Investimento não consciente em imóveis – Everton Ricardo

Esta é uma história que muitas vezes tenho comentado em alguns comentários de post´s. Aquela pessoa que vai na onda, e vai comprar imóveis, sem ao menos ter lido uma linha de um livro de economia, achando que está fazendo investimento. Veja o que acontece. Este texto mostra bem.

Fonte: http://financasforever.blogspot.com/2011/04/investimento-nao-consciente-em-imoveis.html

Autor: Everton Ricardo

Tenho aqui comigo uma história real, de um investidor sem orientação e conhecimento do mercado imobiliário, que efetua a compra de um apartamento de 2 dormitórios através de um financiamento junto a Caixa Economica Federal.

Um parente próximo comprou no ano passado um apartamento localizado em uma cidade no litoral do estado de Santa Catarina. Um apartamento de 2 dormitórios, financiado. Este imóvel foi comprado com intuito de investimento, uma vez que ele possui uma casa própria onde mora hoje.

Vendo meus investimentos de anos no setor imobiliário, e acompanhando os rendimentos dos mesmos, este meu amigo também quis tirar proveito do boom imobiliário brasileiro, porém, sem orientação suficiente, e apenas com os bate papos entre amigos e rodas de cerveja, decidiu efetuar a tal compra.

O pagamento de 50% do valor total do imóvel foi feito através do FGTS, e os outros 50% financiado pela CEF, conforme comentado acima.

O referido imóvel foi entregue em dezembro passado, tudo novinho em folha, zerinho, nunca usado antes por uma família. Os olhos do proprietário chegaram a brilhar de felicidade.

No entanto, desde então o imóvel está desocupado. Sem o recebimento do tão sonhado aluguel, meu amigo/parente necessita tirar dinheiro de suas receitas mensais para efetuar o pagamento das parcelas do financiamento e do condomínio, mês a mês.

Bom, dito isso tudo aí em cima, eu particularmente considero o financiamento como o principal erro. Um tremendo erro, diga-se de passagem. Pois financiando um imóvel para investimento, podemos considerar que este investimento está sendo alavancado.

Alavancagem, na linguagem dos investidores, significa que um investidor pediu ou pegou dinheiro emprestado de um banco ou alguma instituição financeira para então investi-lo e apostar que os rendimentos deste mesmo investimento serão maiores do que o valor dos juros pagos pelo empréstimo. Exemplo: pagando 12% a.a. de juros do financiamento, apostando que a alta dos valores dos imóveis será acima deste mesmo 12% ao ano. Tal rentabilidade é muito difícil de ser alcançada, já que a média dos últimos 8 anos esta na casa dos 20% anuais. Não acredito que continue assim por mais 5 anos que seja. É literalmente uma aposta.

Ou seja, o cidadão está endividado (porque qualquer financiamento é considerado uma dívida), e ainda esta apostando em uma alta no mercado. Que loucura!! No entanto muitos investidores já ganharam e ainda ganham dinheiro assim, com a alavancagem, porém isso requer estudos e conhecimento. O que, evidentemente, não é o caso deste meu amigo em questão.

A localização do imóvel também merece comentários. O apartamento esta localizado em uma cidade litorânea. Os imóveis localizados em áreas que contém praia, mar e/ou água salgada, em sua maioria, são imóveis para aluguel temporário, ou seja, aluguel na alta temporada, no verão brasileiro. Como todos nós sabemos, os imóveis mais procurados nesta época devem estar próximos à praia, que é o desejo de consumo de grande parte da população, nos meses de dezembro, janeiro e fevereiro. Porém, o apartamento de meu amigo esta há mais ou menos 3 km. da praia mais próxima. E, para piorar a situação, a construção esta localizada ao lado de um pequeno rio, riozinho, ou ainda, um canal, como vocês preferirem.

Sabemos também que no ano de 2008 todo o Estado de Santa Catarina sofreu com uma enchente, devido às grandes chuvas do mês de novembro do referido ano. E por consequência, todos os rios e córregos transbordaram e alagaram várias cidades daquele estado, com perdas materiais e humanas. Algo muito triste que esta no passado.

O apartamento está a 3 km. da areia da praia, então o proprietário esta focando em um possível aluguel anual fixo, ou seja, para uma família que deseja morar no imóvel por pelo menos 12 meses. Porém quem quer hoje morar à beira de um rio que foi transbordado devido a fortes chuvas do passado? A não ser que seja por um valor de aluguel abaixo da media praticada no mercado.

E o ano de 2011 está passando, e o imóvel continua desocupado: hoje faz 4 meses. Logo, meu amigo terá um investimento empacado por 6 meses (apenas 60 dias mais) e sem previsão de um retorno. O problema da liquidez neste caso também pode ser citado. Os imóveis já não se vendem tão rápido como em 2009 e 2010.

A situação esta complicada, o amigo me procura pedindo conselhos e me diz que não sabe o que fazer.

Meus conselhos:

Vender o imóvel e fugir o quanto antes da dívida. Assuma o erro e considere como aprendizagem para o futuro. Muitos investidores erram e nem por isso deixam de investir. Apenas saiba diferenciar um bom investimento de um mau. Nem todo investimento ou negócio efetua-se com sucesso. E o que muitas vezes é o mais difícil é reconhecer o próprio erro.

Ou ainda: vender parte de outros investimentos (por exemplo: ações, renda fixa etc.) e quitar a dívida do financiamento deste apartamento. Sem a preocupação de uma dívida do tamanho da metade de um imóvel, será mais fácil colocar a cabeça no lugar e procurar outras alternativas, tais como mobiliar o apartamento se for o caso, melhorar o visual e a decoração interna, já que o exterior pouco depende do proprietário.

Os erros a serem evitados: entrar na “onda” do mercado achando que as rentabilidades passadas servem de garantia para o futuro, comprar imóveis financiados para investimento, e o principal de todos, não saber escolher a localização. Este último parece óbvio, porém por tão óbvio acaba sendo o erro mais comum. A localização de um imóvel para investimento eu considero o fator mais importante. Seja ele residencial, seja ele comercial. A localização talvez seja mais importante que o preço e a qualidade dos materiais utilizados na construção.

Em minha visão, como investidor em imóveis, vejo que a minha conclusão deste caso em específico poderiam ser meus conselhos citados acima: não comprar imóveis financiados para investimento e saber escolher a sua localização.

Assim como a localização do imóvel, na hora de escolher um bem como esse para compra, tanto para investimento como para morar nele, existem outros fatores tão importante quanto, e poderíamos citar três: o preço com desconto no pagamento à vista, a qualidade dos materiais de construção utilizados no conjunto da obra e a idade do imóvel. No entanto estes temas são assuntos para um futuro post no próximo mês.