Preço do imóvel em SP cai pelo quarto mês consecutivo – Infomoney

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Esse blog é a oposição, contra tudo e todos que desde criancinha põe na cabeça da gente “quem compra terra não erra, tijolo é moeda forte, imóvel se compra, não se vende”. Quem vai contra as idéias desse blog como tem alguns por aqui, nada mais são que 99% da população bananense.

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Ao meu ver o calcanhar de Aquiles desse blog é justamente esse: ignorar o poder que o pensamento da maioria exerce sobre o mercado. Há uma tendência intrínseca por aqui de tentar analisar o comportamento e as tendências do setor imobiliário e dos preços através de um prisma de racionalidade financeira que só poupadores e pessoas que têm disciplina financeira possuem.

É verdade que a crise ajuda a amenizar “à força” o comportamento 666 de apego aos supérfluos e ao mesmo tempo ensina as pessoas a temerem um pouco mais o endividamento, porém todos hão de concordar que a sociedade brasileira está muito longe de converter o perfil tradicional que é de um baixíssimo nível geral de educação financeira, marcado por um comportamento que além de ignorar a poupança e os investimentos de longo prazo, ainda se mostra plenamente permeável e permissivo em relação aos juros pornográficos que envolvem a tomada de crédito no país. Num terreno “fértil” como esse, não é surpresa que a cultura da parcela prospere com tanta facilidade, principalmente nos financiamentos imobiliários que estão atrelados ao maior sonho de consumo das famílias. Quem por exemplo nunca teve que ouvir resignado a velha frase: Quem não faz dívida, não consegue nada!?

Eu noto que no blog alguns tentam sustentar de forma lógica a presença da bolha pela mera convicção de que comprar um imóvel hoje não vale a pena em termos financeiros, porém quem pensa dessa forma ignora que não são constatações mutuamente excludentes. Se considerarmos que não é de hoje que o Brasil se consolidou como o paraíso dos juros reais no mundo, poderíamos perfeitamente chegar à conclusão de que nunca valeu a pena comprar imóvel no país, partindo apenas da premissa objetiva do custo de oportunidade financeira. Isso não condiciona a conclusão de que a aquisição de imóveis em paralelo no mesmo período tenha sido uma ótima ou péssima decisão, ainda que na reconstrução histórica dos preços, os imóveis tenham dobrado em relação aos demais preços nos últimos 40 anos. Na verdade quando se pensa em retorno de um investimento ou aquisição, percebemos que tudo depende do momento e circunstância, já que um ótimo investimento hoje pode ser um péssimo amanhã e vice-versa.

Um exemplo clássico usado aqui para demarcar a insustentabilidade dos preços é a comparação usual do retorno do aluguel sobre o preço de venda com o retorno médio da renda fixa. Vejo muitas pessoas tomando como parâmetro o fator X 100 -150 do início da década de 2000, sem lembrar que na mesma época em que se praticava essa relação, o retorno real da renda fixa era muito maior que o atual, o que nos permite concluir que mesmo antes do salto dos preços dos imóveis, o aluguel já compensava muito em termos financeiros, ainda que eventualmente não tanto quanto agora. Por isso não canso de repetir o quão importante é ter em mente o contexto e perspectiva das coisas.

Para ilustrar um pouco os argumentos, segue um gráfico que compara os índices brutos do CDI e de valorização dos imóveis, por meio do qual podemos constatar que a atratividade tempestiva de cada ativo depende muito do timing de entrada e saída, o que não quer dizer que o retorno real no longo prazo tenha sido decepcionante para um lado ou outro.

Além das premissas conceituais tratadas, o gráfico acima nos permite inferir que o patamar dos juros na economia é um dos vetores principais da ideia de custo benefício dos ativos e dos preços dos imóveis, pois atua diretamente na atratividade desses ativos e consequentemente na valorização dos mesmos. Isso se explica pelo fato de que investidores e seus dinheiros de uma forma geral tendem a buscar a maior rentabilidade possível, da mesma forma que o custo dos financiamentos buscados para moradia pelos mais leigos também torna-se mais alto ou mais baixo dependendo das taxas oferecidas num determinado período, com reflexo direto no poder de compra das famílias e na demanda potencial de mercado, que por sua vez pode influenciar os preços dependendo da disposição dos compradores e vendedores em aceitar ou não os postos em negociação. Isso não quer dizer que os juros determinem diretamente os preços, mas como balizadores da economia no que se refere ao custo real do dinheiro, ele se torna um vetor importantíssimo para bancos, proprietários e famílias (locatários ou não) na hora de intermediar ou fechar uma negociação.

É importante que se tenha a compreensão de que a determinação do preço negociado no mercado funciona como uma espécie de “cabo de guerra”, em que vendedores e compradores puxam a corda para seu lado conforme as forças que detém naquele momento, em busca do melhor custo-benefício possível, que na ótica da maioria dos brasileiros não necessariamente representa um benefício financeiro e objetivo. Por esse motivo, enquanto houver pessoas dispostas a pagar os preços atuais em condições minimamente sustentáveis para manter o mercado de pé, não há porque esperar que algum dos lados consiga puxar com força extrema a corda para seu lado, deslocando fortemente a tendência natural dos preços de buscarem um equilíbrio na relação entre oferta e procura.

Para ilustrar melhor esse processo segue um gráfico sobre as expectativas dos potenciais compradores em relação aos preços dos imóveis na próxima década. Embora a maioria enxergue os imóveis caros hoje, a maior parte dessas pessoas não crê que os preços vão se manter abaixo da inflação nos próximos dez anos. Nesse sentido não há razão para acreditar que os proprietários cedam a corda nesse cenário, se os próprios compradores não anseiam por isso, nem demonstram disposição para puxá-la para seu próprio lado.

Na linha do que foi exposto devo perguntar: Quem vocês acham que vão direcionar o mercado? Os 99% dos brasileiros ou aquele 1% bolhista?