O futuro do preço dos imóveis – Gazeta do Povo
Vejamos a que nivel de apelação os corretores chegaram. E a história da demanda reprimida sempre é a mesma. Ninguém fala que 40% está individada, e que os juros não param de subir…
Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/colunistas/conteudo.phtml?id=1105866
Autor: Franco Iacomini
Na semana passada, conversando com um amigo que está em busca de imóveis para investimento, ouvi uma história que me chamou a atenção. Um corretor, ligado a uma grande imobiliária que atua na cidade, telefonou com uma proposta: daria ao meu amigo uma gratificação em dinheiro para que ele o escolhesse para buscar imóveis.
O normal, o leitor sabe, é que o corretor seja remunerado para prestar serviços desse tipo. Do ponto de vista econômico, faz sentido: um negócio envolvendo um apartamento de R$ 350 mil pode render uma comissão de até R$ 21 mil (6% do valor do imóvel). Uma parte ficaria com ele, outra com a empresa para a qual trabalha. Na prática, ele estaria dividindo essa corretagem com o cliente.
Foi a primeira vez que ouvi falar de uma prática como essa. Sem nem entrar no campo da ética – duvido que seus colegas aprovem a atitude –, dá para imaginar como anda a concorrência nesse mercado, que está batendo recordes há muito tempo. Será um sinal de saturação?
Segundo o economista Lucas Dezordi, do FAE Centro Universitário, é bem provável que sim. “Os ganhos têm sido tão gordos que, para manter essa rentabilidade alta, os agentes desse mercado concordam em repassar uma parte do benefício para o cliente”, explica. Esse repasse não se dá em termos de desconto, porque o interesse de incorporadores e imobiliárias é manter o nível de preços. Em vez disso, eles concedem benefícios adicionais. A lógica, compara ele, é a mesma da concessionária que dá IPVA grátis para quem tira um carro zero ou da construtora que dá uma tevê de brinde para quem compra uma casa. Só que mais agressiva.
Um estudo do próprio Dezordi (Desempenho e Projeções no Preço Médio dos Imóveis em Curitiba: Apartamentos de 1 a 4 quartos, publicado pelo FAE Centro Universitário), feito no ano passado, mostra que os apartamentos de quatro dormitórios valorizaram-se em 38% de janeiro a setembro de 2010. Muito mais do que qualquer outro investimento financeiro no período. Essa é a mágica que o mercado quer manter. Se vai ou não conseguir, é outra história.
O tema é polêmico entre os economistas, que têm discutido nos últimos meses se há ou não uma bolha no mercado imobiliário de cidades como a capital paranaense. Embora o debate seja acadêmico, ele interessa ao público em geral porque traz em si uma especulação sobre o futuro desse mercado. Bolhas estouram e, se há uma bolha, em algum momento do futuro teremos uma queda acentuada de preços. Se não há bolha, os preços devem se estabilizar.
Dezordi não crê em bolha. Para ele, os preços subiram porque há uma demanda reprimida e o país teve um aumento na renda da população. Com base em variáveis como o volume de recursos disponíveis para financiamento imobiliário e o valor do salário mínimo, ele projeta que em julho deste ano o preço médio do metro quadrado dos apartamentos em Curitiba chegará a R$ 2.855,11 – um aumento de 9,13% em relação ao mesmo mês de 2010. Mais para frente, ainda de acordo com ele, virá a estabilidade. “Muitos empreendimentos já estão mantendo as tabelas do ano passado”, observa.
Enquanto isso, na bolsa…
Quer mais um sinal de que o ponto de saturação se aproxima? Então lá vai…
Na sexta-feira, a construtora Cyrela anunciou uma revisão das suas metas de lançamentos para 2011 e 2012. Quando os planos foram traçados, em novembro de 2009, a empresa projetava para este ano lançar o equivalente a algo entre R$ 8,3 bilhões e R$ 9,1 bilhões. Agora, estima ficar entre R$ 7,6 bilhões e R$ 8,5 bilhões. Para 2012, o objetivo da construtora era ficar entre R$ 10,5 bilhões e R$ 11,5 bilhões. Agora, vai de R$ 8,7 bilhões a R$ 9,8 bilhões.
Por ser uma das três maiores do ramo da construção civil no país, a empresa é uma referência e tanto. O mercado não gostou muito da informação: as ações da empresa caíram 6,48% no pregão de ontem da bolsa de São Paulo. E arrastaram junto o Imob, índice de empresas do setor imobiliário, que caiu 0,51%. Só para comparar, o Ibovespa ficou positivo em 0,73%.
E normal que tentem fazer isso. Não estão vendendo.
Daqui a pouco chega aqui: http://www.parana-online.com.br/editoria/economia/news/519541/?noticia=VENDA+DE+MORADIA+NOVA+CAI+169+EM+FEVEREIRO+NOS+EUA
Interessante, as ações da Cyrela (CYRE3) estão em queda desde o final de 2010. O “smart money” já está fugindo…
O Imob está em -13% no ano, enquanto o Ibov está em -3,3%.
Não podemos esquecer que as ações das construtoras chegaram a se valorizar 200% em dois anos. Essa queda de 13% nada mais é do que um pequeno ajuste. Pode cair muito mais.
Quanto as medidas tomadas pela Cyrela, creio que sejam adequadas. Não dá para fingir que o mercado imobiliário iria continuar subindo como nos últimos anos. É melhor rever para baixo, do que enganar os investidores.
Veja esta matéria (com cara de comprada): http://oglobo.globo.com/economia/morarbem/mat/2011/03/11/encontrar-imovel-para-alugar-na-zona-sul-virou-missao-quase-impossivel-923992397.asp
Ela tem pouca relação com o post atual, mas acho que merece um comentário aqui no blog, talvez até mesmo um postzinho! :o)
Celso,
A população que não tem dinheiro para comprar apartamento irá preferir alugar.
Aliás, alugar, como já foi dito aqui antes, é muito interessante nos dias atuais.
Eu acredito que uma alta na demanda dos alugueres representa uma diminuição na procurar por imóvel próprio.
Se eu estiver errado, me desculpe.
Imagino que esse jogo que os corretores e as construtoras estão fazendo pode ser perigoso e comprometedor para seus próprios negócios e para a economia do país.
Vejam a seguinte conta. Preços dos imóveis cada vez mais altos, mais compradores de médio poder aquisitivo que continuam se arriscando em participar dessa ciranda e dedicam boa parte de sua renda aos financiamentos, mais juros crescentes num futuro próximo. Resultado: escassez de consumidores (a essa altura, endividados até a tampa, e quem sabe até inadimplentes), não só para o setor imobiliário, mas também para os outros setores da economia, pois os cortes vão ter que ser feitos aqui e ali, para manter as contas em dia.
Vamos depender então dos estrangeiros que queiram vir gastar no Brasil? Ou da pequena parcela de brasileiros ricos que sabem realmente onde investir, e não vão pensar duas vezes antes de colocar seu dinheiro no que já não dá retorno?? Será que estão todos dormindo, inclusive o Governo, ou realmente queremos todo esse capital estagnado nas mãos dos banqueiros?
Acredito que o crescimento não se sustenta em ganância e e não se sustenta em insensatez. Mas é isto que temos visto ao montes quando tratamos de imóveis, não é mesmo?
Uma luz no fim do túnel:
http://blogs.estadao.com.br/jt-seu-bolso/imovel-usado-e-hora-de-pechinchar/
Chegamos a 10% de ‘desconto’ nos usados.
tava na caixa aqui da mha cidade e “reparei” na conversa do gerente com uma cliente.A mulher iria pegar 100.000 reais em credito imobiliario pra pagar 300 prestaçoes de 1150 mais correçao anual.Fiquei impressionado.Imagina quem pega 300/400 mil?. Sou medico e concursado em 2 empregos , e nao tenho coragem de assumir nem os 100 mil da mulher! Engraçado como estao as coisas , quando alguem descobre mha renda , a acha excelente ; posso comprar carros , viagens ,ir a bons restaurantes , mas quando olho o preço dos imoveis me sinto um pobre diabo!Acho que isso ta acontecendo com muita gente .Mas prefiro ser sem teto e viver uma vida de luxo , morqndo na casa de meus pais ou de aluguel mais tarde , que virar um “propriotario” sem dinheiro pra passar um fim de semana na praia .Acho que o brasil vai se dividir em quem consome e quem paga prestaçao da casa propria!
Olha
Se voce como medico pensa isto, imagine nós, pobres mortais assalariados…hehe
Abraço
Sinto o mesmo, eu e a minha esposa trabalhamos em bons empregos, e mesmo assim ficamos frustrados quando vemos os preços de imóveis. Parece que nosso salario e uma porcaria. Só queremos um Ap. maior… para morar e não para especular. Há mais de 2 anos estamos postergando por causa da bolha, e acredito que teremos que esperar mais ou menos mais 2, ate estourar.
Que bom ver que não sou só eu nessa situação. Sou funcionário público e minha esposa tem um bom emprego, mas não dá pra assumir um financiamento nos termos atuais.
Meu consolo é que parece que logo a farra vai acabar. Aqui na minha rua, em Curitiba, as placas de “vende” só aumentam. Acredito que isso seja um indício.
Verdade
Moro em CTBA também, e sei como a coisa anda….
Aqui em Recife também tenho observado a volta das placas VENDE nos postes. Passaram um tempo sumidas. É nítida a volta delas…
Tenho acessado semanalmente o imoveiscuritiba
A média era de 7400 a 7600 imoveis a venda. Agora está em 7817…
Como você chegou nesse número? Fiz uma pesquisa só na cidade de Curitiba, por apartamentos residenciais, e o resultado foi 8197 imóveis encontrados.
Pois é
Hoje chegou na marca de 8200
Hoje tem 9881 apartamentos, ou seja, quem tinha mais de 1 para investir, ja se ligou na bolha e esta vendendo.
Ou tem muitos empreendimentos que ficaram prontos, e o pessoal precisa passar pra frente…
@Ildeu: E verdade, e eu, suíço, economista trabalhando como editor e ganho mas do que a media dos suíços, morando na Suíça e gostaria muito comprar uma casa no Brasil para morar um dia la, também me sintiu em março quando visitei a cidade maravilhosa um pobre diabo 🙂 nao posso e nao vou comprar uma casa agora, o mercado esta louco. uma casa ou um apartamento na zona sul custa o mesmo como nos melhores lugares aqui em zurique… e muita gente fala que aqui na Suíça também esta se formando uma bolha…so a gente page aqui no momento por uma hypoteca de 10 anos apenas 4 % de juros por ano! como os brasileiros vao pagar os juros muito mas altos? com a inflaçao? eu amo o brasil – mas nunca entendi.
Olha isso: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/892182-venda-de-imoveis-novos-e-a-menor-desde-2004-aponta-secovi.shtml.
O mais engraçado é que é “apenas um fato pontual”. 45% menos que Jan/2010.
Será o começo do fim?
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/892182-venda-de-imoveis-novos-e-a-menor-desde-2004-aponta-secovi.shtml
Sem dúvida. Ainda temos uma montanha russa de preços pela frente, com queda brutal no fim de 2012. Acabará igual que todas as bolhas. Paciencia por um ano e meio, ou dois anos, ja teremos de novo imoveis em preços normais, como sempre foi.
Ildeu, estou na mesma situação. Além de ser estável, ter um salário excelente e ser bastante econômico (mais de 65% do meu salário líquido é investido), acho-me um pobretão ao ver os preços dos imóveis…
Imagino que haja, por outro lado, muitos que se sintam milionários morando em um apartamento próprio de 30m2, sem ter dinheiro para viajar ou ter um carro que não seja popular…
Não escrevo isso para comparar renda com ninguém, mas simplesmente pra mostrar o quão bizarro está o mercado imobiliário desse país em relação à renda das pessoas.
Cosmos,
Tenho um perfil parecido com o seu.
E vejo amigos que compraram imóveis fianciados (supervalorizados, por sinal), rindo à toa porque estão vendo os preços só aumentar.
Não tem jeito, o povo brasileiro gosta de dívida. Se não tiver um carnêzinho pra pagar, não está feliz.
Eu me recuso a comprar qualquer coisa nos preços atuais (não porque não possa comprar, mas sim porque não sou burro pra cair na conversa de que os preços só vão continuar subindo).
Sugestão de matéria:
http://g1.globo.com/economia/noticia/2011/03/vendas-de-imoveis-novos-em-sp-despencam-em-janeiro-diz-secovi.html
Vendas de imóveis novos em SP despencam em janeiro, diz Secovi
BOOOOOOM
Acho que é mais um sinal de que a alta dos preços vem perdendo força:
http://www1.folha.uol.com.br/mercado/892182-venda-de-imoveis-novos-e-a-menor-desde-2004-aponta-secovi.shtml
Pode ser o início do estouro da boiada …
O engraçado é que, à exceção de UOL (Folhaonline) e Globo (Economia), não vi essa notícia em nenhum outro lugar. Acho q deve ser algo sem grande importância não é mesmo??
Atihe, saiu no Estadão também, na página principal.
…Concordo totalmente com o que disse Elias Skaf em outro site: “Os preços absurdos dos imóveis chegaram num patamar inatingível, o limite da “bolha” e agora vão começar a cair. Os especuladores e os gananciosos, que se achavam muito “espertos”, vão começar a “amargar” prejuizos. Ninguém engana todos, por muito tempo. “
A mais nova conversa mole dos corretores agora é dizer aos possíveis “investidores” de que os imóveis, por exemplo, comprados por R$ 220.000,00 poderão ser alugados por R$ 1.800,00 quando ficarem prontos, em bairros que aqui na cidade onde moro pode se alugar coisa similar por R$ 900,00. Isso é vendido como investimento!! Eles esquecem (propositalmente) de que os aluguéis variam em função dos salários e do mundo real, e não no ritmo da especulação imobiliária de 40% ao ano.
O incrível é encontrar gente instruída que cai nessa … Em breve veremos um monte de proprietários entregar casas e apartamentos a preço de banana porque não aguentam pagar as prestações. É só a economia ter uma dor de barriga que este castelo de cartas de endividamento cai.
Não desejo o mal de ninguém, mas vou esperar a bolha passar e depois comprar casa barata em leilão. Cada um sabe das escolhas que faz..