Mercado imobiliário inova e converte o aluguel em “sinal” – Tribuna da Bahia
De acordo com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (ADEMI-BA) cerca de 20% dos imóveis já prontos estão sem vender.
A proposta é a seguinte: caso tenha interesse, o consumidor assina um contrato de aluguel por até trinta meses e pode usufruir dos benefícios do condomínio.
Se, após passado esse período, o usuário tiver interesse em comprar o imóvel em definitivo, o valor total do aluguel será usado como uma espécie de “sinal” – quantia dada em dinheiro para o vendedor garantir que este se comprometa a vender o bem ao interessado.
Matéria completa em https://www.tribunadabahia.com.br/2016/05/19/mercado-imobiliario-inova-converte-aluguel-em-sinal
Essa me parece uma boa iniciativa, mas apenas deixa ainda mais claro que as construtoras estão lidando com um problema que não tem solução.
Já estão insolventes e daqui pra frente será recuperação judicial.
1. O que é uma operação de leasing?
O leasing é um contrato denominado na legislação brasileira como “arrendamento mercantil”. As partes desse contrato são denominadas “arrendador” e “arrendatário”, conforme sejam, de um lado, um banco ou sociedade de arrendamento mercantil e, de outro, o cliente. O objeto do contrato é a aquisição, por parte do arrendador, de bem escolhido pelo arrendatário para sua utilização. O arrendador é, portanto, o proprietário do bem, sendo que a posse e o usufruto, durante a vigência do contrato, são do arrendatário. O contrato de arrendamento mercantil pode prever ou não a opção de compra, pelo arrendatário, do bem de propriedade do arrendador.
Resumo: Aluguel com opção de compra.
http://www.bcb.gov.br/?LEASINGFAQ
joselito,
O problema é que este “leasing” do segmento imobiliário é feito via alavancagem da construtora, onde o que ela recebe mensalmente não cobre os juros que ela paga para cobrir os custos de ter construído aquele imóvel, sendo que segundo consta na própria matéria, apenas 30% dos clientes na Espanha compraram os imóveis ao final e aqui deve ser muito menos que isto, enquanto em uma operação tradicional de leasing o número de clientes que adquire o produto ao final do período de pagamento é muito maior, até porque o residual normalmente é extremamente baixo, portanto financeiramente faz sentido adquirir o bem, enquanto neste caso dos imóveis, o residual continuará sendo MUITO elevado e bem maior que tudo que o cliente pagou até aquele momento, sendo inviável para concretização do negócio de qualquer forma, mesmo considerando-se que ao final os clientes comprariam adquirindo um financiamento junto a um banco, enquanto no leasing os clientes finalizariam o pagamento do residual à vista.
Tem muito mais pontos que diferem de uma operação de leasing e que inviabilizam este negócio em larga escala pelo segmento imobiliário, não foi nenhuma “descoberta genial” que fizeram, apenas mais uma dentre uma infinidade de jogadas de DESINFORMAÇÃO para iludir os INCAUTOS.
A sim, tava só colocando um instituto de “aluguem com opção de venda”, sem adentrar no mérito do mercado em específico (o qual desconheço, mas estou sempre tentando aprender por aqui em especial).
Tenho certeza que isso é só outra balela do mercado, e que casa direitinho com aquela máxima do “você estará pagando o que é seu”. Nesse caso, a priori (desde que esteja pagando um preço condizente) o locatário não está automaticamente motumbado, como se tivesse comprado na pRanta, mas tem a opção de se motumbar! rsrsrs
O problema eh o valor do VRG Valor Residual Garantido
Zé do Brejo,
Não chamaria de uma boa iniciativa ou “boa ideia”, creio que a melhor definição é MEDIDA DE DESESPERO.
Explico:
Quando uma construtora vende um imóvel na planta, entre o lançamento, início das obras, construção, entrega e habite-se, passam-se 3 anos em média. Durante estes 3 anos, a construtora arca com 100% do custo de construção e recebe apenas 20% do preço do imóvel que é pago diretamente pelo comprador para construtora, quando ela consegue vender. Se não consegue vender, que é o caso deste exemplo, ela arca com 100% do custo e 0% de receita para cobrir este custo.
O que vai acontecer neste novo modelo de negociação?
Durante 3 anos a construtora arcou com 100% do custo de construção e recebeu 0% (lembrando: imóvel não foi vendido). Depois disto, durante os próximos 3 anos que é o quanto irá durar o aluguel a construtora irá receber apenas uma parcela mensal que deverá equivaler a 0,30% do valor do imóvel ao mês (é isto que consta na notícia, imóvel com preço de R$ 1,3 milhão e aluguel de R$ 3,9 k / mês). Como é que a construtora vai pagar suas dívidas, correspondentes aos custos de construção de 100% do preço de custo do imóvel, se estas dívidas crescem a uma taxa superior a estes 0,3% ao mês e ainda com juros compostos, sendo que o aluguel tem um reajuste que é apenas anual? Na realidade, o endividamento das construtoras irá explodir ainda mais, o que irá forçá-las a quedas ainda maiores nos preços para vender efetivamente e cobrir este rombo. Ao mesmo tempo estes imóveis alugados ficam bloqueados para venda, ou seja, só depois de 3 anos é que a construtora receberia o montante, SE E QUANDO o inquilino decidir comprar, desde que ele esteja habilitado para isto, mas daí já terão se passado 6 anos do lançamento e as dívidas das construtoras disparando durante todo este período sem receber a grande parte do montante que gastaram. Para piorar a situação, na própria reportagem mencionam que pela experiência na Espanha, cerca de 30% dos aluguéis se convertem em venda ao final do período, para o restante continuarão procurando compradores.
Sem contar que neste momento já temos uma DESPROPORÇÃO gritante entre a oferta de imóveis para alugar e a procura, o que já tem feito com que os preços dos aluguéis caiam sem parar, sendo assim, o que as construtoras estão fazendo é só aumentar ainda mais esta distorção e forçar ainda mais a redução dos preços dos alugueis.
Por que então as construtoras adotam esta ação? Como disse acima, é uma medida de DESESPERO. A construtora não consegue vender, mesmo com grandes reduções de preços, precisa fazer caixa a qualquer custo e além disto, desta forma eles diminuem a desproporção entre oferta e procura (imóvel ocupado não conta como estoque para vender) e SIMULAM um maior equilíbrio, tentando ENGANAR o mercado de que isto manteria os preços dos imóveis. Outro ponto é que o suposto preço de venda deve estar ultra mega super estimado, então parece um aluguel “barato”, mas se considerar que o preço de venda está INFLADO, na realidade o aluguel sai muito caro, só que mesmo assim, este valor mensal não cobre os 100% do custo de construção que virou dívida junto a bancos.
Pelo que entendi da matéria, estão aplicando esta “estratégia” em baixa escala, acho que o objetivo maior é alimentar a DESINFORMAÇÃO e fazer com que o pessoal pense que o segmento imobiliário achou alguma “solução genial” que iria mitigar os efeitos da bolha e a redução dos preços, mas não é nada disso, apenas aprofundará os problemas e as consequências…
CA
Vai depender da margem de lucro da construtora
Se construir com um CUB de 1K e ela comercializar por 5K, significa que aqueles 0,3% ao mês irão virar 1,5% ao mês, o que daria conta de pagar o juros referente o empréstimo feito pela construtora.
Cesar_DF,
Esta situação que você colocou, na prática não existe. No auge da nossa bolha o índice de preços subiu 240% acima do índice de custo de construção, nos últimos 18 meses o índice de custo de construção cresceu mais que o índice de preços.
Outro ponto, que você não deve ter lido no meu texto logo abaixo: o aluguel recebido pela construtora tem reajuste ANUAL, a dívida paga pela construtora tem reajuste mensal, mais uma forma de gerar “descasamento” de caixa de forma intensa.
Você também não deve ter visto o que coloquei abaixo e os artigos publicados por aqui com frequência e que falam sobre SUPER OFERTA de imóveis para alugar, ou se leu, não considerou os efeitos práticos disto, que representam vacância elevada, que leva a longos períodos sem conseguir alugar o imóvel e portanto, longos períodos em que as construtoras deixam de receber o aluguel, mas em que tem que continuar pagando condomínio, IPTU, etc. , inclusive elas também tem que continuar pagando as parcelas de suas dívidas durante este período.
Mesmo ignorando todos os pontos acima, pagar apenas os juros ao longo de anos não resolve o problema de caixa das construtoras, afinal, como elas vão arcar com os custos fixos de sua operação que continuarão existindo, como por exemplo, pessoas para administrar o aluguel recebido, setor de cobrança para atuar junto a inadimplentes, departamento jurídico para lidar com casos mais graves, despesas de propaganda para atrair novos clientes quando imóvel ficar vago, etc, etc, etc. Mesmo que contratem para isto uma imobilista, pagarão 10% sobre o valor recebido, abatendo de sua conta de “rentabilidade”. Não se esqueça que eles ainda tem toda uma estrutura para construir imóveis, incluindo aí pessoal administrativo, comercial e de outras áreas para os quais eles também não conseguirão sustentar só com dinheiro de aluguel, que sequer será suficiente para pagar os juros de suas dívidas, como detalhado acima.
Tem muito mais que isto, trarei para o debate se alguém trouxer um raciocínio menos SIMPLISTA do que este da super margem de lucro que sustenta tudo e todos…
CA, fazendo uma simulação
Construtora adquiri um terreno de 1000 m2 por 2 milhões.
Constrói um prédio de 20 andares com 4 apto de 100 m2 por andar, totalizando 8.000 m2 a 1.25K/m2 (custo de 10 milhões)
Gasta mais 30% em áreas comuns (elevador, estacionamento, piscina, etc) (custo de 3 milhões)
Total de gastos = R$ 15 milhões
Cada um dos 80 apartamentos de 100 m2 aluga por R$ 2.500 (R$ 25/m2) = R$ 200.000 por mês
Estes 200K por mês representam 1,33% ao mês do investimento de 15 milhões. Com os impostos deve cair para 1,1% ao mês.
Considerando um preço justo de 150X, os apartamentos de 100 m2 alugados por 2.5K, deveriam ser vendidos por 375K.
Vendendo os 80 apto daria 30 milhões. Como o custo de construção foi 15 milhões, daria um lucro bruto de 100% para a construtora.
Cesar_DF,
De qualquer forma, você ignorou todos os argumentos que coloquei acima, por exemplo:
Vacância zero com o volume recorde e crescente de distorção entre oferta e procura por aluguel? Onde você considerou em seus cálculos os vários meses em que estes apartamentos não possuirão inquilinos, com a construtora pagando condomínio e IPTU e não recebendo nada em troca?
Custo de administração do aluguel zero? Não precisa de nada nem ninguém para administrar os aluguéis? Onde isto foi considerado nas suas contas?
Reajuste anual do aluguel, versus reajuste mensal da dívida da construtora, como é que fica nas suas contas?
Lembrando o que coloquei acima, sobre o nível absurdo de alavancagem das construtoras: como você vai pagar os custos fixos para continuidade dos negócios, ou encerra a atividade de construtora e vira imobiliária? Se for a segunda hipótese, como vai terminar de pagar sua dívida, nunca? Vai trabalhar “de graça” só para pagar os juros da dívida ao longo de décadas, como se fosse o governo federal?
Aproveito para complementar:
Onde você encontra um empréstimo para uma construtora com juros de 1,5% ao mês, se todo o segmento bancário já sabe da péssima situação delas e com certeza os juros que pagam são muito superiores a este percentual?
Os números que você colocou de custo de terreno e de construção, você tirou de onde?
CA, concordo contigo, considerando as taxas administrativas+IR+os outros fatores que você citou, para que um investimento deste tipo conseguisse superar uma LCI, para uma taxa de ocupação de 100% o valor do aluguel deveria ser superior a R$ 35/m2 (o que geraria um rentabilidade bruta de 1,87%)e isto está fora da realidade do mercado.
Cesar_DF,
O problema neste caso, como em muitos relacionados ao segmento imobiliário e a nossa bolha, é que, como dizem, “o Diabo mora nos detalhes”.
Lembra quando fizeram uma super propaganda sobre os empréstimos diretamente com construtoras para superarem os problemas relacionados a falta de crédito imobiliário pelos bancos?
Foi uma solução análoga a esta dos aluguéis e do mesmo jeito, quando você vai no detalhe da operação, percebe que é completamente inviável, que foi um chamariz para gerar otimismo INFUNDADO para o setor. Se não me engano, trabalhavam com um percentual mais a variação da inflação, que na prática, fazia com que esta opção ficasse muito mais cara do que a opção de qualquer banco. A “vantagem” é que em tese a construtora seria menos “criteriosa” na aprovação do crédito ou teria verba destinada exclusivamente para os empreendimentos dela, mas de novo, foi algo totalmente ineficaz e sequer ouvimos falar novamente sobre isto.
Fora isto tivemos as ações do governo igualmente ineficazes, como as verbas do pró-cotista claramente insuficientes para cobrir os rombos da poupança em 2015 e 2016, que só ajudaram a secar ainda mais rápido o FGTS, ou os novos “estudos” de tirarem mais uns R$ 10 bi ou R$ 15 bi do compulsório da poupança para dar um crédito imobiliário que em TESE virá a ser um dia mais barato que o atual para a faixa de preços de imóveis acima de R$ 750 mil, sendo que na prática, embora este montante de R$ 10 bi a R$ 15 bi pareça muito, não seria o suficiente sequer para desovar 2% do total de imóveis oferecidos por estes preços acima de R$ 750 mil.
O pessoal está buscando soluções MIRABOLANTES, simplesmente porque NÃO EXISTE nenhuma solução simples. Estamos naquele cenário de não se conseguir fazer omelete sem quebrar os ovos e aqueles que estão em estado de NEGAÇÃO tentam fazer “milagres”, mas no fundo, o que eles fazem é um furinho no ovo e tentam fazer com que o mesmo vaze até ser o suficiente para fazer o omelete, só estraga o ovo e não chega a lugar algum…
KKKKK….
CA
Concordo, isso é desespero pela falta de dinheiro e como não conseguem vender estão apelando para o aluguel.
Imagina como as construtoras estão com essa noticia?
http://atarde.uol.com.br/economia/noticias/1772282-governo-temer-suspende-todas-as-novas-contratacoes-do-minha-casa-minha-vida
Ideia muito boa, mas a relacao aluguel / preco final ainda demonstra que os precos precisam cair muito ate chegar a um nivel razoavel.
Ficou no final do tópico anterior, replico aqui por ser muito importante:
Cajuzinha 20 de maio de 2016 at 06:15
” O governo do presidente em exercício, Michel Temer, abandonou a meta traçada pela presidente afastada Dilma Rousseff de contratar 2 milhões de moradias do Minha Casa Minha Vida até o fim de 2018, disse o ministro das Cidades, Bruno Araújo. Ao Estado, ele afirmou que toda a terceira etapa do programa – e não apenas a modalidade Entidades – está suspensa e passará por um processo de “aprimoramento”.
Araújo estimou em 40 dias o tempo necessário para fazer um raio X da principal vitrine de seu ministério. Segundo o ministro, a nova meta para o Minha Casa vai depender da análise das contas públicas a cargo da equipe econômica de Temer, chefiada pelo ministro da Fazenda, Henrique Meirelles. “É preferível que identifiquemos os reais limites do programa e que os números anunciados sejam o limite de contratação”, afirmou. Segundo ele, “metas realistas” não geram expectativas falsas tanto nos empresários – que precisam fazer o planejamento pelo tamanho do programa – como para os beneficiários.
Dilma Rousseff anunciou o MCMV 3, pela primeira vez, em julho de 2014, na véspera do início da campanha eleitoral, na comunidade do Paranoá, em Brasília. Naquele dia, prometeu construir 3 milhões de moradias até o fim de 2018, número que foi repetido na campanha e no início do segundo mandato. Posteriormente, recuou para 2 milhões de unidades, com investimentos de cerca de R$ 210,6 bilhões, sendo R$ 41,2 bilhões do Orçamento-Geral da União.
A terceira etapa do programa, porém, não engatilhou, e o ministro diz que todas as condições serão reavaliadas, até mesmo a grande novidade – a criação da faixa intermediária, batizada de faixa 1,5 – que nunca saiu do papel. Ela beneficiaria famílias que ganham até R$ 2.350 por mês, com subsídios de até R$ 45 mil para a compra de imóveis, cujo valor pode chegar a R$ 135 mil, de acordo com a localidade e a renda. Além do “desconto”, os juros do financiamento, de 5% ao ano, também seriam subsidiados com recursos do FGTS.”
http://m.economia.estadao.com.br/noticias/geral,governo-temer-suspende-todas-as-novas-contratacoes-do-minha-casa,10000052388
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CA 20 de maio de 2016 at 07:29
Cajuzinha,
Desde a promessa feita por Dilma em julho/2014 de mais 3 milhões de unidades do Minha Casa Minha Vida que seriam contratadas até 2018, já se sabia que o governo não teria verba para tanto. Apesar disso, durante as eleições, Dilma continuou prometendo o impossível, foi parte do estelionato eleitoral.
Passadas as eleições e com o agravamento do rombo fiscal do governo, Dilma reduziu sua promessa para 2 milhões de moradias, uma queda relevante de 33%.
Com o começo do governo Temer, sob uma análise mais REALISTA das contas públicas, eles já tem certeza que estes 2 milhões de moradias do MCMV a serem contratados até 2018 são inviáveis e vão refazer as contas. É possível que cheguem a conclusão que o viável é no máximo 1 milhão de moradias e ainda com revisão dos subsídios. Seria uma redução de 67% em relação à previsão inicial de 3 milhões de moradias.
Por que uma queda tão grande nas “previsões” para o MCMV?
Ocorre que o rombo nas contas públicas de 2016 será mais que o DOBRO daquele informado por Dilma, ou seja, ao invés de R$ 96 bilhões, fala-se em R$ 200 bilhões, isso só para o ano de 2016 e sem contar com rombos da própria CEF de R$ 40 bilhões, Petrobras de mais de R$ 100 bilhões, BNDES de mais de R$ 240 bilhões e outros esqueletos que nem saíram do armário e podem significar uma necessidade de cobertura pelo Tesouro a partir deste ano e pelos próximos 3 ou 4 anos que no total ficará entre meio TRILHÃO de Reais e 1 TRILHÃO de Reais.
Correndo por fora temos a sangria que vinha sendo feita de forma crescente no FGTS ao longo de mais de uma década. A cada ano que passava, o governo ia ficando com cada vez menos dinheiro para subsidiar o MCMV e daí, o que ele fazia? Aumentava o percentual de participação do FGTS no MCMV.
Para piorar ainda mais, a poupança começou a sangrar a partir de 2015, quando teve captação líquida NEGATIVA de mais de R$ 50 bilhões e com isso, o governo decidiu fazer um aporte de quase R$ 5 bilhões do FGTS para o fundo pro-cotista, para oferecer crédito imobiliário barato que ajudasse a cobrir o rombo da poupança, sendo que este montante de R$5 bilhões equivaleu a mais de 10 vezes o que o FGTS cedia em anos anteriores para esta modalidade de financiamento. Em 2016, com uma sangria da poupança já passou de R$ 30 bilhões até aqui, o governo já destinou o dobro do FGTS para o fundo pro-cotista em 2016, ou seja, 20 VEZES o que era retirado do FGTS para este fim anualmente até 2014!
O problema com o funding do FGTS não para por aí: graças ao aumento relevante no desemprego, em grande parte causado pela bolha imobiliária, o FGTS teve sua primeira captação líquida negativa em abril/2016, na ordem de mais de R$ 100 milhões e segundo especialistas está sangria deve continuar ao longo dos próximos meses.
Juntasse ao que consta acima, que o índice de inadimplência do MCMV faixa 1 é superior a 20% e nas faixas 2 e 3 a inadimplência é muito acima da média de mercado.
Vale lembrar que a MRV, que tem alto volume de construções para o MCMV, foi a única que aumentou os lançamentos em 2015, a Direcional, outra construtora com forte participação no MCMV, aumentou em 400% seus lançamentos no 1T16 e com isso, agora ficou ainda mais claro que novamente teremos um aumento na distorção entre oferta e procura, não só por esta enorme FALTA de verba para o MCMV, mas também porque com o agravamento da crise, aumenta cara vez mais o número de famílias que não conseguirão comprar estes imóveis, mesmo com todos os subsídios do MCMV.
CA, você está querendo dizer que além deste corte inicial no MCMV, não será o suficiente para equilibrar as contas do governo, e que (supondo que este governo atue racionalmente), deverá haver mais cortes em seguida?
Wade,
Falei que o primeiro corte feito por Dilma foi de 33%, o segundo, de Temer, pode ser similar e com isto sobrar 1/3 da primeira promessa. De qualquer forma, o “x” da questão é que depois disso os volumes tendem a ser cada vez menores ou até arrumarem justificativa para descontinuar o programa por falta de verbas públicas e do FGTS.
CA, veja isso:
““Mantemos o compromisso não só com a manutenção do programa Minha Casa, Minha Vida, mas também com a importância do seu aprimoramento e na medida em que a economia permitir, sua ampliação, com objetivo justamente de garantir que os programas sociais possam prosseguir”, explicou Araújo.
O comunicado da pasta foi enviado após o jornal O Estado de S. Paulo publicar reportagem, baseada em entrevista com Araújo, afirmando que o governo Temer teria abandonado a meta traçada pela presidente afastada Dilma Rousseff de contratar 2 milhões de moradias na terceira etapa do Minha Casa, Minha Vida até o fim de 2018.
Além disso, a matéria do jornal afirma que o Ministério das Cidades teria suspendido a terceira etapa do programa, sem permitir novas contratações, para um processo de aprimoramento.
Por volta das 11h45, os papéis da MRV (MRVE3) caíam 1,51%, a R$ 11,04. O Ibovespa cedia 0,53%, a 50.401 pontos.”
http://www.financista.com.br/noticias/mrv-ensaia-melhora-apos-ministro-negar-suspensao-de-nova-fase-do-mcmv
Eu quero mais eh que os investiotarios se explodam e continuem com os apts vagos amargando a desvalorizacao do imovel e o custo fixo do condominio. Eles que aprendam a se informar melhor na proxima vez que forem investir. Pelo momento amarguem o prejuizo.
reza a lenda:
Todo dia sai de casa um malandro e um otário, se os dois se encontrarem sai negócio….
“Ilan esfria apostas em corte iminente de juros
Notícia Publicada em 19/05/2016 16:45
BC deve esperar as primeiras medidas do Ministério da Fazenda para decidir se corta ou não a taxa de juros”
““O BC não reduziria os juros na reunião de estreia da nova diretoria”, diz Sergio Goldenstein, sócio da Flag Asset e ex-chefe da mesa de open market do BC. Ele alterou sua expectativa de corte de juro de julho para agosto e prevê três quedas de 0,50 ponto percentual até o final do ano e continuidade de corte em 2017, até a Selic chegar a 9,75%.”
“A possibilidade de o Fed nos Estados Unidos subir os juros antes do inicialmente previsto também afeta as expectativas para as taxas brasileiras, diz Pablo Spyer, diretor da Mirae Asset Wealth Management. “Dólar mais alto é igual a inflação”, diz o diretor. Para ele, Ilan, após assumir o BC, poderá não ser tão favorável ao corte dos juros quanto parecia ser com base nos relatórios que assinava como economista do Itaú. “O mercado acredita que ele não será tão dovish quanto era no Itaú.””
http://www.financista.com.br/noticias/ilan-esfria-apostas-em-corte-iminente-de-juros
“A crise continua afetando o mercado imobiliário do Rio. Segundo dados do Sindicato de Habitação, o mês de maio já registra queda considerável nos preços dos aluguéis de imóveis de um a quatro quartos, os chamados “apartamentos-padrão”, em comparação com o mesmo período de 2015. Este mês, a maior queda aconteceu no Centro. Frente ao ano passado, o aluguel no bairro ficou 17,91% mais barato, seguido por Copacabana, com recuo de 15,73%.
Bairros que também apresentaram queda considerável no valor dos alugueis foram Vila Isabel, com recuo de 13,82%, Ipanema, com queda de 13,75% e a Gávea, com redução de 12,55%. Os bairros que mostraram menor queda no preço do aluguel foram Jacarepaguá, na Zona Oeste, com queda de 3,47%, seguido da Ilha do Governador, com recuo de apenas 1,32%. Para o especialista, os bairros apresentam características parecidas em relaçãoa o emrcado imobiliário.
— A ilha é um bairro onde a quantidade de oferta de imóveis é estagnada. Não tem novas ofertas. Assim, o preço se mantém de um ano para o outro. Em relação a Jacarepaguá, podemos dizer que a região absorveu, por exemplo, o morador que pagava mais caro na Barra da tijuca — diz.”
http://extra.globo.com/noticias/economia/maio-tem-alugueis-mais-baratos-em-varios-bairros-do-rio-19340820.html#ixzz49CPR3yWA
Na Ilha de Caras o que mais se vê são placas vende-se e aluga-se. Outro ponto importante foi o surgimento de várias imobiliárias nos últimos 4 anos. Conversei com uma corretora desta região que ofereceu um apartamento dos anos 80, 90m2 por 750 mil e disse que imóvel é sempre investimento e que com a atual conjuntura econômica era um risco deixar dinheiro no banco. O que eu respondi? Que era mentira! E argumentos mentirosos e maliciosos de corretores! Não aguentei! Rsrs
Além disso a arrogância dos corretores que atuam na região é a maior que eu já vi. Pra eles pode até existir uma crise imobiliária mas que não vai chegar na ilha. Ou seja, o mercado imobiliário do Brasil vai virar ruínas mas o da Ilha vai continuar intacto. É muito difícil sorrir e acenar! Só a titulo de exemplo de até onde chegam com uma especulação sem qualquer fundamento:
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+3-quartos+jd-guanabara+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+132m2+RS1050000/ID-10188400/
Abaixo um apto em conjunto habitacional que valia 35 mil há 5 anos atrás:
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+apartamento+2-quartos+portuguesa+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+68m2+RS350000/ID-10404523/
“A novidade, pelo menos no setor residencial, fica por conta da incorporadora Via Célere, responsável pelo empreendimento Première Juaguaribe, com apartamentos custando a partir de R$ 1,3 milhão.”
“Atualmente, são 19 unidades a venda e o valor do aluguel parte dos R$ 3.900.”
0,3% ao mês para o investidor. Mas quanto seria o custo real? Porque eles vendem por 1,3 kk mas não investiram isso nele. Se investiram 3 vezes menos do que isso ainda estão ganhando menos do que ganhariam no TD.
SE, conseguirem alugar pelo menos estarão diminuindo o prejuízo.
20/05/2016 09h00 – Atualizado em 20/05/2016 09h21
Prévia da inflação oficial tem a maior taxa para maio desde 1996
IPCA-15 passou de 0,51% em abril para 0,86%, em maio.
Aumento de preços de alimentos e remédios pressionou indicador.
postado em 19/05/2016 17:37
Agência Estado
São Paulo, 19 – A inadimplência do consumidor deve começar a recuar somente em 2018, devido, principalmente, ao desemprego e ao agravamento da crise econômica. O prognóstico é da Associação Nacional dos Birôs de Crédito (ANBC). O levantamento anterior, de dezembro, trazia a expectativa de que a queda viria já em 2017.
RÁ !!!!!!
Pegadinha do Mallandro !!!!
Vem cá meu gluglú…. sentar no colo do Motumbú !!!
O setor imobiliário tentando “inovar” com idéias espanholas.
Quem vai buscar ideia na Espanha para enfrentar a Bolha a a terra da maior Bolha, antes da nossa.
Aproveito para um CVR
Casa no Lago Norte em Brasília, 1,1K a pedida, não vi a casa, só o anúncio, mas a classe média tradicional não está aguentando os custos de uma casa com terreno de no minimo 1200m^2.
-http://df.olx.com.br/distrito-federal-e-regiao/imoveis/excelente-casa-proximo-aeroporto-182736306
Esse cara aqui quer OITO milhos grandes na casa dele:
-http://www.zapimoveis.com.br/superdestaque/venda+casa+4-quartos+park-way+brasilia+df+1.200m2+RS8000000/ID-9597202/
Coisa pouca: só 80 mil por mês de rendimento.
2 milhões de dólares. Eu com dois milhões de dólares não ficava no brasil e não pegava nem vôo que passasse pela américa latina.Só aceitava pousar em Canadá, EuA, Austrália, NZ
Claro que não.
8milhos. entrada de 50%, então o rendimento ai seria “só” 40mil, e nao 80.
Até ajuda a encontrar os últimos “tolos”, mas, no fundo, revela o desespero.
Os problemas são: “preço e sua relação com o aluguel e custo do dinheiro”, “estoques recordes”, “endividamento das construtoras”, “falta de funding”, “juros elevados”, “desemprego, queda da renda, inflação, falta de confiança do consumidor”.
Não, não vai.
Isso é o atestado que não se vende mais nada! Ploc! Cabum! Já era!
E quem comprou o AP pra alugar, vai ter ainda mais concorrência, vai ter que baixar mais as calças digo, o preço, e assim por diante.
Motumbo vem pra festa! Chegou sua vez.
Sobre o trópico
Ideia interessante, PORÉM se para “compensar” o aluguel for 1% do valor………….
CVR
Oca Perdizes ; Em setembro vai completar 1 ano que entregaram… Mora no máximo 3 pessoas até então; Pedindo 10k pra cima no m2
Agora eis o Rib-Eye do CVR:
Certamente mesmo que o m2 caia para 5k , vai praticamente continuar encalhado. Motivo ?! Apartamento de 40m2 com apenas 1k de condomínio… E o valor de aluguel dessa metragem fica bem perto disso..
Que isso, bão que vc economiza no clube (que é mais barato e tem uma administração mais profissional que de síndico), hehehehehe
CVR – Grupo de desenvolvimento de software do qual eu participo o cara me coloca o seguinte topico:
Aluguel de um apartamento mobiliado próximo do Casa Park ( Venice Park)
http://www.wimoveis.com.br/imovel/aluguel-apartamento-mobiliado-brasilia-df-1-quarto-sgcv-lote-10-1483721.
blablablabla.
Agora os comentarios das pessoas:
Usuario 1: Percebe-se quando um aluguel está fora dos padrões quando apela pra uma lista que não tem esta finalidade.
Usuario 2: .Aluguel absurdo de caro, cruzes.
Usuario 3: .Os tempos das vacas gordas do mercado imobiliário aproxima-se do fim…
Usuario 4: .Na cidade onde moro (interior de SP), terrenos estão sendo vendidos 10% abaixo do valor de lançamento (2 anos atrás). Tem até investidor processando incorporadora por essas perdas…
Usuario 5: .1700 você consegue um ap de 70m² nas 400 próximas do centro
Senhorores, esta na boca do povo.
obs: teclado zuado aqui, sem poder escrever corretamente.
Na matéria diz que vai ser atualizado pelo IGPM. Pelo que entendi, deu com uma mão e tirou com a outra. Se o imóvel de 1.300.000 sofrer correção de IGPM de 24 meses, vai ser 496.057,14. O aluguel de 3.900 que será abatido no final de 24 meses por exemplo é de 93.600.
É isso mesmo?
Aqui em Curitiba teve um condomínio que dizia isso que o alugue de 36 meses poderia virar sinal.
Porém bem em uma rua muito movimentada na rápida do pinherinho/ centro perto do hospital do idoso do pinherinho, e não sei se deu certo este sistema porem ficou uma faixa gigante por uns 6 meses
Não sei se vingou na era meu caminho diário de passagem passava por lá nos fins de semana
RÁPIDA é via expressa de um sentido que o curitibano nunca sabe o nome certo da rua principalmente as rápidas da região sul que é aglomerados de ruas que vão modificando de nome , porem chamamos de rápida mesmo
Padeiro o desespero já está batendo em alguns em BC. Dá uma olhada nos anúncios abaixo:
http://sc.olx.com.br/norte-de-santa-catarina/imoveis/apartamento-mobiliado-3-suites-balneario-camboriu-125809690?xtmc=apartamento+balneario+camboriu&xtnp=1&xtcr=21
Valor 841k
http://sc.olx.com.br/norte-de-santa-catarina/imoveis/balneario-camboriu-apartamento-cobertura-no-residencial-borboun-embraed-195648997?xtmc=apartamento+balneario+camboriu&xtnp=1&xtcr=8
Valor 440k
O ap de 440k é cobertura sem mobilia, já o de 841k deve ser ap normal com mobília, ambos no mesmo edifício. Condomínio mixaria de R$800, acho um absurdo pagar isso de condomínio, é quase um aluguel de apartamento de 1 quarto. Esse de 440k está a mais de uma semana anunciado. E o cara publica diariamente o anúncio, deve estar querendo vender logo. Tem anúncio de ap de 2 quartos no bairro nações por 550k, se nem esse de 440k bem localizado vende rápido, imagina os outros hehehehe.
Meu ap é 2 quartos, 75m^2 e é 750 reais o aluguel!!!!!
Burn!!!!
Mestre dos magos, conheço esse prédio.
Estou achando bem estranho. Deve estar na eminência de um leilão. “IMÓVEL DE BANCO”. Pode ser um extra judicial.
kkkkk
Não adianta. Um dia a realidade financeira bate a porta. Cabôu-se !
tópico
“Preço médio do aluguel de imóveis de luxo desvaloriza 15,8% em dois anos, aponta VivaReal
Maio 20, 2016Publicado por Nicole OngarattoPublicado em Imóveis”
http://www.investimentosenoticias.com.br/financas-pessoais/imoveis/preco-medio-do-aluguel-de-imoveis-de-luxo-desvaloriza-15-8-em-dois-anos-aponta-vivareal
TD suspenso.
Até o TEMEROSO revelar o tamanho do buraco vamos ficar nesse lenga-lenga, no compasso da espera.
E a inflação???
IPCA-15 de maio foi de 0,86%!!! A inflação é tributo que mais faz sofrer os pobres. Quanto melhor a renda, mais o BRICO arde. Parabéns para quem LACROU 13.
-http://g1.globo.com/economia/noticia/2016/05/previa-da-inflacao-oficial-fica-em-086-em-maio.html
Aaaaaai minha renda passiva…
Estou estranhando um pouco isso. Esses últimos meses a inflação veio rasgando mesmo. Só que esse mês eu vi muito comércio cedendo, em alguns casos voltando a valores do ano passado. Ficou confuso pra mim.
OFF Marcenaria.
Pedi orçamento de um painel.
Pediram R$4,8k.
Preciso dizer algo mais???
Ou tenho cara de rico, ou tenho cara de otário, ou os dois. KKKKKKKKKKKKKK
Vou ver o tutorial e fazer eu mesmo.
Leroy Merlin é a solução para seus pobrêmas….
É engraçado a quantidade de madames que agora vão lá comprar lata de gesso e pedem ao vendedor dicas de como passar o gesso e quais ferramentas usar…..
Agora, até mesmo as construtoras como MRV que vinham tendo um resultado melhor em função do foco em moradias do programa Minha casa minha vida vão começar a sangrar como as outras.
http://www.infomoney.com.br/minhas-financas/planeje-suas-financas/noticia/5002017/governo-temer-suspende-todas-novas-contratacoes-minha-casa-minha-vida
“http://atarde.uol.com.br/economia/noticias/1772282-governo-temer-suspende-todas-as-novas-contratacoes-do-minha-casa-minha-vida
Super-trópico, ou ainda está muito cedo para conclusões ?
http://www.financista.com.br/noticias/mrv-ensaia-melhora-apos-ministro-negar-suspensao-de-nova-fase-do-mcmv
OFF:
Me aborreci com uma das minhas agências, encerrei a conta e agora estou no bonde do Sofisa. O tempo dirá se fiz a coisa certa. 110% de CDI pra 5 anos soa bom demais pra ser verdade. Seja como for, no momento esta é minha dança da alegria:
https://media.giphy.com/media/ZQjUvxPYUQ21q/giphy.gif
Wade, e a liquidez???
É só no resgate. Mas me enganei. Tem o mesmo CDB 110% com resgate pra 3 anos. Não entendi a lógica disso. Por que colocar pra 5 anos, se posso resgatar a mesma coisa com 3? Qualquer coisa é só reaplicar com mais 3, ao invés de esperar bater os 5.
De qualquer forma, tem com liquidez diária a 100%, o que não me parece tão ruim assim.
Ok, fiz as contas, já entendi.
Liquidez diária é fundamental para vc poder decidir diariamente sobre onde alocar o dinheiro.
Não gosto da CDB diante da LCA do BB (liquidez diária também). Até o CDB entrar na faixa de 15% de IR vai muito tempo.
Pense nisso: não pagar IR é um PRAZER INENARRÁVEL.
Quanto está rendendo o LCA do BB? Qual o valor mínimo para aplicar? Não estou encontrando fontes oficiais…
Caro, acho que é 100k iniciais e 3k por aplicações novas. 80% do CDI atualmente. Liga para uma agência do BB que eles confirmam.
Acredito que seja 30k e 1k depois, mas pode ter mudado….
Putz, tô atrasado, nem sabia que eles estavam com um “CDB” IPCA + 6,00 % aa. Deus abençoe a competição do livre mercado.
CONVERTER sinal em alguel !?!?!?!?!
mais truque pra manter os anuncios altos na propaganda e abaixar os preços na realidade
suponha 3 anos de aluguel a 0,4%am, após decorrido o prazo o desconto seria de 15%
Sem contar que, ao converter em entrada, poderiam corrigir o saldo devedor durante o período do aluguel. Aí volta ao preço inicial
se fizer isso não venderá
CVR
cunhado se achando rico, comprou bem em 2005, trocou em 2012, bem no auge, pagou uma fortuna, mas vendeu bem, então as parcelas de milzinho por mês até que não doiam tanto
estava se achando rico, a casa nova já tinha valorizado pra 250 mil, em breve valeria 400 mil e subindo
Até que veio a crise e desemprego, recentemente encontrei ele, parou de pagar o plano de saúde da sogra doente que sustenta a casa com a pensão.
O plano custa 400 reais.
Ela piorou, foram no hospital publico, quando viram a sala de cirurgia parecendo açougue, voltaram correndo pra casa.
Tem casa de meio milhão, mas vive de explorar a pensão da sogra moribunda.
aí eu pergunto: Vai?……..
Rapaz isso é que mais tem, gente com imóvel ostentação e carrão sem plano de saúde e sem reserva. CVR: numa certa escola em BSB de bacanas só SUVs e madames. Grupo no ZapZap com mães chiando com pedido de 50 reais para lembrancinha do dia das mães. Detalhe: segundo fontes de dento da escola, inadimplência subindo e batendo 27% dos estudantes. E eu com duas crianças com o dinheiro de 20 anos de mensalidades investido pagando só com juros. E eu levando meus filhos num sedã popular amassado que faz 15km/l. Enfim, eu valorizo educação, tempo, segurança financeira e experiências. Bananenses valorizam casa e carro. Para bananenses: “Se não passar inveja em alguém não serve”.
Belo relato Odorico.
Esse é o retrato de Brasília. E está só começando…
“…o valor do aluguel parte dos R$ 3.900…”
“…apartamentos custando a partir de R$ 1,3 milhão…”
R$3.900,00/R$1.300.000,00 = 0,003%
“…(atualizado pelo IGP-M do período)…”
IGP-M médio nos últimos meses = 0,96%
Quero ver o cara ter a sensação de que está “pagando pelo que seu” quando ver que o saldo residual decolou.
Apenas corrigindo: 3.900/1.300.000 = 0,3%
Bem observado.
A cada R$3.900,00 pago pelo aluguel, o saldo aumenta R$12.480,00.
Acho que não vão conseguir fechar negócio no final…
Após o perído do aluguel basta devolver. Menos pior que o financiamento.
Mas ainda assim não resolve o problema de falta de dinheiro. A fonte secou.
CVR
cunhado se achando rico, comprou bem em 2005, trocou em 2012, bem no auge, pagou uma fortuna, mas vendeu bem, então as parcelas de milzinho por mês até que não doiam tanto
estava se achando rico, a casa nova já tinha valorizado pra 250 mil, em breve valeria 400 mil e subindo
Até que veio a crise e desemprego, recentemente encontrei ele, parou de pagar o plano de saúde da sogra doente que sustenta a casa com a pensão.
O plano custa 400 reais.
Ela piorou, foram no hospital publico, quando viram a sala de cirurgia parecendo açougue, voltaram correndo pra casa.
Tem casa de meio milhão, mas vive de explorar a pensão da sogra moribunda.
aí eu pergunto: Vai?
Tem como dar 10 likes ? kkkkk
posso publicar 10x
nos jornais agora:
Governo suspende fase do Minha Casa Minha Vida, diz ministro
Já voltaram atrás, pelo menos “midiáticamente”, enfim. Vai, mas não vai.
tá feito o estrago, rs
a fonte é esquerdista querendo derrubar o temer
o Br pegando fogo e a gente sobrevivendo, voa TD
Não tem mais funding.
O TESOURO está muito pressionado.
Fora os esqueletos que não param de surgir.
Daqui uns dias teremos çanguiiiii nas ruas. Ofertas e mais ofertas , barganhas e mais barganhas e menos de 2% da população poderá comprar.
odorico,
Mudaram o discurso para amaciar a pancada, mas mantiveram a ideia central: o programa não está suspenso por prazo indeterminado, mas precisarão de uns 45 dias para definirem qual o número viável de contratações até 2018 dentro do que é possível para o caixa do governo. Se fosse só pelo caixa do governo, dados os rombos detectados e a surgir, seria cancelado e não suspenso, mas como tem a questão política, vão tentar garantir uma parte dos 2 milhões prometidos, talvez 1 milhão, para poderem dizer: a Dilma prometeu 3 milhões em 2014, mas nunca disse de onde sairia o dinheiro, em 2015 ela diminuiu em 1 milhão e agora estamos fazendo a mesma diminuição que ela, sendo que estamos sacrificando outros itens do orçamento para isto, porque ela só anunciou “da boca para fora” sem ter um centavo para viabilizar a promessa…
“It’s happening…”
O anúncio mediu a popularidade do novo governo, que no momento é a maior preocupação junto com as bombas herdadas….. Vão fazer igual ao anterior no esquema “Não está suspenso de forma alguma, mas não tenho condições de continuar…”
A hora que e SE sentirem o solo mais firme, ai sim será sanguinolência contínua….
Quem será que deu um telefonema?
É o desespero, está muito confuso tudo, é muito pior do que eles pensavam?
Atitude estranha.
http://blogs.ne10.uol.com.br/jamildo/2016/05/20/ministro-das-cidades-bruno-araujo-afirma-que-minha-casa-minha-vida-nao-sera-suspenso/
Estão fazendo isso com tudo que é medida anunciada. O pessoal chia e eles voltam atrás. É um governo sem cunhã e com Cunha. Governo Cunha, simplesmente. E antes que algum coxinha me acuse de mortadela. Aécio para 2018!kkkk. Falei.
Governo sem cunhão e com Cunha.
Calmaaaaaaa….. são só 07 dias.
Só o fato de ele exonerar 500 mortadelas por dia já está ótimo.
calmaaaaaaaaaaa… deixa o homem trabalhar. Avoa Temer !!! e o principal AVOA CUNHA: Meu Malvado Favorito. O canalha mais corajoso que eu já vi !!!
Xô Comuna:
+http://sensoincomum.org/2016/05/20/5-termos-muito-uteis-que-os-petistas-nao-querem-que-voce-conheca-2/
Everybody hates bolha,
Gerou muito barulho, por isto começam a surgir várias interpretações, mas na essência não muda a REVISÃO prometida quanto a meta, com todos os indicadores que será para reduzir, primeiro pela total falta de verba do governo e segundo, pelo programa ser mal estruturado e implementado, tendo gerado mais de 300 processos de corrupção no país, ou seja, o governo quer auditar para poder ter dados concretos para justificar a redução deixando claro que o culpado pela redução é o governo anterior, tanto por deixar o país quebrado, quanto por ter estruturado muito mal a sua implementação. Veja os 2 trechos abaixo que constam na reportagem que você colocou o link e indicam este caminho:
“Mesmo assim, o pernambucano confirmou que fará uma auditoria no programa. “O governo [Dilma] se comprometeu com obras que a sociedade não podia pagar”. Segundo Bruno Araújo, é necessário fazer uma revisão na forma de contratação do Minha Casa Minha Vida, mas isso deve acontecer sem a necessidade da suspensão.
Sobre a meta traçada pela presidente afastada Dilma Rousseff de contratar 2 milhões de moradias do Minha Casa Minha Vida até o fim de 2018, Araújo afirmou que não pode se comprometer com o intento.”
Essa “promoção” do aluguel, como diz o CA é só pra pegar trouxa.
Pra reforçar aquele argumento comercial que aluguel é jogar dinheiro fora, e por isso nesse formato ofertado, o aluguel será para pagar o que é seu (SQN).
E funciona em partes.
Mas na hora da compra pouquíssimos tem $$$.
Mestre dos Magos :
mais um bolhudinho de BC em leilão:
+http://www.freitasleiloesonline.com.br/homesite/lotesdetalhes.asp?codleilao=1850&lote=011&f=
Caraca!!!
Eles tinham financiado apenas 57k no HSBC e depois refinanciaram 200k no BM . Juros altíssimos. FUDEU !
Mais um.
Esse é mais grave.
+http://www.freitasleiloesonline.com.br/homesite/lotesdetalhes.asp?CodLeilao=1788&Lote=5
Deixa eu entender. O cara comprou por 800 mil e esta sendo leilado por 399 mil?
Caramba from esse é mais grave mesmo. O cara pagou 800k por um ap com uma vaga de garagem, e quando vai para praia dá de cara com o esgoto. Eu também gostaria de pegar no barra norte, mas um pouco mais em direção ao centro para não ficar naquele esgoto da ponta norte.
Além de pagar 800k em Fev de 2012, ainda financiou 640k, que não deu conta de pagar, pois em ago 2014 o banco já tomou o imóvel. Olhem a motumbada do banco. Financiamento de 640k, teve que pagar 22.5k de itbi para colocar imóvel no nome, e agora vai a leilão por 399k, e aposto que não vai ter lances, pois o ap continua ocupado. Não é só as 666 que perdem, os bancos que também foram gulosos estão se ferrando.
Detalhe acho que já anúncio de ap neste prédio com preço abaixo de 800k hehehe.
Empresário do ramo de importação, dólar subiu, ele sifu…..
Vou salvar e acompanhar esse leilão.
Só lembrando né, porque relembrar é viver, que a venda ABATE a dívida. Os 640mil emprestados, (devidamente abatido pelas parcelas pagas e corrigido com os módicos 13%a.a) tá lá ainda.
Ou seja, motumbo, agora, ta no mènage: Banco Motumbo e Comprador
Não entendi. Vamos supor que um lance de 450k leve o leilão. Esses 450k abatem o emprestimo total ou o motumbado fica devendo a diferença mais juros?
A diferença da dívida persiste.
Interessante esse. Financiaram 57k em 2007, mas logo em seguida quitaram o financiamento. Ai em julho de 2011 hipotecaram o ap para pegar um empréstimo de 200k, em dezembro já foram executados. PQP, torraram a grana toda em menos de 6 meses!!!!!!!!
Se eu tivesse bola de cristal diria que fizeram um “ótimo” investimento na pRanta, seguindo a cartilha de 1 para morar, outro para investir.
Pior que aquela cidade é um antro de corvo, tem corvo pra tudo que é lado. A chance de eles terem caído no bico de um é grande. Sabe como é: imóvel moeda forte, investimento seguro, sobe 30% ao ano, BC tem muita procura, segundo maior ponto turístico de SC, não tem erro hehehehehe.
Infelizmente eu identifiquei o casal . Possuem comércio perto da Padoca . Lamentável o que escolheram . Pegaram o banco mais salgado de todos .
http://g1.globo.com/economia/blog/samy-dana/post/entenda-como-inadimplencia-afeta-economia-do-pais.html
não é difícil imaginar que grande parte dos mais de 60 milhões de negativados não terão como pagar ou negociar suas dívidas. Se não estão conseguindo pagar aquele valor “x” no vencimento, também a cada mês que passa vai ficando mais difícil pagar “y” por causa dos acréscimos dos altos juros de mora. Muitos irão aguardar os cinco anos para que o nome saia do cadastro do SPC/SERASA, até lá, vão se virando apenas com o consumo de bens de primeira necessidade.
Como funciona se a dívida for protestada? Não sei como funciona exatamente…
somente estes títulos..
http://www.protesto.net.br/index.php?act=titulos_protestaveis
prazo….
https://www.protesto.net.br/index.php?act=duvidas_frequentes
Pequena amostra da crise imobiliária aqui em São José dos Campos , e ainda tem construtor dizendo que quando “passar a crise” vai haver uma nova onda de valorização nos preços dos imóveis rs. Outros jogando a culpa na lei de zoneamento da cidade rs é patético.
http://www.ovale.com.br/2.620/vendas-de-imoveis-tem-queda-de-66-em-4-anos-em-s-o-jose-1.683859
http://www.ovale.com.br/2.620/crise-ja-ameaca-oferta-de-imoveis-em-s-o-jose-1.683547
FabianoSJC,
Pois é, pior que tanto na notícia quanto nos comentários, toda a culpa é da “crise de 2015″…
Vejamos algumas informações sobre o mercado imobiliário de São José dos Campos nos anos de 2013 e 2014:
http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2013/05/preco-dos-imoveis-cai-25-em-sao-jose-em-dois-anos-revela-creci.html
Trechos do link acima, que é de maio/2013:
Trecho 1: “Preço dos imóveis cai 25% em São José em dois anos, revela Creci”
Trecho 2: “Valor máximo de apartamento de luxo caiu de R$ 530 mil para R$ 400 mil.
Pesquisa leva em consideração os negócios fechados no mercado.”
Trecho 3: “Segundo o coordenador de pesquisa do Creci no Vale, André Turci, a tendência é o que o valor continue a cair.”
http://www.reclameaqui.com.br/6948247/alphaville-urbanismo/alphaville-sao-jose-dos-campos/
Trecho do link acima, de novembro/2013
“O alphaville Sao Jose dos Campos me vendeu lotes por 720,00 o metro. Mas “queima”lotes ate hoje por 650,00 o metro. O Lancamento foi em Outubro de 2011 …se colocamos a inflacao deveria estar no minimo a 740 o metro.”
http://www.digitalflip.com.br/ovale/flip/Classificados/01024%3D07-07-2013/44.PDF
Trecho do link acima, de julho/2013:“São José tem aumento de 300% na locação”
http://www.ovale.com.br/crise-amplia-o-estoque-de-imoveis-para-locac-o-1.556050
Trecho do link acima, de setembro/2014:
“O estoque de imóveis residenciais para locação em São José dos Campos registrou aumento de 8,47% entre setembro do ano passado e julho deste ano”
http://g1.globo.com/sp/vale-do-paraiba-regiao/noticia/2014/09/valor-do-aluguel-de-imoveis-cai-em-sao-jose-dos-campos-sp.html
Trecho do link acima, de setembro/2014:
“Levantamento aponta queda entre 8 e 10% no valor do aluguel.”
http://www.ovale.com.br/construc-o-civil-de-s-o-jose-tem-pior-indice-de-desemprego-1.554367
Trecho do link acima, de agosto/2014:
“Levantamento feito pelo SindusCon ((Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) aponta que São José dos Campos e região tiveram o segundo pior desempenho do interior na geração de empregos no setor em julho, com retração de 377 vagas.”
CA os caras não entendem que SJC perdeu muitas vagas na industria que pagavam bem e agora só tem algumas oportunidades na prestação de serviço e comércio que pagam bem menos , aqueles preços fora da realidade praticados até 2014 esqueçam não tem demanda para isso , a GM mesmo esta quase fechando as portas por aqui. O que mais vejo são comercios fechando as portas e prédios que foram entregues no final do ano passado com meia duzia de moradores.
FabianoSJC,
Sim, fora isso você mencionou, ainda temos o seguinte:
1) Eles falam sobre estoque de imóvel que vai acabar devido a queda radical de lançamentos, mas se esquecem que isso significa também uma queda radical nos empregos da construção civil, que tiveram durante o inflar da bolha uma participação muito elevada no total de empregos formais gerados na cidade. Com isso, este aumento rápido e relevante no desemprego combinado com o volume elevado de desemprego na indústria, onde algumas pessoas migraram para comércio e serviços com menores salários, como você mencionou, sendo que na própria construção civil e segmento imobiliário, também foram perdidos muitos empregos e fontes de renda com maiores montantes, como de engenheiro, dono de imobiliária, executivo de construtora, etc, etc, etc., gera uma redução radical na renda da população local, que se reflete inclusive com efeitos em cascata através de queda de consumo de produtos e serviços na região. A combinação disso significa uma queda muito significativa na parcela da população que teria condições de comprar imóveis por preços abusivos, mesmo com juros subsidiados e pagamentos em 30 anos;
2) Eles fingem esquecer que uma grande parte do estoque de imóveis continua em poder de investidores que não conseguiram revender e por isso colocaram para alugar, fazendo com isso que a oferta de aluguel crescesse 300% e com isso combinado com a grave crise local na economia que reduziu a demanda por aluguel (muitos voltando a morar com familiares e amigos), gerando uma distorção absurda entre oferta e procura de imóveis para alugar, o que levou o aluguel a cair de preço ao mesmo tempo que a vacância ficou anormalmente alta. Também em função da crise os proprietários irão começar a desistir de tentar alugar e venderão com preços menores, concorrendo novamente com construtoras;
3) Eles também fingem esquecer que o estoque cresce naturalmente mesmo sem os lançamentos, graças aos distratos que não param de aumentar a cada ano e isso tende a piorar ainda mais no curtíssimo prazo em virtude do agravamento da crise, da maior dificuldade de se obter crédito imobiliário, dos juros mais altos do crédito imobiliário em função do aumento da inadimplência e escassez de funding, etc.
Fabiano, eu ouço de quem conhece que o mercado de trabalho em SJC para quem se qualifica um pouco mais se resume a GM, Johnson & Johnson e Embraer. Quanto de verdade tem nisso? Seja como for, o que geralmente ouço é que é uma boa cidade para se viver.
wade é uma excelente cidade para se viver , realmente as empresas que tem as melhores oportunidades são GM, Johnson e Embraer , mas tem outras boas empresas aqui também como Eaton , Ericsson , Panasonic e tem muitas empresas pequenas na area de tecnologia e na área belica também. Porém muitas outras fecharam as portas ou demitiram nos ultimos anos, a economia hoje esta baseada no comercio e prestação de serviços.
quando passar a crise???
esperem deitados
CVR.
“http://verdadeimovel.blogspot.com.br/2014/05/oasis-condominium-club-sinco-engenharia.html”.
O anúncio, como podem ver é de 2014. Passei ontem no stand que fica bem longe da obra. Não tinha alma viva para atender. Fui até a obra: deixe eu rir primeiro; uahauhauhauhauha. Só tem mato.
perderam a noção um monstro desse onde judas perdeu as cuecas, vcs perderam a noção
pouca coisa…
Prefeitura pode leiloar imóveis em MT para receber R$ 500 milhões do IPTU
Cerca de 120 mil lotes estão irregulares em Cuiabá, segundo a prefeitura.
Do total da dívida ativa, município disse que espera reaver R$ 300 milhões
a dívida ativa é formada por 120 mil lotes condominiais, casas e terrenos e, apenas no início deste ano, foram enviadas 10 mil notificações extrajudiciais para devedores de imóveis em condomínios verticais e horizontais da capital por conta do não pagamento do IPTU de 2014.
http://g1.globo.com/mato-grosso/noticia/2016/05/prefeitura-pode-leiloar-imoveis-em-mt-para-receber-r-500-milhoes-do-iptu.html
Eu sempre tive a sensação que o Brasil sempre andava mais devagar que o resto do mundo civilizado, alguns passos atrás ou alguns nos dê diferença. Mas de 3 anos pra cá tenho percebido que estamos dando passos pra trás e explico o motivo:
Internet decaindo
Internet banking dos bancos piorando(estou 3 dias sem acessar o meu do BB e segundo o banco a culpa é minha).
Impostos aumentando
Tecnologia com preço abusivo
Burocracia aumentando
Impostos aumentando
Resumindo está ficando impossível investir em qualquer coisa no Brasil.
Creio que se em 2 anos não tivermos uma melhora de reformas fiscais, tributária e política estaremos fadados ao fracasso econômico pelos próximos 15-20 anos.
Algo que não vou querer pagar pra ver, pois o Brasil é cansativo.
olha aí, mais um bolhudinho que pode ir a leilão, kkkkkk:
“Taiguara confirmou que comprou um apartamento duplex com financiamento da Caixa Econômica Federal e um veículo de luxo da marca Land Rover. Ele alegou, contudo, que, desde meados do ano passado, vive em situação econômica difícil, tendo “muitas dívidas”. De acordo com o empresário, seu apartamento corre o risco de ir a leilão “A Exergia Brasil está há muito tempo sem contratos”, queixou-se.”
http://politica.estadao.com.br/blogs/fausto-macedo/quem-e-taiguara-o-amigo-de-lulinha-com-atuacao-em-obras-milionarias-financiadas-pelo-bndes/
Fiz uma conta de padaria, amostragem pequena, com alguns imóveis do Rio de Janeiro onde morei e de amigos que eu sabia o valor pago até 2007, e que tenham anúncios no mesmo prédio ou arredores. Apenas verifiquei como estariam os valores hoje, se apenas corrigidos pela inflação. Coloquei o valor um pouco pra cima, para levar em conta que melhorias na vizinhança possam ter ocorrido (não é o caso de todos, mas vá lá).
Tem uma diferença de uns 40% a mais entre os valores anunciados hoje e o valor que estaria corrigido pela inflação + uns 20% que coloquei considerando a possibilidade de melhorias na região ou prédio. O que me deixa mais surpreso é estamos em vésperas de olimpíadas, e os valores continuam paralisados. Essa conta me parece mostrar apenas um cenário muito otimista, em que o mercado fosse apenas acomodar os preços com o crédito retomando ao estado daquela época (é isso que vocês chamam de “soft”?). Não leva em consideração desemprego, menos investimentos, crise política, caos urbano pós-olimpíadas (isso é mais intuição minha, por ter morado muitos anos lá, do que embasamento numérico, científico…).
No dia-a-dia fico com a ligeira impressão que em todo lugar estão apertando os cintos. Se por um lado alguns preços se mantém igual ao do ano passado (ou retornam a este valor depois de um breve aumento), por outro vejo pequenos reparos deixarem de ser feitos (lojas, prédios comerciais, etc), a qualidade de alguns serviços diminuiram um pouco(entregas demoram mais, por exemplo), pequenas cortesias (tipo balinha e cafezinho no self-service) estão sumindo, e muitas pessoas estão morando juntas.
Wade, você chegou a uma conclusão próxima a minha. Analisando os conhecidos que compraram apartamentos na Zona Sul do RJ de 2000 a 2005 e os valores cobrados hoje, os preços mais que duplicaram, isto é, peguei os valores que eles pagaram nesse período reajustei pela inflação e mesmo assim seria menos da metade do que cobram hoje. Só que de lá pra cá a cidade piorou muito, o trânsito esta infernal, a violência descambou, os imóveis ficaram mais velhos e portanto depreciaram e não houve melhora alguma na vizinhança, muito pelo contrário. Os preços teriam que cair uns 60% para ficarem mais ou menos justos.
Quem “defende” o softland acha que os preços ainda não caíram significativamente, que os valores estão próximos do topo, que nos dois últimos anos os preços deixaram de subir nominalmente, e que as quedas reais são tímidas. Achamos que os imóveis estão desvalorizando aos poucos, que as quedas nominais serão pequenas, pois a inflação brasileira é muito alta e essas quedas se darão em alguns anos. Achamos que os imóveis vão se desvalorizar 60%, mas isso ocorrerá no longo prazo, por exemplo, um imóvel que custou 500k no final de 2014, poderá ser comprado por 380k em 2019. Queda em termos reais de 60%, pois 500k corrigidos pela inflação de 2014 a 2019 (cinco anos) dariam em 2019 quase 800k. Isso sem falar que o proprietário poderia ter investido em um título público e teria bem mais que 800k.
Já o pessoal do hard, que é a maioria aqui no blog, defende a tese de que os preços já caíram 50%, ou seja, um apartamento comprado no final de 2014 por 800k, pode ser achado hoje por menos de 400k. Eles acham que as quedas serão (e estão sendo) gigantescas e que em um ou dois anos teremos descontos de 80% ou mais. Os grandes medalhões do blog, como o Lucas, CA, RosinhA, Barnabe, AL defendem o hard. O CA garante que pelos relatórios do CRECI-SP os preços de apartamentos em SP caíram 50% e o Lucas relata que comprou uma casa com aproximadamente 45% de desconto em relação ao preço pedido pelos vizinhos. A própria RosinhA comprou uma casa com mais de 50% off e aluga para estudantes e tira mais de 2% ao mês de aluguel.
Nossa “diferença” ideológica passa pelo fato de que não vi descontos de 50%, pelo menos aqui no RJ, por aqui a insanidade continua, o que vejo são descontos pega trouxa, de no máximo 10% ou 20% do valor pedido. Tenho certeza que os preços estão no topo e ainda não vale a pena comprar, não sei a quem interessa falar que comprou por tanto ou que os preços caíram 50%, se isso não é a realidade. Os descontos que vejo são tipo black fraude apartamento pela metade do dobro. Repito não vejo grandes quedas, e não acredito nessas compras com 50% de desconto em relação a média do preço pedido no bairro, não acho que seja a hora de comprar, e o ideal é aplicar o dinheiro em renda fixa para daqui a alguns anos comprar com descontos verdadeiros.
Por isso sou chamado de corvo e MAV pelo Lucas e seus seguidores fanáticos, o que de fato acho muito engraçado. Pense bem, quase não posto, pois trabalho e não tenho tempo. Isso é fato. Se fosse corvo teria bastante tempo livre para postar pois hoje os corvos não vendem nada e o que mais tem é tempo livre. Se fosse MAV estaria enganando o patrão, pois fazer uma postagem a cada dia não deve dar direito nem a vale sanduíche de mortadela. Agora vamos analisar meu “inimigo”, o Lucas passa o dia todo no blog posta todos os dias da semana de 10h da manhã as 19h ou 20h da noite, lê absolutamente todos os comentários, o cara não deixa passar nada. E ainda quer incutir informações que não são verdadeiras na cabeça das pessoas, como por exemplo, o caso da Danibolhista que ela perdeu mais de sete milhões por ter comprado o apartamento dela. Misturando valor presente com valor futuro, ignorando completamente o conceito de juros reais.
Perdi uns dez minutos escrevendo esse comentário no iPad, e o cara passa o dia todo no blog escrevendo dezenas de comentários desse tamanho. E eu sou MAV? E eu sou corvo? Sou eu o vagabundo que quer enganar as pessoas do blog? Só dou minha opinião baseado no que vejo, se ver conhecido comprando com 50% de desconto serei o primeiro a vir aqui dar o braço a torcer, como no quesito aluguel digo que vejo diversas pessoas aqui na ZS do RJ conseguindo descontos de 20% a 30% em relação ao pico. Minha opinião continua a mesma e não mudo, não vejo descontos de 50% ou mais, os preços estão insanos, e não vale a pena comprar, nem a vista, e muito menos financiado.
Minha dúvida agora é em relação a SELIC para longo prazo. Tá difícil prever isso. Ainda que o IPCA-15 tenha vindo alto este mês, estou achando que pode ser alguma distorção, e que vai vir menor no final do mês. Se por um lado este governo promete austeridade, por outro o Goldfajn já falou em SELIC abaixo de 10% pra final do ano que vem. Acho difícil o FED aumentar juros esse ano, e não dá pra saber o que vai ocorrer nos EUA com novo governo, então ao menos pra esse ano, se a inflação realmente ceder, faz sentido SELIC menor (já há previsões para 13% no final deste ano). Enquanto isso tem renda fixa pré-fixado dando mais de 1% bruto. Há os IPCA+ que ao menos trás retorno real, se realmente baixarem os juros mesmo com inflação alta. Mas pode-se perder boas oportunidades se o governo realmente mantiver o interesse em reprimir a inflação, oque nos faz voltar para o ponto lá em cima sobre austeridade. Tá fueda.
” Sinal de alerta no Banco Central
Publicado em 20/05/2016 – 17:46 Vicente NunesSem categoria
O Banco Central nega de forma veemente, mas há, sim, grande preocupação com a saúde de algumas instituições financeiras. Não é por acaso que a autoridade monetária está negociando uma linha especial de crédito com o Fundo Garantidor (FGC) para socorrer bancos em dificuldades.”
Cajuzinha,
Um aspecto destrutivo de toda bolha imobiliária que se torna com o passar do tempo, cada vez mais impactante: a bolha reduz muito a liquidez do mercado como um todo e com isto, gera prejuízos enormes à economia. O caso dos bancos que você colocou acima é apenas UM dos exemplos, na realidade, é só a ponta do iceberg. Existem uma infinidade de situações DEMONSTRÁVEIS quanto à perda de liquidez trazida pela bolha imobiliária.
Como isto ocorre? Vamos ver alguns exemplos:
Vamos pegar o caso de São José dos Campos trazido pelo FabianoSJC mais acima e que complementei com algumas informações sobre pesquisas desde 2013:
Em 2013, na entrega dos imóveis, o preço caiu 25%. Os investidores em imóveis tiveram uma participação anormal nas vendas na planta, antes uma parte havia comprado para alugar e outros para revender antes da entrega, como a revenda se tornou inviável em virtude da queda relevante no preço, o que os corretores aconselharam eles a fazerem? Colocar o imóvel para alugar. Com isto o volume de ofertas de imóveis para alugar subiu 300%, o preço do aluguel naturalmente caiu e a vacância aumentou enormemente.
Pelo que consta no parágrafo anterior, temos uma boa visão da perda de liquidez: com o Capital investido na compra dos imóveis completamente paralisado, sem conseguir vender nem tampouco alugar, mas arcando com despesas de IPTU e condomínio ao longo dos meses, às vezes anos, estes investidores ficam sem liquidez e isto significa uma queda no consumo dos mesmos, que deixam de comprar outros bens mais caros (exemplo: carros) ou ainda, reduzem seu consumo no dia-a-dia. Entre outras consequências, é também por causa desta situação que vemos a inadimplência dos condomínios batendo todos os recordes, muitas vezes devido a estes investidores que estão descapitalizados a tal ponto que não conseguem sequer pagar esta conta. O efeito disto tudo é um baque forte na economia local.
Quando extrapolamos o que consta acima para o total do Brasil, onde estas situações ocorrem em menor ou maior escala, vemos um dos mecanismos pelos quais a bolha imobiliária provoca uma ferida na economia, através da redução relevante na capacidade de compra dos investidores de imóveis que se veem sem nenhuma renda e com o capital empatado, gerando ainda despesas para os mesmos.
Outra forma pela qual a bolha imobiliária destrói a capacidade de consumo das famílias, se dá quando observamos a relação entre o endividamento das famílias com o financiamento imobiliário e a sua renda. Segundo dados do BACEN (Banco Central), de 2007 a 2015 a dívida das famílias EM PROPORÇÃO à sua renda dos últimos 12 meses simplesmente SEXTUPLICOU. No período de 2010 a 2015 esta dívida TRIPLICOU e enquanto isto acontecia, a dívida das famílias em proporção à renda para outros fins (consumo, veículos, etc) CAIU, ao mesmo tempo em que o PIB de despesas das famílias para o consumo desacelerou fortemente e a inadimplência cresceu 2,5 vezes mais rápido que nos 5 anos anteriores. A tradução do que consta acima, é que as famílias que entraram em financiamentos imobiliários por décadas, comprometendo 30% de sua renda TOTAL, se viram com uma capacidade de consumo reduzida, especialmente a partir de 2010 quando os preços já haviam subido anormalmente e muito acima da renda, fazendo com que as parcelinhas do financiamento imobiliário também tivessem este crescimento desproporcional em relação a renda das famílias.
Esta situação descrita no parágrafo anterior, piora ainda mais quando observamos o que a Caixa Econômica Federal (CEF) fez, por ordem do governo, ao longo de anos: ela concedeu crédito imobiliário para famílias que não teriam renda suficiente para pagar as parcelinhas todo mês, fizeram isto aceitando como comprovantes de renda meras transferências entre contas, ou ainda mais pessoas para compor a renda do que aquelas que efetivamente pagariam as parcelas mensais. Com isto, muitas famílias com endividamento quanto ao crédito imobiliário muito superior aos 30% que seriam o limite e assim, estas famílias com a sua capacidade de consumo de qualquer outro bem ou serviço completamente estrangulada, outro grande prejuízo à economia como um todo.
Temos ainda a situação das vendas FALSAS na planta: milhares de famílias vem perdendo desde 2011, um acumulado de BILHÕES de Reais que são retidos pelas construtoras e corretores sem que estas famílias obtenham qualquer coisa em troca. Isto ocorre porque no ato da distrato, muitas vezes as construtoras retém uma parcela relevante do que foi dado de entrada e das parcelas pagas durante a construção, no caso dos corretores a retenção normalmente é integral e correspondente a 6% do preço total do imóvel. Este é dinheiro que caiu no “buraco negro” da bolha imobiliária, pois de um lado não “salva” as construtoras, que estão super endividadas e com mega estoques e por outro, faz MUITA FALTA para as famílias que foram prejudicadas por esta autêntica pirâmide financeira, até porque em sua grande maioria se tratam de famílias humildes, que perderam parte muito relevante do seu patrimônio. As pirâmides financeiras são extremamente nocivas para economia, como referência, se a justiça não tivesse acabado com o Telexfree, talvez o Acre não existisse mais (sem piadas de que ele “nunca existiu” – rs).
Outro caso simples de entender é quanto à questão do aluguel comercial e os pequenos negócios. Apenas no período de 2007 a 2011 a rentabilidade do aluguel comercial para os proprietários de imóveis praticamente TRIPLICOU, de acordo com pesquisas trimestrais realizadas pela FGV. Isto significa estrangular as receitas dos pequenos lojistas que não tiveram a menor condição de repassar estes reajustes para os preços. Com isto, muitas pequenas lojas deixaram de ser viáveis, levando a aumento no desemprego e redução do PIB e com efeitos sobre a diminuição da renda, tanto dos ex-proprietários destas lojas, quanto de seus funcionários, de novo, roubando liquidez e da capacidade de consumo de muitas pessoas. Claro que isto também inibiu muito o empreendedorismo, inviabilizando a abertura de novos pequenos negócios. Quando a bolha começou a explodir, começamos a ver o outro lado também sofrendo com perda de liquidez: os proprietários de “salinhas comerciais” passaram a observar uma enorme vacância e com isto, passaram a ter despesas de condomínio, IPTU, etc que era muito elevada, novamente com dinheiro parado em imóveis sem nenhuma liquidez, que eles não conseguem nem vender nem alugar, o que também leva estes investidores a reduzirem os seus gastos investimentos e gastos e assim reduzindo também o dinheiro que circula na economia.
Como este comentário já está excessivamente extenso, vou tentar resumir mais três AMOSTRAS: A) no inflar da bolha, os empregos da construção civil dispararam, na explosão, a construção civil puxou os empregos para baixo, com isto, cada vez menos renda para consumo, investimento, etc. e as pessoas consumindo das suas reservas (exemplo: saques elevados da Poupança) para SOBREVIVER, levando a escassez de poupança, ou sangria no FGTS como vimos em abri/2016 e tende a continuar. B) No caso dos bancos, eles tem perdas de liquidez de diversas formas durante uma bolha imobiliária, como por exemplo: b1) inadimplência de compradores de imóveis, em especial na CEF onde a inadimplência é o TRIPLO da média de mercado, isto tira muito do dinheiro que deveria estar disponível nestes bancos. Como exemplo, em 2015 a retomada de imóveis e os leilões simplesmente DOBRARAM ; b2) Construtoras que mais aplicaram o golpe das vendas FALSAS na planta: muitas de pequeno porte já declararam recuperação judicial ou falência, gerando prejuízos para seus credores, dentre eles os principais são os bancos, outras como PDG e Rossi entraram em reestruturação de dívidas gerando prolongamento de prazo de pagamento e assim novas perdas de liquidez para os bancos credores ; b3) Com o estrangulamento da renda das famílias em função do crédito imobiliário que consome parcela anormal dos ganhos, o aumento anormal da inadimplência dos consumidores a partir de 2010 também gera seus efeitos para bancos. C) o preço do aluguel, embora tenha subido bem menos que o preço de venda, subiu bem mais que a renda, de novo uma forma de estrangular a renda das famílias e diminuir sua capacidade de consumo que depois se converte em outras perdas de liquidez para proprietários de imóveis, como expliquei no caso de SJC mais acima.
Em resumo, a perda de liquidez no mercado como um todo e não só para os bancos citados no artigo acima, é ENORME e de nada adianta o BACEN FAZER DE CONTA que não está vendo isto ou FAZER DE CONTA que isto não é uma consequência de uma MONSTRUOSA bolha imobiliária que tivemos no país, os impactos sobre a economia são BRUTAIS, o que coloquei acima são apenas AMOSTRAS e para não assustar a ala soft nem os novatos no blog, sequer abordei a possibilidade disto se transformar em uma crise SISTÊMICA se o BACEN insistir em permanecer em estado de NEGAÇÃO quanto a bolha imobiliária brasileira…
Impressões sobre os preços.
Desde o ano passado, tinha dado um tempo nas minhas buscas e pesquisas de preços para evitar ansiedade. Neste mês retomei cruzando dados do OLX e pesquisas diretamente em alguns prédios que elegemos como alvo. Tenho parâmetros e registros dos últimos três anos e meus dados revelam algumas conclusões bem claras. Os valores anunciados subiram em média 10-15% com relação ao ano passado, mas este aumento se reverte em desconto para viabilizar o negócio, ou seja, uma tentativa de camuflar descontos. Nos valores anunciados na internet há uma nítida gordura que varia no mesmo percentual que comentei, entre 10-15%. Em duas tratativas de jogar o preço pra baixo, não obtive êxito, embora os proprietários se mostrem MUITO mais receptivos às negociações. Três imóveis que monitorava a disponibilidade foram vendidos. Em uma outra opção, o dono resolveu fazer uma pequena reforma e está para alugar. No meu prédio, das duas ofertas que havia no final do ano, uma foi vendida e a segunda o lunático mantém o preço exorbitante em um apartamento sem garagem.
Nada muito animador, embora todos os dados econômicos sinalizem em sentido contrário. Percebo que ainda estamos num momento de inflexão nessa queda de braço. A inércia ainda mantém o delicado equilíbrio das cartas. Até quando, não sei.
Sempre bom ressalvar que se trata da realidade de um espaço muito delimitado de um bairro nobre de São Paulo.
Aqui na baixada santista,esta do mesmo jeito,galera aqui faz de conta que, nada esta acontecendo.Observei aumento de anuncio sem preço,sei de apts com 20% de desconto em preço real,que não vendeu.Em conversa com um proprietário ele me falou,que já reservou o dinheiro das despesas do apt ,para 2 anos,me fala que prefere guardar 20 mil,que vender por 150 K, um apt que vale 200.Enfim a impressão que eu tenho é que muitos acham que daqui a 2 anos tudo volta ao normal,outros estão esperando nova ajuda do governo.Na olx contei aqui ,de cada 5 anúncios 3 é de imoveis.Acredito como CA ,no 2 semestre teremos novidades.
Há uma consciência coletiva de que estamos vivendo uma crise imobiliária, mas por incrível que pareça o rumor é no sentido de que chegamos no fundo do poço; que os preços estariam abaixo do que vale… E muitos, digo, MUITOS estão embarcando nesse mentira. Nossa vizinha de porta nos contou que investiu todas suas economias na compra de um segunda apartamento na região onde o filho dela mora. Sob a justificativa de que os alugueis naquela região eram muito altos, ela investiu de forma desproporcional em um apartamento que não remunerará nem ao menos 50% de retorno. Tudo pela crença de que os valores estão aquém do valor real. Sinceramente, não lhe disse nada. Ela veio me contar como uma grande oportunidade que teve. De forma humilde e sem soberba…. eu não tive coragem de dizer minha opinião sobre o “grande” negócio que ela fez.
Duas verdades são absolutas neste momento:
– Os preços ainda estão muito longe do ao menos aceitável.
– Não vale a pena comprar um imóvel.
Percebo isso também. Colegas meus me criticavam antes pq não comprava, agora acha que eu tinha razão, que realmente os preços estavam caros, mas agora chegou a hora e então continuam me criticando pq não compro agora.
Curioso, Rolde e Cajuzinha,
Já que todos estão trazendo seus CVR´s, vou trazer os meus:
CVR 1 – Diretor da empresa que é brick-lover (by From_The_Tower): 3 anos atrás este Diretor em conversa comigo a respeito de imóveis, ficou convencido de que não era um bom momento para comprar imóveis, embora já naquela época ele estivesse desesperado para sacar o FGTS e utilizar nesta compra, mas acabei dissuadindo-o desta ideia apresentando uma série de informações já disponíveis na época. Descobri neste mês de maio/2016 que ele comprou um imóvel, 3 anos depois de nossa conversa. Ele comprou em um prédio bem próximo da Avenida Jundiaí, que é uma localização nobre na cidade, o padrão de acabamento é ótimo, no décimo oitavo andar, segundo ele com ótima vista (“vista perpétua para Serra do Japi” – rs), 92 M2 e pagou R$ 440 mil. Segundo ele, foi comprado de uma pessoa que tinha feito permuta do terreno com a construtora e a construtora e este vendedor particular “brigaram” para ver quem venderia para ele. Ele veio falar para mim sobre os 50% de distratos, que ele achou absurdo (fiz cara de surpresa – rs) e achando que agora era o melhor momento para comprar, porque afinal, o pessoal que comprou na planta no mesmo prédio tinha um total acumulado (entrada mais parcelas em construção mais saldo a financiar) de R$ 650 mil e tinha alguns deles anunciando para venda com este preço, sem esperarem nenhum lucro. Comentei com ele que, comparado a três anos atrás, sem dúvida nenhuma ele pagou um preço bem mais baixo (ele pagou 32% a menos no ato da entrega do que pagarão aqueles que compraram na planta, enquanto o dinheiro dele crescia nestes 3 anos, mesmo que pouco, o preço do imóvel caia), no entanto, em função de uma infinidade de fatores, a tendência é de que os preços ainda tenham quedas muito relevantes, inclusive apresentei para ele algumas evidências. Ele ainda argumentou que no caso de usados, as pessoas não iam QUERER baixar o preço e por isto estes preços cairiam de acordo com a inflação. Lembrei a ele que “querer não é poder” e mostrei as pesquisas do CRECI SP que apontavam quedas de 40% nos preços de imóveis usados em São Paulo nos últimos 24 meses. Como último “argumento”, ele justificou (para si mesmo, mas falando comigo) que comprou porque tinha R$ 400 mil no FGTS com rendimento muito baixo e não queria deixar de aproveitar que agora está em outra cidade para comprar um imóvel, porque no próximo ano, em função da crise, talvez ele pudesse ser dispensado e assim perder esta “oportunidade” de usar o FGTS, até porque os outros 4 imóveis que ele tem são em cidades diferentes também e onde ele já havia usado o FGTS. Ele comprou para alugar, em um momento em que temos claríssima super-oferta de imóveis que NUNCA encontrarão compradores nem locatários se forem mantidos os preços pedido, afetou a liquidez dele em caso de desligamento, mas no fundo, a única coisa que interessou é que ele ficou feliz por tirar o dinheiro do FGTS. Sorri e acenei.
CVR2 – funcionário da equipe: também 3 anos atrás, aconselhei um funcionário a não comprar imóvel na planta pelo MCMV naquele momento e ao contrário, ir juntando o dinheiro equivalente às parcelas durante a construção e quando fosse entregue, SE estivesse por um bom preço, daria uma entrada maior e certamente conseguiria um preço menor do que comprando na planta. Ele estava noivo e queria se casar em 3 anos (“quem casa quer casa”), falei que desta forma ele poderia ter o imóvel no prazo para se casar, embora particularmente considerasse que o ideal seria que ele ficasse no aluguel. Expliquei tudo da forma mais racional possível e com vários exemplos práticos do que JÁ ESTAVA acontecendo e tinha evidências. O que aconteceu? A noiva o pressionou, ele comprou na planta e no ato da entrega ele descobriu que a construtora estava vendendo pronto mais barato do que ele pagou somando a entrada, parcelas durante a obra e saldo a financiar. Outro funcionário da equipe comprou na planta no mesmo prédio e passou pelo mesmo dissabor. Cada um deles teve uma perda por custo de oportunidade equivalente a algumas dezenas de milhares de Reais, que eles poderiam ter aproveitado por uma infinidade de formas melhores do que DOAR o dinheiro para construtora. Sorri e acenei (2).
CVR3 – estava fazendo umas incursões para me divertir um pouco e buscar referências sobre vendas de imóveis na planta em 2013, quando fui ver um condomínio próximo a Anhanguera. O preço para compra na planta, negociado, ficava em R$ 440 mil. Eram vários prédios. Perguntei para a corretora: considerando não só este empreendimento, mas a infinidade de prédios com imóveis acima de R$ 400 mil, isto é viável para uma cidade do porte de Jundiaí e com seu padrão de renda? Resposta da construtora: era viável sim, afinal em Jundiaí uma pesquisa indicava que mais de 95% das pessoas tinham convênio médio particular. Lembrei-me de imediato que as empresas forneciam estes convênios médicos particulares para funcionários que em sua infinita maioria recebiam menos de 2 salários mínimos e estes funcionários não teriam a menor condição de comprar imóveis acima de R$ 400 mil. A corretora em seguida, garantiu que comprar na planta era o melhor negócio, afinal sempre valorizava muito mais depois da entrega. Conclusão: agora em maio/16, neste mesmo condomínio, imóveis resultantes de distratos sendo vendidos por preço ANUNCIADO a partir de R$ 360 mil. Sorri e acenei (3)
CVR4 – funcionário de 20 e poucos anos. Comprou na planta anos atrás, no ato da entrega não teve o crédito imobiliário aprovado. Mesmo não tendo conseguir obter o dinheiro de volta (uma parte dele, é claro), já entrou em outra compra na planta e para comemorar, comprou uma viagem para as férias. Tudo isto aconteceu em dezembro/2015. Em janeiro/2016 a noiva dele, que ajudaria a pagar pelo imóvel, foi demitida. Em março/2016, ele mesmo foi demitido. Em abril/2016 os dois estavam viajando para a comemoração da compra do imóvel (passagens e pacote comprado antes). Sorri e acenei (4).
CVR5 – senhor que trabalhou 20 anos em indústria: usou o dinheiro do FGTS para dar entrada em um imóvel para “investimento”. Devido a crise, foi demitido e se tornou corretor. Se mudou do imóvel em que estava para o novo que ainda está pagando e está há meses sem conseguir pagar as parcelinhas do imóvel novo, sendo que também não tem conseguido vender nem alugar o imóvel antigo que já era dele (quitado), mesmo com grandes descontos. Está chegando próximo de uma situação de desespero onde a única alternativa será reduzir ainda mais os preços pedidos, tanto para venda quanto aluguel.
Compilando o que consta acima e mais os CVR que vocês informaram e meu comentário anterior mais acima:
A situação é clara, a bolha consome violentamente a liquidez, de forma crescente, sugando todos os recursos. Vejam comentário mais acima em que detalho alguns mecanismos e evidências quanto a isto, apenas como “amostra”. Quanto mais você esperar, até um limite em que os preços chegarem ao “vale”, maior será o seu lucro na operação, principalmente se você tiver dinheiro acumulado para isto que está rendendo durante este período. Pode ser até que você descubra que comprar não voltará a ser um bom negócio e que é muito melhor continuar como está. Mais do que nunca, em tempos de crise, vale o ditado: “Cash is king”
Sim, temos pessoas comprando agora (exceções) porque viram que o preço baixou muito e se deixaram ILUDIR pelos “especialistas do mercado”, mas o volume destas pessoas é ÍNFIMO em proporção à oferta de imóveis, sendo que não afetam em nada o crescimento da desproporção entre estoque e vendas e a perda de liquidez no mercado como um todo, dentre uma infinidade de fatores que garantem que os preços continuarão caindo e que sempre temos falado por aqui. Aqui vale outra frase, de Warren Buffet, que embora voltada para o mercado de Ações, é perfeitamente aplicável quanto a imóveis quando estamos em meio a uma bolha imobiliária: “The stock market is a device for transferring money from the impatient to the patient”.
Insisto: mesmo com todas as quedas de preços observadas tanto em pesquisas com grande volume de dados quanto em checagens individuais como as que constam acima nos CVR, os preços ainda estão muito longe do seu “vale”. Reitero minha aposta de que a maior queda percentual deverá ocorrer entre o 2S16 e o 1S17 (60% de probabilidade, 30% que seja após isto, 10% era que tivesse sido no 1S16), sendo que mesmo após esta maior queda percentual, teremos ainda alguns anos de queda de preços pela frente. A conferir…
CA todos seus CVR,são parecidos com os que eu ja presenciei.Aqui no litoral ,tem o tal do delay, então ainda falta um tempo.Daqui para frente fica complicado,pois 70% no minimo é imóvel de temporada,em Praia Grande o desespero e mais visível,foi construído mais que em Santos,deve ser parecido com Vcs em SC.Hoje observei outra coisa na olx ,as construtoras estão anunciando aos montes tmb sem preço,assim elas aparecem em qualquer busca.Semana passada fui ao shopping,mais xiquezinho daqui,em frente fica o prédio do Robinho sinônimo de sucesso ,tem 3 faixas enormes de vende-se,e aluga-se.A realidade é ,quando aparece um apt com preço ,não barato,mais com um preço mais justo vende.Exemplo apt com 60 m2 160 K,ou 150K.Eu acho carro ,pois conheço os bairros ,sei que em 2008 apt como estes eram vendidos por 60K.E eles são alugados ,por 1100 o pct,com despesas mensal de 600,ou seja o cara fica com 500 k por mês.Agradeço por seus estudos,eles nós mantem saudáveis e com esperança.Obrigadão mesmo,estou sempre lendo vcs.
PS :esses exemplos que eu dei,são os realistas,nem comento os surtados que custam 250K 380K,que ficam na mesma quadra,e até no mesmo prédio.
” porque no próximo ano, em função da crise, talvez ele pudesse ser dispensado e assim perder esta “oportunidade” de usar o FGTS”
Com o perdão da palavra, isso não faz um c*aralho de um sentido. Pelo menos na minha terra, ser demitido é uma das possibilidades para sacar o FGTS e, melhor de tudo, estar líquido.
EngenheiroSP,
Você só pode usar o FGTS na cidade onde trabalha. Se ele fosse demitido, não poderia comprar um imóvel em Jundiaí com o dinheiro do FGTS. Ele tinha R$ 400 mil no FGTS, mas referente a experiência atual deve ser a metade ou menos desde montante.
Em outras palavras, se fosse demitido ano que vem ele receberia, por exemplo, R$ 200 mil do FGTS mais a multa paga pela empresa, mas continuaria com os outros R$ 200 mil retidos e não seria o suficiente, só com o dinheiro do FGTS, para comprar o imóvel que ele buscava.
Lembrando que é o quinto imóvel dele, o quarto que ele alugará e que ele tem uma reserva financeira (não sei quanto), sendo claramente um “brick lover” (by From_The__Tower)
Moro em Jundiai e venho acompanhando a mais de 2 anos preços de imoveis pra venda e compra em dois bairros em que tenho interesse, porem não vejo alteração de preços ainda….Nada acontece nesta cidade…será que todos aqui são ricos???
FEIRÃO DA CAIXA – evento sem repercursão
Passo em frente ao Feirão de Imoveis – CAIXA ECONOMICA FEDERAL em Nicty no Hell e recebo um folder. Sem gente. Tudo vazio. Um silêncio enorme no local, sem aquelas corvetes que costumamos assistir de saias bem curtinha mostrando as coxas bronzeadas (gostou dessa parte, né?). Trouxe para os amigos do blog algumas frases de efeito que eles ainda assim com toda essa crise continua insistindo em propagar:
COMPARE, COMPROVE, COMPRE!
CONDIÇÕES IMPERDÍVEIS.
DOIS QUARTOS A PARTIR DE 445,00 (Só faltou, o Eta! precinho bom!)
FOTOS DAS OBRAS AVANÇADAS EM 08/05/2016.
Estava pesquisando sobre os ratings do banco Sofisa e esbarrei neste video:
https://www.youtube.com/watch?v=P8KAsdCDRNQ
Pesquisei pelo Bastter aqui no blog e me parece que não o levam muito a sério, nem mesmo no assunto que ele se propõe. Seja como for, não estou vendo sentido no que ele fala acima. O cara está fazendo uma conta para explicar juros compostos que me parece atroz, mas como estou tendencioso a renda fixa (e em espcial a banco pequeno, que ele menciona como ruim), prefiro acreditar que é isso que está poluindo meu raciocínio.
Alguém pode dar uma olhada no video e dar uma opinião? Não precisa assisti-lo inteiro, entre o minuto 11 até o 20 já me parece o suficiente pra pegar o que ele quer dizer.
Eu acho que ele exagera. É obvio que em um rendimento de renda fixa voce nao conseguira aplicar o cenario de juros compostos se voce sacar partes do dinheiro de tempos em tempos. E é obio tambem que a curva de capital acumulado sera mais inclinada quanto maior for o aporte mensal ao investimento. A conclusão que ele chega é evidente : quanto mais voce economizar (sem saques e mais aportes) , mais os juros trabalharao pra voce. E claro, quanto mais voce reduzir seu custo de vida, mais vai sobrar, mais voce vai aportar e a sua curva de acumulo de capital ira inclinar pra cima.
o que é importante saber se voce pretende ganhar dinheiro com juros é que uma aplicação isolada não faz curva exponencial sozinha, demora muito. Em outras palavras, nao adianta colocar um dinheiro na renda fixa e achar que depois de 30 anos voce vai estar rico.
a curva exponencial dos juros compostos ganha uma força grande quando voce faz aportes regulares, assim ela começa a inclinar rapidamente em alguns anos.
é claro que para fazer aportes o obvio é necessario : que voce ganhe bem mais doque voce gasta. e ai entra uma coisa importante : se voce quiser fazer aportes , nao pode ser uma pessoa consumista. tem que se contentar com o que tem, e pesar muito bem cada compra e saber que ela ira afetar a sua curva de juro composto.Isso é importante ressaltar porque quanto maior o seu poder de aporte, geralmente é porque voce esta ganhando mais e portanto maior a sua tentacao em aumentar o seu padrao de vida acumulando bens e gastos e consequentemente reduzindo a sua capacidade de aportes o que pode minar a sua curva.
O ponto dele é válido. Porém exagerado.
Quem aplica em renda fixa precisa ter consciência que não existe aplicação onde vc deixe o dinheiro quieto por 20 ou 30 anos. No máximo a cada 5 ou 6 anos (mesmo CDBs ou TD) vc é obrigado a resgatar o dinheiro, pagar o IR e reinvestir. Então não dá pra simplesmente pegar o rendimento do CDI ao longo de 20 anos a imaginar que vc terá esse rendimento.
É mais ou menos como os fundos DI dos bancos onde mesmo rendendo 98% do CDI, são péssimos no longo prazo por causa do “come cotas” que a cada 6 meses desconta o IR.
Ele deu um exemplo de 10 mil aplicados na bolsa de 1995 a 2014 onde após esse prazo a pessoa teria 115 mil.
Fiz uma simulação teórica dos mesmo 10 mil aplicados num CDB a 97% do CDI (similar ao rendimento do Tesouro Selic). E em 2014 a pessoa teria 225 mil brutos, praticamente o dobro da bolsa. Tirando 15% de IR ainda sobram 193 mil.
Numa simulação mais realística onde a cada 5 anos a pessoa é obrigada a resgatar o dinheiro, pagar IR e reaplicar teríamos:
1995 – 2000: líquido no final: 33324
2000 – 2005: líquido no final: 70406
2005 – 2010: líquido no final: 122397
2010 – 2014: líquido no final: 167235
Ou seja, a pessoa teria transformado 10 mil em 167 mil. Menos que os 193 mil que teria caso existisse investimento em RF com prazo de 20 anos, mas bem mais que os 115 mil da bolsa.
Conclusão, o ponto levantado por ele é importante. Mas mesmo assim no brasil vale muito mais a pena investir em renda fixa do que em renda variável.
Wade,
Acesso o site do Bastter, e foi lá que me encontrei para entrar no mercado de ações, eu sinceramente não sei fazer trade, então eu compro ações que eu pretendo levar até a morte, ou seja, empresas lucrativas, de preferência ON com 100% de tag along e com boa governança corporativa.
Agora renda fixa se estudar dá para ganhar mais que lá.
Mas o Bastter fala para gente de todos os níveis de educação financeira, mas lá tem o Mille que é um animal para analisar empresas.
Gosto do site, tem boas informações, mas não concordo 100%.
Mas foi com o Bastter que eu aprendi um conceito básico da acumulação de patrimônio, quando o investidor gira o patrimônio, a única certeza é que vai perder dinheiro, com impostos, intermediários e spread para a contraparte.
Tem que saber separar o joio do trigo.
JJJ, uma das limitações que geralmente vejo em aprender sobre bolsa é que falta prova empírica. Quem ensina a ficar rico geralmente não ficou rico na bolsa, e os que ficaram, seguiram um método muito questionável (“deu sorte”).
Os que ficaram ricos sustentavelmente e propõem-se a ensinar, geralmente são pessoas de idade muito avançada, e suas bases téoricas se baseiam em um mercado em época diferente, e não leva em conta algumas novidades disruptivas, mas tem patrimônio acumulado ao longo das décadas e bem protegido (o Luiz Barsi FIlho não está “all in” em bolsa. Ou está?).
Repare que a questão chave que menciono é a _prova empírica_. Muito fala-se em longo prazo, alguns falam em diversificação (coisa que o Warren Buffet parece desdenhar), e tudo faz perfeito sentido. Eu mesmo vi uma explicação de que faz mais sentido investir em índices, mesmo que cheio de “tranqueiras”, do que empresas campeãs, e fez perfeito sentido (em resumo: o destino de qualquer empresa é fechar ou falir. Para que isso aconteça a várias empresas de diferentes setores, só algo muito grave, e o dinheiro perdido seria o menor de seus problemas) O problema é o exemplo prático de que isso funcionou bem de forma duradoura.
Enfim, acho que estou me prolongando, não sei se aqui é o lugar certo para essa discussão. Não sei como renda variável é visto aqui. Provavelmente não estou procurando direito. Se alguém conhecer algum material que seja exceção para os casos que apontei, será muito bem vindo. Provavelmente sou o mais ignorante neste blog em relação a renda variável.
Tenho o mesmo sentimento pela renda variável.
Tenho a mesma impressao. Bolsa é loteria. Se fosse algo racionalizavel e fosse simplesmente uma questao de entendimento e ter algum dinheiro, todo cara inteligente e com algum dinheiro seria rico com a bolsa. É claro que se voce pensar a longo prazo algum lucro é provavel e o prejuizo menos provavel para as melhores empresas. Decada de 90 ate 2009 a bolsa realmente foi muito favoravel, mas nao ha certezas daqui pra frente.
Apesar disso ainda gosto de fazer trades curtos, comprar em suposta baixa e vender assim que subir um pouco tendo lucros minimos. Se cair continuo comprando. Quando falo lucros minimos, falo de 50 , 100, 150 reais. Não acho que eu tenha um metodo excelente , a minha ideia é simplesmente tentar ganhar o dinheiro que “ninguem quer”. Em um metodo “randomico” de ganhar dinheiro se voce tentar ganhar muito vai provavelmente perder, porque muitos querem e poucos ganham. Dinheiro nao tolera desaforo, perde menos provavelmente quem quer ganhar pouco…é o que penso.
Max Gunther sorri com seu último parágrafo.
Kkkkkkkkkkkkkkkkkkk
”
Mas essa má notícia tem um lado bom para quem quer comprar imóveis: os preços estão cada vez mais baixos. “É um ótimo momento para quem tem capital ou tem segurança de poder fazer um financiamento”, afirma Luiz Fernando Moura, diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
O presidente do Conselho Regional de Economia (Corecon), Vítor Lopes, lembra que com o agravamento da crise econômica desde o ano passado muitas famílias começaram a devolver imóveis adquiridos. “Eles perceberam que não poderiam arcar com as prestações”, afirma Lopes.
O movimento ajudou a empurrar para baixo os preços e, apesar de os juros continuarem altos, esse é um período considerado ideal para quem pode comprar, de acordo com a avaliação da Abrainc.
“Com as mudanças na economia, é possível que em pouco tempo voltem os investimentos, e quem comprar agora pode ter uma grande valorização no imóvel”, declara Moura.
Situação financeira
O educador financeiro Edísio Freire assinala, entretanto, que o interessado em comprar um imóvel deve observar atentamente a sua situação financeira e as perspectivas de se manter empregado.
“Para quem tem emprego estável e não tem ameaça de redução de salário é um excelente momento para adquirir um imóvel”, diz Freire. Ele ressalta que o lado positivo desta crise é justamente que o preço das unidades é relativamente menor. “São dois lados da moeda”, completa.
Freire destaca que a crise no setor imobiliário é anterior à atual crise econômica, que só fez agravar a situação da construção civil. “O crédito ficou mais difícil e mais caro. Um imóvel que tem prestação inicial de R$ 2 mil fica pesado para a classe média”, ilustra.
Uma visão similar à do diretor da Abrainc. “É um momento interessante, os preços estão caindo, e espero que as medidas anunciadas pelo governo surtam efeito”, declara Moura.
Ele considera que ainda não dá para ter certeza sobre o que vai acontecer, mas avalia que, quando o governo voltar a investir, os níveis de emprego e renda devem melhorar e trazer um alento ao mercado.
A tendência é que as medidas adotadas coloquem de novo o país no rumo da estabilidade em um futuro próximo, valorizando os imóveis.
“Mas na conjuntura atual não dá para assumir um compromisso que talvez não dê para honrar”, afirma.
Ele declara que, apesar de as taxas de juros estarem mais altas do que era praticado há um ano, a queda nos preços dos imóveis compensa e faz com que seja um bom negócio comprar nesse momento.
“A taxa de juros está em torno de 10,9%, que ainda é mais baixo do que a taxa de juros primária, o CDI”, afirma Moura, da Abrainc.
“É um período oportuno, porque a gente começa a observar que as mudanças anunciadas pelo governo levaram a um aumento na confiança por parte da sociedade”.”
http://atarde.uol.com.br/mobile/imoveis/noticias/1772468
” Agora não é difícil encontrar placas de aluga-se em imóveis vazios. Sinal que os empresários de Mogi das Cruzes também estão sentindo os efeitos da crise econômica brasileira.”
http://g1.globo.com/sp/mogi-das-cruzes-suzano/noticia/2016/05/crise-provoca-fechamento-de-lojas-em-mogi-das-cruzes.html
Consequências da crise….
perda de quase 1.5 milhão de clientes nos planos de saúde
http://cbn.globoradio.globo.com/editorias/economia/2016/05/21/OPERADORAS-DE-PLANOS-DE-SAUDE-DEVEM-SOMAR-NOVA-PERDA-DE-15-MILHAO-DE-CLIENTES-ATE-O-FI.htm
o que chama a atenção são as frases de alguns brasileiros…
“Eu tinha o convênio da empresa. Hoje, a gente não tem aqui por enquanto, né?”
“Aí resolvemos fazer um plano particular, mas assim foi chegando uma fase que não tinha condições, nós tivemos que cancelar.”
“Por enquanto a saúde tá legal também, não tenho precisado tanto”.
imagine estes 1.5 milhão a mais nas portas dos hospitais públicos …..
Kkkkkkkkkkkk
Esse Fabiano é bem popular por aqui, principalmente por ser um dos mentores do Pré Caju. Agora tem programa na TV local. Vi o vídeo desse texto no facebook. Kkkkkkkk
Acho que o desespero está batendo pesado.
” Recadinho do Fabiano Oliveira para você! Corre pro Feirão da Caixa e venha fazer negócio com a gente! Saia do aluguel, imóveis a partir de 120 mil, Cartório e ITBI grátis! Stanza, construindo na medida para você.”
O ponto dele é válido. Porém exagerado.
Quem aplica em renda fixa precisa ter consciência que não existe aplicação onde vc deixe o dinheiro quieto por 20 ou 30 anos. No máximo a cada 5 ou 6 anos (mesmo CDBs ou TD) vc é obrigado a resgatar o dinheiro, pagar o IR e reinvestir. Então não dá pra simplesmente pegar o rendimento do CDI ao longo de 20 anos a imaginar que vc terá esse rendimento.
É mais ou menos como os fundos DI dos bancos onde mesmo rendendo 98% do CDI, são péssimos no longo prazo por causa do “come cotas” que a cada 6 meses desconta o IR.
Ele deu um exemplo de 10 mil aplicados na bolsa de 1995 a 2014 onde após esse prazo a pessoa teria 115 mil.
Fiz uma simulação teórica dos mesmo 10 mil aplicados num CDB a 97% do CDI (similar ao rendimento do Tesouro Selic). E em 2014 a pessoa teria 225 mil brutos, praticamente o dobro da bolsa. Tirando 15% de IR ainda sobram 193 mil.
Numa simulação mais realística onde a cada 5 anos a pessoa é obrigada a resgatar o dinheiro, pagar IR e reaplicar teríamos:
1995 – 2000: líquido no final: 33324
2000 – 2005: líquido no final: 70406
2005 – 2010: líquido no final: 122397
2010 – 2014: líquido no final: 167235
Ou seja, a pessoa teria transformado 10 mil em 167 mil. Menos que os 193 mil que teria caso existisse investimento em RF com prazo de 20 anos, mas bem mais que os 115 mil da bolsa.
Conclusão, o ponto levantado por ele é importante. Mas mesmo assim no brasil vale muito mais a pena investir em renda fixa do que em renda variável.
Recebedor,
Tem com quase 20 anos, a NTN-B 2035 principal, agora, percentual do CDI, só 5 anos no máximo.
Recebedor,
O cálculo da bolsa é com ou sem dividendos?
Não sei. Peguei o cálculo lá do video do Bastter que o wade passou o link (veja nos 7m:45s).
Mas tenho a impressão que é o valor baseado em uma carteira igual a que compõe o índice ibovespa.
Recebedor,
O Ibovespa é um índice ruim, reflete PETR, VALE, bancoes e um monte de cacareco, como Oi, lembre-se que OGX já foi Ibovespa.
Concordo. Mas acho que o Bastter teve que usar algum índice. Ficaria muito difícil fazer uma simulação pensando em “se em 1995 eu tivesse 10 mil pra investir na bolsa, quais ações eu teria comprado ?”
Acredito que algumas empresas que eram muito promissoras em 1995 hoje estão falidas. E se o suposto investidor tivesse investido uma boa parte dos 10 mil nessas “blue chips” de 1995 que hoje não existem mais ?
Segundo a técnica do Bastter de só comprar empresas promissoras, bem administradas e pagadoras de bons dividendos o investidor nunca (ou quase nunca) reavalia a carteira e se desfaz das ações.
Recebedor,
Uma das idéias centrais da Bastter é proteger o investidor da maior destruição dos investimentos, a burrice humana, o cara achar que é mais esperto que o mercado, o que na imensa maioria das vezes ocorre, é mais ou menos assim: se o investidor não fizer MERD*, já é um grande lucro.
O objetivo do buy and hold é tentar replicar o sucesso de investidores como: Warren Buffet e Luiz Barsi Filho, para nós que não somos tubarões, em menor escala, mas o objetivo final, é este.
Por exemplo: grandes empresas preferem motivar a sua força de trabalho a mandar muitos empregados para a rua, mas porque, simples, porque quando elas trocam empregados, o custo é muito alto, e elas calculam que é melhor, sempre que possível, não substituir o empregado, é muito mais barato incentivar os que estão lá, apesar dos custos com treinamento e motivação não serem baixos, é muito mais barato que girar o pessoal.
Pessoal,
No Shopping Del Rey aqui em BH (um grande shopping voltado para as classes C e D) “consultores” da Direcional estão espalhados pelos corredores abordando eventuais 666s para oferecerem imóveis. Parece que os feirões com “descontos imperdíveis” das “últimas unidades” não saíram como esperado. Çanguiiii.
Daqui a pouco farão igual as Casas Bahia fizeram na propaganda na TV: “Quer pagar quanto?”
Isto é um CVR.
“Aluguel como sinal” é simplesmente uma forma de acalmar os animos dos primeiros compradores (que nao alugaram) dizendo que os novos compradores nao estao tendo um desconto “exorbitante” e sim que eles ja “pagaram” atraves do aluguel. Obviamente isto é uma mentira, é um truque para tentar diminuir distratos. O que eles pagaram foi o aluguel, e estao sim tendo um desconto “exorbitante” que deveria indignar os compradores diretos (sem aluguel) que assim fariam o distrato.
Bom dia, matéria citando o site
Por que comprar imóveis na planta se tornou muito mais que só um negócio de risco
Em um período de tamanho crescimento e aparente segurança de investimento, aconteceu a rápida subida dos preços. Com isso, inevitavelmente, as pessoas passaram a considerar a compra de imóveis um bom investimento, tanto para revenda quanto para aluguel. Pesquisas apresentadas em um fórum especializado na discussão da bolha imobiliária brasileira (bolhaimobiliariabrasil.com) mostram que boa parte dos novos empreendimentos não são reservados para moradia, mas para investimento: atualmente, entre 40% e 60% destes imóveis são para especulação. A verdade é que as construtoras preferem vender a investidores, pois o pagamento é, em geral, à vista — ao contrário dos que compram imóveis residenciais (ou mesmo para o próprio negócio), que dependem de financiamento bancário.
http://www.jornalopcao.com.br/reportagens/por-que-comprar-imoveis-na-planta-se-tornou-muito-mais-que-so-um-negocio-de-risco-66648/
Caracas, tópico dos tópicos. E viva nós.
Eu raramente posto e vim aqui para avisar vocês sobre esse reportagem. (primeiro mandou um control + F para não correr o risco de repetir).
É tópico dos tópicos. Esse jornal é bastante independente e já comprou várias brigas com o setor imobiliário. Acredito que a maioria dos leitores aqui do site não gostarão muito do jornal, pois ele tem um viés de esquerda. Mas, como eu disse, é independente. Eu diria que é um viés de esquerda mais legítimo, não o viés vendido do PT.
CVR – As pesquisas continuam…
Hoje cedo fomos visitar um apartamento para locação no bairro dos meus sogros. A ideia é trocarmos de aluguel para um apartamento mais confortável, com estrutura de armários que não temos no nosso atual, enquanto não realizamos a compra definitiva. Expectativa frustrada. A propaganda era de um apartamento bem reformado e pronto para mudar. A realidade era um apartamento com uma reforma de 10-15 anos. Muito mármore e granito escuro que deixou espaço de 110m2 menores do que realmente são. Tentei jogar o valor pedido de aluguel 4.500,00 pra baixo, sem sucesso. Aceitariam 4.200,00. Daí o sujeito corretor, que se intitula dono do prédio, me ofereceu, então, uma opção de compra. Segundo ele recém anunciado no mesmo edifício. Valor pedido, pasmem, 1.450 mil. NÃO OBRIGADO, disse sem paciência. Disse que era absurdo, que não valia… Daí ele me solta a pérola de que naquele prédio estava um ótimo valor, que vai vender fácil… Que ele mesmo vendeu um no início do ano por 1.300 mil…
Conclusão 1: uma esposa lacônica e visivelmente chateada… não me disse nada depois da visita… Mas eu sei perfeitamente qual é o discurso que virá logo, logo…
Conclusão 2: preciso de mais paciência, tolerância e resignação…
Dúvida 1: Estou errado em procurar opções em bairros nobres?
Dúvida 2: Sou o único pobre nessa merda de cidade?
Que aluguel caro!!!!! Ainda bem que moro no interior. Aluguel mais barato e qualidade de vida sem comparação.
Tá por fora! Tenho recebido muitas opções de alugueis por volta de 7, 8, 9, 10, 11 mil reais. Apartamentos de 80-120m2.
Nossa escolha de bairro se deve ao local de trabalho da minha esposa. Só temos um carro e ela vai caminhando ou um pedaço pequeno de ônibus. Uma mudança de bairro envolveria uma perda muito grande de qualidade de vida. Atualmente, moramos em um apartamento muito antigo e sem reforma. Não tem armários e apenas um banheiro. Era pra ser provisório, mas já estamos ha 6 anos nessa condição.
A gigantesca maioria das pessoas não tem condições de bancar um aluguel destes nem com 100% do salário.. Alugueis por volta de 7, 8, 9, 10, 11 mil reais são valores absurdos para assalariados!!! Olha que sabugo querem passar para você…
Eu acho absurdo, descomunal, fora de propósitos… mas há público e demanda, mesmo que restrita.
No nosso prédio, tinha um apartamento para alugar muito bonito. Era perfeito para nós, mas o dono queria 5 mil reais. Tentamos negociar por 2 meses… irredutível… Apostei com minha esposa que não alugaria e que iria acabar na nossa mão… Mas infelizmente, alugou.
5000 reais é muito dinheiro para um assalariado gastar com aluguel…
Certamente não estamos falando de assalariados.
Até vale a pena para quem tem bala na agulha quando comparado a comprar…. Mas é 0,28% sobre um preço bolhudo…
Papinho de corretor para empurrar o sabugo em vc . Eu estava vendo um apto desse tipo aqui em SJC prédio de 25 anos 175m² em um bairro nobre precisa reformar inteiro azulejos com desenho de florzinha rs. Começo de 2015 apto sendo oferecido a 850 k , essa semana a imobiliaria me liga oferecendo o mesmo apto a 600 k pois o proprietário esta indo embora do Brasil e precisa vender com urgencia rs, pequeno detalhe condominio 1900 dilmas . Agradeci e falei que não estava interessado , 1900 dilmas de condominio, esses caras acham que eu sou diretor da Petrobras ?
Repare no desespero do proprietario : 4200 de aluguel , teoricamente sao 0,28% do valor apontado como de venda.
Exato. Fiz a mesma conta para explica a minha esposa o custo de oportunidade de compra que é NULO.
O ridículo da situação é saber que ainda há compradores… e gente disposta a pagar pela essa total falta de razoabilidade.
Moro em Sao Paulo, zona sul, bairro valorizado, o meu predio é anunciado 1.4 a 1.5kk (130m2). Irreal. Outro dia conheci morador que alugou por 4000. Tenho serias intencoes de alugar algum aqui por perto e colocar o meu a venda….se eu vender por 1.2 estarei feliz
só vejo um tipo de pessoa pra comprar este tipo de imovel….aquele que faz LAVAGEM DE DINHEIRO
Ainda me impressiono!
Certo imóvel em Recife:
Aluguel R$800,00
Venda R$350.00,00
Multiplicando o aluguel: R$ 800,00 X 150 = R$ 120.000,00, este é o valor justo do imóvel.
O cara querendo vender por quase 3 X do valor, se o nome disto não é Bolha Imobiliária, expliquem o que é?
É esse descolamento entre aluguel e preço de venda que vem sendo apontado aqui ha muito tempo. Obviamente o aluguel tem um significado mais REAL, afinal ele reflete o mercado de moradia, quanto realmente as pessoas podem pagar para morar. O preço de venda é falseado por anuncios falsos, proprietarios e investidores gananciosos, brick lovers, etc…Ha um tempo atras um estudo americano mostrou, atraves de alguns calculos, que geralmente nao vale a pena comprar um imovel em que o valor seja superior a 150x o aluguel. A argumentacao pra isso é que se o valor fosse mais alto que isso compensaria mais deixar o dinheiro aplicado e ficar no aluguel, o que levaria a melhores negocios e manutencao do patrimonio mais a frente. Isso LA ! aqui, a conta seria mais severa, nao so porque os imoveis estao com preços congelados e a inflacao nao, mas principalmente porque aqui alcancamos facil 1 a 1,5% ao mes em rendimentos, enquanto la 4% ao ano é a regra. OU seja, fazendo uma comparação por alto, creio que aqui um imovel deveria valer no maximo 120x o aluguel, o que no seu exemplo daria uns 96.000
Sampaboy,
Uso 150 por média entre 100 e 200, mas ótima a sua participação.
Galera que acha bolsa loteria, procurem sobre mini índice, mini dólar, daytrade..mercado Forex…se puderem entrem nas salas da Rico ou Clear..Vejam como os caras ganham grana hoje.. Baixo capital e disciplina. Conheço muita gente vivendo disso.. Claro que exige estudo…Nada difícil para quem se propõem a aprender..Bolsa no Brasil é tabu..Muitos perderam e esse mimi emplacou…
Qualquer dúvida estou aí para ajudar a quebrar paradigmas
Esta querendo saber como funciona daytrade e os demais, o tem algo para iniciar os estudos que você indique?
Veigalex,
Não conheço técnicas de mini e Forex, mas isto me cheira cassino, a bolsa só paga salário mensal aos seus empregados, acho perigoso, mas se puder nos falar mais, tudo bem, sem problemas.
Quando a pessoa começa a frequentar corretora, todo mundo diz que é fácil, que tá ganhando, depois que os caras te conhecem melhor, vão pedir grana emprestada para fazer operações, todo mundo quebrado.
Estatísticas dizem que no Brasil, aparece um bom Trader a cada 10 anos, enquanto isto, os que não são iluminados só perdem dinheiro sustentando o sistema.
Mercado futuro, pode dar certo um tempo, mas chega uma hora que o especulador tá com uma posição montada e mercado vira contra ele, que não dá pra stopar, pois não há ninguém na ponta oposta para sair da operação, isto pode ocorrer em uma grande alta, ou mais comum em uma grande baixa.
temos que colocar este tipo de informaçao no tópico fixo de investimentos
Palmeirense..não entendi..vc gostaria de indicações de estudo? Se sim me manda email..veigalex arroba gmail
Escrevi errado, sim, quero entender um pouco como funciona, vou te mandar email, obrigado!
JJJ, estudo a 5 anos..mas estudo mesmo…e meu projeto de vida a médio prazo é viver da bolsa. Não ser milionário..mas junto com a renda fixa fica sem chefe. Trabalhando de casa no período da manhã. Conheço muita gente fazendo isso. É claro que quando se fala em bolsa..a maioria pensa em Vale..Petro..Lobo de Wall ..Mas com disciplina, estudo..vc tira uma grana do mercado..No Brasil bolsa é tabu..como já disse..por isso que todo mundo tem medo de corretora..faz pic do Itaú e joga na mega sena. Depois que descobri que com estudo vc consegue se antecipar aos movimentos.Eu não pretendo ter patrao até minha aposentadoria. Kkk.Quanto da pra tirar? 100..200..300..-300-200-100..Essa é a renda variável. Mas friso..estudo e disciplina…se não tiver isso..6 dígitos ou las Vegas..
Os mini contratos são produtos criados para quem tem pouco capital..com 100…200 reais vc já opera 1 minicontrato..os minis seguem o ibov ou o mini dólar..vc ópera comprando ou vendendo ele..e tendo sucesso o dinheiro ta na conta no dia seguinte. Uma puta oportunidade..pra quem não tem muita grana.
Veigalex,
Mas tem que acertar o futuro do índice ou do dólar, qual o conceito básico?
JJJ.. Análise Técnica!
Vc estuda os gráficos e com disciplina consegue identificar o possível sentido do mercado. Utliza teorias e ferramentas que te auxiliam..não é um jogar de Dados, posso te garantir que funciona.
Existem vários canais que ensinam essas técnicas de grátis…Basta ter tempo, dedicação e disciplina.Nada do dia pra noite claro.
Tb estou estudando. Comecei mês passado. Muito interessante o míni índice.
Pessoal, façam um filtro e vejam o que serve para vocês nesse e-book aqui.
+https://drive.google.com/folderview?id=0B3zPBYtej7L1eXZXMG85dzQwOTA&usp=sharing
Tópico
” 23/05/2016. Alterada em 22/05 às 21h12min
Emissão de Letra de Crédito Imobiliário despenca
Após dois anos de muita oferta e procura, o mercado de Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra de Crédito do Agronegócio (LCA) minguou. Diante de um cenário de recessão e restrição de crédito, a emissão de LCI caiu 40% em abril ante o mesmo mês de 2015, atingindo R$ 9,7 bilhões, o menor valor desde novembro de 2013. A oferta de novas LCAs, por sua vez, teve queda de 36%, segundo dados da Cetip.”
http://jcrs.uol.com.br/_conteudo/2016/05/economia/500519-emissao-de-letra-de-credito-imobiliario-despenca.html
Cajuzinha,
Esta é uma notícia interessante, sem dúvida e relacionada a uma série de fatores, alguns deles, como sempre, não mencionados na notícia.
No caso da LCI, que serve de recurso para concessão de crédito imobiliário, especialmente para imóveis que não se enquadram no SFH (imóveis com preços acima de R$ 750 mil nos grandes centros e acima de R$ 650 mil nas demais localidades), teve uma queda de emissão de 40%, o que é um gigantesco tombo. Por que isso aconteceu?
Para a LCI, o grande emissor e líder sempre foi a CEF. Análogo ao uso dos recursos da poupança e do FGTS, isso se deve ao fato da CEF sempre ter oferecido ao longo dos últimos 11 anos, as menores taxas de juros do crédito imobiliário, em todas as faixas de preços de imóveis e além disso, a CEF também sempre “facilitou” o crédito imobiliário, muito mais que os outros bancos, aceitando transferência entre contas como comprovante de renda, pessoas que entravam no cálculo para aprovação de crédito que não ajudariam a pagar as prestações, dentre outros truques. Com isso, a CEF sempre precisou de mais recursos, tanto da poupança e do FGTS, quanto da LCI e por isso tinha que sempre liderar a emissão das LCI.
Ao proceder conforme acima, a CEF assumia um risco muito maior que os outros bancos, tendo um retorno muito menor, algo completamente incoerente e que fere por completo o conceito de risco versus retorno, sendo que principalmente para um banco, tal comportamento é altamente destrutivo.
Por que a CEF agia assim? O governo usou a CEF de 2005 até antes do impeachment como a mola propulsora do crédito imobiliário que ajudou e muito a insuflar a nossa bolha imobiliária. Ele fez isso mesmo sabendo que destruiria a CEF e o futuro do próprio segmento imobiliário e da economia como um todo, apenas porque no curtíssimo prazo, o crédito imobiliário barato e farto, mais do que o normal para o cenário REAL da economia, gerava um volume recorde de pessoas com acesso para comprarem seus imóveis e isso garantiria muitos VOTOS nas eleições.
Ocorre que o futuro chegou e com ele, o que observamos?
A poupança começou a ter uma sangria enorme a partir de 2015, porque as pessoas perceberam que os juros eram muito baixos e perdiam demais para inflação, assim migraram para outras aplicações, ao mesmo tempo que a crise obrigou muitas famílias a fazerem saques relevantes e constantes da poupança. Com a escassez de verba da poupança, que sempre representou a grande maioria do crédito imobiliário concedido, no desespero, o que a CEF fez? Ela passou a oferecer um crédito que misturava verba de poupança com LCI e reduziu muito o rendimento da LCI, acreditando que com isso as pessoas deixariam de migrar da poupança para o LCI e além disso, com LCI com menor rendimento, os juros do crédito imobiliário também poderiam cair. Na prática, as pessoas migraram da CEF para outros bancos ou para o TD e com isso, a demanda pelo LCI caiu. Para não ter que aumentar os juros do LCI, a CEF preferiu reduzir sua emissão.
É claro que a crise, alimentada pela bolha imobiliária, também fez com que os depósitos dos LCI caíssem, assim como os saques do LCI cresceram, o que também levou, no total dos bancos, a esta queda acentuada na oferta dos LCI.
Outro ponto é que a distorção entre os preços dos imóveis e a renda é tão absurda, que com os juros um pouco mais elevados da LCI fica inviável financiar imóveis acima de R$ 750 mil.
Além disso, graças a completa irresponsabilidade da CEF na concessão do crédito imobiliário, hoje ela está em situação de “terra arrasada”, com inadimplencia que é o triplo da média de mercado no caso do crédito imobiliário, necessidade de aporte do Tesouro que pode chegar a R$ 40 bilhões e sem a menor condição de continuar mantendo a nossa bolha imobiliária.
Por fim quanto a este assunto, a demanda por crédito imobiliário para imóveis acima de R$ 750 mil também caiu muito, porque com a crise, tivemos dezenas de milhares de micro e mini empreendedores que fecharam seus negócios e milhares de executivos de empresas demitidos porque foram substituídos por profissionais com menores salários, ou a empresa fechou, bônus e outros ganhos variáveis despencaram, funcionalismo público do alto escalão viu ganhos congelarem junto com atrasos em pagamentos e outras ameaças, dentre outros fatores que levaram a uma redução significativa dos compradores habilitados a adquirir imóveis com preços acima de R$ 750 mil fazendo financiamento.
É por tudo isso que consta acima que técnicos da Fazenda sugeriram usar de R$ 10 bi a R$ 15 bi da poupança para financiar com juros mais baratos os imóveis acima do limite do SFH, mas além de representar menos de 2% de todos imóveis ofertados nesta faixa de preço, também será sem efetividade em função dos problemas acima.
O conjunto que consta no comentário acima é UM dos motivos pelos quais temos observado quedas de vendas dos imóveis de 3 e 4 dormitórios que são ainda mais expressivas do que para demais tipologias, fazendo com que cada vez fique mais absurda a distorção entre oferta e procura para estes imóveis mais caros.
Vejamos, por exemplo, dados do SECOVI SP (Sindicato das Construtoras), sobre vendas de imóveis novos em São Paulo, no período de 2013 a 2016, nos números acumulados do primeiro trimestre e especificamente para 4 dormitórios, uma vez que, como sabemos, quase todos os imóveis de 4 dormitórios na cidade de São Paulo tem preço acima de R$ 750 mil:
1T13 – 4 dormitórios – Vendas: 1.386 unidades.
1T14 – 4 dormitórios – Vendas: 1.101 unidades, queda de 20,56% em relação ao 1T13.
1T15 – 4 dormitórios – Vendas: 620 unidades, queda de 43,69% em relação ao 1T14.
1T16 – 4 dormitórios – Vendas: 494 unidades, queda de 20,32% em relação ao 1T15.
Analisando os números acima sobre vendas de 4 dormitórios novos, percebemos que no 1T16 as vendas foram 64,61% inferiores ao que eram no 1T13.
É importante lembrar que este resultado, por ser referente a imóveis novos, inclui ainda as vendas FALSAS na planta, aquelas feitas para famílias que no ato da entrega do imóvel, não terão renda para adquirir o crédito imobiliário ou dinheiro para quitar o pagamento.
Graças ao cenário acima, como fica a proporção entre estoque e vendas para 4 dormitórios? Sabemos que os lançamentos também caíram muito ao longo dos anos, tendo caído ainda mais para os imóveis de 3 e 4 dormitórios, mas será que foi o suficiente para compensar a queda nas vendas liquidas de distratos? Vejamos utilizando como referência o VSO (Venda Sobre Oferta) que é disponibilizado pelo SECOVI SP em suas pesquisas, utilizando o VSO da média de 12 meses em março de cada ano:
OBS: para entendimento quanto ao VSO, quanto maior o número, mais rápida a venda, ou seja, o número maior de VSO indica que a proporção da venda em relação ao estoque é maior, logo, quanto menor o VSO, mais lenta a venda e menor a proporção de venda em relação a estoque.
Mar/13 – 4 dormitórios – VSO média de 12 meses: 8,09
Mar/14 – 4 dormitórios – VSO média de 12 meses: 5,75
Mar/15 – 4 dormitórios – VSO média de 12 meses: 3,39
Mar/16 – 4 dormitórios – VSO média de 12 meses: 2,25
Pelo que podemos observar, a venda de imóveis novos de 4 dormitórios em São Paulo está mais de 3 vezes mais lenta agora em 2016 do que estava em 2013.
Ah, o número de VSO igual a 2,25 na média de 12 meses em março/2016 significa que para se liquidar o estoque de imóveis de 4 dormitórios novos, em poder das construtoras, seriam necessários 44 meses de vendas, ou em outras palavras, 3,5 anos para vender todo este estoque de 4 dormitórios, isto se não fizerem nenhum lançamento e se os distratos não continuarem crescentes!
Outro ponto: o VSO de 4 dormitórios novo em março/16 em São Paulo foi de 1,00. Isto significa que são necessários 100 meses, ou seja, mais de 8 anos para vender todo o estoque de 4 dormitórios se o mesmo seguir o ritmo de vendas de março/2016! Isto também significa que a piora na velocidade de vendas ainda está se intensificando, a “sangria” ainda não foi contida.
Querem aproximar o quadro acima da REALIDADE?
Lembrem-se que as vendas falsas na planta que ainda estão ocorrendo ajudam a mascarar o número real da super oferta e no caso de estoques e dados do SECOVI SP, eles também tem um “critério” que ajuda a maquiar os dados: imóvel lançado há mais de 36 meses e não vendido, sai da base deles. Como temos volume crescente de distratos, que tradicionalmente ocorrem com mais de 36 meses do lançamento, sendo que estes são o que possuem a revenda mais demorada, difícil e que requer os maiores “descontos”, mais uma vez temos um resultado que é exibido que é melhor do que a realidade.
Outro fato que faz com que os números acima ainda sejam otimistas, é que temos um “estoque oculto” em poder de investidores de imóveis e que também estão sendo ofertados no mercado e que não entram nos cálculos acima.
Para quem quiser conferir as informações acima, acesse o link abaixo e depois a opção “PMI – Pesquisa do Mercado Imobiliário”:
http://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/indicadores-do-mercado/
CVR Semi-Off
Eis que surge mais um indício claro que o sistema político atual faliu…….
E isso antes de melhorar vai dar ruim, muito ruim……….
é pra adivinhar o que queres dizer???
É só ler as boas notícias dessa manhã…
tmarabo,
Creio que CarlosL esteja falando sobre estes assuntos:
http://oglobo.globo.com/brasil/em-gravacoes-juca-fala-em-pacto-para-deter-lava-jato-diz-jornal-19357617
http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2016/05/protestos-interditam-vias-de-sao-paulo-na-manha-desta-segunda.html
http://g1.globo.com/sao-paulo/noticia/2016/05/pm-inicia-retirada-de-grupo-acampado-perto-da-casa-de-michel-temer-em-sp.html
Complemento:
Elefante na sala: a crise política se agrava, cacique do PMDB e atual ministro do planejamento sendo pego em flagrante como consta na notícia acima, protestos crescentes por PT e seus aliados, risco de TSE caçar chapa de Dilma e Temer de 2014 e “desfazer” o governo interino, possíveis conchavos de PT e aliados com apoio de TSF, dentre uma infinidade de outras ameaças ao governo atual.
Bode na sala: o combate à crise fiscal não terá resultados positivos para economia no curto prazo. O déficit nominal de 2016 já subiu de R$ 96 bi para R$ 170 bi e nem incluíram a Eletrobrás e o rombo dela que pode chegar a R$ 40 bi. Para próximos anos o buraco é entre R$ 500 bilhões e R$ 1 trilhão, quando incluímos BNDES (bolsa empresário), CEF (bolha imobiliária), Petrobrás (bolha de corrupção e incompetência) e demais esqueletos que ainda nem saíram do armário. A votação das medidas para previdência devem ficar para após as eleições municipais, a revisão da CLT é extremamente polêmica e pode não passar, ou se tornar muito “light” e totalmente ineficiente. Mesmo que, por milagre, tudo desse certo para o governo Temer (o que não está acontecendo), ainda assim uma redução rápida e relevante de despesas do governo significa necessariamente mais desemprego e piora no PIB, no mínimo no ano de 2016. Não existe liquidez no mercado para uma retomada imediata de investimentos e consumo 100% baseados na “euforia” com o novo governo, principalmente quando esta euforia começa a ser minada pela revelação do tamanho do rombo nas contas públicas e os problemas políticos adicionais, se esta euforia ocorrer, como já havia comentado antes, será só por um período curto, de 3 a 6 meses e sem compensar demais fatores mencionados aqui (efeito muito limitado).
Cabrito na sala: a Lava-Jato ainda tem muito mais para mostrar. Os acordos de leniência não salvam o segmento de construção civil pesado ou petrolífero, há muitas divergências e o envolvimento do PMDB com este segmento, cada vez mais sendo explicitado, também tira o fôlego de medidas de estímulo a investimentos nestes setores, sem contar o problema de liquidez no mercado que é muito relevante e forte impeditivo para isto.
Atrás do zoológico acima, temos a bolha imobiliária. Enquanto não for combatida de frente, a economia não se estabiliza e não há nenhuma chance de recuperação efetiva. Foi assim em todos os países do mundo que tiveram bolha imobiliária. Considerar que graças ao elefante, bode e cabrito acima, a tendência é que a explosão de nossa bolha imobiliária seja muito mais impactante do que foi em outros países, pois ela fez fortíssima destruição de liquidez no mercado como um todo (ver detalhes em meu comentário anterior) que se tornam fortíssimos agravantes em relação aos problemas acima e vice-versa.
“crês” que carlosL fala de três assuntos diferentes, nenhum “cvr meio off”.
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