Mitos e verdades da Bolha Imobiliária, parte I – CA

CVR : Me ligou um corvotor da Burrifield me oferecer um excelente investimento…. Em São Paulo…

O mais engraçado foi como ele se identificou, após o sou fulano da burrifield, veio com “Está anotado aqui que o senhor acredita na bolha. Agora que a bolha já estourou, estamos procurando o senhor… Por que estamos com ótimos descontos e…”

– Não tenho interesse. Investimento se fosse bom você estava comprando e não vendendo.

Boa semana a todos.

Parabéns pelo artigo

Não sobrará LIXO SOBRE LIXO

Pra discontrair. 🙂

Interpretação é tudo!

Bolhista lendo o primeiro parágrafo do tópico: “O objetivo deste trabalho é o de fornecer uma visão sobre alguns dos mitos criados quanto a bolha imobiliária brasileira, esclarecendo qual a verdade e apresentando todas as evidências, que podem ser verificadas ao final deste documento em “REFERÊNCIAS”.”

Corretor lendo o primeiro parágrafo do tópico: “O objetivo deste trabalho é me foder”.

Consegui: ACABEI DE LER!

Sensacional, CA!!! Sem palavras.

“http://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2014/03/17/economistas-aumentam-previsao-de-inflacao-e-crescimento-da-economia.htm

Trollagem, vejam que bla bla bla a resposta padrão dos caras:

Minha resposta ao SPAM:

Me avise quando pudermos negociar na base de 5k o m2, diante do cenário incerto do mercado imobiliário atual.

A resposta do corvo, quase que imediata.. rsss:

Caro Sr. Luiz Fernando,

Os Valores de Imóveis na Grande São Paulo, tem suas variáveis, em outro locais de São Paulo com certeza termos valores iguais ou inferiores a 5.ooo,oo m2,
Mas em São Caetano, Região do Ipiranga, Mooca, Tatuapé, com certeza não.
Para que o Sr. Tenha mais segurança no Mercado e se sinta a vontade para investir, envio matéria debatida em seminário ocorrido na USP.

Em meio à discussão, estudiosos e economistas expõem os principais argumentos de que o mercado imobiliário é seguro no Brasil. A principal razão é que o perfil do crédito nos mercados brasileiro e americano é totalmente distinto. A única semelhança, dizem, é o aumento acelerado dos preços dos imóveis.

1 – O crédito no Brasil é mais seletivo
Os bancos brasileiros são bem mais restritivos que os americanos, o que dificulta o acesso ao crédito por pessoas com alto risco de inadimplência. “Nos Estados Unidos houve concessão indiscriminada de crédito, com os famosos NINJAS ( no income, no job, no assets – sem renda, sem emprego estável e sem ativos de garantia)”, lembra o professor Marcelo Milan, da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS).
As altas taxas de juros no Brasil – em torno de 10% ao ano – também tornam os financiamentos mais seletivos, na opinião do docente. Enquanto, no Brasil, os bancos costumam conceder o limite de um único imóvel financiado por comprador, nos EUA, cada consumidor podia hipotecar até dez unidades antes da crise de 2008, observa o professor do núcleo de real estate da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima.

De acordo com o professor, o crédito imobiliário pode ser chamado de “irresponsável” quando é concedido a uma porção considerável de pessoas que não são capazes de pagar por ele.

2 – A financeirização é menor
Nos Estados Unidos, o crédito imobiliário – mesmo com alto risco – servia de base para outros tipos de crédito, como seguros contra inadimplência (os credit default swaps ). Esse mercado ainda é inexistente no Brasil, segundo Milan, da UFRGS. Além disso, o imóvel era usado como garantia para tomar crédito de consumo.
“O americano fazia hipoteca, segunda hipoteca, terceira hipoteca e pagava as parcelas do cartão de crédito [ com crédito lastreado no imóvel ]”, explica o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro (Creci-RJ), Manoel da Silveira Maia. “Aqui, não. Todo mundo cumpre as suas obrigações. Não há transação de papel, há transação de dinheiro.”
Em palestra no último dia 12, o superintendente de Relações com Investidores do Itaú Unibanco, Geraldo Soares, explicou que a principal razão pela qual o banco descarta uma bolha no Brasil é que as operações de crédito não são alavancadas – com endividamento – como ocorreu em alto grau nos Estados Unidos.

3 – A especulação com imóveis residenciais é baixa
Um dos elementos que elevaram os preços dos imóveis nos EUA foi a crença de que eles subiriam infinitamente. Um descontrole desproporcional entre investidores ávidos por lucro e compradores interessados em ocupar o imóvel cria um cenário especulativo, gerando a oferta artificial no mercado.

Embora não haja dados sobre o nível de especulação no mercado imobiliário brasileiro, alguns indicadores sinalizam que a proporção de especuladores – aqueles com a intenção de obter altos ganhos no curto prazo – que compram imóveis residenciais é baixa no Brasil, e que a maioria dos consumidores adquire compra imóvel para morar.

Isso reduziria o risco, por exemplo, de o mercado ser inundado por imóveis se houver uma sinalização de queda significativa dos preços.

“No perfil de compradores da Caixa Econômica Federal [ que detêm mais de dois terços do crédito imobiliário do País ], cerca de 70% adquirem seu primeiro imóvel”, afirma Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP. “Ninguém compra o primeiro imóvel para especular”, observa.
Para Cláudia Martinez, diretora do Banco Máxima, especializado em crédito imobiliário, o aumento da renda do brasileiro permitiu que ele mudasse seu perfil de endividamento, substituindo a compra de móveis pelo financiamento da casa própria. “As pessoas passaram a adquirir imóveis porque o aumento do prazo do financiamento tornou a dívida mais administrável”, argumenta.

4 – A cota financiada é mais baixa que nos EUA
A razão entre o valor do empréstimo concedido pelo banco e o preço do imóvel financiado – a cota de financiamento ( loan to value , em inglês) é menor no Brasil do que em outros países onde houve bolha. Segundo o último Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Central, a cota média de financiamento imobiliário no Brasil foi de 75% em junho de 2013.
“Nos EUA, este percentual atingiu 110% no auge do desequilíbrio. O consumidor chegava a receber presentes e viagens por fechar o negócio – a um custo que os bancos acreditavam ser compensado com a valorização futura do imóvel”, explica o professor da USP.

Por aqui, o crédito imobiliário representou 7,5% do PIB (Produto Interno Bruto) em junho deste ano, enquanto nos EUA superava 80% da riqueza do país, em dezembro do ano passado. A relação crédito/PIB passa a preocupar, segundo analistas, quando está acima de 50%.

5 – Causas estruturais explicam a alta dos preços
Dos três elementos que explicam a alta de preços dos imóveis – crédito sem critérios, especulação e razões estruturais – este último é o único que descarta de imediato a existência de uma bolha. Segundo o docente de real estate da USP, é também o que melhor explica a recente escalada dos preços imobiliários no Brasil.

“De 2006 para cá, os custos dos insumos para a construção cresceram muito além da renda do mercado, impulsionados pela mudança de regras na ocupação de terrenos, que encareceu sua aquisição”, afirma. Isso fez com que as construtoras empurrassem a correção de preços como custo ao consumidor final.

Outro motivo estrutural teria sido a correção inflacionária, na opinião do economista e coordenador do índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn. “Tenho a impressão de que o valor real dos imóveis no Brasil foi corroído pela hiperinflação do passado, e agora vivemos um período de ajuste”, acredita.

Essa correção, segundo o economista, acompanhou a melhora da qualidade do crédito no País, aliada a seu crescimento. “O mercado de crédito ficou mais seguro nos últimos anos”, reforça Zylberstajn.

Tenha A certeza de contar com meus serviços para maiores esclarecimentos.

Abraços.

Rosinha, por favor não me venha malhar São Caetano denovo!! rss

CVR
conversa entre pessoal especializado em franquias. Causa principal de fechamento de lojas dos mais diversos tipos de franquias: aumento absurdo do aluguel faz lojas quebrarem. Em geral proprieOtários “reajustam” o aluguel em 3x, principalmente se a loja tiver algum sucesso. Depois nao entendem o pq a economia patina, e tentam limitar o estrago da nossa volha por conta dos tais 7% do pib.

RosinhA, a construtora Dyressional (rs) informou que está destinando 756 milhos grandes (já excluindo custo de aquisição de terreno) para construir 8.896 casas para o MCMV. Qual porcentagem você acha que corresponde à infra estrutura?

BC coloca mais 10.000 contratos de swap para rolagem. Bloomberg news

‘http://www.tecnisa.com.br/imoveis/villa-das-flores/102#

O preço, já com o desconto de 8%, é 276k.

Entrei no chat pedindo 245K.

Me perguntou se é pra morar ou investir.

Respondi: morar

Perguntou se desejo financiar.

Fechei o chat, pois não tenho interesse na compra do imóvel senão só em 2016.

As construtoras estão realmente abertas a proposta dos clientes.

sobre a matéria, li até o quadro “Atá a Bolha Explodir”. Os links vou tentar ler depois, mas o tópico ficou fantástico. Como sempre seus fatos derrubando qualquer argumento.

Mas dos 84.853 possíveis compradores, muitos optarão pela construção. Nem todo mundo quer comprar casa pronta, muito menos apartamento. Não sei qual o percentual, mas creio ser significativo.

Infomoney………..Morgan Stanley corta projeção e é um a + ver PIBinho em 2014 de 1.5% e,…2015 pode ser de recessão= após o Credt Suisse e JPMorgan cortarem as projeções no Brasil o banco Morgan Stanley seguiu seus pares sendo que o principal motivo é…crise na energia!!…..e acreditam que 2015 vai ser pior, por causa de um possível racionamento elétrico nos moldes de 2001. acreditam que a Selic pra 2015 será 13%……galera….quem tenha sabedoria que entenda!!!

Quero debater apenas a questão do DÉFICIT HABITACIONAL do Brasil. Segundo matéria do IPEA (http://www.ipea.gov.br/portal/index.php?option=com_content&view=article&id=20656), o déficit no país vem caindo, e em 2012 chegou a 8,53%.
Pergunta 1: se o déficit vem caindo, por que os preços dos imóveis estão aumentando? O lógico seria o contrário: se tem mais gente morando melhor, quer dizer que há menos demanda, logo, como a oferta é maior, os preços dos imóveis deveriam cair. Estou certo?
Pergunta 2: um déficit de 8,53% é grande o suficiente para causar “altas de preços por muitos anos”?
Alguém pode me responder? Obrigado!

De outro lado, o Valor Economico anuncia:

Diminui a demanda por crédito em banco público
Valor Econômico – 17/03/2014

Por Claudia Safatle e Alex Ribeiro | De Brasília

Os bancos públicos, que praticamente sustentaram o mercado de crédito desde 2012, enfrentam neste início de ano uma inesperada queda na demanda por empréstimos pelas famílias – o que levanta dúvidas sobre o desempenho de um dos principais pilares de sustentação do consumo num ano em que os prognósticos para a economia já não são bons.

Os financiamentos a empresas evoluem de forma um pouco mais favorável, segundo fontes oficiais ouvidas pelo Valor PRO, embora haja um inquietante atraso na contratação de crédito pelas empresas que venceram leilões de concessão. Diante desse cenário, também comum ao sistema privado, surgem questionamentos sobre se não seria o caso de o Banco Central afrouxar, de forma gradual, as medidas macroprudenciais adotadas em 2010.

Vejam só esta, os velhos fundos imobiliários. Caiu, mas pode cair mais….

“http://www.opovo.com.br/app/opovo/economia/2014/03/17/noticiasjornaleconomia,3221299/desvalorizacao-gera-precos-atrativos-mas-existe-risco-de-queda.shtml

“O consultor financeiro pessoal, Kléber Rebouças, avalia que os Fundos Imobiliários são excelentes investimentos. “Quase todos estão com preço inferior ao valor patrimonial. Levam a enorme vantagem de terem liquidez e exigir um menor capital do investidor em relação a aquisição de um imóvel”, afirma, acrescentando que o fluxo mensal com os aluguéis é ótimo para reinvestir, adquirindo mais cotas do FII ou de outro ativo.

Alerta, no entanto, que esse tipo de aplicação financeira está sujeita aos mesmos riscos dos imóveis. Então é preciso ter cuidado na escolha. Também não são todos que têm liquidez. Ou seja: alguns têm risco de queda. “Além disso, são muito sensíveis a variação da taxa Selic. A cada elevação da taxa, o valor de mercado dos FIIs cai. Apesar dessas questões, se o investidor tiver uma visão de longo prazo, as desvantagens podem se transformar em vantagens”, avalia.

Sobre os cuidados que o investidor deve ter, ele cita a necessidade dele entender em que de fato o fundo investe: imóveis, títulos ou fundos. É preciso também saber o tipo e a localização do imóvel, se está em região valorizada, quem são os inquilinos, quando vencem os contratos de locação e o nível de inadimplência. Salienta que, na compra, deve ser dada preferência às cotas dos fundos de maior liquidez para evitar perdas, caso precise vender rapidamente.

“A análise que se faz é pelo balanço da empresa e não pela queda das ações na bolsa”, diz Cássio Padilha, que é gestor de renda fixa. Ele afirma que nesse mercado houve muita euforia e venda mal feita. “Quanto maior a rentabilidade prometida maior o risco. “O mais importante é a análise qualitativa da carteira do fundo, saber que imóveis estão lá dentro, qual a construtora e sua capacidade de execução, localização, regulamentações, as garantias etc”.

Bolha
Quando o assunto é “bolha imobiliária”, movimento que se caracteriza pela súbita queda do valor do imóveis e inadimplência nos financiamentos, após alta de preços exorbitante, os especialistas se dividem. O consultor financeiro Kléber Rebouças diz que é muito difícil afirmar se há ou não bolha imobiliária no Brasil. Há quem afirme que sim e outros que não. “Os que afirmam que não há bolha baseiam na comparação de indicadores brasileiros com indicadores americanos ou asiáticos. Essa comparação geralmente não leva em conta as diferenças entre as economias”.

Cássio Padilha discorda que há uma bolha no mercado imobiliário. Ele cita a relação do crédito imobiliário com o Produto Interno Bruto (PIB) que é só de 6% no Brasil, ante 85% do Reino Unido e 77% nos Estados Unidos. Na comparação entre crédito total e PIB, a taxa brasileira fica ao redor dos 50%. “Os números no Brasil ainda são baixos”, avalia, adiantando que o mercado de imóveis tende a se equilibrar.

“Havia aquele que se apresentava como CA, e era mestre em infográficos.” – Diários de Vida de Pai Xicão

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Claro que não, foi por excesso de consumo de algodão doce!

😀

“Fundos Imobiliários não caíram por bolha”, diz diretor da Rio Bravo

De acordo com a análise de José Alberto Diniz, diretor de Fundos Imobiliários da Rio Bravo, os preços dos imóveis comerciais não estão distantes dos custos de construção

“http://www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/3241196/fundos-imobiliarios-nao-cairam-por-bolha-diz-diretor-rio-bravo

“Custos inflados não implicam em algo como preços inflados que não vendem. Custos inflados são um problema de quem produz, e preços, aquilo que o mercado decide se paga ou não. Logo, custo não determina por si preço, e sim preço é o total dos custos com os quais vai o infeliz que produz enfrentar o mercado, senhor de todos pagamentos. O nabo pertence a quem o abraça, e intransferíveis são suas dores.” – Sermão dos Custos e Preços, PXdPF

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Podreira Brinde:

Eita que o povo exagera na dose!

“http://www.infomoney.com.br/mercados/cambio/noticia/3241125/prende-distrito-federal-tres-suspeitos-desviar-bilhoes

Ué a Copa não era “a salvação da lavoura”?

*http://economia.ig.com.br/empresas/2014-03-17/empresarios-buscam-contornar-prejuizo-com-feriados-da-copa.html

“Fundos Imobiliários não caíram por bolha, diz diretor da Rio Bravo – InfoMoney

“http://www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/noticia/3241196/fundos-imobiliarios-nao-cairam-por-bolha-diz-diretor-rio-bravo

Déficit da balança de combustíveis do Brasil aumentará em 2014, diz ANP

“O déficit da balança comercial de combustíveis do Brasil, resultado de importações maiores que exportações, vai aumentar em 2014, disse nesta segunda-feira a diretora-geral da Agência Nacional do Petróleo, Gás Natural e Biocombustíveis (ANP).

Ela estimou que o déficit da balança de diesel do Brasil será de 9 bilhões de dólares em 2014, enquanto o déficit da balança de gasolina será de 2,5 bilhões de dólares neste ano.

Segundo ela, o aumento do déficit de combustíveis considera uma alta de 4 por cento da demanda de derivados de petróleo no país em 2014, conforme previsto pela agência na semana passada.”

fonte:”http://br.reuters.com/article/businessNews/idBRSPEA2G05520140317

[OFF]

Adotaram a ideia das Dilma$:

“http://sacizento.bol.uol.com.br/blog/?p=11116

Enquanto isso no nosso vizinho… Crescimento de 18%!!

(Notícia Jornal La Nación- Argentina sobre o Paraguai – ‘http://www.lanacion.com.ar/1672204-1672204)

Desde hace casi diez años, Paraguay crece fuertemente, sin inflación, sin endeudamiento y mejorando la distribución del ingreso, convirtiéndose por esta causa en la mosca blanca del Mercosur populista. No fue sólo el alza de precios de las materias primas, sino una verdadera revolución en la producción, una buena administración de las cuentas fiscales y un Banco Central realmente autárquico.

Los paraguayos están orgullosos de no haber devaluado su moneda en más de 60 años y nunca haber entrado en cesación de pagos. Las reservas internacionales son más del doble que la deuda externa y en el último año crecieron más del 18%. Todos estos números tienen una lectura que considero mucho más importante, y es la confianza y el orgullo que los paraguayos tienen en su país.

La revolución en la producción fue encabezada por una nueva generación de empresarios, que hoy producen cuatro hectáreas de soja donde no había nada; hoy se cría ganado de exportación que compite en igualdad de condiciones con la carne argentina. No hubo golpe de suerte ni una moda; es el resultado de un plan ejecutado en forma consistente durante diez años y del que todos los paraguayos son garantes.

Así llegó Paraguay a ser el cuarto productor de soja y aceite de soja, el séptimo exportador de carne vacuna y el primero de edulcorantes naturales del mundo, con importante derrame sobre el mercado inmobiliario local, que sumado a los inversores españoles, americanos, brasileños y argentinos genera condiciones excepcionales para nuestro negocio. Sobra capital y faltan los operadores, haciendo que lo más importante sea el detectar con quién invertir y en qué.

Se eu fosse o Secovi, tentaria comprar o CA com um gordo salário pra produzir alguns documentos pró mercado. Se não pode com eles, junte-se a eles.

CA, parabéns pelo artigo! Conforme já disse, os pratas da casa dão de 10 a 0 nos profissionais pagos de jornais, revistas e TV.