Especialista alerta para formação de bolha no mercado imobiliário residencial – Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr
Artigo bem completo sobre a possibilidade de bolha imobiliária
Fonte: http://www.piniweb.com.br/construcao/mercado-imobiliario/artigo224883-1.asp
Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr., Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli)
1. Já tenho escrito que bolhas de mercado não podem ser projetadas, nem em escala de valorização inadequada, nem em prazo para aparecer e desvanecer. Todavia, é possível identificar conformações de mercado, nas quais certas evidências emitem alerta de formação de bolha, cujo resultado, esse sim previsível, será a migração do valor de ativos precificados acima do seu patamar justo para baixo, penalizando as poupanças equivocadamente abrigadas em certos imóveis.
Os preços dos imóveis residenciais e comerciais, estes mais, têm crescido no mercado brasileiro além do que é explicável pela sua estrutura de custos. Preços crescentes não são sinônimos de bolha, mas preços crescentes sem explicação na estrutura de custos são efeitos de desorganização do mercado e identificam a ocorrência de bolha.
Preços crescentes não são causas de bolha, mas são efeitos de existência de demanda desarticulada de mercado, influenciada pela sensação de que o produto de real estate, mesmo prejudicado pelos seus atributos de rigidez e liquidez, representa um ativo no qual é possível fazer posições especulativas de curto prazo com expectativa de resultados expressivos.Alerta de Bolha
2. Na Carta do NRE-Poli-23-11 postei um conjunto de informações sobre os fatores indicativos de que os preços crescentes aplicados pelas empresas aos empreendimentos residenciais de 2008 até o final de 2010 carregavam componentes de custos e margens adequadas para cobertura de incertezas. Os preços descolavam do crescimento do INCC-FGV, porque alguns fatores não estão cobertos pelo índice de inflação de custos de construção mais respeitado no mercado, desde terrenos, passando pelos custos da outorga onerosa cada vez mais presente, até os custos diretos mascarados em subempreitadas com margens especulativas, pela pressão de demanda.
Até o final de 2010 não se podia perceber indicativos de preços crescentes pela formação de bolha, inclusive tendo em vista que as empresas de maior destaque do setor apresentaram balanços com resultados reduzidos diante das expectativas por elas emuladas quando divulgaram suas metas de comportamento. Naquela conjuntura ficava fácil explicar que, no que dependia do planejamento das empresas, os sistemas de formação de preços estavam em alteração para incluir margens de proteção para o descolamento do INCC-FGV dos custos de cada obra e para o desvio entre custos e orçamento.
Os resultados decepcionantes do primeiro grande giro de empreendimentos depois das aberturas de capital das empresas, com injeção de massas expressivas de capital para investimento no setor, estavam presos à ineficácia no planejamento. Considere-se que o setor trabalha com preços fechados e custos abertos, na medida em que se vende antes de construir. Os preços estavam formados sob a premissa de que as empresas dispunham de sistemas de controle de custos para realinhá-los aos orçamentos, quando evidenciados desvios. O que se viu é que as empresas haviam instalado sistemas capazes de registrar custos, portanto de identificar os desvios, mas não a tempo hábil de promover crítica aos processos e tentar compensações, nem sempre viáveis. Registro de custos não é controle de custos em real estate. Quando os resultados frágeis apareceram, acendeu-se uma luz de alerta sobre a precificação dos empreendimentos e os preços saltaram, para abrigar as necessárias margens de cobertura para incertezas do ciclo de construção, depois de fechados os preços, derivadas da economia, de problemas estruturais do setor e das questões sistêmicas do controle de custos.
Então era possível explicar, usando os índices de preços Fipe-zap como referência, que as variações se justificavam levando em conta cinco fatores estruturais: preços dos terrenos, custos da obtenção do direito de construir, crescimento de custos acima da variação do INCC-FGV, crescimento dos custos de construção devido à natureza dos processos utilizados no mercado, além da imposição de margens de segurança para não repetir as frustrações do passado.
Entretanto, se verificarmos o desenvolvimento dos preços dos empreendimentos residenciais de janeiro até junho-2011, utilizando o índice Fipe-zap, fica claro que os movimentos de preços continuam descolados da variação de custos de construção pelo INCC-FGV, em uma conjuntura em que os cinco fatores já estão precificados. Ou seja, terrenos não continuam em disparada, porque a pressão de mercado caiu muito, como atestam as empresas de maior destaque, e o custo do direito de construir já estava embarcado nos preços. Do lado dos custos de construção, com margens para descolamento dos custos de cada obra para o INCC-FGV e com margem para cobertura de desvios já precificados, o orçamento mais margens deve acompanhar o INCC-FGV. Não é isso que se verifica em São Paulo, por exemplo, quando tomamos a evolução do índice Fipe-zap, contra a do INCC-FGV no período, como ilustro no gráfico 1. No primeiro semestre de 2011, com velocidade de vendas em baixa (velocidade sobre a oferta, segundo medida do Secovi-SP), os preços residenciais subiram na amostragem global, 14,4%, o que se traduz em um aumento recorrente mensal equivalente a 2,21%, contra 5,6% de variação do INCC-FGV, equivalente a 0,91% recorrente mensal, metade da taxa de crescimento dos preços. Para acompanhar a curva de custos, o índice de preços deveria estar em junho-2011 em 185,66, contra os 203,37 medidos pela Fipe.
2.1. As evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima do seu valor justo. Valor não é atributo de qualquer bem, mas o preço justo equivale a um valor justo. O preço justo é aquele que cobre os custos de produção em regime eficaz, contém margem para cobertura das incertezas, tendo em vista que o preço é fechado antes da construção, e contempla uma margem de resultado para os investimentos, que conduz a uma taxa de retorno adequada aos riscos de empreender. Com os preços atuais, se contarmos os custos, as margens, a estrutura tradicional de funding, com financiamento à produção no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), encontraremos taxas de retorno desequilibradas para a atratividade do real estate, nos padrões reconhecidos no mercado brasileiro, que são inclusive superiores aos internacionais. Se os preços estão acima do preço justo, há um valor sem lastro que está sendo comprado pelo mercado nesta conjuntura.
3. O que faz bolha de mercado é: i. crédito irresponsável, ii. Investidor desinformado e iii. forte presença de capital especulativo.
3.1. No mercado brasileiro não se verifica a concessão de crédito irresponsável para aquisição de imóveis, especialmente residenciais. Os prazos de pagamento são compatíveis com a curva de vida dos imóveis, o que preserva o valor da garantia contra o saldo devedor. Os juros são aplicados em regime constante, não ocorrendo exemplos como os do falido sistema do mercado norte-americano, quando se iniciava um financiamento com juros abaixo da taxa referencial de mercado nas prestações, levando a diferença para o saldo devedor, para compensar no futuro, acreditando que a economia faria crescer a renda dos devedores em uma proporção equivalente à alavancagem do saldo devedor e a valorização continuada do imóvel preservaria a garantia do saldo devedor, nos casos de inadimplência. A relação [dívida/valor do imóvel ] é adequada, girando no intervalo 70-80%, tradicionalmente considerado seguro.
3.2. Tipifico investidor nesta Carta como aquele que aplica recursos em um imóvel na busca de renda regular no longo prazo, suportada por valor estabilizado do ativo. Especulador é o investidor que faz posição em um ativo na busca de ganho de curto prazo, resultado da valorização do ativo acima das taxas de atratividade para aplicações conservadoras.
Investidor desinformado há em grande proporção nesta conjuntura do mercado brasileiro, especialmente no segmento dos pequenos imóveis de escritórios, no qual continuam a pipocar lançamentos vendidos na sua totalidade, inclusive com apoio em desinformação, induzindo o investidor a julgar o preço de venda por meio da sua comparação com valores irreais de locação. A esse assunto, com o objetivo de informar, dedico maiores detalhes em tópico adiante.
3.3. No setor do real estate no Brasil não foram muitos os períodos, nestas últimas duas décadas de moeda confiável, nos quais se tenha identificado forte presença de recursos especulativos. Grandes capitais, em geral, tendem a especular em mercados de maior liquidez, como bolsa de valores ou commodities, deixando para especuladores mais ingênuos o mercado do real estate. É complexo auferir ganhos especulativos em real estate, uma vez que a baixa velocidade das transações pode comprometer o ponto de saída adequado do investimento especulativo, fazendo o investidor agressivo se prender ao ativo até a cauda inferior da curva de preços, provocando perda.
Nessa conjuntura vejo a presença de investidores tão desinformados, que se aventuram até à especulação, quando ouço um relato de investidor de que conseguiu fazer uma posição imobiliária, por especial deferência do empreendedor, comprando um apartamento do seu estoque particular, em um empreendimento destinado à classe média, em um bairro com esse perfil, pagando um preço completamente fora de parâmetro (não cito o preço por me parecer inadequado). Respondi: você conseguiu comprar e isto parece importante, mas pensou que o seu ciclo só será virtuoso se vender adiante por um preço além desse de compra, que já é muito alto, como você reconhece? Grandes especuladores do mercado de capitais costumam afirmar que quando a bolsa está aquecida e o valor médio das transações se estabiliza em patamar baixo (pequenos investidores se vestindo de especuladores) chegou a hora de sair, e acelerado. Está soando o alarme de bolha.
4. Informação para os investidores em pequenas salas de escritórios para renda
Admito que o seu propósito de investimento é aplicar recursos conservadores de poupança, cujas premissas são: i. obter renda regular (mensal) de longo prazo, ciente de que, como a compra é feita na planta, o investimento é a prazo (ciclo de 3 anos de obras), mas, evidentemente, a renda só se inicia depois da obra terminada e o preço pago e ii. fazer um investimento cujo valor não se deteriore ao longo do tempo, seja pela inflação, ou pela perda de competitividade do produto investido no seu mercado.
4.1. O seu investimento apresenta um risco implícito, derivado da sua condição física: ele é parte de um edifício, ou parte de um pavimento (mais comum), sobre o qual nenhum dos proprietários terá controle de qualidade ao longo do tempo, considerando os necessários investimentos em conservação, manutenção, adequação e atualização funcional, que façam o edifício (não a sua sala, porque ela é parte do todo) permanecer competitivo ao longo do tempo. É muito provável (veja os números adiante) que o payback do seu investimento aos preços ora vigentes aconteça entre 15 e 20 anos, se o edifício permanecer competitivo no mesmo fator de inserção de quando ficar pronto, o que exigirá investimento em revitalização dentro desse período.
4.2. Vejamos números e vamos partir da fantasia corrente. Como os aluguéis mensais na vizinhança do seu investimento estão no patamar de R$ 70 /m², você faz o investimento à taxa de atratividade de 10% ano, admitindo que o valor do imóvel crescerá no ciclo operacional a ponto de proteger o preço da variação inflacionária, de forma que você admite que esta taxa de atratividade é taxa de retorno, efetiva acima da inflação. A taxa de atratividade mensal é de 0,7974%, de modo que o preço que você arbitra justo pagar é aluguel mensal/0,7974% = 8.778 R$/m². Como o edifício está na planta, admita que você paga 12% de entrada, 68% em prestações mensais até as chaves e 20% nas chaves, com parcelas corrigidas pela variação do INCC-FGV.
4.3. Entrando o edifício em operação, com o preço já pago, admitamos uma configuração ideal de comportamento de mercado: i. os aluguéis cresceram exatamente no patamar do IGP-m-FGV no período e continuarão crescendo ordenadamente por 20 anos; ii. o imóvel nunca fica vazio, havendo custos somente relacionados com a taxa de corretagem a cada ciclo de 3 anos (2 aluguéis); iii. não há qualquer investimento no edifício em 20 anos e mesmo assim ele continua competitivo; iv. os aluguéis são corrigidos em ciclos de 12 meses; v. o imóvel é propriedade de uma pessoa física, logo o aluguel entra na renda mensal e recebe um impacto de 27,5% de imposto sobre a renda; vi. você administra o contrato de locação, logo não há honorários de serviço para este fim.
O gráfico 2 mostra a sua taxa de retorno em 20 anos, que, em vez dos 10% que era a sua expectativa, será de 5,76%, decomposta como ali está mostrado. Se você pensava nos 10% como renda bruta, antes do imposto de renda, então a sua comparação é 7,83% ano de taxa desejada contra 5,76% de taxa auferida em uma configuração ideal de comportamento, que não será alcançada.
Esta taxa de 5,76% é composta por uma parte de somente 2,29% que é proporcionada pelo fluxo dos aluguéis, sendo o saldo da taxa de retorno produzida pelo valor da propriedade ao final de 20 anos. A renda anual média do investimento em 20 anos de locação é de 6,68%, sendo evidentemente zero nos três anos de construção.
Isoladamente estes são efeitos do impacto de variáveis que ficaram “esquecidas” até aqui:
– se os investimentos em atualização funcional para manter o edifício competitivo equivalerem a uma reserva sobre os aluguéis de 3,0% de cada recebimento mensal, que é um fator razoável de proteção para edifícios de escritórios segundo os estudos do Nre-Poli, os 5,76% se transformarão em 5,52%;
– se a administração dos contratos de locação for entregue a uma imobiliária que cobra 5% da receita pelos seus serviços, os 5,52% se transformarão em 5,12%;
– se a entrega da obra atrasar 6 meses, mesmo você dilatando os pagamentos restantes do preço, os 5,12% se transformarão em 4,95%.
4.4. A taxa de retorno de 5,76% tem forte pressão do valor do imóvel ao final do ciclo de 20 anos de geração de renda de locações, na hipótese ideal de aluguel estável, sem vazios e sem investimentos em revitalização. Se considerarmos valorização, ou desvalorização do imóvel no final desse ciclo, os valores de taxa de retorno se comportam como está mostrado no gráfico 3.
Ali vemos que, ainda que a renda média anual permaneça inalterada, o valor do imóvel caindo, por exemplo em 50% do valor original do investimento nesse ciclo, faz a taxa de retorno mergulhar para 4,39%, enquanto uma valorização de 50% faz a taxa de retorno crescer para 6,80%. Esses valores e a imagem do gráfico 3 ilustram a vulnerabilidade do investimento nesses patamares de taxa de retorno, tendo em vista que o maior responsável pela formação da taxa é justamente uma variável aberta (o valor do imóvel ao final de 20 anos de locação), cuja arbitragem na data do investimento é frágil.
4.5. Os efeitos mais complexos para se avaliar e de impacto mais contundente na qualidade do investimento são resultantes de vazios e de quebras de valor de locação. Esta conjuntura é de aluguéis pressionados, porque os investimentos em edifícios de escritórios ficaram adormecidos por algum tempo e estão sendo retomados a partir de 2010. Somente verificaremos uma reversão desse quadro quando os edifícios em construção entrarem no mercado, a partir do segundo semestre de 2012.
Verificando flutuações recentes entre picos e vales de valor de aluguel de escritórios em São Paulo, para edifícios AAA, encontramos 64 R$/m²-mês em janeiro de 2002, 48 em junho de 2005 e 100 em junho de 2011. Ajustando esses valores para junho 2011 e admitindo que 100 seja pico de valor (o que é discutível, porque o mercado continua pressionado), a diferença entre vale e pico é de queda de 33,8%.
Usando um modelo que cria cenários estressados com vazios de 2 a 4 meses a cada ciclo de 3 anos de vida do contrato de locação e faz os aluguéis flutuarem com perda no intervalo [ 0 – 30% ], chegamos a uma amostra de resultados para a taxa de retorno, o componente da taxa de retorno função do fluxo da renda e a renda anual média do investimento. Os dados de taxa de retorno extraídos da amostra podem ser vistos no gráfico 4. Tratando as amostras de laboratório para os três indicadores, chegamos aos intervalos esperados de flutuação sob esse efeito estressado, ilustrados no gráfico 5.
O gráfico 4 mostra também a vulnerabilidade do investimento e, principalmente, a vulnerabilidade de se fazer análise e tomar decisão sob cenário de fantasia. O nosso cenário ideal de aluguel estável, sem vazios e sem investimentos em revitalização representa a fantasia simplificadora muitas vezes utilizada ou induzida a utilizar para a decisão de investimento. O conjunto dos cenários estressados, cujo reflexo na taxa de retorno está mostrado no gráfico 4 representa configurações mais perto da realidade comportamental desse tipo de investimento. Notar que, nesse intervalo de taxa de retorno [ 3,45% – 3,69% ], o fluxo da renda isoladamente não faz taxa de retorno. Isso significa que a totalidade do fluxo da renda em 20 anos nem mesmo devolve o investimento na compra do imóvel.
O gráfico 5 sintetiza os indicadores nos quais o investidor nesta conjuntura deveria apoiar sua decisão. Ou seja, naquela configuração de utilizar a taxa de atratividade (cap rate) de 10% ano para relacionar aluguel sendo praticado no mercado e valor justo de compra do imóvel, o que o investidor pode verdadeiramente esperar é uma renda anual no ciclo operacional de 20 anos, na média entre 4,09% e 4,35% do valor que investiu, depois de pagar os impostos vinculados à receita, para uma taxa de retorno no intervalo entre 3,45% e 3,69% ano, acima de inflação pelo IGP-m-FGV. Nessa conjunção operacional, é provável (90% de confiabilidade) que o total do fluxo da renda dentro de 20 anos de ciclo operacional nem mesmo devolva o investimento na compra do imóvel.
4.6. Para que o investidor tenha uma taxa de retorno de 10% ano dentro do ciclo operacional, depois dos impactos de vazios, quebra de valor do aluguel e investimentos em revitalização, admitindo que o valor do imóvel venha a ficar inalterado no ciclo operacional, sendo sempre ajustado conforme a variação do IGP-m-FGV, o preço de compra deveria ser de R$ 4.957 /m² de área privativa. Se o investidor aceita que os 10% sejam sua taxa de retorno bruta e que depois do imposto de renda a taxa líquida será de (10,00 – 2,17) = 7,83% (gráfico 2), mantidas as demais premissas, o preço de compra deveria ser de R$ 6.413 /m² de área privativa.
Lembro que o ponto de partida dessa análise foi o preço de compra de R$ 8.778 /m² de área privativa, que supostamente levaria à taxa de retorno de 10% ano, antes do imposto de renda.
Se usarmos o mesmo raciocínio primário da relação aluguel mensal e taxa de atratividade mensal, para o valor de 4.957, validaríamos a taxa de atratividade bruta de aluguel mensal/ preço de compra = 70/4.957 = 1,41% mês, equivalente a 18,3% ano, contra os 10% originais. Isso faz uma relação de múltiplo entre preço e aluguel, que é muito utilizado como referência paramétrica nesse mercado de preço de compra/ aluguel mensal = 4.957/70 = 70,8.
O mesmo raciocínio, usando a taxa de retorno de 7,83%, como válida para a taxa de retorno depois de impostos, levaria à taxa de atratividade bruta de aluguel mensal/ preço de compra = 70/6.413 = 1,09% mês, equivalente a 13,9% ano, com múltiplo de 91,6.
5. Alerta de Bolha.
A conjuntura de mercado, usando os dados de São Paulo como proxy para o que acontece com o mercado de real estate no Brasil, autoriza soar um alarme de bolha:
– os preços dos empreendimentos residenciais permanecem crescendo acima do índice de custos do setor, mesmo que esse índice não cubra terrenos e contas fora da construção. Os terrenos, entretanto, não estão sujeitos a agressivas disputas de compra, o que tem paralisado os preços em moeda nominal (BRL), favorecendo inclusive permutas e uma variação de preços de imóveis para baixo, relativamente à variação do INCC-FGV. Os descolamentos dos custos das obras contra o INCC-FGV, tendo em vista que o índice não consegue espelhar a realidade de cada obra e de alguns parâmetros de comportamento do setor, como as empreitadas de mão de obra, representam um efeito que já se entendia como precificados, tendo em vista as variações havidas no ciclo 2008-2010. Não há razão estrutural para o crescimento de preços nesses patamares;
– entretanto, preços não fazem bolha. Preços crescendo continuamente indicam que o mercado aceita, como valor, os preços propostos pelos empreendedores. A redução da velocidade de vendas indica que o poder de compra não cresce na proporção desses aumentos. Para suprir a demanda orgânica, os novos empreendimentos têm sido lançados com dimensões mais modestas para os mesmos segmentos de mercado, pretensamente munidos de atributos de qualidade que justificam os preços crescentes. A presença de demanda artificial, não mais reprimida como se explicava em 2010, mas agora especulativa (investidor mal informado) está evidenciada e ajuda a sustentar a curva de preços;
– nos empreendimentos comerciais, notadamente nos edifícios de escritórios compartilhados, diluídos em pequenas unidades, para atingir investidores de potencial médio de poupança não há nenhuma explicação estrutural para os preços que estão sendo praticados. A única explicação é a desinformação, cujo contraponto escrevi no item 4 desta Carta. Nesse segmento o alarme de bolha é estridente.
Os preços devem cair, até qual patamar e quando? Não há resposta cartesiana para o anticiclo de uma bolha:
– os preços dos imóveis residenciais só se estabilizarão quando não houver pressão de demanda artificial provocada por investidores desinformados, que ora estão fazendo posições especulativas. Na crise norte-americana recente, a velocidade de queda dos preços foi elevada, quando os especuladores se viram incapazes de sustentar o fluxo de pagamento das compras, das quais tinham liquidado não mais do que 10 a 20% e os tomadores de financiamentos não puderam sustentar os ajustes das prestações. No Brasil, os investidores mal informados (especuladores de ocasião) fazem posições de investimento com recursos de poupança, que lhes permite liquidar o total do preço e não há grande volume de financiamentos para compradores finais que venham a se tornar inadimplentes, tendo em vista que a economia não está em depressão, com redução de empregos e renda;
– os empreendedores compõem um conjunto com grande capacidade de investimento, que deve girar agressivamente para satisfazer os resultados prometidos aos seus acionistas. Isso significa que, ao menor sinal de que a velocidade de vendas caia recorrentemente e que não há mais poder de investimento especulativo presente no mercado para colocar os lançamentos, as empresas se voltarão exclusivamente para a demanda orgânica e os preços ficarão estáveis em moeda nominal. No patamar de inflação esperado para os próximos dois anos, manter os preços em BRL constantes significará baixá-los em termos reais, em um ciclo de um a dois anos, recuperando o patamar de 2010;
– o caso dos escritórios compartilhados é mais complexo. Se a economia brasileira se mantiver no nível atual de atividade, e, nesse momento, ainda que luzes de alerta já estejam acesas, os indicadores da economia ainda não induzem a concluir que desse nível cairá de forma expressiva, a posição dos estoques proporcionará a manutenção de valores elevados de locação, o que poderá continuar embaçando a visão de longo prazo do investidor desinformado, deixando uma abertura para que empresas especulem contra os investidores. Quando o estoque novo iniciar sua vida de mercado, a partir do segundo semestre de 2012, os aluguéis provavelmente atingirão níveis mais baixos, provocando uma sensível desvalorização desses imóveis. Isso só não acontecerá na hipótese de que a economia brasileira apresente um retumbante crescimento nesses próximos dois a três anos. Investidor não representa demanda efetiva; investidor desinformado demanda sem reconhecer o risco que corre. Especulador muito menos representa demanda.
Agora é pra valer.
espero que esta bolha exploda, para que os fpds dos especuladores NUNCA MAIS,
NUNCA MAIS, NUNCA MAIS utilizem imovel como instrumento de especulação, um bem que deveria ser usado para abrigar familias é utilizado para especulação.
NUNCA MAIS fdp nenhum ira especular com imovel depois do estouro.
kkkkk muito boa
As maiores especuladoras são as incorporadoras/construtoras, que tabelam os preços dos lançamentos na estratosfera e com isso empurram os preços dos imóveis para cima.
A questão não é somente para o “especulador”, e sim para o governo, que não consegue ver, que a base de qualquer familia está na moradia, na casa própria dela… Minha casa, minha vida parece estar ajudando em diversos locais, mas não é o sulficiente, tem de se fazer mais!
Vendas domésticas de material de construção crescem 0,76% em junho
Stella Fontes | Valor
19/07/2011 12:01Text Resize
Texto:-A +A …CompartilharImprimirEnviar por e-mail ..SÃO PAULO – As vendas internas vendas de material de construção cresceram 0,76% em junho, na comparação com o mês imediatamente anterior, de acordo com dados divulgados hoje pela Associação Brasileira de Materiais de Construção (Abramat).
A entidade informa ainda que, em número de postos de trabalho, a expansão foi de 0,39% frente ao registrado em junho do ano passado, a alta nas vendas da indústria de material de construção foi de 0,61%. Em termos de vagas, o crescimento foi de 6,27%.
No acumulado do semestre, as vendas do setor avançaram 0,58% e, em 12 meses, exibem expansão de 3,19%.
O “baixo resultado acumulado” no semestre, segundo a entidade, levou à redução na estimativa de crescimento para 2011, de 7% originalmente para 5%.
Conforme a Abramat, materiais de base mostraram queda de 0,55% nas vendas em junho ante maio e baixa de 3,19% quando da comparação com o mesmo mês do ano passado. Na indústria de acabamentos, foi mantida a tendência de alta: frente a maio, junho mostrou expansão de 3,20%, e em relação ao mesmo intervalo de 2010, a taxa de expansão foi de 8,30%.
Em nota, o presidente da Abramat, Melvyn Fox, explica que o maior crescimento da indústria de acabamento está associado “ao avanço de obras iniciadas no começo do ano e que nesse momento entram em fase de acabamento e à melhoria de renda da população, que com o crédito fácil,” incentiva reformas.
Fonte: http://www.valoronline.com.br/online/construcao-civil/52/458481/vendas-domesticas-de-material-de-construcao-crescem-076-em-junho
cresceu 0,76 em junho depois de cair 30% no semestre
Tenho uma duvida, e gostaria que alguem com mais conhecimento me responda.
Quais foram os eventos e sinais que antecederam o estouro da bolha nos EUA e quanto tempo tais sinais demoraram:
– Quebra de bancos ?
– Inadimplencia ?
– Desemprego ?
– Uma leve queda no preço dos imoveis ?
Se conhecermos os sinais e o tempo e duração em que os mesmos ocorreram antes do estouro da bolha nos EUA, poderemos ter uma estimativa ainda que grosseira que quando ira ocorrer o estouro aqui.
Alguem tem estas informações ?
Paulo SCSul
permita-me ajudar
“Quais foram os eventos e sinais que antecederam o estouro da bolha nos EUA e quanto tempo tais sinais demoraram?”
Nesse ponto não há concenso, se você for procurar achará várias respostas diferentes, na minha opinião foi um aumento da taxa de juros cobrada pela hipoteca, num momento em que os americanos já estavam muito tomados de crédito (seria o equivalente a aumentar os juros da prestação aqui, eles chamam isso de ‘mortgage reset’), nesse momento comecou a haver inadimplencia, devolução de casas e os especuladores comecaram a se livrar dos imóveis voando, fazendo um leilão as avessas (baixando o preço pra sair o quanto antes)
Quanto as quebra de bancos e desemprego, essas vieram depois, não antes do estouro.
Mas olha, eu não me preocuparia tanto com os “gatilhos” que estourarão nossa bolha, eu ficaria mais preocupado em monitorar as vendas (Via secovi e via grandes empresas) para tentar ver quando o processo de estouro comecou
abracos
Se você considerar que o estouro ocorreu com a inversão na curva de preços, então ela coincidiu com a máxima histórica da oferta de unidades à venda.
E aí, podemos perceber o grande paradoxo que quebra as teorias e argumentos comuns que escutamos: a lei da oferta e da procura. Nos EUA, a máxima histórica de preços coincidiu com a máxima histórica de estoque. Se a lei da oferta e procura fosse absoluta, nunca se chegaria a esse patamar. Mas chegou-se.
No mais, não houve nenhum outro indicador que mostrou o que estava acontecendo. Lembrando também que a crise de 2008 foi o reflexo de 2 anos de queda dos preços, que já vinha acontecendo desde 2006.
a lei não propriamente errada, mas qdo há cartel, grandes operadores (construtoras, incorporadoras), o preço pode ser induzido / empurrado pra cima.
mas há um limite pra isso.
qual é o limite?
o limite é a capacidade de os compradores entubarem aumentos.
chega uma hora em q, nem com crédito fácil, nem com mãe Dinah e reza forte, o sujeito vai comoprar apartamento.
se pergunta for: “chegamos no limite”, a resposta é: não sei.
há 1 ano atrás, poderíamos ter tido essa mesma conversa, e o sentimento seria de q havia chegado no limite de preço.
mas 1 anos depois,…..a coisa continuou subindo.
Simploriamente comentando acho que o estouro ocorreu quando os “investidores” não conseguiram repassar o que já tinham comprado com valores elevados. Depois do imóvel entregue começam as despesas, impostos, manutenção, taxa de condomínio – é a hora de vender, e cadê o comprador??
Investidor de verdade compra barato e vende assim que sobe!!
Mas exemplificando minha realidade, eu consigo financiar um imóvel de R$150.000,00, que a bem pouco tempo atrás fazia-se uma excelente aquisição. Hoje um imóvel equivalente pede-se R$300.000,00, minha renda não banca!!!
Cada país tem características próprias, o que implica circunstâncias distintas um dos outros na questão de bolhas. No caso brasileiro, muita gente que comprou imovel não terá como honrar suas dívidas imobiliarias, somadas às outras, que só crescem, haja vista informações serasa e da propria selic. Agora, com relação ao evento que detonará a bolha, será com o início das entregas de imoveis comprados a 3 ou 2 anos atrás. As construtoras, por motivos diversos, está atrasando a entrega dos referidos imoveis. Mas em um momento terão que entregar. Como muitos desses imoveis foram comprados por investidores que não conseguirão revender esses imoveis nem pelo preço que compraram (financiaram). Começarão, então, a vendê-los por um valor menor, assumindo parte do prejuizo. O problema é que só terão pequenos prejuizos quem vender mais barato naquele primeiro momento. Em questão de 1 ou 2 meses apos esse processo o estouro. Isso já começa a ocorrer (queda de preço e dificuldade de venda de imoveis novos e usados). Só para fundamentar essa ideia, em nível nacional, aqui na cidade que moro atualmente, cascavel pr, há aproximados 10 mil (DEZ MIL) imoveis novos e usados à venda SEM COMPRADORES. Abraços.
Texto interessante, material bom pra se digerir, eu só tenho 2 pontos de pequena discordância:
1- Não acho que a bolha comecou a se formar só no final de 2010 (acho que foi bem antes disso)
2- Não acho o crédito tão responsável assim como ele cita, claro que o crédito aqui não é tão frouxo quanto foi nos EUA, mas daí dizer que é bem responsável… é uma longe distância, faltou abordar também a velocidade do crédito e os subsidios !
de qualquer forma concordo com ele muito mais do que discordo, belo texto bolha!
MrK
Acredito que o crédito no Brasil passa por padrões tido como rigido simplismente porque temos uma taxa de juros absurda e uma renda per capita baixa. Comparando a ‘qualidade do crédito com os EUAs ficamos quase no empate , pois antes de comprar imóveis, celular, pal top o povo americano estudou e muito
A qualidade do crédito nos EUA é muitas vezes superior ao da Banânia pelo simples fato de existir agencias de “credit score”. Essas agências avaliam continuamente acapacidade de crédito e a pontualidade dos pagamentos de qualquer pessoa. Portanto, ao contrário da Banânia, existe a informação sobre a capaciade de pagamento de qualquer pessoa.
Digitem no google
“housing bubble ”
a proxima palavra que aparece é “brazil”
parece que la fora o numero de acessos sobre “housing bubble brazil” esta ficando grande.
“Preços crescentes não são sinônimos de bolha, mas preços crescentes sem explicação na estrutura de custos são efeitos de desorganização do mercado e identificam a ocorrência de bolha”.
Perfeito!
Há poucos dias, disse aqui que “acho minha renda boa, mas me sinto quase pobre diante desses preços de apartamentos”.
Fico espantado com a quantidade de pessoas que já vi repetirem esse raciocínio, neste blog e em outros fóruns. A meu ver, isso corrobora minha teoria – a de que simplesmente não existe renda para sustentar os preços nos patamares em que estão.
Minha opinião é que um dia isso estoura, e os imóveis sofrem uma forte desvalorização, coisa de 35 a 40%. É algo sem precedentes… mas essa escalada de preços também é. Nunca vi nada remotamente parecido aqui no Rio.
um apartamento na zona sul do Rio hoje é como um titulo de nobreza antigo (duque, duqueza, conde) … pois a imensa maioria das pessoas que possui esses apartamentos não teriam condições hoje de compra-los
é vero.
Estão começando a apelar!
Eu nunca fiz cadastro nem deixei telefone em relação a interesse na compra de ap.
Ontem a noite, um corretor da Cyrela ligou pra mim oferecendo ap, como conseguiu meu telefone eu não sei.
Aguardem, logo estarão recebendo ligações também.
sabe aqueles carros com adesivo:
“quer emagrecer? me pergunte como
hoje eu li:
“quer comprar imóvel? me pergunte como”
BOMBA
saiu no relatorio reservado que uma grande construtora estaria de “pernas bambas”, com risco de quebrar, não mencionou qual, mas acho fácil de deduzir…
pra quem não conhece, o relatorio reservado é tipo uma “contigo” do mercado financeiro, é um relatório pago e de distribuição controlada, feito por pessoas com contatos fortes de insiders e costuma acertar razoavelmente suas previsões
tinha acesso a isso onde trabalho, depois acho que nao vi mais….
pessoal. teremos problemas serios no pais e nao é so em imoveis. o governo nao tem feito seu papel…
Nao tem nada no RR de hoje referente a construtoras.
Precisa explicar isso melhor ae..
Mrk tu ta vendido em acoes de imobiliria pra jogar essa no mercado??
rafael, não foi no de hoje não
procure um pouco pra trás, quem me mostrou isso foi um trader amigo meu
Já sugeri e vou sugerir novamente. Vamos fazer um “bolão” para ver que acerta a PRIMEIRA que vai quebrar. Podemos sofisticar e apostar na SEQUÊNCIA de quebras. Acho que a GAFISA é “hors concours”.
anonymous, esse tá fácil, como diriam os antigos é barbada… comeca com G termina com A
www DOT relatorioreservado DOT com DOT br/?acao=pesquisar&nome=Gafisa
O resultado da busca por Gafisa encontrou 18 resultado(s)
Julho/2011
08/07/2011
Que tal alguém que tenha “login” e “senha” circular um resumo da BOMBA?
o relatorio nao fala gafisa, leiam o post que eu fiz
vcs acham que o cara vai arriscar tomar um processo assim de brincadeira?
ele fala numa construtora grande…
Procurei em todos RR de julho e nao achei nada. Somente uma tira pequena dizendo que a MRV esta encomodada com as vendas fracas.
Sabe dizer qual dia desse RR que tem essa noticia que tu disse?
GAFISA
Pow vc conta o milagre mais nao conta o santo?
Por acaso seria alguma construtura cujas acoes tem caido cerca de 40% na bolsa?
por acaso seria a figasa?
ou a safiga?
conforme ja expliquei, o relatorio nao fala em nome de construtora, pois poderia tomar um processo, fala que é uma grande construtora…
Encontrei no website xa DOT yimg DOT com alguns números da Contigo, isto é, Relatório Reservado.
5 de maio de 2011 – Ao contrário do que vem alardeando, o atual presidente da Gafisa, Wilson Amaral, terá zero de participação na escolha de seu sucessor. Amaral, que deixará a presidência da companhia e receberá como prêmio de consolação uma cadeira no Conselho, é visto pelos principais acionistas como o grande responsável pelos constrangedores atrasos em algumas das obras mais importantes da companhia.
12 de maio de 2011 – A Gafisa prepara sua entrada no ramo hoteleiro. Negocia a compra de um terreno no Centro do Rio de Janeiro, onde será construído um empreendimento de 40 andares, com foco no turismo de negócios. A construtora já está à procura de um grupo hoteleiro para assumir a operação.
24 de maio de 2011 – Estica daqui, puxa dali, o presidente da Caixa Econômica, Jorge Hereda, está convicto que dá para fechar o ano com mais de R$ 100 bilhões em empréstimos imobiliários. A cifra representará um aumento de 40% em relação ao desembolso de 2010
1 de junho de 2011 – Cyrela e Aliansce fincam as estacas para a sua fusão
Mrk,
a melhor análise que eu li até agora e concordo com vc.
Esta análise olha pelo retrovisor, pelos numeros oficiais consolidados, então põe aí 6 meses pra trás de todas as conclusões dele
Segundo os próprios critérios do analista, poderia se dizer que a bolha se iniciou em meados de 2008, ou 2009 no máximo, porém me agrada a análise conservadora, que aponta 2010 como certeza, há alarme de início de bolha
É preciso Qi alto, tempo, conhecimento e paciência pra digerir a fundo esta análise, e não possuo nenhuma delas, vamos nos falando pra conseguir em rede algo melhor que análise solitária.
Engraçado que eu achop que ele veio aqui ler nossos argumentos, pois ele pondera fatores que normalmente não se veêm em análises comuns, como o ciclo de vida do produto e custos de manutenção e revitalização.
abrxxx.
Abaixo, segue o gráfico anual da Gafisa:
http://br.finance.yahoo.com/echarts?s=GFSA3.SA#symbol=gfsa3.sa;range=1y;compare=;indicator=volume;charttype=area;crosshair=on;ohlcvalues=0;logscale=off;source=;
E o endividamento crescendo…
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Percentual de cheques devolvidos no 1º semestre é o maior em 2 anos
Daniela Machado – UOL
SÃO PAULO – O aumento do endividamento dos consumidores brasileiros contribuiu para que o número de cheques devolvidos no primeiro semestre atingisse o maior percentual em dois anos, segundo levantamento Serasa Experian.
Foram devolvidos por falta de fundos 1,93% de cheques em todo o país entre janeiro e junho, o que corresponde a 9.844.863 unidades.
Somente no mês de junho, o percentual de cheques devolvidos foi também de 1,93%, abaixo dos 2% verificados em maio, mas superior ao índice de 1,75% registrado no mesmo mês do ano passado.
De acordo com os economistas da Serasa Experian, o dado espelha os mesmos problemas encontrados em outras formas de pagamento e financiamento: expansão do endividamento do consumidor, inflação, altas taxas de juros, aumento do Imposto sobre Operações Financerias (IOF) e as restrições ao crédito adotadas pelo governo na tentativa de conter a pressão inflacionária.
Entre os Estados, Roraima foi o de maior percentual de cheques devolvidos no primeiro semestre (11,87%). São Paulo, por sua vez, registrou o menor percentual (1,46%).
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h t t p://economia.uol.com.br/ultimas-noticias/valor/2011/07/20/percentual-de-cheques-devolvidos-no-1o-semestre-e-o-maior-em-2-anos.jhtm
Pode parecer estranho e está um pouco atrasado (Maio/2011), mas no seguinte link voce encontra uma análise de um tal “David Lawant” sobre a GAFISA. Essa pessoa está no LINKEDIN como “Equity Research Analyst at Unibanco”.
xa DOT yimg DOT com/kq/groups/21279451/1625668025/name/ITA%C3%9A++Daily_20110511_AE DOT pdf
Investment implications: Although we continue to have PDG and Brookfield as our top picks in the sector we maintain for now our outperform rating on GFSA3 shares. However, we acknowledge that earnings momentum will continue to look weak in the short term as improvements in margins, profitability and cash flow generation are expected to happen only in 2H11. We see the stock trading at 0.7x P/ABV, 6.9x P/E 2011 and 5.7x P/E 2012 and believe that our estimates have potential downside after the reported results.
Para encontrar vários relatórios reservados, de diversas fontes, basta fazer uma busca avançada no Google, restringindo o website em DOT yimg DOT com. Por exemplo, gafisa 2011 site:DOT yimg DOT com
2011, o melhor ano de crédito imobiliário da história do país
Sex, 15 de Julho de 2011 19:28
O presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda, confirma em entrevista dada ao Jornal Zero Hora que este será o ano do crédito imobiliário.
Natural de Salvador e arquiteto por formação, o presidente da Caixa, Jorge Hereda, pretende passar à história como o avalista do maior volume de recursos já emprestados no país para a compra de imóveis cerca de R$ 90 bilhões, pela projeção da Caixa, para financiar 1,38 milhão de moradias. Hereda rechaçou a perspectiva de que pode faltar dinheiro para habitação a partir de 2013, mas advertiu que o custo do financiamento pode aumentar, especialmente, com a entrada de modalidades de crédito que se descolem da poupança e do FGTS.
Disse não temer a inadimplência dos mutuários e o risco de uma bolha imobiliária no país, a exemplo do que ocorreu nos Estados Unidos entre 2007 e 2008.
– As novas regras que integram o programa Minha Casa Minha Vida 2, como o subsídio para famílias de baixa renda, dão mais segurança ao sistema financeiro da habitação?
Sim. Se você tiver de fazer crédito para uma parcela da população que não pode pagar 100% desse crédito, num momento em que há um boom imobiliário, imagine o risco que as instituições financeiras poderiam correr se não houvesse subsídio. O importante é que famílias com renda mais baixa, menos de três salários mínimos (cerca de R$ 1, 6 mil mensais), têm uma carga de subsídio grande, são 100% financiadas com recursos da União. Na fase 2 do Minha Casa, Minha Vida, a faixa de renda de zero a três mínimos vai se elevar a 60% do programa algo como 1,2 milhão de moradias até 2014.
– A demanda em alta e a facilidade de crédito sugerem uma bolha imobiliária?
A segurança do sistema passa pela qualidade do nosso crédito. Não há aqui a mesma irresponsabilidade que se viu nos Estados Unidos, em que se deu crédito para quem não podia pagar. Nós damos crédito a quem não pode pagar graças ao subsídio do governo. Os imóveis ficaram depreciados muitos anos aqui no Brasil, por falta de financiamento. É natural que se recupere esse valor. Mas o preço de venda não está acompanhando a valorização ideal do imóvel, que é aquele que o dono pede quando quer vender. Ainda não podemos dizer que temos uma bolha. Nem que vamos ter.
– Quanto podemos crescer?
A participação do crédito imobiliário no PIB brasileiro é de apenas 4%. O Chile tem 15%, o México tem de 10% a 12%. E nós não temos esse “funding” todo disponível aqui no Brasil. Na maioria dos países, os recursos para financiar habitação saem da tesouraria dos bancos porque o juro é mais baixo. Aqui, quem financia são os recursos do FGTS e a captação de poupança. A Caixa não vai ter 75% do crédito imobiliário do país a vida inteira, isso é anomalia. Não existe política habitacional com apenas um agente financeiro em nenhum lugar. A gente tem muito o que caminhar.
– Há risco de secarem as torneiras, como têm advertido alguns bancos privados?
Não é bem assim. O problema é que os bancos privados não estão atuando com o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), apesar de terem acesso legal a ele. No SBPE, é verdade: você tem um crescimento da poupança de cerca de 20% ao ano e do crédito de mais de 50%. É natural que desequilibre. Mas não vamos deixar de ter poupança para fazer crédito. Num determinado momento você pode não ter capacidade de crescer. E esse crescimento pode cair. O que dizem é que seria 2013. A Caixa está resolvida até o final de 2012.
– Esse desequilíbrio pode significar uma ameaça ao sistema?
Temos demanda e precisamos resolver. Isso passa por securitização de carteira até a proposta dos “covered bond” (títulos lastreados em contratos de crédito imobiliário). Sempre há possibilidade de fazer um mix com recursos da poupança, então não tem essa de que em 2013 não terá mais dinheiro para fazer frente ao financiamento. Agora, pode ter de aumentar o juro do financiamento em função do custo desses “fundings”. É uma tendência.
– O senhor está otimista com relação a 2011?
Tenho certeza de que teremos o melhor ano de crédito imobiliário da história do país, com um volume superior a R$ 90 bilhões em financiamentos. No ano passado, financiamos 1,2 milhão de moradias com R$ 78 bilhões. Vamos passar disso este ano.
– Esse cenário de fartura de crédito combinado com déficit habitacional preocupa?
Sem dúvida. E não só à Caixa, mas também ao Banco Central, ao governo como um todo. É apenas um receio. Na Caixa, no crédito imobiliário, não houve aumento significativo de inadimplência. Temos alguma coisa em torno de 2%, um comportamento historicamente observado.
– A fuga de recursos da poupança é outro fator de risco à manutenção do volume de financiamentos?
De fato, o mercado perdeu R$ 3 bilhões em poupança no primeiro semestre do ano. Mas a Caixa ganhou mais de R$ 2 bilhões. Somos exceção. Só em junho captamos um R$ 1 bilhão. A meta do ano é de R$ 15 bilhões em captação. Vamos correr atrás. Se não fizer isso, como vamos contratar no mercado imobiliário?
Fonte:http://www.secovidf.com.br/index.php?option=com_content&view=article&id=390:2011-o-melhor-ano-de-credito-imobiliario-da-historia-do-pais-&catid=38:ultimas-noticias&Itemid=81
O assunto BOLHA IMOBILIÁRIA tá bombando!!!
Somente um completo IDIOTA acredita que alguém consegue pagar um financiamento com juros por volta de 12% ao ano.
Anonymous,
e a taxa livre de risco ser 12%????
relaxa,
pois como ele mesmo disse, os juros DO FINANCIMENTO vao subir já já…
ai acabou essa festa, quem quiser comprar, terá que ser à vista.
“Tenho certeza de que teremos o melhor ano de crédito imobiliário da história do país, com um volume superior a R$ 90 bilhões em financiamentos. No ano passado, financiamos 1,2 milhão de moradias com R$ 78 bilhões. Vamos passar disso este ano.”
78.000.000.000/1.200.000= R$ 65.000,00 preço médio das moradias financiadas.
Vejo que o que ele diz não se aplica aos imóveis que o preço dispararam.
90.000.000.000 / 200.000,00 = 450.000
pensando nos calculos e nos 90 bi dividido pelo preço médio de 1 imovel na periferia de SP
R$ 200.000,00 ….
isso daria uns 450.000 imoveis!
alguem tem a noção da quantidade de imoveis disponiveis no mercado ?
Alias o valor de R$ 200.000,00 já está defasado também!!!
oque mudaria nossas variaveis reduzindo a quantidade de imoveis!
talvez o governo devesse dobrar o valor para 180 bi …
rs
eu realmente acredito que os bancos estão blindados contra a bolha imobiliária, diferente do que ocorreu nos EUA, mas vamos colocar os números atualizados, hj o crédito imobiliário representa mais de 10% do crédito no brasil e não esse númepr velho de tão repetido de só 5%
Luiz,
imobiliario é 5% do PIB e 10% do total de credito (já que esse é quase 50% do PIB).
acho que é isso.
Quem é Jorge HEreda?
Da folha: “A presidente Dilma Rousseff decidiu mudar o comando da Caixa Econômica Federal, como antecipou a Folha em sua edição de 2 de março, devido ao escândalo de fraudes no Banco Panamericano, adquirido pelo banco estatal no final de 2009… Apesar de o governo ter conseguido evitar a quebra do banco –num acerto que envolveu o ex-controlador Silvio Santos,
Para seu lugar, o PT indicou Jorge Hereda, atual vice-presidente de governo
PT, Governo, Jorge Hereda, político
OGLOBO fanfarrão soltou mais uma das suas
para justificar o “custo rio” soltou uma materia dizendo que morar no Rio vale mais a pena do que ganhar mais numa cidade mais barato,em funcao das vantagens do rio, dentre elas “facilidade de deslocamento” ?!?!
Oglobo-fipe-zap tá demais….
huahuahauauhu muito bom! Vou lembrar disso para rir um pouco quando estiver no engarrafamento!
MrK,
Acho que voce não entendeu direito. O Rio de Janeiro, de fato, apresenta “facilidade de deslocamento”. Voce pode deslocar-se para fora da Banânia, de barco ou de avião.
ou via tampa de bueiro voador
“Tenho um negócio da China pra você, você ganhará em torno de 30% ao ano sem risco, pois imóvel nunca cai, veja quantas pessoas já se deram bem com isso, algumas já estão indo pro segundo, terceiro ou quarto apartamento… é uma fábrica de alegrias, a unica coisa que voce precisa fazer é pegar um empréstimo de 30 anos, mas relaxa voce repassa isso com os 30% de lucro facilmente”
QUANDO AS PESSOAS OUVEM ISSO DOS CORRETORES E ENDOSSADOS PELA MIDIA, ESPANTA A VOCÊS O FATO DE TODO MUNDO CORRER PRO CRÉDITO IMOBILIARIO???
QUEM NÃO IRIA APOSTAR ALAVANCADO, QUANDO VOCÊ NÃO TEM NADA A PERDER (POIS IMÓVEL NUNCA CAI) ????
SÓ PESSOAS COM BOA EDUCAÇÃO FINANCEIRA (MENOS DE 1% DA POPULAÇÃO) NÃO CAEM NESSA
em Economia / Estadao
Número de famílias com dívida em atraso sobe em julho
Luiz, SE VOCÊ NÃO TEM NADA A PERDER E CONSEGUE TIRAR R$50mil….R$80mil… DO AR…
quem não iria se arriscar??
quem iria perder essa “oportunidade”??
por isso não me espanta a quantidade de malucos que entrou nesse esquema de ponzi!
a base dessa pirâmide é a classe C, e os dados dizem que vem piorando o perfil de empréstimo dessa turma, que está apostando no aumento de 14% do SM.
Esse é o grande lance da alavancagem, todo mundo acredita que vai conseguir isso ou mais no ano que vem.
por enquanto o esquema tem bases para subir alucinadamente.
mas é aquilo que vc falou lá em cima, o crédito não é tão rigoroso assim como pinta, pq se fosse o panamericano não tinha “sumido” e o governo diariamente vem com notícias de aumentar o controle sobre o crédito, a última foi a de exigir que se comrpove necessidade finanaceira para emprestimos de 100% em 60 meses. Como é que eles vão fazer isso eu não sei, nem falaram.
Gostaria de saber onde estão os críticos do blog que vinham aqui dizer que o blog não é sério, que a gente não discute, que só tem bobagem, gostaria de debater com eles o artigo do porf. Dr. João da Rocha Lima Jr. Seria uma excelente oportunidade de exercitar o raciocínio e o contraditório.
devem estar muito ocupados tentando vender os imóveis deles…
Hahahaha
kakaka
isso é verdade…
muito embora eles estariam vendendo nas máximas ….
1 – vc sabe onde eles estão
2 – vc sabe pq eles sairam daqui
Nao é que o menino apareceu!!!??? Pensei que tivesse ocupado arrumando argumento anti-bolha pra voltar com tudo! kkkkkkkkkkkkkkkk
Eu estou esperando desde nov de 2010 os preços voltarem ao normal para poder comprar um terreno na cidade que estou morando Campo Grande, MS. Sai do interior da Bahia em nov de 2010 e vendi o imovel que eu tinha lá. A mais de 8 meses venho procurando um imovel no meu caso terreno para construir uma casa. Em uma das minhas visitas a condominios fechados de classe media eu gostei muito de um cond. que tinha vista para a cidade, esgoto, toda a infra estrutura e boa vizinhança. So o preço estava salgado eles queriam 140 mil em um terreno de 400metros quadrados, pra uns pode ser pouco mais pra minha familia é muito. Hj apenas 8 meses depois ja existem muitos terrenos a 100 mil e muitos mais muitos vc pega como transferencias. As tranferencias são de 20, 30 e 40 mil e vc assume as prestaçoes, os corretores ate ja mudaram o discurso no começo do ano nem davam bola pra vc hj em dia ja falam essa tranferencia é uma oportunidade, o dono ta apertado, aceito seu carro etc.. Agora é so esperar meu dindim tá rendendo no CDB e eu tranquila…. Quero ter um casa mais não vou deixar nenhuma encorporadora de condominios rica..
acompanhando e gostando muito.
otimo relato. se for necessário more de aluguel um tempo. claro que nao vai ser a realizacao de sua vida, mas viva “apertada” um tempo em algo simples. entao va juntando, use fgts e whatever e quando a bolha explodir enfie a estaca no peito do vampiro da especulação!
onde ha fumaca, ha fogo!
é curioso pois é o 2o relato semelhante de cidares menores, parece que por lá, onde a especulação não tem a força das capitais, o negocio já comecou a azedar…em breve chega aqui, nas metropolis!
MRK, querido Campo Grande MS é a capital do estado do mato grosso do sul com mais de hum milhao de habitantes…
GALERA prova cabal:
Brasil é favorito entre emergentes para investimento imobiliário
O mercado imobiliário brasileiro lidera o ranking dos países emergentes mais visados por investidores institucionais estrangeiros. É o que demonstra a pesquisa feita com membros da Afire (Association of Foreing Investors in Real Estate), uma associação baseada nos Estados Unidos, mas composta por investidores institucionais não americanos que atuam no mercado imobiliário.
Nos resultados, o Brasil figura à frente da China – líder na pesquisa anterior – e da Índia, como o país emergente mais cotado para receber investimentos em 2011.
“Os investidores sempre buscam novas opções de investimentos, o que para o mercado imobiliário pode ser vantajoso. Imóvel é uma alternativa segura para quem busca rentabilidade, especialmente neste bom momento que a economia brasileira vive”, afirma Alexandre Lafer Frankel, diretor-presidente da Vitacon.No mesmo estudo, os associados da Afire foram questionados sobre qual país oferece melhores oportunidades para a apreciação de capital, desta vez não apenas entre os emergentes. O Brasil se destaca em quarto lugar, atrás dos Estados Unidos, da China e do Reino Unido.
Segundo James Fetgatter, CEO (Chief Executive Officer) da Afire, “não havia nenhum outro país da América Latina que se aproximasse dos resultados do Brasil nesta pergunta. Em 2007, o Brasil sequer era mencionado por nossos associados”.
jb.com.br/economia/noticias/2011/07/20/brasil-e-favorito-entre-emergentes-para-investimento-imobiliario/
detalhe: mesmo jornaleco que há dias publicou matéria paga dizendo que nao ha bolha no brasil
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
pois é… a gente sente isso há tempos, faltava uma fonte oficial…
Em SP já começou o desespero.
http://blog.qualittyimoveis.com.br/investimento/deal-day20-venda-brooklin-1-dorm-para-saque-fgts-2
E olha que este blog é de uma imobiliaria.
adorei a tag que usam: black friday
coincidência?
http://blog.qualittyimoveis.com.br/category/black-friday-deal-day
Black Friday é o dia seguinte ao feriado mais importante nos EUA – o Thanksgiving (ação de graças). É tradicional uma liquidação de tudo nesse dia, do tipo de gente dormir na porta das lojas.
Banco Central mantém ritmo e sobe juros para 12,5% ao ano
Copom eleva a Selic em 0,25 ponto percentual e taxa básica atinge o maior patamar desde janeiro de 2009
http://economia.ig.com.br/banco+central+mantem+ritmo+e+sobe+juros+para+125+ao+ano/n1597091591869.html
Vc’s aqui no site tem bola de cristal né…kkkk
Juros mais caros e menos emprestimos …. cada aumento desse é um banho de agua fria para essas construtoras, imobiliarias e etc….
Gostaria de saber porque meu comentário foi removido. Existe alguma regra para postagem?
BOLHAIMOBILIARIA, nosso querido moderador
Posso te enviar um texto pra postagem? Quero abordar um aspecto da bolha que tem sido pouco abordado, mesmo pelos bons analistas do mercado, a questão do ponzzi scheme….
Pode mandar no contatoarrobabolhaimobiliariadotcom
de uma olhada, espero que goste
pega o corrigido, eu mandei 2 vezes
Tenho notado que, cada vez mais, Secovi e corretores admitindo a desaceleração.
Vejam trecho final dessa matéria de hoje no Correio Brasiliense.
Tendência de desaceleração
Autor(es): Julia Borba
Correio Braziliense – 21/07/2011
Neste cenário de mudanças, o economista Adolfo Sachsida, professor da Universidade Católica de Brasília, diz encontrar um detalhe que é fundamental para quem pensa em usar o imóvel para aumentar a renda. “Está ficando mais difícil de vender. A ideia de liquidez está sendo desfeita”, ressalta. “Antes, se dizia que ter um apartamento era como ter dinheiro no banco. Justamente pelos altos valores cobrados, essa realidade também está mudando.”
Muito bom artigo.
Mas fico com vontade de ouvir os comentários da única voz crítica – André – que infelizmente foi enxotada daqui a impropérios. Uma pena.
Sem contraditórios, o debate se aproxima da fantasia.
Um abraço,
Iury
não é bem assim não,
mtas vezes ele foi na canela dos outros e tomou de volta
eu mesmo acho que não há bolha nehuma ainda, e temos ótimas discussões apenas no nível das idéias.
de tão perna de pau ele acertava até na canela dos aliados, e se vc acha ele um santo vai lá no blog dele ver o que ele fala da gente: que não somos sérios, que não sabemos interpretar gráficos, que somos superficiais, que somos idiotas, ignorantes, não sabemos escrever, e por aí vai, e de todo modo ele sempre pode entrar com outros nomes, a gente sabe quem é, ma snão importa, importam as idéias
as vezes a gente encontra na vida quem adora dança e musica classica, mas que é melhor ainda no rugbi.
o problema do andre não é ser do contra, o problema dele é deficiência de interpretação de textos, é impossível você falar russo e ele grego, não tem dialogo, com ele é mais ou menos assim:
Mrk: André, viu que o céu ta azul?
André: Acho que voce se enganou, ele está azul
Mrk: Foi exatamente isso que eu disse, azul
André: Voces estão loucos, é azul e não cinza!
tinha sim essa descontinuidade, essa desconexão lógica
pegava um pedacinho fora do contexto e contraditava
do tipo: é um absurdo vc afirmar que todo o céu tem que ser azul
esse tipo de debate, parece discussão, cansa e não progride.
acho chato me ver concordando em tese com alguém que debate assim,
nestes casos prefiro conversar com vc, apesar de não concordar, acho que essa bolha não vai estourar tão cedo, e se estourar pode não ser na mão dos compradores, pelo menos a conversa vai p frente
Sem comentários…
André, volta pfv….
o povo tá implorando 🙂
Sim, tive alguma dessas discussões com ele, há uns meses. Mas agora, com um artigo deste calibre, cheio de graficos, simulações de laboratorio, mostrando que a taxa de retorno real dum imóvel alugado é de 3,45 até 3,69% ao ano (pelos periodos que passa desalugado, como já mencionei algumas vezes), acredito que ate ele deve ter ficado alinhado com nos “os bolhistas”… não tem como refutar.
Sem falar que o autor foi extremamente conservador e prudente nas contas, imagina se faz a mesma conta prum desses imoveis milionarios do Rio, BH, BSB, Rib Preto.
Bom, acredito que com esta fundamentação, foram para o ralo da historia aqueles questionamentos dos anti-bolha, sobre que aqui so se fala em sentimentos, em “torcida” e outras semelhantes. Imóvel é péssimo investimento, pelo menos no cenário atual. Só compra público desinformado neste momento, e cada vez fica menos.
nessas horas eles não querem técnica, querem acertar a canela
É brincadeira, só pode ser… Nunca disse q imovel vale a pena hoje como investimento…
Depois sou quem não sabe interpretar texto…
Desisto (2a vez).
Abs
Meu deus, quanta asneira.
Vocês percebem o que fazem, ficam torcendo para uma bolha….que ignorancia.
Bando de recalcado que não tem aonde cair morto.