Como vão as construtoras ? – Fábio Portela

Com essa queda no ano, não seria uma boa hora para comprar estas ações?

Eu continuo um pouco cético nessa linha de argumentação. Vocês pegam os piores elementos do índice e aí comparam com o IBOVESPA. Assim até a minha empresa (ticker TROLL.SA) fica parecendo boa.
Com a volatilidade que a gente tem visto nos últimos meses, eu fico com o pé atrás. Tem bolha. Mas esse argumento aí, pra mim, ainda não mostra que a porteira foi aberta. Se o que a gente viu nos último mês e meio no IMOB se manter, aí eu mudo o discurso. Por enquanto, tá mais ou menos junto com o IBOVESPA.

IBOV -> -26.7
3-Jan-2011 -> 69962
7-Out-2011 -> 51244

IMOB -> -28.9
3-Jan-2011 -> 1038
7-Out-2011 -> 737

Folha hoje:
folha.uol.com.br/poder/988271-investimentos-em-baixa-ja-impactam-economia-em-2011.shtml.

Destaque:

Os investimentos entraram num novo e mais baixo ritmo de crescimento. A perda de fôlego aparece na construção civil e também na fabricação doméstica de máquinas e equipamentos, o que se reflete no resultado da economia.

Na construção civil, o desânimo é evidente.

ai vou ter q fazer papel de chato
baseado em que?
seu argumento ficou no ar

Do mercado, não sei. Mas dá pra saber facinho quanto representam do IMOB:

JHSF3 = 0,805% do IMOB
EZTC3 = 1,511% do IMOB

Já as maiores construtoras:

PDGR3 = 17,43%
CYRE3 = 8,46

E por ai vai…

Vaca amarela…quem responder Paddock primeiro come tudo a B**** dela! rsrsrs

Eu tambem voto SIM, ele nada contribuim e só embaderna que deve ser justamente o objetivo dele

Queda da Selic não reduz juros para consumidores
Spread bancário atinge maior nível dos últimos dois anos, segundo dados do BC

A queda da taxa Selic, que indica os juros básicos da economia, não está se refletindo em juros menores para os tomadores finais de empréstimos e financiamentos. Esse movimento contraditório está sendo impulsionado pelo spread bancário (diferença entre as taxas que as instituições financeiras pagam para captar recursos e as que cobram do cliente final) que está no nível mais alto em dois anos, de acordo com o Banco Central (BC).

Em agosto, segundo os dados mais recentes divulgados pelo BC, o spread atingiu 27,8% ao ano, percentual mais alto desde maio de 2009. Se for considerado apenas o crédito para as pessoas físicas, a diferença entre os juros de captação e aplicação correspondeu a 34,4% ao ano, maior nível desde julho de 2009. Em relação aos empréstimos para as empresas, o spread bateu recorde e alcançou 19% ao ano.

A diferença pode ser observada quando se compara a evolução das taxas usadas na captação, quando as instituições financeira pegam dinheiro emprestado dos correntistas e oferecem juros em aplicações como poupança e CDB, e nos juros cobrados na concessão de crédito. A taxa média de captação caiu de 12,3% ao ano em julho para 11,9% em agosto.

Esse movimento foi influenciado pelo corte de 0,5 ponto percentual na taxa Selic para 12% ao ano decidido pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central no fim de agosto. Os juros médios pagos pelos tomadores de empréstimos e financiamento, no entanto, não tiveram a mesma trajetória. A taxa média de aplicação, como o BC chama os juros dos clientes finais, permaneceu em 39,7% ao ano em agosto.

De acordo com o professor de Finanças da Fundação Getulio Vargas (FGV) Fabio Gallo, a alta do spread bancário é explicada pelo aumento da inadimplência, que em agosto atingiu o maior nível desde maio de 2010 para as pessoas físicas e o maior nível desde outubro de 2009 para as empresas. “A inadimplência atinge fortemente o spread bancário. Sempre é assim, os bancos cobram de todos o que alguns clientes não pagam”, diz.

As medidas de contenção do crédito tomadas pelo Banco Central no fim do ano passado, segundo o professor, influenciaram o aumento do spread no início do ano. Ele, no entanto, diz que essas ações atualmente têm pouco peso na diferença das taxas usadas na captação e nos empréstimos. “As medidas macroprudenciais já estão refletidas na taxa”, explica.

Na avaliação do especialista, o aumento da inadimplência é consequência da expansão do crédito experimentada nos últimos anos, acompanhada da falta de planejamento financeiro dos tomadores. “Os brasileiros, principalmente a nova classe C, se endividaram demais para consumir e não conseguem arcar com os financiamentos”, declara. O principal erro apontado pelo professor consiste em calcular a prestação com base nos anúncios das lojas, desconsiderando despesas extras como impostos, seguro e emplacamento de veículos.

O economista afirma que o cadastro positivo, que relaciona os bons pagadores e está em vigor desde junho, deve frear o spread bancário. No entanto, ele diz que os efeitos levarão pelo menos um ano para serem sentidos. “É uma questão cultural. O cadastro positivo só se consolidará à medida que as pessoas e empresas aderirem [a ele].”

fonte: w w w economia.ig.com.br/queda-da-selic-nao-reduz-juros-para-consumidores/n1597264823914.html

olha .. tem um psiquiatra aqui no blog … pode fazer uma consulta com ele se estiver com depressão .. mas vamos manter o alto nível 🙂 abraço

“””Carlos Paddock disse:
10 de outubro de 2011 às 15:36

Então Luiz, a minha área que a tesouraria não cuida especificamente disso, nos visamos sempre à manutenção do capital e por isso priorizamos a gestão de risco ao invés da geração de grandes retornos.

O que temos conversado sobre a questão imobiliária é o seguinte, nos patamares em que chegamos comprar agora não é um bom negócio, visto que os valores dos aluguéis estão bastante convidativos e não acreditamos em uma valorização grande dos passivos.

Para quem tem interesse em investir, o pessoal da área de Asset Management alguns FII’s, que são fundos de investimentos imobiliários e alguns FIP’s voltados para construção civil, Fundos de Investimento Privado, onde o investidor entra como parceiro da construtora , obtendo retorno proporcional ao VGV do empreendimento.”””

Carlos, vc poderia nos dizer quanto está hj o retorno destes FIIs, qual o minimo a se investir???
(favor nos ajude a manter a ordem)

Pessoal

Vejam que material fantastico que encontrei no site do Fabio. Vale cada minuto da leitura. Arrisco a dizer que este texto é um resumo de tudo que ja discutimos e de todas as conclusões que chegamos até este momento no blog. Ai vai:

O mercado imobiliário não é uma máquina de lucros perpétuos
By Fabio Portela on jul 19, 2010 with Comentários 13

Um dos grandes sonhos dos cientistas de todas as épocas foi criar uma máquina de movimento perpétuo, capaz de reutilizar indefinidamente sua energia. Uma máquina que produzisse tanta ou mais energia do que a que consome. É como se um carro fosse capaz de rodar por aí sem que o motorista jamais venha a encher o tanque. Fantástico, não é? Pois é, pena que não existe uma máquina como essa: pelo princípio físico da conservação de energia, para que um sistema produza energia, ele precisar dispor dela antes. Um carro se movimenta porque transforma energia térmica (produzida pela queima de combustível) em movimento.

Calma, leitor. Não quero te desesperar falando de física hoje. Sei que provavelmente você ainda sente arrepios do ensino médio quando lê uma fórmula matemática ou ouve falar de “energia potencial”. Comecei falando de física para poder falar de investimentos: o ponto que pretendo discutir hoje é que, assim como sistemas físicos não podem produzir mais energia do que consomem, o mercado imobiliário também não pode ser uma máquina de lucros perpétuos.

O post de hoje é a resposta que dou para uma “reles corretora de imóveis” (é como a leitora se identificou) que postou um longo comentário ao post “Imóveis continuam em alta em Brasília. Até quando?“, que publiquei no início de abril.
Prezados,
Muito interessantes todas as colocações.
Realmente o mercado imobiliário do DF é inusitado, porém, isso fica mais evidente se nos limitarmos a ele.
Como foi citado em um comentário anterior, isso não está acontecendo somente em Brasília, muito pelo contrário.
No Rio de Janeiro, por exemplo, não é raro ver o m² ser vendido a 16mil em lugares nobres como Leblon ou Ipanema.
Acredito que todos acompanham bastante o mercado imobiliário e já devem estar cientes que o Brasil, não Brasília, mas o País todo teve no último ano a terceira maior média de valorização em imóveis do mundo.
Ficando atrás apenas de Hong Kong e Singapura.
A média de valorização no País foi de 22% a.a.
Mas, mesmo assim o Brasil está longe de ter o m² comparado aos mais caros do mundo,ocupando a 64° posição.
Claro que Brasília se destaca no cenário brasileiro, e apresentou uma média de valorização de 30% em apenas 06 meses.
ISSO É MUITO PREOCUPANTE, PRINCIPALMENTE PARA QUEM NÃO INVESTE, AOS QUE DEIXAM SEU DINHEIRO DESVALORIZANDO EM ALGUMA POUPANÇA OU SIMPLESMENTE AOS QUE NÃO TÊM DINHEIRO ALGUM PARA INVESTIR!
Esses ficam FRUSTRADOS, pois a cada dia que passa, seu SONHO DE ADQUIRIR UM IMÓVEL fica cada vez mais distante, e assim, tentam justificar sua frustração provando aos outros que investir é muito arriscado, ou até mesmo uma “burrice”.
Já quem comprou um apartamento na planta 06 meses atrás, investiu uma média de 10% do valor total do imóvel, mas se vender corre um sério risco de faturar 3x o que investiu.
Não digo que seja fácil vender esse apartamento, mas por mais que demore o lucro sobre o investimento continua sendo alto.
Investir em imóveis na planta é o jeito que muitas pessoas com pouco capital, vendo seu sonho da casa própria cada vez mais distante encontraram para terem a oportunidade de se realizarem neste sentido.
As facilidades de pagamento e a constante valorização são um grande atrativo.
A correção até a entrega é relativamente baixa, já que é apenas sobre o INCC sem acréscimo de juros.
A captação também, se bem escolhido o plano de pagamento, não chega a 40% do valor total.
Pela alta nos preços dificilmente um trabalhador consegue comprar de cara o apartamento que deseja, ou simplesmente um que atenda suas necessidades.
Assim, ele opta por comprar um menor, mas com boas condições de pagamento e um preço compatível com suas condições financeiras.
Este trabalhador fica pagando prestações durante um tempo considerável como 02 anos, por exemplo, neste meio tempo as unidades diretas com a construtora são liquidadas, e o nosso amigo pagou mais ou menos o equivalente a 20 ou 30% do valor do imóvel, conseguiu economizar um dinheiro que de outra forma não conseguiria, e está na hora de vender o seu ágio para comprar um apartamento que atenda suas necessidades.
Se esse caso estivesse acontecendo de 2008 pra cá, este apartamento teria valorizado algo próximo a 100% sobre seu valor inicial. Assim, hoje aquele trabalhador que investiu 30 ganharia cerca de 80% para vender mais rápido.
Comprar o apartamento que precisa ficaria mais fácil, já que o valor que conseguiu juntar em dois anos diminuiria consideravelmente o valor das prestações que provavelmente precisará continuar pagando já que o imóvel maior também se valorizou.
Com dinheiro, este mesmo trabalhador pode optar inclusive por comprar um imóvel pronto, e sair do aluguel.
Isso retrata claramente a questão citada: “pessoas que estão comprando imóveis a um preço muito alto para daqui a algum tempo vendê-lo por um preço mais alto ainda e adquirir outro imóvel de preço ainda maior.”
Já pensaram quantas pessoas estão envolvidas neste ciclo, e é este o ciclo que alimenta a valorização no DF, assim como em todo o Brasil.
Nossa economia cresceu bastante nos últimos anos, a taxa de desemprego diminuiu consideravelmente, e a população também mudou, assim como seu perfil e potencial de consumo, hoje a idade média dos brasileiros é 30 anos, idade de começar a pensar no futuro, começar a construir patrimônio.
Se todos os brasileiros deixassem de comprar imóveis acreditando que o preço é injusto e que mais cedo ou mais tarde eles vão cair, isso provavelmente aconteceria mesmo.
Mas, como muitos já arriscaram e conseguiram alcançar seus objetivos, é improvável que isto aconteça.
Além do mais, os preços já foram baixos e nem por isso todos conseguiam comprar.
A valorização tem sido um grande facilitador, junto com os financiamentos e a grande demanda de imóveis.
É importante realmente que a população brasileira pense, e questione principalmente as construtoras que são quem realmente comandam esta valorização para que não fuja do controle e continue favorecendo a nós brasileiros.
E a vocês que tanto criticam, por que não, abaixar a guarda um pouquinho e fazer um teste?
Investir é arriscar!
Quanto maior o risco, maior o lucro!
Que tal deixar de trabalhar por dinheiro e fazer seu dinheiro trabalhar por você?
“O papel de um degrau na escada da vida, é dar suporte a um de seus pés enquanto você coloca o outro um pouco mais alto!”
Esta é a minha opinião sobre a bolha imobiliária, pode ser que aconteça, mas nos próximos 20 anos acho pouco provável, talvez a valorização não continue na mesma proporção que nos últimos dois anos, mas perder investindo em imóveis, acho que não!
Então, o meu conselho é, invista você também!
O máximo que pode acontecer é que em alguns anos você terá algo seu!
E isto, é realmente gratificante!
Abraços.

Em resumo: A leitora é grande entusiasta do mercado imobiliário no Brasil e, mais especificamente, de Brasília. Segundo ela, o mercado imobiliário já se valorizou muito (média de 22% no ano passado), mas mesmo assim haveria muito espaço para valorização, porque o país ainda está longe de ter o preço do metro quadrado alto, já que ocupa apenas a 64ª posição no mundo. Essa situação, segundo ela, é muito preocupante para quem não investe em imóveis, que tentariam justificar sua frustração por não ter obtido os lucros desse mercado dizendo aos outros que é estúpido investir em imóveis.

Segundo ela, os preços dos imóveis deverão continuar a subir porque as pessoas continuarão dispostas a comprar imóveis por preços mais caros para vendê-los por preços mais caros ainda. O raciocínio dela vai além: “Se todos os brasileiros deixassem de comprar imóveis acreditando que o preço é injusto e que mais cedo ou mais tarde eles vão cair, isso provavelmente aconteceria mesmo. Mas, como muitos já arriscaram e conseguiram alcançar seus objetivos, é improvável que isto aconteça.”

O arremate da leitora é um convite à irreflexão: vamos todos comprar imóveis e “deixar o dinheiro trabalhar”, lembrando que “quanto maior o risco, maior o lucro”: “E a vocês que tanto criticam, por que não, abaixar a guarda um pouquinho e fazer um teste? Investir é arriscar! Quanto maior o risco, maior o lucro! Que tal deixar de trabalhar por dinheiro e fazer seu dinheiro trabalhar por você?”

A suposição que está na base de TODO o argumento da corretora é o seguinte: o mercado imobiliário de Brasília (e do Brasil) é uma máquina de gerar lucros perpétuos!! Os preços vão subir porque… ora, pois… porque VÃO SUBIR! Não interessa, as pessoas vão continuar a comprar imóveis a preços mais altos porque eles estão subindo, e os preços vão continuar a subir porque as pessoas continuarão comprando porque esperam que os preços continuem a subir.

Fantástico! O problema é que isso contradiz TODA a teoria econômica. Os preços não sobem porque sobem: eles sobem porque há demanda e porque as pessoas efetivamente PAGAM o preço que é exigido. Se alguém não tem dinheiro para comprar um bem, ele não faz parte da demanda efetiva por aquele bem. Por exemplo, eu quero ter uma Ferrari, mas não gero demanda por ferraris porque NÃO TENHO DINHEIRO PARA COMPRAR O BENDITO CARRO!

O que acontece, então, com o mercado imobiliário? Normalmente, as pessoas não têm dinheiro para comprar um imóvel, restando duas alternativas. Ou elas economizam dinheiro suficiente para comprar seu apartamento ou uma casa, ou pegam um empréstimo (é, crédito imobiliário é um empréstimo). Se os juros do empréstimo são baixos, você pode pegar mais dinheiro emprestado pagando a mesma prestação.

“Maravilha… posso comprar um imóvel com o dinheiro do banco!! Mas o que isso tem a ver com bolha imobiliária?”

Os empréstimos aumentam a demanda por imóvel. Alguém que antes não era parte da demanda agora é, porque tem o dinheiro do banco para ajudá-lo a comprar o apartamento ou a casa. Só que, como qualquer pessoa sabe, o aumento da demanda leva a um aumento do preço dos imóveis. Ou seja, o preço do imóvel não aumentou “porque aumentou”. Ele aumentou porque entrou mais dinheiro no mercado: o dinheiro dos bancos, da Caixa Econômica, do governo, etc. Isso leva o valor dos imóveis lá pra cima.

O economista americano Hyman Minsky (1919-1996), autor dos livros John Maynard Keynes (1975), Can ‘it’ happen again? (1982) e Stabilizing an Unstable Economy (1986), dizia que um dos mecanismos que arremessa uma economia para a crise é a acumulação de dívida. Ele identificou três classes de devedores que levam a essa situação: os devedores hedge, os devedores especuladores e os devedores Ponzi.

O devedor hedge pode pagar suas dívidas (os juros e o principal) com o fluxo de caixa de seus investimentos. Digamos que ele receba R$ 10.000,00 de dividendos todos os meses: ele poderia pagar as prestações do imóvel com esse dinheiro e, além disso, economizar um pouco para pagar as chaves. Ou então poderia pagar as parcelas do financiamento com esse dinheiro. O assalariado que usa uma parcela de seu salário para pagar as prestações também estaria nessa categoria.

O devedor especulador, por sua vez, pode pagar apenas os juros com o rendimento de seus investimentos, mas não o principal.

O devedor “Ponzi”, por sua vez, é quem pega o empréstimo baseado na crença de que a apreciação do imóvel será suficiente para refinanciar a dívida, mas não pode pagar nem os juros, nem o principal, com sua renda.

Segundo Minsky, quando o mercado está em equilíbrio, predominam os devedores hedge, que conseguem honrar suas dívidas e investir racionalmente. É uma dívida boa, que realmente leva a economia a dar passos curtos, mas firmes, rumo ao crescimento. Quando o mercado entra em desequilíbrio, muitos investidores hedge começam a assumir mais e mais riscos, e passam a se tornar investidores especuladores ou mesmo investidores Ponzi. Aos poucos, os investidores Ponzi passam a dominar a economia.

Se as dívidas dos devedores Ponzi se tornarem a norma do mercado, isso poderá levar ao colapso do sistema financeiro porque boa parte de quem pegou o dinheiro emprestado não vai ter como pagar nem os juros, nem o principal. A quantidade de dinheiro disponível para emprestar se reduz: os bancos não vão ser loucos de emprestar dinheiro se ninguém está pagando os empréstimos! Isso leva à desestabilização do preço dos ativos (no caso, imóveis) e a sua redução, porque a demanda começa a cair. Menos dinheiro, menos demanda. Quando o preço dos ativos começa a cair, o devedor especulador não consegue mais pegar dinheiro emprestado para financiar o pagamento do principal para realizar novos investimentos, mesmo que tenha dinheiro para continuar a pagar os juros.

O efeito dominó pode levar ao colapso geral da economia mesmo dos devedores hedge, que se tornam incapazes de pegar dinheiro emprestado mesmo tendo condições de honrá-los. Quando isso ocorre, mesmo quem tenha a capacidade de pagar pelo financiamento pode não conseguir encontrar quem queira emprestar dinheiro.

Parece familiar? Pois é… foi o que aconteceu nos Estados Unidos recentemente. Naquele momento (em 2006 e 2007), havia a crença generalizada de que o único movimento dos preços dos imóveis era para cima. Os bancos emprestaram dinheiro para quem não podia pagar e achava que poderia honrar o financiamento pelo simples aumento do preço dos imóveis (devedores Ponzi e especuladores). Afinal, os americanos pensavam naquele momento (assim como os brasileiros agora), mais ou menos o seguinte: se eu financio um apartamento de $ 100.000,00 e ele passar a valer $ 200.000,00, eu não precisarei pagar todas as prestações. Poderei vender o imóvel por $ 200.000,00, quito a dívida de $ 100.000,00 e ainda ficarei com $ 100.000,00 pra mim!! Depois eu poderei financiar um apartamento de $ 200.000! Eu dou os $ 100.000 que lucrei na primeira operação como entrada e financio mais $ 100.000,00, porque “sei” que logo depois ele valerá $ 500.000!! No início, as coisas podem acontecer como planejado: o mercado pode passar a avaliar o imóvel por $ 500.000 e o investidor lucraria $ 400.000! No final das contas, ele pode acabar pensando o seguinte: “Agora, posso comprar um apartamento por $ 600.000 porque ‘sei’ que logo ele valerá $ 800.000! Que coisa boa, eu DESCOBRI A MÁQUINA DE GERAR LUCROS PERPÉTUOS! Sou um gênio financeiro! Uhu!”

Tudo vai bem para o investidor até que, de repente, alguns dos devedores não conseguem mais vender seus imóveis. Os devedores Ponzi estão tão alastrados que ninguém está conseguindo pagar suas dívidas junto ao sistema financeiro. Está difícil encontrar quem pague os $ 800.000 pelo apartamento comprado por $ 600.000. Na verdade, está difícil achar quem pague $ 400.000 por ele. E o banco resolveu cobrar pela dívida: o devedor não pode pagar as prestações porque não tem mais nem os $ 100.000 iniciais, que deu de entrada. E como seu salário é baixo, não consegue honrar as prestações. Em outras palavras, de gênio financeiro ele passou a problema social.

“Ah, Fábio, larga de ser maluco, que isso não acontece no Brasil!”

Ah, acontece sim. Desde 2003, o governo tem reduzido muito os juros do Sistema Financeiro de Habitação. Há mais e mais pessoas pegando crédito imobiliário para comprar a casa própria. Recentemente, o governo lançou o programa “Minha casa, minha vida”, no qual o Estado se compromete a pagar uma parte substancial do financiamento. Os preços se elevaram, e logo surgiu gente que viu no aumento de preços a oportunidade de ouro de lucrar. As construtoras, vendo um novo nicho de mercado surgindo, começaram a vender imóveis com prestações baixíssimas, tendo como público alvo o “comprador investidor”.

A ideia é a seguinte: a construtora lança um empreendimento imobiliário com prestações baixíssimas até que o imóvel esteja pronto. O objetivo não é vender imóveis para as pessoas morarem, mas para investidores especularem. Aqui em Brasília, é possível encontrar imóveis que custam R$ 500.000, R$ 600.000,00 com prestações fixas de R$ 1.000,00 até a entrega, e parcelas semestrais fixas de R$ 10.000,00. Ou seja, por ano o investidor pagaria R$ 32.000,00. Maluquice? Não… o resto do contrato é o seguinte: você paga essas prestações razoavelmente baixas até o imóvel ficar pronto. Quando a construção terminar, você tem que pagar o resto (as “chaves”). Mas não é só isso: como a construtora não é boba, a parcela de chaves é corrigida anualmente pelo INCC. “Mas não esquenta com isso”, diz o corretor, “o INCC é baixinho!!! Coisa boba, uns 5% ao ano”. Para que o leitor tenha uma idéia, o INCC nos últimos 12 meses foi de 6,3%.

Alguém que comprou um apartamento de R$ 600.000,00 com previsão de construção até dezembro de 2014 faria o seguinte negócio: pagaria R$ 32.000,00 por ano até 2014 – algo em torno de R$ 128.000,00.

“Ah, Fábio, bacana! Nessa altura, eu só deveria R$ 472.000!!” É só financiar. Beleza!! Mas houve a correção pelo INCC ao longo dos 4 anos. Se a média do INCC for de 5% ao ano, você estaria devendo ainda uns R$ 560.000,00. Ou seja, você pagou R$ 128.000,00, mas só abateu R$ 40.000 de sua dívida. Pior: você teria que quitar os R$ 560.000,00 – a famosa parcela de chaves.

Mas nem tudo está perdido. Afinal, você é esperto. Você é o cara! Você é o gênio financeiro. Após 2 anos da compra, você sabe que o preço dos imóveis está em alta. O imóvel que você comprou agora não vale só R$ 600.000,00. Ele vale R$ 800.000! Então você anuncia e vende o imóvel por esse preço: você lucra, facinho, R$ 200.000,00! E ainda se livra da dívida. Você pagou, em 2 anos, apenas R$ 64.000, e lucrou R$ 200.000!!! E ainda se livrou da parcela de chaves!

O problema é que, se você vendeu, você vendeu a dívida para alguém. Alguém agora está devendo a parcela de chaves que você não pagou. Enquanto essas pessoas puderem pagar pelos preços que estão sendo cobrados, tudo vai continuando como está. Mas um dia isso acaba porque o mercado terá absorvido a demanda por esses preços malucos, e quem comprou pensando em vender a preços mais altos vai ter que pagar a parcela de chaves. Mas provavelmente não terá se preparado para isso — e, tchanananam!! — a casa, literalmente, cai.

É uma pirâmide financeira cujo resultado é trágico e anunciado.

Não, dona corretora que comentou no blog, o que sustenta o mercado imobiliário não é, como você diz, a crença dos investidores de que os preços subirão. Isso sustenta uma bolha, não a riqueza. Otimismo e pessimismo não sustentam nada na economia, no longo prazo: o que a sustenta é uma política governamental sólida de só conceder crédito a quem pode honrá-lo. O que sustenta a economia é dinheiro sólido, que gera mais dinheiro sólido por meio de investimentos. São empresas que produzem mercadorias e as circulam no mercado nacional e internacional.

Um prédio não pode produzir dinheiro a partir do nada, só por causa do otimismo das pessoas. Os preços não sobem porque sobem. Uma casa serve para morar, não para especular.

O que está acontecendo no Brasil (e particularmente em Brasília) é uma pirâmide em que as pessoas aceitam comprar imóveis por preços cada vez mais altos porque “sabem” que só há um caminho possível: para cima! Mas um dia elas vão estar enganadas e poderão ter suas vidas arruinadas. Bolhas nunca são boas: são cenários que produzem riqueza para alguns poucos que conseguem sair delas na hora certa, e devastam a vida da maioria das pessoas que acreditam em máquinas de lucro perpétuo.

Bacana não? Chego a conclusão de que tenho medo desses “corretores”!

Tenho muita experiências em Foruns e já vi esse filmes várias vezes…

São sempre os mesmos tipo de “personagens” com as mesmas características e ações, sempre pela ausência de bom senso ou naturalidade, sempre parecem torcedores que percorrem cada discussão do fórum fazendo coro ao fundo de cada opinião contrária…. etc

Além disso, seguem exemplarmente as famigeradas “dialéticas erísticas”, que são as atuais rainhas dos “trolls” nos forum e redes sociais:

htt p : / /pt.wikipedia.org/wiki/Dial%C3%A9tica_er%C3%ADstica

Mitos sobre bolhas nos mercados
By Fabio Portela on jun 16, 2010 with Comentários 2

Como prometido, escrevo sobre o excelente artigo de Brian Bloch, publicado pela Investopedia em seu site, intitulado “O mito sobre bolhas de mercado”. O objetivo do artigo é desmistificar certas “verdades” que a imprensa publica sobre o mercado financeiro e nas quais o próprio senso comum parece acreditar, tais como as idéias de que as bolhas são invisíveis e de que é fácil sair delas antes de a crise estourar.

A definição de bolha assumida no artigo é clara: “uma bolha é um mercado superaquecido no qual existem muitos compradores ávidos por comprar mais.” Como resultado, os preços aumentam muito, muito rápido, até que a situação se torne insustentável. Durante o desenvolvimento do processo, mais e mais pessoas começam a duvidar da sustentabilidade dos preços e começam a vender — e a bolha estoura, pois as pessoas entram em pânico, vendem seus ativos e os preços despencam (às vezes, até abaixo do ponto em que deveriam estar). E muita gente leva prejuízo…

Um dos mitos combatidos no artigo é o de que as bolhas são invisíveis. Segundo os autores, apesar desta ser uma “verdade” para boa parte da imprensa, essa é uma mentira: é verdade que algumas bolhas são mais visíveis do que outras e que algumas pessoas estão em posição melhor para percebê-las do que outras. Um especialista no mercado é capaz de enxergar a situação melhor do que um cidadão comum. Mas, segundo Bloch, uma coisa é clara: TODAS as bolhas são, em maior ou menor grau, identificáveis. Os indicadores de mercado mostram paulatinamente o quão absurdo está o nível dos preços dos ativos, e em mercados com indicadores mais nebulosos, o padrão de comportamento de compradores e vendedores, além das próprias notícias que circulam pela imprensa, se modificam em relativamente pouco tempo. Todo mundo passa a acreditar que investir naquele mercado é um ótimo negócio: você encontra aquele velho colega de escola que não queria saber de nada na vida e ele te diz que está pensando em investir naquilo, e que você seria um idiota se não investisse também.

A mensagem de Bloch é dura e certeira: se os profissionais do mercado não a enxergam e alegam que “ninguém poderia ver a bolha se formando”, é porque eles deveriam estar fazendo outra coisa. Os sinais existem e são claros: não existem bolhas invisíveis! Isso me faz lembrar de uma entrevista que ouvi ainda em 2006, na rádio CBN, em que um economista já avisava dos riscos dos empréstimos subprime nos Estados Unidos para o mercado imobiliário de lá. E isso dois anos antes da bolha explodir…

Mas se os sinais existem e são relativamente claros, por que as pessoas têm prejuízo com a bolha? Não seria mais racional tirar dinheiro do mercado até que a situação se normalizasse? E se todo mundo fosse racional e agisse assim, não seria razoável esperar que os preços tivessem uma queda lenta para se ajustar à realidade do valor dos ativos? O problema é que nem todo mundo é racional — e a euforia e o pânico nas bolsas provam isso. E, além disso, é possível ter bons lucros em uma bolha, tanto no momento em que ela se forma (comprando e vendendo ativos), tanto no momento em que ela “explode” (operando com derivativos no mercado de ações, por exemplo).

Pense em uma construtora de Brasília: ela sabe que os preços daqui são irreais, mas continua a construir prédios e imóveis. As construtoras têm ganho muito dinheiro aqui em um mercado com uma bolha em formação já há alguns anos. Elas vendem apartamentos e casas e lucram substantivamente com isso. Na hora que a bolha estourar, elas sofrerão um pouco, é verdade, mas já terão ganho muito, muito, muito dinheiro com ela. O prejuízo subseqüente é perfeitamente amortizável do lucro imenso que ela obteve no período. Isso ocorre se seu proprietário for responsável e, ciente da irrealidade da situação, guardar um pouco dos lucros para a época de vacas magras. Se isso não acontecer, é perfeitamente possível que ele também afunde, levando os compradores de imóveis na planta pro buraco. Na maior parte das vezes, quem perde dinheiro com a bolha é o investidor, não o vendedor do bem.

Segundo Bloch, é por causa dessa dinâmica que há um “consenso” de que as bolhas são invisíveis e que, por isso, ninguém as vê chegando. Imagine que você comprou um apartamento por R$ 600.000,00 e, dois anos depois, ele passou a valer R$ 350.000,00. Aí você bate na porta do dono da construtora que vendeu a unidade para você e tem a seguinte conversa com ele:

Você: – Pô, você me vendeu um apê prometendo que ia render um bom lucro e agora tô no maior prejú!!

Construtor: – Ah, meu senhor… eu realmente sabia que os preços eram irreais, mas eu resolvi vender assim mesmo, pra faturar algum!

Você acha que é isso que vai acontecer? Não, claro que não! Se ele disser, você pode até propor uma ação contra ele, alegando ter sido enganado ao fechar o negócio. O sujeito vai dizer o seguinte:

– Ah, é verdade. Eu lamento seu prejuízo. Na verdade, minha construtora também está tendo muito prejuízo porque a demanda diminuiu inesperadamente e tivemos que baixar o preço do imóvel.

Pois é: você vai perder a ação, porque o sujeito “também não sabia” disso. Se ele sabia, tinha intenção deliberada em te prejudicar; se não sabia, foi tão “enganado” pelas circunstâncias de mercado quanto você. Portanto, você não tem como anular o negócio feito e vai ter que engolir o choro e o prejuízo.

Segundo Bloch, essa é a razão pela qual boa parte dos agentes do mercado diz que “não viu a bolha chegando”. Se eles a tivessem visto e alertassem seus clientes, deveriam vender suas posições do mercado e se posicionar de acordo com essa premissa. Mas, como podem ganhar dinheiro com a bolha, é melhor ficar de bico calado e depois dizer que não sabia de nada.

“Mas Fábio, as instituições financeiras também perdem dinheiro com as bolhas. Por que isso acontece?”

Segundo Bloch, isso acontece porque os agentes de mercado são egoístas e ávidos por lucro. Querem descobrir a hora exata em que a bolha vai estourar, a fim de vender suas posições momentos antes. Eles querem obter o maior lucro possível. E não apenas eles: os pequenos investidores, mesmo conscientes da situação, também pretendem descobrir a hora exata de sair do mercado.

O problema é que… eles não descobrem. Continuam comprando até depois que a bolha estourou, achando que na verdade foi só uma queda temporária, e que logo o mercado se recuperará. Mas ele não se recupera e os preços dos ativos continuam caindo, até que não resta ao investidor de curto prazo outra alternativa a não ser… VENDER, por pânico e desespero. Os investidores de longo prazo, por sua vez, sabem que isso tudo é temporário e que no futuro tudo voltará a ser como antes. E, comprando o desespero alheio, passam a adquirir ativos a preços muitos mais baixos do que os de antes.

E o que você, pequeno investidor, pode fazer para se proteger de situações como essa? O conselho dele é claro: “Monitore o mercado por si só. Como sempre, você se preocupa com seu próprio dinheiro infinitamente mais do que qualquer outra pessoa. Informação, conhecimento e vontade de perguntar são críticos para evitar ser escaldado pelo estouro de uma bolha”.

Pessoal,

É simples Não mencionem mais o cara!
É isso que esta deixando ele contente e alegre.
Cada vez que ele vê o nome dele é uma emoção!

Sejam inteligentes!

Como Amigo disse, o dia hoje não teve quase nada de útil.
Esse Blog é fantástico e já esta incomodando muita gente.
Vamos continuar a postar as noticias, os indícios, discutir o que tem que ser discutido.

Parem de mencionar os Trolls.

Ao Paddock,

Voce já me aconselhou a sair da Banânia quando argumentei a favor disso – e eu ja’ sai faz anos. Agora, é a minha vez de aconselhar: Se voce acha que as empresas de construcao NAO vao quebrar, por que entao VOCE nao compra acoes da GAFISA, que e’ a maior delas?

Se voce trabalha no HSBC, gostaria de lembrar que esse banco investiu com o Bernie Maddof que prometia retorno entre 10%/ano ate’ 17%/ano – uma das maiores fraudes da historia dos EUA.

Se um banco, repleto de pessoas com MBA, pode ser tao TOLO a ponto de cair no golpe do Madoff (esquema de piramide), o que nao seria de se esperar do Bananense médio (average joe) quando imagina que seu investimento em imovel vai valorizar 30% ao ano?

PS: Estou na Alemanha e aqui TAMBÉM os imóveis estão mais baratos do que na Banânia, supondo qualidade de vizinhanca semelhante.

Caso esses FII´s sejam baseados em imóveis como segue abaixo, não vejo muito risco no médi o prazo:

Escritórios vão para a Nova Faria Lima

Por Chiara Quintão | De São Paulo
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Abud: “Estava claro que a expansão da Faria Lima ia continuar naquele trecho entre Juscelino e Helio Pellegrino. Fomos os primeiros a comprar terreno ali”.
A escassez de áreas disponíveis de escritórios comerciais de alto padrão na Faria Lima, entre as avenidas Cidade Jardim e Juscelino Kubitschek, endereço nobre da zona sul de São Paulo, estimula investimentos no último trecho a ser explorado na avenida mais cobiçada por instituições financeiras para instalar ou expandir suas sedes. Ou seja, o endereço limitado pelas avenidas Juscelino e Helio Pellegrino.

UBS, Barclays e BicBanco se mudarão, nos próximos meses, para o edifício Faria Lima 4440, de padrão triple A. Trata-se do primeiro prédio pronto da leva de sete projetos corporativos desenvolvidos na Nova Faria Lima, com entrega prevista para até o fim de 2014.

A Faria Lima tem o metro quadrado de edifícios corporativos mais caro e a menor taxa de vacância do mercado paulistano. Em setembro, a vacância da região da Faria Lima em edifícios com ar-condicionado central e lajes acima de 250 metros quadrados úteis era de 2,6%, abaixo da média da capital paulista, de 3,1%, conforme levantamento da CB Richard Ellis (CBRE). Segundo a empresa, que foi responsável pela locação do Faria Lima 4440, nos prédios prontos triple A, com qualidade similar à do empreendimento, a parcela era de 0,5%.

Nos cálculos da Jones Lang LaSalle, a taxa de vacância do trecho da Faria Lima entre a avenida Cidade Jardim e a Helio Pellegrino era de 2,5% no terceiro trimestre, muito abaixo dos 14,57% do intervalo equivalente de 2010 e dos 7,7% da média da capital para edifícios de alto e altíssimo padrão. Os valores médios de locação nesses quarteirões situaram-se em R$ 138 – 13%, acima dos R$ 122 do terceiro trimestre de 2010.

“O estoque ficou inalterado nesse período. Com a demanda aquecida, os valores foram pressionados”, diz o diretor de locação da Jones Lang, André Costa. O preço médio do metro quadrado de alto padrão ficou em R$ 127 e de altíssimo padrão, em R$ 142.

Para o Faria Lima 4440, os preços fechados de locação foram superiores a R$ 150 por metro quadrado. Isso resulta em valor total do aluguel mensal dos 15 andares do prédio em torno de R$ 3,5 milhões, conforme o sócio-diretor do fundo VBI, Rodrigo Abud. O fundo de private equity com investimentos no setor imobiliário VBI, que possui 92% do projeto, desenvolveu o Faria Lima 4440 em parceria com as empresas do setor de construção SDI Empreendimentos e Bueno Netto, que possuem 4% cada. A Gafisa construiu o prédio, mas não participou da incorporação.

Em 2006 e 2007, os sócios do Faria Lima 4440 desembolsaram cerca de R$ 50 milhões na compra das 17 propriedades que compuseram o terreno. A maior parte foi composta pela área onde funcionava a academia Projeto Acqua. “Para nós, estava claro que a expansão da Faria Lima ia continuar naquele trecho. Fomos os primeiros a comprar terreno ali”, conta Abud. Na época, a avaliação era que o valor do aluguel do metro quadrado na Nova Faria Lima seria menor do que o da área mais consolidada da avenida, o que não ocorreu. Segundo o diretor de locação da CBRE, Adriano Sartori, independente de a localização do edifício ser antes ou depois da Juscelino, “o endereço Faria Lima prevalece”.

Além da pressão sobre os valores de locação, o cenário de aperto entre oferta e demanda se reflete em pré-locações cada vez mais cedo. “As pré-locações eram fechadas, em média, de três a seis meses antes do habite-se, mas o prazo médio passou a ser de seis a 12 meses”, compara Sartori. Dos 230 mil metros quadrados de edifícios de alto padrão na região das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek com entrega até o fim de 2012, 40% já estão locados, nas estimativas da CBRE.

O Faria Lima 4440 foi totalmente pré-locado um ano antes da entrega, informou o diretor da Bueno Netto, Carlos Alberto Bueno Netto. O BicBanco ocupará dez mil metros quadrados e UBS e Barclays ficarão em área de seis mil metros quadrados cada um. A demanda foi duas vezes superior à área ofertada. Foram recebidas também propostas de multinacionais e de uma firma de consultoria.

Nossa assim aproveita o dia de folga? O desespero deve ser grande, esse tipo de atitudes são as que confirmam sua preocupação com uma realidade que bate forte em vc: e a bolha, se tocou?

uma coisa temos que admirar nesse tal de carlos paddock, e TODOS TEM QUE APRENDER COM ELE:

como diabos o cara consegue vencer o captcha do site?!?!
porque eu até desisti de participar depois de tantas tentativas frustradas, e o cara manda bala valendo no captcha!

MERCADO AQUECIDO
Folha, 10/10/2011 – 16h08

Volks dá férias coletivas no PR

Dois dos três turnos da fábrica da Volkswagen em São José dos Pinhais (região metropolitana de Curitiba) entraram em férias coletivas de duas semanas nesta segunda-feira (10).

E vamos que vamos…

PLOC falei.

jcrs.uol.com.br/site/noticia.php?codn=75317?KeepThis=true&TB_iframe=true&height=550&width=850

Venda de imóveis desacelera na Capital
Movimento de retração na Capital ainda não é motivo de preocupação, avalia o vice-presidente do Sinduscon-RS

A comercialização de imóveis novos em Porto Alegre desacelerou segundo pesquisa do Sinduscon-RS. A taxa de velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas) foi de 7,68% em agosto, resultado inferior a julho, quando o índice atingiu 8,19%. Em relação ao mesmo mês de 2010, a queda foi ainda mais acentuada se considerada a taxa de 11,81% de agosto do ano passado.

O indicador significa a comercialização de 285 unidades, uma queda de 9,52% em relação ao mês anterior, quando foram negociadas 315 unidades. Já na comparação ao ano anterior, o declínio é ainda maior, de 29,10%. Em termos acumulados no ano, de janeiro a agosto de 2011, foram negociadas 2.447 unidades, queda de 35,13% comparativamente a igual período de 2010, quando foram negociadas 3.772 unidades. A taxa média de doze meses fechada em agosto atingiu 9,80%, resultado inferior aos doze meses fechados em agosto de 2010, quando o índice foi de 14,53%, uma queda de 30,14%.

O vice-presidente e coordenador da comissão da indústria imobiliária do Sinduscon-RS, Mauro Touguinha, afirma que a desaceleração ainda não é motivo de preocupação. “Os números anteriores eram astronômicos, e o mercado não estava suportando”, compara. Segundo ele, o cenário que se desenha é decorrência lógica das cerca de três décadas de estagnação seguida pelo boom imobiliário, iniciado em 2010. Explosão que, conforme ele, tem pouca relação na Capital com os empreendimentos do programa Minha Casa, Minha Vida.

Em Porto Alegre, soma-se ainda a greve dos técnicos da prefeitura no início do ano. Os empreendimentos que tiveram demora na aprovação do projeto começarão a ser lançados neste semestre, retomando o crescimento. Ele projeta estabilização da velocidade de vendas em um patamar considerado equilibrado, entre 8% e 10%, índice em concordância com a oferta de mão de obra e a estrutura dos órgãos públicos. Conforme o vice-presidente do Sinduscon, a Capital já passou por momento mais crítico durante a crise econômica de 2008, quando o indicador chegou, em fevereiro de 2009, a 4,27%.

Para o presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis (Sindimóveis-RS), Sidney Gomes, o índice reflete um período de acomodação do mercado e a velocidade de crescimento deve ser recomposta até o início de 2012. “Esse momento já se viu na cidade de São Paulo, o que nos faz acreditar em acomodação.” Gomes lembra que são diversos os fatores que convergiram para a desaceleração. O ciclo de lançamento e entrega de imóveis aumentou de 30 para 48 meses devido ao déficit de mão de obra e de insumos, além da lentidão na aprovação dos projetos e a dificuldade de adaptação às mudanças do plano diretor. “Tanto isso é verdade que empresários do ramo mostram muitos lançamentos saindo do forno”, comenta.

Segundo ele, em 2004, o País comemorava a marca de R$ 5 bilhões em crédito imobiliário. Sete anos depois, são R$ 82 bilhões, número representativo, apesar da parcela destinada ao programa Minha Casa, Minha Vida. Esse aumento estipulou um referencial de velocidade de vendas acima do normal. Gomes acredita que o mercado imobiliário deve permanecer em constante expansão nas próximas duas ou três décadas.

A pesquisa apontou ainda que 91,93% dos negócios realizados em agosto foram com imóveis cujo estágio de produção encontra-se na planta ou em construção e 8,07% das unidades estavam concluídas. Cenário que, conforme o Sinduscon, evidencia a credibilidade e a segurança dos compradores no tocante à aquisição de imóveis na planta ou em fase de construção.

Nova fase do Minha Casa, Minha Vida terá investimento de R$ 1,5 bilhão na Capital
Prefeitura e Caixa Econômica Federal assinaram acordo na tarde desta segunda-feira

A nova fase do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida prevê investimento de cerca de R$ 1,5 bilhão na construção de prédios populares em Porto Alegre. A expectativa é construir 11 mil habitações até 2014. O acordo foi assinado esta tarde entre a prefeitura e a Caixa Econômica Federal.

Também houve aumento no repasse para as construtoras, que passou de 8% para 9% do custo total. O diretor-geral do Departamento Municipal de Habitação, Humberto Goulart, acredita que o reajuste às empresas pode comprometer a meta estipulada e disse que o órgão vai conversar com a prefeitura e os secretários de governo para encontrar formas de incentivar a constução de moradias populares.

Até outubro, apenas 192 unidades foram entregues na Capital a partir do programa. Outras 2,4 mil estão em fase de construção.

ZH DINHEIRO 10/10

136 MIL POR UNIDADE???!
TÃO DE BRINCADEIRA?

Agradeço a referência ao site! De fato, as construtoras estão vivendo um momento bastante complicado. Dependendo do rumo do mercado nos próximos meses, muita coisa pode acontecer…

http://cbn.globoradio.globo.com/comentaristas/mauro-halfeld/2011/10/11/SERA-QUE-VALE-A-PENA-ADQUIRIR-UM-IMOVEL-NOVO-PARA-INVESTIMENTO.htm

Pessoal, saindo um pouco do campo das previsões para ingressar no campo da observação, pergunto: nos países onde a bolha já estourou, quais foram as medidas adotadas pelos governos para minimizar o estrago causado pela especulação? Esses governos promoveram alguma mediação entre os bancos e seus devedores para corte nos juros ou renegociação da dívida? Ou deixaram a execução contratual correr solta, com os bancos retomando os imóveis e disseminando o caos?