Negar o problema pioria o prejuízo do negócio imobiliário – Hoje em Dia

Sobre o tópico de hoje, replico comentário que ficou ao final do anterior:

Este é só um pedaço MÍNIMO da história. De fato tivemos INÚMERAS promessas não cumpridas pelo segmento imobiliário, que foram ferramentas para gerar uma mega especulação IRRACIONAL durante o inflar da bolha.

Quem não lembra do trem-bala entre São Paulo e Rio de Janeiro? Quem não se lembra da “revitalização do centro de São Paulo”? Quem não se lembra das promessas quanto ao Noroeste de Brasília, o “bairro modelo”, o “bairro ecológico””, etc? Quem não se lembra das promessas mirabolantes em torno dos empreendimentos no Rio de Janeiro, em especial aqueles mais próximos da infra ligada à Olimpíadas?

Tem MUITO mais exemplos além do que consta acima, quanto a promessas não cumpridas. Só que isto, como disse acima, ainda é uma parte mínima da história.

Os distratos anormais não começaram recentemente, mas sim em 2011, via PDG, Gafisa e Brookfield, sem ter NENHUMA relação com qualquer crise na economia, ou mesmo com atrasos e promessas não cumpridas, a grande maioria dos distratos já tinha como causa a falta de capacidade dos clientes em adquirir o crédito imobiliário.

Observando os distratos no ReclameAqui hoje em dia, vemos que a grande maioria ocorre por falta de capacidade financeira dos adquirentes, onde atrasos e falhas nas obras, são apenas motivos ADICIONAIS para as pessoas desistirem dos imóveis.

O índice de inadimplência elevado e anormal da CEF também não tem nenhuma relação com a falta de qualidade ou promessas não cumpridas pelas construtoras.

As quedas relevantes dos preços, também tem uma relação muito maior com a gritante e crescente distorção entre oferta e procura e não com problemas de atraso ou falta de infraestrutura dos empreendimentos.

A “secura” de verba de poupança em 2015, ou as maiores dificuldades, preços de avaliações menores e juros finais do crédito imobiliário maiores, são consequências diretas da bolha, que consumiu em excesso a verba subsidiada, ao mesmo tempo que inflou super endividamento e inadimplência anormal das famílias, que é o que força juros maiores e menos empréstimos concedidos por bancos, de novo, não tem nenhuma relação com atrasos ou promessas não cumpridas por construtoras.

A mega especulação em cidades ligadas ao segmento de petróleo, como Macaé, Rio Grande ou Santos, com o inevitável retorno à realidade e uma distorção entre oferta e procura ainda mais gritante nestas cidades, novamente não tem nenhuma relação com problemas de prazos ou infraestrutura nas obras das construtoras.

Há muito mais do que consta acima, foram apenas amostras. Contaram um pedaço mínimo da verdade, como sempre. Por isto que ainda tem tantas pessoas ILUDIDAS por aí…

Sobre a economia que falamos nos comentários iniciais do tópico, cabe lembrar:

Ajuste fiscal, em qualquer lugar do Mundo, tem efeitos RECESSIVOS no curtíssimo prazo. Impressionante que ainda tenhamos pessoas que acreditem CEGAMENTE que somos diferentes e que assim que aprovarmos uma reforma da previdência e demais medidas de ajustes, acontecerá exatamente o contrário do que acontece no resto do Mundo!

Por que o ajuste fiscal é recessivo?

Usando o exemplo da previdência, com maior demora e riscos quanto ao valor a receber de aposentadoria, maior o incentivo para as pessoas procurarem outras formas de poupança / previdência, reduzindo de consumo.

Quando olhamos para os gastos do governo, que recentemente contingenciou R$ 42 bilhões, vemos que cada redução de gastos do governo representa menos empresas contratadas para serviços, aluguel a menos que o governo pagará (exemplo: mudará para imóvel próprio), produtos a menos que serão adquiridos pelo governo, etc. Em outras palavras, a redução dos gastos públicos tem um efeito em cascata no sentido de gerar redução de negócios para outras empresas privadas, isto por sua vez, faz com que algumas empresas mais dependentes do governo façam redução de quadro de pessoal, o que por sua vez impulsiona o desemprego e a queda do consumo, com novos efeitos recessivos em cascata.

Os aumentos de impostos, ou como o Meirelles prefere dizer, as “reonerações”, também tem impacto recessivo, pois reduzem o dinheiro disponível para empresas, com efeitos análogos aos mencionados no parágrafo anterior.

O que consta acima é a parte “líquida e certa” do efeito de uma redução de despesas pelo governo combinada com “reonerações de impostos”, mas o que os “especialistas” e o próprio governo “prometem”?

Eles dizem que haverá um movimento em sentido contrário, estimulado pela maior responsabilidade fiscal do governo e também pela queda dos juros, que faria com que tivéssemos uma compensação destes efeitos negativos, até superando-os, através do otimismo dos agentes, levando empresas a investirem mais e consumidores a gastarem mais. Por que esta teoria acaba sendo SIMPLISTA, baseada no “capítulo 1” do livro de economia, mas não aplicável desta forma em nosso contexto atual?

Em primeiro lugar, o que realmente interessa é o juros real (descontada inflação) e este continua muito elevado e o recorde mundial. Isto não é um incentivo real e imediato para empresas investirem, porque se elas tiverem caixa para investirem, farão a conta baseada em custo de oportunidade e ponderando riscos envolvidos, desta forma, de um lado da equação, terão os maiores juros reais do Mundo com riscos reduzidos se tiverem caixa disponível e puderem aplicar no mercado financeiro (risco reduzido, porque dentro da premissa desta análise, o déficit fiscal está sendo tratado, certo?) e do outro, ela terá que encontrar projetos que tenham um ganho real (descontada a inflação) superior a estes juros para compensar os riscos maiores deste investimento, ou seja, a mudança dos juros nominais em si não gera nenhum estímulo adicional ao investimento produtivo, dentro da visão mais realista sob nosso contexto atual.

Alguém poderia argumentar: mas nem todas as empresas usam desta racionalidade, muitas poderão se empolgar pela visão simplista vendida pelos especialistas na mídia e sair investindo sem ponderar os fatores acima! Aqui, tenho outra má notícia: as empresas que agem assim, sem tanta ponderação, são exatamente aquelas que já estão super-endividadas e sem a menor condição de retomarem seus investimentos no curto prazo. Até o último levantamento feito em meados de 2016, 50% das empresas de grande porte não conseguiam gerar caixa operacional para pagarem sequer os juros de suas dívidas que venciam mensalmente, pode ter certeza que muitas destas empresas são exatamente as menos racionais e que não seguem a lógica acima e estas vão aproveitar a redução de juros para reduzirem seu endividamento junto a bancos e não para investirem, exatamente porque elas NÃO terão capital a ser investido, nem mesmo via alavancagem junto a bancos, dada a sua situação de caixa / endividamento. Até voltarem a “respirar” e poderem voltar a investir, se tudo der certo, já estaremos no ano de 2.019.

Adicionalmente ao que consta acima, do lado das famílias, tanto o endividamento quanto a inadimplência continuam muito elevados e há um ofensor para muitas delas, que garante que esta situação não se resolva rapidamente, que se chama bolha imobiliária. Com um percentual recorde dos gastos para alugar ou pagar pelo financiamento de um imóvel em proporção aos seus ganhos líquidos, muitas famílias foram obrigadas a reduzirem seu consumo de forma radical. O FGTS liberado recentemente ajuda a pagar dívidas, até gera um soluço de aumento de consumo, mas tudo isto é temporário, assim que gasto, as famílias voltam a sua situação de consumo mais restrito.

Outro ponto é que graças ao contexto acima, o índice de famílias com endividamento muito elevado ou inadimplentes também continua muito superior ao histórico pré-bolha. Novamente, a redução de juros tem efeito limitado sobre o consumo destas famílias no curto prazo.

A combinação dos fatores acima, indica que a recuperação dos empregos e da renda será muito lenta, até mais lenta do que as expectativas dos especialistas, principalmente considerando-se alguns agravantes:

1) Bancos e juros finais: no contexto acima quanto a endividamento e inadimplência de empresas e famílias, o spread dos bancos se mantém elevado, o que significa que mesmo com redução de SELIC os juros finais cobrados nas operações de crédito sobem, se mantém, ou tem redução mínima, apenas “para Inglês ver”. Isto ocorre porque os bancos sofrem com perda de liquidez dos empréstimos que deixam de receber e pela lei de oferta e procura, com menos dinheiro disponível, os juros para emprestar este dinheiro tem que ser maiores, além é claro de ser uma ação para preservar a liquidez / rentabilidade do banco dentro deste cenário. Na medida que os juros finais, que são os que interessam para economia, não caem como o esperado, temos menos incentivo ainda para aumento de investimentos por empresas ou aumento de consumo por famílias. Alguém poderia dizer: ah, mas a CEF e o BB compensam isto, eles entram emprestando dinheiro à rodo e por um custo menor… Pois é, eles já prometeram isto recentemente, mas na verdade, como fizeram isto por muitos anos, uma vez que foram grandes financiadores das bolhas, seu fôlego está muito mais reduzido e suas ações, muito mais restritas (muito mais publicidade para gerar otimismo ufanista do que algo relevante para reverter as condições do mercado). Lembrando que CEF e BB já estão com dificuldades, tomando ações para reduções de custos, exatamente em função de terem adotado estas medidas irresponsáveis ao longo de anos, isto sem contar os rombos de dezenas de bilhões da CEF (alguns mencionados em comentário de tópico anterior);

2) O “ajuste fiscal” é meia-boca, conforme explicado em comentário no início deste tópico. Em algum momento não conseguirão mascarar isto e até o otimismo ufanista cairá por terra, sem contar que isto provavelmente será inibidor para queda dos juros e possivelmente, dependendo do quanto o ajuste for frustrante, talvez até levando os juros a crescerem novamente. Como “agravante do agravante”, situação fiscal de estados importantes, como RJ, MG e RS também é extremamente crítica e levará a novas reduções relevantes de gastos ou aumento de impostos nestes estados, o que por sua vez será outro ofensor para a recuperação;

3) Temos uma infinidade de prejuízos causados à economia pela bolha imobiliária que não se resolvem pela simples redução de juros ou pelo otimismo da reforma fiscal. Dentre eles: custo excessivo de aluguel comercial, queda relevante de empregos da construção civil que tende a continuar em função das distorções anormais entre preço e renda que levam a distorções entre oferta e procura, perda de liquidez para proprietários de imóveis roubando de sua capacidade para investimentos ou despesas. Junta-se a isto as construtoras que já quebraram, as que estão quebrando e aquelas que ainda vão quebrar, inevitavelmente, em função de todo o esquema de pirâmide financeira que criaram e está ruindo, gerando diversos prejuízos, desde aumento de inadimplência e diminuição do valor das garantias tornando o crédito mais caro, até novas reduções em vendas na planta de forma geral, perdas de montantes muito significativos para milhares de famílias que verão os empreendimentos não serem entregues ou que terão que gastar muito mais que o previsto para sua conclusão, além é claro de um pessimismo crescente dos proprietários de imóveis conforme forem percebendo que são muito menos ricos do que imaginavam, o que também inibirá o consumo deles. udo isto também colabora de forma sensível para que a recuperação da economia não possa ter efetividade no curto prazo;

4) Maquiagens e pedaladas da CEF relacionadas a bolhas imobiliária, de consumo e de corrupção institucionalizada, representando ROMBOS de dezenas de bilhões de Reais. A CEF inevitavelmente terá que reduzir o PEDALAR a cada novo ROMBO descoberto, eles terão menos fôlego para tentarem ajudar a manter o otimismo UFANISTA. Há ainda os efeitos desastrosos de quando a CEF não conseguir mais maquiar o seu volume anormal de inadimplência sobre o crédito imobiliário, o que juntamente com demais itens colocados aqui, trará um grande impacto para a credibilidade do sistema financeiro (por mais que o BC faça vista grossa, não conseguirão maquiar esta situação para sempre);

5) Outros efeitos da operação Lava-Jato mais eleições 2018: estes fatores geram fortíssima insegurança no mercado como um todo e tende a se agravar no próximo ano. Além disto, estas situações ajudam a imobilizar ou tornar muito menos efetivos os ajustes que deveriam ser feitos na economia (já está tendo este efeito agora, em 2018 será muito pior).

Tem mais do que aquilo que consta acima, mas como amostra, creio que já dá uma visão razoável de porque não podemos acreditar nos discursos SIMPLISTAS de que a recuperação em 2018 virá de forma garantida e relevante em função da combinação do ajuste fiscal com a redução dos juros…