Mercado Imobiliário: Um investimento sem retorno – Samy Dana e Vítor Possebom
Fonte: http://traderbrasil.wordpress.com/2011/03/25/mercado-imobiliario-um-investimento-sem-retorno/
Autores: Samy Dana e Vítor Possebom
Nos últimos anos, a estabilidade macroeconômica possibilitou que muitos brasileiros não apenas melhorassem seus padrões de consumo, mas também começassem a investir seu capital em ativos reais e financeiros. Por esse motivo, muitos mercados se expandiram e, em especial, o setor imobiliário atraiu grande volume de investimentos. Uma consequência desse maior fluxo de capitais foi o expressivo aquecimento do mercado imobiliário brasileiro. Prova desse fato é que, entre janeiro de 2008 e fevereiro de 2011, o preço dos imóveis elevou-se 82,8% de acordo com o Índice FIPE-ZAP, representando um ganho real de 55,8% ante o IPCA, que variou 17,3% no mesmo período. Logo, pode-se dizer que investir no mercado imobiliário é um grande negócio. Será que essa conclusão é mesmo verdadeira?
A resposta para esta última afirmativa é um sonoro não. Ao se comprar um imóvel como investimento deve-se pensar em sua taxa de retorno, conhecida também como taxa de aluguel, que pode ser expressa como o valor do aluguel sobre o preço do imóvel – por exemplo, se o imóvel tem o valor de R$ 200 mil e o aluguel tem o valor de R$ 800, a taxa de aluguel é 800/200 mil = 0,40%. Esta é, mesmo com o mercado extremamente aquecido, bastante baixa, como os dados simples e de fácil acesso podem mostrar. Ao entrar em movimentados sites de anúncios de imóveis, percebe-se que essa taxa de retorno alcança, para imóveis novos, valores próximos de 0,35% em bairros nobres de São Paulo.
Considerando que o CDI, o ativo livre de risco brasileiro, remunerou 0,84% em fevereiro e a poupança, aplicação com o menor retorno no Brasil, paga 0,5% mais TR, totalizando 0,60% em fevereiro, por que um investidor racional investiria em um mercado com risco significativo e baixa liquidez, como o imobiliário, para conseguir um retorno menor ao de aplicações praticamente sem risco?
Ademais, a taxa de retorno no mercado imobiliário está, na realidade, em acentuada queda durante os últimos anos. Desde janeiro de 2008, o preço de venda dos imóveis subiu 82,8%, enquanto que o aluguel, no mesmo período, subiu apenas 49,6%, segundo o índice FIPE-ZAP. Dessa forma, percebe-se que a taxa de retorno caiu aproximadamente 33,20% em pouco mais de dois anos! Sendo assim, cabe perguntar: por que os agentes continuam a investir em um mercado com taxa de retorno menor que a livre de risco e, ainda por cima, declinante?
Todavia, muitos dirão que a análise acima ignorou um aspecto importante do investimento imobiliário: os ganhos de capital. De fato, não foi feita nenhuma consideração acerca deles, que, atualmente, são grandes e expressivos. Logo, quem hoje investe em imóveis aposta no aumento dos preços e, com isso, na elevação de seus lucros. Mas esse comportamento não é semelhante a comprar na alta? Isto é, os investidores não estão desrespeitando o mais
simples mandamento do mercado financeiro, que é “comprar na baixa para vender na alta”?
Além disso, não é esse comportamento de comprar um ativo na esperança de preços maiores no futuro uma característica tão típica da especulação e de suas bolhas?
De fato, atualmente se vê no Brasil uma típica bolha imobiliária. Essa conclusão é verdadeira,pois o valor de um ativo financeiro está na sua capacidade de geração de fluxos de caixa futuros. Se a taxa de aluguel é consideravelmente menor que a taxa da poupança, este ativo deve estar sobrevalorizado. Contudo, a lógica da bolha é que, apesar do ativo não valer o que estão pedindo, o agente econômico compra com a expectativa de que o ativo irá valer mais no
futuro, pois ele acredita que amanhã aparecerá um louco que pagará um preço ainda mais irreal do que aquele que ele pagou hoje.
É esse descolamento da realidade e essa loucura que faz com que toda bolha deixe de existir em algum momento. É inevitável que isso ocorra também no Brasil. Quando isso ocorrer, os vários investidores e especuladores que compraram imóveis na expectativa de grandes ganhos de capital encontrarão apenas enormes perdas de capital. Ainda pior, uma crise imobiliária pode causar grandes danos a todo o setor financeiro e a toda a economia real,como ocorreu nos Estados Unidos, que ainda se recuperam, de forma tímida e manca, da queda do preço dos imóveis em 2007 e 2008. A lição de toda essa análise é bastante simples: os retornos do mercado imobiliário são baixos, como comprovam os dados, e extremamente arriscados, como bem notaram os americanos. Por essa razão, se você tem algum capital, não invista em imóveis. Faça uma aplicação mais rentável e de maior liquidez. Ou seja, imóveis atualmente não são investimentos! São bens de consumo, que devem ser comprados por razões muito distintas da eficiência financeira, tais como satisfazer o sonho da casa própria ou a sensação de segurança pessoal que o imóvel próprio pode fornecer.
*Samy Dana é PhD em Finanças e Professor da FGV-EESP e Vítor Possebom é graduando em Economia pela FGV-EESP e analista da Consultoria Júnior de Economia. Esta seção não
se responsabiliza por operações decididas a partir das informações e opiniões divulgadas neste artigo.
Só quero ressaltar que os caras que escrevem… são feras. PhD em finanças não é pouco. Já não é opinião de amadores.
Prestar atenção para os termos usados neste artigo:
“De fato, atualmente se vê no Brasil uma típica bolha imobiliária.” “…pois ele acredita que amanhã aparecerá um louco que pagará um preço ainda mais irreal…” “…esse descolamento da realidade e essa loucura que faz com que toda bolha deixe de existir…”
Este artigo resume tudo. E sensacional. Simplesmente
Explosão do setor imobiliário deve perder fôlego em SP.
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/895797-explosao-do-setor-imobiliario-deve-perder-folego-em-sp.shtml
Se os caras estão divulgando isso, deve ser porque a coisa está bem pior.
Com razão, estamos vivendo numa bolha, mas ninguém acredita, pois todo mundo acha que vai ficar rico comprando imóvel. Até fica, mas quem compra imóvel na baixa, para revender quando subir o preço.
Mas atualmente, os preços estão nas alturas, sinal que não há ganho efetivo algum. Ainda mais quem vai comprar e financiar, pois financiamento encarece o imóvel 3x o valor emprestado.
Bom para as construtoras, que estão com os lucros nas alturas, e péssimo para os investidores de primeira viagem.
Pelo menos aqui em Belo Horizonte, até ano passado, ainda podia pensar em realizar um investimento para retorno em 12 meses com a venda! Valorizou-se muito acima dos indices apresentados pela pesquisa oficial descrita no texto! Agora, quem comprar pensando em ter ganho na posterior venda vai dar com os burros n`agua pois do ponto em que se encontra só deve cair!
Esquecemos de comentar a supervalorização da mão de obra e dos materiais de construcao em geral, hoje aqui em Belo Horizonte tem pedreiro de acabamento ganhando 5mil reais por mes trabalhando por empreitada! Ora, não que não mereçam ou não devam ganhar, mas em vista da realidade do país chega a ser rídiculo!
que aproveitem, pois depois podem ser os primeiros desempregados…
Senhores, o colega Silas apresenta algo interessante.
Os custos deste tipo de investimento subiram, talvez não tanto quanto o valor do imóvel, mas subiram.
Se construir um imóvel em qualquer valor que seja, não der um retorno levemente superior ao de uma aplicação financeira, não há pq se construir ou vender. Lembrando senhores que construir um prédio leva de 2 a 4 anos, fora o tempo gasto com projetos e obtenção de permissões e certidões.
E lembrando que o custo da contrução civil tende a aumentar graças à obras de infraestrutura e deficit habitacional (que pode ser sanado com recursos públicos – vide são bernardo do campo ou o programa Minha Casa Minha Vida).
Nesse contexto todo, imagino que os imóveis novos tendem a ter seu preço aumentado (manter-se no patamar que se encontram) até os jogos que sediaremos.
Portanto, acho que sofreremos com o valor absurdo, abcego e abmudo deste tipo de bem, pelo menos, até 2014.
A abertura da Copa será em São Paulo e são 12 cidades envolvidas em tal evento. Imagino que serão gastos recursos materiais e humanos para que tais cidades se preparem para receber turistas e atletas.
Não acho que isso ajude a reduzir os preços dos imóveis. Aliás acho que isso contribuirá para aumentar o preço do cimento, do aço, do ferro, do tubo plástico, do fio elétrico e outros tantos materiais que representam custo da construção.
É meu chute: “Tem Bolha? Tem!!! Vai estourar??? Não ano aque vem!!!”
Meu chute não é adivinhação ou desejo repentino por consumo. Olho para quem quer comprar e penso também em que vai vender… o mercado é composto por compradores e vendedores. De nada adianta ter uma mercadoria que ninguém irá comprar, nem dá para viver vendendo algo que não lhe dá lucro.
Os especialistas que escreveram o artigo acima, estão corretos: o retorno do mercado imobiliário não é certo. Imóvel residencial só é investimento quando alugado. Comprar um ativo caro e alugar por um valor baixo é não é uma atitude financeiramente correta.
Agora, economista nenhum fala quando a merd… baterá no ventilador. (ninguém tem bola de cristal – Que chato)
Até minha tia, que é cozinheira, sabe que tem algo errado no valor do imóvel que ela reside e no valor do imóvel que a filha acabou de comprar.
Agora, se o especialista só consegue repetir o que uma cozinheira sabe, então ele pode pegar os títulos dele e guardar na gaveta. Que os preços estão altos e os retornos não condizem com os valores investidos é notório (este site fala sobre isso pelo menos a cinco meses)… tem até advogado escrevendo sobre isso (opequenoinvestidor).
Senhores, um forte abraço a todos.
Um forte abraço.
Senhores, eu li algo interessante na internet que gostaria de dividir com vocês:
http://exame.abril.com.br/negocios/empresas/noticias/carrefour-se-prepara-para-investir-na-area-imobiliaria
Sei que o investimento não é em imóveis residenciais. Entretanto, é investimento em mercado imobiliário… em construção civil.
Investimentos para construir melhores mercados e centros comerciais, não são indicios de crise ou desemprego na construção civil…
Um forte abraço a todos.
Concorda plenamente com a bolha: aumento de oferta (como fala o artigo, muita construção nova, neste caso do Carrefour) e de preços ao mesmo tempo, tem que estourar em algum momento… preços subindo com oferta aumentando? isso contradiz a mais velha lei do mercado: oferta aumenta, preços diminuem… as duas não podem se mover no mesmo sentido. Impossível.
Claro que pode preço subir junto com oferta, é só a demanda subir mais rápido ainda do que a oferta, que é exatamente o que estamos presenciando. O credito duplicou ou triplicou e a qtd de imóveis não acompanha o ritmo…
Abs
Resposta para o ultimo do André: Estão descendo marcianos e comprando imóveis? estamos sendo invadidos por estrangeiros que compram sem sabermos? Estamos sofrendo uma explosão demográfica sem nos dar conta disso? Demanda aumentando mais rápido que a oferta? Matematicamente e certo: se a demanda aumenta mais rápido que a oferta, os preços sobem, mas não é a realidade do Brasil, e sim o oposto… a Oferta aumenta, isso é “fisicamente” visível, a demanda… só aumenta na midia…
Cara, os dados de credito imobiliário são a prova do aumento de demanda, se tem mais credito, mais gente está comprando. A oferta não acompanha, pois o mercado imobiliário é muito lento, leva anos entre a incorporadora procurar, achar um terreno, aprovar o projeto, e finalmente poder vender.
Este cara aqui “previu” isso:
http://acertodecontas.blog.br/financiamento-imobiliario/a-hora-de-comprar-seu-imvel-agora/
Isso foi em janeiro de de 2010, os imóveis já tinham subido muito, e ele disse que o desequilibro entre oferta e demanda poderia fazer o preço subir muito mais. E foi o que aconteceu.
Quer ajudar o preço dos imoveis a cair? Tire TODO o seu $ da carderneta pois é de lá que sai o credito fácil, farto e barato que é o grande combustível desta alta.
Abs
“crédito fácil e barato”
André, só discordo do crédito “fácil e barato”.
é melhor do q era antes, com certeza, mas ainda é muito caro.
a galera tá se endividando em 400K ~500K como se fosse crediário Casas Bahia.
estamos falando de uma “sangria” mensal de – sei lá – 5.000 reais.
ajustado por um índice de preços…por 20 anos (ou 30, nem sei).
é muita coisa.
Não é explosão demográfica, vou explicar porque.
Moro em Recife e os preços aqui estão nas alturas, alta de 115% em média.Um apartamento de 2 quartos está em torno de 150.000 em um bairro regular.existem estudos afirmando que a renda nacional é em média em torno de 1500 e aqui no nordeste está em torno de 1000,ou seja,o cara passa de 4 a 5 anos na faculdade e vai ganhar em média em torno de 3000, e olhe lá! sei que isso não pode ser um perfil nacional,até porque essa realidade muda em diferentes lugares do país,principalmente nos lugares onde existem empresas de grande porte.mas serve como uma referência.Com essa renda só dá para financiar 100.000.O que o trabalhador faz?casa-se para poder juntar a renda,ou seja,exigi-se essa condição pregressa para o exercício do direito fundamental da propriedade.O Estado adota como princípio a não distinção de qualquer natureza, inclusive a de estado civil, mas com a atual política econômica adotada não tem outra saída.
O que quero dizer é que a demanda existe porque fatores como esse estão ocorrendo. A razão da transformação se deve a mudança na estrutura familiar devido a uma nova conjuntura socioeconômica e que especuladores estão tirando proveito da situação. Aí vem a mídia dizendo que a renda do trabalhador melhorou e é por isso que o mercado está aquecido. Nada justifica os atuais preços. Pergunte quem teve sua renda dobrada ou triplicada nos últimos 3 anos.
O que se observa são manobras políticas para o aumento do lucro das construtoras, dos bancos, do governo e dos especuladores, forçando através dessas manobras o aumento do endividamento não mais de um trabalhador brasileiro e sim de dois trabalhadores(casal) e por um prazo muito maior.
É especialista falando que não tem bolha, jornal dizendo está cada vez mais fácil a compra da casa própria, banco cedendo crédito fartamente, e governo com programa para enrolar besta. Não que o programa não tenha um fundo social,porém aquecer demais uma determinada área da economia acaba causando distorções de preços e quem realmente se beneficia são apenas pessoas que se utilizaram fase inicial do programa tendo em vista que depois os preços se ajustam a demanda do mercado de forma que subsídio e taxas pouco interferem no valor final pago pelo trabalhador tendo como referência o valor inicial antes do programa.Porém para quem não se enquadra no programa os preços ficam nas alturas,dando margem para as 4 figurinhas mencionadas anteriormente tirarem benefício da situação.
É preciso que as pessoas tenham consciência dessa situação,observem os anos trabalho a serem despendidos para aquisição do imóvel,não somente seus,mas de toda classe trabalhadora.Pense na opressão que acaba sendo exercida no casal.Tudo em favor das figurinhas!
Vamos criar mais um modismo que hoje existe com o meio-ambiente,ou seja,evite o desperdício de água porque…recicle o lixo porque…evite comprar imóvel porque…
Qual a sua opinião?
Samuel, da uma olhada criteriosa num par de curvas que enviei há unas semanas, e estão publicadas aqui neste site. Faz uma superposição (cuidando as escalas, claro!) e vamos ver que conclusões consegues obter. Já fiz esse exercicio, varias vezes, e minha conclusão foi… bom, tu já sabe, no fim de 2012 (novembro, possivelmente) teremos alguma sacudida de mercado muito forte. Mas gostaría ver a que conclusões tu chegas.
Duda,
Eu olhei os gráficos, achei interessante.
Eu acho que não dá para misturá-los, são cenários diferentes e as reações podem ser diferentes (até piores).Mas vamos lá.
Salvo maior engano, o senhor acredita friamente, e imagino que com inúmeras fundamentações, que estamos no ponto máximo dos valores dos imóveis e que eles irão a lona bruscamente.
Se me limitar aos gráficos e aceitá-los como máximas absolutas, até posso pensar em concordar com o senhor.
Mas olhando para a tabela do INCC e vendo o percentual de aumento acumulado nos últimos 10 anos, comecei a me questionar o quão brusca será a queda.
Com a tabela do INCC em mãos, fiz algumas contas e cheguei a conclusão de que o custo para produzir um imóvel mudou, não é o mesmo que era no final de 2000. Acredito que o custo tenha aumentado em 130%. Por favor me corrija se eu me enganei.
Senhores, se o preço para fabricar este ativo aumentou, o ativo também aumentaria.
O valor da moeda é corroído no tempo, da mesma forma que o valor do bem o é. Há necessidade de atualização.
Eu escolhi o INCC para atualizar o valor do ativo imobiliário.
Agora, eu não tenho estudos que bastam para determinar a quantidade de especuladores no mercado, não dá para saber quem terá dinheiro para pagar e quem não terá. Uma crise virá no futuro, tenho certeza (as crises são ciclicas no sistema capitalista, o cara que prevê isso sempre acerta).
Bem, eu quero dizer que seus gráficos são válidos, mas só eles não justificam o prazo que o senhor estabeleceu.
De fato há aumento exponencial no valor dos imóveis, seu segundo gráfico mostra isso no ano de 2007 e seguintes.
Mas o primeiro gráfico… outra realidade, situações distintas. Pode ser pior, como pode ser diferente ( o prazo o ajuste do preço do bem em questão).
Um forte abraço
Na realidade, 2011 será um ano de exageros… ainda não estamos no ponto de preços maximos, isso ainda está por vir. A partir de aí teremos quedas de 40% ou maiores. Vem uma montanha russa e depois a queda. O grafico de “bolha generica” fui tirando de referencias da Wikipedia, de autores que estudarom muito bem o assunto… não é por acaso que chegaram nessa conclusão, com essa forma de curva (que está sendo reproduzida com exatidão milimetrica pelos preços aqui no Brasil). Mas claro, é um calculo, é futurologia, e sem dúvidas pode ter erros, mas vamos combinar, a realidade está indo por aí. Com respeito aos preços dos materiais de construção, mão de obra e outros, também esses dependem de oferta e procura… se cair o nível de atividade de construção, cairão também preços de concreto, ferro, aço, tintas e hh de pedreiros. Tudo é relativo. Não existe uma lei pela que os preços não possam cair. Só se tivermos um cenario de inflação desatada. Mas aí esquece tudo… acredito que o país não cairá de novo lá. Abraço.
Mercado não respeita mundial nem jogos olimpicos. E Bolha não respeita ninguém, nem Usa, nem Japão, nem arabe cheio de dinheiro, muito menos nos. Quando começe o festival de inadimplencia, o mercado continúe paralizando-se, as construtoras não consigam compradores para novos lançamentos (pelos altos preços), e os estrangeiros levem para seus países o dinheiro colocado no Brasil (isso já começou), o desemprego começará a aumentar, e muitos terão necessidade de vender “pelo preço que for”. A bolha terá estourado. Assim como agora o efeito manada faz os preços subirem, o efeito manada fará os preços despencarem. E mais psicología que fría analise de mercado e indicadores de demanda reprimida. Só esperar.
Samuel,
parabens pela analise pouco viesada…
vou colocar o que escrevi no outro topico… copy paste…
nao acho q vamos ver os precos caindo 40% nominalmente como muitos aki acham…
Andre,
o nome do site é bolha imobiliária…
aqui ninguem ve o outro lado da moeda, na verdade acham que nem tem outro lado, so que vai cair 40%,50%.. pq subiu muito e … subiu muito e… subiu muito.. e só….
a discussão aqui perdeu o sentido e virou um site de torcida e auto-consolo coletivo…
pena…
ja disse aqui… nego acha isso mesmo? tao vendido em acao de banco ou construtora? NAO!!!!!
PESSOAL ESTA COMPRADO!!!!!
quero ver botar na reta…acho que tem q canalizar esse talento preditivo pra ganhar $$ e nao simplesmente ver o imovel que quer cair de 400k pra 250k.. pq nessa hora muitos dos magos podem estar desempregados… acho q nego tem q discutir (quem acha q vai cair 40%,50%) como GANHAR $$ com isso… e botar na reta… pq so falar q vai cair cair cair… um dia pode cair mesmo.. tem site ai = a esse (no objetivo) que existe ha quase 1 ano e meio.. e nesse periodo as casas ja subiram lote….
reitero.. galera que acredita na bolha, tratem de estudar como ficarem RICOS com isso, pq caso a boilha estoure, o emprego de voces estarao em risco….acho essa discussao mais saudavel e produtiva
80% do meu patrimonio veio de apostas na crise americana (obvio que nao sabia o tamanho exato do problema tb demorei pra sair fora, pq depois vira torcedor e ai ja era…) penei 3 anos!!!! para ver o $$ entrando, mas do fundo do coracao, acho queda de precos aqui de 40% VIAGEM!!!!!
o JV disse:
Sempre tera proprietarios precisando desperadamente vender o imovel por razoes de divorcio, doenca, desemprego, morte
isso eh novo?? nego comecou a separar hoje, a morrer ontem? isso sempre existiu e os imoveis subiram lote!!!!
e os casamentos? e os filhos que saem de casa, e se formam? e as herancas.. galera o mundo gera riquezas… de forma constante (as crises destroem, eh verdade..heheh)…quando uma pessoa morre ela nao destroi a riqueza que construiu…ela passa pra geracao CONSUMIDORA seguinte… enfim.. essa eh outra discussao mas que me veio a cabeca agora e acho que foi isso (esses pensamentos) que nao me fez ganhar mais $$ apostando contra os mkts e ter saido fora mais cedo, sem devolver um pedaço bom do ganho…
abs
Prezado José,
Minhas observações são só um pouco viesadas? Que bom…
Pois bem, eu não falei em momento algum que o se pede pelos imóveis é um valor adequado.
Eu utilizei o INCC para atualizar o valor do bem adquirido. Para minha análise ser menos viesada eu deveria ter considerado uma taxa de depreciação para o bem em questão, quando se trata de imóveis usados.
Aliás, esta é uma das razões para que eu não veja o imóvel como investimento, salvo o aluguel.
Agora, se eu olhar para o mercado e pensar na demanda…o que encontro?
O senhor gosta de dados… eu vi um interessante: apenas 7,5% da população brasileira granha mais que 5 salários mínimos ( quase 3 mil reais) IBGE.
Cara… onde tem gente ganhando fortuna para pagar preço alto por moradia e ainda arcar com os outros custos de vida?
Tem que ser menos viesado cara. Tem que olhar para quem vai comprar o abacaxi… a demanda.
Não se pode tomar cinco ou seis pessoas que ostentam dinheiro e acreditar que o Brasil mudou totalmente. É botar muita fé no trabalho do Lula.
É verdade absoluta que muita gente subiu de classe no governo do Lula, se vão se manter… a conversa é outra.
E pq as pessoas compraram tanto? Crédito… crédito farto como alguns já observaram neste site. Há espaço suficiente para continuar emprestanto tanto dinheiro?
Os gargalos apontados pelos contrutores são: mão de obra e recursos financeiros (de onde tirar crédito).
Os recusos financeiros para concessão de crédito, salvo engano, seria suficiente para até 2013, li isso no site da SECOVI, peço que confiram, posso ter errado.
Uma hora a farra do crédito acaba.
Quanto a comprar ou vender de gente que se enforca, bem isso sempre aconteceu… é um bom negócio em qualquer tempo, com ou sem crise.
Agora, se é para falar como ganhar dinheiro com isso… bem… administradora de condomínio é um nicho bom… com tantos prédios. Ou uma empresa que faz reformas em imóveis usados.
Falo em atividade, penso em empresas, pq sou viesado e só sei ganhar dinheiro trabalhando.
Especulação é como o poker do fim de semana, pode te dar um troco ou te fazer perder um troco, mas não é o melhor meio de vida, não para mim.
Parabéns pelos 80% do seu patrimônio.
Um forte abraço senhores.
kakakak
nego no brasil ta muito cru mesmo….
a vovo quando compra acao do bradesco pra ganhar os dividendos eh investidora, um cara quando fica xort em acao de construtura eh especulador….
eh tudo poker amigo…
Artigo e comentários interessantes:
http://paul.kedrosky.com/archives/2011/02/brazil_discover.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed:+InfectiousGreed+%28Paul+Kedrosky%27s+Infectious+Greed%29
Os gringos estão vendo que estamos nos metendo no mesmo buraco que eles, e assim como eles achando “que desta vez é diferente”…
“Deve haver algo de muito estúpido na natureza humana, ou não seriam os homens, da forma que são, pegos sempre na mesma armadilha”
Talvez valha um post novo no blog.
Abs
Tambem concordo com o que foi discutido ai em cima. O valor de um imovel depende de quanto o comprador quer pagar. O vendedor nao tem condicoes de ditar as regars. Sempre tera proprietarios precisando desperadamente vender o imovel por razoes de divorcio, doenca, desemprego, morte. Assim, com o desaquecimento do mercado imobiliario surgirao muitos desperadamente precisando verder o imovel, e com isso ajudando a bolha explodir!!
http://bit.ly/eRjJlA
http://bit.ly/a4moDA
Sugiro a leitura da matéria da Veja Rio desta semana sobre os aumento irreal dos preços no Rio de Janeiro:
http://vejabrasil.abril.com.br/rio-de-janeiro/editorial/m2367
* aumentos irreais *
Preços em Rio maiores que Tokio, Singapura, Hong Kong e Nova Iorque? será que existe tão pouco espaço no Rio, ou que virou uma estrela no mercado tecnologico e financeiro internacional? E bom ver que os argumentos sempre se repetem: não existe a menor chance dos preços cair… o mesmo argumento em todas as bolhas, em todos os países…”a demanda é real”. Quero lembrar que do presal ainda não se produz nada de petroleo (ou quase nada), que a Fifa dentro de pouco pode nos tirar o mundial por atraso nas obras, é que jogos olimpicos, serão dentro de 5 anos. Claro que temos uma bolha… não ve quem não quere ver…
duda,
acho uma coisa engracada aki no site…
pessoal fala que so 2% (chute) da populacao ganha x…, mas na hora de querer olhar pra um ap pra sonhar ou pra analisar, vai olhar justamente nos 2% mais caro da cidade/regiao…
a renda per capita de ipanema por exemplo em 2000 era de 40mil reais!!!!!!!!!!!!! em no censo de 2000
isso hoje eh mole 50mil…. ai quem ganha 5-7mil quer olhar pra ipanema e dizer que esta caro… q o rio ta isso, ta aquilo…
vamos falar de brasilia (tem gente aki que ja percebi que mora lá)…
a pessoa ganhou um aumento razoavel nos ultimos anos (funcionario publico nao pode reclamar da vida ultimamente), tem credito, os pais demoraram 20 anos pra comprar o ap na asa, sem fazer mais nada, sem luxo nenhum, ai o cara vem e em 6 meses quer comprar o ap no mesmo lugar, sem se apertar, continuando a viajar, carro de 50mil… me parece que ta querendo muita molezinha ne?
ai diz: “nem pensar no guara, aguas claras”… aki no site mesmo nego fala de noroeste (sei nem se isso existe ainda, mas enfim, o que vale eh a ideia) sera q as pessoas nao entendem que existem lugares onde SOMENTE esses x% que ganham bem podem morar….
e sao exatamente esses lugares que nego usa de exemplo…
falando do rio.. nego reclama dos precos… aposto que conseguem morar na tijuca, no recreio, em bangu… AHHHH mas nao querem… querem morar na zona sul… sem dar entrada pesada, sem comprometer muito da renda, sem se apertar… conversem com seus pais… e vejam como ficava a vida depois que dava entrada e comprava um imovel… hoje a gente quer comprar sem cortar o cel, a net, o virtua, a academia, o carro….
Não tiro os méritos do Rio, cidade maravilhosa. Mas mais caro que Tokio, New York, Hong Kong e Singapura? Reconhecidas potencias tecnologicas e financeiras, em paises De Verdade… (primeira, segunda e terceira economias do mundo…durante as duas ultimas decadas). Tem uma coisa interessante que te deixo para pensar: feras da tecnologia, ou das finanças, moram em paises e cidades com qualidade de vida lá cima, com segurança, com opções de diversão, e com tudo o que (“eles”) tem direito. Rio é bonito, mas além de praia e carnaval… só favela e assaltante. Tu acha que gringo não ve isso. Outra coisa para ti pensar: quanto é a renda media per cápita do brasileiro. E quanto é a MEDIANA? (com certeza muito mais baixa, pois somos um dos países com mais desigualdade na renda … aí tu vai ver a realidade. Não existe nem perto demanda para tudo que está sendo construido. Esse pessoal afortunado que ganha 50.000 por mes que tu menciona, que % da população representa? Será que vão comprar tudo o que está sendo construído? será que teríam interesse em faze-lo, sendo um péssimo investimento? (ler o artigo principal de novo)
Cara, 40k em 2000, só ajustado pela inflaçaõ já dá uns 80k, a renda per capita em ipa/lebon está em torno de 20 sal. minimo. O problema é que mesmo quem ganha isso não tem condições de comprar nada minimamente habitável na região. Qualquer 3 quartos está 1,5 milhao ou mais. acima de 500k nem pode usar FGTS. Pra precisar de um 3 qtos basta um casal com dois filhos, nada de mais.
Conheço dezenas de pessoas nessa faixa de renda e nenhum pode pagar isso. O caso da ZSul do Rio, pra mim só pode ser investimento gringo. Acho que o excesso de credito, por si só não consegue explicar isso.
Milionarios a gente sabe que existem, não tem nada de mais alguns predios c/ aptos. de muitos milhoes… O problema é qdo são bairros inteiros, cidades inteiras… só de milionários??? Improvável.
Abs
Obs. Esses 40k de renda per capita de Ipanema em 2000 era por ano… 40k por ano…
Em 2007 eu vi uma estatistica da prefeitura que colocava a renda media do Leblon em 20 sal minimos, se nao me engano, tijuca 10 sal. minimos, por mes…
Abs
a verdade é q mais das metade (arrisco + de 70%) das pessoas q moram hj em Ipanema não teriam condição de comprar o imóvel em q moram aos preços de hj….
Não tenham dúvidas que a bolha vai estourar. Ela já existe e está inflando. No meu círculo social não conheço ninguém que vive num imóvel alugado. Já me formei na faculdade e não tenho mais colegas estudantes (nesta época muitos alugavam). Hoje vejo meus colegas de trabalho (de vários níveis sociais) morando em imóvel próprio. E quem tem um pouco mais de condições está comprando imóvel (na planta!!) para investimento. Em conversa com os vendedores, dizem que a maior parte dos apartamentos à venda estão sendo comprados para investimento. A galera pobre que não compra imóvel de investimento (e os apartamentos na planta são os campeões) pegaram financiamento do governo/caixa e os bem pobre estão ganhando a “casa” própria das prefeituras e projetos sociais.
O problema da bolha é que leva tudo junto para o buraco. Minhas ações espero que cheguem no ponto de venda antes dessa bolha estourar, porque quando eu vendê-las vai tudo p/ poupança aguardar a crise p/ investir pesado. Tudo que estou ganhando extra estou colocando na poupança, pois na última crise estava tudo aplicado nas ações e não tinha caixa para aproveitar a liquidação. Uma pena. Erro assim não cometo mais. Vivendo e aprendendo. Fica aí a dica para quem não pegou a crise de 2007/2008.
E para quem acha que o pessoal que está fora do mercado está perdendo é porque nunca teve a oportunidade de comprar na crise. Se aplicar agora vai ganhar o quê? No máximo 200 ou 300%, correndo o risco da ganância e ir para o ralo. Numa crise violenta dá para ganhar fácil uns 1000%, garantido. Desde que tenha caixa, porque negócios a descoberto já complica as coisas.
Bom conselho. Eu sempre olhei a bolsa com muita desconfiança, e foi isso que me fez “não arriscar” em 2009. Realmente poderia ter duplicado o dinheiro, em um prazo muito curto. Mas como tu diz, vivendo e aprendendo. Agora não é momento de comprar, o mercado já da sinais de agotamento, se chegar a 70.000 vende pois depois… ninguém sabe. Hoje, enquanto aguardamos o estouro, o melhor e ter em CDB ou até poupança, algo fixo e sem riscos…
Rafael,
faca um pouco de conta e voce vera que CDB (detalhe que ate 70mil em CADA instituicao eh garantido pelo FGC (http://www.bcb.gov.br/?FGCINTRO) eh MUITO melhor…
se vc tem mais de 70mil, pode colocar um pouco em um banco que pague mais, tipo 105% do CDI, e deixa o resto em um mais conservador (onde vc tem conta possivelmente)…
nao fala em poupanca nao.. pf…
Este gráfico, de um PhD que pesquisou bolhas no mundo, também explica o que vem acontecendo no Brasil:
http://people.hofstra.edu/jean-paul_rodrigue/jpr_blogs.html
Veja que a evolução “normal” do mercado imobiliário (a exemplo do que ocorre na Alemanha, imune a bolhas) seria a reta verde, de aumento gradual. O que vem ocorrendo, resultado da especulação e da ideia que alguns tem dê que “se eu não comprar agora, vai ficar tão caro que nunca comprarei”, é que a demanda se distorce, seguindo a curva azul. OCORRE UMA TRANSFERÊNCIA DA DEMANDA FUTURA PARA O PRESENTE. Logo, a demanda futura, em tempos de descrença quanto à valorização dos imóveis, será muito menor – O QUE FORÇA A QUEDA DOS PREÇOS.
Ótimo comentário
Otimo !
Cara, sensacional !! mais abaixo, no mesmo artigo aparece o grafico tipico de bolha que mandei um tempo atrás. Tinha chegado a ele usando a Wikipedia, mas depois não salvei o link e me arrependí feio, pois não sabía quem era o autor… Que bom que tu achou todo o artigo ! Obrigado ! Estamos consolidando as informações, isto está ficando muito bom!
Só uma pergunta: o que garante que não estamos antes do Bear Trap??? Aquele gráfico é só uma “caricatura” do formato típico de uma bolha, não é pra ser levado a sério assim não… As alturas dos movimentos e o tempo não estão “fora de escala”… É só pra ilustrar.
Tem graficos de imoveis que mostram uma subida forte e depois anos e anos de subida lenta… tem exemplo pros dois lados. Fazer uma aposta forte tanto prum lado quanto pro outro é hiper arriscado…
Abs
O bear trap já passou, um exercicio que recomendo é fazer a superposição dos graficos. Uma coisa que me chama a atenção neste site, e como as pessoas “desprezam” teses de doutorado, de Phd como se fossem simples casos isolados, não aplicaveis no Brasil. Mas cada um é livre de acreditar no que quiser… prefiro opiniões de PhD do que postadores anonimos.
Como não sei desde quando acesas este site, dá uma olhada mais abaixo, pois tem a curva de aumento de preços em SP, e a curva de bolha “generica”. Aí podes ver porque falo que o Bear Trap, já passou há tempo. Nos dirigimos ao topo da bolha, que vai se produzir em algúm momento de 2011.
Acesso este site desde que ele existe… Quem tentou ter bom senso e “pensou fora da caixa”, desde aquela época não se arrependeu.
Não estou “desprezando” teses de phds, apenas estou tentando fazer um contraponto, afinal “toda unanimidade é burra”.
phds são humanos e tb erram (ou podem ter suas opinioes compradas), e tb já vi economistas e phds defenderem o contrário. Só que quando é o contrário, todos dizem “foi comprado”, “está defendendo os interesses das construtoras”, etc.
Bater o martelo e dizer que É uma bolha já é demais, querer acertar a hora do estouro então…
É absolutamente impossível detectar uma bolha imobiliaria antes que ela estoure.
Acho perfeitamente possível que a bolha continue inflando (num ritmo menor) uns 5 anos e depois estourar e leve uns 3 ou 4 anos pra chegar ao fundo. E mesmo assim os imoveis poderiam continuar num patamar acima (ou bem acima) de 2008 por ex…
Enquanto fica-se trocando idéias e colocando dados relevantes a discussão é válida, já se for pra fechar a mente e bater o pé, rapidamente vira uma disputa de egos e não vale mais a pena.
Nao tenho “rabo preso” com nenhum lado, estou preparado (ou tento estar) pra todos os cenários. Tento ser imparcial, é dificil.
A minha torcida é que a bolha estoure logo, apenas acho que a realidade não corresponde a isso, nada indica que vai estourar em breve.
Abs
Pessoal,
Temos que analisar a situação atual como ela É
É certo que algum dia os preços dos imóveis vai cair de forma drástica. É certo também que algum dia nossa economia irá sofrer uma retração, com queda nos investimentos, depreciação dos ativos e aumento no desemprego.
Pessoal,
Temos que analisar a situação atual como ela É e não como GOSTARÍAMOS QUE FOSSE.
Muita gente acha que os preços estão altos demais, que eles precisam cair, que existe uma bolha, etc… Eu também acho; isso é senso comum.
É certo que algum dia os preços dos imóveis vai cair de forma drástica. É certo também que algum dia nossa economia irá sofrer uma retração, com queda nos investimentos, depreciação dos ativos e aumento no desemprego.
Ocorre que, no momento, não há nada indicando que isso vá ocorrer no curto/médio prazo.
A demanda por imóveis diminuiu por conta dos altos preços, corte de gastos do governo, acomodação do crescimento e da elevação da taxa de juros. Hoje é melhor aplicar o dinheiro do que gastá-lo. Há alguma oferta de imóveis residenciais de investidores. Tudo isso somado leva a uma estabilização ou mesmo queda dos preços, fato já observado por alguns colegas.
Por outro lado, ainda temos uma oferta de crédito elevada, muita gente está empregada, muitos empresários prósperos, todos querendo consumir e investir; portanto, a demanda por imóveis ainda existe. Também é inegável que o Brasil vem recebendo investimentos pesados e, ao que tudo indica, nossa economia continuará crescendo bem por algum tempo. Afora a taxa SELIC, que ao que tudo indica tende a subir mais uma vez, para depois cair no longo prazo.
Esse ambiente, parece-me, não é favorável a uma queda drástica na demanda por imóveis (para investimento ou moradia), tampouco ensejará uma pressão vendedora por parte dos investidores, como muitos aqui GOSTARIAM. Para que esses fatores ocorram, parece-me ser necessária a uma retração na economia, invertendo todo esse movimento virtuoso que está acontecendo, o que não irá ocorrer tão cedo.
Que um dia os preços irão cair forte é certo. Quando? Ninguém sabe.
abs
Bom, muita subjetividade nesse teu raciocinio. Olhar as coisas como são, é ve-las como estamos comentando-as há meses neste site. Não existe sustentabilidade no aumento “ad eternum” dos preços, nem sequer existe sustentabilidade na manutenção do atual nível de preços. Sim existe “desejo” quando se fala do Brasil potencia mundial, 4ta econonía do mundo, investimentos pesados, e outros. Isso sim é falar das coisas como GOSTARIAMOS que fossem. Mas tem inumeros indicadores que mostram que isso não é verdade, e um grande ajuste aproxima-se. Não é magica, tem até PhD em finanças falando e demonstrando isso. Na verdade, ver esse aumento, ou mesmo manutenção de preços absurdos, é ver as coisas como os Corretores, Banqueiros, Construtores e outros empresarios GOSTARÌAM que fossem, para sua propria conveniencia. Quem está mais certo o GOSTO deles, ou o GOSTO dos que sustentamos que a bolha irá explodir? (este ultimo bem fundamentado pelos antecedentes de outros paises e por estudos serios).
Senhores,
Transcreverei aqui o que escrevi em outro comentário relativo a uma postagem mais antiga do blog, tenho receio de que lá ninguém possa responder.
“Já a varios dias procuro informações acerca do volume de vendas dos imoveis no mês de fevereiro na cidade de São Paulo pois acredito que eles servem de termômetro para o restante do país. Essa informação creio ser particularmente interessante pois nos meses de dezembro e janeiro, como informado aqui neste blog e em diversos outros meios de comunicação, foram registradas expressivas quedas nas vendas dos imoveis novos e usados na capital paulista, informação esta que rapidamente foi minimizada como “pontual” por economistas ligados ao setor imobiliário com argumentos no minimo duvidosos. No entanto, apesar de minha insistencia em procurar, não consegui encontrar estes dados (venda imoveis em fevereiro) e já estamos no mês de abril.
Gostaria de saber dos colegas se esta demora é normal, porque se não for pode ser o indício que o mercado imobiliáro esta tentando escamotear algo.
O que acham?”
A quantidade de operações realmente efetivadas, é justamente o melhor termometro para saber como estamos perto do estouro. Quando as vendas ficam paralisadas, pelos altos preços, a bolha explode. Acredito que a falta de divulgação desse informação, possa ser demorada propositalmente, esperando o mercado “reagir” para depois divulgar tudo junto. Na minha opinião, não haverá reação do mercado sem algum ajuste de preços: por isso te prepara para começar a ver promoções e descontos, para provocar alguma melhoría nas vendas. Mesmo assim, não compra, depois disso e que vem o estouro de verdade. Espero ter ajudado.
Quando falo promoções, me lembro duma publicidade dum lançamento numa cidade litoranea aqui no RS: Compre um ap com vista ao mar e leve de graça um Mini Cooper !! Ap. com vista ao mar e um mini Cooper na garagem !! Te prepara xq vamos ver muitas destas…
Isso é normal.
O secovi-sp divulga os dados só 2 meses depois(http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/imobiliario-da-cidade-de-sao-paulo/).
Os dados parecem sempre consistentes, até agora, e vamos torcer para que continuem.
Achei algo interessante no site do ZAP ( http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/ ), ao comparar o índice FIPE-ZAP com o INCC (Construção Civil)
FIPE ZAP: 82,8% – jan/08 a fev/11
INCC: 24,9% – jan/08 a fev/11
Ou seja, os custos de construção subiram – mas, pelo que entendi, o que aumentou mesmo foram as margens de lucro das construtoras…
Gostei da comparação.
Realmente o argumento do aumento de custo só justificaria uma parte do aumento do preço do imóvel.
Pelo menos uns 40%, o restante… para onde foi? Bolso da construtora? Bolso de proprietário milionário de apartamento?
Há demanda para os preços pedidos?????? Se houver, o preço continuará sendo pedido.
Abraços
INCC não inclui o custo dos terrenos, que em cidades grandes, principalmente áreas nobres é o principal. Então não necessariamente a margem de lucro dos construtores aumentou.
Abs
Sim, mas o terreno tem um valor subjetivo e elastico demais. Quanto vale “na realidade”? Depende: em época de mercado aquecido (como agora) valem fortunas. Em épocas paradas, valem muito menos. Uma coisa é certa: não falta espaço no Brasil, nem nas cidades Brasileiras (cuidado que tem gente pedindo fortunas por terrenos não tão bem localizados assim…) Terrenos podem valer fortunas em paises ou cidades ou bairros sem espaço, como pode ser no Japão ou na Holanda, ou Manhatan. Hoje no Brasil, terrenos valem fortunas, sejam no sertão, na periferia de grandes cidades (vendidos como exclisivos bairros privativos), ou em cidades pequenas no interior de estados de segunda (ou terceira) categoría, que se parecem mais com Africa que com Manhatan.
Sim, os terrenos acompanham o preço dos imoveis, o mercado, que pode estar “barato”, “caro” ou “justo”, e em qual deles está, só Deus sabe.
O Brasil é imenso sim, mas a população se concentra no litoral, e pior, em algumas poucas metrópoles.
Na zona sul do rio falta terreno e não é de hoje… Pra completar a prefeitura há muitos anos inventou a tal das apacs que limitam o gabarito das novas construções a alguns poucos andares e o resto é fácil de prever…
Tá vendo como o governo tem poder para influenciar preços? Será que quem fez essa lei não tinha zilhões de imoveis na região e todo interesse do mundo em que valorizassem?
Nada é por acaso, isso que estamos vendo foi previsto, e aproveitado por quem sabia de antemão (ou conseguiu pegar a onda no começo)…
Abs
Senhores, permita-me descontruir um pouco do que ocorre no Rio na minha visão:
Fator Olimpico: Historia pra boi dormir, se as olimpiadas fossem mesmo aumentar o preço dos imoveis isso deveria ocorrer mais na barra, onde serão os investimentos pesados (metro, vila olimpica, estádios) no entanto o que disparou mais foi a zona sul.
Fator PreSal: Papo furado, os gringos com alto poder aquisitivo que estão mesmo vindo para o Rio estão alugando e não comprando, as empresas pagam aluguel pra expatriado, você acha que Chines que vem morar aqui por 2 anos vai comprar um imóvel a esse preço? Claro que não!
O que REALMENTE existe é o crédito, esse é sim o VILÃO, responde por 90% do aumento dos preços e o resto todo junto, UPPs, olimpiadas, presal etc.. por outros 10%
Conhecem o ditado “quem nunca comeu melado quando come se lambuza”? É isso que está ocorrendo, o crédito está sem controle, 25% das familias já estão endividadas, Brasileiro NÃO TEM cultura de crédito bem criada ainda, além de não ter poupança também… hoje se Brasileiro perde o emprego vira inadimplencia imediatamente e é daí que virá o problema na minha opinião..
esse momento economico bom já está se acomodando…e as pessoas estão consumindo como se os próximos 30 anos fossem ser de flores
se acredito na bolha? Totalmente!
abraços
“Fator Olimpico: Historia pra boi dormir, se as olimpiadas fossem mesmo aumentar o preço dos imoveis isso deveria ocorrer mais na barra, onde serão os investimentos pesados (metro, vila olimpica, estádios) no entanto o que disparou mais foi a zona sul.”
O “fator olimpico” funciona assim: qdo é anunciado um grande evento esportivo em uma determinada cidade ou país, se for um pais de 3o mundo, sem infra estrutura, serviços, transporte, etc. ou seja, onde tenha muito o que melhorar, os investidores correm pra comprar lá, achando que as propriedades irão valorizar, e esta propria procura acaba fazendo com que valorizem mesmo. É uma “profecia que se auto realiza”.
No rio, o foco dos gringos é a zona sul mesmo. A barra é considerada outra cidade, nao tem o glamour, nao tem fama, nao tem apelo p/ turista. Pra dizer a verdade a maioria dos gringos nem sabe que existe.
O movimento reverso, de venda p/ realizar lucros pode (eu disse PODE) causar queda de preços no zona sul e no resto da cidade a reboque.
Se fosse vc quando vc realizaria o lucro? Eu faria depois de 2016…
Abs
eu moro na barra – e doido pra bolha estourar e eu poder voltar pra Zona Sul 🙂
concordo com o q vc escreve, e acrescento q, pra quem vem ao RJ a trabalho de outras cidades do Brasil, só tem 2 opções:
1) aluguel na ZS (cada vez mais caro e proibitivo)
2) comprar na Barra / Recreio (ainda acessível, em termos relativos aos preços da ZS)
muita gente da Barra é de fora da cidade – gaúcho, pernambucano, paulista…
e tem muito menos gringo do q na ZS.
aliás, caminhar hj pelo Leblon (onde estudei e frequentei bastante) é deparar-se com todo o tipo de idioma falado nas ruas…às vezes o português é minoritário.
essa situação é bastante recente, esse boom de gringos na ZS.
havia o interesse específico por Copacabana (turismo de “lazer”), e nicho gringo GLS da Farme / Ipanema.
mas agora é mais disseminado, e o público é bem mais diverso, tem tudo qto é tipo de gringo.
José,
Só um detalhe onde você parece ter se enganado: de fato a renda per capita em 2000, no bairro de Ipanema, era em torno de R$ 40.000,00. AO ANO. Detalhe que faz toda a diferença.
Em caso de dúvidas: http://pt.wikipedia.org/wiki/Anexo:Lista_de_IDH_dos_bairros_do_munic%C3%ADpio_do_Rio_de_Janeiro.
Abraços.
Senhor Rodrigo,
O senhor esquece que isso para os dias de hoje deve “dar fácil” uns R$ 50.000,00.rs
Senhores, escrevi anteriormente, acredito que devemos olhar para compradores e vendedores, afinal o mercado é a soma dessas duas categorias.
De fato não há compradores com poder aquisitivo. O argumento que o ilustre colega José colega parece fraco em fundamento. Como o senhor Rodrigo assinalou, os detalhes fazem toda a diferença.
Também acho que ninguém vende alguma coisa para tomar prejuízo, o construtor só vai continuar sua atividade se isso lhe der um retorno bom, bem como os intermediários e especuladores só venderão se conseguirem bons preços.
Ainda falta saber, como andam os estoques de imóveis nas mãos das construtoras? Será que há estoques ou será que a produção é vendida quase que totalmente?
O mercado esta realmente desfigurado com preços absurdos pedidos no imóvel, haja vista a relação entre o aluguel e o preço do bem pedido, como bem assinalou a reportagem aqui publicada.
Concordo que há bolha.
Os preços se ajustarão. Não em dois anos, pois ainda há capacidade de fornecer crédito até 2013, salvo maior engano.
Quem comprou agora não venderá tão facilmente e as construtoras não vai abrir mão do lucro de forma tão rápida. Dois anos é pouco tempo, para um ajuste dessa monta.
Fora isso, devo lembrar que a economia sofrerá interferências do governo, ou alguém acha que a Dilma vai querer que a merda do abacaxi estoure na mão dela? Ela teve ótimas aulas de populismo e marketing pessoal. O povo quer casa e emprego. Com a construção civil ela conseguirá dar essas duas coisas.
Há bolha? Há. Vai estourar? Não em dois anos e talvez não enquanto esse partido estiver no poder.
É verdade que o mercado dita as regras do jogo (preço), mas também é verdade que o governo afeta intensamente o mercado.
Um forte abraço
Ps: 80% de muito dinheiro, é ainda muito dinheiro. Agora 80% de pouco dinheiro… Detalhes que fazem toda a diferença.
Samuel concordo com alguns pontos de sua colocação, mas não com outros.
Também era dá “corrente” que acreditava que o castelo de areia da bolha imobiliária brasileira se desmancharia apenas por volta de 2013, data em que o credito “barato” poveniente da poupança iria se esgotar dado as atuais projeções. No entanto, com os ultimos informes do mercado dando conta que as vendas estão despencando (12,5% em dezembro e 45% de redução em janeiro) acho que as coisas estão verdadeiramente em aberto. Tudo vai depender de como as coisas nos próximos meses irão se desdobrar.
Acho que o Duda mais acima foi muito feliz em sua colocação, se as vendas continuarem a cair dado a incapacidade de novos clientes em adquiri imoveis pelo atual valor, o mercado vai ter que “rebolar” pois terá um serio pepino em mãos. Terão que baixar o preço para atrair novos compradores, mas terão que o fazer de forma disfarçada para não assustar os investidores e causar o efeito manada ao contrário (a corrida agora seria para vender e não comprar), darão brindes para a compra de imoveis, oferecerão mais facilidades (corretores já estão dando parte de sua comissão para os compradores) tudo isso para manter de forma maquiada os preços nas alturas pois se o investidor perceber que os preços dos imoveis perderam a tragetória de alta podem começar a vender, ai a relação oferta/procura vai pender desta vez para o lado dos consumidores e a tendencia é de queda.
Vale lembrar que embora o deficit habitacional brasileiro seja elevadissimo, cerca de 85% do mesmo é formado por familias das classes D e sobretudo E. Não é preciso sequer dizer que estas familias, em sua grande maioria, dado ao atual valor dos imovies estão fora do mercado. Alias, mesmo o que ainda resta da classe C em busca de imoveis, muito provavelmente já tem dificuldade de entrar nos atuais financiamentos. Assim o valor dos imoveis terá que baixar. O grande problema para o mercado é que se baixar quem comprou para especular vai se sentir tentado a vender, até porque o retorno com aluguel esta proximo do da poupança que por sua vez está perdendo para a inflação.
Lembro que um economista chefe de uma construtora, “encheu a boca” para dizer que os imoveis eram um investimento tão bom que cerca de 30% dos compradores eram investidores. Se ele disse a verdade, um múmero muito significativo de pessoas tem imoveis como investimento e não para uso e isso terá implicações. Não acho os investidores (especuladores) começarão a vender seus investimentos na primeira queda, mas se em poucos meses a tragetória de crescimento não for retomada, acho dificil que não comecem a vender. Outro fator complicador é que as contrutoras tem um grande estoque para “dosovar” no mercado, se programaram para um ano igual a 2010, com forte crescimento. Creio que se tudo isto convergir ao mesmo tempo, queda nas vendas, mais imoveis no mercado e alguns investidores se desfazendo dos imoveis, estará formado um senário ideial para o estouro da bolha.
Claro, é dificil prever a atuação do governo, mas não sei se dará para empurar o estouro ainda mais para frente. O alongamento do credito e o sistema de subsídio já fizeram isso. Não sei se o governo tem muitas cartas na manga para usar. Fará o que? Alongar ainda mais o credito? Aumentar o Subsídio em pleno ano de arroxo fiscal? (rediziram a contra-gosto o programa minha casa minha vida em mais de 5 Bi).
A única certeza que tenho é que estamos vivendo um ano de incertezas e que eu não investiria 1 único cetavo em imoveis, mesmo que concordasse com este tipo de “investimento.”
Abraços
POR FAVOR, ESQUEÇAM ESSE PAPO DE CORRETOR SOBRE A EXISTÊNCIA DE DÉFICIT HABITACIONAL NO PAÍS. Nada disso procede.
http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010
Número de casas vazias supera déficit habitacional do País, indica Censo 2010
13/12/2010 14:50 – Portal Brasil
Os primeiros dados do Censo 2010 divulgados pelo Instituto Nacional de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que o número de domicílios vagos no País é maior que o déficit habitacional brasileiro.
Existem hoje no Brasil, segundo o censo, pouco mais de 6,07 milhões de domicílios vagos, incluindo os que estão em construção. O número não leva em conta as moradias de ocupação ocasional (de veraneio, por exemplo) nem casas cujos moradores estavam temporariamente ausentes durante a pesquisa.
Mesmo assim, essa quantidade supera em cerca de 200 mil o número de habitações que precisariam ser construídas para que todas as famílias brasileiras vivessem em locais considerados adequados: 5,8 milhões.
Cosmo, já sabia deste dado, que no Brasil existem cerca de 200 mil domicilios a mais que o total do deficit habitacional brasileiro. No entanto a conta não é tão simples assim, se existe mais domicilios vagos que familias precisando de moradia, logo não existe deficit habitacional. Na verdade, o deficit continua, cerca de 5,8 milhões de brasileiros ainda precisam de moradias, pois o deficit é relacionando a necessiade das familias e não se existe mais ou menos imoveis que o número total de familias. São coisas distintas.
No entanto, estes números do IBGE derrubam o argumento das construtoras no sentido de afirmar que é preciso se construir um número gigantesco de residencias nos próximos anos para debelar o deficit habitacional brasileiro e que faltam terrenos para isso, motivo normalmente utilizado para justificar a precificação dos imoveis nas alturas. Alem disto, abrem precedentes para que se faça uma racionalização sobre o uso do solo nas cidades, o poder público deveria implantar de fato o Estatuto das cidades e fazer valer o uso social dos imoveis e da terra previsto em lei. Aplicar por exemplo impostos progressivos em imoveis e terrenos vazios impedido o uso especulativo dos mesmos. Isso colocaria esses imoveis e terrenos à venda e fariam que fossem ocupados, evitando que se construissem imoveis nas periferias das cidades o que expande a mancha urbana e faz com que pessoas façam verdadeiras viagem para o centro das cidades para trabalharem, fato que tem impacto extremamente perverso sobre a qualidade de vida das pessoas. Mas claro, é dispensável dizer que a aplicação do estatudo das cidades e o uso social da terra e imoveis vai de encontro com os interesseas das construtoras e de certos seguimentos da sociedade.
Por esse motivo, por ter esse entendimento sobre o defcit habitacional brasileiro, optei por aceitar a sua existencia e não usar o argumento de que ele não existe, apesar de terem mais residencias vagas que familais precisando de uma para morar. Optei por usar o argumento de que com os atuais valores dos imoveis, a grande maioria destes 5,8 milhões de brasileiros não esta no mercado (quando digo mercado, me refiro a capaciade de comprar, de se endividar para tanto) mesmo com o alongamento do credito e o subsídio que trouxeram para dentro do mercado uma parte deles (que sempre estiveram fora) o que contribuiu, em parte, para a elevação dos valores dos imoveis. No entanto, acredito que boa parte das familias dentro do defict habitacional brasileiro já não tenha condição, dado aos valores atuais dos imoveis, de manter o mesmo nível de aquecimento do mercado, estas pessoas simplesmente não tem como comprar imoveis com o atual valor, se o fizerem estarão se colocando em uma posição muito delicada. Demanda ainda é grande, ela existe como “sempre” existiu no Brasil, mas ela já não é realizavel, não com atuais valores. Portanto o argumento das construtoras que o valor dos imoveis continuará se elevando é uma falacia, não porque não existe deficit, pois ele existe, mas simplesmente porque voltamos a atiga situação, existe demanda mas ela não tem condições de ser realizada, destas familias se inserirem no mercado, não com os valores atuais. Em suma, os preços terão que cair e caindo quem comprou para especular tenderá à vender e se começarem a vender… Bem, o restos vcs já sabem.
Otimo. Este é o tipo de dado que quebra a publicidade de construtoras, de corretores, de imobiliarias, e de bancos… os numeros falam por si só…
Mais uma sugestão: quando for possível, publicar este artigo. E tão consistente e inquestioavel, que acaba de vez com o argumento da falta de moradías. Fica claro que está sendo construída uma quantidade que o mercado não poderá comprar (sobreoferta), o que forçará a quedas dos preços.
“Há bolha? Há. Vai estourar? Não em dois anos e talvez não enquanto esse partido estiver no poder.”
Exatamente, o estouro de bolha não interessa nem um pouco ao partido (qualquer que seja) que está no poder. O eleitor médio é dono do próprio imóvel e fica feliz com a alta. E tem uma massa enorme de pessoas comprando casas com esse excesso de financiamento e subsídios. Só quem se ferrou nessa história é quem tava juntando $ pra comprar à vista ou dar uma entrada maior, que é a minoria das pessoas.
E o partido atual deve ficar no poder até 2022, todo mundo sabe que o Lula deve voltar na proxima eleição e deve ganhar, salvo alguma coisa muito grave aconteça. E depois se reelege s/ dificuldades.
Esse é um dos motivos de eu achar que esta bolha pode demorar muito pra acabar.
Abs
Tá achando o governo poderoso demais. Se for a China, onde o governo controla todo, até tal vez, mas nem lá o governo consegue segurar inflação, crises, e bolha (lá tem a maior bolha imobiliaria do mundo, por sinal). O governo atuou corretamente em 2008, para evitar contagio da crise internacional, reduzindo juros, aumentando credito, lançando minha casa minha vida, reduzindo IPI. Mas depois ficou viciado com o medicamento… o pais não se constroi com crédito… sobre tudo com uma população sem cultura nesse sentido. O Bush chegou a dizer “que a bolha americana era boa porque permitia a muitos realizar o sonho americano”. As bolhas não estouram quando decidem os governos, sejam tão populares quanto sejam… estouram quando estouram, quando todos se tocam da irrealidade dos preços, aí nem o PT nem Dilma o Lula poderão segurar nada, mesmo que saia o Lula dizendo que a bolha é boa (coisa que a maioria da população já esta percebendo que não é verdade).
Chega um ponto que é insustentável, lógico. Mas ainda estamos longe disso… O financiamento já aumentou de 20 p/ 30 anos.
Mas pode aumentar pra 50… como na Espanha (justamente pra empurrar o estouro pra depois).
O credito c/ recursos de poupança acaba em 2013? Procura-se fontes alternativas (já estão procurando, veja como aumentou a emissão de CRIs).
O limite de uso do FGTS é p/ imovel até 500k? Nada mais fácil do que aumentar.
Enfim, tem n formas de adiar o inevitável. E como a vida humana é limitada, talvez esperar o estouro da bolha seja a alternativa mais arriscada de todas, conforme já disse o Mauro Halfeld na CBN (detalhe: ele é o primeiro a dizer que o mercado está inflado e desaconselhar imovel como investimento).
Bom senso é rever seus conceitos o tempo todo, toda hora e nunca fechar a mente. Quando for a hora de mudar, muda! Bater de frente com o mercado, que é soberano, pode ser arriscado.
Abs
minha cidade tem uma relaçao de 5 aps vendendo para 1 alugando .Nunca vi isso .sera´ que os donos de imoveis ja´ perceberam a bolha murchando? O povo gosta de falar que comprou uma casa , tem vergonha de falar que mora de aluguel .Esse e´ um dos problemas pra furar a bolha ,mas acho que o mercado e´ soberano .Vc quer vender por 400 mil , olha em volta e tem dezenas de aps sendo vendidos , chega alguem e fala : 300 mil a vista , na hora .Vc lembra que tem saldo de 10 mil no banco , e tem outro ap pra morar vai dizer nao?so´ ai´ foi 25 % de queda . O dono do ap do lado ve que caiu pra 300 chega outro e diz : 200 mil mais um carro pra entrar por 80[que na verdade vai ser vendido por 70 ] e pensa : melhor tirar o meu da reta , essa merda so´ ta caindo .E assim vai .,, pois como muitos que compraram ja´ tem casa pra morar , aceitam vender , e sao esses que ditam o mercado : quem comprou pra investir.Quem comprou pra morar nao dita os preços ,pois nao vendem , ja´ estao fora do mercado!
Bom, no Rio tenho vários conhecidos oferecendo 80% do valor de mercado atual, À VISTA, e os proprietários nem sequer ouvem.
Não sei se em todo o pais é assim, mas aqui o mercado é “seller market”, ou seja, o mercado é do vendedor, tem mais vendedor do que comprador, então o vendedor dita as regras, e o preço sobe…
No Brasil nunca tivemos isso, daí o espanto geral, sempre foi um mercado “buyer market”, do comprador. Se tivesse $ à vista então, brincava, oferecia às vezes 30% abaixo pra vários imóveis e acabava conseguindo comprar de alguem desesperado.
Hoje em dia, infelizmente isso não existe mais… Não vai durar pra sempre, lógico, mas não sei qdo vai acabar…
Abs
Andre,
se vc puder colocar o link de algum desses imoveis sendo ofertado @ 80% do valor eu agradeco.
abs
Não vc não entendeu, tenho conhecidos querendo COMPRAR a 80% do preço de mercado, ou seja, 20% de desconto sobre o preço atual, e isso não se consegue hoje, nem mesmo à vista. Isso na Z Sul, no restante da cidade é um pouco mas fácil, menos dificil na verdade, mas pode ser que consiga. Detalhe: é lógico que mesmo com estes 20% de desconto o preço continua muito mias alto que o de 2008…
O momento é péssimo pra quem que comprar um imovel no Rio, mas pode ser que piore (ou não melhore). Esse é o foco dos meus comentários.
Abs
“Não sei se em todo o pais é assim, mas aqui o mercado é “seller market”, ou seja, o mercado é do vendedor, tem mais vendedor do que comprador, então o vendedor dita as regras, e o preço sobe…”
Desculpem, onde eu disse “tem mais vendedor do que comprador” na verdade é o contrário: “tem mais comprador do que vendedor”, lógico, senão o preço não subiria…
Abs
desculpa….
moro na zona sul do rio e tenho amigos querendo comprar la tambem… achei que era VENDA com 20% abaixo do preco .. por isso me interessei…
sorry
e essa sua confusao na expressao tinha me ajudado a entender o inverso…
Andre, nao seria ao contrário??
+ vendedores – compradores = precos tendendo pra baixo
– vendedores + compradores= precos tendendo pra cima
acho que vc inverteu, não??
Isso, me equivoquei e depois corrigi (em 6 de abril).
Outra correção: onde eu disse “seller market” é “seller’s market”.
Afinal, existe um grande diferença entre “mercado vendedor” e “mercado DO vendedor”…
Uma pequena diferença que faz toda a diferença…
O mesmo p/ o “buyer’s market”.
Abs
a bolha e´ facil de furar , veja como : se um cara que tem 2 aps num predio precisar de grana , e vender por 180 mil cada um , na pressa ,o que antes custava 250 ja balança tudo .Chega um comprador e o porteiro fala : oia , o 315 foi vendido a 1 mes por 180 , e o 412 tambem…O cara pensa , vou pagar 250 mil por que ? e´ igual carro , se tem gente vendendo um honda civic 2008 por 48 mil , vc pode chorar , espernear , que ninguem vai te comprar por 60 mil .Na verdade a bolha ja estourou , ninguem vende apartamento de 600 ,800 mil …e´ papo furado .
Esse é o mecanismo. Quando alguns se tocam que os preços são insustentáveis, vendem, por um preço mais baixo. Outros tentam fazer o mesmo… e começa o “panico baixista”… é isso mesmo.
Quem dera que fosse fácil assim, conheço um prédio que o apto. custava 200k em 2008, hoje custa 350k. Apareceram 2 ou 3 aptos por 250-260k, venderam num piscar de olhos. Pergunta se isso afetou o preço dos outros? NADA! Nadinha, nem um centavo.
Quem comprou disse que esta pode ter sido a ultima oportunidade DA DÉCADA de comprar por menos de 300k.
Pra moradia, acho que ainda vale a pena. Engolir o orgulho e tentar achar algo “um pouco” mais caro do que 2008, porém menos caro do que está o preço médio de hoje (e só Deus sabe o preço do futuro).
Talvez a probabilidade de a bolha estourar em breve seja bem menor do que continuar inflando (ou pelo menos não cair) por muitos anos.
Errar este timing como investimento é péssimo, mas como moradia é muito pior.
Abs
Não te preocupa, não vai ter que esperar tanto assim.
Queria ter essa certeza toda… Mas, infleizmente, é só torcida mesmo. No Rio não há nenhum sinal de enfraquecimento do ciclo de alta, que dirá de queda de preço. Sobe 3% ao mes, mes após mes, sem trégua.
Abs
Ainda 2011 será ano de exageros. Mas o estouro chegará. Pode ter certeza. E desanimador, ver a loucura que está acontecendo, mas terá fim e não está tão longe. Muitas coisas o confirmam. Aguarda mais um pouco.
Andre,
concordo com voce… pra morar acho que vale a pena….isso nao eh acao.. nego nao vai sair por ai vomitando imovel como deram exemplo aki no site.. o cara bota 400, o vizinho oferece por 300 ai o outro ve e faz por 200!!!!!
isso eh so sonho….esse exemplo nem em caso isolado ira acontecer… isso nao eh acao, onde o cara ve que o $$ da vaigem dele, do carro dele ta indo embora.. isso eh moradia dele… claro que com desaceleracao o desemprego aumentara e sabemos o ciclo… mas dai nego sair vomitando casa desesperadamente.. aposto com quem quiser q nao veremos tao cedo.. ainda mais ano que vem…
usar teoria de acoes pra imoveis nao existe… nao eh ativo liquido, tem custo transacional altissimo e tem um valor intrisico muito alto…
o duda fala tanto de um grafico que ele colou aqui, pega o case schiller dos USA e plota contra esse grafico.. e vera que nem a bolha das bolhas se encaixa nele…
acho que toda a teoria que falam aqui se adequa muito bem ao ibolhespa… mas bem menos a housing….
Não jose, nao concordo, o grafico do Duda até serve para imoveis, mas PELAMORDEDEUS, são só as fases psicológicas de uma bolha, é impossível saber se cada uma daquelas fases vai durar meses ou anos. Sobrepor graficos reais e este é loucura.
Quem comprou pra morar só vai vender se estiver muito apertado de $, desemprego bombando, o país afundado. Fora isso, é desagradável, ver que vc podia ter pago menos ou comprar um imovel melhor, mas só isso mesmo, não é o fim do mundo e não vai vender.
Quem comprou pra investir vai ter que achar demanda de moradia, e aí sim, os preços podem cair. Vi em algum lugar um construtor dizendo que 40 a 45% dos imoveis que lança são comprados por investidores. Se for verdade e for parecido com outros construtores, daí poderemos ter uma queda de preço qdo estes imoveis ficarem prontos, se não houver crédito barato p/ quem quiser morar.
Mas isso é só um cenário possível, baseado em poucos dados e análise hiper subjetiva. Não tenho certeza de nada.
Abs
André, as fases psicologicas duma bolha… são a bolha mesma. Preços numa bolha são construídos acima do psicologico. Vou repetir mais uma vez: os preços dessas curvas,são os preços de “jornal”, são os preços “desejados” pelos vendedores, e não de operações de compra venda realmente efetivadas. Assim, os preços de operações reais, seguem uma curva bem mais suave, com subida e descida um link publicado (acho que por vc) permite ver essas curvas de preços REAIS de varios países), mas sem esse perfil de montanha russa. São coisas diferentes. Assim no topo dos preços, quase não se efetúam operações, o que obriga a descida. Espero que esta vez, possam entender ao que estava me referindo. Por isso, ambas curvas não encaixam, e de fato não tem porque encaixar, pois falam de dados diferentes.
Pra quem é organizado financeiramente, até o estouro da bolha, a melhor coisa vai ser morar de aluguel. Haverá grande aumento da oferta e os proprietários não podem aumentar tanto os preços do aluguel, pois senão o imóvel fica vazio.
Aqui em Brasília acompanho preço de terrenos e vários estão à venda há mais de um ano. E apesar de não venderem, o preço vai aumentando a cada dia, coisa totalmente sem lógica.
Quanto aos recursos para financiamento, não creio que os CRIs consigam sustentar as atuais taxas cobradas pelo mercado com os recursos da poupança.
Isso! Nao conseguem mesmo! A unica fonte de recursos baratos p/ financiamento é mesmo a caderneta. Já disse aqui, quer ajudar a acabar com a bolha? Tire seu $ da poupança! Está juntando $ lá, pra qdo a bolha estourar vc comprar? Vc mesmo está dando corda p/ a alta, sem saber.
Abs
José,
O Duda, em seus comentários, deixou muito claro que o “efeito manada ao contrário”, como disseram aqui, com a venda desabalada de imóveis, ocorrerá com os imóveis adquiridos para investimento, e não com quem comprou para morar. Não tenho números oficiais, mas, pelas minhas pesquisas pessoais (estou procurando imóvel desde 2009, mas desisti de comprar, por causa dos preços), mais da metade dos imóveis vendidos na planta, de 2009 para cá, foram para investidores.
Meu irmão, por exemplo, foi ver um empreendimento em Cajamar, em São Paulo, com 12 prédios. Isso foi há duas semanas. Segundo o corretor, só os 3 primeiros foram vendidos para pessoas do local, que irão morar lá. Os outros 9 prédios foram feitos a toque de caixa e vendidos a investidores. Ainda segundo o corretor, a construtora fez publicidade pesada na capital, chegando a levar de van as pessoas interessadas em conhecer o empreendimento. Teve gente que comprou um andar inteiro para investir.
O que essas pessoas farão com esses imóveis, se não houver demanda (como acredito que não haverá)? Concordo plenamente com o Duda: esses investidores, quando perceberem que a tendência de alta parou e começou a tendência de queda, vão querer se livrar dos imóveis rapidinho. E, aí, o “efeito vizinho” vai funcionar, sim. Se o vizinho comprou por 200 e conseguiu vender rápido por 250, o cara vai vender por 250 também (e não por 400 ou 500, como estão pedindo hoje). Se um outro estiver precisando do dinheiro, vai preferir vender por 230 hoje a usar o dinheiro a esperar 6 meses, um ano, para vender por 300.
A bolha vai estourar quando os investidores se derem conta de que não há demanda para tantos imóveis, e tão caros.
Por outro lado, não sei quando isso vai acontecer. Infelizmente, acho que o governo federal vai tentar esticar essa situação até as próximas eleições, em 2014. Concordo com quem disse sobre a interferência do governo. Eles são capazes de esticar para 50 anos o prazo de financiamento, para que a demanda continue. Foi como disseram aqui: o povo quer casa e emprego, e o setor imobiliário pode fornecer isso. E a bolha vai inflar cada vez mais. Quando estourar, será um desastre, como aconteceu na Espanha e na Irlanda. O caso brasileiro se parece bastante com esses dois países.
Só não sei se concordo com o Duda quanto ao prazo: dois anos me parece pouco para ajustes tão grandes.
PS: Vários corretores que mal me deram bola em 2009 e 2010 estão me procurando feito doidos, querendo saber se já comprei meu apartamento. Isso é sinal de que a coisa não está “bombando”, como nos querem fazer crer, não é?
bom.. vou esperar entao ate o fim do ano que vem pra ver o preco de ipanema cair de 15k pra 9k.
Jose, segundo o indice fipe zap o preço medio em ipanema é 11k e pouco, o mesmo do leblon.
Este aqui está a 8k por metro, no leblon:
http://www.zap.com.br/imoveis/oferta/Apartamento-Padrao-3-quartos-venda-RIO-DE-JANEIRO-LEBLON-Av-ATAULFO-DE-PAIVA/ID-1890996
Um desconto de 30% (8,2 / 11,7 = 0,7)
Isso claro, supondo que o tamanho dele seja este mesmo. O que não falta é corretor botando o tamanho maior do que é na verdade…
Lógico que seria lindo se o Leblon voltasse logo a custar 6k/m2, mas isso é muito mais fé do que fato… Fé pode qualidade em outras áreas da vida, em investimento não.
Abs
Leblon a esse preço….deve ser na Cruzada São Sebastião…ou em cima daquelas borracharias perto do batalhão.
não há almoço grátis.
Está dizendo o endereço no anuncio: Ataulfo de Paiva, ou seja, rua comercial e barulhenta. A isso soma-se: não tem vaga, talvez precise reforma (incluindo vidros com isolamento acústico), talvez seja sol da tarde, andar baixo, prédio com 200 anos, etc… São montes de coisas ruins que somadas podem dar este preço mesmo.
Talvez o proprietario esteja desesperado, ou mais singelo de todos: simplesmente o tamanho em m2 que é falso, dando este preço / m2 mais baixo…
Abs
Nao quis dizer que se 1 vender mais abaixo o mercado balança , mas quando isso ocorrer de forma mais disseminada ,por exemplo se 10% dos vendedores abaixarem o preço ,pode ocorrer um quebra da piramide.O consumidor tambem nao e´ bobo , muita gente ja´ fala do excesso de imoveis pra vender .Hoje o mercado esta´ mais seleto .Esses compradores de entusiasmo que so´ por que viram o plano do governo na tv saem como loucos fazendo dividas ja´ estao acabando.Nunca vi um produto que todos investem dar lucro pra todo mundo ,pra alguem ganhar ,outro tem que perder …
Nunca vi um produto que todos investem dar lucro pra todo mundo ,pra alguem ganhar ,outro tem que perder …
ativos reais sao assim… qd sobe todo mundo ganha….
derivativos vale sua regra….
lembrem-se , quem compra pra morar ,nao vende e assim esta´ fora do mercado.Quem compra pra vender com lucro e´ que faz o preço.Uma açao da vale que custava 55 reais foi a menos que 20 na crise de 2008 .Mas apenas um pequena parcela dos detentores do papel que causou isso .90% das açoes sao de investidores de longo prazo que nem olham o mercado no dia a dia .Da mesma forma quem dita o preço nao e´ quem mora , mas quem trabalha a curto/medio prazo com venda de imoveis ,pois ele PRECISA vender .Tem compromissos pra pagar atraves da venda do imovel , nao consegue segurar simplesmente por que nao pode .
otima analise…
ai a pergunta crucial: qual a parcela e o tamanho do estomago dessas pessoas?
elas sao capazes de gerar um MEGA estrago pra cair 40-50%?
e ai eh onde eu pauto a minha opiniao (os argumentos estao em outros posts):
nao acho que o estoque de vendas de especulador (lembrando que esse sempre existiu, nao comecou ontem) seja sufuciente pra gerar queda de 40% (pra podermos chamar de bolha).
outra coisa que nao podemos esquecer, que embora digam o contrario aqui (nao sei de onde tiram isso) a populacao cresce e a demanda de casas aumenta com o tempo (a nao ser q sejamos um japao, onde o net eh mais morte que nascimento, aqui a populacao cresce no net 1,2% a.a) entao com o passar do tempo esse oversupply pode ser acomodado…
Fiz algumas contas para avaliar a demanda. A partir da última estatística do IBGE sobre renda da população brasileira, conclui que se o brasileiro médio, com renda de cerca de 3.500 reais e comprometimento da mesma com habitação por volta de 30% (incluindo não só aluguel/prestação da casa, mas todas as contas relacionadas) poderia comprar no máximo um imóvel entre 250 e 300 mil reais, isso ainda incluindo a poupança. No topo da pirâmide, brasileiros com renda acima de 10 mil e incorporando toda a sua poupança poderiam comprar no máximo um imóvel de 800 mil. Assim, como podem os imóveis na Zona Sul do Rio de Janeiro estarem acima deste patamar? Não estou falando de Ipanema ou Leblon que passam de R$ 1,5 milhão na média, estou falando de Botafogo ou Flamengo.
Tem que ter especulador no processo. Na realidade a demanda reprimida por imóveis e a abertura repentina do crédito provocaram um overshooting no mercado, também pela presença de especuladores.
Outra conta, imóveis nos EUA (Miami e Queens Nova York) estão com média de R$ 2000 a R$ 4000 por metro quadrado. Apesar da crise, devemos lembrar que a renda média por lá é bem mais que aqui e o crédito é farto. Assim, como podem os imóveis no Rio, Botafogo por exemplo, apresentarem quase R$ 8000 o metro quadrado, sendo o índice FIPE-ZAP?
Por que os gringos estariam comprando imóveis aqui? Se for o caso, um movimento de venda por acontecer a qualquer momento.
Uma coisa ninguem falou por aqui ainda: alguem sabe quantos % dos imoveis da zona sul (ou de qq outro lugar) são comprados por gringos?
Eu não sei, mas gostaria muito de saber.
Existe alguma lei que limita essa quantidade? Aposto que não. Deveria existir? Pros cariocas/brasileiros seria muito bom, mas é o correto, do ponto de vista do livre mercado? Seria intervenção governamental demais?
Não sei, é só um brainstorming mesmo.
Abs
seria interessante mesmo ter um dado mais robusto, mas a minha experiência anedótica e epsódica sugere q esse percentual tem crescido absurdamente de uns 3~4 anos pra cá.
como escrevi em outro post, o interesse gringo pela ZS era mais circunscrito à Copa (por razões óbvias e tb pelo acumulado de exposição no tempo) e pelo nicho GLS da Farme / Ipanema.
em outras áreas a incidência de gringos sempre foi bem menor e minoritária em relação aos moradores – digamos – tradicionais.
hj, noto q a qtde de gringos andando nas ruas, restaurantes, no metro, nos ônibus de Leblon / Ipanema é absurda.
a verdade é q o mercado do RJ é completamente diferente do de outras grandes cidades do país, em razão da especificidade geográfica e simbólica da ZS na cidade.
mas é claro q continua a pergunta no ar:
– quem está comprando 2 qtos a R1 MM ?
1) assalariado de grande empresa e boa carreira (difícil, o cara vai querer uma área maior, ele poderia gastar isso em um 4 qtos)
2) funcionário público de alta cepa (difícil, pelas mesmas razões do assalariado acima)
3) gringo (ou empresário rico brasileiro do RJ ou outras cidades) pra passar temporada e/ou investir / alugar (acho q tem isso sim)
4) investidor pura e simples, q não tem nenhum interesse em ocupar o imóvel (tb tem esses caras aqui)
mas não sei qual o share de cada um desses segmentos…
Primeiro gostaria de parabenizar a todos pelos comentários, otimistas ou pessimistas todas tentaram demonstrar fatos, informações e argumentos.
Deixo aqui minha pequena contribuição:
Sinto muito, mas a farra definitivamente vai acabar !!!!! dead line: 2012 !!
1º Informação: Vejam quem está por trás injetando grana nas principais construtoras do país (XXX, XX, XXXXX, etc- não vou comentar nomes) – Grandes investidores externos, são grupos ingleses em sua maioria, enfim, gringos !!Todos sabem como será a fuga de capital e olha que nem estou comentando os impactos da Bolsa!
2º Informação: Porque será que tivemos que aumentar para 6% o IOF para entrada de capitais estrangeiros. “Nunca na história deste pais” entrou tanta grana no Brasil e nos países em desenvolvimento, será que agora somos a terra prometida…shangrilá ? Engraçado porque não visualizo (fisicamente) estas grandes obras ou multinacionais se instalando aqui no Brasil.
Para melhorar o entendimento, em 2010, R$ 48 Bilhões foram investidos no Brasil pelos gringos….num mundo em crise..realmente começo a achar que Deus é Brasileiro !!!
Para me deixar mais confuso, quando observamos onde são alocados estes recursos, vejo nos gráficos :Outros…Outros….e em setores importantes como: Metalurgia – 10,4%, Produtos Químicos – 6,5%. Nem preciso comentar o que são estes “outros”…”outros” no relatório do Banco Central.
3º Analisem a participação do Crédito ($$$) no PIB , 47%…é brincadeira…contudo, existem excelentes analistas que dizem que nos EUA, Espanha e outros da União Européia este percentual é bem maior…..vejam o que aconteceu…..só para lembrar que em 2001 era 25%
Há …claro… não podia esquecer da nossa querida Inflação…..está com força total….glamorosa como sempre….afinal passamos alguns anos sem ela…acho que sentimos falta…e como explicar essa dicotomia…(por favor os analistas me ajudem):
Maior taxa de juros do planeta com taxas altíssimas de inflação….é até engraçado….eu realmente não entendo…
Enfim, para não perder o foco do Blog sobre a Bolha Imobiliária…na minha singela opinião…temos sim uma bolha…e que nesta…infelizmente quem irá pagar a conta serão as classes mais humildes deste país, pois “Nunca na história deste país” haverá uma fuga tão grande de capitais
Nas minhas projeções, em 2012, a Bolha imobiliária irá estourar!!!
Infelizmente, não acredito que será somente no setor da construção civil !!!
Afinal nós brasileiros não estamos acostumados com crédito
Nosso nível de endividamento é alto..contudo, continuamos a pagar e honrar nossas contas neste momento feliz da nação, mas e se tivermos um pequeno desequilíbrio???
Srs, sou otimista, quero um Brasil melhor para todos nós, tudo o que projetei pode ser alterado com políticas sociais e fiscais, combate a especulação, etc
Torço de coração que nossos governantes estejam atentos a todos estes movimentos, e que pensemos num Brasil de médio e longo prazo.
Um grande abraço a todos
André, Parabens ao seu comentário (por também parabenizar os demais).
Cito a máxima ‘adaptada’ do Axioma de Zurich na qual sigo: Quem vai com a maioria, está sujeita aos resultados da maioria.
Acredito que o povo brasileiro tenha capacidade de assumir compromisso com sua moradia através do trabalho produtivo, porém os abusos que temos neste país por conta do governo corroeriam essa diferença.
Espero que a crise imobiliária atinja apenas os especuladores, e não a classe que recém adquiriu a casa própria.
Ainda nao comprei meu apartamento… qualquer coisinha aqui no Espirito Santo é 400 K… as pessoas falam neste valor como se fosse uma divida pequena… enfim, vou seguir minha ignorância econômica.. porém tradicional.
Abraços
concordo com Andre D
acho que a bolha estoura antes de 2016 (expliquei isso melhor no post logo acima)
existe muito dinheiro de fora brincando com os imóveis, existe ganancia, especuladores e outras coisitas que o pessoal do mercado imobiliaria jura de pés juntos que não há.
e digo uma coisa importante: ESQUECAM ESSAS COMPARACOES ENTRE PAÍSES… dizer que aqui vai crescer pq o total de emprestimo imobiliario/PIB do chile é o dobro do nosso é a maior balela do mundo, se os paises fossem comparaveis assim nossa selic por lógica deveria ser 4,5% e não 11,75%… então porque nao é? pq as realidades inflacionarias, de renda, de demanda reprimida, culturais etc… etc… são diferentes
estamos mesmo com um nível de endividamente surreal, as pessoas cada vez mais tomam emprestimos (seja, imobiliaria, consignado, ou agiota) para pagar uma inflação que na realidade é MUITO acima do que o governo divulga, mas as pessoas aindam assim tomam esses empréstimos pois acreditam que o Brasil vai crescer horrorres e seus salários em breve irão duplicar…
Prezados,
Gostaria de agradecer a colaboração de todos, pois consulto este site faz tempo e sempre me impressiono com as análises feitas, apesar do pouco acesso a informações mais detalhadas do nosso mercado.
Moro no Rio e o q vejo são imóveis que foram entregues há um ano com uma taxa de ocupação baixissima, é so obeservar as luzes apagadas a noite, parecem predios fantasmas. Sinceramente acredito q boa parte das vendas ocorridas nos ultimos anos sao para fins especulativos e nao para moradia.
Nao acredito nas argumentações de q a renda aumentou e o credito ficou mais facil para fundamentar essa explosão q vimos de 4 anos pra ca, pois a rende médio do brasileiro ainda continua baixa quando com parada com paises desenvolvidos e o credito aqui e muito caro, sem entrar no merito na qualidade das construções daqui q nao se comparam com as de alguns paises como Espanha por exemplo…
Tenho amigos da europa q dizem estar vendo a mesma coisa q aconteu por la…
Acredito q um ajuste se faz necessário e ocorrera… so nao sei quando…
“apesar do pouco acesso a informações mais detalhadas do nosso mercado.”
Vc falou tudo, não existem dados sobre o mercado brasileiro, agora estão começando a aparacer indices, mas se vc quiser saber de 10 anos atras, ferrou.
Este forum novo deveria ser um instrumento pra nós “na mao” mesmo tentar aglomerar estes dados, mas como está aqui, parece até que nego vai manipular os dados só pra comprovar sua teoria.
Abs
O forum já está pronto. Logo logo vou disponibiliza-lo
http://en.wikipedia.org/wiki/Bias
“Confirmation bias (also called confirmatory bias or myside bias) is a tendency for people to favor information that confirms their preconceptions or hypotheses regardless of whether the information is true.[Note 1][1] As a result, people gather evidence and recall information from memory selectively, and interpret it in a biased way. The biases appear in particular for emotionally significant issues and for established beliefs.”
Traduzindo:
“Viés de Confirmação. Tendencia que as pessoas têm de favorecer informações que confirmam suas pré-concepções ou hipótestes sem se importar se a informação é verdadeira. Como resultado, buscam evidências e informações da memória de maneira seletiva, e as interpretam de maneira viesada. Este viés aparece particularmente em assuntos emocionalmente significativos e para crenças estabelecidas”
Ou seja. Dou peso 10 p/ o que me agrada, mesmo que tenha pouco ou nenhum sentido e peso 1 p/ o que não me agrada.
Ninguém procurou nem mesmo saber quem eram esses Phds aí, ver outros trabalhos deles, que experiencia tem, etc.
Mas os argumentos contra a bolha, buscaram informações p/ ver se era isso mesmo (que foi até util para o aprendizado de todos).
Tento sempre pensar comigo mesmo: “Será que eu quero descobrir a VERDADE ou alguma meia verdade que me agrade?”
Abs
Prezado André,
Concordo em parte com o senhor.
Há uma tendência para justificar a teoria, ou uma esperança para que a teoria se realize.
Para ambas as partes. Na verdade há justificativa para os dois lados aventados. O que acontecerá só Deus sabe.
Certeza que tenho: não invisto meu dinheiro em imóveis.
Quanto ao currículo dos Phd, bem se o senhor olhar ao final da página o senhor encontrará alguma informação sobre eles.
Coloco aqui o currículo do Samy Dana (gostei do nome do cara e do currículo):
Lattes:
CV Lattes Email:
[email protected]
Mini CV:
Bacharel em Economia, Mestre em Economia com ênfase em Finanças, Doutor em Administração (FGV-EAESP) Ph.D in Managament (Field of Finance) Professor desde 2001, ministrou inúmeras disciplinas ligadas a métodos quantitativos e finanças em cursos de graduação e pós em Economia e Administração. Publicou e apresentou trabalhos nacional e internacionalmente. Consultor de Empresas nacionais e internacionais dos setores real e financeiro.
Um forte abraço
Não questionei em momento nenhum a formação dos caras, apenas me intriguei com o fato de ninguém questionar (não precisa, afinal ele está “puxando a brasa pra minha sardinha”).
A analise que ele fez não tem nada de mais, comparar juros, retorno de aluguel, probabilidade de subir ou cair, etc… Isso até eu que sou bobo faço.
Só uma coisa, a analise dele é de imovel para investimento, moradia é outra historia.
Já vi analises muito mais fundamentadas prevendo esta dita bolha, como esta: http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=611, foi em fev/2010, de lá pra cá os imoveis valorizaram horrores, e mesmo se a bolha estourasse hoje, talvez não voltassem a um patamar muito inferior ao da época.
Acho que foi o jose que disse algo que até salvei na minha lista de frases favoritas: “Being early is the same as being wrong”. Se vc fica 5 anos dizendo que é bolha e depois de 5 anos estoura vc não estava certo o tempo todo!! Estava errado na maior parte do tempo, adiantado.
A tão falada bolha espanhola, olha la no Economist, mesmo depois do estouro e tres anos de queda os preços ainda não voltaram ao patamar de 2003, nem mesmo ajustado à inflação, já se vão 8 anos. E em 2003 os precos já tinham subido 7 anos, em ritmo forte.
http://www.economist.com/node/21009954
“Ah mas qdo a curva inclina muito como agora é sinal de estar proximo ao pico”.
Sim, pode ser, mas “próximo” no mercado imobiliario, é 3 anos, depois rola mais alguns anos de queda…
No mesmo grafico vc verá que algumas subidas, mesmo fortes não foram seguidas de queda…
Todos estamos desnorteados e sem saber o que fazer, ouça um pouco o Mauro Halfeld na CBN, tem muitas pessoas que escrevem com o mesmo dilema. Ele é um cara muito sensato e duvido que alguém tenha falido ouvindo os conselhos dele (e tb ninguem ficou rico da noite pro dia).
http://cbn.globoradio.globo.com/comentaristas/mauro-halfeld/MAURO-HALFELD.htm
Abs, boa sorte a todos
srs.. so lembrando em termos de time. Sobe no boato e cai no fato….nao esquecam disto hein.
Em 2009 minha amiga comprou um apartamento na planta, região metropolitaa de Porto Alegre, por R$ 70.000,00 Hoje, o apartamento será entregue pra ela em março/2012. O preço de venda é de 130,000,00.
Não seria um bom investimento??
Em 2 anos, qual investimento me traria essa liquidez??