:

Se um aumento de juros é contracionista, em que ele poderia ser bom?

Em primeiro lugar, para cumprir o papel dele, de buscar uma inflação menor e mais razoável, hoje nossa inflação é absurda, inaceitável e o efeito destrutivo da inflação para economia neste patamar absurdo em que se encontra é muito maior do que o do aumento do juros em si. A Venezuela chegou onde está hoje, com mega inflação e situação de penúria na economia, exatamente por usar em excesso e o tempo todo a “tese” desenvolvimentista que tem que trabalhar sempre com o menor juros, deixar a inflação crescer e que assim a economia sempre vai crescer. Ignorar o papel do juros para combater a inflação é seguir os passos da Venezuela. Aliás, lá eles vincularam muito do crescimento a destruir sua empresa petrolífera e distribuir benefícios sociais claramente insustentáveis, junto com uma série de medidas pra lá de heterodoxas para tentar combater a inflação sem usar os juros, alguma semelhança com o Brasil?

O mais adequado para o Brasil seria a combinação de um choque de juros com um choque fiscal FOCADO EM REDUÇÃO DE DESPESAS do Governo. No curto prazo a DOR para economia e sociedade seriam maiores, mas no médio e longo prazo, a dor TOTAL seria muito menor. Isto causaria uma reversão por completo nas expectativas dos agentes, estimularia investimentos por mais de um canal, etc. A verdade, como sempre digo, é que este Governo NUNCA faria isto, por todos os motivos do Mundo, desde ignorância quanto a princípios da economia, passando por ideologias completamente furadas e utópicas e chegando a total falta de CORAGEM, sem contar que jamais teriam o apoio suficiente do Congresso para ir por este caminho, que iria requerer revisão da previdência, de despesas vinculadas a “crescimento automático de gastos”, flexibilização de leis trabalhistas, etc… Em tempo: se o Governo tivesse feito este “choque” anos atrás, a dor seria menor, quanto mais tempo demorar, mais vai doer.

Repassando mais abaixo previsão do começo do mês, o erro ficou por conta da falta de discrição do BC, que não era esperada (achei que depois de tantas maquiagens, pedaladas, etc., pelo menos teriam a “malandragem” de maquiar a intervenção direta da Presidência no BC, mas nem isto foram capazes de fazer).

Ah, sobre as explicações “convincentes” que mencionei abaixo, estas foram “antecipadas” pelo Tombini, mas vão procurar outras para colocar na ata de reunião do COPOM.

Quanto as consequências previsíveis, que mencionei em outro comentário de ontem e já vinha comentando há algum tempo, a tendência é de US$ subir mais puxando a inflação. Claro que podem haver oscilações do US$ por outros motivos, mas o viés é de alta, reforçado ainda mais pelos eventos recentes, porque uma coisa é leniência com inflação, outra é um BC incapaz e submisso a um Governo completa e reconhecidamente incompetente e ignorante em relação aos princípios básicos da economia, isto assusta demais a quem ainda mantinha seus US$ por aqui…

“https://bolhaimobiliariabrasil.com/2016/01/08/inflacao-oficial-fica-em-1067-em-2015-g1/#comment-950

Trecho do comentário acima:

“Ponderando o que consta acima, se de fato o Governo via Presidente e Ministro da Fazenda fizerem uma intervenção junto ao BC para determinarem por conta própria a evolução dos juros, é possível que o façam com o máximo de descrição possível para que depois possam se “eximir da responsabilidade” e dizer que foi uma “decisão autônoma” do BC, sendo que o mais provável, dentro do estilo do Dilma II de tentar agradar “Gregos e Troianos” é que ordenem para que não se mude a SELIC, ou que se mudar, seja na base do 0,25% para cima ou para baixo e com o máximo de explicações “convincentes” possíveis (embromation master plus – sic).”

Sobre outras previsões que já tínhamos feito por aqui desde a saída do Levy e que também estão se concretizando, ressalto o incentivo do Governo à construção civil leve (imóveis residenciais e comerciais):

Ao que tudo indica, o Governo vai liberar mais verba do FGTS, onde ele tem pelo menos 50% dos votos do Conselho Curador, para que seja utilizado no financiamento imobiliário. Provavelmente será vinculado a empréstimos para imóveis que tenham preços de até R$ 400 mil como aconteceu em 2015, para manter o cunho “popular” (rs), embora saibamos que este limite está muito acima do que mais de 75% da população NÃO pode comprar, mas em tempos de bolha, o “popular” vira aquilo que poucos podem.

Se confirmado o que consta acima, a MRV agradece, mas não é a solução “mirabolante” que alguns podem pensar e que salvaria todo o segmento imobiliário. Mais de 70% de todos os imóveis ofertados nos grandes centros (novos mais usados) tem preços acima de R$ 400 mil e continuarão “no limbo”, com juros não subsidiados pelo FGTS ou Poupança (CEF e BB também tem restringido limite em R$ 400 mil). Vejam notícia em comentário mais acima, temos novo recorde de endividados no Brasil, estes não tem muito poder de compra, muito menos de imóveis com preços completamente fora da realidade de renda e juros não subsidiados.

E se o Governo, ampliando o grau de insanidade, decidir liberar limites ainda maiores de preços de imóveis, ou subsídios ainda maiores, para tentar salvar o mercado como um todo?

Só para lembrar, foi a bolha imobiliária que impulsionou e muito o super-endividamento das famílias, roubando da capacidade de consumo delas e ajudando demais para que a derrocada na economia se intensificasse. Para comprovarmos isto com números, sugiro rever os gráficos dos links ao final deste comentário, com dados vindos do próprio Governo (Banco Central e IBGE), onde podemos observar que, enquanto a dívida com crédito imobiliário em proporção à renda dos últimos 12 meses das famílias SEXTUPLICOU a dívida total das famílias em relação a renda dos últimos 12 meses “apenas” DUPLICOU de 2005 a 2015.

No período de 2010 a 2015 a dívida das famílias não relacionadas ao crédito imobiliário (dívidas de consumo) em proporção à renda passou a cair, como consequência da dívida do crédito imobiliário em proporção à renda das famílias ter TRIPLICADO de 2010 a 2015, roubando e muito a capacidade de consumo das famílias. Outras evidências foram que neste período de 2010 a 2015 o PIB consumo das famílias também caiu, a inadimplência medida pelo SERASA cresceu 2,5 mais rápida que no período anterior, dentre outros efeitos danosos.

Ao incentivar ainda mais o crédito imobiliário com juros subsidiados via FGTS ou qualquer outra fonte que o Governo inventar, ele estará prejudicando cada vez mais a economia como um todo, colaborando para aumentar desemprego, inflação, reduzir ainda mais o PIB, etc. Como tudo isto se reflete para o próprio segmento imobiliário? Na prática, as vendas continuarão caindo do mesmo jeito, como aconteceu nos últimos anos, onde NENHUMA das ações apelativas do Governo possibilitou uma REAL recuperação das vendas. Em 2012 as vendas despencaram, se mantiveram estáveis em 2013, caíram bastante em 2014 e 2015 novamente. Não há “milagres”, a destruição da economia não salva o segmento imobiliário, apenas aumenta o tamanho do estouro que vai acontecer neste segmento. Inflação e endividamentos gerais muito elevados para famílias significam novos aumentos em distratos e na inadimplência do crédito imobiliário junto a bancos, dentre diversos outros fatores que vão colaborar para a destruição ainda mais impactante e visível de nossa bolha imobiliária, o que este segmento “comemora”, são “vitórias de Pirro”, onde claramente os prejuízos para este setor serão muito maiores, ajudando a empurrar ainda mais para baixo a economia como um todo.

Seguem links de gráficos e informações mencionadas acima:

Gráfico com dados do BACEN sobre endividamento das famílias e como a dívida com crédito imobiliário ajudou a destruir a capacidade de consumo:

“http://defendaseudinheiro.com.br/wp-content/uploads/2015/10/Post-45-imagem-11-d%C3%ADvida-das-fam%C3%ADlias-com-o-sistema-financeiro.png

Gráfico que demonstra que a inadimplência subiu 2,5 vezes mais rápido de 2010 a 2015, apesar da dívida para consumo ter caído no período, o que também foi impulsionado pelo excessivo endividamento das famílias com o crédito imobiliário:

“http://defendaseudinheiro.com.br/wp-content/uploads/2015/10/Post-45-imagem-12-inadimpl%C3%AAncia-geral-das-fam%C3%ADlias-SERASA.png

Gráfico que mostra como o “PIB consumo das famílias” vem em queda no mesmo período de 2010 a 2015, também relacionado ao excessivo endividamento das famílias com crédito imobiliário:

“http://defendaseudinheiro.com.br/wp-content/uploads/2015/10/Post-45-imagem-14-despesas-das-fam%C3%ADlias.png

Abaixo o que já havia sido comentado desde a publicação deste documento (outubro/2015), com a previsão de que o Governo forçaria novamente o crédito para o consumo e quais as consequências esperadas:

“http://defendaseudinheiro.com.br/wp-content/uploads/2015/10/Post-45-imagem-16-tend%C3%AAncia-2015-2016-parte-1.png

Para quem quiser ver o documento como um todo, que INFELIZMENTE tem muitas de suas previsões se concretizando quanto a continuidade de destruição de nossa economia, segue o link:

“http://defendaseudinheiro.com.br/a-bolha-imobiliaria-no-brasil-e-a-economia