#BolaDeCristal – Imóveis de alto padrão vão aquecer mercado imobiliário em 2017 – G1

Este doutorando é esquerdista, mas serve pela aula de história

A “BOLHA ESPECULATIVA” TAILANDESA

Começaremos este artigo contando a história recente de uma grande metrópole subdesenvolvida. Principal cidade de seu país, abrigando 55% das riquezas, foi objeto de um fantástico movimento de investimentos internacionais, que se intensificou a partir da década de 90 graças à liberalização de sua economia. Como resultado, os bairros com maior acessibilidade viária viram crescer mais de mil edifícios ultramodernos, torres inteligentes com mais de 50 andares, oferecendo escritórios com toda a infra-estrutura demandada pelas grandes corporações internacionais e pelos serviços ligados ao chamado “terciário avançado”, ou ainda residências com o alto padrão exigido pelos homens de negócios globalizados. Em outras palavras, a cidade de que falamos seguiu a receita do urbanismo da pós-modernidade, que alguns chamam de Planejamento Estratégico. Inseriu-se no circuito das “cidades-globais”, esse arquipélago de competitividade urbana internacional, no qual a cidade é uma “máquina de produzir renda”, uma mercadoria em potencial que conseguirá atrair tanto mais investimentos quanto souber aproveitar as “possibilidades” econômicas do espaço urbano, através da coalizão entre as elites fundiárias, o poder público e os empreendedores imobiliários (Arantes, 2000; Vainer, 2000) .

Poderíamos afirmar com alguma certeza que o quadro acima descrito se refere à cidade de São Paulo. Entretanto, e apesar das semelhanças, trata-se de Bangkok, capital da Tailândia, uma metrópole de cerca de 8,5 milhões de habitantes (na região metropolitana, em 1990). E a continuação da história não é propriamente uma novela de sucesso, pois atribui-se justamente à “bolha especulativa imobiliária” que ali se criou a gênese da crise financeira que assolou o mundo em 1998, lembrada nas nossas memórias como a “crise asiática”. Vejamos exatamente o que ocorreu, e porque esse acontecimento reflete um modelo de urbanismo globalizado que se repete na grande maioria das metrópoles subdesenvolvidas, inclusive em São Paulo.

Desde 1985, a Tailândia já vinha recebendo, em função de uma conjuntura cambial favorável, da oferta de mão-de-obra barata, e de uma relativa estabilidade política, investimentos japoneses diretos que lhe permitiram lograr um crescimento econômico significativo até o final da década (Charmes, 1998). No início dos anos 90, sob os novos ventos da economia mundial e acuada por fortes pressões internacionais, a Tailândia adotou (assim como o Brasil e muitos outros países subdesenvolvidos) a receita econômica neoliberal, visando atrair pela desregulação financeira, a abertura do mercado e a elevação das taxas de juros, o seu quinhão do enorme volume de capital financeiro internacional que até hoje perambula pelo mundo.

Do ponto de vista urbano, as conseqüências dessa dinamização econômica foram imediatas na cidade de Bangkok. Segundo o pesquisador francês Eric Charmes (1998), a produção anual de escritórios chegou a mais de um milhão de metros quadrados em 1994 e a de apartamentos residenciais a mais de 150 mil unidades . Imensos empreendimentos residenciais de alto luxo foram lançados nas cercanias do centro bem servidas pela rede viária (a exemplo do paulistano Village Pananby, às margens do Rio Pinheiros), e em 1995 iniciou-se a construção da mais alta torre em concreto do mundo, a Baiyoke Tower II, com 320 metros de altura e 90 andares. A valorização imobiliária insuflou-se (o preço total das residências à venda na cidade em 1994 chegou a 5 bilhões de dólares) e o valor da terra multiplicou-se exponencialmente, chegando a 5000 dólares o metro quadrado de terreno nas áreas mais valorizadas. Assim, somente empreendimentos de grande porte poderiam ser rentáveis, o que favoreceu a presença, por detrás dessas operações, dos fundos de pensão internacionais, e de empreiteiras globalizadas como a gigante francesa Bouygues. Em mercados razoavelmente organizados e regrados (o que não ocorre no Brasil, neste setor), os investimentos imobiliários podem ser altamente rentáveis, apesar de serem considerados de alto risco, pela imobilidade do capital investido. Por isso a ocorrência, não só na Tailândia, mas também em Hong-Kong e no Japão, de forte atividade no setor, através de grandes empreendimentos, gerenciados – no caso dos edifícios comerciais – como empresas anônimas com cotas de participação (e não vendendo-se escritórios um a um).

Mas apesar de toda a euforia econômica e imobiliária, a Tailândia nunca deixou de ser um país subdesenvolvido. E como tal, nunca deixou de ter pobres, aliás em maioria absoluta. Assim, ainda segundo Charmes (1998), somente 10% das famílias de Bangkok tinham condições, em 1995, de aceder a moradias vendidas a preços acima de 48.000 dólares (cerca de 30% da oferta). As estimativas mais otimistas apontavam, no mesmo ano, cerca de 275.000 famílias moradoras de favelas ou habitações informais. Rapidamente, verificou-se que a festejada oferta de habitações e escritórios comerciais estava muito acima da demanda real, o que provocou já em 1995 a vacância de 30% dos imóveis ofertados.
A política econômica baseada na estagnação da indústria e das exportações e na explosão das importações e do consumo, provocou concomitantemente um endividamento que obrigou o governo a tomar atitudes recessivas e restritivas, em especial quanto aos empreendimentos imobiliários. A impopularidade gerada levou à sua substituição, em 1995, por outro governo comprometido com os interesses dos setores financeiros e imobiliários, que acentuou a crise ao reforçar a liberalização econômica, ao investir em mega-obras viárias próximas aos grandes projetos imobiliários e ao pôr em prática programas de salvamento das instituições financeiras e imobiliárias falidas (Charmes, 1998), aliás muito parecidos com o nosso PROER.

Junto a isso, e como último recurso face à crise que se apresentava, para alavancar os fundos necessários a seus empreendimentos, 36 empresas de promoção imobiliária lançaram ações na Bolsa de Valores. Em 1996, 61% da capitalização na bolsa de Bangkok se devia a títulos vendidos por essas empresas e por instituições financeiras ligadas à promoção imobiliária. Assim, as dificuldades vividas por esse setor rapidamente causaram a queda da bolsa de Bangkok, gerando desconfiança internacional. Em 1997, quando a Somprasong Land, uma das maiores empresas imobiliárias do país, anunciou sua incapacidade em pagar obrigações contraídas no mercado internacional, iniciou-se um movimento de fuga maciça de capitais, desestabilizando de vez a economia do país, obrigado a recorrer à ajuda do FMI. A crise asiática estava deflagrada, e seu efeito dominó sobre o mercado financeiro mundial chegaria rapidamente por aqui.

O relato das conseqüências da chamada “bolha especulativa” tailandesa, aqui resumidas a partir do elucidativo artigo de Eric Charmes (1998), serve para mostrar uma situação que encontra similitudes por todos os cantos do Hemisfério Sul: a intrínseca relação causa-efeito estabelecida entre políticas econômicas de ajuste estrutural de cunho liberal, adotadas por diversas economias dependentes segundo os moldes preconizados pelas agências multilaterais, e a manutenção – quando não o agravamento – da trágica situação sócio-econômica da maior parte da população desses países

https://blogdoportinho.wordpress.com/2017/03/07/a-bolha-imobiliaria-que-nao-existe-o-maior-estoque-de-imoveis-esta-com-os-bancos/

Em fevereiro de 2015, relatório focus previa que o pib de 2016 seria de 1,5% positivo

http://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2015/02/20/internas_economia,471924/brasil-pode-ter-2-anos-seguidos-de-recuo-do-pib-fato-nao-ocorre-desde.shtml

PERGUNTA
Há quatro anos moro em um apartamento financiado pela Caixa Econômica Federal. Ainda faltam R$ 70 mil para quitarmos o imóvel, e estamos quase finalizando a obra da casa para onde vamos nos mudar. A previsão de mudança é o mês de maio. Nossa dúvida é se vendemos o apartamento ou permanecemos com ele para alugar. Considerando o cenário atual, qual a melhor opção? O apartamento está avaliado em R$ 180 mil, e a média de aluguéis lá é de R$ 700 (0,39% AM). Minha preocupação é que no prédio sempre tem apartamentos vazios para locação. Qual sua sugestão? (Rosana/Contagem-MG)

RESPOSTA
Rosana, um imóvel como investimento pode gerar renda para o investidor de duas maneiras: pela valorização dele ou pelo aluguel recebido.

Nos dois últimos anos, como mostrei recentemente aqui, na coluna, o mercado imobiliário brasileiro deu uma virada. O que está acontecendo é uma desvalorização dos imóveis na maior parte das localidades ou uma valorização inferior à inflação. E essa tendência deve se manter nos próximos anos.

Quero dizer com isso que seu imóvel (a não ser que esteja localizado em um lugar com características bem particulares, como grande obra viária próxima de ser inaugurada ou a abertura de uma faculdade), não deverá ter valorização significativa nos próximos anos. Seu único ganho será o aluguel. Com o valor mensal de R$ 700, o aluguel recebido ao longo de um ano representará um retorno anual de cerca de 4,6% para um capital de R$ 180 mil. Isso se o imóvel ficar alugado nos 12 meses do ano. Como você mesma já observou, existem vários imóveis vazios no prédio. Sem alugar seu apartamento, ao invés de renda, você terá despesa todos os meses com condomínio e IPTU, por exemplo.

Hoje há investimentos seguros que dão uma rentabilidade muito maior. É o caso do Tesouro Direto, por exemplo.
Acima estão dois exemplos de títulos que eu busquei no site do Tesouro Direto na última sexta-feira: um título pós-fixado que rende a cada ano IPCA (índice de inflação) + 5,37% e um título pré-fixado, que rende 10,14% ao ano. Mesmo se descontando o imposto de renda sobre os ganhos, a rentabilidade desses títulos é bem melhor do que me parece ser a de seu imóvel.

http://www.otempo.com.br/opini%C3%A3o/meu-dinheiro/im%C3%B3vel-como-investimento-1.1438709

A palavra de ordem continua sendo negociar quando o assunto é aluguel ou renovação do contrato. As empresas que administram imóveis estão alugando mais, mas com valores menores.

Na Administradora de Imóveis Renascença, que atua no Rio e Baixada, o tíquete de locação caiu em 10%. “A tendência é que esse movimento continue nos primeiros meses de 2017, com forte negociação e redução entre 5% a 15% do valor anunciado”, conta o vice-presidente Edison Parente.

Pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi Rio) com dados de fevereiro aponta que o preço médio do metro quadrado da locação caiu em 16 dos 17 bairros cariocas analisados no período de um ano. A maior variação negativa ocorreu no Jardim Botânico, na Zona Sul, onde o valor caiu de R$ 48,93 para R$ 45,17 (-7,7% NOMINAIS). Ainda de acordo com o Secovi Rio, a flexibilização na hora de negociar reajustes está gerando queda nos preços.

A Ilha do Governador teve queda de 5,7% no metro quadrado. Comparando os meses de fevereiro de 2016 e 2017, os preços ficaram estáveis no Flamengo e Méier, com variação próxima de zero. Analisando apenas os valores deste mês, o preço mais alto do metro quadrado da locação na cidade segue no Leblon: R$ 62,32, três vezes mais elevado que o do Méier, que tem o menor preço entre os pesquisados (R$ 19,26).

Já o levantamento do portal Viva Real revela que o preço médio do metro quadrado para aluguel no Rio atingiu R$ 32,33 em fevereiro. Segundo o estudo DMI-VivaReal, houve desvalorização NOMINAL de 0,87% em relação a janeiro. Na comparação com o mesmo período de 2016, a desvalorização NOMINAL foi de 10,27%.

TÓPICO NOVO