Dica: Nova série do Jornal da Band mostra a bolha imobiliária brasileira
Estou achando estranho este título, com um conteúdo tão contraditório. Acredito que com esta bolha imobiliária, o sonho da casa própria está cada vez mais distante, ou não ?? Lembro-me de pouco tempo atrás o Joelmir Beting falar que o crescimento imobiliário no Brasil era “sustentável, e sem bolha”….Será mesmo, ou será uma série tendenciosa ? Veremos
Fonte: http://www.band.com.br/jornaldaband/conteudo.asp?ID=100000416762
A nova série de reportagens especiais do Jornal da Band, “A Chave da Casa Própria”, vai mostrar como está cada vez mais próxima do brasileiro a compra do tão sonhado imóvel.
Com a construção civil a todo vapor e novos lançamentos surgindo a cada dia para todas as classes sociais, o mercado movimenta a economia de cima a baixo. As seis reportagens vão ao ar de 04 a 09 de abril – segunda a sábado.
Faz parte, 2011 será um ano de exageros, de preços, de midia, de lançamentos. Muitos vão entrar no embalo e se ferrar para toda a vida por causa de isso. Mas que avisar, não podemos fazer…
Pessoal,
Estarei saíndo de ferias hoje, por duas semanas, assim que não poderei escrever neste espaço por esse tempo. Aclaro, para não parecer que abandonei!! Quero agradecer muito a todos, pois tenho aprendido muitas coisas, e com certeza, seguirei aprendendo quando voltar, pois este assunto, na minha opinião, dará cada vez mais o que falar (as discussões pegarão fogo !!) nos proximos meses. Ate lá, acredito que esteja implementado o forum, que ajudará bastante a nos organizar nas respostas e argumentos.
Contrario ao que pode parecer, tenho aberto sim a minha cabeça: antes tinha 100% de certeza da bolha. Esse percentual diminuiu, agora para um 60 ou 70%, em parte pelos argumentos do André, quem embora pense quase em contrario, tem me ajudado a enxergar que existem outras interpretações para este assunto (o grande aumento de preços dos imóveis, que tem motivado a todos os presentes a ler ou escrever neste site). Não vou repetir tudo o falado, pois quem quiser pode acesar “os originais”, rsrs. Algumas das possibilidades são um pouco assustadoras, mas não podem ser descartadas, e tentarei resumir assim:
1) A possibilidade de bolha, para mim continua sendo a mais forte. E o que estivemos falando nestes meses, e não vou escrever mais sobre isso neste momento. Vou dar 60% para esta possibilidade.
2) Existe, sim uma possibilidade real de começar (melhor falado: continuar e potenciar) um processo inflacionario no Brasil, sobre tudo se o governo cair na tentação de aumentar salarios, para o povão “conseguir comprar sua casa”, seja como for. Isso é abrir a caixa de Pandora, é não faz falta que lembre nossa historia de há uns 20 ou 25 anos, para imaginar no que dá. Mas um governo semi populista, que vem aumentando o gasto publico sem parar, pode sim cair nesse erro. Vou dar 15% para essa possibilidade. Acredito que não somos burros, e que a historia tem nos ensinado algo. Incluíndo tb os políticos no “nos”.
3) A mais feia: que os imóveis não desçam, ou que isso aconteça muito devagar para poder ser enxergado com facilidade, sem aumento de salarios. Isso sería como tocarnos que seguimos “pobres”. Tudo parecía bonito, o Brasil ia ótimo, mas era ilusão. Tudo caro “para sempre”. Vou dar um 5% para essa.
4) Crise subprime no Brasil: esta bola acho foi José quem levantou, e não dá para descartar. Feia também, uns anos mais de festa, pleno emprego e credito farto, construção bombando. Tudo mundo compra com dívidas monstruosas. E depois, repetição do USA. A bolha não estoura agora, demora mais 3, ou 4 anos e quando explode… melhor nem falar. 10 % para essa. O de Usa aconteceu há apenas 3 anos e o mundo paga por isso ate hoje. Será que podemos ser tão bobos para cair também?. Dúvido que os bancos aqui prestem a desempregados, sería como acreditar no Papai Noel.
5) Fugida de capitais gringos e Devaluação. Isso deixaría os preços dos imóveis bem melhores em termos de dolar, ou seja, em termos internacionais. Porém continuariam caros demais para nos (como agora). Com a vantagem (sim, tem uma vantagem !) de parar a desindustrialização que tem começado por causa do dolar baixo. Se o volume de imóveis vendido pelos gringos for grande, sería equivalente a termos o estouro da bolha. Se for baixo, pode dar apenas uma devaluação. 5% para ela.
6) Um “mix” em diferentes proporções das anteriores, claro com a numero 1 como principal protagonista. 5% Se a bolha estourar nos proximos 2 anos, como eu acredito que acontecerá, não dará tempo de se produzirem esses “mix” de soluções e remedios duvidosos.
Pessoal, por enquanto, isso e o que tenho para escrever. O assunto é dinámico, e muito acontecerá nos proximos meses!!
Grande abraço a Todos!
Raro momento de imparcialidade e lucidez. Parabéns. Nem tudo está perdido por aqui.
Só não concordo muito qdo vc diz que meus argumentos são quase em contrário, meus argumentos são mais pelo caminho do meio… Até tenho argumentos pró-bolha, e queria usá-los mas não consigo, pq aqui todos já usam, alguns válidos, outros nem tanto e outros pura loucura…
Abs, e paz para todos.
Obs: se continuarmos estudando, buscando dados e debatendo assim, daqui a um ano nosso conhecimento sobre o assunto terá aumentado 1000% e nem por isso estaremos numa “bolha de conhecimento”, que estouraria e ficariámos burros de novo em pouco tempo…
Tá vendo, nem todo aumento forte em curto prazo é prenúncio de bolha, rs.
Abs
Não entendi também. Será que esse é o objetivo, a gente não entender para assistir o programa?
Acho que a manchete mais correta para o conteúdo seria: Nova série do Jornal da Band mostra a bolha imobiliária brasileira chegando ao fim.
Uma pergunta, os preços teriam que estourar ou eles poderiam simplesmente murchar?
Por exemplo, algo que valia em 2009 – 300mil, no fim de 2010 eu tentei vender por 500mil mas não acho comprador, tento vender em Mar-2011 por 400mil mas aceito se derem 350mil.
Em setembro de 2011 eu tento vender por 350mil e tenho uma proposta de 320mil e então vendo pois já faz 10 meses que quero vender e não consigo.
Bolha imobiliária é chamada assim quando estoura, portanto, ainda não estourou…Ninguém sabe se é bolha ou não, até que ela exploda…
Abraço
isso e uma pergunta que ainda não consegui responder, nem encontrar resposta. No que parece, a bolha sempre estoura, não murcha. Algo assim como um pánico coletivo, tudo mundo quere se desfazer de imoveis artificialmente sobrevalorizados. Se alguém conseguir um exemplo de bolha que murchou “devargar”, sería bom colar aquí, para termos pelo menos, um exemplo.
Japao, em 1991 começou a cair e foi caindo lentamente, e cai até hoje.
Olha este gráfico: http://www.economist.com/blogs/freeexchange/2010/10/global_house_prices
Precos de imoveis em vários países, muito esclarecedor… Vcs vão ver que tem casos de bolhas conhecidas (ex Australia) que teimam em não estourar. Já se fala em bolha por lá desde 1986!!!
Que aposta em bolha no Brasil tem que estar preparado pra isso tb… Passar a vida inteira esperando o preço cair e não cair nunca (Australia) ou muito lentamente (Japao).
Abs
André,
O que você disse é incorreto: a bolha australiana não está lá há muito tempo. Os preços tiveram o incremento que sustentam hoje a partir de 2003, algo um pouco parecido com o caso brasileiro. http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/8/86/House_Price_to_Income_Ratios_1985_-_2007.pdf
Já se fala que a distância entre a renda familiar na Austrália e o preço de imóvel, hoje no auge da bolha, é uma das três maiores do mundo.
Pode-se dar como exemplo de sobrevalorização que perdura há tempos alguns casos específicos, como NY (Manhattan) e Londres. Ambas são cidades globais, que atraem sultões, megaempresários e endinheirados de todo o mundo, e não devem ser comparados a nada no Brasil…
Se vc olhar este grafico: http://en.wikipedia.org/w/index.php?title=File:20100517_Australian_House_Price_Index_1986_-_2009.pdf&page=1 vc vai ver que o preço médio deu um salto de mais ou menos 60% em 2 anos (entre 86 e 88) e depois continuou subindo em ritmo variado até hoje, praticamente sem quedas.
O grafico que vc postou é a relação entre o preço medio e a renda media, que tb é um indicador de bolhas.
Mantenham a mente aberta, bater o martelo tanto pra um lado quanto pro outro é muito perigoso. O bom investidor é o que está preparado pra tudo. Não adianta achar X ou Y, achar provas, confirmação de phds, etc, o mercado é que manda, não quer saber de nada disso.
Abs
Concordo, Londres, NY, Paris, Monaco, são bolhas “que não murcham nem estouram” porque não são bolhas… tudo mundo quere morar aí… os valores são astronomicos, e seguirão sendo, porque a demanda não é coisa de um ou dois anos, é algo que já dura 30, 40 anos, é demanda de ricaços.
Correto. O aumento de 1986, não faz parte da bolha atual. A bolha atual, começa mais ou menos em 2000 / 2001, de acordo com o grafico.
Bom exemplo, Japão sería um caso. Mas pelo que sei, também levou 20 ou 30 anos ate chegar “no topo” dos preços, não foi em 4 ou 5 anos. Vou estudar ese caso com mais calma.
Claro que vale o aviso, imagina ficar 20 anos esperando… Mas acredito que Japão é realmente o “ponto fora da curva”, levou 30 anos para subir (praticamente desde a WWII, quando o pais estava destruído) e está levando 20 para descer… e ainda desce, dificil ver como bolha ao estilo “americano”, espanhol, pontocom e outras. Também é um país altamente desenvolvido de alta renda, sem terrenos disponíveis. Acredito que nosso caso se parece mais ao caso da Espanha. O país entrou na “moda” dos investidores, e depois caiu do cavalo, tudo bastante rápido.
Duas observações: o Japão viveu sim uma bolha de ativos, generalizada, no final da década de 1980. O caso é conhecidíssimo e utilizado como exemplo frequente. A bolha imobiliária ocorreu principalmente em Tóquio, em que propriedades – sobretudo as comerciais, que chegaram a ser negociadas por centenas de milhares de dólares o metro quadrado – até hoje valem pequenas frações do valor que atingiram naquele período de bolha.
Quanto à Espanha, é outro caso em que a inflação e o estouro foram óbvios. Caso duvidem, leiam os relatos dos ingleses que se mudaram para lá, compraram imóveis e, hoje, não conseguem retornar para o Reino Unido porque todas as suas economias afundaram junto com casas que passaram a valer menos que a metade.
Em ambos os casos “valeu a pena” esperar o estouro da bolha pra comprar, sem dúvida.
A bolha australiana começa nos anos 2000. Há métodos objetivos de verificar a existência de bolhas: relação entre a renda per capita e o custo da habitação, descolamento entre preços de aluguel e de compra, valorização maior de imóveis na planta do que imóveis já construídos etc.
Não estou negando a bolha no Japão… nada mais longe disso. Mas no que tem a ver com os prazos, foi muito mais lenta que as outras, tanto para encher como para murchar. No Brasil, sob o argumento que for, temos uma explosão de preços de 200, 300, 400 % em 5 ou 6 anos. No Japão o processo foi muito mais devagar, e a queda também leva muitos anos. Tentar dizer que no Brasil pode se repetir esse processo de queda de anos e anos, porque no Japão aconteceu isso… não faz muito sentido.
Duda,
Ao falar da bolha japonesa, você está pegando o gráfico que mostra todo o Japão.
Na verdade, deve-se utilizar o gráfico que mostra as seis maiores cidades do Japão. Verá que não há nada de “suave” na queda.
http://seattlebubble.com/blog/wp-content/uploads/2008/10/japanes-and-us-housing-bubbles-600×435.png
Gostei do grafico, realmente a queda na 6 maiores cidades não foi suave, mas foi looooonga, já se vão 20 anos e não acabou.
O Japao foi um caso extremo. Olha esse trecho:
“Prices were highest in Tokyo’s Ginza district in 1989, with choice properties fetching over 100 million yen (approximately $1 million US dollars) per square meter ($93,000 per square foot). Prices were only marginally less in other large business districts of Tokyo. By 2004, prime “A” property in Tokyo’s financial districts had slumped to less than 1 percent of its peak, and Tokyo’s residential homes were less than a tenth of their peak, but still managed to be listed as the most expensive in the world until being surpassed in the late 2000s by Moscow and other cities. Tens of trillions of dollars worth were wiped out with the combined collapse of the Tokyo stock and real estate markets. Only in 2007 had property prices begun to rise; however, they began to fall in late 2008 due to the financial crisis.”
Tirado de: http://en.wikipedia.org/wiki/Japanese_asset_price_bubble
Tinha imovel a USD 1.000.000/m2, (UM MILHAO DE DOLARES POR METRO QUADRADO), e não e um predio ou outro, era todo um distrito comercial. A queda depois foi “de apenas” 99%, ficando em USD 10k/m2…
Isso imoveis comerciais, os residenciais a coisa foi menos agressiva, ainda que muito impressionante.
Abs
E verdade. Aí muda o assunto. Muda mesmo, aí encaixa bem melhor na “típica” bolha de 7 a 10 anos de duração. Não sei o motivo, mas esse prazo (com essa tolerancia, claro) se repete sempre, no que parece…
Algo que podemos tirar deste exemplo do japão, é que nas cidades importantes, parece que os exageros são maiores, tal vez podemos aplicar aqui ao Rio, Brasilia, SP e outras…
Bom, tenho lido as respostas e procurado informação sobre estes casos. Bolha de 30, 40 ou 50 anos? Não existe, isso são ciclos de mercado, que mostram como evolui a atividade económica dum pais como um todo, no longo prazo. Bolha, é um aumento exagerado de preços, num setor determinado, em um curto prazo de tempo, muito (muito!) acima do aumento da renda das pessoas no mesmo tempo. É essa diferença insustentável que força o estouro, tambem violento. O ciclo completo das bolhas mais famosas (incluíndo a bolha americana, irlandesa, espanhola, inglesa, Dubai e outras), levou entre 7 e 10 anos (desde começo ao estouro). Com certeza o caso do Japão não encaixa bem aí, pelo menos parece um caso bem diferenciado dos outros. No caso da Australia, clicando em “price in real terms” pode se observar que a bolha atual, começou em 2000 / 2001, o aumento de 1986, fica bem fora da analise atual, por aqueles anos Australia tinha um gasto publico enorme e inflação, não dá para considerar aquela distorção como o inicio da bolha atual.
E tb não dá pra saber se a subida atual no brasil é igual a da Australia em 1986 ou da Espanha recentemente.
Outra coisa, a Espanha subiu de 100 p/ 700 (o indice de preços) entre 1987 e 2007 pra depois demorar 3 anos pra cair pra 600 e pouco. Acha que valeu a pena esperar?
A renda no Brasil não acompanhou a subida de preços dos imoveis? Sim isso é fato. Só que pare pra pensar: e se a renda média subir forte nos proximos anos, isso faria os preços dos imóveis ficarem “ajustados” e NÂO CAIR. Quem esperou ficaria a ver navios…
Mantenham a mente aberta…
Abs
Sim, pode acontecer isso, se tivermos um cenario de inflação desatada. Aumento de 200% de salarios? … só para “validar”o aumento dos imóveis? Não vou dizer que é impossível, se tratando deste país, com pasado inflacionario… mas sería um cenário de caos geral, bem longe do desejado pelo governo, população, investidores e até banqueiros… Hoje tería mais ganho político para o governo, deixar a bolha “estourar”, mesmo com seus efeitos colaterais indesejáveis, do que voltar para a realidade da inflação. Mas é verdade, temos que pensar que isso não é carta totalmente fora do baralho não…
André, me permito fazer uma correção. Se estivermos usando o mesmo site, clicando em “prices in real terms” para a espanha, temos o seguinte:
1999 preços em 150, preços em 2007 em 325, e preços 2010 em 260 (20% de queda desde o ponto maximo). Isto, claro, dados oficiais, em operações realmente efetivadas. Por outro lado a queda na Espanha segue (ver jornal economico Cotizalia, da propria espanha) e os bancos não estão informando o valor real de mercado dos imoveis, para não afetar os seus balances. A queda dos preços “de jornal”, foi bem maior que isso. Sem dúvida, valeu a pena esperar…
mas, pelo momento, fico acreditando totalmente nas curvas de bolhas estudadas pelos PhD. Como sou leigo, pelo menos tento me documentar com pessoal que é fera, isso é facil hoje com a Internet, tem muito documento publicado.
Vai mostrar negada sofrendo muito para comprar apartamento numa dessas favelas verticais com “grande área de lazer”, só porque “a parcela cabe no bolso”. E ainda achando tudo uma maravilha. Faz-me o favor…
pela chamada da matéria me parece mais uma outra reportagem tendenciosa,dessas pagas por construtoras e chanceladas pelo governo para induzir as pessoas a continuarem pagando preços de manhatan em cidades de 3o mundo com infraestrutura precária…
a partir de agora a missão do governo vai ser não deixar a bolha estourar e sim murchar lentamente, pois um estouro é machuca muita gente… e a missão das construtoras vai ser carregar por quanto mais tempo for possível esses preços insanos, ambos andarão de mãos dadas e a imprensa é submissa
Também acho que seja uma matéria tendenciosa…Mas veremos, o titulo é sugestivo, mas sei lá né…
Também estou apostando que,supondo que exista uma bolha, ela não estoure de uma vez, mas murche aos poucos.
Na Zona Sul do Rio de Janeiro já vejo apartamentos sendo anunciados por meses para aluguel, e alguns já estão sofrendo diminuições bem pequenas de preço.
me: a zona sul do rio é coisa pra rir
imoveis caindo aos pedaços, minimos e em condições insalubres, cobrando R$4mil de aluguel…fora os condominios que são caros também
eu moro na zona sul do Rio e te digo: A Cidade está crescendo em emprego sim, vejo muito anuncio de emprego, mas todos pagando uma faixa de salário que hoje em dia não se permite viver nem na zona norte com dignidade, que dirá na zona sul… as coisas estão loucas, a renda das pessoas não acompanhou os imoveis nem de perto e isso vai explodir um dia
A 1a parte já está online
http://www.band.com.br/jornaldaband/conteudo.asp?ID=100000417499
Um dos apresentadores comentou que essas altas são referentes a uma estagnação de 20 anos.
Considerando que este argumento seja válido, aumento de 300% me parece pouco até, considerando tal período de estagnação. Sendo assim, os valores continuariam aumentado.
Não tenho exatamente perfil de investidor, mas não vejo qual brasileiro compraria um apartamento com o dobro do valor que existe hoje. No Brasil tudo é possível, por outro lado.
olha o ABSURDO que li na internet hoje, dois enormes absurdos no mesmo texto, fonte: mercado imobiliario
“Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Ele confirma que não há bolha, pois a valorização é reflexo do aumento da massa salarial. “Não há pessoas comprando imóveis esperando uma valorização dos preços para revendê-los.”
só pode ser brincadeira, uma enormidade de pessoas compram pra revender e desde quando a massa salariam duplicou em 1 ano???
Voce acha que este cara vai dizer que tem bolha…
Estou precisando postar mais sobre “Quem disse que não há bolha”
Moro em uma cidade de 350 mil habitantes , interior de minas , e tem muitas casas sendo vendidas acima de 1 milhao de reais .Quem tem 1 milhao e ja´ nao tem casa no interior do Brasil? ninguem ,eu acho.Andei olhando os sites e passeando pela cidade e percebi uma coisa : A cidade ta´ a venda ,e´ placa pra tudo que e´ lado ! so´ de conjuntos com 100 aps tem uns 40 sendo construidos , sou medico e num posto de saude que atendo 1/2 dos pacientes adultos jovens trabalham em construtoras, ha uns anos eram raros .Mas de uma coisa tenho certeza , medicos aqui que sao da classe de maior poder aquisitivo [pelo menos era rsrs] nao tem 1 milhao pra comprar casa .Acho que nem 500 mil separadinhos pra isso .E´ muita grana , da´ pra montar uma locadora de veiculos com uns 40 carros por exemplo .Sera´ que uma casa vale tudo isso?
Na matéria, novamente colocaram uma pessoa “imparcial” para dizer que esse aumento dos preços é “sadio”: o presidente da SINDUSCOM. Não dá, certo?
O caso aqui de Niterói, aonde vivo: há uns dois anos, estava à procura de apartamentos para alugar. Havia vários disponíveis, com preços um pouco altos, mas ainda razoáveis, dado o preço do imóvel na época. Hoje, se procurar por apartamentos para aluguel, há uma escassez fantástica! Cito o exemplo de um dos bairros mais valorizados: Icaraí. Nesse bairro, hoje, 05 de abril de 2011, fazendo uma busca pelo ZAP, existem 915 unidades para venda e 8 para aluguel. Por que será? A reportagem de Dana e Possebom é bastante elucidativa sobre esse aspecto.
Realmente Marcelo. Quando colocaram ele para falar pensei “Que ridiculo”
Mas aquilo que o economista falou é verdade. Basta não ter comprador para ver o que acontece
Será que a curva é tão elástica assim? Com certeza no longo prazo é isso mesmo. Um longo período para vender sem ter quem comprar vai obrigar que se baixem os preços. Mas não é de uma hora para a outra e provavelmente não será contando com a racionalidade do público em geral, vide os exemplos dados na própria reportagem. 🙂
Estou de dedos cruzados pelo estouro para comprar a minha casinha (apesar de ser no fundo um pouco egoísta, já que o estouro de uma bolha dessas fará muito mal ao país).
Neste momento, a continuidade da bolha prejudica mais que o estouro. Tem muita gente se endividando por 30 anos, para ter uma casa de pessima qualidade. Tem muitos que não conseguirão pagar suas dívidas, e perderão o que compraram. Tem banqueiro, construtor e corretor, ganhando muito mais do que deveriam, tem muita gente, muita mesmo, desiludida com esta “bonanza”, pois ve que com esta economía “boa” nunca conseguirá mesmo ter uma casa ou um apartamento. Sem contar com os efeitos inflacionarios que está provocando a bolha, pois todos querem “ganhar mais” para poder chegar a seu imóvel (desde super, lanchonete ou mercadinho ate o quiosque na praia), isto já é sentido por todos. Não te sente egoísta por pensar assim. O ruim e a continuidade da bolha, nem tanto o estouro. Depois de um tempo as coisas voltarão a normalidade.
Tem algo interessante nesta divulgação toda… Alguém de vocês lembra de tanto artigo, reportagem, comentario, jornal ou site falando de bolha há apenas 6 meses atrás? Era até raridade achar algo consistente na internet. Os unicos que falavam eram corretores e construtores… com sus opiniões bem tendenciosas. Hoje tem publicação por tudo que é lado: TV, Veja, Jornais, Internet, etc. Pois bem, quando o assunto “bolha” ganha as capas de jornais e TV, significa que o estouro esta pertinho. Já lí isso como algo classico nas Bolhas, de todo tipo, assim que significa que não estamos longe de presencia-lo.
“André, me permito fazer uma correção. Se estivermos usando o mesmo site, clicando em “prices in real terms” para a espanha, temos o seguinte:
1999 preços em 150, preços em 2007 em 325, e preços 2010 em 260 (20% de queda desde o ponto maximo). Isto, claro, dados oficiais, em operações realmente efetivadas. Por outro lado a queda na Espanha segue (ver jornal economico Cotizalia, da propria espanha) e os bancos não estão informando o valor real de mercado dos imoveis, para não afetar os seus balances. A queda dos preços “de jornal”, foi bem maior que isso. Sem dúvida, valeu a pena esperar…”
Mesmo depois do estouro da bolha o preço continua muitíssimo mais alto do que em 1999 (de 150 pra 260, em termos reais). Não valeu a pena esperar.
Isso são os dados oficiais, se levarmos a análise para os dados extra oficiais, aí é que ferrou tudo e nossa discussão perde totalmente o sentido de vez… Se já é dificil (impossível) saber o preço de fechamento de negócios no nosso próprio país, aqui debaixo do nosso nariz, no pais dos outros então é impossivel.
Abs
Bom, isso depende do ponto de vista, não esquece que numa bolha os dados de preços de operações reais, para os “preços pretendidos” ou “preços de jornal”, fazem toda a diferença. Se tivesse pago 325 em 2007 algo que em 2010 valia 260, e em 2011 ainda menos (vamos supor 250), me sentiría enganado. Voce não?
Em 2008 o mercado imobiliario na Espanha paralisou de vez, com valores maiores que esses 325, dando inicio ao estouro.
Acredito que “enganado” não seja bem a palavra. Os preços variam de tempos em tempos, conforme a lei da oferta e da procura, ainda mais em se tratando de imóveis. Atualmente, podemos creditar a alta dos preços às facilidades do financiamento e ao aumento da renda.
A Caixa diminuiu os juros, aumentou o prazo e expandiu o capital destinado ao crédito imobiliário. Sem contar que outros bancos aumentaram sua participação no SFH, com destaque para o outro grande banco estatal, o BB. Ademais, a economia está aquecida, com mais empregos e maiores salários, especialmente no setor público federal (não à toa que DF e RJ lideram as altas…).
Assim, ainda que estejamos vivendo uma bolha – e eu acredito que estejamos – os preços são “justos” diante das circunstâncias.
Infelizmente, a maior parte da população não possui conhecimentos de investimentos. Eu procurei imóvel justamente no período de maior alta, entre 2009 e 2010. Por várias vezes eu escutei: tem que comprar logo porque só vai subir, não descerá nunca mais. E não foi só de corretor. Minha própria família dizia isso. Muitas pessoas estão indo por esse caminho: comprar para não perder a “oportunidade”, seja do crédito fácil ou do preço ainda pagável.
Porém, muitos conhecedores de investimentos também apostam na alta. Claro que não na proporção de 25% ao ano para sempre, mas numa curva estabilizada, após o pico oriundo do incremento da renda e da flexibilização do financiamento.
Mercado é isso aí: sempre tem gente apostando na alta (bull) e outros na baixa (bear), por isso que se um vende, outro compra. Cada um paga o que acha que vale, não se trata de engano.
Abs.
Confesso que começo a ver a loucura da Bolha por aqui também, com aquelas que, como eu, torcem que de fato exista uma. A certeza de que os preços vão cair para metade é enorme, e a repetição dessa idéia é tanta que parece querer convencer a si mesmo de que é verdade.
Um pouco de temperança não faria nada mal. O atrativo inicial desse site é exatamente este, por estar servindo de contraponto ao que ocorre.
concordo 100%
Pois é, torcer é algo que sai de dentro, pois somos humanos. Não tem ninguém imparcial completamente por aquí. Muitos tal vez compraram (seja para morar, seja para investir), e torcem para ver os preços seguir aumentando…para dizer “que bom negocio que fiz!”… outros vem que pouparam longos anos de suado trabalho e não chegam nunca a ver sua nova moradía… acredito que todos torcem por algo aquí. Eu penso que sim existe bolha, e também “torço” para que exista, pois senão… a realidade desse “Brasil potencia emergente”, onde todos progridem, onde a maioria e classe media, esse presente bom e futuro brilhante que é tão divulgado na midia e pelos politicos, sería uma mentira muito cruel. Hoje, quem compra casa ou ap. o faz comprometendo seu futuro, e até dos filhos, pois possivelmente não poderá pagar seus estudos. Nunca mais ferias, nem trocas de carro, ou outros “luxos”, pois tudo irá para o ralo da dívida de 30 anos… Mas sempre é bom seguir o conselho do André: manter a cabeça aberta, pois pode ser outra coisa. Eu espero que seja bolha. Outra opção sería inlfação furiosa. Gosto mais da primeira opção. E bom lembrar a terceira, se existir, sería descubrir que seguimos tão pobres como sempre.
É só se balizar pelo que as pessoas realmente endinheiradas fazem. Warren Buffet foi o autor de uma frase excelente: “só tentamos ter medo quando os outros estão gananciosos e ser gananciosos somente quando os outros tem medo˜.
Hoje todos pensam que se tornarão milionários pelo simples fato de comprar um imóvel financiado a juros elevados. Está em todo jornal, revista, opinião de sindicato de construtores etc. Esses otimistas são, todos, algo como o engraxate do Joseph Kennedy.
Quando seu engraxate quis dar-lhe conselhos sobre o mercado de ações, Kennedy percebeu que era hora de tirar todo o seu dinheiro da bolsa. Não por acaso, a dele foi uma das grandes fortunas que não afundaram junto com o crash da bolsa em 1929.
Perfeita tua observação. Por isso não acredito nesta “riqueza que tem filhotes e mais filhotes” e não subo no embalo coletivo.
Senhores, resido em São Bernardo do Campo – SP.
Gostei de participar do site e ler a opinião de outros tantos colegas do país.
Realmente, as matérias que foram publicadas nos últimos meses foram deveras interessantes, as três últimas matérias tiveram as melhores participações, em especial do André e do Duda.
Não sei se há muitos argumentos a serem aventados ainda.
O jeito é esperar e se preparar para ver qual será o cenário deste mercado amanhã.
Um forte abraço,
Samuel M. Neto
Obrigado. Valeu. Eu por umas semanas darei uma sumida, pois estarei em ferias, e quando voltar espero seguir escrevendo e trocando opiniões por aquí, no mesmo bom nível que acredito seguiremos compartilhando. Realmente, futuro, só Deus conhece… vamos esperar para ver.
SDS
Independente do que acontecer no mercado amanhã com certeza esta alta já serviu p/ quebrar muitos paradigmas.
Eu por ex. sempre encarei imovel como renda fixa, vi por uns 15 anos eles se comportarem como tal, subia mais ou menos com a inflação e só, um marasmo total, vc podia olhar os preços hoje e depois de uma ano que ia ter mudado muito pouco… Aluguéis idem.
Nada mais errado, imóvel é RENDA VARIÀVEL e ninguém pode prever quanto valerão no futuro, nem qto será o aluguel.
Quando e se cair, será um choque muito maior, todo mundo que eu conheço duvida que caia. O argumento é “nunca houve bolha no Rio”. Só isso. Piada. Se fosse assim, nunca haveria bolha em lugar nenhum, pois até ter a primeira, nunca houve antes…
Vamos aguardar cenas do proximos capitulos. O indice Fipe zap saiu hoje e mostrou de novo alta forte 3,2% no Rio, em março.
Abs
Ô camaradinha, de onde vc tirou que imóvel é renda variável? Se tiver algum livro de economia ou contabilidade por favor indique porque essa é nova para mim, ou então milho, petróleo, cerveja, dólar, sapato e pão são tudo renda variável também? Fico pensando o que seria “renda fixa” se nem a poupança não tem como saber quando dará antes da publicação da TR? Põe uma coisa na cabeça, imóvel é PASSIVO, vc aplica capital e ele ainda deprecia e gera custos, vc emprestar ele a troco de quase nada não o transforma em uma empresa, que neste caso utiliza capital produtivo (máquinas e pessoas) para gerar um produto a ser vendido com lucro, o que se chama produção! Imóvel é a única coisa que vi até agora que aumenta de preço do nada, inclusive quando a oferta aumenta!! Ou as leis do mercado não valem para imóveis ou temos realmente algo “sobrenatural” acontecendo, neste caso vou ter que jogar meus livros fora.
“camaradinha” Cleyton,
“Ô camaradinha, de onde vc tirou que imóvel é renda variável? Se tiver algum livro de economia ou contabilidade por favor indique porque essa é nova para mim, ou então milho, petróleo, cerveja, dólar, sapato e pão são tudo renda variável também?”
A maioria dessas coisas q vc citou são commodities, e são sim, renda variável.
Renda variável, COMO JÁ FOI EXPLICADO AQUI, é qdo o preço dos ativos é determinado pela oferta e procura. È impossível de saber se vai estar mais caro ou mais barato amanha…
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“Fico pensando o que seria “renda fixa” se nem a poupança não tem como saber quando dará antes da publicação da TR?”
Renda fixa, vc pode ter uma certeza: que terá mais $ amanha do que hoje, exceto raríssimos eventos (como a marcação a mercado).
Pode ser pós ou pré fixada. Se for pós vc não sabe qto será o rendimento, mas sabe que terá algum rendimento, pode até ser que perca pra inflação, mas em termos nominais vai subir…
Poupança pode ser considerado um tipo de RF pós fixada, pois não tem como prever qto será a TR.
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“Põe uma coisa na cabeça, imóvel é PASSIVO”
Imóvel é passivo se for pra moradia, se for como investimento, pode muito bem ser considerado um ativo sim.
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“Imóvel é a única coisa que vi até agora que aumenta de preço do nada, inclusive quando a oferta aumenta!!”
Então não pode preço subir junto com oferta? ISSO JÀ FOI EXPLICADO AQUI, VÁAAAAARIAS VEZES…
Assim como já foi explicado o motivo do aumento ou pelo menos de parte dele.
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“neste caso vou ter que jogar meus livros fora.”
Se forem livros onde vc aprendeu essas bobagens aí…
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Percebi uma grande agressividade na sua msg e dou umas dicas:
– em primeiro lugar educação, pois ninguém aqui é seu empregado nem tem obrigação nenhuma de esclarecer nada pra vc.
– leia o blog todo antes de perguntar pela milésima vez o que já foi respondido. Não ligo de explicar de novo, mas com a ignorância que vc mostrou, fico indignado e tentado a baixar o nivel tb (sendo que isso eu faço muito melhor do q vc).
Ataques pessoais não vão fazer o preço dos imóveis baixar…
Abs
Mesmo que essa bolha ainda dure 10 anos, não compro imóvel nesses preços!
Prefiro morar 10 anos de aluguel, pagando 0,3% do valor do imóvel (e ganhando 1% no Tesouro Direto) do que pagar esse preços absurdos.
Enquanto isso minha poupança vai aumentando com os juros compostos. Essa alta nos preços dos imóveis é impossível de ser sustentada no longo prazo, por mais que muitos queiram provar o contrário.
Leandro, se vc fizer conta verá que a prestacao de financimento cai quase 4% em 3 anos, enquanto do jeito que esta o IGPM o aluguel subira no minimo 15%..
faca um grafico com as duas curvas considerando TUDO (TR, reajuste do aluguel, impostos na compra) e verá que o essa vantagem nao eh tao grande.. claro que isso tudo por um motivo:
a taxa do financiamento esta muito baixa com relacao ao juros spot (que acho q nao cai de novo tao cedo).
isso sem contar na funcao utilidade de cada um, do valor intrisico do bem, porque quando se trata desse bem nao da pra pensar so no lado financeiro.
Afinal aqui mesmo no site com varios especialistas todos devem ter carro, e muitos financiados o que do ponto de vista economico eh a maior BURRICE que existe, concorda?
pior do que tomar ap nos precos atuais…
e nem por isso nego vende o carro e vai andar de onibus ou taxi, o que financeiramente eh o correto a ser feito.
Certo, tenho carro. Muitas vezes fiz a conta e acho que dá umas 4 ou 5 vezes mais caro que andar de metro e onibus. Mesmo assim, não vendo o carro, pois é bem mais confortável. Mas hoje, com os juros do tesouro direto, paga o aluguel e salva inflação. E não existe a mesma diferença de qualidade entre alugado e proprio, do que entre onibus e carro. Concorda?
José, realmente as taxas de juros para financiamento imobiliário estão muito baixas (imóvel até 500 mil, salvo engano). Imóvel acima de 500 mil a menor taxa creio que é na casa dos 12%. E essas taxas só são possíveis porque são utilizados recursos da poupança. Quando estes acabarem….
Apartamento de 2 quartos em Brasília – plano piloto, com elevador e garagem – 80 metros quadrados estão pedindo mais de 600 mil.
Concordo com você que a compra de um imóvel envolve vários fatores além do financeiro. Atualmente estou numa situação em posso pensar apenas no lado financeiro (no futuro não sei).
Quanto a carro, nunca tive um zero km. Compro com no máximo 2 anos de uso, sempre à vista.
Juros eu gosto de receber, e não de pagar.
Mas o brasileiro, de modo geral, gosta mesmo é de esbanjar aquilo que não tem. Cada um é feliz de um jeito.
Embora sua opinião sobre a bolha seja contrária à minha, acho importante o debate respeitoso de idéias que você traz ao site.
Abraço.
Caro José, acho que vc cometeu um “pequeno” erro ao não considerar a base de cálculo, um IGPM de 15% sobre um aluguel de 0,3% representa um aumento de 0,05% (supondo um imóvel de R$150.000,00 seriam R$ 75,00) do valor do imóvel, o valor que a prestação “reduziu” não é nada mais nada menos do que o saldo devedor que “diminuiu” (supondo que vc tenha pago, claro) já que os juros contratados são os mesmos (supondo ainda que logicamente não são renegociados mês-a-mês).
O que necessitamos são dados estatísticos. Nos Estados Unidos eles tem dados para tudo e principalemte para venda e compra de propriedades.Tudo é compudo ex: precos de venda, de compras, salario etc. No Canadá tem até sites das prefeituras locais em que as pessoas podem verificar por quanto uma propriedade foi vendida no ano anterior.
Click aqui para um exemplo
No Brasil exitem tais dados? Talvez os corretores tenham condições de fornecer essas informações. Mas sem dados concretos ocorrerá somente muita especulação. Sim podemos ler inúmeros sites com artigos na internet a respeito da bolha, mas vamos sempre encontrar os dois lados da questão. Somente com dados teremos uma visão clara se os imóveis estão realmente sendo vendido pelos preços nos anúncios etc, etc.
A propósito, eu também acredito que os preços das propriedades no Brasil estão fora de controle, e gosto de acreditar que estamos dentro de uma bolha e esta está prestes a explodir, mas isso é somente minha opiniao.
Eu concordo com você que dados estatísticos confiáveis nos dariam uma visão mais clara do que está acontecendo. Deve ser observado, contudo, que mesmo aonde estes dados existiam (como nos EUA) isto não impediu a formação de bolhas. Afinal, você pode tirar conclusões erradas de dados corretos. Como diz o ditado: “Há três espécies de mentiras: mentiras, mentiras deslavadas e estatísticas.” O pensamento de “desta vez é diferente”, “isto não vai acontecer conosco” ou “nós somos a exceção” sempre predomina, alimentado por aqueles que tem interesse na supervalorização dos imóveis (por razões diferentes: construtoras, empregados neste setor, políticos, mídia e donos de imóveis). Nos EUA corretores lançaram livros tais como “Como ficar rico comprando imóveis”, “Por que o atual aumento de preços de imóveis não é uma bolha”, etc.
Tem alguns gráficos bem interessantes aqui: http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/
Tenho acompanhado o fórum e vejo que a discussão é muito salutar, com contribuições muito relevantes e fundamentadas.
Aproveito para deixar minhas congratulações ao criador e seus principais debatedores.
Acredito que a notícia de hoje contribui para a nossa discussão.
“Brasil lidera lucratividade em construção nas Américas” (O Estadoa de São Paulo, 06/04/11)
http://economia.estadao.com.br/noticias/not_61641.htm
pessoal tem falado bastante aqui no fim das fontes pra financiamento imobiliario… vou colocar um estudinho q fala de algumas opções pra isso.
so traduzi as expressões …
We believe that the government has three options to offset the exhaustion of SBPE (sistema brasileiro de poupança e emprestimo) funding, which should happen in approximately two years according to our estimates:
1) decrease compulsory, currently at 30%;
2) more intensive use of FGTS funds; and
3) development of securitization markets, especially Real Estate Receivables.
• Decrease in compulsory: Currently 65% of saving accounts (poupança) balances should be allocated to mortgages, with 80% for units with a price below R$500k at rates up to TR+12% per year, and 20% at free rates for units above R$500k. In our view, this is the easiest and most likely measure that could be taken by the government as a short-term solution, as the Central Bank could increase percentage of saving accounts allocated to mortgages to 75% or 80%, from 65% currently, by reducing the percentage used as compulsory; however, it would only be a short-term solution – according to our calculation, each 5% reduction in compulsory would
add around R$15bn (so pra ilustracao ano passado tiveram 50bi de novos emprestimos) to SBPE or around three months.
• Aggressive use of FGTS: This would also be another short-term measure that would give the government more time to dig into a final solution on mortgage supply, and would mostly impact lower-income mortgages, which together with infrastructure investments, are the main use of FGTS. Over the last three years the FGTS mortgage portfolio jumped to R$71bn in 2009 vs. R$53bn in 2006.
• Securitization markets: Mortgage-backed securities are the main source of mortgages across the world and it should not be different in Brazil, in our view; with the decrease in Selic in the long term, securitizations should be more attractive for investors, therefore becoming the main source of mortgages. For a more significant development of the securitization market in Brazil, the Selic rate likely would need to go below 8-9% to make the yield on MBS securities attractive to investors as most of the mortgage loans have rates of 10-12% per year. Another necessary factor for the development of MBS in Brazil is a secondary market, providing investors the necessary liquidity to trade the securities. It is important to note that Real Estate Receivables (CRIs) and quotes of funds backed by CRIs are already tax-free for individuals. In 2010 the
inventory of securitizations grew 110%, reaching R$18bn in custody according to
Cetip (responsible for custody and liquidation of fixed income securities).
fyi.
Ou seja, uma solução seria criar um subprime no Brasil. Coisa que deu muito certo no exterior. Pra você ver em que ponto estamos chegando.
Por acaso os CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários, não seriam intrumentos semelhantes?
Bom, nesta altura acredito que não faz falta dizer que quanto mais demorar o estouro, pior será quando acontecer. Aí sim, será coisa de dar medo. USA tinha a maquina de fabricar dolar, e isso os salvou (parcialmente, claro). Mas nos não temos uma moeda aceita “pelo mundo todo”. Ninguém nos salvará.
Interessante este estudo.
Vc teria o link com a fonte?
Procurei no google e não achei.
Abs
Andre,
desculpe a demora… dei uma desligada por uma semana…
na verdade essas coisas que posto aqui recebo de uns bancos gringos ou do proprio banco onde trabalho….
Curioso q além do crédito esses preços começaram a subir a partir de 02/10/2009, ou seja a partir do dia q o Rio de Janeiro virou sede olimpica, eu mesmo antes dessa data estava procurando imoveis na zona sul, em copacabana para ser mais preciso em ruas transversais q são as mais valorizadas do posto 3 em diante e a média para 3 quartos era 450.000 aceitando negociação. Inclusive um imovél na rua 05 de julho de 3 quartos com vaga q é raro em copacabana estava sendo vendido por 480.000 e todo reformado. Vamos para março de 2011 e os preços subiram mais de 100%, sou concursado federal e tenho uma excelente renda, além da estabilidade, oq por exemplo é diferente de trabalhar para uma empresa do Eike de uma hora para outra ser mandado embora e nao ter como pagar as prestações. Além de mim alguns colegas Magistrados e Procuradores Federais q fazem parte da Elite das rumenrações Federais também não estão conseguindo comprar a não ser em casos de leilões e renda familiar dessas pessoas gira em torno de 30.000 mensal, acredito q a especulação tomou conta do País e investir no exterior virou uma saida. Exemplo um AP onde minha irmã mora em Miami com vistão todo moderno custou 380.000 reais! Apartamentos de 3 quartos na zona sul da Argetina estão custando 100.000 a 150.000 dolares, portanto acredito q só vai valer a pena comprar pós Olimpiadas de 2016, isso aconteceu em Atenas e em Pequim, os preços pré-olimpiadas eram absurdos depois a Grécia entrou numa crise terrivel e Pequim teve queda na valorização dos imoveis.
Se puderem façam uma pesquisas em jornais antigos, antes da data de 02 de outubro de 2009, vão ver que pelo menos na zona sul do Rio de Janeiro, os imoveis subiram tipo de 480.000 para 550.000 na diferença desde anuncio e não pararam mais de subir. Acredito que esses preços vão continuar a subir em um ritmo lento até o final da olimpiada em 2016, eu mesmo queria comprar mas vou ficar de aluguel e deixar meu dinheiro investido em titulos do tesouro e fundos que atrelam a inflação, pós 2016 vamos ver se minha teoria vai funcionar, pelo menos em Atenas e Pequim isso aconteceu.
O seu raciocínio faz muito sentido, concordo com ele, exceto por um detalhe: os aluguéis tb subiram muito (nao tanto qdo o preço de venda, mas quase), pra alguel não existe financiamento nem especulação olimpica, só aumenta se o povo aguentar pagar mais, e ponto.
O “The Economist” usa como critério pra detectar sub ou sobre valorizacao de imoveis a relacao entre preço de venda e de aluguel em determinado local, comparada com a média historica.
Veja aqui: http://www.economist.com/node/15911113?story_id=15911113
Por esse critério, o Rio não estaria em bolha. Pois o aluguel tem um historico de uns 0,5% ao mes, e hoje está em 0,4%, ou seja, os imoveis teriam que cair só uns 20% de preço pra se ajusta à média.
Pior: os alugueis poderiam subir mais um pouco e se ajustar…
A coisa está muito feia mesmo, o Rio se tornou uma cidade muito cara…
Abs
André os alugueis subiram também mas prefiro ficar até 2016 de aluguel e com um bom montante investido, tipo 900.000 com uns 0.9 de juros mensais, o que daria liquido quase 7000 do que imobilizar tudo e não ter rendimento nenhum. Aí pos 2016 não vão ter mais justificativas para esses aumentos loucos e com a estabilidade dos preços ficaria mais viavel comprar por um preço justo.
Há umas semanas troquei umas opiniões com alguém aqui (acho que foi o Jose), na linha de que Rio e Brasilia podem ser casos diferenciados dentro do Brasil (algo assim como bolhas dentro da bolha), Brasilia pelo abundante dinheiro que circula da clase politica e claro, da corrupção, e no caso do Rio porque… sempre será Rio, e agora turbinada pelos Jogos 2016. Olhando a grande quantidade de pessoas do Rio que opinam por aquí, falando em preços astronomicos, muito maiores que no resto do Brasil (muito mesmo), penso que aquele pensamento estava certo, temos algumas “mutações” regionais da bolha, bem mais fortes.
Vale ressaltar, como já disseram por aqui, que muitos proprietários venderam seus imóveis nesse boom, para ganhar mais na renda fixa do que no aluguel. Consequentemente, a oferta de imóveis para alugar diminuiu bastante, influenciando nos preços. Ademais, com a alta no valor de venda dos imóveis, é natural que os aluguéis deem uma pequena ajustada para cima.
Uma aposta mais conservadora seria pegar uma parte deste $ e comprar um imóvel em algum lugar mais em conta do Rio, e alugá-lo, daí vc teria:
1) Parte deste $ “indexado” ao mercado imobiliário do Rio, valorizando (ou desvalorizando) junto.
2) Renda de aluguel subindo (ou descendo) junto com os aluguéis do Rio.
Isso claro, se vc tem planos de morar no Rio pra toda a vida.
É uma aposta meio lá, meio cá, nem 8, nem 80.
Ah, mas “eu não vejo como os imóveis ainda dobrarem de preço a partir do ponto atual”…
NEM EU! Mas tb não vejo como chegaram a este ponto… Há dois anos atrás, nem nos piores delírios dos corretores pintava-se uma alta tão forte.
Se chegou a este ponto, só Deus sabe onde pode chegar…
Abs
Pois é Duda, os preços do Rio (especialmente da Zona Sul) fazem 99% do Brasil parecer barato. Mas o carioca médio não está mais rico… Existe um progresso visivel? Sim existe. Mas daí a “ficar rico” vai uma grande distancia.
1 milhao de reais é muito $ pra um trabalhador brasileiro? Lógico que é, mesmo a elite mais bem remunerada tem grande dificuldade de alcançar este valor.
Mas será que 400 mil euros é muito pra um trabalhador gringo? E para um empresário gringo? Qtos empresários existem no mundo?
O Rio e o Brasil estão “na moda” no exterior:
http://www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Brazil/Rental-Yields
“Brazil: very strong upward price trend for any and all apartment in Rio, and for smaller Sao Paulo apartments”
Tradução: “Brasil: tendencia muito forte de alta para todo e qualquer apartamento no Rio, e para os menores em Sao Paulo.”
Abs
Pessoal, o que vocês acham de a gente criar um forum ao invés de discutir por aqui?
Tá aparecendo muito argumento repetido junto com outros muito interessantes, e em um forum online seria bem melhor de organizarmos nossas discussões.
Me acho que além do forum deveríamos cobrar do governo, dos deputados e senadores alguma posição sobre a irresponsabilidade que esta ocorrendo, pois imovel não deveria ser instrumento para enriquecer ninguem e sim deveria funcionar como moradia, deveriamos ter um tipo de tributo que pudesse funcionar como um freio nessa especulação toda que no final vai gerar prejuizos grande para o nosso País e milhares de pessoas.
Tería que ser feito. Mas realmente com a velocidade de nossos políticos, chegará tarde demais. Este assunto está muito avançado, e muitas pessoas já cairam na trampa, muitas mesmo. O povo não tem cultura, e acha que credito é de graça, “se a parcela couver no bolso… encaro”. Vai ter muita choradeira, muita mesmo.
Nosso dever como cidadãos é cobrar mesmo, mas não acho que vá dar em alguma coisa…
Tudo isso foi fabricado, nada é por acaso. Já houve inundação de credito, olimpiadas e copa do mundo em outros paises, o resultado foi aumento de preços de imoveis. Os caras viram isso e resolveram fazer aqui tb (logico que comprando muitos imoveis antes). Parece teoria da conspiração, mas eu acredito.
Não existe política, não existe ideologia, só existe a economia, o poder economico. Alem disso tinham que agradar bancos e construtoras (que financiam as campanhas p/ eleição).
“Imovel nao é pra enriquecer ninguém”.
Realmente é profundamente cruel que pais de família trabalhadores tenham que ficar se degladiando no mesmo mercado com empresários e investidores de todo o mundo. É desproporcional demais, só um lado tem chance de ganhar.
Mas infelizmente não existe um mercado “pra morar” e outro “pra investir”, é tudo um só…
Mas impedir ou limitar investimento em imovel? Não sei se é a solução, isso me soa URSS demais.
Enfim, o assunto é estremamente delicado.
Abs
me, todos os metodos valem quando são usados pelo bem coletivo. Eu me sinto bem neste site, realmente foi o primeiro lugar onde conseguí o que procurava. Há meses digitava no google “bolha imobiliaria no brasil” e quase não aparecía nada… só alguns economistas estrangeiros alertavam. Quando apareceu este site, onde todos tem educação e fundamentos (seja para um lado ou para o oposto), encontrei o que precisava. Mas se criar o forum, vou participar tambem, pode ter certeza.
vou pensar na instalação do forum
Concordo com voce Andre,
Se o imovel, seja ele para moradia ou investiment, estiver rendendo no mesmo nivel dos alugueis, entao eh um investimento seguro. O que aconteu nos EUA eh que os alugueis ficaram baixo em vista dos precos dos imoveis. Assim era muito mais vantajoso alugar do que comprar uma propriedade. Nao fzia mais sentindo ter uma propriedade que o aluguel nao cobria a hipoteca.
“A bubble occurs—in either the stock market or the housing market—when the current price of an asset deviates from its fundamental value. Right away we see that bubbles are difficult to detect because fundamental value is fundamentally unobservable. No one knows for sure what future dividends are going to be, or what discount rates investors will require on assets. Despite this obstacle, analysts still find it helpful to construct measures of fundamental value for comparison to actual valuations. One popular measure is the price-dividend ratio, which corresponds to a price-rent ratio for houses.” -Se o retorno do teu investimento nao faz sentido entao nao eh um bom investimento.-
reportagem na integra aqui
Sim tambem acho este um forum seria mais apropriado para este tipo de discussao.
Neste link tem uma interessante amostra do que se compra com US$ 150 mil pelo mundo:
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-imoveis-que-custam-us-150-mil-em-9-paises?p=3
Lá dá pra ver que na Australia uma kitinete de 20m2 caindo aos pedaços custa US$ 150k e o aluguel é de míseros 300 dolares, ou 0,2%. Por isso que diz-se que a Australia está em bolha. Este é o principal indicador.
Já em copa uma kitinete custava uns 150k em 2008, aluguel 800,00.
Hoje custa 300k e o aluguel é 1,5k…
Isso é um forte argumento contra existencia da bolha brasileira.
Será que qdo passar as Olimpiadas o preço dos aluguéis vai cair?
Será que o mercado está sendo distorcido de alguma forma (muitos imoveis desocupados esperando valorização p/ serem vendidos)??
Não sei.
Em sampa já baixaram lei p/ ir aumentado progressivamente o IPTU de imovel vazio.
A lógica é: se vc tem imovel, ou vc mora, ou aluga, deixar vazio não pode.
OBS: Criar um forum para discutir o assunto: 100% apoiado.
Abs
300 U$S representam quanto da renda media dum australiano? e 1500 R$ quanto % da renda dum brasileiro? Temos que ver todas os angulos, não acha?
Quero dizer: que sejam pedidos R$ 1500 não quere dizer que seja alugado…
De novo o argumento que preço é pedido mas não é pago? Já constatei com meus próprios olhos que é pago sim.
Alguns conhecidos meus precisaram alugar kitinetes e vou te dizer: por esse preço é disputada a tapa. Vi uma em botafogo ser alugada no mesmo dia do anuncio, se nao me engano por 1100. Outras no Catete, Gloria por 1200,00 e nos 15 minutos que o interessado estava vendo apareceram uma duzia de interssados pra ver tb.
Pergunte a algum porteiro quantas vezes por dia aparece algum perguntando por imovel, tanto pra aluguel quanto pra compra.
Sei que parece papo de corretor, e se algum corretor te disser qualquer coisa, desconfie, não falam uma só verdade. Mas faça o teste vc mesmo, procure.
Não tem um monte de gente aqui?
Cada um pega alguns anuncios no Zap e acompanha. Isso não custa nada, não dá trabalho e é um bom indicador do aquecimento do mercado.
Conheço muitas pessoas que moravam de aluguel e foram “expulsas” da Z Sul, pq o contrato terminou e o proprietário (com toda razão) quis pedir o dobro. A pessoa não pôde pagar e no dia seguinte entrou outro inquilino (sim, tem fila). O IGPM está altíssimo mas mesmo assim não chega nem perto dos aumentos dos aluguéis no mercado.
É um frenesi incrível o mercado imobiliários no Rio… Não sei onde isso vai parar, mas negar a realidade não resolve.
Abs
Ok, pisei na bola, não moro no Rio e posso estar equivocado sobre o que acontece lá. Mas aqui em Poa se pedir 20% a mais do que o mercado, não aluga mesmo. Ate tem uma corrente nesse sentido, provocada pela bolha, sem dúvida, mas ninguém aluga, e como resultado disso, metade da cidade parece estar “a venda”… tem cartaz por tudo que é lado para vender, para alugar, muito menos.
Bom Duda, segundo o Economist, o indicador de bolha é a relação entre preço e aluguel, conforme já mencionei antes.
Neste artigo da wikipedia, o logo no primeiro parágrafo falam dos indicadores de bolha:
http://en.wikipedia.org/wiki/Australian_property_bubble
Note bem o “appear to be inflated”. Ninguém tem essa “certeza” toda.
Reproduzindo o texto:
“The Australian Property bubble is an observation that real estate prices in Australia appear to be inflated (when compared to the long-term average, when compared to many other developed economies, when compared to rents and when compared to average income), and that this may constitute a real estate bubble.”
Vamos ver um por um:
– when compared to the long-term average
Por esse angulo, aparentemente estaríamos em bolha, mas alguem tem como confirmar isso? Tem dados e graficos de 10 ou 20 anos? Eu não.
– when compared to many other developed economies
Neste caso temos que nos comparar a outars economias em desenvolviemnto como nós. Poderíamos usar o BRIC. Não tenho dados pra isso, alguem ajuda?
– when compared to rents
Esse é fácil, conforme já vimos, não estamos em bolha por essa ótica, apenas levemente acima da media historica.
– when compared to average income
Esse tb é fácil, duvido e muito que a renda média do brasileiro nos ultimos 3 anos tenha acompanhado essa alta tão contundente. Nos proximos anos eu não sei, minha bola de cristal quebrou.
Abs
Comparado com alugueis, agora só fico em dúvida no caso do Rio. Mas no resto do Brasil esse indicador sim indica bolha. E forte.
Detalhe: estamos fazendo essas comparações com dados de 3 anos atras… O certo seria períodos bem maiores, de 10, 15 anos ou mais.
Abs
Comparado com alugueis, em sampa tb seria parecido com o Rio.
Preço subiu 86% e aluguel 53% entre jan/08 e mar/11, de acordo com o indice FIPE-ZAP.
Outras cidades não tem dados.
Abs
Andre, essas reportagens são muito superficiais, não são indicativos reais de mercado.
Posso te dizer que em Berlim, onde estive e vi muitos preços de apartamentos, com 100.000 euros, o valor usado na reportagem, é possivel comprar um imóvel melhor que o mostrado na matéria (preço e localização) sem grandes dificuldades. O aluguel de um imóvel desses seria no máximo 400 euros.
Bom, neste site: http://karte.immobilien-kompass.de/wohnen/koeln tem os preços por m2 em Colonia, outra cidade alemã.
Pois bem, lá uma casa de padrão simples gira em torno de 150 a 220k euros. Padrao medio 250 a 550k euros.
Provavelmente Berlim é bem mais caro. Não consegui ver os preços de lá, acho que neste mesmo site tem, mas não consegui.
Dica: use o browser do Google, o Chrome, que tem tradutor integrado. O alemão é realmente um idioma “intragável”.
Talvez esse preço de 100k euros que vc viu seja só a entrada…
Capitais européias como Lisboa/Madrid um apto gira em torno de 400k euros, mesmo depois das quedas. Paris e Londres mais caro…
Quem gosta de ver grafico de preço desabando, esqueça a Espanha, quente mesmo é a Irlanda, por lá caiu 60% em tres anos, isso a média nacional !!! E ainda parece que não acabou. Na capital, Dublin, pior ainda, tanto a subida quanto a descida.
Abs
Neste site achei preços para aptos de 2 qtos em Berlim, entre 40k e 430k euros, realmente, muito barato para uma capital européia. Me surpreendeu. Já tinha ouvido falar que Berlim é bem menos cara que outras cidades européias, mas não sabia que era tanto.
http://www.frontlineberlin.com/index.php?page=search&resultpage=1&lang=en&search_type=Apartment&search_maxprice=0&search_location=Berlin&search_area=0&search_status=0&minroom=2&maxroom=2
Abs
Não sei o que houve, escrevi aqui mas o comentario não foi.
Estou me retratando quanto ao caso de Berlim:
http://www.frontlineberlin.com/index.php?page=search&resultpage=1&lang=en&search_type=Apartment&search_maxprice=0&search_location=Berlin&search_area=0&search_status=0&minroom=2&maxroom=2http://www.frontlineberlin.com/index.php?page=search&resultpage=1&lang=en&search_type=Apartment&search_maxprice=0&search_location=Berlin&search_area=0&search_status=0&minroom=2&maxroom=2
Realmente se acham aptos de 2 qtos entre 40k e 430k euros, o que a faz uma das capitais mais baratas da Europa. Me surpreendeu muito, sempre ouvi que Berlim era a menos cara, mas não achei que fosse tanto.
Na pagina principal do site tem:
“For the 10 years, 1994 – 2004 property prices fell in Berlin and only in the last years has this position stabilised. Investors have realised that Berlin real estates is now one of the least expensive in Europe.”
10 anos de queda… Mais 7 para confirmar que estabilizou… Mercado imobiliario é lento, muito lento…
Abs
Bom,
Para elucidar: Australia 41300 dolares de PIB PPC anuais. Brasil 11300 dolares PIB PPC anuais. Quem dos dois tem bolha? Podem procurar estes valores na Wikipedia. Argumento (mais um!) fortíssimo que apois a existencia da bolha… no Brasil claro!
André eu moro em Copacabana e pelo que sei tem proprietário que prefere deixar o imovel vazio do que locar por um preço baixo, os caras estão colocando os preços dos alugueis nas alturas e dos imoveis idem. Acham durante a Copa e Olimpiadas vão lucrar muito mesmo com alugueis de temporada e mesmo venda, tipo esse aluguel de kitenete de 1500 que voce falou, vai chegar facil aos 3000 em 2014/2016, agora depois é q vai ser o bicho, vai cair e vai cair bastante pq hoje o Rio de Janeiro esta na moda mas moda é algo passageiro, o que fica é Londres, Paris e Monaco, mesmo sendo carioca sei que isso nunca vai acontecer com o Rio, até pq do lado da minha casa um bueiro quase matou um taxista e outras pessoas, além de ter mais de 100 bueiros que podem matar qualquer pessoa além dos assaltos e oturas coisas.
Cara, eu moro em Porto Alegre, e por aqui não temos nem olimpiada, nem praia, nem cristo redentor, nem turismo, a cidade é uma sujeira e um abandono total, e os donos pedem fortunas x qualquer lixo de ap., as vezes me pergunto como é que raciocinian, qual o fundamento desta loucura…
Mas tem credito, tem o MCMV a TR + 4% (menos do que a inflação) pra baixa renda e TR + 7,5% pra funcionario público. Mesmo nao sendo esses dois casos tem taxas pouco maiores do que essas…
Isso é credito barato, muito barato p/ os padrões brasileiros.
Quer ver o fundamento da loucura dos proprietarios:
Faça o exercicio que eu sugeri, pegue alguns imoveis nos sites das maiores imobiliarias e monitore, veja qto tempo leva pra vender (tirarem do ar).
Já fiz isso por aqui: demora uns 2 meses se estiver abaixo do preço e uns 6 meses se estiver no preço normal (atual). Muitas vezes aumenta neste período.
Não acreditar em corretores, construtoras, etc é normal e saudável, nada do que eles dizem é confiável, o salário deles depende disso. Mas não acreditar no que vc ve com os proprios olhos?
Abs
André, pelo que tu fala, estou quase certo que Rio está num exagero fora do normal (“bolha” entre as bolhas, “bolhão”, se quiser). Por aquí em POA tem predios finalizados há mais dum ano, sem ter nem a metade de moradores, en alguns casos 30%. Isso mesmo, é facil ver na noite quantas janelas esão iluminadas, e de dia quantas persianas não se abrem. Aquí, com os preços atuais: NÃO VENDE. Isso é o que vejo com meus proprios olhos por aqui. Pelo visto e comentado (não lembro quem foi) em SP já acontece algo similar, queda drástica das vendas 12% em Jan, e 45% em Fev. Acredito cada vez mais que teremos que tratar do Rio como caso separado, para não cirmos em generalizações inconsistentes. O que tu achas?
Só para lembrar TR + 4% supera a inflação, sim. A TR é definida pelos bancos, e sozinha já compensa a inflação.
Duda, te mandei um email, voce chegou a ver ?
Abraço
Para Bolha Imobiliaria: cara não vi o email pois não abro há uns dias. Se foi no vidaseguraaz, vou abrir hoje em casa, pois aqui na empresa tem algumas sites “proibidos” para evitar fugas de informação. Os mais obvios são os hotmail, yahoo mail, gmail… paranoia, mas é isso mesmo…
Vou ver hoje e aí respondo. Abs
Ahh, beleza
Mandei no gmail. Dê uma olhada, é sobre o forum
“Só para lembrar TR + 4% supera a inflação, sim. A TR é definida pelos bancos, e sozinha já compensa a inflação.”
Neste site vc ve a TR:
http://www.portalbrasil.net/tr_mensal.htm
Não chega a 1% AO ANO.
O IPCA está em 6% e o IGPM em 10%.
A TR está sendo mantida a níveis baixos, justamente pra subsidiar estes financiamentos. A TR tb ajuda definir o rendimento da poupança e do FGTS.
Isso mesmo, o governo está fazendo caridade, com o $ dos OUTROS. Com o seu, o meu, o nosso $. Ferrando o rendimento das poupanças e FTGS do trabalhador.
Abs
André, tu estás cheio de razão… Não sei onde tinha tirado esses valores, mas multiplicados por 10… Agora começei a ficar preocupado DE VERDADE… vou resumir assim:
1) Ate posso entender o governo ter facilitado as coisas, na época da crise mundial forçando essa TR artificialmente baixa. Da para ver na tabela que isso não é regra, aconteceu apenas nos ultimos anos (a TR ter ficado abaixo da inflação). Mas se isso não mudar cedo, o cenario de inflação, começará a piorar, e muito. Alias, já está feio. Falo da inflação real, e não a oficial (ainda aceitável), entenda-se.
2) Dificil o governo mover muito a TR para cima, pois mandará a inadimplencia todos os que compraram pela Caixa. E não fara isso. Então, lamento, mas estaríamos falando dum cenário INFLACIONARIO FORTE, se algo não for mexido nos proximos meses (juros).
3) Estamos diante da possibilidade real de cair na inflação, velha conhecida nossa, que queima poupança, trabalho e tudo o que toca, em lugar de termos uma “inofensiva” bolha, como venimos falando. Isso, claro se começarem a acontecer aumentos de salarios “expressivos”, para alimentar o circulo. Este governo vem mostrando que pode cair nessa tentação…
4) Como falei ontem, uma terceira possibilidade, que agora começo a acreditar como possível… e que tudo siga igual (preços de imóveis atuais e salarios atuais)… e descubrir que seguimos “pobres” como sempre fomos… a farra terá acabado e cairemos de novo na realidade.
Não são “os caras que estão botando alugueis e preços nas alturas”, é o mercado.
Ponha-se no lugar do outro, do proprietário, todo mundo com imoveis equivalentes ao seu está alugando por X, pq vc pediria menos?
Cada um cuida de ganhar o máximo possível, e garantir o melhor pra si e sua familia.
Os vendedores tentam puxar o preço pra cima e os compradores pra baixo, ultimamente os vendedores estão ganhando de goleada.
Dica pra quem quiser alugar ou comprar (espero não estar sendo óbvio): qdo o corretor disser “já apareceram alguns interessados e um está pra fechar”, diga “é, eu tb fiz algumas ofertas em outros imovéis e alguns ficaram interessados e estão de responder em breve”. O medo de perder o negócio é de mão dupla. Não pode ser só de um lado, assuste ele tb!
Abs
Com “mercado” vc quer dizer a poupança né, creio que bolha é quando acontece umas bizarrices como a de hoje em que compensa vc vender a bagaça e pôr o dinheiro na poupança a 0,6% (tá 0,52% depois de tributada em 15%) do que alugar a 0,3% e ainda ter que esquentar a cabeça em cobrar o inadimplente e pagar as melhorias que o condomínio achou que tinha que fazer?
Cleyton,
Com “mercado” eu quero dizer mercado mesmo. O cara dobra o aluguel pq todo mundo dobrou tb, não saiu da cabeça dele. “Todo mundo” é uma forma de dizer “mercado”.
Quanto ao Rental Yield, como já expliquei antes, é justamente ele um dos grandes argumentos contra a bolha, pelo menos Rio e SP.
Pergunte a um grande investidor e ele vai te dizer que mesmo no nivel atual (0,4% média Rio), imovel ainda tem grandes vantagens sobre outros investimentos…
“(tá 0,52% depois de tributada em 15%)”
Que eu saiba a idéia (bizarra) de tributar a poupança não foi pra frente.
Abs
amigo andré
sinto ter que concordar com o camarada acima
aluguel tá rendendo 0.3% (eu mesmo pago isso), isso sem falar em comissao pra imobiliaria, inadimplencia, esquentar a cabeca com cota-extra, risco de ficar 1 mes sem alugar nao ganhar nada e pagar condominio etc etc…
qualquer fundo DI tem MAIS LIQUIDEZ, MAIS RENTABILIDADE E MAIS SEGURANCA (risco soberano é menor que risco de inquilino)
logo ha uma distorcao absurda no mercado!! risco e retorno doido!!
Colega MRK
qdo vc diz 0,3% será q vc não está olhando pro preço ATUAL do imóvel e comparando c/ o seu aluguel (provavelmente um contrato antigo)?. Tem um montão de gente caindo pra trás qdo vai renovar o contrato e ve q o aluguel dobrou, principalmente na Z Sul.
A média atual do Rio está 0,4%, quando e se chegar a 0,3% ou 0,2% aí sim estaremos, tecnicamente em bolha, com o potencial de cair uns 40% o preço do imóvel (q mesmo assim ainda pode levar anos)…
Pra calcular isso pega-se o valor ATUAL do aluguel e divide-se pelo valor ATUAL do imóvel, mas é claro isso é pra quem não quer uma comparação viesada, pra defender um ponto de vista.
Ficar usando dados viciados só serve pra se iludir, não vai fazer preço de imovel cair…
Qto à liquidez, ela é um transtorno p/ pequenos investidores, já os grandes procuram imóveis justamente por isso.
Inadimplencia/vacancia a mesma coisa, é diluída qdo vc possui muitos imóveis.
Quem trocou imovel por RF nos ultimos anos se arrependeu amargamente, e se a alta continuar, o baixo retorno do aluguel vira “cosquinha” perto do alto retorno do valor do imovel.
Abs
Inclusive, quem está trocando imóvel por RF hoje, só por causa que o aluguel é menos do que a Selic, tem que estar apostando que o imóvel vai parar de subir. Quem está com esse “poder” de premonição, será que previu esta alta tb?
Abs
andre, só para constar:
dividi o preco do meu aluguel HOJE POS-RENOVAÇÃO feita ha 2 semanas, pelo preco do imovel limpo hoje
deu 0.3%
alias, tecnicamente deu 0.28%
só pra clarificar: Renovei meu aluguel agora e nao foi pelo IGP-M!!! foi BEM mais alto que isso… mas a conta taí, só tem matematica, não tem achismo nem vontade por trás
abs
MRK,
Se vc realmente está pagando 0,3% de aluguel, então vc está pagando abaixo da média, que é 0,4%.
Casos pontuais sempre existem, tem e sempre terão imóveis sendo vendidos ou alugados acima ou abaixo da média… Por isso que chama média.
Estamos aqui pra discutir a nível macro. Só vamos chegar a alguma conclusão sobre esta bendita bolha olhando o todo.
Vou colocar como exemplo 3 bairros bem diferentes, tudo tirado do Fipe zap, agora mesmo, fresquinhos:
Tudo preço por m2:
Leblon – venda: 11,8k, aluguel: 56,00 0,47%
Méier – venda: 4,1k, aluguel: 17,00 0,41%
Freguesia (jpa) – venda: 3,3k, aluguel: 15,00 0,45%
Em fev/2008:
Leblon – venda: 7,1k, aluguel: 40,00 0,56%
Méier – não tem amostra suficiente
Freguesia (jpa) – não tem amostra suficiente
Vou colocar aqui em breve uma tabela de preços de 1998, vamos ver qto era o rental yield na época.
Abs
Desculpem, onde lê-se Méier leia-se Tijuca.
Os numeros tão certinhos só troquei os nomes.
Abs
Dito de outra forma: um australiano precisa 3,5 anos de renda para comprar um kitinete. Já um brasileiro precisa quase… 17 (sim: dez + sete) anos para comprar algo equivalente. Quem tem bolha? Australia ou nos? se eles tem… então nos estamos no quinto inferno…
Peraí, ninguém falou em que cidade e bairro é aquela kit australiana…
Copacabana é área nobre da cidade mais cara do Brasil hoje.
Com certeza se compra kitnetes com 3,5 a renda media do brasileiro em periferias de quase todas as cidades do Brasil, talvez até mesmo do Rio.
Isso dá o que ? Uns 40k? Não tenho dados aqui, mas deve achar, mesmo no meio desta alta.
Abs
O link publicado, fala claramente que trata-se de Sydney. Cidade nobre. O Bairro, não sei, não conheço Sydney para poder opinar. A manchete: “Em Sydney só é possível viver em cubículos” O que me surprendeu bastante, sendo que Australia é um dos paises com maior nivel de vida no mundo… Claro, só se pode viver em cubículos… sé não quiser gastar mais do 10 % da renda. Se quiser gastar mais, pode viver bem melhor.
Segue a materia completa. Não estive em Australia, mas sim morei em Usa e posso te garantir que o grau de equipamento que tem um ap.de aluguel por lá, nem de perto se compara com o oferecido no Brasil. Acredito que em Australia seja parecido, o proprio artigo nos dá uma pista. Segue:
“Os preços de imóveis na Austrália são bem salgados quando comparados aos de imóveis nas Américas. Em Sydney, com 144.000 dólares, é possível comprar o imóvel bastante humilde da foto ao lado, à venda no site realestate.com.au. Trata-se de uma quitinete de 17 metros quadrados com sala, cozinha e dormitório em ambiente único. Caso o morador deseje ter uma vaga de garagem, terá de desembolsar mais 260 dólares por mês. Para se ter uma ideia de quão modesto é a quitinete, o aluguel mensal é estimado pelo vendedor em menos de 300 dólares. O ponto alto do imóvel são as áreas comuns, que incluem spa, sala de ginástica, piscina e área de lazer.”
Vou dar um exemplo real, eu pagava 850 de aluguel em um conjugado em Copacabana, em fevereiro o proprietário pediu R$ 1.500,00 e tentei negociar e tudo mais mas não deu, no final paguei R$ 1.500,00 e no meu prédio virou preço de referencia, sairam uns 10 inquilinos e tinha fila para ocupar por esse preço. Uma coisa q estava afim de fazer era comprar um conjugado em Copacabana e colocar para alugar ou deixar para usar como temporada, visando a Copa e a Olimpiada, mas 300.000 mil é florida pagar.
Bom, e como cereja do bolo, Sydney e a cidade numero 10 do planeta em qualidade para se morar. A maioria estão na alemania, suiza, austria suecia, canadá, australia, etc Rio (e nenhuma de todas as brasileiras) não figuram nem entre as 100 primeiras. Acredito que é mais um argumento que no Brasil sim temos uma bolha, e tal vez Rio tenha a pior “mutação” dessa bolha…
http://www.terra.com.br/noticias/infograficos/melhores-cidades-para-viver/cidades10.htm
O link nao funcionou……. deve dar certo agora…..
reportage na integra aqui
ou aqui http://bit.ly/hhbI5S
Existe um fórum na internet sobre bolha imobiliária. A maioria dos participantes é de Brasília, mas a discussão por lá também é boa.
http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1127753
Creio que seria melhor o site continuar apenas divulgando as matérias interessantes sobre o assunto.
Abraço ao “Bolha”!
“Parece” que o Brasil ficou rico de uma hora pra outra.
Hotel no exterior (inclusive Europa) está mais barato que no Brasil.
Alimentação no exterior idem.
Imóveis no exterior idem.
Renda per capta: ops, essa não…
Sim, é fato, os imoveis tanto pra aluguel quanto pra venda estão mais caros no Brasil do que em alguns países muito mais ricos.
Daí pode-se tirar tres conclusões, ao gosto do freguês:
a) no Brasil está momentaneamente caro e cairá com o tempo
b) no exterior é que está momentaneamente barato e subirá com o tempo
c) um pouco de a) e de b)
Ficar se agarrando aos preços do exterior pode ser mais um argumento de torcedor, e daqui a pouco o preço nos EUA, Espanha, Japao e outros dobra ou triplica e volta a ter a diferença normal entre Brasil e 1o mundo, sem que haja nenhuma queda absurda por aqui…
Conclusões a) e b) são especulativas, ou seja, se acertar ganha muito e se errar perde muito. Não tem meio termo.
A conclusão c) é conservadora e deveria ser a conclusão de que está interessado em imovel como moradia.
Mas enfim cada um é cada um.
Abs
Tudo o mundo errado e nos corretos? parece, no minimo, estatisticamente improvável…
Não é só nós. Onde lê-se “Brasil” no comentário leia-se “países em desenvolvimento” então.
China está “caro”, Russia tb (já viu noticias dizendo que Moscou é uma das cidades mais caras do mundo, e tem a maior qtd de bilionarios do mundo, maior ate do que NY?). Tem muitos paises/cidades no Oriente Médio e Ásia com crescimento exponencial de preço de imoveis… Alguns serão bolhas, outros crescimento mesmo…
Nenhum desses lugares são (ou pelo menos não eram até a pouco tempo) “cidades globais” como NY, Londres, Paris ou refugios de bilionarios fugindo de imposto como Monaco.
Países enriquecem, outros empobrecem. Há apenas 100 anos as duas potencias mundiais que mandavam e desmandavam no mundo eram França e Inglaterra. EUA eram só um paisinho emergente, assim como a Alemanha. Um deles se tornou a unica superpotencia do mundo.
É impossivel prever quem serao os ricos e pobres do futuro, mas é razoável esperar que mudem. Não vai ficar pra sempre na ordem EUA, Japao, Alemanha.
Opa, já mudou, enquanto escrevia isso, a China subiu de 5o p/ segundo!!! Caramba!
Abs
Por isso falo de comparar coisas parecidas. China é emergente? já emergeu! há no minimo uns 10 anos. Mas não é comparável com Brasil, China é um mercado totalmente manipulado, é muito esquisito para se comparar com países democráticos ocidentais. Russia, está “cheio” literalmente, de bilionarios (o maior produtor de petroleo do mundo, de gas, de aluminio, niquel, uns dos maiores de ouro, de armas e de tecnología militar… e também de mafia… que movimenta muita grana por sinal). Com certeza o mundo irá mudar de mãos. Mas tu acha que estamos na corrida? com sinceridade… eu acho que não. Isso deve notarse na educação, nas faculdades, na ciencia, na tecnología, no combate a corrupção, e na infraestrutura. E em todos esses itens estamos péssimo. No inicio do século passado, usa não era a primeira potencia, mas já se percebía muito importante. Por isso nem ingleses nem franceses conseguiram meter as mãos no patio traseiro deles (a america latina). Não foi tão inesperado assim sua toma do poder mundial… algo assim como agora acontece com a China, todos sabemos que sua importancia aumentará muito nos proximos dez anos, não é novidade. Mas não vejo o mesmo conosco. Me desculpa se sou pessimista, mas não vejo que um pais vire importante com uma bolha como primeiro sinal.
a bolha imobiliaria carioca é das mais absurdas de todos os tempos, pois não cresceu pouco e nem devagar, foi uma elevação louca em poucos meses, tem MUITO dinheiro de fora aí, NÃO SE ENGANEM, tem muito especulador e investidor, esse papo de que os imoveis são vendidos pra familias morarem é história pra boi dormir… e como todo mundo sabe, em todo mercado cheio de investidores e especuladores existe o momento de realizar o lucro…
particularmente nao acho que vai ser depois das olimpiadas, acho que pode ser até antes, pois como TODO MUNDO diz isso, algumas pessoas podem se antecipar e vender antes, comecando o efeito manada, por exemplo: Em 2015, Se eu sei que meu imovel vai despencar em 6 meses, vou esperar chegar lá pra vender?
sou a favor do forum, abs
Todo mundo quem? Quantos investidores gringos vc entrevistou? E isso representa quantos % do total?
Se este forum for um forum de torcida, não servirá pra nada.
A opinião está sendo tão ou mais viesada do que dos construtores/corretores. Em vez de errar pra um lado, erramos pro outro.
Se for pra fazer um trabalho sério de levantamento de dados, pode ser que seja útil.
Abs, e que todos consigam comprar suas casas.
Já não acredito mais isso de gringo comprando. Foi demonstrado, aqui mesmo, que Rio está mais caro que Tokio, Manhatan, Singapura, Berlin, Sydney e muitas das cidades da Europa. Se gringo quer praia, tem o Caribe mais barato (ver House Hunters na Sky), o Mediterraneo, o Mexico, e acredito que até a Polinesia. Detalhe: sem assaltos. Esta bolha cobrou vida propria dentro do Brasil. É coisa nossa.
Duda, existem sim uma forte possibilidade de parte da pressão inflacionária sobre os imoveis ser decorente da compra de imoveis para investimento por gringos, sobretudo na cidade do Rio de Janeiro o que explica, em parte, um certo descolamento dos preços desta cidade com relação ao resto do país.
Vamos nos ater a fatos, já que alguns aqui, acertadamente, se queixam da falta de números. Há uma grande liquidez internacional por mais contraditório que isso pareceça diante da crise que estamos vimendo. Mas o fato é que exite muito capital em busca de investimento. Junte isto ao fato do FED (banco central dos EUA) e o Banco central europeu terem reduzido muito os juros pagos pelos seu títulos (equivalente ao nosso tesouro direto) para tentar reaquecer suas economias e vc terá um cenário onde investidores estrangeiros começam a procurar países emergentes como o Brasil com taxas de juros mais elevadas para realizarem seus “investimentos” (já que não é mais interessante investir na europa e nos EUA, afinal os juros pagos lá são muito baixos e as bolhas já estouraram). Muitos destes investidores inclusive já realizaram os investimentos especulativos nestes mercados e os que sairam no “time” corretos agora procuram um novo mercado e mesmo uma nova bolha para especular. Dito isto, não há dúvida que o Brasil esta sendo literalmente inundado com dólares destes investidores, fato, que alias, explica a queda do dolar simplesmente pela relação oferta X procura, tem muito dolar circulando no Brasil. O governo brasillero aumentou o IOF justamente para tentar desestimular a entrada de capital estrangeiro especulativo, mas com o aumento da Selic o Brasil esta cada vez mais atrativo para estes “investimentos”. Assim como entram dólares buscando compra de títulos do governo, é muito provavel que parte destes dólares estejam sendo investidos nos ultimos dois anos em imoveis dado a grande valorização dos mesmo. Vale lembrar que o governo ao aumentar o IOF só piorou a situação, pois o IOF inside sobre o capital especulativo financeiro mas não sobre o imobiliário, tornando este segundo ainda mais atraente à investidores.
Em suma, é fato que tem muito capital estrangeiro entrado no Brasil, sendo muito provavel que parte deste capital esteja sendo investindo em imoveis e pressionando os valores dos mesmos. Lembro-me, para dar um exemplo prático, que no ano de 2009 ter lido uma propaganda (disfarçada de notícia) onde um dos socios da cirela, salvo engano, disse que a empresa estava investindo pesado na “capitação” de investidores americanos interessados em comprar imoveis no Brasil. A Cirela estava abrindo estandes nos EUA para atrair investidores, já é uma pratica cumum as contrutoras e encorporadoras a algum tempo assumirem abertamente o argumento de que imovel é um bom investimento. O “ironico” é que quando economistas ligados as contrutoras tentam derrubar a hipotese de bolha, falam que não existe no Brasil este risco pois, dentre outras coisas, não há demanda artificil causada por conpra para investimento. Iro como não há demanda artificial se as próprias construtoras estimulam a compra de imoveis não para moradia mas para investimento?
Tal vez o Rio… sempre o Rio… a bolha lá parece que está com dinámica e vida propria. Ate vou ir por lá (para turismo!) para ver essa realidade, e não falar sem fundamento.
Mas no resto do pais? Fiz um “tour”: Porto de Galinhas, Maceió, Salvador há uns meses, e fiquei surpreso pela pouca quantidade de gringos, no que parece está caro (e está, de fato), para turismo. E se está caro para turismo, nem falemos de imóveis. Se tem alguém comprando, deve ser brasileiro, claro que para conclusões definitivas, tería que ter dados, coisa que está dificil conseguir.
Olá André, Duda,
vejam aqui uma das causas da bolha. Mais da metade da fortuna do bilionário americano Sam Zell (que fez fortuna com imóveis/real state) foi investida no mercado imobiliário brasileiro desde 2009-2010:
http://www.youtube.com/watch?v=yT1LP1nJhUo
E um follow-up… Recentemente (2011) ele vendeu suas participações nas incorporadoras imobiliárias nas quais investiu (Gafisa, Tenda) e as ações dessas empresas caíram fortemente. Isso foi seguido pelo anúncio de que está sendo mais difícil vender imóveis em SP, como alguém já postou aqui seguidas vezes.
Isso é um sinal?
Lembrem-se do gráfico de bolhas: “first sell off, bear trap”…
Abraços e saudações pela discussão saudável.
Aqui vai a referência:
http://www.businessweek.com/news/2010-05-13/zell-s-equity-international-said-to-sell-gafisa-stake-update3-.html
Fui a alguns lançamentos aqui no Rio, na Barra e na Tijuca, conversei com os corretores e observei os potenciais compradores….
A maioria eram espanhois, portugueses e disparado chinenses imigrantes, os corretores com quem conversei confirmaram minha impressão e falaram que eles compravam varios imoveis sem nem olhar, um me contou que o gringo ofereceu 20% a mais no metro quadrado pra passarem ele na frente da fila, visto q havia mais compradores do q unidades a venda, isso na tijuca, zona norte do Rio, cheia de favelas…
Eram lançamentos que passavam de R$ 400.000,00, alguns chegavam a unidades de R$ 1.500.000,00..
“André, pelo que tu fala, estou quase certo que Rio está num exagero fora do normal (“bolha” entre as bolhas, “bolhão”, se quiser). Por aquí em POA tem predios finalizados há mais dum ano, sem ter nem a metade de moradores, en alguns casos 30%. Isso mesmo, é facil ver na noite quantas janelas esão iluminadas, e de dia quantas persianas não se abrem. Aquí, com os preços atuais: NÃO VENDE. Isso é o que vejo com meus proprios olhos por aqui. Pelo visto e comentado (não lembro quem foi) em SP já acontece algo similar, queda drástica das vendas 12% em Jan, e 45% em Fev. Acredito cada vez mais que teremos que tratar do Rio como caso separado, para não cirmos em generalizações inconsistentes. O que tu achas?”
Que o Rio é o mais esticado do Brasil, isso é.
Mas não tenho essa certeza de bolha… E mesmo que seja, até onde vai subir? Depois, mesmo que caia 40% ou 50%, isso pode ser muito “caro” ainda. Apostas unidirecionais são muito arriscadas.
“A maioria dos nossos raciocínios se resumem a procurar argumentos para acreditar naquilo que já acreditamos”.
Abs
André, preços sem referencia, nunca sabemos se são altos ou baixos. Uma coisa que gosto muito e fazer comparações internacionais. No mundo globalizado, isto é simples: coisas “similares”, deveriam ter preços… também similares. Assim, os preços de propriedades de primeiro mundo, e rendas tambem do primeiro, se parecem muito. Mas aqui temos preços mais elevados que lá, e nossa renda é só 25% de lá. Algo anormal acontece, não acha? Vou colocar uma expressão de algúm físico famoso (acho que o proprio Einstein)
“O maior fracasso da humanidade, e não entender o comportamento da função exponencial”.
Só para lembrar: todo mercado financeiro, se movimenta sobre a base da função exponencial… Por isso, gosto de ver e comparar graficos… quando algo algo se parece a essa função, seja na bolsa, seja nos imóveis, e bom cair fora e não comprar…
Abs
“Assim, os preços de propriedades de primeiro mundo, e rendas tambem do primeiro, se parecem muito.”
Não, não se parecem todos, vimos aqui, tem paises baratos como a Alemanha ou caros como a Australia, em comparação com a renda média de cada país.
“Só para lembrar: todo mercado financeiro, se movimenta sobre a base da função exponencial… Por isso, gosto de ver e comparar graficos… quando algo algo se parece a essa função, seja na bolsa, seja nos imóveis, e bom cair fora e não comprar…”
Não sei de onde vc tirou isto. Quando um país ou empresa “parece” que vai crescer, os investidores caem em cima comprando e as acoes disparam, isso chama-se precificar (prever) o crescimento futuro. Lógico que se esse crescimento não se concretizar, o preço desaba depois. Mas se o crescimento se concretizar, daí ficam estáveis. Tem zilhoes de ativos que mostraram crescimento exponencial e depois não caíram em todos os mercados do mundo, inclusive imobiliarios.
Talvez (eu disse talvez), o mercado imobiliário esteja precificando um Brasil mais rico (ou menos pobre) no futuro. Lógico que pode passar do ponto, e ter um ajuste pequeno no futuro, mas queda brusca, no curto prazo?
O Dow Jones já se recuperou e mostra o mesmo nivel pre-crise, sendo que os EUA ainda não se recuperaram. O mercado financeiro já está precificando os EUA de volta ao nivel normal. Talvez em alguns anos os imoveis lá subam e fique num patamar intermediário entre o atual (praticamente dado) e o topo da bolha (em 2007). Mas o mercado imobiliario é leeeento.
Vi esses dias que o Brasil é o QUARTO maior credor da divida americana… Macroeconomia não é meu forte, futurologia não é o de ninguém, mas não acho impossivel que sejamos mesmo o 5o pais mais rico em 10 ou 20 anos.
Se for pra usar qualquer argumento sem pé nem cabeça: já tivemos furacao, terremoto, e agora, psicopata matando geral em escola. Brasilzão já é 1o mundo!!! Huhuhuhu!!
http://g1.globo.com/rio-de-janeiro/noticia/2011/04/governo-corrige-para-11-numero-de-mortos-em-ataque-em-escola-no-rio.html
Braziuziuziu !!!
Abs
Que não saiba onde tirei não significa que não seja a realidade. Juros compostos são que? função linear? . Mas vamos lá: a riqueza fisica do mundo segue um crescimento sem muitas variações, pequenos degraus que podem variar com megadescobertas de petroleo, ouro etc, assim como pequenos degraus para baixo quando acontecem catastrofes naturais altamente destrutivas. Mas em geral, a riqueza fisica crece num ritmo “tranquilo”. Alguem viu triplicar em cinco anos a produção de carros, ou petroleo, ou aço no mundo? e claro que não.
Mas com a riqueza monetaria, acontece outra coisa, ela SIM se movimenta de forma exponencial (todo o mercado finaceiro, no país que for, funciona sobre a base dos juros compostos, acredito que tu sabe isso, não? E esta coitada faz o que for possível para acompanhar a “linha” da riqueza fisica, sobe e cai, sobe (as vezes demais) e depois cai (tamém demais)… e assim vai, provocando bolhas, ganhos, falencias e infartos ao longo da historia… . Lamento mais isso é básico, deveriamos equalizar um pouco nossas bases de informaçaõ para discutirmos sobre este assunto, não acha?
E o mesmo que dizer que não deve comprar na alta… principio básico para quem quer se dar bem na bolsa.
O que vc está falando não tem pé nem cabeça.
Mercado imobiliário, assim como Bolsa, não é renda fixa, é renda variável. Os preços dos ativos são determinados pela lei da oferta e procura, pressão compradora e pressão vendedora.
Função exponencial, juros compostos tem mais a ver com renda fixa.
Faço votos que não baixemos o nível.
Abs
A capitalização com juros aplicados continuamente é SIM uma função exponencial.
Juros de um período xfinal = (1 + i ) * xinicial
Capitalização do mesmo período a uma mesma taxa: xfinal = ( 1 + i/n )^n * xinicial
vc pode ir dividindo os períodos de capitalização até que n tende a infinito. Vira função exponencial:
Só lembrando a definição de exponencial:
exp(x) = lim (n tende a +inf) de ( 1 + x/n )^n
Deixa assim, não sintonizamos a mesma freqüência neste caso. O que falei tem algo mais que pes e cabeça. Posso te garantir que não baixei o nivel… muito pelo contrario. Abs
Cara, não sei se tinha falado antes, mas minha especialidade é engenharia de manutenção, por isso vivo fazendo graficos, analises, estatísticas, amostras, tirando conclusões acima disso, elaborando plano de ação para o bicho não pegar. Tenho, literalmente, que inventar novos indicadores, para medir novos processos, ou medir melhor os que já existem. Tenho que fazer “futurología” profissionalmente falando, para “saber” ate onde possível, o que vai falhar, onde vai falhar, e se possível quando… Claro que parece coisa de magico, mas não é… é só estar bem documentado, ter dados, e saber interpreta-los sem paixões. Te surprendería saber como podem ser manuseados os numeros, e isso numa area onde a questão é tecnica, sem interesses de banqueiros e corretores, nem construtoras. A mesma realidade sob indicadores diferentes pode trazer conclusões opostas. Nem falar se ainda nos deixamos levar por paixões de torcedor… Por isso, repito, não temos nada que indique que o Brasil será uma nova supertpotencia, que não seja a vontade e o entusiasmo do Lula o PT e a Dilma. Muito chão pela frente para isso acontecer, por isso esta situação anormal (a bolha) nos dará uma surpresa (ou varias) em pouco tempo. E de novo: tomara seja bolha, sería a melhor opção, acredite se quiser…
Não precisa o Brasil virar uma superpotencia, ninguém disse isso, só que poderia, como já disse outro cara aqui, poderia ser uma mudança de país quebrado para “normal”.
Faz parte do nosso “complexo de vira lata” achar que sempre sermos pobres. Não nasci ontem, já vi zilhoes de vezes esse clima de “agora vai”, e todas as vezes deu m. Rapidamente provou ser mais um voo de galinha que acabou logo. Mas isso não quer dizer de forma nenhuma que um dia isso não irá mudar…
“Me desculpa se sou pessimista, mas não vejo que um pais vire importante com uma bolha como primeiro sinal.”
Desculpo, claro, tb não sou otimista com o país, apenas moderado.
Mas não foi provado aqui que estamos em bolha mesmo, por isso como primeiro passo vamos fazer isso: coloque aqui os dados de preço e aluguéis de hoje e de 2008 de sua cidade, junto com links de referencia. Pega um bairro nobre, um médio e um mais humilde.
Pega os preços médios. Se possível de 2005 e 2000 tb.
Abs
Complementando, o que se ve agora é, daqui a uns 20 anos
China
Usa
India
Russia
Japão
Alemania
E aqui tal vez Brasil, Mexico ou Indonesia, isso se não recuperarem terreno França e Italia (Já lí que no novo mundo de ricaços do Oriente, a demanda de produtos de luxo, fará esses dois paises florecer de novo como nunca antes, pois se especializam em produtos de luxo). Então continuaremos na posição 7 ou 8, como na atualidade. Quinto ou quarto? me mostra como…
Prova de bolha mesmo, prova de verdade, só o estouro, antes disso, nada será suficiente para provar. Nem estatisticas e numeros. E uma das carateristicas das bolhas…
“Prova de bolha mesmo, prova de verdade, só o estouro, antes disso, nada será suficiente para provar. Nem estatisticas e numeros. E uma das carateristicas das bolhas…”
Exato, comprovar mesmo só com o estouro. Mas com 4 indicadores dizendo que sim, como na Australia é bem mais facil do que o Brasil, com um a favor e um contra, e todos os dois “não é bem assim”.
Abs
O buginga captou o conceito. E isso mesmo.
Vcs ja consideraram o fator “cambio” na hora de definir se o preço está alto ou não?
Pessoal, a discusão nos comentários está inviável! Tem muita gente falando sobre tópicos variados nas mesmas discussões, outras vezes se repetindo, e quase sempre nada tem a ver com o post do site. Vamos nos organizar, né? Menos torcida e mais argumento faria bem.
Me, vamos ter um pouco de calma ate esperar o dono organizar. Nunca teve tanta avalanche de gente escrevendo, e sem dúvida aumentará mais ainda. Mas não deixemos de escrever por causa disso… Com o comentario de diminuir a torcida, concordo 100%, tentemos pelo menos… quem comprou, da para ver, quem vendeu, da para ver, quem está esperando para comprar tb… kkkkkk mas não tem como evitar totalmente … somos pessoas de carne e osso….
Tem opiniões que tentam ser sensatas, não tendenciosas. Eu por exemplo, pelo menos tento ser imparcial. Nunca bati o martelo nem prum lado nem pro outro.
Apenas estou tentando dar um tom diferente a este espaço. A “certeza absoluta de bolha” sem o minimo de dados… Só pq subiu???
Postei há pouco quatro indicadores de bolhas e ninguém deu a mínima.
Na Australia todos os quatro indicam bolha e mesmo assim os caras escrevem na wikipedia: “os preços aparentam estar inflados”… Ninguém tem certeza de nada…
Aqui no Brasil, pra dois não temos dados, pra dois temos dados muito chinfrins, de tres anos só, um indica bolha, o outro não.
E mesmo assim todos aqui tem “certeza” da tal bolha !!
Percebe a diferença gritante de dados e conclusões?
Não me levem a mal, mas o bom senso passa muito longe daqui.
E ninguém, baseado no que eu falo pode, nem mesmo supor, se comprei, vendi, quero comprar, ou quero vender, seja no Rio, ou qq lugar do mundo.
E mesmo que tivesse comprado muito e estivesse ganhando rios de $, não posso fabricar uma realidade, quase tudo que postei foi embasado e apoiado em referencias.
Não estamos acostumados com a idéia que nem todo crescimento vertiginoso e repentino é sinal de bolha. Pesquisem e vejam.
Abs
Andre, também procuro fundamentar com numeros minhas opiniões. Com respeito a Australia, sim podemos ver e comparar como estão as rendas dos dois países, e preço de imóveis. A conclusão, é demoledora: se lá tem bolha, aqui, então tem super bolha (comparamos ap parecidos em cidades “topo de linha”). O dado da renda per cápita dos países é um dos mais simples de conseguir, não tem misterio sobre isso. No Brasil aumentou junto com o PIB, ou seja numeros dum digito durante os ultimos 10 anos… (ver wikipedia). Ou seja, o argumento que os imóveis aumentaram 200% ou 300% em 5 anos, porque ” a renda do brasileiro aumentou” é uma mentira enorme, pois estamos falando de escalas bem diferentes. Por outro lado, mandei uma curva dos preços em SP, desde 2000 ate 2010, oficial, que mostra claramente que o m2 passou de 1858 reais a 5102 nesse período, sendo mais da metade desse aumento nos ultimos 3 anos, de fontes bem conceituadas e consistentes… o que mais posso dizer… tambem mostrei que essa curva segue milimetricamente as curvas de outras bolhas “estrangeiras”. Mais argumentos? por enquanto não tenho… para mim, está muito claro o assunto da bolha. Tenho vendido um ap comprado em 2005 com ganho de 100% em reais, e muito mais em dolar, o aluguel representava 0,3% do valor, menos que a poupança… precisa mais?
Nao me leve a mal, mas precisa sim, de muito mais. O que precisa já coloquei em posts anteriores, não vou me repetir, não quero ser chato.
Quando alguem quer acreditar em alguma coisa, simplesmente acredita, chama-se fé. Se vc tentar convence-lo do contario, é capaz de ficar até com raiva de vc.
“(comparamos ap parecidos em cidades “topo de linha”).”
Me inclui fora dessa, por favor. Comparar uma kit em copa com outra em Sidnei sem saber nem o bairro, isso não é comparação. É viciar dados p/ defender um ponto de vista. Comparar é pegar preço médio, em vários bairros e comparar com bairros equivalentes no Rio.
Posso conseguir casos extremos e “provar” que qq cidade do mundo está cara ou barata.
Conforme já disse o Delfim Neto:
“Sempre podemos torturar os numeros o suficiente, até que eles nos digam o que a gente quer ouvir”
O intuito de falar de Sidnei foi só a comparaçao preço/aluguel.
Abs
Mas, cara, foi vc que pegou Sidney e Australia para comparação !! (ou estou errado?) só seguí verificando os proprios dados e links que vc sugeriu…!! Agora quer ficar fora dessa? não entendí…
“No Brasil aumentou junto com o PIB, ou seja numeros dum digito durante os ultimos 10 anos… (ver wikipedia). Ou seja, o argumento que os imóveis aumentaram 200% ou 300% em 5 anos, porque ” a renda do brasileiro aumentou” é uma mentira enorme, pois estamos falando de escalas bem diferentes. Por outro lado, mandei uma curva dos preços em SP, desde 2000 ate 2010, oficial, que mostra claramente que o m2 passou de 1858 reais a 5102 nesse período, sendo mais da metade desse aumento nos ultimos 3 anos, de fontes bem conceituadas e consistentes…”
Duda, este sim é um argumento que, se desenvolvido e fundamentado direitinho, nos ajuda a entender o que está acontecendo, pra então podermos concluir alguma coisa.
E mesmo assim a evolução da relação do preço medio/renda media é só um dos indicadores de bolha, como já vimos.
Abs
“Mas, cara, foi vc que pegou Sidney e Australia para comparação !! (ou estou errado?) só seguí verificando os proprios dados e links que vc sugeriu…!! Agora quer ficar fora dessa? não entendí…”
Está explicado nos posts, o objetivo era comparar a relação aluguel/preço de Sidnei com a do Rio, e mesmo assim, usando só uma amostra de lá não é o ideal, teria que pegar preços médios.
Pra fazer a comparação do preço do imovel de um lugar com o outro, tem que ter mais dados…
E preço/renda tb…
Vc falou como se tivéssemos feito uma mega pesquisa e chegado a essa conclusão e não fizemos, nem eu nem vc. Ainda estamos a anos-luz disso…
Abs
A renda média das familias em 2010 girou em torno de R$ 1.285,00, enquanto o rendimento medio do trabalhador chegou a R$ 1.482,10 em agosto de 2010, variando por ai desde entao…
Sinceramente nao consigo enxergar como uma familia mediana possa arcar com os valores dos imoveis cobrados pelo mercado…. aqui no Rio pra vc morar na zona norte perto de favelas, em um apt de 2 quartos de 58 m2 se prepare para desembolsar algo em torno de R$ 180.000,00 (por baixo).
Um casal com renda liquida de R$ 4.000,00 (acima da media) o q da um salario bruto em torno de R$ 5.000,00, vai conseguir junto a caixa um financiamento (esquecendo do minha casa minha divida) R$ 150.000,00 com uma prestação inicial de R$ 1.600,00 aproximadamente.
Não vejo como este casal possa, no longo prazo, gastar metade do salario com prestação e aluguel, sem contar demais despesas como plano de saude, alimentação, montar o apt., imprevistos….etc…. isso pra morar mal, longe do centro e num predio em q os moradores antigos possuem uma renda e padrao de vida muito inferior a sua, ja q o imovel custava R$ 80.000,00 há três/quatro anos atrás…
Concordo plenamente que o salario medio parece muito pouco em compracao com o preço medio de um imovel. Mas isso é só percepção, sem dados. E nos anos anteriores, como era?
Os preços subiram principalmente por causa dos juros “baratos” e subsidiados, mas qdo a farra acabar, os preços caem, ou se mantém estáveis? Cai muito ou pouco? Muito dificil de saber…
Abs
Vamos dizer que em 2008, o imovel médio custava 10x o salario anual de um trabalhador médio, hoje o mesmo imovel custa 20x o salario anual de um trabalhador médio.
Isso prova uma bolha, certo?
Não.
Quem disse que o “normal” é 10x, pode ser 20x, quem sabe?
Quanto era essa relação em 1980? 1995? 2000? e 2005? A media desse valor ao longo do tempo é que é o X da questão. Isso nos dirá qual é o “normal”, e poderemos saber, finalmente, se o preço atual está “caro”, ou o de 2008 é que estava “barato” demais.
Abs
fonte
http://www.salariominimo.net
http://www.salariominimo.net/2010/04/08/renda-media-das-familias-no-brasil-tem-aumento-recorde-em-2010/
http://www.salariominimo.net/2010/09/26/trabalhador-renda-media-mensal/
Prezado André,
Não vou comentar sua afirmação de que opiniões aqui são viesadas, mas vou comentar evidências do que falei (existem gringos/especuladores fomentando a bolha, juntamente com o efeito do crédito claro)
Sam Zell mega investidor BILIONÁRIO do ramo imobiliario entrou no Rio comprando imóveis e ações de construtoras (gafisa por ex), existe um grupo ingles no mesmo caminho e muitos outros… pare pra pensar que se você botar 1 bilhão no rio (digamos que o preço medio dos imoveis na zona sul quando entraram era 800mil), você compra 1.250 imóveis!!! Isso sacode completamente o mercado, pois não existia essa oferta a ser absorvida…
Sam Zell, como todo especulador, realiza lucros, ele não está comprando pra morar. Esse post é só pra contrabalancear a opinião de uma turma do mercado imobiliario que jura de pés juntos que não existe isso, que os imoveis sao vendidos 90% a familias para morar e por isso não há bolha..
Essa evidência será suficiente? pra mim é, mais informações google
Sam Zell já está saindo do Brasil, e isso não quer dizer necessariamente que aqui esteja “caro”, talvez ele esteja “voltando pra casa”, pois ele conhece muito bem o mercado americano e saiba que é a hora de comprar por lá.
Quando e se fizermos um levantamento sério de preços de imoveis, relação preco/aluguel, preco/renda, e preco brasil vs outros paises, num periodo grande, aí sim poderemos, como ele, “conhecer muito bem o nosso mercado”, e aí sim, dizer se está “caro”, “barato” ou “justo”.
Comparar com 3 anos atrás e dizer que está caro é uma visão muito limitada p/ um mercado tão lento como este. Pode ser que estava “barato” demais na época, quem sabe? Eu não.
Abs
A presença do Sam Zell, e mais ainda, sua saída sigilosa e devagar do Brasil, confirmam que temos uma bolha fenomenal. Como sua visibilidade é enorme, está saíndo aos poucos (procurar sobre a venda de ações deste cara no Valor Economico). Este cara ficou ricaço, e famoso, por ter saído da bolha americana antes de estourar. Isso mesmo. Se este for o tipo de investidor estrangeiro que está comprando, então, podemos dizer, com certeza, que temos bolha… Para estes caras, que podem comprar “o mundo”, não existe melhor oportunidade de ganhos que as bolhas…
Nossa senhora! Tudo pra vc confirma uma bolha fenomenal.
Inclusive agora mesmo, aqui onde moro, o cachorro do vizinho tossiu de uma forma muito estranha, isso confirma que estamos numa bolha fenomenal, prestes a estourar…
Duas pessoas se esbarraram na rua e discutiram.
O vendedor de cachorro quente reclamou da falta de maionese.
Os sinais estão por toda a parte, só não vê quem não quer!!! Tudo indica bolha, e das grandes.
Tenha um pouco de critério… Pensa assim; qual seria minha analise se eu estivesse ganhando muito com essa alta? Daí vc pega as duas, bate no liquidificador e o que sair será uma coisa mais ou menos ajustada à realidade…
Abs
Andre, concordo com o que vc disse acerca do comentário do Duda (pessoa cujo comentarios respeito muito), não é porque Sam Zell esta saindo do mercado imobiliário brasileiro que podemos inferir que exista com certeza uma bolha. Devemos sempre tentar manter a mente aberta, por mais indicios que existam de bolha ou de qualquer outro fenômeno que esteja sendo hipoteticamente estudado, não podemos cair na armadilha da “certeza,” ela simplesmente nos cega para outras possíbilidades factíveis embora aparentemente improvaveis. No entanto, diferentemente de vc e concordando com o Duda em certa medida, acho que a saída de Sam Zell é algo que pode indicar que ele já tem a percepção de que “já esta caro” e seguindo a velha máxima, compre na baixa e venda na alta. Usando as suas palavras, “não podemos ter certeza de nada,” mas isso não quer dizer que não consigamos prever cenários mais provaveis e mais factíveis sem, é claro, perder a dimenção que é apenas uma hipotese e como tal pode ou não se confirmar.
Minha opinião é de que estamos vivendo uma bola imobiliária e não acho que os comentário daqui não sejam bem fudamentados, muito embora não se possa negar que existam muito comentario sem argumentação teórica e com forte carga de emoção, sentimento e menos razão por assim dizer. Mas ainda assim esses comentários tem a sua importancia e merito, até porque ninguém aqui esta escrevendo um artigo científico e alguns querem apenas desabafar, sentir que tem gente que esta na mesma situação e que entendem o que estão sentindo.
Abraços
Ok, desculpe, reconheço a importancia de desabafar, não somos máquinas, temos sentimentos tb.
Qdo o forum for criado, faremos um tópico só p/ desabafos e estarei lá tb:
“Não acredito como este proprietário pode ter tanta cara da pau de pedir esta fortuna por uma m. dessas !!!! Grrrrrr ”
Abs
Hahahaha
Ter criado o site bolhaimobiliaria.com já foi uma das maneiras de desabafo que encontrei. Não concordo que um imovel, que é um direito de qualquer cidadão, previsto pela constituição, se torne objeto de enriquecimento de investidores que jamais leram uma pagina de um livro de economia. Daí a gente fica sem ter onde morar por causa disto, por causa de preços absurdos.
kkkkkk, muito engraçada a ironía, muito mesmo ! mas aporta pouco (ou quase nada) para rebater meu argumento expressado no comentario. Te dou outra chance, se quiser.
Que tu acha tão errado do raciocinio? Tem uma noticia (procura no google) acho que no Valor Economico, que fala mais ou menos o mesmo sobre o Sam Zell, não fui eu que inventei. Prova mandar a brincadeira também para eles !!
O “erro”, que pensei estar claro, em todos os meus comentários, mas pelo visto não está, é o seguinte:
O “erro” não é o argumento, é a conclusão, a certeza, e a forma tão apaixonada como é defendida.
Fato: Sam Zell entrou no mercado brasileiro há alguns anos e está saindo agora.
Pode ser sinal que o mercado brasileiro está inflado? Pode, claro, nunca disse o contrário.
Pode ser sinal que o mercado americano está barato e ele quer voltar p/ comprar lá? Pode, como comentei no meu post.
E pode ser as duas coisas tb, claro.
Indício é uma coisa, confirmação é outra.
Não li a noticia no Valor, li em outro local. Mas se o Valor, chegou a esta “conclusão” e com essa “certeza” toda, então caiu e muito no meu conceito.
Vc é um torcedor apaixonado, e de fervor quase religioso, o Valor não, é um meio de comunicaçao e não pode se posicionar desta forma (e duvido que tenha, provavelmente falaram só que era um indicio).
Daqui a 10 anos quando alguem entrar aqui e ver essa discussão toda, vai poder dizer:
“Fulano estava certo”
OU
“Fulano estava errado”
Mas nunca, ninguém poderá dizer:
“Andre estava certo”
OU
“Andre estava errado”
Simplesmente pq não me posicionei, não bati o martelo, não tenho certeza de nada. Estou apenas fazendo um exercicio de reflexão e de descolamento de uma opinião única, homogênea.
Pra vc ter uma ideia, no outro site que eu frequentava eu tinha que usar argumentos justamente para o contrário, para mostrar pros corretores alucinados que podemos muito bem estar numa bolha sim, que eles juram de pés juntos que não.
Eles não conseguiram provar que não estamos, nem aqui conseguiram provar que estamos.
Como tive que “bater de frente” com fanáticos das duas facções, tenho argumentos p/ os dois lados, e mesmo assim não consegui chegar a uma conclusão ainda.
Há 1 ano e meio atrás qdo comecei a estudar o assunto tb achava que era bolha, depois que me aprofundei, já não sei dizer, precisamos de mais dados pra isso. “Subiu mais do que o salario nos ultimos 3 anos” não prova nada. Nos ultimos 10 já começa a ser alguma coisa…
Meus posts anteriores deixaram muitas perguntas em aberto, e que são vitais pra chegar a uma conclusao, seja ela qual for.
“Nunca odeie o seu inimigo, pois o ódio cega o julgamento”
Algumas pessoas tomaram ódio do mercado, e isso cegou o julgamento.
A “febre da bolha” baixou com força por aqui.
Há muitos posts atrás, mostrei preocupação com o fato de que isto poderia virar uma disputa de egos. Pelo visto não deu certo.
Abs
Bom, antes de fechar meu computador e sair de ferias, achei interessante este teu comentario, agora sim vc recuperou a calma! Pode ser. Eu sou arriscado nas minhas opiniões, no meu trabalho não posso apenas ficar no cinza, e isso sem duvida contamina meu forma de pensar e agir. Tenho que bater martelo, sim ou não. Fazemos ou não fazemos? minha tomada de desições diaria é binaria… é preferivel me equivocar do que ficar sim opinião. Não posso me dar o luxo de deixar o tempo passar pelo fato de estar duvidando demais. Tenho que ser, na medida do possível, rapido e certo, com os dados disponíves, claro… Por isso minha “ansiedade” para resolver o quanto antes este caso (da “bolha” ou que seja), tal como se estivesse no trabalho dia a dia. Pode ser uma forma de pensar um pouco chocante para quem não pensa igual, e bom que tu me sinalizou, pois assim poderei moderar esse comportamento.
Tal vez por esse motivo não temos nos entendido muito nos ultimos comentarios, mas mesmo assim valorizo e reconheço teu ponto de vista, é verdade, já varias vezes escreví, que podem existir outras possibilidades, que não a bolha. Algumas preocupantes, por sinal, mas existem sim. Acredito, que isso desativa o teu comentario de “luta de egos”. Nada mais longe de mim. Se revisar, vai ver quantas vezes reconheço minhas equivocações. Se não é, não é, e não insisto. Não me sinto especialista no assunto, xq não sou, estou tentando descubrir, o que está fora de lugar, porque algo… algo diferente acontece por aqui…, vc mencionou a quebra de paradigmas, isso é fato, o que está acontecendo, não teve paralelo no Brasil, pelo menos não na historia que conheço. Bom, na volta das ferias, espero seguir encontrando vc por aqui, o no forum, se ja estiver implementado. Abraço.
É… Então só pode ser bolha, né…
Sugiro ao criador do site que seja criado um tópico para os usuários colocarem a relação entre aluguel e preço do imóvel em cada cidade.
Parece ser consenso que este é um bom indicador para caracterizar uma bolha.
A Univerdade Católica de Brasília fez um estudo nesse sentido, o qual chamou de “Índice Bolha”. A conclusão da universidade foi de que a bolha está bem inflada em Brasília.
Aqui em Brasília, no Plano Piloto, Guará e Águas Claras, pelo que acompanho, a relação é de cerca de 0,3%. Apartamentos menores e flats de 1 quarto conseguem, em alguns casos, chegar a 0,4 e 0,5.
So uma observacao: a relacao preco/aluguel, por si so nao eh um indicador de bolha. O que temos que ver eh o comportamento dela atraves do tempo.
Se em Brasilia esta 0,3% e sempre foi isso, entao teoricamente, isso nao indica uma bolha. Por algum motivo que soh Deus sabe o mercado de Brasilia tem essa caracteristica de menor retorno.
Abs
Complementando:
Algumas pessoas criticam o fato de muito aqui parecerem “torcedores”.
Todavia, segundo o próprio autor do site, este foi criado para divulgar as reportagens que falam sobre a bolha, que, segundo ele, existe claramente.
Parece que aqui há também muitos corretores “torcedores”, os quais pensam que o preço dos imóveis vão subir infinitamente. Parece que há um temor que as pessoas tenham uma visão diferente da que é passada pelos construtores, corretores, Governo etc.
Se muitos aqui “torcem” pela bolha, é pela simples constatação de que, apesar de muitas vezes terem um bom salário, vêem que está quase impossível comprar um imóvel no Brasil.
Não vi nenhum corretor por aqui, inclusive me afastei dessa discussão em outro site pq estava cheio de corretores vendendo uma “alta infinita”.
É óbvio que o ritmo de alta atual é insustentável, mas isso não quer dizer que vai cair, pode ser que só pare de subir, ou caia pouco. Eu não tenho certeza de nada, apenas avalio o cenario e tento estar preparado p/ o que vier…
A discussao é imovel pra moradia, pra investimento passou do ponto.
Abs
Creio q o q valoriza esse espaço são justamente as diferenças de opinião, apesar de torcer para q o mercado se ajuste em um patamar mais condizente com a renda média dos brasileiros eu tento analisar os depoimentos contrários, pois onde trab conheço pessoas com salário semelhante ao meu q acham q vai subir mais, falo de pessoais com sobra de renda q investem no mercado de ações, têm nível superior e uma boa renda, q têm a intenção de comprar um imóvel em lugares bem distantes do centro a um preço mais barato para revender depois, ou seja, como investimento, mesmo sem ter imóvel próprio… enfim cada um tem uma análise dos dados apresentados…
Há algum tempo acompanho as discussões neste espaço. Parabéns aos criadores deste espaço e aos debatedores.
Moro no Rio. Acho que o que acontece com os preços aqui na Zona Sul, especialmente em Copacabana, é no mínimo hilário:
Apartamentos pequenos, sem lazer nenhum, sem garagem, velhos, velhos mesmo da década de 40 e 50 do milênio passado, próximos de favelas, atualmente pacificadas, se encontram à venda por R$ 500 mil ou mais. É só entrar nos sites das imobiliárias para conferir.
Valem? Claro que não.
Por que ainda existem pessoas comparando esses imóveis? Pura especulação, só isso. O resto das justificativas (olimpíadas, pré sal, UPP, demanda reprimida, elevação da renda) é conversa.
Um ajuste certamente virá, e mais severo será onde ocorreram os maiores abusos.
Tb acho, um apto desses deveria custar uns 300k no maximo… Só que a minha opinião, a sua, a de todo mundo aqui junto, multiplicada por 1000 ainda não é nada diante do tamanho do mercado.
Somos insignificantes diante do mercado. Se nos juntássemos todos não conseguiríamos manipular o mercado nem pra cima nem pra baixo, nem mesmo em cidades de interior com 2000 habitantes, que dirá metropoles mostruosas… Em bairros nobres, altamente visados no exterior, em meio ao 3o maior boom imobiliario do planeta, muito menos…
Abs
Gente, todos argumentos das construtoras vão por água a baixo, outro muito comum é de que “na zona sul não tem mais espaço”, mentira… eu moro na zona sul e a região é um verdadeiro canteiro de obras, do meu trabalho pra minha casa passo por pelo menos 6 predios sendo erguidos, isso sem falar o antiquarios que vendeu, a churrascaria no leblon, aquele posto no jardim botanico etc etc..
com esses preços nas alturas, nego quebra tudo pra subir predio, seja posto de gasolina, restaurante, terreno baldio, casa velha etc.. existe sim muito predio subindo e outros a subir na zona sul, sinceramente todo argumento de corretor (espaço/upp/olimpiadas) pode ser facilmente quebrado, como ja expliquei em outro post
a razão real = aumento de credito descontrolado + especulação interna + investimento internacional = bolha!
Lançamentos na Z Sul, em qtd? Acho que só Botafogo e Laranjeiras.
Qdo se fala da falta de terrenos estamos falando de Ipa/Leblon, não tem terrenos mesmo, até os postos de gasolina estão sendo comprados p/ virar predio.
Não é tão fácil botar “prédio no chão”, pois muitos são tombados pelo patrimonio historico e não podem ser reformados, que dirá derrubados.
Já falei das APACS, limitam o gabarito de novas construções a pouquissimos andares.
Comprar um predio inteiro, que possa ser derrubado pra construir outro é dificil. E mesmo assim, terá que construir um predio provavelmente menor. O que não ajuda em nada a relação oferta/procura a esfriar…
Tenho jornais da decada de 80, e lá ainda via-se muitos lançamentos em Ipa/Leblon, hoje não. Os poucos são prédios ultra-top, com aptos de muitos milhoes e que são todos vendidos antes mesmo da compra do terreno.
Esta reportagem fala sobre isso:
http://vejabrasil.abril.com.br/rio-de-janeiro/editorial/m2367
Não tem muito jeito, veja bem: o status é uma coisa muito cara.
Qdo vc mora na Barra por ex., vc é reconhecido como “rico” na Zona Norte e Oeste.
Mas qdo vc mora no Leblon, vc é reconhecido como “rico”, em todo o Rio, todo o Brasil, e até no mundo…
Ninguém admite, mas o status é um grande fator de atração p/ os bairros AAA do Rio (Ipa/Leblon/Lagoa).
E como todo mundo quer morar lá…
Abs
Todo argumento de corretor pode ser quebrado sim, mas e daí? Isso vai baixar o preço? Se está vendendo não adianta… Mesmo que vc provasse, por A+B que todos estão loucos e só vc está certo, do que adianta? Os loucos estão comprando, então bora aumentar o preço….
É o mercado. É cruel mas é o mercado.
Obs: Eu sou o primeiro a torcer p/ que os preços caiam pela metade, só não vejo como, no curto ou médio prazo.
Abs
Já trabalhei no mercado finaceiro e digo algo pra voces, gringo so vem aqui pra ganhar muito dinheiro… gringo nao vem aqui pra ganhar selic não, eles vem pra tirar 40%..50% no ano… vejam o exemplo da bolsa em dolar ha alguns anos atrás
agora..notem algo, a bolsa parou, tá parada ha mais de um ano..ainda assim o dolar despenca… pra onde tá indo todos esses dolares? Selic? sim…uma parte selic sim… mas pra bolsa nem tanto, se fosse a bolsa estaria decolando, mas tá paradinha desde o dolar a 1,70…
que ativo então está se valorizando rapidamente junto com a entrada de dolares?
com a palavra meus amigos de forum
Interessante… Mas eu não costumo acompanhar os eventos econômicos. Não existiria outra motivação pra entrada de dólares?
Uma das motivações é a grande liquidez hoje no mundo. FED despejando dólares e outros Bancos Centrais (como o japonês) implementando políticas monetárias expansivas. Parte desse dinheiro segue para mercados emergentes.
Interessante mesmo, gostei deste argumento. Não tinha pensado ainda e faz muito sentido.
Abs
MrK,
Excelente observação!
Vamos fazer um pouco o papel de advogado do diabo?
Considerando que esta relação seja concreta, faria sentido dizer que o dólar subirá se houver bolha e ela estourar? Então os que tem certeza da bolha deveriam investir em dólares!!!
Sou quase um leigo em vocabulário de economia, mas acho bem interessantes os artigos de Leandro Roque.
Seguem os link de dois artigos recentes (fevereiro e março de 2011).
http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=913
http://www.mises.org.br/Article.aspx?id=937
Dos textos que você apontou, a parte que me chamou mais a atenção: “Apesar de a economia estar caminhando para o desastre, os indicadores macroeconômicos mostram uma economia em expansão.”
Leiam a materia do o globo abaixo, 100% aumento, Rio vai virar a nova Monaco daqui a pouco.
http://oglobo.globo.com/economia/morarbem/mat/2011/04/07/preco-de-imoveis-no-rio-sobe-3-2-em-marco-43-em-12-meses-aponta-fipezap-924184091.asp
Uma coisa que poderíamos fazer é começar a cobrar uma posição do governo, através de mensagens para Deputados e Senadores, além de ampliar a divulgação da atual situação junto a midia e ao governo para acabar com essa especulação. Imovel é para moradia e não para investimento, além de tentarmos criar uma lei para venda para brasileiros, chega de gringo invadir nosso mercado e inflacionar nossos imoveis. O dolar o governo esta tentando mexer e essa especulação imobiliaria estão fazendo vista grossa?
Fábio, infelizmente estão SIM fazendo vista grossa… o estouro da bolha vai ferir gringos, mas vai machucar infinitamente mais os brasileiros endividados por 20 ou 30 anos, é questão de tempo até eles se verem pagando um saldo que não vale o preço do imovel…isso combinado com outros fatores que são: Taxa de Juros, taxa de desemprego, reajuste de renda, inflação e volume de crédito vão determinar o quão serio será o estouro…
pode ser um estouro mais pra murchar a bolha (preços estagnarem e cairem uns 15%) ou dependendo desses fatores que citei pode ser um belo estouro de cairem 30%..40%… ai o céu é o limite, ou melhor, o chão
A posicao oficial do governo é algo na linha:
“Estamos de olho, e faremos todos os esforcos possiveis para evitar que aconteça o que aconteceu em outros paises, inclusive estamos criando um indice oficial para monitoracao do preco dos imoveis no pais”.
Mas a verdade é:
“Hahahahaah, se estamos vendo? Fomos nós que criamos isso, estamos ganhando 3% ao mes e vamos aproveitar o maximo possivel”.
Estou louco?
Vejamos: de onde saiu o credito farto e barato (em termos historicos) que é o principal combustivel dessa alta? Das cadernetas, 65% do $ lá, obrigatoriamente é usado p/ credito imobiliario. O governo foi baixando a selic, baixando, baixando, até que chegou a 8,75% que tirando a tx de adm e IR dava menos do que caderneta, que ainda tem a vantagem do FGC (fundo garantidor de credito). Dai zilhoes de investidores (gente normal, como eu e vc, nao sao bichos papoes) tirou $ do fundos de renda fixa e botou na caderneta, pq era vantagem. Dai a inundacao de credito, permitindo a muito mais pessoas comprar imovel, e causando este aumento incr’ivel (desbalanceamento brutal e repentino da relacao oferta/procura).
Sera que eles se encheram de imoveis antes de fazer isso?
Bom essa eh soh uma hipotese nao estou afirmando nada.
Uma outra linha de raciocinio, mais branda: o deputado, o senador, ele eh o “seu” deputado, ou o deputado de todos os brasileiros?
Serah que tem mais gente triste ou feliz com a alta?
Num regime democratico o governo faz (ou deveria fazer) o que eh melhor para a maioria.
Ficando soh nos brasileiros, claro:
– A alta dos imoveis agrada quem ja tem imovel.
– Agrada a populacao mais pobre (sim, isso mesmo, muita gente que conheco, que nunca sequer sonhou em ter imovel proprio, gracas ao MCMV, esta feliz da vida, pagando uma prestacao que eh menor do que o aluguel, e decrescente com o tempo)
– Agrada as construtoras (que, devo lembrar ajudaram a financiar a eleicao e podem ou nao ajudar a financiar a proxima, eh uma questao de “quer rir? tem que fazer rir tb”)
– Agrada aos corretores, nao sei quanto ao Brasil, mas nos EUA, o lobby do sindicato dos corretores junto aos politicos eh fortissimo.
– Especuladores (como eu e vc tb, vc nao tem ideia de como tem gente comprando imovel na planta pra repassar o agio depois, antes de ficar pronto)
Vc acha mesmo que o governo tem interesse em parar com a alta dos imoveis? Se tivesse nao teria aumentado o MCMV de 130k p/ 170k em capitais…
Pq aumentaram o prazo de financiamento de 20 p/ 30 anos?
“Mas Andre, vc estah afirmando isso?”
Nao, claro que nao sao apenas suposicoes, devaneios e nao estou acusando ninguem de nada.
Obs.: Nao estou de forma nenhum sendo “espirito de porco” querendo jogar areia no argumento de vcs, nada disso. So estou debatendo e expondo algumas ideias. Tenho varios amigos em situacao semelhante e tento clarear as ideias dessa forma.
Abs
Eu segunda já vou começar a fazer minha parte, enviar e-mails e deixar tudo registrado sobre toda essa irresponsabilidade do governo com relação a toda essa especulação, engraçado que até ontem na novela das 9 uma mulher q mora em Copacabana queria investir os 500.000 para comprar um ap na zona do sul e viu q nao dava para comprar nada bom. Se até em novela ja estão falando nisso, pq o GOVERNO não diz nada??????
Pois é né
Qual a sua idéia para criar um movimento ??
amigos, o governo infelizmente não pode fazer muito, pois se ele regular esse mercado vai mandar um recado perigoso: “eu mexo nas regras do jogo quando quiser” e isso vai afugentar muitos investidores internacionais, inclusive os bons, que querem por aqui empresas e gerar empregos, infelizmente o governo está de mãos atadas, não quer e não pode mexer nesse mercado
na minha opinião a solução para isso é uma massificação de INFORMAÇÃO ao PUBLICO, pois há muita DESINFORMAÇÃO plantadas pelos interessados na bolha: Corretores, imobiliarias, construtores, investidores do ramo, etc…
“amigos, o governo infelizmente não pode fazer muito, pois se ele regular esse mercado vai mandar um recado perigoso: “eu mexo nas regras do jogo quando quiser” e isso vai afugentar muitos investidores internacionais, inclusive os bons, que querem por aqui empresas e gerar empregos, infelizmente o governo está de mãos atadas, não quer e não pode mexer nesse mercado”
Exato, o governo nao pode e nem deve se intrometer de maneira explicita na economia. Somos (ou queremos ser) um pais democratico, de livre mercado.
Abs
Minha idéia é começar a fazer um movimento cobrando dos deputados e senadores que votei aqui no Rio de Janeiro um posicionamento e que se discuta isso no Congresso Nacional visando uma medida para acabar com a especulação, ou aumento um tributo, exemplo quanto mais imoveis o especulador tiver mais tributo ele vai pagar, quanto menos tempo ele ficar com o imovel mais Imposto de Renda ele vai pagar, medidas assim ou até mesmo criando um Projeto de Lei beneficiando os brasileiros na compra do seu primeiro imovel contra os estrangeiros, acho que na França fizeram algo desse tipo, vou levantar e postar aqui. Estou pensando em criar um blog para aumentar esse movimento e juntar mais pessoas para cobrar do governo, quando o governo tiver o minimo de pressão e se esse movimento ficar solido em cada Estado, mesmo que eles não queiram vão ter que fazer alguma coisa. Temos que nos organizar e PRESSIONAR! Cansei de esperar que a bolha exploda, se cada um fizer a sua parte podemos mudar o rumo das coisas.
Segunda mesmo mandarei e-mails, ligarei para marcar uma visita no gabinete e pedir para algum colega de Brasilia protocolar o pedido para que se discuta o tema. Acredito que muitos brasileiros pensam como eu, minha bandeira vai ser Imovel é para Moradia diga não a especulação! Cobrar e pressionar e apontar os erros é isso que devemos fazer, pq depois do estouro os culpados vão ter q ser responsabilizados e pagar pelo erro que fizeram ao nosso País.
Serio cara, a Franca fez isso? Nunca ouvi falar, se vc achar algo, coloque aqui, pfv.
Nao me leve a mal, mas para a maioria das sugestoes que vc botou ai, eu procuraria exemplos em uma certa ilha da America Central ou na metade de uma peninsula asiatica…
Abs e serenidade a todos.
Há algumas medidas governamentais possíveis, como aumento drástico do IPTU de imóvel desocupado (âmbito estadual/distrital), limitação a número de imóveis por família/indivíduo (algo que já foi adotado na China), aumento nos custos para compra e venda de imóvel em menos de dez anos (algo assim), restrições a compras por estrangeiros etc. O grande problema é que o Executivo (tanto o federal quanto o estadual/distrital) não tem interesse algum em enfrentar o problema.
Talvez um jeito mais factível seria chamar a atenção de algum parlamentar ou grupo de parlamentares para o tema, sobretudo os de oposição. Não que eles possam fazer algo de mais prático, mas quanto mais se fala sobre o assunto, mais se cria o consenso de que comprar imóvel agora é arriscado, contribuindo para que se desinflem as expectativas e baixem os preços…
“Há algumas medidas governamentais possíveis, como aumento drástico do IPTU de imóvel desocupado (âmbito estadual/distrital)”
Isso já fizeram em Sao Paulo, por exemplo:
http://noticias.r7.com/sao-paulo/noticias/iptu-progressivo-vai-afetar-400-mil-imoveis-em-sao-paulo-diz-vereador-20100629.html
Abs
Obs.: o IPTU eh um imposto municipal.
Abs
“limitação a número de imóveis por família/indivíduo (algo que já foi adotado na China)”
Nossa…
Brother, com todo o respeito, mas pensa bem antes de postar algo assim…
Eh a “febre da bolha” manifestando sua versao comunista…
Transformar o Brasil numa URSS nao eh a solucao. Eh transformar um problema temporario e de algumas pessoas, em uma desgraca total, definitiva e para todo o pais…
Pra te falar a verdade, isso sequer seria LIDO em Brasilia.
Se a argumentacao for por essa linha isso aqui se transformara num pandemonio rapidamente…
Abs, e que todos resolvam seus problemas, da melhor maneira possivel, contem comigo para ajudar (nao para quebrar o pais)…
Concordo com o André. Intervenção pesada do Estado no mercado não convém.
A meu ver, restringir o prazo do financiamento imobiliário para no máximo, digamos, 15 anos, já seria uma ótima medida para conter a especulação. Como a prestação não caberia mais no bolso dos compradores incautos, o preço dos imóveis iria voltar a patamares mais realistas.
Também acho que não podemos nos deixar levar por radicalismo ao estilo comunismo da URSS e outros. Mas o ironico é que o mercado atual de imoveis brasileiro esta fazendo isso, agindo como a URSS e parece que poucos se dão conta disto. O atual comprador que financia um Imovel por exemplo, esta jugeito a um mecânismo perverso, que na pratica torna o banco até a ultima prestação o dono legal do imovel. O proprietário é na apenas uma especie de “posseiro” pois se atrazar algumas prestações entra em cena perversa Alienação Fedinciária que permite o agente financeiro, ao estilo extinta URSS, desapropriar o “proprietário” extra judicialmente de seu imovel e este, o proprietário, sai com uma “mão na frente e outra atraz.” Em outras palavras, os agentes financeiros tem hoje no Brasil o mesmo poder que o estado autoritario da URSS tinha de desapropriar as pessoas de seus imoveis e bens, fazendo isso sem um parecer da justiça e movido por interresses duvidosos. Ou seja, com a atual legislação brasileira, enbasada na Alienação fedunciária, nenhum Juiz no Brasil irá avaliar se a prestação não esta sendo paga por simples irresponsábilidade orçamentária ou por imprevistos da vida, como perda de emprego ou outras questões que todos estamos sujeitos, sobretudo por períodos longos que podem chegar aos 30 anos, tempo do financiamento. A intituição financeira simplesmente toma o imovel e pronto, segundo o seu proprio julgamento e interesse. Simples assim, e digasse de passagem muito vantajoso para a instituição. Não é a toa que a inadiplencia caiu, todo mundo esta com a faca no pescoço, antes de atrasar a prestação do imovel tira os filhos da escola particular, corta o plano de saúde, vende o carro faz o que for preciso. Se ainda assim não for possível seguir pagando as prestaçãoes (e creio ser desnecessário dizer que estas estão para muitas famílias próximo ao limite prático dados aos valores dos imoveis) a instituição financeira simplesmente manda a famila para a rua, todo mundo, incluindo cachoro e papagaio.
Como podemos ver, o capitalismo tem o seu lado a lá URSS, no entanto como as coisas são mais sutis, muitos nem sempre se dão conta deste lado.
Interessante, não conheço detalhes do processo.
Quantas prestacoes o cara tem que deixar de pagar p/ perder o imovel?
O banco “toma” o imovel e o sujeito perde tudo? O que pagou e mais o imovel?
Eu pensava que o imovel iria a leilão e, do valor arrematado, o banco ficava c/ o equivalente ao saldo devedor e o restante voltava p/ a pessoa. Pelo menos essa seria a coisa certa…
Vc teria algum link p/ aprofundamento?
Abs
Caro Cosmos,
A propriedade e a livre iniciativa são princípios do capitalismo e bem consolidados na nossa constituição. Outro princípio contemplado na constituição é que imposto não pode ter finalidade confiscatória, portanto não é possível aumentar demais o IPTU.
O problema é que o governo é o principal estimulador da especulação, financiando com juros subsidiados quem não precisa de subsídio e criando o subprime brasilero, dando empréstimo sem nenhuma poupança (entrada).
Percebi um fortíssimo aumento de preços dos imóveis na minha cidade nestes dois últimos MESES. Os preços que já eram irreais ficaram totalmente loucos. Parece até que aqueles que compraram para especular estão agora querendo sair “por cima”, pois como o cenário econômico piorou muito neste mesmo período (dois meses), com inflação e juros em alta e forte pressão do dolar (para baixo), o normal seria que os preços ficassem estáveis ou até caíssem.
Em resumo, os desmandos econômicos dos governos têm um “preço” e um dia a conta chega e o pior é que a conta chega geralmente para quem não participou da farra.
Então beleza André vamos concorrer com mega investidores americanos, ingleses e asiaticos, nossa vamos nos sair muito bem não é? Se esses caras começarem a comprar pesado, será que vamos suportar? Só estou dizendo que deveríamos priorizar os brasileiros, moro na zona sul do Rio e o que tem de japones, chines, americanos, ingles, frances comprando pesado fica muito complicado para um brasileiro de classe média alta concorrer contra esses caras….
Qual a sua sugestão então? Deixar os gringos comprarem tudo e revenderem pelo dobro do preço?
Prezados,
Realmente, a limitação ao número de imóveis que podem ser possuídos por indivíduos ou famílias é um tanto “radical” – fui elencando em gradação de “razoabilidade”, sem me lembrar de explicitar isso. Está longe, contudo, de ser uma medida “soviética” – não consigo pensar em um motivo para o qual um indivíduo precise de, digamos, ser dono de mais de cinco imóveis residenciais no Brasil. Não me entendam mal, sou majoritariamente liberal, mas à medida que reflito chego mais à conclusão de que o mercado imobiliário tem forte função social, e não pode ser livre de restrições. Cingapura é, segundo diversos índices (como o Index of Economic Freedom, da Heritage Foundation) o mais liberal país do mundo. Contudo, por razões diversas (inclusive exiguidade de espaço) tem grandes restrições ao mercado imobiliário.
Não é preciso pensar em investidores estrangeiros. Existem, em Brasília, donos de cartório que são proprietários de – literalmente – centenas de imóveis. Imaginem o grande impacto que uma dezena de proprietários desse tipo têm em um mercado concentrado como o brasiliense…
No mais, o direito à propriedade no Brasil não é absoluta. Nossa Constituição fala em “FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE”. O censo de 2010 comprovou, como colei acima, que há mais imóveis desocupados no Brasil – isso excluindo até casas de veraneio – do que o famoso “déficit habitacional”. De fato, temos SUPERÁVIT habitacional (cerca de 200 mil imóveis residenciais). Será que isso é justo? Espaço não-aproveitado por especulação?
(leiam mais aqui: http://www.brasil.gov.br/noticias/arquivos/2010/12/13/numero-de-casas-vazias-supera-deficit-habitacional-do-pais-indica-censo-2010)
E não é necessário ser um comunista louco para perceber o grande “abismo” que se tem aberto entre a classe média e os “super-ricos”. A The Economist fez uma interessante reportagem sobre o assunto… A classe média não tem como competir com os super-ricos.
Concordo em grande parte com o que vc disse, mas com um detalhe:
“não consigo pensar em um motivo para o qual um indivíduo precise de, digamos, ser dono de mais de cinco imóveis residenciais no Brasil”
Isso é fácil, tem gente que quer se aposentar e viver da renda de aluguéis, nesse caso o cara tem que diversificar e ter muitos imoveis pequenos e baratos, p/ não se ferrar c/ imovel vazio (perde duas vezes, deixa de ganhar o aluguel e tem que assumir as despesas).
Abs
Perfeito Cosmos, voce expressou exatamente o que penso, imovel não deveria servir para investimento e sim moradia, na França e Suiça isso já ocorre através do imposto sobre fortunas acima de R$ 770.000 e outras medida como a ocupação do imovel para moradia ou aluguel evitando especulação nesses Países. Se o cara quer investir, invista na bolsa, abra uma franquia ou qualquer outra coisa que tenha finalidade de riqueza, imaginem o exemplo que o Cosmos deu sobre os donos de cartório mas em uma escala maior, mega bilionarios russos ou arabes resolvem comprar a maioria dos imoveis da zona sul do Rio e de Brasilia visando maior lucros para seus negocios e resolvem criar uma margem de lucro de 50 ou 60%, o que isso vai ocasionar? Um efeito dominó em todo nosso mercado imobiliario, pois as pessoas vão ter que migrar para outras areas menos nobres e essas areas vão aumentar nessa mesma proporção, como ja esta ocorrendo por exemplo na Tijuca no Rio de Janeiro. Não é nada saudavel para o nosso País entregar nosso setor imobiliario a esses estrangeiros que brincam com todo o nosso mercado e acaba prejudicando milhões de pessoas em todo território nacional.
Portugal: http://economico.sapo.pt/noticias/preco-das-casas-vai-baixar-com-a-subida-dos-juros-em-abril_114304.html
Os comentários são … interessantes. Não é exatamente a mesma coisa mas lembram os daqui.
Abraço
Muito interessante: “As pessoas compram as casas com base na prestação mensal que conseguem pagar.”
Em Portugal eles tb tem o “efeito casas bahia” – 360 parcelas que cabem no bolso!!!
O reajuste de imóveis não é explicado apenas pela demanda x oferta, mas sim na capacidade de endividamento das famílias. Isso vai dar merda…..
Isso é a mais pura verdade… Tem pessoas que compram aptos do MCMV que sequer SABEM o valor do imóvel, só sabe qual é a prestação.
Abs
“Estima-se que até 40% dos apartamentos de condomínios lançados em SP sejam vendidos para pessoas que querem revender ou alugar”
http://economia.ig.com.br/imovel+e+a+nova+poupanca+de+investidores/n1237811683503.html
Para refletir…
hoje pagando o meu supermercado perguntei ao caixa:
– Há quanto tempo vc é caixa?
– 2 anos
– Voce por acaso notou um aumento do pagamento com cartao de credito?
– MUITO (mostrando um bolo de comprovantes gigante)
outra coisa pra pensar:
Saiu uma reportagem sobre o “custo Rio” no oglobo de hoje, CONSIDERO LEITURA OBRIGATÓRIA, mostra que o Rio está mais caro que Paris, NY, Roma etc.. sobre todos aspectos e não só imoveis: Pãozinho, café, academia, lazer etc… as comparações são CHOCANTES
agora, porque mencionei do cartão de crédito? Porque Brasileiro AMA status, se ele não pode mais consumir ele consome assim mesmo a crédito, parar de consumir é que ele não quer… baixar de marca, poucos topam.. onde isso vai parar? Bolha de crédito, pessoas comprando o que não podem… o custo de se morar no Rio aumento SEVERAMENTE e a renda não acompanhou, o mercado está iludido vivendo de crédito, crédito sempre foi e sempre será o maior fermento pra bolha
a bolha vai machucar muita gente e por as coisas no lugar da forma mais dolorosa…
Isso me lembra uma excelente frase sempre repetida pelo republicano Ron Paul: “aqueles que querem viver acima de suas possibilidades estão fadados a viver abaixo de suas possibilidades”. O brasileiro está endividado em níveis alarmantes e crescentes – já quase 25% de sua renda é pra pagar dívidas. Alguma hora a dívida terá de ser paga… Meu medo é que sejamos, nessa atual euforia, a Argentina da década de 1990.
Apenas um detalhe: endividado é uma coisa, inadimplente é outra.
Se o povo quer consumir a credito, nada de mais, desde que consiga pagar.
Eu não faço isso.
Como já disse alguem aqui: “juros eu gosto de receber, não de pagar”.
Mas cada um é cada um, tem pessoas que querem “viver a vida intensamente” e querem consumir e tudo, e tem que ser hoje, seguindo o slolgan da Visa “a vida é agora”. Não tem problema, se conseguirem pagar, não irão quebrar, nem quebrar a economia do país.
O credito é o que impulsiona a venda, pergunte a qualquer comerciante. Se vc for depender de o povo ter disciplina p/ juntar e comprar a vista vc não vai vender quase nada e vai fechar.
Tem paises como a população altamente endividada, como EUA, que não quebram, pelo contrario prosperam. Logico que tem crises, solavancos, mas em geral prosperam.
Abs
Muita gente paga com cartão para ganhar pontos, milhagens e outros pseudo-benefícios. Conheço várias pessoas que pagam tudo com cartão, até um pastel, por causa disso. Não deixam de pagar a fatura quando ela chega. Apenas ao invés de usarem débito, usam crédito. É preciso ver se a inadimplência está aumentando para saber se o motivo é mesmo falta de grana.
http://www.franceluxuryproperties.com/br/quem-somos/comprar-sem-tributacao.html
André da uma lida no link acima, vou arrumar mais coisas minha noiva ja morou na França e trabalha na Michelin e para estrangeiros não tem facilidade na França.
Portanto, em caso de ausência de acordos bilaterais, uma pessoa não-residente na França deve pagar, anualmente, o ISF (imposto sobre grandes fortunas) sobre o valor de um imóvel superior a 770.000 euros, assim como impostos sobre as receitas resultantes do aluguel do imóvel.
André voce é corretor?
Mais André sobre o que falei sobre a França, comigo eu mato a cobra e mostrou e o Pau.
Na França, o Imposto de Solidariedade sobre a Fortuna, como é chamado, surgiu em 1982, foi extinto em 1987, mas recriado em 1989. Pessoas físicas que tenham patrimônio acima de 790 mil euros (R$ 2,5 milhões) pagam alíquotas que variam de 0,55% a 1,8% – a mais alta incide sobre patrimônios acima de 16 milhões de euros (R$ 46,7 milhões). Foram arrecadados R$ 4,42 bilhões de euros em 2007 (R$ 9,1 bilhões).
Ah na Suiça em algumas regiões também tem esse imposto.
Ah André esse final de semana quando comentei sobre essa minha sugestão a moda Francesa, alguns corretores tiveram a mesma reação que voce, nao acreditaram e acharam um absurdo tal ideia, mas cada um pensa de um jeito e respeito a posição dos corretores e estrangeiros que querem se esbaldar no mercado carioca mas estou querendo copiar o modelo Françês e acho que a maioria q quer realmente comprar 1 imovel para viver acredito que vai gostar dessa minha idéia.
Bom primeiramente peço desculpas pelo “tom” de alguns de meus ultimos comentários.
A partir de agora vou pensar mais antes de escrever, e seria bom que fosse seguido…
Não somos inimigos, estamos todos no mesmo barco e ficar brigando não dará em nada.
Quando perguntei sobre o caso da França, não estava debochando não, estava realmente surpreso, e querendo saber se tem precedente, por isso pedi mais informações, como texto não tem entonação de voz, vc entendeu errado. Ânimos exaltados ajudam a interpretar tudo como ameaça, ou deboche, mas nem tudo é.
Qdo disse a “maioria da sugestoes”, não me referi a esta. Beneficiar brasileiros (em caso de residencia) ao inves de gringos (em caso de morarem em seus paises de origem) é uma boa ideia, eu achava que não teria exemplo em paises de livre mercado, mas se tem, ótimo, vamos usar. Obs.: bom que vc mandou o link, não posso ler agora, mas salvei p/ depois.
Se bem que, por motivos mostrados antes, não acho que o governo irá fazer nada que pare com a alta, mas temos o direito de tentar. Talvez se a pressão for muita, consiga isso sim.
Quanto à pergunta se eu sou corretor, não vou nem responder, mas deixo uma dica para todos os amigos aqui:
Tem uma forma de baixar instantaneamente o preço dos imóveis em 5%. Não vai deixar nada barato, mas é uma ajuda…
Tem um monte de comentarios meus aqui que um corretor nunca faria, seria dar um tiro no proprio pé. Brincadeira… Ô mania de perseguição.
Abs
Isto ai. Vamos manter o blog saudável. O pessoal tem mandado muito bem nas discussões
André sem problemas, o meu intuito é colaborar, hoje mesmo estou enviando e-mails para deputados e senadores do Rio de Janeiro alertando sobre o problema e dando sugestões, essa do modelo Francês e Suiço seria perfeita para o Brasil, o imposto sobre fortunas, daí deveria ser estabelecido um valor a exemplo desses Países. Além de propor um projeto de lei beneficiando brasileiros com relação a tributação de imóveis contra os estrangeiros, acho que nosso grande momento, pelo menos no Rio de Janeiro (zona sul) é a concorrencia desleal contra os estrangeiros. Colegas Franceses estão comprando muitos imoveis mesmo com esses preço nas alturas exatamente pq aqui tem facilidade tributária e tratamento igual aos brasileiros, coisa que eles não tem em seu País de origem. Brasil só funciona as coisas na base da pressão, temos que pressionar e cobrar para que se restabeleça o equilibrio imobiliario e o que acontece no Rio acaba refletindo em outros Estados em uma escala menor por isso deve ser combatido.
ontem fui ver um lançamento em mha cidade ,um condominio fechado .muito bom o projeto.Sao lotes apenas ,e a estrutura de piscina ,quadras etc..600 lotes .A cidade tem 350 mil habitantes ,numa regiao pobre [ montes claros mg] a area do condominio fica fora da cidade uns 3 kms. Vamos la´ ,os lotes custam em media 230 mil reais.O incrivel foi a forma da construtora vender :100 parcelas com correçao de 12% aa + o IGPM ,ou seja 20% aa.As 12 primeiras sao de 3000 reais , as 12 segundas cerca de 3600 e assim por diante …as 12 ultimas sao cerca de 11 mil . O cara da corretora disse que 90% das vendas foram assim .Teve gente que comprou 2 lotes .Ou seja , cada lote vai sair por mais de 850 mil reais .Tem gente que conheço que comprou 2 lotes e tem renda como a mha [medicos]Sei que nao tem logica pra eles poderem pagar isso .Um medico pagar um 1,7milhao de reais em 8 anos ,numa cidade do interior ,onde a media salarial da categoria e´ de 10 a 20 mil por mes.A venderora disse pra mim : que pena o doutor dizer aos colegas que nao tem condiçao de morar no melhor condominio da cidade ! Fiquei p. e disse , coitados , vao quebrar por causa de 600 metros de terra na zona rural da cidade .E eu morando de aluguel e com otima saude financeira , e sem divida me tirando o sono.Na saida , viu meu carro e começou a me bajular ,dizendo pra eu comprar a vista etc.. realmente retirar 230 mil pra um lote ,e uns 250 mil pra construir , pra quem ta indo casar e´ loucura.Mas o que me deixou mais triste e´ ver colegas entrarem nisso , e pessoas de alto padrao da cidade se tornarem uns endividados atrapalhando e economia local … e´ de se pensar .
Isto é grave
12% + IGPM ? Isso é uma insanidade!
Abs
Coitado de quem caiu na pegadinha do Malandro
Isso é tão, mas tão, mas tão absurdo, que quem entrou nessa furada consegue pela justiça recuperar o $ pago a mais do que devia acrescido de danos morais.
Por outro lado 12% + IGPM só quem não tem uma noção básica de finanças entra…
Abs
“A venderora disse pra mim : que pena o doutor dizer aos colegas que nao tem condiçao de morar no melhor condominio da cidade !”
Já usarm esse comigo, corretores usam muito esse argumento, pra pegar o cara pela vaidade, a questão do status é muito séria no país… Nego dá muito valor a isso, muito mais do que devia… É o preço da melhora economica, daqui a 10 anos qdo o povo tiver mais acostumado a ter ascendido socialmente, esse argumento perderá força…
Comigo não cola, quero morar onde me sinto bem e não encher a boca p/ falar pros outros…
Abs
Me lembro de ler uma reportagem sobre um sujeito nos EUA que conversando com corretores sobre o absurdo dos preços dos imóveis e eles garantiam que os preços iam sempre subir ou, pelo menos, se manter, que casa é um negócio físico (ao contrário das empresas de internet, outra bolha), que a população do mundo só aumenta e as pessoas precisam morar em algum lugar e desdenharam do sujeito dizendo que ele não tinha o perfil de proprietário, que ia morrer morando de aluguel, na casa dos outros. Mesmo com essa conversa o sujeito se recusou a colocar a assinatura dele num empréstimo de centenas de milhares de dólares, com juros variáveis e foi para casa. Meses depois, a bolha explodiu e o cara se sentiu vingado ao ver aqueles corretores desempregados e as pessoas que fizeram a opção maluca de comprar a preços tão altos tendo suas casas hipotecadas.
Aliás, outra desta história de apelar para o status, mostrando o lado contrário da anterior, é a do cara que foi comprar um automóvel, pensando em gastar 30.000, ficou olhando os últimos lançamentos até que um vendedor se aproximou e desdenhou: “Esse caro não é para você, deixa que eu vou te mostrar um carro mais barato, mais com teu perfil”. O sujeito ao invés de ir embora, resolveu “mostrar” para o vendedor que ele podia comprar um carro como aquele. Resumo da ópera: depois de meses lutando para pagar as prestações, não conseguiu e teve o carro apreendido. É o tal do status.
“Status é comprar uma coisa que eu não preciso, com dinheiro que não tenho, pra fazer gente que eu não gosto achar que eu sou quem eu não sou”
Abs
Esta mais barato comprar um ap na Suiça do que na zona sul do Rio e olhem o estado do Ap com Vaga e tudo.
http://www.rightmove.co.uk/overseas-property/property-33454088.html
Não sei se vocês se lembram de uma reportagem da revista Exame no ano passado, falando sobre o boom imobiliário no Brasil. A reportagem foi quase inteira falando que a alta é sustentável.
Mas me chamou a atenção o fato de um dos maiores investidores em imóveis do país afirmar que a hora é de vender e não de comprar.
E aí, quem estaria certo?
Segue um trecho da reportagem:
“Altas dessa magnitude despertam dúvidas sobre os riscos do investimento imobiliário – e é saudável que elas existam. O clima geral entre investidores é de cautela. A Prosperitas, maior gestora de fundos de private equity imobiliários do Brasil, não compra novos terrenos em São Paulo desde 2006 por achar que os preços subiram demais. Carlos Antunes, dono do grupo de roupas masculinas Via Veneto e um dos maiores investidores em imóveis do país, acredita que este é o momento de vender. “Os preços estão altíssimos e, por falta de mão de obra e materiais, muitas construtoras estão lançando empreendimentos ruins, mal planejados, que têm pouca chance de valorização num mercado mais normal”, diz Nice Sampaio, responsável pela gestão dos cerca de 100 imóveis de Antunes. É pouco provável que o relativo pessimis¬mo desses investidores tire o ânimo de milhões de brasileiros que, pela primeira vez, passam a ter condições reais de virar donos de imóveis.”
“Os preços estão altíssimos e, por falta de mão de obra e materiais, muitas construtoras estão lançando empreendimentos ruins, mal planejados, que têm pouca chance de valorização num mercado mais normal”
Quanto a isso, tenho visto alguns empreendimentos novos, de qualidade tão duvidosa que me faz pensar: rezemos pra não ter um novo Palace 2…
Abs
Em Belém, há uns 3 meses desabou um prédio de mais de 20 andares que estava para ser entregue.
Vamos torcer para não aparecerem outros casos.
Vi na casa de um amigo uma matéria de março no morar bem, sobre entrada de investimento estrangeiro no Rio. Alguém chegou a ver isso?
Vi sim essa matéria e já mandei e-mails para os deputados do Rio de Janeiro, depois de criar o blog, vou registrar os e-mails, as respostas, para dar publicidade as pessoas e mostrar que podemos mudar o rumo de toda essa especulação com pequenas atitudes. E depois tentar recolher assinaturas visando a elaboração de um projeto de lei que beneficie os brasileiros, deixando claro que imovel é para moradia e não para investimento.
Colega Fábio, eu sugeriria que vc abandonasse essa bandeira “imóvel não é investimento” e troque por “imóvel não é investimento pra gringo”.
Pensa bem: vc quer convencer alguém (que tem vários imóveis p/ investimento) a fazer lei pra prejudicar ele mesmo??
Abs
André minha proposta é em primeiro plano contra os gringos e no segundo plano sim contra os mega proprietarios brasileiros que tem 10, 20 imoveis, se ele quer ter varios imoveis tem de pagar mais tributo por isso, tanto é que na Suiça quanto mais imoveis mais tributo voce paga, fazendo com que o sujeito parta para outro negocio e deixando seu imovel a venda para a pessoa que realmente vai morar nele. Coloquei até um imovel na Suiça q esta mais barato do que muito apartamente na zona sul do Rio e pq acontece isso la? Pq não é negocio para o sujeito ficar prendendo apartamento e especulando.
De novo a questão da comparação louca…
Vc disse que um apto na Suíça está mais barato do que na Zona Sul do Rio.
Mas será aquele apto que aquele apto era na “zona sul” ou na “zona norte” da Suíça?
Assim como no Rio (que é uma cidade) temos bairros com valores entre 1,2k e 16k / m2 ou até muito mais, não é razoável supor que a Suíça (que é um país) tb tenha uma disparidade grande de valores entre suas regiões (como todos os países e cidades da Terra, pelo menos os que eu conheço)?
Abs
“Pq não é negocio para o sujeito ficar prendendo apartamento e especulando.”
Já mostrei algumas vezes aqui, em sampa tem lei que aumenta o IPTU p/ imóvel vazio: ou mora nele, ou aluga. Se não me engano começou este ano mesmo. Procure meus posts anteriores.
Isso é uma proposta que tem grande chance de ser aprovada.
Apenas temos que tomar cuidado de permitir como exceção os imóveis de veraneio, que são um direito legítimo do cidadão.
Abs
Algo estranho, paira no ar!!!!
Estamos em abril e o SECOVI não divulgou os dado de vendas de imóveis na cidade de São Paulo de fevereiro. Lembre-se que em fevereiro eles divulgaram os dados de janeiro e culparam a sazonalidade pelo péssimo número (menor numero de vendas desde de 2004).
Comentários sobre isso ??
Culpar a sazonalidade é ridículo, pois foi o menor numero de vendas, em comparação com janeiro de outros anos… A não ser que só tenha começado a existir férias em 2011…
Abs
UMA CONTA ASSUSTADORA…
os imoveis MÉDIOS da zona sul (to nem falando de leblon e ipanema não! to falando de botafogo, humaita…) estão com aluguel de uns R$3mil.. some condominio e IPTU e esbarramos na casa dos R$4mil…
o % maximo do salario liquido que um ser humano aguenta destinar pra aluguel é 40% (já considero muito).. dado que ele tem outros gastos.
por essa lógica, a renda MINIMA do povo da “baixa zona sul” deveria ser de R$10mil liquidos, ou R$13mil brutos!!!
Sinto muito, mas isso não corresponde a realidade, voces acham que todo mundo que mora em botafogo ganha igual ou maior que R$13mil ??? É INSUSTENTÁVEL !!!!
Li em algum canto, não tenho a referencia agora, mas acho que cerca de 80% dos imoveis no brasil são ocupados pelos próprios proprietários. O outros 20% são ocupados por inquilinos.
Isso tb explica pq tem muito mais anuncios de aluguel do que de venda (isso não é de hoje, sempre foi assim).
Abs
Corrigindo: Muito mais anuncios de VENDA do que de ALUGUEL.
Abs
Digníssimo Mrk, gostaria de tb opinar. Moro em Copacabana, infelizmente ainda na casa de meus pais, pois devido ao alto custo de moradia, um ap de 2 quartos, velho, sem infra-estrutura, precisando de modernização, hoje não sai por menos de 500.000 . Ganho razoavelmente bem, sou empresário, comerciante com negócio na Zona Sul e te digo: É IMPOSSÍVEL PAGAR ALUGUEL DE R$3.000,00 ou mais em espelunca! Ou então o sujeito não vai a restaurante, cinema, não tem lazer, só come feijão e arroz e toma refrigerante tubaína.
Infelizmente tenho que colocar a viola no saco, berando na faixa dos 30, morar com meus pais, pois assim economizo e vou juntando pra na hora do “estouro”, puder comprar o meu ap. Não sou maluco de me endividar e pagar a casa em 30 anos e no final saber que paguei 3. Ademais hj estou na faixa dos 30 daqui a 30 anos, 60 e o ritmo será o mesmo? Essas pessoas que fazem esse tipo de “investimento” não pensam no amanhã?
Um abraço e felicitações a quem promoveu este site (o único racional nesta montanha de irracionalidade)
Interessante, não conheço detalhes do processo.
Quantas prestacoes o cara tem que deixar de pagar p/ perder o imovel?
O banco “toma” o imovel e o sujeito perde tudo? O que pagou e mais o imovel?
Eu pensava que o imovel iria a leilão e, do valor arrematado, o banco ficava c/ o equivalente ao saldo devedor e o restante voltava p/ a pessoa. Pelo menos essa seria a coisa certa…
Vc teria algum link p/ aprofundamento?
Abs
Andre, já são mais de meia noite, não achei o mesmo link em que li o assunto a alguns meses atraz, o autor explicava melhor e mostrava as armadilhas por traz da alienação fedunciária que só traz segurança juridica para a instituição financeira.
Seguem um outro link, apenas razuável, mas foi o que achei nesses poucos minutos que antecedem o meu desabar na cama rsrs.
O fato é que em apenas 3 meses de inadiplencia são suficientes para um aviso formal que o processo irá começar imediatamente se o pagamento não ocorrer. Este tempo pode mudar de instituição para instituição.
Com relação a como o comprador fica apos a retomada, é que na pratica a instituição pode cobrar um valor relativo ao aluguel do periodo em que o comprador ficou no imovel e ainda cobrar uma especie de multa. Soma-se a isto as taxas pagas para a aquisição da casa própria que não são devolvidas e vc verá que sobra muito pouco. Foi isso que eu quiz dizer com sair com uma mão na “frente e outra atraz”. Tudo isso extra juducialmente, sem a justiça dar o seu parecer, tudo muito rápido e ilegal digasse de passagem. (essa informação do ultimo paragrafo não aparece neste link)
Depois verei se acho o link em que eu li essas informações mais detalhadas e sobretudo mais esmiuçadas pelo autor, falando dos perigos e desmandos da lei.
abs
segue o link: http://www.ghmproducoes.com/news/aliena%C3%A7%C3%A3o%20fiduciaria/
Colega Flavio, muito obrigado pela informação (ainda mais na hora sagrada do descanso). É que tenho amigos que financiaram… Quando e se o bicho pegar no futuro, quero poder ajudá-los…
“Tudo isso extra juducialmente, sem a justiça dar o seu parecer, tudo muito rápido e ilegal digasse de passagem. (essa informação do ultimo paragrafo não aparece neste link)”
Bom, de certa forma, menos mal que seja assim, pois o sujeito pode “correr atrás do prejuízo” depois, via Justiça. Pior se a Justiça fosse conivente c/ essa pouca vergonha.
Abs
Precisamos logo de um fórum. Está impossível discutir dessa forma fragmentada, em comentários.
Enquanto o forum não fica pronto, uma dica: aperte CTRL+F e procure por “11 de abril” por exemplo, daí vc consegue ver as msgs de um dia só.
Abs
O que me assusta nessa bolha é que ela parece ser em âmbito nacional, e o estouro que cedo ou tarde virá deve quebrar muita gente.
Francamente não tenho nem como fazer idéia de quando isso ocorrerá, se ” I’m being early then wrong”, mas o que eu vejo é só uma escalada absurda de preços, uma cacetada de desculpas tentando justificar o aumento: pré-sal, copa do mundo, muitos gringos em copacabana! Po, qual é a cidade mais visitada por estrangeiros neste país, e em qual bairro eles mais se hospedam, há mais de meio século? Agora porque temos os mesmos indivíduos de pele rosada pelo sol, ou mais deles em razão de o Rio estar se destacando no cenário internacional pela queda na violência, eles passaram a MORAR aos lotes aqui?
Prédios e mais prédios recém-lançados tendo todas as unidades vendidas para executivos de multinacionais do petróleo? Ou administradoras publicando anúncios à procura de apartamentos para alugar para clientes exigentes, estrangeiros, de alto nível? Isso me lembra muito a publicidade feita em torno das garotas de programa. Pelo menos neste último caso o conteúdo da publicação é verdadeiro, o cliente sabe mais ou menos (com algumas exceções, claro…) o que esperar.
E em Brasília, tem copacabana, tem praia? Não, mas tem políticos, funcionários públicos aquinhoados e uma boa lavagem de dinheiro de corrupção? Ah, tá.
E em São Paulo? Ah, lá sempre foi mais caro, a economia está crescendo, a massa salarial idem, os preços estavam muito estagnados, vão construir o estádio do Corinthians… beleza!
E em Curitiba? Ah, sabe como é, qualidade de vida, né, cidade mais organizada, limpa…
E no interior dos estados? Poxa, você não viu como as cidades médias estão crescendo??? Ô , se vi!
Li nos posts aqui do site algumas coisas interessantes, como a renda per capita em Ipanema ser de R$ 40.000,00 no ano 2000, e que agora devia dar fácil uns 50 K. Show de bola, filhote, POR ANO E NÃO POR MÊS!
Li também que tem um monte de gente trabalhando nas empresas do Eike Batista ganhando salários estratosféricos, e que qualquer gato pingado saindo da FGV ou do IBMEC estava auferindo 40 ou 50 mil reais/ano de bônus!
Mas o pior de tudo foi ser obrigado a ler, acho que logo acima nesse mesmo post, que o brasileiro estava acostumado a um mercado em que o comprador faz os preços, e agora era a vez de os vendedores fazerem os seus.
Então eu adoraria que alguém explicasse a um leigo em economia como eu como podem os preços dos imóveis (anunciados) para venda estarem aumentando à razão de 3% ao mês e a oferta total de imóveis, quase 10%. Posso dizer aqui pelo Rio.
No mês passado eu mandei um post comentando que havia 1800 imóveis à venda na Tijuca e 2800 em Copacabana. Pois bem, um mês depois, temos, respectivamente, 1950 e 3100.
Onde estão os gringos, os executivos estrangeiros das multinacionais do petróleo, os funcionários do Eike, os trainees da FGV que não compram esse imóveis que ainda tem tanto espaço para valorização? Que falta de senso de oportunidade! Devem ser todos burros mesmo!
Os vendedores estão “fazendo” seus preços, ou melhor, anunciando ao preço ao qual acham que vão um dia conseguir vender um dia. Beleza. Quero ver chegar a hora de os compradores dizerem: AGORA É MINHA VEZ! Não vai demorar muito, a lei da oferta e da procura é universal. Pode tardar, mas não falhará… nem será piedosa.
Pensando bem, não acho que quem tiver seu patrimônio dilapidado pelo estouro da bolha mereça um segundo de preocupação. Querer ganhar dinheiro através de trabalho, aplicação de capital, é uma coisa. Lucrar com disseminação de mentiras, desinformação, compra de matérias em jornais e revistas, e piorar o padrão de vida de boa parte da classe média que não possui imóvel próprio, é criminoso. Felizmente tenho um teto e nenhum motivo para preocupação, mas digo com toda a segurança que eu quero mais é ver o circo pegar fogo, e esses especuladores de m… falidos!!!
Rodrigo eu tbm tinha reparado o aumento de apartamentos a venda na zona sul, principalmente em Copacabana acima de 3100 unidades, quero ver esses corretores, empresas do ramo imobiliario depois de estourar tudo aí que vai ficar interessante.
“Mas o pior de tudo foi ser obrigado a ler, acho que logo acima nesse mesmo post, que o brasileiro estava acostumado a um mercado em que o comprador faz os preços, e agora era a vez de os vendedores fazerem os seus.
Então eu adoraria que alguém explicasse a um leigo em economia como eu como podem os preços dos imóveis (anunciados) para venda estarem aumentando à razão de 3% ao mês e a oferta total de imóveis, quase 10%. Posso dizer aqui pelo Rio.
No mês passado eu mandei um post comentando que havia 1800 imóveis à venda na Tijuca e 2800 em Copacabana. Pois bem, um mês depois, temos, respectivamente, 1950 e 3100.”
Vou apenas COPIAR o que escrevi anteriormente:
“Claro que pode preço subir junto com oferta, é só a demanda subir mais rápido ainda do que a oferta, que é exatamente o que estamos presenciando. O credito duplicou ou triplicou e a qtd de imóveis não acompanha o ritmo…”
Pro preço aumentar basta só que tenha mais do que 1950 pessoas querendo comprar na Tijuca e mais de 3100 em Copa. Pressão compradora, “bróder”…
Estamos falando em uma cidade c/ mais de 6 milhões de habitantes. Lógico que não todos ganham o suficente p/ comprar nesses locais, mas qtos são esses que podem?
Qual é o “estoque” de pessoas capazes de pegar crédito, que ainda não pegaram?
Sem esses dados estaremos só especulando.
Abs e que todos nós consigamos comprar nossos imóveis
“Li nos posts aqui do site algumas coisas interessantes, como a renda per capita em Ipanema ser de R$ 40.000,00 no ano 2000, e que agora devia dar fácil uns 50 K. Show de bola, filhote, POR ANO E NÃO POR MÊS!”
Vou tomar as dores do colega, realmente ele pisou na bola, mas só neste caso, 99% do que ele escreveu aqui é muito relevante sim e agregou muito à discussão.
Abs
Rodrigo,
a maior parte das suas citações diz repseito aos meus posts… vc podia citar o meu nome.. acho mais bonito…
discordo em 85% do que o Duda escreve, mas respeito a opniao dele e digo o nome dele quando vou citá-lo.
quanto a remuneracao media de ipanema… errei… agora quero ver vc achar quem more em ipanema e ganhe 4k por mes.. se achar te pago um chopp..
quanto a remuneracao de recem formados em banco.. nao eh chute… eh fato.. trabalho em um e sei muito bem os numeros….
Quanto aos funcionarios do eike.. conheco mais de 5 que botaram pelo menos 1M no bolso em $$ (venderam pros manes que entraram no IPO).
estou aqui porque sou pago pra antecipar movimentos (nao de housing, pena, pq esses sao BEEEM mais faceis que o meu MKT)… e estudar sobre o assunto vai me ajudar a ganhar $$…
acho que pelo menos 60% dos meus posts continham dados (com a fonte). Nao fico so achando que vai DESPENCAR porque…………………….subiu muito???
eh akilo…
nao vamos brigar com a realidade…
tem BASTANTE gente ganhando $$ sim… queira ou nao…
e no caso do rio, adivinha onde essas pessoas querem morar?
“quanto a remuneracao media de ipanema… errei… agora quero ver vc achar quem more em ipanema e ganhe 4k por mes.. se achar te pago um chopp..”
Quanto a isso acredito que tenha um bocado sim, pois até “ontem” o preço de venda era bem mais baixo… E como só uns 5% (chutando) do total de imoveis trocam de mão por ano, ainda deve ter por lá bastante gente que não conseguiria comprar a preços de hoje.
A pergunta de 1 milhao de dólares é: qtos desses estão passando por dificuldades e precisam torrar o imóvel?
Como ter acesso a esses antes de caírem no mercado?
Não sou corretor mas tb não sou bobo e gosto de aproveitar oportunidades…
Abs
meu ponto nao tem nada a ver com preco de imovel…
eh so com respeito a renda….
pq quem mora de aluguel em ipanema nao pode ganahr 4k ne? afinal paga quanto de aluguel? 1,3k? acho que ate pra dormir na praia sai mais caro….
galera..quem vive, ou convive com pessoal de la sabe… 4k em ipanema NAO EXISTE….
acho q até existe, mas minoritário.
mas uma coisa é certa (escrevi em outro post): mais da metade da galera q mora lá não teria condições de comprar o imóvel próprio em q mora.
são os “ricos patrimoniais”, mas o fluxo de caixa continua o mesmo.
Ipanema ainda não é bairro de rico, é de Classe Média / Classe Média Alta.
Mas os novos entrantes, de 1 ~2 anos pra cá, só mesmo rico (ou Classe Média Alta +++…)
Credicard fará refinanciamento de imóveis
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/900969-credicard-fara-refinanciamento-de-imoveis.shtml
Acabei de ver isso em um anuncio de imovel à venda:
“VISITE NOSSO SITE: http://www.xxxxxxxxxx.com.br ACEITAMOS TODOS OS CARTÕES DE CRÉDITO COMO PARTE DE PAGAMENTO.”
Hã?
Obs: não vou colocar o link pro anuncio pois não quero ser acusado de ser um “corretor inflitrado”…
Abs
eh bom pra dar um gas na milhagem…
Andre, procurei no google e encontrei isso.
Realmente bizarro…
Pessoal.
Tenho uma dúvida, será que alguém pode me ajudar?
Li em algum lugar, acho que nesse mesmo blog e em algumas notícias que o crédito baseado em poupança vai miar em alguns anos se mantivermos a expansão atual.
Há lançamentos imobiliários em que o comprador vai pagando as prestações para a construtora até o fim da obra e ai tem que fazer um empréstimo em algum banco para pegar as chaves, certo?
Existe garantia de que esse comprador vai ter credito disponível?
As condições daqui, sei lá, dois anos são previsíveis para oferta de crédito (taxas, tempo para pagar, etc)?
Abraço
Essa é uma preocupação verdadeira e muito saudável. Quase ninguem se toca disso.
A resposta é: infelizmente não, não são previsíveis.
Abs
ja escrevi alguma coisa sobre.. tem outros estudos que vi q vou colocar sobre isso tambem.
Andre,
estive vendo a discussao sobre o indice valor do aluguel/valor do imovel….
acabaram me mostrar uns dados aqui (nao sei como puxaram isso, mas.. acho o argumento bom entao vou falar) que tem uma correlacao alta desse indicador com a taxa do financiamento..
o que faz sentido…. na medida que a taxa cai, e fica mais barato adquirir o imovel, o retorno dele (aluguel) tem que cair… pq nao podemos ter a situacao onde o valor do aluguel seja mais caro que a prestacao….
pra pensar…
abs
e ai eh claro que ele tem uma correlacao com o “bolha indicator”..
pq parece que uma condicao necessaria (nao suficiente na minha opniao) para as bolhas sao o credito farto e as taxas baixas… e qd isso ocorre, o indicador valor/aluguel acaba se comprimindo…
to comecando a me convencer que o que gera essa baixa nessa relacao (valor/aluguel) sao as baixas taxas de juros de financiamento….e nem tanto um desequilibrio entre os precos ou oferta e demanda…
Faz muito sentido.
Abs
“to comecando a me convencer que o que gera essa baixa nessa relacao (valor/aluguel) sao as baixas taxas de juros de financiamento….e nem tanto um desequilibrio entre os precos ou oferta e demanda…”
Nesse caso, seria uma acomodação a uma nova realidade de juros. Renda fixa pagando menos, imovel pagando menos (renda de aluguel).
Dureza pro investidor…
Abs
E tem mais: nao se pode anunciar imovel na planta como sendo do MCMV, pois as condicoes só vão ser avaliadas na hora que estiver pronto. E aí, se o valor de mercado já tiver passado de 170k, adeus subsídio e taxas molezinhas… Pode até dar processo por propaganda enganosa…
Li isso em algum canto e infelizmente estou s/ a referencia aqui p/ passar, mas se procurar acha facil no google…
Tem esse aqui, não li, acho q fala isso: http://economia.ig.com.br/consumidores+apontam+falhas+no+minha+casa+minha+vida/n1237819216582.html
Abs
Criei um tópico no fórum do Skyscrapercity. O fórum é sobre arquitetura, urbanismo etc. É só se cadastrar e opinar – a discussão fica mais “sequencial”.
http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1359015
Interessante ver o que vem ocorrendo na China, país em que se infla a maior bolha imobiliária do mundo. Há, na China, mais de 64 milhões de apartamentos desocupados e verdadeiras cidades fantasmas. Este vídeo é bem curioso:
http://www.youtube.com/watch?v=rPILhiTJv7E&feature=player_embedded
Cosmos,
na China tem uma coisa que devemos levar em consideração.
Aqui ja foi falado do fator cambio no preco dos imoveis.. essa eh minha área (cambio), entao tem uma coisa que nao podemos esquecer… o cambio eh muito importante na avaliacao de qualquer preco de uma economia.. afinal eh uma variavel so que consegue mexer com TODOS os precos… relativos e absolutos… eh a mais importante da economia na minha opniao…
pois bem.. a CHina tem um cambio (que ate pros mais leigos em economia) errado.. subvalorizado…logo, investimentos em ativos reais sao uma forma de apostar numa correcao no cambio…ainda mais num pais onde os mercados financeiros sao muito regulados..
ex: usd-cny esta agora 6,54.
um imovel de 1M usd custa 6,54M cny…
o cara compra esse imovel por 153k cny na expectativa de que o governo va “soltar” a moeda… se a moeda vai pra 5,5 (16% de valorizacao, uns acham ate pouco, outros nao.. enfim) o imovel dele vai valer 1,19M USD…
entao em lugares onde vc tenha uma expectativa de valorizacao do cambio, ou mais ainda, que o cambio esta fora do lugar, investimeto em ativos reais eh uma forma de ganhar qd o cambio corrigir…
claro que isso pode estar ocorrendo no brasil… e na medida em que o cambio encontrar um patamar e parar.. pode ter uma saida de gringo de alguns ativos reais, entre eles, imoveis…
cara compra esse imovel por 153k cny na expectativa de que o governo va “soltar” a moeda… se a moeda vai pra 5,5 (16% de valorizacao, uns acham ate pouco, outros nao.. enfim) o imovel dele vai valer 1,19M USD…
ta errado, eh
cara compra esse imovel por 6,54M cny na expectativa de que o governo va “soltar” a moeda… se a moeda vai pra 5,5 (16% de valorizacao, uns acham ate pouco, outros nao.. enfim) o imovel dele vai valer 1,19M USD…
ótimo ponto.
Mas estrangeiro pode comprar na China?
Os caras arrumam um “jeitinho brasileiro”?
“Já em cidades como Pequim, praticamente não há anúncios de imóveis em inglês. Desde a década passada, o governo chinês estipulou restrições severas para a compra de imóveis por estrangeiros.”
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-imoveis-que-custam-us-150-mil-em-9-paises?p=10#link
Abs
tem umas limitações… a maior delas eh que tem que ser pra uso proprio e nao pra outros fins (vale pra PF e branches internacionais)..
talvez por isso explique porque um monte estam vazios….
agora ouvi dizer (por isso nao guaranto, nao li) que aplicar em fundos imobiliarios eh a maneira mais facil de burlar.. mas nao sei no detalhe como funciona…
essa de dizer que ta´ com 80% vendido no lançamento ,segundo um corretor [meu parente] e´ balela …ele disse que marcam na maquete como vendidos e sempre deixam alguns vagos em todas as areas ,para o cliente nao desistir por causa de preferencia de local no predio ou de lotes .Dando a impressao que ta´ acabando ,mas tem alguns em cada area ou andar para predio.Por outro lado ,no caso que contei anteriormente , ofereci o valor do lote pra pagar em 60 vezes sem juros ,com entrada de 20% e nao aceitaram .dei como argumento que se eu so´ vou receber efetivamente o lote pra construir daqui uns 18 meses , por que pagar juros de algo que nem estou usando? vc paga juros de um carro por que sai dirigindo ele na hora , mas pagar juros pra algo que vai receber depois? quem deveria pagar juros pra mim sao eles !Eu sei que cada lote nao vai sair pra eles por mais de 40 mil ,pois um alqueire mineiro equivale 48 mil metros ,ou seja 80 lotes .E um alqueire nao custa 3.2 milhoes , mesmo se gastando com potaria e umas quadras [ainda por que sao 600 lotes que faz diluir os custos disso.Entao por que nao aceitaram minha proposta ??? isso que eu nao entendi , gastar 40 [no maximo] pra receber 230 e nao aceitar ? alguem me ajude a entender tanta ambiçao!
E eu ainda acho que quando a caca estourar na Europa todos vão lembrar que o EUA não se resolveram.
http://economico.sapo.pt/noticias/a-europa-tem-de-perceber-que-espanha-vem-a-seguir_115743.html
E mais, a Bélgica também está mal das pernas.
O que quero dizer com isso é que o crédito pode ser interrompido antes do que se pensa.
Sugestão de matéria.
Será o inicio do estouro? Quem não paga nem o carro vai pagar apartamento caríssimos?
Calote cresce na compra de veículos em São Jose
Pesquisa mostra que 80% dos carros financiados no ano passado estão com as parcelas atrasadas
http://www.ovale.com.br/cmlink/o-vale/nossa-regi-o/calote-cresce-na-compra-de-veiculos-em-s-o-jose-1.94078
É a esse tipo de coisa que tenho me referido ultimamente.
Qualquer notícia é interpretada de modo que justifique existência de bolha.
Muito interessante e preocupante também essa notícia, sobretudo porque a mesma pode ser um retrato do que pode estar ocorrendo no restante do país e em mais setores que não apenas o de automoveis. Sinceramente, temo que o país possa entrar em uma crise mais profunda e abrangente do que eu temia a algum tempo atraz. O brasileiro esta se endividando demais e este tipo de inadiplencia denota isso. Se e quando a inadiplencia dos imoveis começar a se elevar, será um indicativo de que a coisa esta ficando realmente muito seria pois, como comentado aqui, atrasar as prestações do imovel com a alienação fedunciaria implica na rápida perda do mesmo (extra judicialmente) e isto imagino ser a ultima coisa que uma família irá permitir que ocorra, nesta altura já terão vendido o carro, tirado os filhos da escola particular, cancelado o plano de saúde, mudado de marca no supermecado etc (ao menos para quem tem juízo, pois alguns parecem não abrir mão de status).
Sinceramento torço para que comecem a agir e que o governo e demais setores tenham a coragem e a competencia necessária para evitar esse cenário quase que desastroso. Acho que não será de grande ajuda que os valores dos imoveis caiam se a renda do brasileiro cair ou desabar junto.
Flavio,
isso eh uma coisa pra ficar de olho… mas de novo… nao vamos pro 8 ou 80…
embora fale de inadimplencia no pais todo, o numero alarmante eh numa cidade (pode estar em outras? ok.. mas a materia nao diz). O carro muita vezes nao tem entrada (loucura) o que faz com que no dia seguinte o cara deva mais do que vale o bem… ou seja, um mega desencentivo a NAO cortar outras coisas para pagar a prestacao…. pensa só… qq coisa devolve o carro.. eh sem entrada mesmo….
agora… existem ciclos economicos…. uma hora o desemprego chegara a inadimplencia aumentara.. isso nao eh novidade, esta em qualquer livro de economia… daaaaaiii a dizer que isso fara os precos das casas cairem 40% acho q tem uma grande distancia…
distancia essa que passa pelo valor da entrada no imovel ( o que fara ele fazer isso tudo q vc falou antes de devolver o imovel, afinal o saldo devedor nao sera maior que o valor do bem), o nivel de exposicao dos bancos e consequenetemente o estomago deles de absorver esse possivel estoque (nivel de exposicao dos bancos eh RIDICULO, ja coloquei aqui dos 6 maiores….eh ridiculo), entre outras coisas….
com relacao ao governo… eh meio consenso entre os bancos centrais que eles nao sao “melhores que ninguem”…. eles nao tem a capacidade de olhar um segmento do mercado e dizer: ” EH BOLHA VAMOS AGIR”…isso eh inconcebivel… afinal se eles tiverem esse talento (dom né?) nao estariam nos BCs…
o que prudentemente eles tem que fazer eh proteger o setor bancario… estar certo de que ele possa suportar os efeitos da desaceleracao economica.. pq eh esse canal (afinal ta cheio de doutor em crise agora ne) que vai afetar e potencializar o efeito da desaceleracao na economia…
eh isso que eles se preocupam… de uma olhada nesse relatorio do BCB.. saiu ontem http://www.bcb.gov.br/?RELESTAB201104
eh claro que tem um ponto que eh a inflacao…a inflacao nao eh so de bens ou servicos… eh de ativos tambem (como foi a americana onde a valorizacao dos ativos foi consistemente maior que o crescimento economico ou o ganho de produtividade).
A inflacao de ativos acaba passando pra renda (nos USA, no caso de housing de uma forma mais direta, atraves do MEW http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_equity_withdrawal). Aqui no caso de housing, nao eh tao direto, mas existe esse efeito renda.. entao o governo deveria monitorar essa variavel pq ela influencia a decisao de consumo das familias…
mas acho que aki esse efeito eh pequeno ainda…. na bolsa por exemplo eh mais direto…
ate porque o BC nao tem MUITOS instrumentos efetivos pra frear demanda por qualquer coisa… eh aperto ou aperto… ai vc imagina o BC acha que tem uma bolha (em housing ou na bolsa) e resolve apertar? o custo no produto sera grande pra uma coisa que NINGUEM tem certeza…. eh complicado
quem gostar tem um paper do ex vice chairman do FED sobre a politica monetaria e asset prices
http://www.federalreserve.gov/newsevents/speech/kohn20081119a.htm
quem tiver pressa vai direto no topico “Identifying Bubbles in a Timely Manner”
eh facil nao…
Andre,
Não quiz fazer nenhum comentário extremista, do tipo 8 ou 80. Só manifestei a minha preocupação com a possíbilidade de uma crise mais profunda dado ao crescente endividamento do brasileiro, ao estouro de uma possível bolha imobiliária no Brasil e diante de um cenário internacional de agravamento de crises e eminencia de surgimento de outras.
Diante disto disse apenas que tenho esse temor, nada mais, não quiz e nem pretendo ser fatalista. Alias muito pelo contrário, tento ser otimista, mas as vezes a realidade teima em me dizer o contrário.
Alias, esse meu otimismo foi o responsável pelo comentário final quase ingênio, onde manifestei minha “esperança” de que o governo e os demais setores tomem alguma providencia. Na realidade, apenas um contra ponto tentando retirar um pouco do “peso” pessimista que passei no paragrafo anterior. Infelizmente sei muito bem da fragilidade não apenas do governo brasileiro mas dos demais para lidar com as crises que estão se colocando no mundo atualmente. Quem ler as entre linhas sobre o que esta ocorrendo atualmente no mundo possívelmente sabe, ou ao menos precente, que os governos e o mercao estão em grande medida sem saber o que fazer, perdidos e sem mecânismos para debelar as crises que na realidade são pano de fundo para problemas bem mais complexos, inerente as deficiencias e contradições do próprio sistema capitalista e sua imcompatibidade com um desenvolvenmento sociamente justo e sustentável. Mas isso é uma outra História.
Blz, só que não foi eu quem escreveu, foi o jose 🙂
Abs
Outra notícia que acho interessante e que talvez explique porque os dados de venda de imoveis em SP estão demorando tanto para sair.
O interessante é que a notícia tenta atravez do título passar uma imagem de crescimento nas vendas “Taxa de velocidade de vendas de imóveis novos tem alta em fevereiro” ao mostrar que a taxa de velocidade de vendas de imoveis em Porto alegre aumentou de 7,36% em janeiro para 9,45% em fevereiro. No entanto, lendo toda a notícia, fica claro que a comparação com janeiro é proposital pois janeiro é um mês fraco onde as vendas despencaram neste ano. Alem disto, porque sobre esse mês inside a questão de sazonalidade, (ferias, gastos escolares, impostos a pagar etc) o que explica o aumento relativo das vendas na comparação de fevereiro com janeiro que tradicionalmente é mais fraco mesmo. Quando, no entanto, se faz a comparação de fevereiro deste ano com o de 2010, a notícia mostra uma retração das vendas de 42,22%. Ou seja, em Porto alegre as vendas estão praticamente despencando quando comparadas ao mesmo período do ano passado o que denota que a tese de estabilidade nas vendas e de preços (vendida pelo mercado) pode estar errada.
Vamos esperar os dados de SP referente ao mês de fevereiro, esse creio ser ainda mais representativo que o de os de Porto alegre. Pode ser que em SP os números sejam diferentes, que tenha ocorrido uma retomada do ritmo de venda. Mas, se por outro lado, o ritmo de queda continuar creio que os preços vão começar a ser pressionados para baixo e poderemos estar entrando em uma nova fase. Vamos esperar.
desculpem-me
Segue o link: http://www.redimob.com.br/News/Interna/11-04-12/Taxa_de_velocidade_de_vendas_de_imveis_novos_tem_alta_em_fevereiro.aspx
Fabio, tb to esperando para assistir ao espetáculo de camarote, hehe!
Moro em Copacabana e dei uma sondada nos imoveis na Barra, Rodrigo os preços estão malucos lá naquela area tbm, alias para mim Barra só presta o Jardim Oceanico q estava ate querendo alugar ou comprar la mas ta florida, o negocio é esperar o mercado todo entrar em colapso.
Jardim Oceânico pretende ser continuação da ZS (com alguma razão).
Uma coisa q matou a Barra de uns 5 ~6 anos pra cá foi o trânsito nas Américas e na Praia em hora do rush.
Jardim Oceânico continua a 15 a 30 min (dependendo do horário) do Leblon (o q é aceitável, e esse tempo de trajeto permaneceu praticamente inalterado durante a década – incremento de fluxo de veículos na Auto Estrada, de 2001 a 2010, foi de apenas 3% !!).
Agora, a indo em direção ao Barrashopping, a coisa piora exponencialmente.
Eu moro na Américas pós-Barrashopping, e meu tempo de deslocamento até o começo da Barra (até o Jardim Oceânico) tem sido de 30m a 40m (sem trânsito é de 10m a 15m).
Legal sua explicação sobre o Jardim Oceanico, vou me casar e esta sendo uma opção alem da Zona Sul, pq eu nao curto dirigir durante a semana, não curto estress de transito, vou fazer uns testes durante a semana pegando um onibus e soltando no jardim oceanico pos trabalho.
Senhores,
É fato que em 2009 e 2010 houve um número expressivo de vendas. A quantidade produzida e vendida aumentou muito…
Isso teve um reflexo no preço… também aumentou muito…
Esse ano pode vir a ser um ano normal, com vendas em quantidade normal (quantidade essa que eu não saberia informar)… talvez isso faça com que uma comparação com os anos anteriores nos levem a errada impressão de queda vertiginosa nas vendas.
Na verdade, os anos anteriores foram atípicos.
As vendas não continuarão neste mesmo ritmo, entretanto isto não implica em dizer que o preço dos imóveis irá a lona em poucos meses….
Um forte abraço.
Ps: concordo com ideia de que as compras foram incentivadas com crédito e uma não tão eventual crise leve muita gente a não adimplir as obrigações assumidas. Tal evento terá uma reação não só no mercado imobiliário.
Ps 2: Também acho engraçado o argumento de que em Ipanema a renda per capita era de 40.000 e chega fácil hoje aos 50.000. POR ANO E NÃO POR MÊS. A renda per capita em ipanema passa a ser aproximadamente 3.500 por mês… cabe que prestação nisso ai?
vc nao conhece Ipanema…so pode ser…
ja disse aqui e se quiser registro em cartorio..
se alguem achar um PROPRIETARIO de imovel em ipanema que ganhe menos de 4.000 por mes pago um jantar… nao existe…
Isso eu tbm concordo, eu acho que a faixa por baixo em Ipanema deve ser no minimo aí uns 10k por mes, bem por baixo mesmo. Acho q a faixa normal é no minimo 20k.
Senhores,
Infelizmente, não importam as impressões pessoais.
Eu pelo licensa, para repetir um comentário que o José fez:
“quanto a remuneracao de recem formados em banco.. nao eh chute… eh fato.. trabalho em um e sei muito bem os numeros….
Quanto aos funcionarios do eike.. conheco mais de 5 que botaram pelo menos 1M no bolso em $$ (venderam pros manes que entraram no IPO).”
Essas seis pessoas representam quanto do mercado? São capazes de afetar o preço do ativo em questão? As respostas são nada e não.
Também não podemos ficar imaginando que Ipanema só tem cara que ganha mais de 10 k, é preciso ter informação, dados, uma pesquisa concreta. Achismo não nos levará a lugar algum.
Imagino que seu circulo social seja ótimo, mas daí para afirmar que o país tem muitos consumidores cheios de dinheiro e avidos para comprar, é no mínimo um absurdo. Quase tanto quanto suprimir o direito constitucional à propriedade!!!!
A bem da verdade, em nosso país somente 10% da população tem uma renda superior a R$ 2000 ou 3000, salvo maior engano (IBGE).
Agora, eu pergunto se o mercado já não apresenta índicios de saturação de oferta? Imagina
Há crédito suficiente para criar demanda até quando? 2013
Infelizmente faltam dados, daí o excesso de achismo para ambos os lados.
Um forte abraço
Samuel,
essas pessoas representam exatemente o % de imoveis que existe em ipanema…simples.. BEM POUCO.
o meu ponto é:
se essas pessoas sao fora da curva (e sao!!!) os imoveis em ipanema tambem sao!!!! entao nao vamos usa-los nos nossos exemplos… so isso…
falando de rio, vamos usar tijuca, meier, niteroi
brasilia, nao vamos falar de asa, noroeste, sudoeste, vamos falar de guara, aguas claras, taguatinga…
mas nao… pessoal gosta de olhar a area nobre pra dizer q ta absurdo…
so isso…
senao vamos ficar comparando laranja com banana.
José, vc tem um ponto aí, mas a questão é q não é área nobre há 2 ou 3 anos.
O q chama atenção é q o preço mais q dobrou em 2 anos.
Frank,
na minha opniao e na maioria né… foi o credito… e isso ja foi… foi um “shift” que ocorreu e veio pra ficar…. os imoveis podem ficar 5 anos parados que ja terao perdido no perto de 25% em termos reais…
pra mim a acomodacao dos precos aos novos patamares de preco+ novas ofertas podera ser via queda real de preco e nao nominal
Entendo que per capita incluiria todos moradores. Se um casal mais dois filhos tem uma renda familiar de 14 mil, a renda per capita da familia seria 3.500
Sem contar que esses 40k por ano são dados do censo de 2000… 10 anos de inflação dá fácil 100%, por qualquer indice q vc use…
Abs
reforca minha tese e o que o fabio disse (mais um ai…quem conhece sabe)
ipanema eh 15-20k MES por baixo…. queiramos nos ou nao!!!!
dica: vamos esquecer ipanema? ah… nos precos dos imoveis tambem?
Apesar de nunca ter comentado neste site, o leio constantemente.
Quero parabenizar a todos por suas opiniões, argumentos, pontos de vista, etc…
O que me fez comentar aqui hoje?
O início o estouro da bolha!!
Recebi hoje a ligação do banco ( BB ) me oferecendo um apartamento de uma construtora ( MORAR)… WTF?!?!?!
O funcionário do banco me disse que a construtora fez uma parceria com o banco para que o banco oferecesse os imóveis aos clientes…
Ele me ligou e ofereceu 1001 vantagens, taxa de juros “atrativa”, etc…
O negócio tá feio para as construtoras. Não estão conseguindo vender!!! Estão apelando até para que os bancos tentem vender!
ESSA BOLHA NÃO CHEGA AO FINAL DO ANO!! ( desculpem as letras maiusculas, a situação exigiu…)
desculpe a pergunta, o nick ja sugere.. mas vc eh de vitoria e o imovel foi em vitoria mesmo?
Obrigado.
abs
Jose,
O imóvel poderia ser qualquer um da MORAR construtora. Você também é de Vitória?
nao.. sou do rio… mas eh bom pelo menos ouvir o que eles tem pra dizer ne?
tenho varios amigos afim de adquirir um imovel (com um bom preco de compra claro….)
vou passar essa info pra eles e pedir para ligarem no BB ou na MORADA.
valeu pela info
abs
José,
concordo que sempre é bom ouvir o que eles tem a dizer, mas eu não gostei não… Não vi vantagem nenhuma no que o BB ofereceu.
É só mais um meio de “pegar” os incautos.
Gente
não precisa ser genio do mercado, quando sai na capa de todas as revistas: INVESTIMENTO PREFERIDO DOS BRASILEIROS SERÁ IMOVEIS
quando sai em todos os jornais: MUITOS ABANDONAM PROFISSÃO PRA VIRAR CORRETORES
quando sai até no financial times: BRASILEIROS COMPRAM E VENDEM IMOVEIS COM MARGENS ALTISSIMAS
QUANDO TUDO ISSO TÁ EM DESTAQUE NA MIDIA, É QUE A ARMADILHA TA FORMADA!! Armadilha praqueles ultimos a entrarem e que acabam pagando a conta da farra alheia!!
ALGUMA VEZ ALGUEM AQUI VIU NO JORNAL UMA BOA DICA DE UMA AÇÃO DA BOVESPA E GANHOU DINHEIRO COM ISSO? HA-HA!
Realmente esse oba oba é um dos maiores indicadores do aquecimento excessivo de um setor. Vi isso em relação as empresas .com, mesmo no Brasil, e vi claramente quando a bolsa passou dos 70.000 pontos, em 2007.
Exato, só que aquecimento excessivo de um setor não é sinonimo de bolha…
Outra coisa: eu não afirmaria que a queda da Bovespa em 2008 (uns 60% em coisa de 5 meses) foi um “estouro de bolha”. Os preços das ações estava inflados artificialmente? Acho que não, pois logo (em uns 8 meses) voltaram ao patamar “normal”, entre 60-70k pontos…
Eu chamaria aquilo de fuga de capitais (gringos), pq o cenário à frente parecia nebuloso… Como não se concretizou, logo os capitais voltaram.
É o velho ditado do mercado:
“Dinheiro é covarde e sem vergonha.
Covarde pq foge ao menor sinal de perigo e sem vergonha pq volta logo se as coisas melhorarem, como se nada tivesse acontecido”
Agora, uma coisa é certa: qdo o assunto está na mídia, como os imoveis estão agora, isso NORMALMENTE indica que o ponto de entrada ideal já passou…
Mas isso não quer dizer que vá cair, muito menos em breve.
Isso quer dizer que para investimento (especulação) passou da hora… A “margem de segurança” é pouca.
Moradia o papo é outro…
Abs
Andre, a perda foi significativa. O valor nominal está ainda 10% menor do que no pico. Somando a inflação desses 3 anos a perda foi de 25%. Não é pouco. Algumas ações, que eram as estrelas do oba oba, recomendadas por todos os anilistas, como as da Petrobras, valem menos que a metade, sem levar em conta a inflação.
Isso tudo em um momento onde os juros estão negativos na Europa e nos Estados Unidos e o investidor estrangeiro nunca teve tanta liquidez a sua disposição para investir.
“Andre, a perda foi significativa. O valor nominal está ainda 10% menor do que no pico. Somando a inflação desses 3 anos a perda foi de 25%. Não é pouco.”
Não é pouco mesmo, mas estouro de bolha, existe um consenso, é queda de pelo menos 40% em termos nominais, e normalmente em linha reta (ou quase).
Abs
Parabéns pelo site !!!
Gostaria de destacar um fato , trabalho no mercado financeiro a 10 anos e nos ultimos meses por conta de dificuldades financeiras da empresas onde trabalho nos ultimos meses tenho indo ao cartório de protesto todos os dias fazer pagamento de titulos. E digo que está impressionante o numero de pessoas fisicas que encontro -la fazendo pagamento em cartório de boletos de condominio , faculdades , leasing etc… Não sei, algo está estranho, e claro não temos todas as ferramentas para medir , por isto acredito que o debate é fundamental.
os juros subiram tanto e o IOF ,que na citroen e na honda ,vc da´ metade de entrada e o resto em ate´ 36 vezes sem juros …isso porque financiar hoje um veiculo e´ loucura e as empresas estao se adaptando …o que e´ bom para os bons compradores ,que historicamente pagam a inadimplencia dos ruins .imagina financiar casas de cifras de 6 digitos ? fica impossivel .Sera´ que pessoas de classe media ou media alta tem 300/400 mil no banco pra pagar a vista .Pra mim a bolha estoura agora ,pela impossibilidade de financiar !Graças a DEUS ! vamos ver quem tem renda mesmo ou vive de fazer emprestimo …quero ver essas empresas de creditos quebrarem .Tem gente que ta´ vivendo a anos assim. compra um carro e nao paga .Da´ busca e apreensao de seu carro e financia outro no nome da mulher e depois da filha .quantos financiaram casas com esse pensamento ? quem nao paga 36 prestaçoes de um carro ,vai pagar 30 anos de uma casa? A culpa e´ do lula que desestimulou o trabalho e reverenciou o endividamento , o paga depois , o tem que comprar pro pais crescer .Estamos fritos ! ficaremos pior que antes do FHC.Temos milhoes de brasileiros fazendo faculdade particular ruim ,pra pagar depois .Comprando casas pra pagar .Carros pra pagar depois .Moveis pra pagar depois , feijao e arroz de 6 vezes no cartao .Sera´ que essa conta nunca vai chegar????
André, como eu não sou da área econômica, deixe-me acompanhar o raciocínio: “Claro que pode preço subir junto com oferta, é só a demanda subir mais rápido ainda do que a oferta, que é exatamente o que estamos presenciando. O credito duplicou ou triplicou e a qtd de imóveis não acompanha o ritmo…” – isso quer dizer que pode haver demanda maior que a oferta nessa situação, certo? Que tipo de demanda? Gente que quer muito comprar, mas não pode?
Porque a renda não acompanhou essa valorização. Se há mais crédito, isso não passa de dinheiro alheio que se toma a juros e, de forma parcelada ou não, o sujeito tem de ser capaz de pagar.
Se temos realmente uma demanda tão grande, não era para ao menos termos uma boa parte desses imóveis sendo vendidos? Negócios sendo concluídos? Ou, foram muitos vendidos e houve uma bela renovação do estoque de imóveis em oferta? Admito que posso estar sendo simplista, mas por mais que eu olhe, pesquise e pense, não vejo outra explicação senão imóveis caros demais, à espera de compradores (ou inquilinos) por muitos meses, e mais e mais gente achando que pode ficar rico da noite para o dia vendendo um imóvel. A única coisa que vejo é a alta de preços. Não achei nada indicando que a quantidade de transações no mercado imobiliário tenha sofrido um aumento expressivo capaz de justificar a “pressão compradora” a que você se referiu. Se você trouxesse dados, divulgados por fontes independentes, corroborando isso, isso seria de extrema valia para o debate.
José, de fato comentei alguns posts, e peço desculpas pela indelicadeza de não lhes ter citado os autores, dentre eles, você.
Quanto a passear por Ipanema perguntando os salários dos moradores, acredito que isso não vai me tornar bem visto entre eles, portanto, lamento não poder fazê-lo, ainda que você me pagasse uma deliciosa cerveja de trigo alemã, ou uma trapista belga. Aliás, eu realmente não posso pagar um ap. na Z. Sul, porém, se não houver nenhuma hecatombe na economia, continuarei a ser capaz de pagar uma boa breja.
Eu só citei a mesma fonte que você havia usado, a Wikipedia.
Como disse, não tenho formação na área econômica. Minha formação é jurídica, e é com ela que ganho dinheiro. Eu não estudo para ganhar mais dinheiro através de investimentos – não que eu ache isso errado, é lícito e correto – mas sim para aumentar meu salário assumindo a tarefa de julgar pessoas através do que elas dizem e provam. E uma das coisas que eu aprendi a fazer e faço hoje é extrair de relatos e provas algo mais próximo disso possível da verdade.
Não tenho a pretensão de ter domínio de qualquer ciência econômica, mas já tenho um razoável traquejo com a boa e velha lógica, além de entender um pouco de argumentação.
De forma alguma quis ser desrespeitoso com você ou com qualquer pessoa aqui, porém, se eu vir algo que eu considere uma indecência, vou atacar de forma dura, como você também já fez aqui e ninguém morreu por causa disso.
De resto, abraços a todos e, citando o André, também espero que todos sejamos capazes de comprar nossos imóveis. Só que, desta feita citando o título do site, um preço justo, para que não paguemos o pato.
Rodrigo,
com relacao ao comentario : “Se há mais crédito, isso não passa de dinheiro alheio que se toma a juros”
duas coisas:
1) credito nao eh maldicao… eh normal… afinal.. se nao houvesse tomador de credito, o poupador nao ganharia seu juros mensal… isso faz parte da engrenagem… e o Brasil esta se tornando simplesmente um pais normal (nao disse bom, ou melhor.. ate pq acho q estamos lonnnnge disso) onde existe o credito e isso faz parte da evolucao economica, do sistema financeiro e porque nao da eficacia da politica monetaria.
2) a renda de uma pessoa eh composta de passado (poupanca) + presente (salario) + futuro (credito, capacidade de endividamento). Como houve uma mudanca de patamar na oferta de credito (e que por mais que se conteste, nao acho q vamos sair de 46% do PIB de credito para 20% de novo) esse “shift” veio pra ficar. Logo, as pessoas ficaram mais rica sim… o valor presente da renda das pessoas aumentou (pela oferta, maior prazo e menor taxa), e acho que nao tem como isso nao ser refletido nos precos da economia (principalmente imovel, um bem de ticket alto, onde antes dessa mudanca na estrtura do credito era muito dificil comprar).
mais um detalhe: Nao acho que devamos demonizar as pessoas que compraram seu imovel PARA MORAR e viram ele subir… posso te afirmar que ninguem pensa em vendê-lo e fez a conta bancaria engordar (ate pq muitos foram financiados). Porque esse aumento de riqueza eh relativo. Embora meu ap tenha valorizado eu continuo precisando do mesmo X que precisava ha 4 anos pra ir pra uma quadra mais perto da praia.. ou seja, na boa.. nao vi riqueza nenhuma.. houve uma mudanca de precos relativos? ok.. mas acho que quem comprou pra morar nao deve ser tratado como um vilao pq seu imovel subiu…
outra coisa… nossa geracao parece estar muito mal acostumada.
ontem tava escrito aqui que (acho que foi o DUDA) que adquirir um imovel eh se apertar, deixar ate mesmo divida para os filhos…
nao sei voces, mas meus pais quando adquiriram o deles, se apertaram, venderam carro (fusquinha), nao viajavam (ate pq isso era MEGA LUXO), enfim… se APERTAVAM mesmo… acho que a aquisicao de um imovel NO BRASIL, sempre foi associada a essas condicoes…. (tirando os ricos né?, que sempre “especulavam” com os imoveis e ACHO q nunca perderam $$ com isso)
o problema é que nós queremos adquirir um imovel com o pe nas costas, sem entrada, sem aperto, sem deixar de viajar, sem vender o carro…. acho que isso so ocorrera qd o pais tiver MUITO bem mesmo, der certo de verdade (via principalmente melhora no credito né?), so que ai, acho que os precos nominais estarao BEM acima dos de hoje
abs
José, entendemos o q vc diz, mas o inconformismo das pessoas decorre do fato de os preços terem dobrado em 2 anos, mas a renda delas não.
Não tem a ver com “se apertar” ou não.
Tem a ver com a fato de, se tivessem se mexido há 3 anos, poderiam ter comprado o não podem hj.
entendo seu ponto Frank…
sendo pragmatico?
podem ter perdido uma bela chance…, nao anteviram uma mudanca estrutural no brasil, a abundancia de credito, a simples normalizacao do brasil em termos economicos, de credito…
as pessoas que sempre pagaram prestacao pra morar ou pra alugar (e ganhar menos do que o CDI) que sempre perderam em termos financeiro pros espertos poupadores (e porque nao especuladores, ja que quando os bancos ganham o juros sao so sangue sugas, e as pessoas?) tiveram seus anos de caça agora…
como ha falaram aqui… imovel sempre foi renda fixa.. ficava la… parado, aluguel nao valia a pena… pode ter tirado o atraso nao?
e repito… a renda (poupanca+salario+credito) aumentou sim…e MUITO…
pra mim, isso eh fato
pô, mas seu conceito de renda latu sensu é um tanto…peculiar.
vai convencer o cara de q ele precisa se encalacra em crédito de 300 ~400 K pra conprar um 2 qts de R$ 1 MM – qdo o cara podia ter pago 500 mangos há 2 anos….
convenhamos, é difícil ! 🙂
Matou a pau. Isso praticamente encerra o assunto.
A percepção (não é certeza) que eu tenho é praticamente a mesma.
Show sua explicação sobre a renda total do sujeito, já tinha este conceito na cabeça mas nunca tinha visto ser explicado assim, tão fácil…
O “fator olimpico” / gringos pode explicar a diferença entre o Rio e demais capitais (o Rio era a 2a ou 3a cidade c/ imoveis mais caros e agora é a primeira, foi a que mais subiu e ainda está subindo num ritmo mais forte que as outras).
Mas o “grosso” da alta é credito mesmo…
Abs e continue passando por aqui.
“outra coisa… nossa geracao parece estar muito mal acostumada.”
Sobre isso, apenas uma reflexão:
Até “ontem” (digamos 2008) comprava-se um 2qtos em áreas menos badaladas da Barra (como o autódromo) ou na Tijuca por uns 200k.
Locais considerados de classe média…
Existem muitas familias de classe média, que ganham isso em dois anos, por ex?
Isso daria 50k por pessoa/ano (supondo casal que trabalha, que é o default hoje em dia), que dá uns 4,2K por mes pra cada um.
Tem muitas pessoas que ganham isso no Rio?
Será que é normal uma família comprar um imovel com a renda de apenas 2 anos?
Será que os imoveis estão “caros” agora ou estavam “baratos” demais antes?
Conheço várias pessoas que compraram imoveis financiados há alguns anos (antes da inundação de crédito), com prazos de, tipo, uns 10 anos. E conseguiram quitar o financiamento na metade do tempo.
Será que é normal financiar um imovel em 10 anos e ainda quitar na metade do tempo?
Ou será que estava “fácil” demais na época, que infelizmente passou?
São apenas perguntas, para reflexão dos colegas.
Obs: Não estou fazendo “chacota” com ninguém, não precisa ninguem ficar c/ raiva de mim…
Entender essas coisas é fundamental p/ tomar a decisão correta, que pode ser “vender”, “comprar”, ou “manter”. E em nenhum desses casos eu ganho p. nenhuma com isso (nenhuma corretagem, seria bom se ganhasse…).
Estou aqui pq debater me ajuda a tomar a minha decisão e ajudar conhecidos/amigos em situação semelhante, além de aprender sobre esse mercado, que me interessa muito…
Abs
Andre,
bom ponto…
os imoveis estavam lá… cabiam na renda de muita gente, mas ninguem tomava… so que qq mudou?
a oferta de credito (oferta propriamente dita, prazos e taxas mudaram) e mais.. aumentou a percepção de segurança no emprego, ou pelo menos que caso perca o emprego, arrume outro..gerando aumento da renda futura…
e o que que é isso? a estabilidade economica (que na minha opniao ate esta um pouco a perigo agora, mas eh outra discussao)…
Frank,
acho esse conceito de renda (pra paises normais – o que o brasil esta se tornando) bem apropriado.
quanto a sua maneira de enxergar a tomada de decisao de comprar ou nao o imovel (porque ha 2 anos era x/2) acho errada.
pq tem gente comprando acao da vale @ 45 se ela ja valeu 20?
pq nego compra carne @ 23 se ja foi 11?
pq nego compra um gol 1.000 @ 20k se ja foi 10k?
talvez a percepcao que esses precos nao voltam mais? ainda mais num pais com inflacao de 5% ano ano (pro gol 1.000 e carne)?
Olá,
sou leitor fiel deste site (e acho que há bolha sim, mas quando irá estourar…vai depender de quanto esse governo irresponsável conseguirá esticar a corda – crédito) e nunca fiz nenhum comentário, mas dessa vez gostaria de fazê-lo.
André e José, crédito não é aumento de riqueza, renda ou patrimônio não, crédito é empréstimo. São coisas bem diferentes.
Não é o crédito que desenvolve a economia não, é o aumento de produção de bens e produção se aumenta com inovação, inteligência, tecnologia e trabalho.
Da mesma forma, renda se aumenta é com trabalho e produção de bens, e não com fantasias (crédito).
Crédito só enrique quem os fornecesse, vez que os recebe de volta com juros. Quem os toma, na verdade, está mais pobre. Obs: nada contra os bancos. Sou capitalista selvagem. F** os bestas que querem enriquecer os espertos.
Apenas para ilustrar, tenho uma amigo que se acha rico. Ele financiou um carro de 90 mil, um apartamento de 300 um jetsky de 22 e um cavalo de 10 (é tudo verdade) e acha que ficou mais rico de 4 anos para cá (quando começou a comprar). O que ele não vê, e para mim é óbvio, é que ele não tem p… nenhuma,o que ele tem é uma dívida de 422 mil reais, que ele terá que se matar para pagar e com juros e correção. Na verdade ele está mais pobre. 4 anos atrás ele devia uns 40 mil, hoje ele deve 422. Então pergunto, onde foi que ele ficou mais rico??
Apenas para terminar, eu concordo plenamente com o Rodrigo.
Pelas suas palavras, ele é juiz.
Pois bem, meus pais tão bem são e por isso sei do que esto falando. Há 5 ou 6 anos, o crédito deles na CEF era de X, hoje é de 3X, sem exageros!! Garanto que a renda deles não aumentou nem perto disso e garanto que se eles fossem tomar todo o empréstimo que “têm direito”, em alguns anos eles estariam completamente falidos.
Abraços
Tulio, a questão não é a tomada de emprestimo do ponto de vista pessoal, e sim o efeito macro que essa decisão, tomada por milhares ou até milhões de players, quase ao mesmo tempo, tem sobre os preços de um ativo “que todo mundo quer”.
O que aconteceu é que essa inundação de crédito antecipou “pra hoje” uma demanda que iria ficar “espalhada” nos proximos, digamos 10 anos. E com ela, acabou antecipando os preços futuros junto…
Em vez dos imoveis subirem por ex. 100% em 10 anos, subiram em 3 e agora tenderiam a ficar estagnados.
Obs.: sao apenas chute essas datas/prazos/percentuais.
Se soubéssemos de dados do estoque de pessoas capazes de tomar credito, que ainda nao o fizeram, teríamos como estimar no chutometro qdo acaba esse ciclo de alta (o que de forma nenhuma indica certeza que iria cair depois).
Qdo acabar esse credito farto e “barato” (o consenso é 2013), será que os preços estabilizam ou caem? Pra cair precisa que quem comprou começe a vender (por necessidade), ou a simples incapacidade dos novos compradores atingir os valores dos imoveis é capaz de causar queda?
Meu achismo diria que no primeiro caso, queda forte, no segundo, queda leve, mas é só isso mesmo, só achismo…
Obs: a questão se o crédito é bom ou ruim pra economia, é consenso que é sim, muito bom. Só não pode exagerar na dose, claro, senão qq solavanco e pequeno desemprego já causa inadimplencia significativa, que dá preju p/ empresas, que tem que demitir, realimentando o ciclo…
Remedio ou veneno, só depende da dose.
Abs
Tulio, complementando:
“Tulio, a questão não é a tomada de emprestimo do ponto de vista pessoal, e sim o efeito macro que essa decisão, tomada por milhares ou até milhões de players, quase ao mesmo tempo, tem sobre os preços de um ativo “que todo mundo quer”. ”
…um ativo “que todo mundo quer” e cuja oferta demora muito a reagir.
Já foi falado aqui alguma vezes, o mercado imobiliario é muito lento e a oferta demora muito a acompanhar qdo a demanda sofre um aumento tão repentino como esse…
Se fosse TV era fácil, o empresário ve que tem o dobro de demanda, ele “aperta o botão” lá na fabrica e dobra a produção. Daí o preço se mantém…
Com imoveis é (bem) diferente.
Abs
Tulio, sobre este ponto:
“Pois bem, meus pais tão bem são e por isso sei do que esto falando. Há 5 ou 6 anos, o crédito deles na CEF era de X, hoje é de 3X, sem exageros!! Garanto que a renda deles não aumentou nem perto disso e garanto que se eles fossem tomar todo o empréstimo que “têm direito”, em alguns anos eles estariam completamente falidos.”
Mas se o prazo possivel p/ emprestimo aumentou, é normal que o valor tenha aumentado.
Afinal se eu estou “antecipando” um trabalho futuro de 30 em vez de 20 anos, é normal que o valor presente deste trabalho aumente.
Mesma coisa a queda da tx de juros, aumenta o valor presente. Se tiver alguém de contabilidade aqui pode confirmar (ou negar) isso.
Com a queda da taxa de juros do financiamento o banco está “cobrando” menos p/ antecipar o seu poder de compra futuro.
E isso, por si só, em nada indica aumento de risco ou que quem pegar esse credito ficaria “completamente falido”.
Abs
Tulio,
estude um pouco sobre economia intertemporal..
e credito de forma prudente é bom…
ou nos que somos do fim do seculo passado vamos ficar igual aos nossos avos:
“computador é ruim, acaba com emprego, bla, bla, bla”
“credito eh ruim, causa bolha…”
vamos abrir a mente e aprender a conviver com uma possivel nova realidade….
“Porque esse aumento de riqueza eh relativo. Embora meu ap tenha valorizado eu continuo precisando do mesmo X que precisava ha 4 anos pra ir pra uma quadra mais perto da praia.. ou seja, na boa.. nao vi riqueza nenhuma.. houve uma mudanca de precos relativos? ok.. mas acho que quem comprou pra morar nao deve ser tratado como um vilao pq seu imovel subiu…”
Jose, quanto a isso acho que é até pior pois a distancia PERCENTUAL entre o imovel atual e o desejado ficou constante, mas a distancia em termos de $, valor nominal, aumentou 100%, dobrou.
Vejo isso c/ muitos conhecidos, o cara abre o jornal e fica feliz qdo ve que o imovel dele valorizou, daí imediatamente fica triste qdo ve o que houve com o “imovel dos sonhos”…
Aumentou tudo 100%, não tem jeito… Distancia em % constante, em valor nominal dobrou…
Abs
José,
eu nunca disse que crédito é ruim.
Eu disse que não é o crédito que traz riqueza, mas sim o trabalho. Coisas bem diferentes.
Onde vc está vendo “crédito prudencial”? Me explique já que você sabe mais economia que eu.
O que vejo é, em sua grande maioria, crédito para consumo e isso não é crédito prudencial não.
André, obrigado pelas respostas, bem fundamentadas.
exato Andre,
nao me acho mais rico pq o meu imovel subiu.
Um raciocínio curioso quanto a isso, de um conhecido meu (especulador):
“Realmente, em termos de poder de compra de imóveis eu não ganho nada, mas $ não serve só pra comprar imóvel. Comprei um apto em 2008 pelo preço de 3 Honda Civics, e agora vale 6…”
Usar Civics como moeda… Tem uma certa lógica. Por isso que eu gosto de trocar idéia com todo tipo de pessoas. Sempre aparece algum pensamento diferente que serve pra abrir nossa mente.
Abs
“André, como eu não sou da área econômica, deixe-me acompanhar o raciocínio: “Claro que pode preço subir junto com oferta, é só a demanda subir mais rápido ainda do que a oferta, que é exatamente o que estamos presenciando. O credito duplicou ou triplicou e a qtd de imóveis não acompanha o ritmo…” – isso quer dizer que pode haver demanda maior que a oferta nessa situação, certo? Que tipo de demanda? Gente que quer muito comprar, mas não pode?”
Bom, mais uma vez eu vou apenas COPIAR o que escrevi anteriormente:
“Cara, os dados de credito imobiliário são a prova do aumento de demanda, se tem mais credito, mais gente está comprando. A oferta não acompanha, pois o mercado imobiliário é muito lento, leva anos entre a incorporadora procurar, achar um terreno, aprovar o projeto, e finalmente poder vender.”
………
“Gente que quer muito comprar, mas não pode?”
Bom, este tipo de demanda existe (como por aqui), claro… Inclusive é capaz de absorver as desovas de especuladores, freando as quedas. Mas voltamos às mesmas perguntas: cadê os dados? Usar “eu e meus amigos de chopp da sexta” não é uma amostragem estatísticamente relevante…
Por outro lado tem gente (conheço muitos) que pode comprar mas não compra pq o bairro X é “de pobre”. É a questão do status, sempre ele…
………
“Se temos realmente uma demanda tão grande, não era para ao menos termos uma boa parte desses imóveis sendo vendidos? Negócios sendo concluídos?”
Quem disse que não são? Pergunte a alguém que trabalha em cartório.
Achar que não vende pq vc vê imoveis “há meses” anunciados não quer dizer muita coisa, pois é normal um imóvel demorar uns 6 meses p/ vender. Se vender mais rápido que isso é sinal que tá barato e aumenta-se o preço.
………..
“mais e mais gente achando que pode ficar rico da noite para o dia vendendo um imóvel”
Isso é grave, eu não recomendaria ninguém a ficar “fazendo trade” de imovel… Qq solavanco do mercado pode quebrar a cara, nem precisa ser estouro de bolha, só uma esfriada e 20% de queda podem levar o sujeito pra lona. Principalmente esses que compram na planta pra repassar o ágio depois, isso deu muito $ até agora, daqui em diante só Deus sabe… Juízo e bom senso nunca quebraram ninguém…
…………
“Não achei nada indicando que a quantidade de transações no mercado imobiliário tenha sofrido um aumento expressivo capaz de justificar a “pressão compradora” a que você se referiu. Se você trouxesse dados, divulgados por fontes independentes, corroborando isso, isso seria de extrema valia para o debate.”
Eu não preciso “provar” isso, mesmo pq não afirmei isso, apenas mostrei, que pela teoria é perfeitamente possível preço e oferta subirem juntos… Além disso mostrei dados do crédito imobiliário, e esses dados são amplamente divulgados na imprensa economica. Olhando posts anteriores, meus e dos colegas tem muita coisa boa, e c/ referencias…
Os dados de transações realmente efetivadas são muito difíceis de arrumar, e mesmo qdo temos, são do “lado do inimigo”. Muitas pessoas já postaram aqui, que em sampa por ex. parece que o mercado está esfriando… Mas mesmo assim, como já falaram, nos ultimos anos imóvel vendeu MUITO, por isso é normal queda nas vendas (comparação c/ base forte).
………….
Se vc quer desabafar, ter raiva desses aumentos todos, blz, tranqüilo. S/ problemas, é compreensível. Mas fique com raiva de quem fez isso, que não foi eu, e nem ninguém aqui.
Qdo se mexe c/ $ as pessoas param de raciocinar e se levam pela emoção muito facilmente…
Abs
Gráfico que elaborei para desmentir os argumentos de que o que está ocorrendo é uma correção nos preços estagnados há 20 anos. Trata-se de imóvel de mesma metragem em mesmo edifício em Brasília. Vejam se é um gráfico de bolha ou não é. Outra coisa, o gráfico já está corrigido pelo IPCA, portanto se houvesse estagnação a linha seria reta e não uma curva ascendente o que demonstra que o argumento da estagnação é falacioso.
Abçs
http://bolhabrasilia.blogspot.com/2010/09/exemplo-de-aumento-real-de-precos-em.html
Caso o autor do site quiser posso disponibilizar 3 gráficos que comprovam esta tese.
Abçs
Esse tipo de gráfico que eu queria, pro Rio e Brasil…
Dica, coloque as fontes, se é jornal scaneia e coloca junto. E tb coloque o arquivo excel que gerou o grafico, pra podermos “brincar” c/ os numeros.
Vc botou corrigido pelo IPCA? Tentou pelo IGPM? E pelo INCC?
Abs
eu acompanho preço de imóveis no RJ desde 2000.
comprei imóvel na planta em 2001, vendi em 2004 (e capturei ganho de capital, pois ainda havia diferença entre preço “na planta” e preço “pronto” :)) )
comprei outro em 2005, e acompanho o assunto com interesse de curioso, q está sempre pensando em como morar melhor.
arrisco dizer com alguma segurança q a curva do RJ é bem semelhante a essa de BSB.
agora, se apenas o fato de as linhas de crédito terem se expandido e taxas de juros baixado um pouco provocam 200% de aumento em 3 anos !?!?!
o país é legal, Deus é brasileiro, o RJ continua lindo tem samba, mulata carnaval, mas…..é um pouco demais, né? (parece ser, ao menos).
Frank,
“pois ainda havia diferença entre preço “na planta” e preço “pronto” 🙂 ) )”
Isso me intriga um pouco, vejo muitos na planta sendo vendidos a preço de pronto, o que, na minha “gonorância” não faz o muito sentido.
1) Risco de não ficar pronto (pequeno mas existe)
2) Custo de oportunidade (crescente, pois cada vez atrasam mais as entregas, acho que pela falta de mao de obra)
3) INCC até as chaves…
4) Taxas escondidas (como a de decoração)
A vantagem é que desembolsa bem menos $ na hora. Seriam compras por impulso? Especuladores querendo repassar o ágio? Se tivermos muitos desses teremos “problemas” no futuro…
“agora, se apenas o fato de as linhas de crédito terem se expandido e taxas de juros baixado um pouco provocam 200% de aumento em 3 anos !?!?!”
200% não, 100% média Rio.
Abs
oi André,
o “efeito Encol” contaminava esse mercado no RJ, anos 90 e início da década 2000.
era o seguinte: comprar na planta era uma aposta, e, portanto, tinha um deságio, tanto maior qto o risco percebido de determinada construtora XPTO não entregar o imóvel.
após a quebra da Encol, o mercado passou por consolidação e umas empresas com pesado respaldo financeiro GAFISA, RJZ/Cyrela e Brascam começaram a dominar os grandes lançamentos na Barra.
esses caras, com todos os problemas q se possam apontar, efetivamente entregam os prédios e não quebram.
na Zona Sul, operavam empresas de obras menores e alta padrão – RJZ (antes da parceira Cyrela) e CHL.
com o suporte financeiro da Cyrela, a RJZ pôde alçar vôos maiores com mega-lançamentos na Barra / Recreio (onde há espaço para tal).
“agora, se apenas o fato de as linhas de crédito terem se expandido e taxas de juros baixado um pouco provocam 200% de aumento em 3 anos !?!?!”
Daí a beleza da Economia, vc muda uma variavelzinha s/ vergonha de nada e… dá um “estrago” desses.
Abs
“agora, se apenas o fato de as linhas de crédito terem se expandido e taxas de juros baixado um pouco provocam 200% de aumento em 3 anos !?!?!”
Se as taxas diminuem e o prazo aumenta, a prestação diminui.
Imagine o exército de gente que pode pagar 2K de prestação, mas não pode pagar 3k, por ex…
Estamos falando de uma diferença de renda familiar de 6K pra 9K, é muita gente…
Agora imagine esse exército indo às compras ao mesmo tempo…
———
“taxas de juros baixado um pouco”
Um pouco não, pra funcionario publico era TR+12% a.a., em 2004 por ex. e passou pra TR+7,5% a.a.
Isso e mais o aumento de prazo de 20 pra 30, faz a prestação cair consideravelmente, “cabendo” no bolso de muito mais gente.
Lógico que com o preço aumentando como agora vão se anular e chegar a um ponto de equilibrio, mas qdo eu não tenho a minima ideia…
Financiamento de 200k em 20 anos, supondo uma TR de 1% a.a., feito no site do Zap
13% a.a: 2241,93
8,5% a.a: 1696,08 (25% menor)
Isso pq não consegui simular 30 anos, o site não permitiu. Imagine a qtd de nego q pode pagar 1,7k mas não pode 2,2k, é muita gente, provavelmente bem mais do que a qtd de imoveis à venda…
Abs
ôpa, claro q mais (mais barato e longo) crédito é $$ no bolso agora, não discuto isso em absoluto.
mas:
– nem todos se lançam nessa “grana fácil”, pois muita gente não quer “comprar” juros.
– os preços dobraram (na verdade, mais do q dobraram em alguns bairros do RJ) em 2~3 anos, qq q tenha sido o ganho nas vantagens de crédito, me parece terem sido já AMPLAMENTE compensados pelo aumento do ativo.
o q me leva a: pq neguin. continua comprando ?
Frank,
“- os preços dobraram (na verdade, mais do q dobraram em alguns bairros do RJ) em 2~3 anos, qq q tenha sido o ganho nas vantagens de crédito, me parece terem sido já AMPLAMENTE compensados pelo aumento do ativo.”
Entendo seu raciocínio, e concordo.
Temos que descobrir qual é o valor de imóvel que faz a prestção nas condições atuais “empatar” com a prestação no valor do imovel em 2008, nas condições da época. Daí a gente pode concluir qual a parte “justificável” da alta e qual é especulação.
Conhece algum site onde se possa fazer essa simulação mudando prazos, valor, tx de juros, etc? Os que eu conheço não servem, cada um tem uma limitação diferente.
Abs
Andre,
uma regra de bolso…
até 500k prazo 30 anos:
pra cada 100k de financiamento da 1k de prestacao na largada…
Esse oba-oba é completamente financiado pelo crédito. Dizem que, no Brasil, o crédito é seguro, a legislação é rigorosa etc. Balela. Ouçam como o financiamento está sendo dado a pessoas que não tem como pagar:
http://cbn.globoradio.globo.com/comentaristas/mauro-halfeld/MAURO-HALFELD.htm
Procurem o comentário dele de hoje, dia 13 de abril.
Cosmos,
eu acho que aqui o sistema financeiro eh seguro sim… e pq? pq somos genios? pq somos de outro planeta (ja que o greed & fear ta dentro do ser humano)? NAO
pq nosso sistema quebrou ha 15 anos.. e sistema financeiro de um pais nao quebra toda hora nao… aqui o limite de alavancagem eh BEEEEM menor que no resto do mundo.. e se for olhar financiamento imobiliario entao.. nem se fala…
coloquei aqui um link pro relatorio de estabilidade financeira do BC desse trimestre… tem uns stress test pra aumentos de inadimplencia no Brasil.. mesmo assim os bancos ficam com folga de capital…
pra ver queda de 40-50% acho que tem que ter uma sacudida no setor financeiro…
nesse ponto eu concordo com vc, não será pela excessiva alavancagem dos bancos em housing.
mas a capacidade do pagador, dados os montantes obscenos de crédito tomado (vis-a-vis a renda), as incertezas de juros, incc, igpm…..a chance de dar M. pra um conjunto considerável de pessoas me parece alta.
agora, tb reconheço q o governo faria de tudo pra mitigar isso, e os bancos tb, na medida em q haveria boa disposição de refinanciar e tal (até pq, o peso de financ imob. na carteira dos caras não é majoritário).
agora, continuo achando q negui. q pega 400K de crédito pq ganha 15K tá meio tã tã….
Frank,
nao tem incerteza com relacao a juros, incc e IGPM… MUITO PELO CONTRARIO… o tomador do financiamento nao corre esses riscos, tem opcao de taxa pre + TR (risco baixissimo)…
esse risco ta correndo quem nao tem o imovel (juros no futuro financiamento, incc no preco do futuro imovel e IGPM no aluguel corrente).
com relacao aos bancos, eh longe de ser majoritario.. o risco em mortgage eh RIDICULO….
acho que o cara que ganha 15k nem pode tomar isso… e com relacao a isso, eh so fazer conta…como a prestacao cai (metodo SAC) e o salario aumenta (pelo menos inflacao ne) o desaperto vem com o tempo..
o risco eh a perda do emprego.. ai sim…
Jose,
Não creio que você tenha entendido o que eu quis dizer. O que está claro é que o crédito está sendo concedido a quem não tem condições de pagar. Tem gente que, sem grandes possibilidades financeiras, está financiando dois, três apartamentos como especulação (os jornais estão cheios de exemplos). O que acontece quando chegarem as parcelas das chaves? Se isso terá um efeito sistêmico no sistema bancário, pouco importa. O que importa é que isso gerará uma pressão no lado da oferta. Grande oferta, preço menor.
Pra quem financia com condições de pagar imóveis sobrevalorizados, a perda é só deles: morarão em apartamentos apertados podendo alugar imóveis melhores.
No mais, a situação atual está cada vez mais cheirando a BNH, anos 1980. Período de otimismo econômico, política governamental de crédito adoidado, final infeliz.
Cosmos,
desculpa mas isso nao eh verdade.. 2 ou 3 imoveis? ate pq existe restricao com relacao a isso…
isso nao eh verdade.
Na planta acho que pode sim. Não recomendo, mas enfim, o país é livre…
Abs
Jose,
http://economia.ig.com.br/imovel+e+a+nova+poupanca+de+investidores/n1237811683503.html
Olhe no primeiro parágrafo. Esse é só um exemplo. Eu pessoalmente conheço vários, vários mesmo que estão na mesma situação.
Isso, na planta pode… É só um contrato, uma promessa de compra e venda, não tem restrição, se vc quiser comprar um predio inteiro, pode… Já o financiamento p/ imovel só pode ter um de cada vez, salvo engano, ou a soma das parcelas deles não pode passar de 30% da renda… Tem restrição.
Já vi esta estimativa (40% dos novos são pra investidores) em vários lugares. Qdo esses ficarem prontos, vão dar uma “sossegada”, tanto no mercado de venda (especulador desovando), qto de aluguel. Ambos por aumento de oferta…
Mas será que a qtd de novos é singificativa perto do total de imoveis no mercado? Pra ser perceptivel, pra fazer diferença? Sei lá.
Abs
na planta pode, mas dai a dizer q tem VARIOS casos acho d+
esse ai ta com cara que merece perder $$ mesmo
o cara mora num imovel de 180k em bsb (deve ser kit ne?) e quer comprar 3 pra ganhar $$…
deveria primeiro procurar um lugar melhor pra ELE morar ne….
so procure entender um pouco sobre o que ocorreu com SFH onde houve a “cópia” de um sistema de financiamento (tabela Price) que nao era adequado ao momento da economia à época.
É…to esperando a bolha estourar ou pelo menos murchar para comprar meu imóvel….
Mas acho que o negócio vai feder mesmo só depois da COPA, pelo menos em BSB, cidade onde moro.
No Rio só depois das olimpiadas….
Isso porque quero comprar para morar, agora para investir é furada. Os ganhos de capital já se exauriram.
agree…
pra morar sim…
e se vc eh de bsb, deve ser funcionario publico, suponho..
com as taxas que vcs tem, se vc fizer as contas DIREITINHO (colocar impostos de compra, valor do alguel + seguro fianca, IGPM que reajusta o aluguel ne, TR mensal) vera que num horizonte de 10-15 anos, o imovel nao precisa render nem a inflacao pra ter valido a pena… embora pra morar vc nao se importe com isso, mas eh pra ser considerado tambem…afinal eh $$ ne?
pra funcionario publico a taxa EH MUITO baixa….
Vou me intrometer um pouco para incentivar o debate.
José, concordo que a taxa para servidor público (imóvel menos de 500 mil) está atrativa.
Mas para chegar à conclusão de que vale a pena comprar ao invés de alugar, você está partindo do princípio de que os imóveis irão se valorizar pelo menos a inflação. Todavia, não há garantia de que isso ocorra.
Pode ocorrer o que você falou, mas pode ocorrer também de os preços caírem (ou se estagnarem por muitos anos, o que implicaria perda real).
Se caírem é possível comprar o mesmo imóvel sem comprometer tanto sua renda futura.
Creio que a decisão é complexa.
Como sou daqueles que acha que os preços vão cair, não creio que a compra valha a pena neste momento, mas entendo e respeito sua opinião.
Abraço.
Leandro, se for olhar estritamente pro lado financeiro, incremente sua conta:
atribua probabilidades aos cenarios e veja quanto vc ganha ou perde em ganha cenario.. ou seja, faca o valor esperado da sua decisao… e ai vc consegue quantificar o quanto vc tem a perder/ganhar….
pra FP eh muito favoravel.. e ai digo mais: pra quem eh FP tá?
o FP nao tem garantia de reposição de inflação, logo se a inflação comeca a andar, ele perde bem (quem é, deve lembrar dos anos FHC). A aquisicao de um imovel (ainda mais com essas taxas ai) é uma forma dele indexar parte do salario a um ativo real, afinal, pelo menos nisso, todos aqui concordam que se a inflacao (nao digo HIPERINFLACAO) andar um pouco, os ativos reais TENDEM a acompanhar (e pq? porque os dissidios tendem a repor inflacao e logo, pelo menos o tanto de % da inflacao as pessoas estarao “mais ricas”) .. mas ai eh outra discussao….
detalhe: essa análise eh MUITO sensível ao IGPM (que reajusta os alugueis né?)
pra simulacao que fiz aki se o igpm for 5% medio em 15 anos, o break even eh 3,9%a.a se for 7% vai pra 2,6% a.a !!!!!
Muitas cidades no Brasil, os preços dos imoveis são superiores a grandes e desenvolvidas no mundo exemplo New York, a diferença é clara e obvia.
New York tem a melhor agua do mundo, tem um sistema de metro 1.142 Km e tem 469 estações, na região metropolitana tem 03 grandes aeroporto , mais de 1.000 biblioteca.
São Paulo : 67 km de metro, a agua depende de outro estado ( MG)além de conviver com terriveis enchentes
Bibliotecas : não passa de 200
Aeroportos : congonhas e guarulhos funciona como sabemos
Acredito que São Paulo,Rio de Janeiro e outras capitais , tem sim potencial para ser cidades modelos, mais existe um precipitação no setor imobiliario que pode o inicio de uma Bolha diferente das já vividas nos EUA e Espanha , pois seria a Bolha precipitação.
reproduzo aqui excelente artigo do blog perspectiva critica:
Crítica ao artigo “O custo de morar no Rio” , da Veja Rio de 30 de março de 2011. Sobre a bolha imobiliária no RJ.
Como não havia visto qualquer novidade no artigo em questão, nas fls. 22 a 30 da Veja Rio de 30/03/2011, passei a ver outras coisas mais importantes, como a situação dos juros brasileiros, câmbio, opções do Banco Central e da Fazenda, ambiente externo e interno para investimentos, o que afeta também os investimentos imobiliários, claro.
Mas como é um artigo de uma revista de peso, e comenta a inexistência de bolha imobiliária, eu ia ter de tecer alguma consideração. Então, estamos aí.
Não houve novidade na informação sobre valorização imobiliária no RJ. Mas foi interessante constatar algumas coisas. Primeiramente, a reportagem informa aumento de até 380% no RJ (em cinco anos), percentual que está mais de acordo com o que dissemos (por volta de até 400% em três anos), quando criticamos os índices publicados pela Revista A Época (de 120 a 220% nos últimos dez anos), lembram?
Interessante notar também que embora os “30 analistas” que a Revista Veja Rio entrevistou não verem bolha imobiliária no RJ, mencionando que a alta não é artificial, que é feita em maioria por brasileiros e não uma especulação de estrangeiros, que não é semelhante ao que ocorreu nos EUA, afirmaram mais à frente, nas palavras da revista:
“Existe entretanto um outro dado surgido na enquete: o ritmo de majoração deve desacelerar e mesmo cessar em alguns bairros nobres. Principalmente em enclaves como Leblon, Ipanema, Lagoa e Gávea, onde se verificaram as maiores valorizações. Nesses lugares, as cifras não vão cair de repente, mas dificilmente crescerão nas mesmas proporções. ‘Pequenas acomodações vão ocorrer, com estabilização em algumas vizinhanças, mas a tendência é que o aumento continue em espaços que estavam defasados’, acredita Rogério Chor, diretor executivo da construtura CHL/PDG e presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).”
(fonte: Veja Rio, 30/03/2011, pgs.24/25)
Pessoal, não houve informação sobre a fonte do dado sobre quanto dinheiro estrangeiro entrou no nosso mercado imobiliário. Mas li há pouco tempo que um fundo imobiliário obteve 30 milhões de dólares de investimento em 2010 e remeteu de volta 350 ou 380 milhões de dólares no fim do mesmo ano. Isso foi publicado em jornal ou revista nos últimos 40 dias. Se eu vir o artigo no acervo que arquivo, divulgo (achei o artigo. Correção de informação e endereço/fonte no p.s. abaixo).
Os valores investidos no Brasil, China e Índia, no mercado imobiliário, foram absurdos, e isso deu margem ao FMI admitir o controle de fluxo de capitais internacionais nesses mercados pela primeira vez em sua história, inclusive constatando inícios de bolha nos mercados imobiliários desses países. O endereço da matéria está no primeiro artigo sobre Bolha Imobiliária neste blog (“Bolha Imobiliária no RJ em 2010”)(Acesse: http://ultimosegundo.ig.com.br/economia/2010/02/25/fmi+sugere+controle+de+fluxos+de+capital+para+evitar+surgimento+de+bolhas+financeiras+9409073.html).
Então, há especulação mobiliária estrangeira sim, ao contrário do que dizem no artigo. O problema é que eles entram com “30 milhões” especulam e o brasileiro paga “350 milhões” e eles embolsam o lucro. Não é simples assim, como quem lê sobre investimento sabe.. o processo de valorização é um processo, mas a idéia é esta em linhas gerais. Então, para esse brasileiro que pagou caro e vai morar, realmente, não vendendo o seu imóvel, lhe restará esperar o tempo, alimentando a expectativa de ser válido o preço que pagou e isso somente se confirmará daqui a dez anos, quando ele quiser vender e vir que a valorização do seu imóvel em relação ao que pagou será pouco ou nada.
Além da especulação, os motivos de aumento, pela perspectiva interna (aumento de emprego e renda), também não foram novidades e foram tratados por nós, mas o artigo que ora criticamos não mencionou que 60% das famílias brasileiras estão endividadas e não pretendem ou não podem comprar mais nada. Portanto, o risco de bolha, claro, fica para quem comprou para especular, pois dificilmente passará o imóvel por valor superior ao que comprou. E o mercado é feito de quem quer vender e comprar e não de quem comprou e não quer vender.
Terceiro, acho interessante que a opinião de trinta especialistas, não nominados, gerou a publicação de apenas uma opinião de um presidente de empresa construtora que tem interesse na venda de imóvel. Assim, como a opinião é balizada e neutra? Ele diria se o mercado tivesse tendência de queda? Ele diria que os útlimos a comprarem fizeram besteira? Que ele lucrou o máximo em cima dos clientes e que agora seus investimentos terão correção do mercado? E mais, em altos valores?
Bem, eu acho que não. Mas mesmo assim ele admite que haverá correções. Se haverá correções, não houve exagero?
E outra coisa, nós já dissemos que a bolha não foi como nos EUA, mas não vamos repetir isso. A bolha lá foi de crédito e aqui é de preço.
Quando e quanto? A queda senhores, começará esse ano. Onde e a velocidade em que chegará, depende de como os compradores se expuseram. Mas a velocidade de queda, ao meu ver, aumentará, assim como valores, na medida em que as economias americana e européia estabilizarem, crescerem, gerarem empregos, e as bolsas começarem a subir.
Como parou o movimento de alta, na proporção em que não mais cresceu, menos cairá, claro. Mas isto porque paramos com o movimento maluco que tinha se instalado. Agora é só continuar a negar e esperar bons preços e os valores, os quais, como disse o nobre especialista, se corrigirão.
abraços
Mário César
p.s. em 11/04: o artigo sobre investimetno estrangeiro em imóveis no Brasil informa que o investimento de um fundo em 2010 no valor de 30 milhões de dólares prevê vendas de 316 milhões de dólares em dois anos. Corrijo a informação de que o lucro realizou-se no mesmo ano. Mas fica a prova do investimento e especulação imobiliária em mercado imobiliário nacional, prova de que não é só compra de nacionais. Os estrangeiros estão aí, em peso. Acesse http://www.aecweb.com.br/aec-news/materia/3847/investimentos.html
p.s. em 11/04: sobre discussão pelo Conselho do FMI acerca de adoção de medidas para conter ingressos de estrangeiros em mercados emergentes, inclusive controle de fluxo de capitais, informando que até novembro de 2010 o Brasil atraiu 141 bilhões de dólares estrangeiros, mais de 50% a mais do que no mesmo período em 2009, acesse: http://clipimobiliario.com.br/index.php?option=com_content&view=article&id=10351:fmi-nao-ve-impacto-duradouro-de-iof-sobre-cambio-e-aponta-real-sobrevalorizado&catid=64:internacional&Itemid=110
p.s. em 11/04: veja que não é possível saber exatamente para onde vai todo o fluxo de capitais estrangeiros quando entram no Brasil, acessando http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:o2rCNgvbZKgJ:www.folhavitoria.com.br/economia/noticia/2011/04/mantega-diz-que-governo-nao-cogita-taxacao-de-ied.html+fmi+sugere+controle+de+fluxo+de+capitais+mercado+imobili%C3%A1rio&cd=8&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br&source=www.google.com.br
Eduardo,
nao tem nada de novo no que vc trouxe. É a veja constatando a alta dos precos, um cara dizendo que nao eh bolha e vc dizendo que é.
quanto aos seus 3 p.s:
1) com a subida que teve, eh obvio que alguem ganhou, se esse cara fala portugues, ingles ou chines acho que nao eh importante… na verdade qd tem alta de ativio real TODOS ganham… TODO mundo que tinha imovel em 2008 tambem ganhou.. entao vamos colocar: “os brasileiros ganharam X bilhoes!!!”
2) se o FMI ta falando uma coisa eh melhor fazer outra…. faz tempo que nao da uma bola dentro.
3) realmente nao eh possivel dizer exatemente pra onde foi, o que o mantega diz que pode estar indo pra arbitragem (que nao chega nem perto de investimento imobiliario). Quer um numero real?
http://www.bcb.gov.br/?ECOIMPEXT
site do BC, baixa o ZIP, vai no quadro 18, linhas 50 e 51. acho que é o número que vc que ver… entrou 1,8bi ano passado pra imobiliario e 577 milhoes esse ano…e em 2009 1,3 bilhoes..mas ate ai morreu o Neves.. eh muito, é pouco? no ideia…
Não é correto dizer que quem tem imóvel ganhou com a valorização. Só ganha quem vendeu e quem conseguir vender pelos preços valorizados. Dizer que um apartamento numa cidade satélite de Brasília vale R$ 200 mil não quer dizer que o dono está R$ 200 mil mais rico.
Jose, eu sei que não ha nada de novo, so achei fundamentado a parte final do artigo, bem como é uma analise critica da materia, da sempre tendenciosa revista veja, concordo plenamente com a conclusão do artigo, é claro, se o cenário no mercado externo se concretizar.
“Quando e quanto? A queda senhores, começará esse ano. Onde e a velocidade em que chegará, depende de como os compradores se expuseram. Mas a velocidade de queda, ao meu ver, aumentará, assim como valores, na medida em que as economias americana e européia estabilizarem, crescerem, gerarem empregos, e as bolsas começarem a subir.
Como parou o movimento de alta, na proporção em que não mais cresceu, menos cairá, claro. Mas isto porque paramos com o movimento maluco que tinha se instalado. Agora é só continuar a negar e esperar bons preços e os valores, os quais, como disse o nobre especialista, se corrigirão.”
Andre, sobre seu comentário:
“Existem muitas familias de classe média, que ganham isso em dois anos, por ex?
Isso daria 50k por pessoa/ano (supondo casal que trabalha, que é o default hoje em dia), que dá uns 4,2K por mes pra cada um.Tem muitas pessoas que ganham isso no Rio?
Será que é normal uma família comprar um imovel com a renda de apenas 2 anos?”
Questiono eu: E a pessoa não come? não tem educação? não usa transporte? não paga saúde? etc… pense em renda disponível pra imovel (no maximo 30%), e aí? Outra coisa voce ta falando de renda liquida e nao bruta, se fosse bruta o salario tem que ir pra uns R$5.5k, isso NÃO É salário de classe média não senhor.
essa análise está furada, perdoe-me… os imoveis não estavam baratissimos como fazem crer, estavam justo, o que há hoje é loucura, imoveis em cidades de 3o mundo mais caros que em cidades de 1o mundo, onde nossa renda é infinitamente inferior
Mrk,
desculpa mas seu contra argumento nao eh suficiente pra rebater a tese do andre.. pq no cenario dele ele fez um teste de stress, colocou a pessoa quitando em 2 ANOS!!!!.. que eh ponto fora da curva ja quando se pensa em quitacao de imovel (pelo menos sempre foi assim aqui e eh no resto do mundo). Agora vamos pensar em 4 anos (que ja eh pouco) esses numeros que ele citou ja caem pela metade e por ai vai..
acho que o que ele quis dizer eh que na situacao atual do brasil se um imovel num lugar bom custar R$ 200.000,00 vai CHOVER nego pra comprar.. o que nao mostra NESSE PRECO um equilibrio.
Se tiver errado me corrija Andre.
com relacao as classes, eu to vendo um relatorio aqui agora sobre estratificacao social no Brasil.
citando a FGV ele diz que AS FAMILIAS da classe C vao de 1115 a 4807 e tem 100M de pessoas nela
e na classe B q vai de 4807 a 10375 tem 23 milhoes… nao eh pouco ne?
com relacao a comparar os precos de um lugar com o outro o que vc ta fazendo ( e todo mundo aqui no site faz, de maneira MUITO errada) é analisar a taxa de cambio, só isso.
O que vc esta fazendo eh tentando ver o alinhamento do real pela paridade de poder de compra. Isso nao analisa o bem, e sim a taxa de cambio.
Porque pelo seu conceito, nao vamos comprar carne, tenis, televisao, NADA. isso eh pra discutir taxa de cambio e nao um bem. Porque se a taxa de cambio vai pra 2,5 a cidade fica mais barata. Melhorou a situação das pessoas aqui? NAO. ajudou? NAO. entao nao serve pra analise.
vc sabia que cortar o cabelo no Rio é ate 30%!!! mais caro que em alguns lugares NY? Bolha de cabeleleiro? nao.. cambio “ERRADO”
“com relacao a comparar os precos de um lugar com o outro o que vc ta fazendo ( e todo mundo aqui no site faz, de maneira MUITO errada) é analisar a taxa de cambio, só isso.”
Nisso eu me incluo. Sou uma negação total qdo o assunto é cambio, a unica coisa que eu sei é o q toda criança sabe: “se o dolar cai o produto importado fica + barato pra nós”…
Tem alguma dica de livro/site na linha “cambio for dummies”?
Abs
Andre,
relaxa que POUCO entendem disso… so quem trabalha com isso mesmo ne?
a gente aki nao sabe nem onde colocar o que sobra no mes, que dira entender de cambio….
vou ver se tenho algum pra indicar (que seja simples e direto).. pode cobrar….
mas o que escrevi posso te afirmar, essa comparacao serve mais pra analisar a taxa de cambio e nao pra dizer se o bem esta caro ou nao na propria moeda….
“Questiono eu: E a pessoa não come? não tem educação? não usa transporte? não paga saúde? etc… pense em renda disponível pra imovel (no maximo 30%), e aí?”
Isso tá explicadinho no meu post lá… Pessoas tomando financiamento de 10 anos… Quitando em 5.
Eu só quis dizer que imovel (que é um bem que normalmente se leva “a vida toda” pra pagar), custar o EQUIVALENTE à renda de 2 anos talvez seja “barato”. Lógico que não vai financiar (nem pagar) em 2 anos… Não pode consumir 100% da renda.
Talvez estivesse “barato”, esperando só uma “desculpa” pra se ajustar (credito). Talvez como não havia crédito como hj, as pessoas perdiam muito tempo juntando $ p/ dar uma entrada grande (p/ prestacao caber no bolso), isso fazia o preço demorar a reagir. Baixaram as taxas, aumentou o prazo, dá p/ comprar c/ entrada menor. Demora menos p/ juntar, mais gente consegue “chegar junto”, o preço reage…
Drop in mortgage rates causes Brazilian property boom:
http://www.globalpropertyguide.com/news-Drop-in-mortgage-rates-causes-Brazilian-property-boom-442
“Outra coisa voce ta falando de renda liquida e nao bruta, se fosse bruta o salario tem que ir pra uns R$5.5k, isso NÃO É salário de classe média não senhor.”
Tanto faz se é liquida ou bruta, pois o que importa é a ordem de grandeza da comparação. E sim, eu falei de renda liquida…
Se é classe média ou média-alta ou média-baixa ou média-média-alta (já vi até isso…) é só semântica… O raciocínio é o seguinte: a qtd de pessoas que querem e podem pagar pra morar em determinado local pode ser maior do que a qtd de imoveis ali… No “poder pagar” inclui-se o crédito, conforme explicado pelo jose (valor presente do trabalho futuro). Variavel esta que aumentou abruptamente…
“essa análise está furada, perdoe-me… os imoveis não estavam baratissimos como fazem crer, estavam justo, o que há hoje é loucura, imoveis em cidades de 3o mundo mais caros que em cidades de 1o mundo, onde nossa renda é infinitamente inferior”
Defina “justo”. Vou te dizer, é dificil pra kcta definir isso…
Mesma coisa na questão “caro aqui” x “barato no exterior”, isso já foi comentado antes, por mim mesmo.
Todas as comparacoes entre paises que foram feitas aqui (Suiça ou Australia por ex.) é que estavam furadas, por motivos explicados anteriormente. Totalmente sem nexo.
É claro que a minha análise pode estar equivocada, não sou o dono da verdade, mas por enquanto considero uma análise adequada, com os dados disponíveis.
………
Pessoal, uma dica, tem MUITA, mas MUITA informação nova que foi colocada neste site nos ultimos dias… Não é uma coisa que se assimile de uma hora pra outra. Leiam o argumento inteiro antes de questionar. Sigam os links. Leiam tudo, sem paixões, sem torcida, sem Confirmation bias, sem “sangue nos zóio”. Esse assunto mexe muito com o emocional das pessoas. É muito dificil fazer uma analise imparcial estando do lado “de dentro”. Peçam pra alguém conhecido que está olhando “de fora” pra ajudar.
Eu ainda to tentando ler (e assimilar) tudo…
Eu sei que ninguém aqui quer fazer phd em economia, são só pessoas que querem comprar suas casas, mas tomar essa decisão, hoje, infelizmente não está tão fácil. Os posts do jose tem umas dicas boas sobre alugar vs financiar…
Abs, e boa sorte p/ todos nós.
Os descrentes da bolha tomaram lugar no blog
A internet é democrática e devemos respeitar, faz parte dar espaço a todos para se manifestarem, mesmo com análises financeiras incorretas, argumentos mais emocionais que racionais e coisas do gênero.
Não sou professor por isso não vou gastar tempo explicando a diferença da tributação de servicos pra tributação de imoveis e nem explicando que só se ganha dinheiro quando se realiza a venda e sai do país (porque vender pra comprar outro imóvel não adianta nada), esse último ponto pra quem acredita que a bolha deixou brasileiros milionários.
O Tempo provará quem estava certo, nós ou os descrentes (nesse caso pode levar tempo)
Sugiro nos acostumarmos com corretores vindo defender o atual patamar de preços por aqui, afinal, com o passar dos meses cada vez menos os corretores terão o que fazer
Cordialmente,
MrK
Não vejo nada de errado em ser descrente da bolha, aqui estamos em um espaço democrático. Agora não sei se os mesmos são amantes da economia, ou corretores enviados pelas construtoras…hehe
hehehe
nao sou enviado por corretora nao….
digamos, que sou um mero especulador…
confesso que no caso brasileiro me esforcei muito tentar ver uma bolha, pra apostar contra (ja to apostando contra no ibolhespa – ohh coisa chata!!!! – mesmo.. hehe), mas juro que nao me convenci que existe bolha.. por mais que tento…
alem do que ja disse nos posts ainda acho que estamos vivendo uma tsunami demografica q ajuda a sustentar os home prices….
ah.. outra coisa que acho que muita gente deve ter visto hoje: a renda per capita no Brasil eh 2,5x a da China…
Atualmente o Brasil já não tem um crescimento demografico significativo, as mulheres brasileiras tem em média 1,9 filhos. Mas obviamente que a pressão demográfica que deve ser analizada neste caso vem do passado, por volta do fim da década de 1970 e inicio da de 1980 quando a taxa de fecundidade era de cerca de 4,4 filhos por mulher.
No entanto, as taxas de fecundidade no Brasil já foram bem maiores, se mantiveram em mais de 6 filhos por mulher até o ínicio da década de 1970 quando, então, começaram a cair como fazem até hoje. Então creio que o bonus demografico sempre existiu sem que no entanto houvesse essa escalada de preços como ocorre atualmente. (Obs, os números relativos a mortalidade diminuiram antes, como sempre ocorrem antes da queda da fecundidade)
Alem disto, apesar do défict habitacional existir, devemos lembrar que existem cerca de 200 mil residencias desocupadas (nesse calculo não entram casas em construção de veraneio ou a espera de inquilino) a mais no Brasil do que o número de pessoas que compõem o défict habitacional. Creio sinceramente que este dado em certa medida ajuda também a debelar o argumento da elevação dos preço por uma enorme pressão por demanda até porque, vale lembrar, segundo o próprio IBGE, a grande maioria das familías que compõem o deficit habitacional brasileiro são das classes D e sobretudo E (cerca de 85%) e convenhamos, com os atuais valores, essas familas estão fora do mercado, não exercem pressão por demanda. Basta fazer as contas.
Com toda sinceridade, acho que pode até não existir uma bolha imobiliária, mas vejo muito mais indícios de uma bolha do que o de não existencia dela.
ok Flavio, ja fomos “melhores” na parte demografica,
mas ainda tem MUITA gente pra demandar casa…
olha aki
http://www.ibge.gov.br/censo2010/piramide_etaria/index.php
olha num horizonte de 10 anos.. os potencias compradores digamos seriam as pessoas que nos proximos 10 anos estariam entre os 20-30 anos? ou seja que hoje tem entre 10 e 20..
veja qts milhoeszinho sao….
Sr. moderador,
como está o fórum? Qdo estiver pronto será bem + fácil separar essas linhas de argumentação pra não ficar tendo “atrito”.
Abs
O forum está instalado e funcional. Só teria que configurar…Estou apanhando um pouco com isto
Eu sinceramente gostaria da bolha porém não acredito nela.
Acredito sim que alguns preços podem murchar, uns 20~25%. Mas não porque a média das pessoa pagou X e venderá por 0.8X, e sim porque ela pagou X e pede 1.2X. Uma ou outra vai sim perder, tentemos não ser um deles. Outros vão apenas não lucrar.
Acho essa hipótese mais realista no momento para o mercado que vivo, que é São Paulo.
Não posso falar de Brasilia e Rio que estão muito mais complexos e caros.
Uma pergunta, cadê os dados de aluguel e de venda do secovi-sp. Estão demorando para contabilizar ou para superestimar os números?
“Acredito sim que alguns preços podem murchar, uns 20~25%”
Isso é um cenario bem factível.
Já vejo alguns imoveis em areas menos disputadas do Rio baixando 10-20% de preço…
Abs
Acho bom ter céticos aqui – incentiva-me a pesquisar pra descobrir se o que dizem procede ou não. Parece-me, contudo, que os “céticos” falam muito mais – em quantidade e em extensão de cada mensagem. Admito certa preguiça em responder e, por vezes, ler (ainda quando repetem os lugares-comuns que ouvimos nos últimos anos. Graciliano Ramos escreveu:
“Deve-se escrever da mesma maneira como as lavadeiras lá de Alagoas fazem seu ofício. Elas começam com uma primeira lavada, molham a roupa suja na beira da lagoa ou do riacho, torcem o pano, molham-no novamente, voltam a torcer. Colocam o anil, ensaboam e torcem uma, duas vezes. Depois enxáguam, dão mais uma molhada, agora jogando a água com a mão. Batem o pano na laje ou na pedra limpa, e dão mais uma torcida e mais outra, torcem até não pingar do pano uma só gota. Somente depois de feito tudo isso é que elas dependuram a roupa lavada na corda ou no varal, para secar. Pois quem se mete a escrever devia fazer a mesma coisa.
A palavra não foi feita para enfeitar, brilhar como ouro falso; a palavra foi feita para dizer.”
Alguém já pensou em ver o comportamento da relação credito/PIB em processos de formação de bolha de outros países, p/ comparar?
E tb a relação credito imobiliario/PIB…
Abs
Muita gente já pensou nessa comparação: o percentual do crédito no Brasil é pequeno, comparado a outros países. Os corretores e comprados usam isso como consolo: haveria, percentualmente, espaço para expansão, o que alimentaria os preços por mais anos.
O PROBLEMA É QUE O CRÉDITO CRESCEU EM VELOCIDADE RAPIDÍSSIMA. Nos últimos cinco anos, o crédito cresceu a 2,4 vezes mais que o PIB (para comparar com outros países que tiveram crescimento drástico, na Rússia cresceu 2 vezes, Índia e China, 1,6 e 1,2, respectivamente). FOI ESSE CRESCIMENTO DRÁSTICO QUE CRIOU A NOSSA BOLHA.
FORA QUE, NO BRASIL, O DEVEDOR PAGA JUROS REAIS DE 20-25%, ao passo que na maioria dos outros países é 1-3%. EM MÉDIA, O BRASILEIRO JÁ COMPROMETE ALGO COMO 24% de sua renda só pagando dívida (em 2012, o FT estima que chegará a 30%). Comparemos: nos EUA, a crise começou quando a média de endividamento do americano (com juros muito mais baixos) era de 14%.
O nosso “subprime” não é só de crédito imobiliário. É de crédito em geral. O artigo do Financial Times já falou tudo que precisava ser dito:
http://www.ft.com/cms/s/0/eca47380-3dc4-11e0-ae2a-00144feabdc0.html#axzz1Jim7Fj44
“Muita gente já pensou nessa comparação: o percentual do crédito no Brasil é pequeno, comparado a outros países. Os corretores e comprados usam isso como consolo: haveria, percentualmente, espaço para expansão, o que alimentaria os preços por mais anos.”
Muita gente já pensou, mas ninguém construiu um gráfico sério p/ ilustrar isso, pelo menos eu ainda não vi.
Agora, o fato do crédito aumentar em % no futuro, na minha opinião não é garantia que os preços aumentarão… Se as taxas caíssem eu diria que sim…
Dica: esqueça essa guerrinha entre “comprados” x “quem não comprou”. Até mesmo pq não existem só esses dois extremos, existem alternativas de posicionamento intermediário, conforme expliquei em um post anterior.
“O PROBLEMA É QUE O CRÉDITO CRESCEU EM VELOCIDADE RAPIDÍSSIMA. Nos últimos cinco anos, o crédito cresceu a 2,4 vezes mais que o PIB (para comparar com outros países que tiveram crescimento drástico, na Rússia cresceu 2 vezes, Índia e China, 1,6 e 1,2, respectivamente). FOI ESSE CRESCIMENTO DRÁSTICO QUE CRIOU A NOSSA BOLHA.”
Certo, a essa altura já está mais do que claro pra todo mundo, que se o governo não quisesse essa alta, teria aberto a torneira do crédito aos poucos… Ou seja, não farão nada por nós.
“FORA QUE, NO BRASIL, O DEVEDOR PAGA JUROS REAIS DE 20-25%”
Vc não está falando do credito imobiliário não, né? É do credito em geral, né?
Não consegui ler a matéria do FT, vc poderia verificar o link ou botar o texto?
Abs
André
Fuja dessa história de relação crédito/PIB, essa comparação é sem sentido, lhe explico porque digo isso:
Se comparar países fosse uma “ciência exata” a selic deveria estar em 4.5% (segundo os critérios de formação de taxas de juros) e no entanto não consegue descer de 10.% sem gerar inflação galopante, vários outros exemplos de indicadores poderiam mostrar essa incompatibilidade, as realidades são muito diferentes.
A melhor coisa para se comparar é o endividamento das famílias e capacidade de honrar essas dividas assumidas, que hoje depende MUITO do futuro de curto, médio e longo prazo da economia (já que no crédito imobiliário chegam a 30 anos).
abraços
Mrk
concordo que nao se deve fazer analogia em politica monetaria….
agora esses referncias de outros paises eh simplesmente um balizador…
Andre,
uma dado:
o que se gasta hoje em (vou colocar EXATAMENTE como esta em ingles pra nao ser acusado de distorcer nada) Monthly Mortgage Payment/Monthly Disposable Income eh o mesmo que se gastava em JAN/06
fonte: JP morgan
Cosmos,
“ainda quando repetem os lugares-comuns que ouvimos nos últimos anos”
O que vc chamaria de “lugares comuns”? Só estou aqui justamente pq o que leio é MUITO diferente do que leio em qq outro local…
Todas as desculpas dos corretores (Olimpiada, Copa, UPP, crescimento do país, Gringos, aumento de renda, ajuste depois de anos de estagnação, maior auto-estima do carioca – acredite já ouvi isso, etc) são só isso mesmo, só desculpas.
O motivo mesmo, é o que temos discutido por aqui nesses ultimos dias… Crédito, crédito e mais crédito.
Quanto a “florear” as palavras, não entendi, poucas vezes vi conceitos relativamente complexos de economia explicados de forma tão simples… Vc pode ler 50 livros que não vai achar nada assim…
Abs
Cosmos,
bela citacao…
mas acho que a coisa eh mais simples…
eh a diferenca da quantidade/qualidade dos argumentos….
o unico de quem acha que eh bola eh que o preco subiu….
agora tem uma vantagem pra quem eh descrente: defender o status quo eh mais facil mesmo..
pois so o tempo dirá… agora os descrentes podem mudar de opniao tambem… enfim…
jose,
depois de meses de argumentações consistentes, estudos, análises, comparações, voce tem a coragem de vir aqui e postar essa sandice?
“o unico de quem acha que eh bolha eh que o preco subiu…”
pode dizer que não crê na bolha e manter o teu papo de corretor de que os imóveis tão a um preço justo, isso admitimos, agora dizer que faltam argumentos pra justificar a bolha, mostra que você nem se quer se deu ao trabalho de ler minimamento o blog, ou então leu com MUITA má vontade.
peço que por favor pare um pouco e reflita antes de proferir burrices colossais desse tamanho.
Não vamos baixar o nivel das discussões e ofender os colegas, ok ?
Eu leio este blog desde que ele existe, e posso dizer que não chegaram nem mesmo perto de provar a existencia de uma bolha… Já postei algumas vezes os criterios técnicos de identificação de sub/sobre valorização de imoveis e ninguem ligou. Mostrei que pelo criterio principal provavelmente nem Rio nem Sampa estariam em bolha.
Já pararam pra pensar que pode um pai de familia desavisado (e s/ juízo) entrar aqui e, ao ver tantos “especialistas” afirmando categoricamente a bolha, e dando até data p/ estourar, o infeliz pensa “vou vender minha casa c/ 100% de lucro e daqui a 6 meses compro 2 c/ o mesmo $” ???
Ao pesquisar “bolha imobiliaria” no google este site é o 1o da lista… Vamos ter um pouco de responsabilidade com as “certezas”, ok?
Obs.: ficar achando que todo descrente da bolha é corretor é um sintoma clássico de “febre da bolha”.
Abs, e mais um vez, faço votos que não baixemos o nível.
Mrk,
entao por favor me liste em itens (sem maiores explicacoes, so os bullets) os argumentos pra dizer que eh bolha…
pode ser 4 ou 5….
e te digo uma coisa… se todo corretor tivesse a quantidade de titulos que eu tenho os preco do m2 no Brasil era no minimo o dobro do que é hoje.
abs
Os argumentos que tenho visto neste blog nesses meses que ele existe dá pra resumir assim:
Pró-Bolha:
1) Aumentou mais do que o salario nos ultimos 10 anos (é fato, e é um argumento válido)
2) Alto nivel de endividamento do brasileiro (é um argumento válido, mas precisa ser melhor estudado)
3) Sobreposição de graficos de imoveis no Brasil e de bolhas no exterior, ou pior, com um grafico generico de bolha (argumento que não vale nada)
4) Imóvel mais caro no Brasil do que no exterior (segundo o josé, isso só compara a taxa de cambio, não o preço dos bens, então o argumento não vale)
5) Especulação tanto interna qto externa (válido, porém quase impossível de provar)
Não-Bolha:
1) Crédito (muito válido)
2) Rental yield (relação aluguel/preço de venda) baixou pouco (muito válido, inclusive é o critério de detecção de bolha do The Economist)
3) Crescimento econômico do Brasil (até válido, mas muito subjetivo, e difícil de provar)
Passando a limpo, temos 2 argumentos válidos pra cada lado, sendo que os 2 “não-bolha”, são mais fortes, por isso na minha opinião, fico deste lado, por enquanto.
Abs
andre, a unica coisa que nao da pra concordar no meu ponto de vista é
“5 -Especulação tanto interna qto externa (válido, porém quase impossível de provar)”
Cara, isso voce detecta fácil, 3 dos meus melhores amigos são de 2 construtoras grandes e meu irmao é corretor de imoveis, dizem que o volume de aps vendidos para investimento é muito forte, como citei, outro dia mesmo saiu no oglobo reportagem dizendo que o investimento preferido do brasileiro será imoveis
apesar de não haver um indicador oficial (e na vida não há indicadores pra tudo) acho muito nitido e extremamente valido o fato de que muitos aps estão sendo vendidos com objetivo não de moradia e sem de especulação na venda futura
abracos
MRK,
“andre, a unica coisa que nao da pra concordar no meu ponto de vista é
“5 -Especulação tanto interna qto externa (válido, porém quase impossível de provar)”
Cara, isso voce detecta fácil, 3 dos meus melhores amigos são de 2 construtoras grandes e meu irmao é corretor de imoveis, dizem que o volume de aps vendidos para investimento é muito forte, como citei, outro dia mesmo saiu no oglobo reportagem dizendo que o investimento preferido do brasileiro será imoveis
apesar de não haver um indicador oficial (e na vida não há indicadores pra tudo) acho muito nitido e extremamente valido o fato de que muitos aps estão sendo vendidos com objetivo não de moradia e sem de especulação na venda futura”
Isso que vc falou é hiper subjetivo: “meus amigos”, ou “muitos imóveis”. Isso não leva a nada. Temos que discutir o macro. Quantos % dos imóveis vendidos são para investimento? Desses qtos são pra aluguel e qtos p/ revenda?
Outro detalhe importante: mesmo que alguém provasse que 90% dos imoveis vendidos na planta são pra investimento, isso ainda não quer dizer muito, pois o mercado não é feito só de novos, tem os imóveis usados, que provavelmente são em quantidade muito maior…
Abs
Sem contar que se continuar subindo a 3% a.m. por muito tempo é óbvio que estará formada uma senhora bolha em algum ponto do futuro…
Abs
André, mas e os pais de família desavisados que estão comprando imóveis só porque todo mundo fala que os preços continuarão aumentando infinitamente?!
Acho que esse site é pra isso mesmo, pra contrapor esse oceano de afirmações de que as altas ocorrerão para sempre.
Não vejo problema algum em muitos aqui afirmarem categoricamente que existe bolha. Podem estar errados, mas também podem estar certos…
Faz parte da democracia as opiniões divergentes.
Um abraço.
“André, mas e os pais de família desavisados que estão comprando imóveis só porque todo mundo fala que os preços continuarão aumentando infinitamente?!”
Não, vc não entendeu, vendendo o unico imovel que tem, pra depois recomprar pela metade do preço.
Alias, pelo visto nada do que eu escrevo é compreendido de primeira. Será que eu escrevo mal, ou os outros é que interpretam de maneira emocional e precipitada?
Abs
André,
Acho que neste post foi vc que não entendeu.
Da mesma forma que este site pode levar um pai de família a vender seu único imóvel na perspectiva de realizar o ganho de capital e encarar uma crise no valor deste ativo, o marketing da “febre da venda” e da valorização “ad eternun” poderão levar o mesmo pai de família a gastar seus recurso no investimento imobiliário.
Não se faça de perseguido. Isto não ajuda na discussão.
Um forte abraço
Samuel e Leandro,
realmente vacilei neste caso, fui criticar e acabei cometendo o mesmo erro…
——–
Tanto o viés das construtoras/corretores qto o desse site podem levar pessoas facilmente influenciáveis a tomar decisões erradas, em um mercado que muito poucos entendem.
Será que não seria melhor, de nossa parte, substituir “é uma bolha”, por “pode ser uma bolha”?
——–
Quanto a se sentir perseguido, não creio que seja muito “viagem” não, só tem duas pessoas por aqui que não podem se dar ao luxo de errar, pois serão apredrejados, pq estão “contra a maré”.
Isso é até bom, me faz ter mais atenção. Como diz o ditado “a pressão é o que faz o carvão virar diamante”.
Abs
Andre,
Por favor, deve-se respeitar a verdade alheia, como gostariamos que a nossa fosse respeitada.
Gosto de ler algumas das observações que o senhor faz, da mesma forma que gosto de ler as observações do Duda.
Aliás, discordo de muita coisa que o Duda escreve…
Agora… nem por isso ele é perseguido… tampouco o senhor.
Também é bom lembrar, que o senhor discorda e critica o argumento de todos (ou quase)… de forma civilizada (o que deveria ser hábito de todos… pro bolha ou pro valorização)… logo não faz sentido que seus argumentos deixem de ser colocados a prova. Se isto te magoa paciência.
O site existe para isso…
Um forte abraço
Samuel, em nenhum momento disse que fico magoado, ou não gosto de ser questionado…
Não gosto é de ser agredido como aconteceu algumas vezes… Não sou o Mantega nem o Meirelles e não tenho “culpa” nenhuma do que está acontecendo.
Outra coisa: é fato, que se um pró-bolha escrever uma bobagem vai passar batido (como já aconteceu várias vezes), mas se for um descrente, vai ser esculachado (como tb já aconteceu).
Isso q eu chamo de “perseguiçao”. Não estou reclamando, é só uma constatação, é até normal, não acho saudável, mas é normal. É uma questão de simpatia ou afinidade.
Um dos motivos de eu estar aqui é pq quero testar minha capacidade de defender sozinho uma opinião contrária à de um grande grupo sem ser “escroto”. Num sei se to conseguindo, mas tô tentando.
Abs
Senhores,
Eu peço desculpas, mas que é duro ler “qualidade dos argumentos” em um post do Sr. José.
Ainda mais, quando o cenário que o ilustre colega desenha não é e nunca foi regado dados e fontes.
Deve-se respeitar a verdade alheia, como se gostaria que a própria fosse respeitada.
A expressão: Há bolha, pq os preço simplesmente subiram…
É tão bem explicada quanto: Os preços subirão sempre, pq subirão.
Vi bons argumentos para desvalorização imobiliária, também vi o contrário (não os post do José, com o devido respeito)…
Quem está certo ou quem está errado? Não importa….o que importa é se expressar com educação.
Um forte abraço.
Samuel,
SO NESTE topico tem 5 links meus para DADOS externos e mais 5 explicacoes de contas/simulacoes…
outro dia postei aqui como faz para ver o $$ que o gringo vem aki e comra de imovel… e do site do BC e nao de uol/terra que com todo o respeito o estagiario de JORNALISMO desses sites NUNCA fez uma aula de economia e escreve cada absurso sobre…
e reitero o meu pedido..
coloquem 5 bullets pq acham que tem bolha… so isso…
a opniao que os contibuidores do site me passam eh que o unico argumento eh que o preco subiu…
concordo com voce samuel e tenho a mesma percepcao
não vou discutir mais de forma aspera com o jose, so de forma muito educada, porém ele parece ter visão seletiva pro que ve e responde no blog, isso com certeza
o que me conforta é saber que logo poderemos ter dados reais e incontestaveis de que HÁ BOLHA e de que os imoveis vão estagnar
Imóveis começando a encalhar?
http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/site-oferece-cupons-de-desconto-em-imoveis-novos
São Paulo – Os interessados em comprar imóveis para morar ou investir no estado do Rio de Janeiro têm à mão, desde o final de março, uma nova ferramenta na internet. O site PromoImóveis.com oferece descontos que chegam a 20% em imóveis novos, em construção ou prontos para morar, diretamente dos estoques das incorporadoras. Mas antes de ficar empolgado com as promoções, é bom não esquecer as regras de ouro para controlar a impulsividade na hora da compra de imóveis.
JUAN Disse:
Tem bolha imobiliaria sim, e vai explodir na hora que os aptos lançados há tres anos+ -(2007)
(2008)começarem a ser entregues, aí vai ter um monte de gente que não vai conseguir financiamento, por que na hora de vender corretor nao tá nem aí, se neguinho vai ter condiçoes de pagar, ele quer ´´e fechar negócio” isso deve acontecer em meados de 2011/2012.aí quero ver um monte de gente tentando repassar pelo preço que comprou, para livrar pelo menos o que deu de entradae nao vai ter ninguem querendo comprar. eeehhheehhhhheeeee.
Juan
opa!! ta chegando entao!!!!!!
acha que a partir de junho/julho os precos comecam a desabar ne? devem cair o q? uns 40%?
Cosmos,
esse eh o X da questao.. acho que ai que temos que focar a discussao, afinal pelo menos nisso todo mundo concorda que o credito foi um dos grandes responsaveis pela alta dos precos…
“FORA QUE, NO BRASIL, O DEVEDOR PAGA JUROS REAIS DE 20-25%, ao passo que na maioria dos outros países é 1-3%. ”
no imobiliario nao eh nem perto disso
“EM MÉDIA, O BRASILEIRO JÁ COMPROMETE ALGO COMO 24% de sua renda só pagando dívida (em 2012, o FT estima que chegará a 30%). Comparemos: nos EUA, a crise começou quando a média de endividamento do americano (com juros muito mais baixos) era de 14%.”
acho que quando analisamos um dado economico, temos que olhar duas coisas: o nivel e o vetor.
o nivel PARECE estar alto mesmo, mas temos que ver o historico disso (ja tentei, mas ta dificil). pq imagina que estamos em 24% ha 10 anos!!! ai o troco muda de figura concorda?
e termos de housing acho que o se compromete hoje da renda eh o mesmo nivel de 2006 (eu tenho esse numero, vou checar e confirmo)
“O nosso “subprime” não é só de crédito imobiliário. É de crédito em geral. O artigo do Financial Times já falou tudo que precisava ser dito”
eh claro que com a enxurrada de credito em um curto espaco, tem exageros na concessao (por parte do doador), na tomada (por parte do tomador)… isso eh normal.. vamos ver historias tristes, e outras que vao acabar bem… so que alguem acha que vamos sair de 46% do PIB de credito (e 3,5% do PIB quando se fala de imobiliario) pra 20%-30% e 1-1,5% respectivamente? eu acho que esse novo patamar de credito veio pra ficar…
vejam a incosistencia no argumento do JOSÉ
na hora de comparar nível de endividamento entre países ele invalida a análise, dizendo que os patamares históricos são diferentes (CONCORDO 100%)
mas na hora de fazer a mesma comparação entre países para DIVIDA/PIB, como num passe de mágica os países passam a ser comparáveis!
esquecam essas comparacoes, já fiz um post aqui somente sobre isso, o Brasil não pode ser comparado a país desenvolvido ainda (e nem nos próximos 10 anos) pra fins de indicadores macroeconomicos… ai vem outro e compara com o Chile, cujo PIB é menor do que o do Rio de Janeiro…
DEVEMOS COMPARAR O BRASIL COM O PRÓPRIO BRASIL, EM TERMOS HISTÓRICOS RECENTES (pós crises e pós estabilizacao da moeda)
o crédito está sufocando a renda do trabalhador.. creio que em breve teremos acomodacao com leve queda dos precos e na primeira crisesinha vão vir ao chão, pois o povo está com a renda TOMADA em 25% há mais de um ano já com juros subindo ladeira!!
Para quem acredita no papo furado de deficit habitacional no Brasil segue link para estudo que desmascara mais esta mentira estatistica: abep.nepo.unicamp.br/docs/outraspub/Demographicas3/demographicas3artigo9_257a286.pdf
Leiam e reflitam. Desde quando ha deficit no Brasil? Caso sejam verdadeiros os numeros, eles sempre existiram ou surgiram da noite para o dia junto com a bolha?
SECOVI deve significar “Sindicato dos Empresários COmuns que acham Você um Idiota”. Leiam a matéria e olhem que cara-de-pau (culpando novamente a sazonalidade, sendo que a comparação da queda é com o MESMO MÊS DO ANO PASSADO!).
“A venda de imóveis novos na capital paulista registrou queda de 34,6% em fevereiro na comparação com o mesmo período do ano anterior, passando de 2.858 para 1.869 imóveis, conforme pesquisa mensal do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo (Secovi-SP). Ante janeiro, porém, foi apurada expansão de 125,2%. Os números, acrescenta a entidade, refletem a esperada retração sazonal que marca os primeiros meses do ano.”
http://economia.estadao.com.br/noticias/economia+brasil,venda-de-imoveis-em-sp-tem-forte-queda-no-primeiro-bimestre-do-ano,not_63172,0.htm
O curioso é que o mesmo tem acontecido em outros países em bolha: China e Austrália registraram queda no mercado imobiliário – na China, drástica nos preços do m2; na Austrália, na contratação de financiamentos.
O curioso é que o SECOVI-DF ainda não liberou os dados de março. Será que estão mensurando queda também significativa por aqui?
Eu li esta noticia a instantes atrás. Irei publicar no blog
Já falei antes, culpar a sazonalidade (qdo a comparacao é com o mesmo mes do ano anterior) é ridículo, é um argumento muito fraco, se usam é pq o povo acredita…
Tristeza, o unico lugar onde podemos conseguir dados sobre o mercado é justamente o lugar menos confiável…
É como perguntar pro garçom se o chopp tá gelado…
Abs
A bolha existe e deve estourar apenas quando os lançamentos se mostrarem muito além da demanda, o que está perto de ocorrer. Porém, enquanto houver crédito, vai se rolar as dívidas e a queda de preços será suave, no início.