Quase mil corretores de imóveis inscritos na dívida ativa têm títulos protestados na Paraíba – Paraíba Total

CVR
Aí galera, ando acompanhando o blog mais como leitor e, qdo dá na telha, posto algum comentário. É raro, mas no começo de 2017, com uns dias “off”, postei umas besteiras por aí.

Pois bem, vamos ao CVR.

Sempre fui um tive pé no chão e não cometia loucura financeira tão comum por aí. Apesar de ter renda para me entulhar num bolhudo, sentia que tinha algo errado, até pq percebia que a maioria das pessoas não tinha renda para quitar um. Dessa forma, por essas e outras, escapei dessa enrascada até hj, no que se refere a “comprar para morar”.

Só que em 2013, sentindo a queda no PMJ pela derrubada na marra dos juros (0,4% am ou menos), resolvi diversificar os investimentos para dar uma melhorada. Convenhamos, apesar de olhando retrospectivamente hj, ser nítido que o caminho que a BNN seguia era inviável, acredito que até pessoas esclarecidas economicamente não imaginavam o tamanho da naba que veio nos dois últimos anos. Senão, pq não fez all-in em TD e dólar? Se sabia e não fez, ou não tinha confiança no que sabia ou não gosta de dinheiro.

A maior dificuldade que observo com operações no mercado financeiro, é acertar o timing. TD IPCA 2045 decolou? Sim! Mas se os juros subirem, se prepare para perder grana. Remar contra a maré é difícil para a sardinha. Eu mesmo agora estou no modo “camper”/warren buffet…esperando algo acontecer para surgirem os descontos.

Voltando ao tópico do CVR, no fundo, ele envolve timing que não acertei.

Pois bem, em 2013, um parente foi chutado pela esposa e buscou asilo político em minha residência (Brasília-BSB), o que lhe foi concedido por motivos humanitários (rs). Ele tinha umas vagas de garagem compradas “off” do casamento e, sentindo que o divórcio se avizinhava, resolveu se desfazer delas antes que tivesse que dividir com a digníssima. Ele me assediou durante uns meses e eu não tinha interesse no negócio. Só que fui sentindo a baixa de rendimentos no PMJ e, como ele baixou mais o preço, resolvi entrar nessa. O edifício tinha sido recém-inaugurado, condomínio ainda baixo, e de quase 300 salas, só haviam 27 vagas desvinculadas da sala comercial. Ou seja, gargalo para vaga de veículos seria grande.

Me deu, ainda, um ano para quitar (juros rendendo no período) e os respectivos alugueis em dia (+/- 0,6% am). Ao todo, somando essas vantagens, teria um desconto de 30% em relação a outras vagas no mesmo edifício e, considerando que as outras vagas de garagem na mesma região como um todo, existia a possibilidade de um up de quase 2x. Tb considerei q, em Brasília, não existe zona azul tão comum em outras capitais, mas que seria inevitável cedo ou tarde (isto é, a partir da implantação, seria melhor alugar logo a vaga ou compra-lá para fugir deste assalto). Além disso, vaga de garagem não gera custo de reparos (uma preocupação a menos) e, se o camarada não paga, já não para lá no mês seguinte (não há ação de despejo e não se aplica às vagas a lei do inquilinato – ou seja, vale o código civil mesmo).

Então, resolvi entrar para flipar mesmo. Vender em no máximo dois anos. Esta jogada representaria 1/8 a 1/10 do meu PL à época.

Como era parente e FP, só peguei uma procuração mesmo. Ele ardeu antecipadamente pq, como era casado em comunhão parcial, a digníssima teve que assinar (ou seja, a sua intenção de venda foi furada…teve que comunicar à esposa e dividir a grana). Guardei recebidos e conversas da transação para, eventualmente, poder pleitear indenização dele caso desse alguma merda, já que procuração não vale PN (não poderia me defender contra terceiros que adquirissem as vagas, mas contra ele poderia sim). Fiz isso pq não estava afim de alimentar o cartório e governo (corvo não entrou, pelo fato da negociação ser direta).

Logo depois, apareceu uma proposta de venda com lucro, mas eu achei que ainda não era o momento certo. Desde então, Murphy me encontrou e resolveu aplicar a sua Lei. Comecei a arder no investimento. Selic subiu e aumento o custo de oportunidade. Vacância em alguns alugueis por alguns meses e tive que correr atrás de novos locatários (ie, tempo perdido para outras atividades). Mercado esfriou, o edifício até hj só se encontra 40%-50% ocupado e bateu o desespero nos proprietários. Mtos oferecendo as salas para alugar pagando somente o condomínio. Mtas salas sem alugar desde a inauguração (2011). Canibalismo total. Atualmente, a vacância aumentou mais ainda e só tenho um inquilino adimplente e outro dando o cano (ainda mais quando soube da venda). Fico no zero a zero (nominal) com viés de entrar no negativo já já.

Eu ainda tinha uma porta de saída honrosa, pq poderia trocar as vagas em outro veículo na hora de trocar o meu atual, só que isso seria no longo prazo (só que veículo é um passivo, apesar de necessário…mas mesmo assim estaria destruindo capital mais ainda).

Enfim, errei no timing da operação.

Só que aí descubro que tem camarada mais desesperado ainda. Explico.

Minha família tem uma pequena agroindústria numa comunidade rural. Ao redor, creio que existem entre 5k a 10k pessoas residindo em habitações bem urbanas mesmo, só que em área rural. Daí o vizinho dos fundos, de repente, ofereceu o terreno dele com 65% “off”. Fiquei na dúvida se, finalmente, ele percebeu que, para o terreno, só existia a minha família como compradora, já que ngn em sã consciência compraria um terreno de fundo e sem saída direta para o asfalto. O terreno não chega a ser encravado, mas o acesso por outra via é bem complicado para algo além de um veículo pequeno.

Ofereci as vagas de garagens como um bêbado em final de festa que chega na mais gata só para curtir mesmo, no famoso “se colar, colou”. O pior que não foi que colou! Até fiquei surpreendido e meio cabreiro. Afinal, por mais que o esquema das vagas de garagens não tenho sido o que imaginei, pingava os alugueis (ainda que com viés negativo) e tinha mais liquidez para futura catira. Mas daí investiguei e soube que ele teve outros terrenos invadidos nessa mesma comunidade, ingressou com reintegração (pelo que dizem), mas a nossa justiça cagou no pedido. Tentou reintegração “na marra” e os invasores colocaram ele para correr. Bateu o desespero e ele resolveu se livrar logo. Ele não mora no local e só fica sabendo das invasões post facto.

Enfim, se fosse na grana mesmo, não teria entrado. Como era troca de imóveis, entrei. Estou pegando a área por R$13/m² e o itr é uma merreca (chega a nem $10 por ano). Tb estou percebendo que o IPTU/TLP será uma grande naba nos próximos anos. Se preparem para correção dos valores. Ruim por ruim, pelo menos o imóvel rural, no meu caso, será menos dolorosa a visita anual do motumbo.

Pior que pintou um camarada querendo plantar várias coisas e talvez eu fecho uma parceria com ele, o que não deixa o meu capital entesourado e, creio, pingará um valor mto maior que os aluguéis. Há 10 dias sacramentei tudo, com escritura e registro.

Talvez, no futuro, regularizem essa ocupação rural como zona urbana, com base na MP do Temer do final de 2016. Promessa sempre há e eleições numa UF falida como o DF é o equivalente à Corte Portuguesa quebrada vendendo títulos de nobreza. Enquanto isso, vou tentando me virar para colocar a área para produzir e salvar algum.

Isso aí, estava gestando esse CVR e tenho mais outros q fui acumulando desde o final de 2016. Ao longo dos prxs dias, vou postando eles. Flws