Governo deve limitar multa de distrato a 10% do valor do contrato, diz fonte – Extra

Lucas,

Esta situação que você mencionou é outra ENORME sinuca de bico que as construtoras mais endividadas, que foram as que mais praticaram vendas FALSAS na planta, enfrentam, transferindo parte dos pepinos para os credores (clientes que pedem distratos, bancos, fornecedores, etc) e que deixam o governo como um todo “de cabelo em pé”. Aliás, este é parte do motivo para vermos as medidas semanais desesperadas. Explico:

Em uma situação hipotética, onde a construtora reduziu demais o preço para vender, fazer caixa e pagar as parcelas de suas dívidas que estão vencendo no curtíssimo prazo, o que vai acontecer? O estoque de imóveis vai acabar MUITO ANTES das dívidas! Vão sobrar BILHÕES de Reais em dívidas, sem nada para ser vendido e gerar caixa que possa pagá-las!!!

Alguém poderia dizer: ah, é só lançar novos empreendimentos antes de zerar o estoque, já com um preço bem menor, vender bastante na planta e com este dinheiro, ir pagando as dívidas que ficaram para trás (ENCOL mode on). Ocorre que todo o movimento mega especulativo também elevou os custos e embora as margens de lucro ainda estejam muito elevadas, elas não seriam o suficiente para cobrir ao mesmo tempo os custos do novo projeto e mais o buraco da dívida do passado. Além disto, a maior parte da venda só irá ser recebida no ato da entrega do imóvel, como a construtora vai se financiar para conseguir fazer novos lançamentos e arcar com o capital de giro durante a construção, ao mesmo tempo que teria que pagar as dívidas que estão vencendo, principalmente considerando que ela receberia apenas 20% do total de cada imóvel durante a construção e ainda, sobre um preço de venda bem reduzido?

Bem, dentro do cenário acima, estas construtoras poderiam, por exemplo, reestruturar suas dívidas para alongá-las e até obter juros bem menores nestas negociações, dentro da eterna chantagem que todo devedor faz: ou você concede, ou não receberá nada. Em paralelo a isto, elas deveriam buscar capital de giro junto aos bancos para conseguirem fazer novos lançamentos e construções. Além disto, elas deveriam conseguir negociações muito agressivas com fornecedores, para reduzirem os custos de construção e obterem ganhos de produtividade ou substituição de mão-de-obra por outra de menor custo, para garantir que as margens de lucro se mantenham muito elevadas de forma a cobrir as dívidas do passado que deverão ser pagas, pelo menos em sua menor parte, durante o período de construção dos novos imóveis que estão sendo lançados.

Por que então as construtoras não adotaram a “solução” acima?

Em primeiro lugar, porque elas não operam sozinhas no mercado imobiliário. Do mesmo jeito que um grupo delas ao dispararem com vendas FALSAS na planta estimularam, junto com mega especulação e financiamento imobiliário irresponsável, um crescimento ANORMAL nos preços, afetando TODO o mercado imobiliário, ao adotarem a ação acima elas iriam gerar um movimento no sentido oposto, o famoso e temido EFEITO MANADA, levando todas as concorrentes e o mercado a uma situação de DESESPERO, uns tentando baixar os preços antes dos outros. Os efeitos em cascata desta situação, fariam com que as garantias dos bancos evaporassem rapidamente, as pessoas mais do que nunca adiariam suas compras de imóveis sempre esperando por novas quedas nos preços dos imóveis e no conjunto, não só estas construtoras naufragariam porque as contas mesmo com tudo que consta em parágrafo mais acima não fechariam, como também levariam junto outras construtoras e possivelmente alguns bancos médios que tem maior relação com o segmento (exemplo: banco Votorantim). Isto tudo sem contar os efeitos na CEF…

Em segundo lugar, bem menos importante do que o motivo acima, seria extremamente difícil de qualquer construtora nesta situação de mega endividamento impagável conseguir equacionar todos os pontos que coloquei acima quanto a renegociação de dívidas, redução de custos e de preços e mais retomada de vendas, tudo dentro da proporção exata em que deveria acontecer. No papel é bonito e parece viável, na prática, dado o grau absurdo do inflar artificial dos preços e do quanto teriam que cair para vender os estoques, não conseguem na mesma velocidade e intensidade reduzir custos e nem tampouco renegociar tão intensamente as dívidas que sobraram. Pior: os bancos sabem perfeitamente deste contexto e já estão naquela fase de não aumentar ainda mais o enorme prejuízo que terão com estas construtoras (exceção para CEF e BB, que na realidade são governo e não bancos).

Nenhum dos agentes mais envolvidos com a bolha querem o que consta acima quanto ao efeito manada, então o que eles fizeram?

Estas construtoras reduzem os preços, mas não o suficiente para grandes desovas de estoques. Foram tentando pedalar via novos lançamentos e vendas FALSAS na planta enquanto conseguiram, de todas as formas possíveis, até não aguentarem mais. A PDG teve aporte de mais de R$ 1 bilhão de controladores, pegou mais de R$ 1 bilhão de empréstimos com condições de pai para filho na somatória de CEF e BB, teve super-auxílio da sempre suspeita BTG, cancelou 48 empreendimentos, fez reestruturação de dívidas, fez algumas reduções mais relevantes de preços em alguns momentos, só que, apesar de tudo isto, como o golpe das vendas FALSAS tinha proporção descomunal (se tornou a maior empresa do segmento das Américas!) a consequência era proporcional e irreversível e agora ela está a beira de uma recuperação judicial. Agora o GRANDE medo dos agentes é que esta situação se concretize e na sequência com outras construtoras, sendo mais um dos motivadores para geração do efeito MANADA, uma vez que muita inadimplência e distratos vem sendo escondidos, tanto por estas empresas quebradas, quanto pela CEF, através do uso de um sem número de TRUQUES, que sempre mencionamos por aqui e se isto vier a tona junto com estas quebras e mais uma infinidade de podres deste setor…

Frente ao cenário acima, de claríssima sinuca de bico, o desespero dos agentes está cada vez maior. Veremos A CADA SEMANA, novas medidas que demonstrarão CLARAMENTE este desespero, exatamente como ocorreu nas explosões de bolhas imobiliárias de outros países. Não existe solução mirabolante, algumas construtoras ao mesmo tempo repetirão o script acima, com pequenas variações, o governo por sua vez vai tentar uma solução mirabolante atrás da outra, mas ele poderá quebrar os bancos públicos e a si mesmo sem sequer “resolver” o problema e só piorando cada vez mais a situação da economia e os prejuízos à sociedade como um todo. Reitero: a pseudo-solução de obrigar valor de leilão acima de contrato de compra e venda ou o que foi reconhecido para ITBI, o maior entre os dois, é um exemplo típico de como o governo está empurrando a destruição causada pela bolha imobiliária para a CEF e por tabela, para si mesmo, pois os super-estoques de imóveis com bancos, em especial a CEF, a partir daí irão crescer incontrolavelmente, até o ponto em que ela ficará completamente sem liquidez e terão que inventar uma nova solução, que será cada vez mais destruidora para economia e sociedade, porque ao contrário do que alguns “pensam”, não existe almoço grátis…