#BolaDeCristal – Bolha imobiliária, to be or not to be – Criando Riqueza

Postei no tópico anterior, sem ter visto que já tinha aberto este novo. Segue abaixo:

Por que o Governo vai lançar um novo conjunto de medidas entre fim de janeiro e início de fevereiro com a finalidade de estimular a economia, mas sem “ferir” o ajuste fiscal e que tenha foco na recuperação da Construção Civil?

Para responder a questão acima, vamos por partes:

Por que lançar o plano em si? Por que é importante que seja entre o fim de janeiro e início de fevereiro?

O PT e partidos mais a esquerda estão pressionando fortemente para que o Governo formalize este plano. PT enviou lista de 14 sugestões em 02/jan/2016 (comentei em tópico anterior). Estão condicionando seu apoio contra o impeachment ao Governo adotar estas ações. O Governo vai lançar o plano durante o recesso do Congresso e próximo do fim deste recesso exatamente para que os parlamentares mais a esquerda vejam isto assim que voltarem e forem votar o impeachment. Os políticos da esquerda e em especial o PT fazem isto porque 2016 é ano eleitoral e precisam de alguma recuperação na economia, mesmo que artificial, não duradoura e que depois aumente ainda mais as consequências negativas, para que as derrotas dos partidos de esquerda nas eleições municipais de 2016 não sejam tão fragorosas como o previsto neste momento, em virtude do acentuamento da crise estar se tornando cada vez mais visível;

Por que a preocupação em não “ferir” o ajuste fiscal?

Porque o “Mercado” não aceitaria isto e esta não aceitação implica em fuga de Capitais, redução de investimentos das empresas e outras consequências danosas para economia, como aumento de inflação, juros, desemprego, etc. Estas consequências não são nada desejáveis e prejudicariam ao PT e partidos mais a esquerda nas eleições de 2016, por isto é fundamental para o Governo sempre ressaltar que o ajuste fiscal é prioritário, será feito “sem falta” em 2016 e assim por diante.

Por que o foco na recuperação da Construção Civil?

Porque temos estimativas de que este segmento pode ter perdido mais de 500 mil vagas formais de empregos em 2015, sendo individualmente a maior perda (a não ser que se some todas as indústrias na comparação), dentro de um montante de perda de vagas que deve superar 1 milhão. Estimam-se ainda novas perdas relevantes de vagas para o ano de 2016, mais uma vez com forte “colaboração” da construção civil. Isto leva a aumento drástico do desemprego, redução da renda real, redução do consumo, aumento do endividamento e inadimplência das famílias e das empresas e uma série de outros resultados negativos dentro de um circulo vicioso de nossa crise na economia.

A redução de vagas formais pela construção civil já se iniciou em 2014, quando ela passou a fazer o papel de “marcha ré” na geração de empregos do país, puxando a economia para baixo, em decorrência da Copa do Mundo já ter acontecido, juntamente com a total falta de recursos de Petrobrás e Governo para continuar com obras no segmento petrolífero, efeitos da operação Lava Jato que inviabilizou algumas grandes empresas de construção civil pesada de participarem de obras públicas e a redução cada vez mais relevante em lançamentos de imóveis residenciais e comerciais em função dos super-estoques que são característica de toda bolha imobiliária.

Além disto, precisamos lembrar que no período de 2007 a 2009, que inclui o ano da crise internacional do subprime americano que explodiu mais visivelmente em 2008, foi a construção civil que “salvou” a geração de vagas formais, dobrando a sua participação em relação ao que contribuía até 2007 (saiu de 8,4% do saldo de vagas formais geradas em 2007 para 16,9% em 2009), ou seja, a construção civil foi uma espécie de ” tração 4 X 4″ para que o Brasil passasse pelo atoleiro da crise internacional sem maiores dificuldades.

Como sabemos, os resultados acima de 2007 a 2009 foram alcançados pela combinação de uma bolha imobiliária que levou a um crescimento exponencial nos lançamentos e vendas na planta de imóveis (com altíssimo volume de vendas FALSAS na planta), juntamente com a intensificação de investimentos da Petrobrás graças a US$, juros, pixulecos, Pré-Sal e endividamento ainda não estratosférico, somados ainda ao início das obras para a Copa do Mundo de 2014. Estes eram os combustíveis para permitir que a construção civil fizesse o papel de “tração 4 X 4” frente ao atoleiro da crise mundial. Hoje, mesmo sem ter estes combustíveis, que foram extinguidos por serem artificiais e portanto não duradouros, o Governo sonha em criar outros esquemas de crescimento artificial e insustentável via construção civil, pelo menos para acalmar os ânimos do PT e partidos de esquerda evitando o impeachment e se possível, garantir que os resultados das eleições de 2016 não sejam tão negativos para estes partidos.

Sobre o tópico de hoje:

Quem disse que os parâmetros de comparação utilizados são os adequados? Por que seriam estes parâmetros que indicam uma bolha imobiliária?

Eu poderia inventar, do nada, que para ter bolha imobiliária, só se no Brasil 95% dos corretores forem fluentes em Inglês, como foi no caso da bolha imobiliária americana. É fato que não temos este percentual de corretores com fluência em Inglês, logo não temos bolha imobiliária, correto?

O que consta no parágrafo acima, é o mesmo tipo de raciocínio que o segmento imobiliário utiliza 100% do tempo para justificar que não existem bolhas imobiliárias, nada mais é que um sofisma, com a única finalidade de iludir os incautos.

O que de verdade caracteriza uma bolha imobiliária?

É a combinação entre uma demanda que cresce de forma ARTIFICIAL e não sustentável, levando a um aumento relevante nos lançamentos de imóveis, com preços dos imóveis crescendo até se tornarem incompatíveis com a renda dos compradores, daí quando o crescimento artificial se desfaz e temos alto volume de pagamentos descontinuados, percebemos os SUPER ESTOQUES gerados e o MEGA ENDIVIDAMENTO dos agentes que mais estimularam o crescimento artificial das construções e dos preços e é esta combinação que faz com que os preços dos imóveis caiam até que voltem a um patamar mais dentro da normalidade.

No caso da bolha imobiliária brasileira, da americana, espanhola e outras, existem também fatores que normalmente ocorrem, associados ao crédito imobiliário concedido e o seu crescimento explosivo, que se dá por reduções substanciais no juros real da economia (juros menos inflação) levando a taxas de juros do crédito imobiliário historicamente baixas, em fartura e com maiores prazos de financiamento, sendo estes subsidiados e/ou estimulados por intervenções do Governo nas políticas de juro para o crédito imobiliário. É importante considerar que isto diz respeito muito mais aos mecanismos que colaboram para o que consta no parágrafo anterior, não é o ponto central da bolha imobiliária. Como referência, já tivemos bolhas que sequer contaram com estes mecanismos e a única diferença foi a sua abrangência, que acabou sendo mais reduzida (exemplo: bolha imobiliária dos flats em São Paulo, cerca de 10 anos atrás), mesmo assim, a queda de preços durante a explosão da bolha foi em torno de 50%…

Vejamos em termos práticos, uma comparação entre a bolha imobiliária americana e brasileira:

EUA: Governo reduz drasticamente os juros reais para estimular a economia que vinha de uma crise gerada pela “explosão das .com”, o juros real (juros menos inflação) alcançou um dos menores patamares históricos.
BRASIL: Governo reduziu os juros reais em 2007 de forma sensível saindo de 10,11% para 6,79, depois a partir de 2009 os juros reais sempre ficaram inferiores a 5%, menos da metade do que eram em 2006 e anos anteriores. Esta situação prosseguiu até 2013 e foi só em 2014 que os juros reais passaram de 5%, mesmo assim, ainda muito abaixo dos anos anteriores.

EUA: foi criado um mecanismo de hipotecas que utilizava juros do crédito imobiliário bem abaixo de seu histórico, além de um processo de aprovação de crédito muito mais “complacente”, que acabava aprovando para compra várias famílias que não tinham as condições mínimas para garantir o pagamento do financiamento imobiliário ao longo dos anos. Este processo foi estimulado em grande parte por duas grandes agências, que sob forte influência do Governo americano, possuíam ou garantiam grande parte deste crédito concedido (Fanny Mae e Freddie Mac). Alguns grandes bancos americanos também tiveram participação na concessão destes créditos de forma muito mais relevante que outros. A concessão de crédito imobiliário disparou.
BRASIL: foi criado um mecanismo de vendas na planta diferenciado, onde os valores das parcelas mensais eram muito mais baixos do que no passado e com uma aprovação da venda que era muito mais “complacente” e acabava aprovando para compra várias famílias que não tinham a menor condição de garantir a contratação do crédito imobiliário no ato da entrega do imóvel. Este processo foi criado e mantido por algumas grandes construtoras, sendo que parte delas executava isto de maneira mais intensa que demais. Tanto as construtoras quanto os compradores também foram estimulados pelos bancos públicos, em especial a CEF sob forte influência do Governo, que concentravam a grande maioria do crédito imobiliário concedido e que também prometiam juros do crédito imobiliário muito abaixo do histórico de anos anteriores, por prazos muito mais longos e com aprovação de crédito mais facilitada. A concessão de crédito imobiliário disparou, em 2011 o crédito imobiliário concedido era 22 vezes o que era em 2006.

EUA: o processo descrito acima gerou um grande volume de construções, juntamente com volume ANORMAL de especuladores e um crescimento dos preços que ocorreu de uma forma muito mais rápida e intensa do que em qualquer outro momento da história do segmento imobiliário no país. Aqueles que aprovavam os créditos podres nunca perdiam, pois suas comissões eram vinculadas às aprovações daquele crédito e não a garantia de qualidade quanto ao mesmo. Nisto muitos executivos de bancos também enriqueciam rapidamente o que os motivava a serem cada vez mais flexíveis na aprovação do crédito, assim como os próprios bancos viam seus negócios crescerem rapidamente. Como todos estavam ganhando muito, ninguém se preocupava com o que ocorria ou eventuais riscos.
BRASIL: o processo descrito acima gerou um grande volume de construções, juntamente com volume ANORMAL de especuladores e um crescimento dos preços que ocorreu de uma forma muito mais rápida e intensa do que em qualquer outro momento da história do segmento imobiliário no país. Aqueles que aprovavam as vendas falsas na planta nunca perdiam, pois suas comissões eram vinculadas às aprovações da venda em si e não a garantia de qualidade quanto ao que foi aprovado. Nisto muitos executivos de construtoras também enriqueciam rapidamente o que os motivava a serem cada vez mais flexíveis na aprovação de vendas na planta, assim como as próprias construtoras viam seus negócios crescerem rapidamente. Como todos estavam ganhando muito, ninguém se preocupava com o que ocorria ou eventuais riscos.

EUA: o processo acima, junto com uma bolha de crédito para o consumo, era altamente inflacionário. Nos primeiros anos gerou muitos empregos em especial na construção civil, sem nenhum ganho de produtividade, mas depois a elevada inflação forçou aumento nos juros reais e isto foi um dos gatilhos para fazer com que várias famílias que tinham contraído crédito imobiliário fácil e barato ficassem inadimplentes. O crédito imobiliário se tornou mais caro e muito menos disponível. Isto levou a uma derrocada da construção civil, reduzindo os lançamentos de forma sensível e levando a forte desemprego neste segmento,
BRASIL: o processo acima, junto com uma bolha de crédito para o consumo, era altamente inflacionário. Nos primeiros anos gerou muitos empregos em especial na construção civil (dobrou a participação na geração de vagas de empregos de 2007 a 2009), sem nenhum ganho de produtividade, mas a partir de 2011 passamos a ter um volume absolutamente anormal de distratos (cancelamentos de vendas) que foram crescendo ao longo dos anos, chegando a mais de R$ 20,7 bilhões de cancelamentos acumulados somente de 2011 a 2015 (este é um número SUBESTIMADO, devido a uma infinidade de maquiagens e pedaladas quanto a distratos). Isto levou a uma derrocada da construção civil, reduzindo os lançamentos de forma sensível e levando a forte desemprego neste segmento, que puxou um circulo vicioso de crise que contou ainda com problemas relevantes na Petrobrás e término da Copa do Mundo a partir de 2014, fazendo com que a construção civil puxasse esta crise. O crédito imobiliário se tornou mais caro e muito menos disponível (queda de 50% no crédito imobiliário concedido que se utiliza de verba de poupança ao longo dos 3 últimos meses, juros subiram 3 vezes na CEF só neste ano, além de subida de juros por outros bancos, mais dificuldades para contratar crédito imobiliário, etc).

EUA: a situação acima gerou super-estoque e mega endividamento para os bancos que mais impulsionaram o crédito podre, tivemos até quebra de um destes grandes bancos, o Lehman Brothers. A total distorção entre oferta e procura, juntamente com a necessidade de grandes bancos de fazerem caixa graças aos elevados endividamentos, levaram a reduções relevantes nos preços dos imóveis.
BRASIL: a situação acima gerou super-estoque e mega endividamento para as construtoras que mais impulsionaram as vendas falsas na planta, temos até algumas construtoras que se encontram em processo de reestruturação de dívidas, como os casos de PDG e Rossi. A total distorção entre oferta e procura, juntamente com a necessidade de grandes construtoras de fazerem caixa graças aos elevados endividamentos, estão levando a reduções relevantes nos preços NEGOCIADOS dos imóveis. Existem ainda fortes preocupações quanto à saúde dos empréstimos concedidos pela CEF, que já amargou inadimplência de 22% no MCMV faixa 1 (superior aos 18% de inadimplência do subprime americano) e mesmo nas faixas 2 e 3, com inadimplência ainda relativamente baixa (cerca de 2,2%), já se observa um crescimento anormal em apenas um ano (inadimplência subiu mais de 20%) e ainda, esta inadimplência está muito acima da média de mercado (mais de 20% acima também). As provisões de CEF e outros bancos quanto a inadimplência para o crédito imobiliário ainda estão crescendo, a preocupação maior quanto a CEF é em virtude de seu processo de aprovação de crédito que foi muito mais “flexível” e que pode acabar representando um complemento do que já acontece quanto aos distratos.

E aí, muitas diferenças entre a bolha imobiliária americana e a brasileira?