Nova Lei do Inquilinato eleva aluguel e infla bolha – Monitor Mercantil
Fonte: http://www.monitormercantil.com.br/mostranoticia.php?id=90125
No próximo dia 25, as alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) completarão um ano. Na opinião do advogado Mario Cerveira Filho, especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, as regras atuais favoreceram os locadores e, por esse motivo, o valor dos aluguéis tem aumentado de forma exorbitante e descabida.
Puxados pela alta do aluguel e do condomínio, os custos com habitação no Brasil ficaram, em média, 5% mais caros em 2010, na comparação com 2009, segundo dados do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) do IBGE. O aluguel subiu 7,24% no ano passado e o condomínio aumentou 7,11%.
“A tendência é o valor dos aluguel crescer ainda mais, porque, na medida em que os prazos dos contratos de locação forem se encerrando, o valor em eventual renovação acompanhará esses fatores externos e extrínsecos. Isso prejudicará todos os locatários e a população do país. Está sendo criada uma grande bolha no mercado imobiliário brasileiro”, alerta.
Para o advogado, as alterações prejudicaram sensivelmente os locatários e criaram mecanismos processuais “perversos” a uma população que não estava absolutamente preparada para recebê-las.
“A nova lei teve um efeito devastador com relação aos casos de purgação de mora e ação renovatória de contrato de locação. A relação entre o locador e o locatário ficou ainda mais desequilibrada. Se a antiga lei já beneficiava os locadores, agora os beneficiam ainda mais”, afirma Cerveira Filho.
Outro ponto polêmico trata do atraso no pagamento do aluguel. “Atualmente, o locatário inadimplente passou a ter apenas uma chance a cada 24 meses para purgar a mora e assim evitar a rescisão do contrato. Pela lei anterior, o locatário tinha duas oportunidades de atrasar o pagamento em 12 meses. Foi reduzida, drasticamente, a possibilidade de manutenção da locação nos casos de pagamento judicial (purgação da mora) da dívida locatícia”, explica.
Aluguel aumentar AINDA MAIS? Caraca, tomara que isto esteja errado…
Não acredite nesses analistas não.
Ano passado, quando entrou em vigor essa lei, eles falaram que os alugueis iriam abaixar de valor, pois novos imoveis iriam entrar no mercado.
Creio que os efeitos da nova Lei do Inquilinato estão sendo superestimados. Ela está sendo tratada como se fosse a maior responsável por “inflar” os preços dos aluguéis em razão da sua crueldade para com os locatários, que têm de submeter, agora, às ganâncias dos locadores. Lembro que, quando a Lei foi publicada, a análise de economistas e advogados ia exatamente em sentido contrário: como a nova Lei do Inquilinato facilita a retomada do imóvel em caso de inadimplência, isso levaria mais imóveis a serem postos no mercado de locação, tanto diretamente — porque um imóvel cujo aluguel não está sendo pago é rapidamente retomado e relocado — quanto indiretamente — porque muitos que tinham imóvel desocupado antes não o alugavam na medida em que, sob o regime anterior, alugar mal o imóvel era arriscar ter “dor de cabeça” por alguns anos.
Penso que a alta dos aluguéis têm a ver com dois fenômenos. O primeiro é a alta do preço dos imóveis, que se elevaram nos últimos anos em proporção muito maior ao valor dos aluguéis, criando um descompasso financeiramente irracional entre ambos. Muitas pessoas que estariam dispostas a comprar um imóvel simplesmente não têm dinheiro para pagar um e são obrigadas a alugar; outras tomam essa decisão conscientemente. Assim, a procura por imóveis para locação aumenta, o que implica a elevação do preço. O segundo fenômeno é o que abre espaço para o primeiro: o salário médio do brasileiro tem crescido acima da inflação nos últimos anos. As pessoas, então, estão dispostas a pagar mais pelo aluguel, porque têm condição para isso. Se houvesse algum arrocho salarial no período, isso representaria um obstáculo à escala do valor do aluguel.
Concordo que a lei do inquilinato esta sendo superestimada, apesar de ter desequilibrado muito o poder do locatário em relação ao locador sem uma contrapartida. Já que a lei facilita o despejo, deveria eliminar a necessidade de um fiador, afinal não é justo uma 3a pessoa assumir o risco do negócio do locador. Todo negócio tem um risco, o locador deveria assumir esse risco.
Eu adicionaria aos motivos do aumento dos aluguéis no seu comentário, que o aumento do valor dos imóveis fez a relação (aluguel / preço do imóvel) cair abaixo do rendimento da poupança o que pode ter incentivado os locadores a retomar os imóveis para vende-los.
Por exemplo, um imóvel entre 70-80m² na Vila Mariana custa em média R$ 420mil e o aluguel médio é de R$ 1.880,00. (dados retirados do ZapImóveis em novembro de 2010) Se o locatário vender e colocar na poupança rendendo ~0,55% ao mês daria um rendimento de R$ 28.574/ano livre de IR enquanto o aluguel renderia R$ 22.560 – IR. Se ele investir em títulos do governo (~12%/ano) então daria R$ 50.400 – IR – taxas.
Ricardo, a intenção da lei é justamente incentivar contratos sem fiador, já que a facilidade do despejo só serve para quem não o tiver. Mas como de boas intensões o inferno está cheio não creio que isso tenha impacto direto nos preços, o que está determinando o preço é o valor do imóvel e quanto o cara pode pagar, o impasse é que esses valores não estão adequados uns aos outros, as garantias do contrato não vão poder mudar isso.