O risco da bolha – Miriam Leitão

“Os primeiros dados do Censo 2010 divulgados pelo Instituto Nacional de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que o número de domicílios vagos no País é maior que o déficit habitacional brasileiro.

Existem hoje no Brasil, segundo o censo, pouco mais de 6,07 milhões de domicílios vagos, incluindo os que estão em construção. O número não leva em conta as moradias de ocupação ocasional (de veraneio, por exemplo) nem casas cujos moradores estavam temporariamente ausentes durante a pesquisa.

Mesmo assim, essa quantidade supera em cerca de 200 mil o número de habitações que precisariam ser construídas para que todas as famílias brasileiras vivessem em locais considerados adequados: 5,8 milhões.

Esse déficit habitacional foi calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP) com base em outro levantamento do IBGE, a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad).

O déficit soma a quantidade de famílias que declaram não ter um teto, que habitam em locais inadequados ou que compartilham uma mesma moradia e pretendem se mudar. Não leva em conta as famílias que vivem em casas adequadas de aluguel.”

Uma última observação: na Espanha e na Irlanda existiam também “otimistas” que diziam – e com motivos muito mais “ortodoxos” e aceitos pela intelligentsia da economia – que “agora é diferente”, “agora nosso crescimento é sustentável”.

O Brasil está numa bolha generalizada – quem viaja muito sabe que não só imóveis estão caros, mas também carros, alimentação, vestuário etc. Quem acreditar que esse ciclo de valorização é eterno vai se dar mal.

Darei minha opinião. Por mais que se diga, caro José (e posso estar errado), que há demanda, que há oferta, que há crédito, etc, não é concebível que os preços dos imóveis se sustentem, tendo em vista a surrealidade.
Moro em Brasília: no Noroeste, bairro que ainda não existe, há aptos de 13 mil o metro quadrado; no Sudoeste, há aptos de 11-12. Geralmente, mesmo os prédios de baixa qualidade (os quais são muitos por aqui) são 8500-10000 o metro.
Eu me pergunto como esse valor chega sequer próximo ao de Paris: lá, o metro quadrado médio está em torno de 7000 euros (hoje em torno de 16 mil, acredito). Contudo, convenhamos, pessoas do mundo inteiro têm interesse em morar lá; Brasília (ou São Paulo ou Rio) nem tanto.
Veja que a diferença já não é tão grande.
De outra banda, a desculpa aqui é que é uma cidade de classe média alta; contudo, justamente, é isso; a renda média aqui não é comparável, por exemplo, a Paris. A França, além de ter uma renda per capita maior e mais bem distribuída, tem taxas de juros para financiamento muito menores, o que facilita um valor maior. Como dito, pessoas do mundo inteiro – muitos milionários e multimilionários de verdade – têm interesse em comprar imóvel na cidade, que afinal de contas, é Paris.
De outro lado, parece que Berlin, cidade extremamente rica, já tem o metro quadrado mais barato que Brasilia e em patamar similar à média de São Paulo.
Ainda que se diga do potencial de endividamento do brasileiro, não acredito que seja possível que se chegue em tal patamar.
Se assim for, o Brasil ficará ainda mais impraticável: temos a maior carga tributária do mundo (ou uma das maiores, sem paralelo entre as maiores economias), produtos industrializados mto caros (basta olhar o preço que americanos pagam por similares) e alimentação cada vez mais inviável. Compramos automóvel pelo dobro a quádruplo de mexicanos, espanhois e americanos.
Assim, mesmo com todo o otimismo que eu tenho com a economia brasileira, nao creio que, infelizmente, o cenário de crescimento em todos os setores sja possível, sendo que o setor de habitação encontra-se bastante distorcido, justamente porque, mesmo sendo o mais importante investimento em uma vida para a maioria das pessoas, justamente é o maior.
Talvez esteja enganado, mas efetivamente hoje é melhor morar de aluguel, cenário visto esse apenas em cidades em que há interessados do mundo inteiro em residir, como NYC.

De outro lado, e posso falar apenas de Brasília, acredito que a indústria do ágio está em pleno vapor.
Veja-se que há dez anos diversos setores não existiam, tais como Noroeste, Águas Claras, Park Sul, grande parte do Sudoeste, grande parte dos prédios e condomínios de Sobradinho, prédios de Samambaia, Ceilândia, Sobradinho, Satélite e Entorno, alguns prédios da Asa Sul, Norte, Lagos, Guará; embora a população tenha efetivamente aumentado bastante aqui, não acredito na efetiva disparidade.
Conversei com corretores recentemente, e todos pintam um cenário estranho: o céu é o limite.
Veja-se que já falam que o metro quadrado estará em 20 mil no Noroeste (conforme foi publicado como a manchete – sem exageros – em letras garrafais do principal jornal local – não se sabe o porquê), o que gera o sentimento nas pessoas de que a oportunidade estaria escorrendo pelas mão.
Entretanto, se pergunta: uma mísera quitinete, com vistas ainda que para um parque do cerrado, de 25 metros quadrados custará 500 mil? Se chegar a ser assim, sinceramente, prefiro morar de aluguel, que nunca poderá ser efetivamente proporcional a esta surrealidade e gastar meu dinheiro em algo mais produtivo para mim.

Parece que este projeto do governo “minha casa minha vida” esta servindo para inflacionar o mercado imobiliário, já que não tem fiscalização. As construtoras e as imobiliarias querem e estão colocando a mão no subsídio dado pelo governo aos de baixa renda. Com isto o preço sobe pra todo mundo.

É o que eu venho falando para todos:

Nos últimos 5 anos o aumento foi por volta dos 500% (demanda reprimida, crédito fácil, especulação também, etc). Tem de baixar!!! Quase ninguém tem salário suficiente para pagar tão alto, por imóveis atualmente cada vez menores, com enorme redução de custo de construção. Muitos imóveis no Brasil hoje são construídos da mesma forma que na produção de carros populares, são realmente descartáveis e perecíveis!
Eu não tenho dúvida que passado dois anos, 2 anos… os preços dos imóveis devem cair em torno de 40% a 50% em média. Este é o ajuste que eu espero para até o fim de 2013.

Portanto, se estiverem pensando em investir em imóveis, tomem muito cuidado neste momento. Lembrem-se tudo é cíclico. Comprar imóvel para morar, desde que caiba dentro de um orçamento previamente planejado sempre é bom, mas não é hora de investir visando ter lucros, não neste momento, pois quem já fez isto já colheu ou está colhendo os frutos. Infelizmente para quem gostaria de investir, a safra já está no final!

Um abraço a todos!

Prof. (Dr.)João C. Jurgen
HS Financial & Consulting Managnent