Investir em imóvel é lucro garantido…Rááááááááá
Hoje vamos reproduzir mais um artigo feito pelo Fábio Portela, alertando a população sobre os absurdos do mercado imobiliário de Brasólia. Leiam com atenção.
Fonte: http://opequenoinvestidor.com.br/2010/12/investir-em-imovel-e-lucro-garantido
Calma, leitor. Não sou chapa branca não. Nem mudei de ideia quanto à existência de uma bolha imobiliária perigosíssima que ronda o Brasil e, particularmente, Brasília. O título desse post é o título de um artigo de um jornal de Brasília, o Correio Braziliense. Leiam a matéria, publicada ontem, dia 09/12/2010 (nota especial para as partes em negrito):
Investir em imóvel é lucro garantido Comprar imóveis é atualmente uma das melhores opções de investimento, graças à demanda elevada, ao cenário econômico favorável e à expressiva oferta de crédito. No Distrito Federal, os bons rendimentos levam investidores de diferentes perfis a ter a mesma percepção. “Muitas pessoas têm deixado de investir em bolsas de valores e poupança para comprar um apartamento, uma casa ou sala comercial. Isto está ocorrendo porque nos últimos 10 anos o setor valorizou muito”, conta Leonel Alves, diretor comercial de uma das maiores imobiliárias de Brasília. Ele lembra que, em 2000, um apartamento de três quartos com 100 metros quadrados estava avaliado em R$ 160 mil e custa hoje R$ 950 mil. Os números revelam uma valorização de quase 500%. “O preço de um imóvel na capital sobe, em média, 25% ao ano. No entanto, em locais como Sudoeste e Asa Sul e Norte, chega a haver picos de 40% de valorização anual”, diz. Para o diretor comercial, no Distrito Federal este é um investimento com lucro certo. Quem compra o primeiro imóvel e tem bons rendimentos já pode investir na compra de um segundo. “No meio imobiliário, a gente diz que dois imóveis pagam três, e três pagam quatro, ou seja, quem pode alugar dois apartamentos consegue comprar o terceiro com mais folga financeira”, sublinha Alves. Outro bom negócio é comprar lojas ou salas comerciais, que são certeza de valorização, além de gerarem um bom aluguel. Conforme o Boletim de Conjuntura Imobiliária, divulgado em setembro, os maiores preços de venda e aluguel de lojas são encontrados em Águas Claras, enquanto as salas comerciais mais caras e rentáveis estão em Brasília, sobretudo na Asa Sul. Foi pensando em fazer um pé de meia que o comerciante Adrian Carvalho, de 38 anos, começou a investir em imóveis há seis anos. “Desde pequeno, via que as pessoas mais abastadas tinham muitos apartamentos. Então, tracei um objetivo e percebi que era o melhor investimento”, afirma Carvalho. Com uma loja, três quitinetes e um apartamento de três quartos, ele garante que vale mais a pena investir em imóveis pequenos. “O melhor retorno financeiro está no valor do imóvel. Não vale tanto pelo aluguel, porque hoje corresponde a menos de 1% do preço do apartamento”, explica. O investidor acredita ser mais lucrativo comprar e alugar quitinetes: “Minha experiência mostra que apartamentos com mais de dois quartos dão mais despesa, porque a manutenção com reforma é maior. Além disso, imóveis menores são mais fáceis de achar locatário e podem ser alugados por porcentagem maior de seu valor”. Compra coletiva Mas cada investidor tem sua maneira de ganhar dinheiro. O também comerciante Fernando Oliveira, por exemplo, prefere investir em imóveis maiores. A cada pré-lançamento, ele e amigos se preparam para comprar várias unidades. “Compramos cinco a 10 apartamentos por lançamento. Dependendo do tipo de imóvel, esperamos valorizar para revender ou mantemos como patrimônio para alugar”, diz. Segundo Oliveira, o grupo só investe em quitinetes e apartamentos pequenos para revender. “Essas obras ficam prontas em aproximadamente dois anos, então quando está próximo do lançamento nós revendemos o imóvel pelo dobro do capital investido”, comenta. Os apartamentos com mais de dois quartos são mantidos para alugar. “Como somos quase 10 amigos, não vale a pena distribuir aluguel de quitinete. É melhor fazer isso com apartamentos maiores”, esclarece. FINANCIAMENTOS DE BANCOS DISPARAM (…)
A partir daí, a matéria tece considerações sobre o aumento de crédito no setor imobiliário. Vamos nos concentrar nos trechos que transcrevi. Primeiro, o título. Fantástico, não? Uma matéria “jornalística” que estampa, em letras garrafais, que investir em imóvel é lucro garantido. Se eu escrevo um texto dizendo que investir em ações é lucro garantido, me chamam de louco, me apedrejam e, quem sabe, até me processam. Quem tiver prejuízo no mercado de ações ainda vai arrumar um jeito de me processar pra eu pagar o prejuízo que teve. É por isso que não alardeio lucros certos: isso não existe. Quer investir em ações? Faça-o por conta e risco. Eu acredito que é lucrativo, mas que você deve tomar cuidado e estudar muito antes de aplicar suas economias no mercado. Esse sou eu, o blogueiro responsável que está tentando incutir um pouco de juízo na cabeça alheia. Mas aí um jornal da capital da República publica uma matéria em que praticamente promete uma máquina de produzir lucros perpétuos para seus leitores. Será que o jornalista que escreveu a matéria (cujo nome convenientemente não aparece no texto, havendo uma indicação enigmática da “Redação”) sabe alguma coisa de economia? Será que um leitor desavisado do jornal que resolver investir em imóveis agora e, por acaso, tiver prejuízo, vai ser ressarcido pelo jornal? Afinal, uma matéria cujo título é “INVESTIR EM IMÓVEIS É LUCRO GARANTIDO” transparece segurança. Quem vai discordar? Só um blogueiro maluco da capital, que resolveu aprender um pouco de juros compostos mesmo… Mas vamos em frente. O primeiro entrevistado é Leonel Alves, identificado como diretor comercial de uma imobiliária da capital. Ele diz, segundo a matéria, que “os números revelam uma valorização de quase 500%. “O preço de um imóvel na capital sobe, em média, 25% ao ano. No entanto, em locais como Sudoeste e Asa Sul e Norte, chega a haver picos de 40% de valorização anual”. Para reforçar sua tese, ele argumenta com um exemplo concreto: um apartamento que valia R$ 160.000 em 2000 e que, hoje, está avaliado em R$ 950.000. Eu resolvi fazer umas continhas, que você pode acompanhar abaixo:
Que conta maluca é essa? É que eu adoro testar o raciocínio alheio. O que eu fiz na tabelinha foi aplicar a taxa média de valorização dos imóveis anunciada. Pois é, em 15 anos o apartamento cujo preço, hoje, é R$ 950.000,00, valerá R$ 27.000.000. O plano piloto, zona central de Brasília, só vai ter milionários. Quem tiver 4 apartamentos, vai ter R$ 108.000.000, mais que o valor da mega sena. Nesse ritmo, em mais quinze anos alguns brasilienses estariam na lista dos mais ricos do mundo, segundo a Forbes. Duvida? Mais 15 anos de juros compostos calculados à taxa de 25% ao ano, e cada apartamento valerá R$ 250 milhões. Em mais 7 anos, R$ 1 bilhão. Até eu quero entrar num negócio desse. Besteira? É essa a conta que o jornal está fazendo para convencer você que investir em imóveis, hoje, é um negócio fantástico. Nem a inflação conseguiria explicar um aumento de preços tão absurdo.
O melhor exemplo de que tem muita gente hipnotizada por essa conversa é a segunda entrevista, com o sr. Adrian Carvalho, que diz o seguinte: “O melhor retorno financeiro está no valor do imóvel. Não vale tanto pelo aluguel, porque hoje corresponde a menos de 1% do preço do apartamento”. Ou seja, o bravo investidor compra imóveis sem nem se preocupar com o valor do aluguel (aliás, em Brasília, a relação entre o aluguel e o preço do apartamento é muito menor do que 1%). O que interessa é a valorização do imóvel. Fé cega na manutenção do ritmo atual de crescimento dos preços. Se você acredita que um imóvel que vale R$ 950.000 hoje vai valer R$ 27.000.000 em 2020 ou R$ 250.000.000 em 2035, enfie a cara no financiamento e compre. Por sua conta e risco.
O que me preocupa ao ler uma matéria como essas é o perigo em potencial. Não se mostra o outro lado; o lado de quem acredita que estamos em uma bolha especulativa imensa, que vai trazer prejuízo a muita gente se algo acontecer no crédito. É nesses momentos de irracionalidade, em que a coletividade acredita que o único caminho dos preços de um ativo é “para cima”, que as chances de uma bolha estar se formando se tornam maiores. Mas os jornais, muitos deles patrocinados por construtoras e imobiliárias, não se preocupam em mostrar isso.
Quando a bolha estourar, vão dizer que era inesperada, que todo mundo foi pego de surpresa. Como aconteceu nos EUA: havia muita gente boa, com credibilidade, alertando para os excessos de concessão de crédito (como, aliás, está ocorrendo aqui), mas os jornais não acreditaram. As pessoas continuaram se endividando para comprar casas novas. Da mesma forma, no dia que os excessos se corrigirem por aqui e as pessoas tiverem prejuízo, os jornais vão mostrar quem tomar prejuízo como coitadinhos, vítimas dos malvados banqueiros, que deram crédito a quem não tinha emprego seguro. Pra ficar bem na foto, vão dizer que a culpa é das construtoras (muitas das quais, falidas, não vão mais patrocinar os jornais), que financiavam os imóveis com prestações ridículas, deixando a bomba estourar no valor das chaves. Besteira. A culpa é dos banqueiros, sim, e também das construtoras.
Mas a culpa será, principalmente, da ganância dos atuais compradores. De quem está “flipando” imóveis, comprando apartamento para vender dois anos depois com um lucro de 70% e usando os lucros para comprar ainda mais imóveis. Quem está financiando o apartamento novinho em folha pagando prestação de R$ 500 e deixando para se virar para pagar as chaves sabe lá Deus como. A ganância será sua desgraça.
Excelente a matéria. É exatamente o que vai ocorrer. O estouro da bolha.
É…
Eu também espero isto…
Abraço
Se o lucro é garantido, então por que a imobiliária (e especuladores em geral) querem vender hoje? É só esperar um ano que o LUCRO SERÁ GARANTIDO.
Hahahahahaha
Ótima resposta
a imobiliaria, digo, corretores não sao bobos…eles te oferecem o imovel hj como investimento, dizendo pra ti colocar pra vender uns 6 meses antes do empreendimento estar pronto que o lucro é certo…
só que o certo mesmo é o lucro deles, que vao ganhar a corretagem da construtora quando vendeu o imovel pra ti, e mais a tua corretagem quando tu vender (se conseguir) o imovel para um terceiro…
logo eles ganham sempre, da construtora na venda do imovel “virgem” e do “investidor” na venda do imovel para terceiro…e sempre porcentagem sobre o valor cheio do imovel
Outra mágica que os corretores fazem com o seu dinheiro suado é cobrar a comissão de corretagem do comprador do imóvel.
sexta, 13/agosto/2010 17:22:00
Comissão de corretor deve ser paga por construtora do imóvel
A comissão dos corretores deve ser paga pela empresa construtora e não por quem adquire o imóvel.
O entendimento dos órgãos de defesa do consumidor neste sentido pautou a reunião realizada ontem (12) à tarde no Procon com representantes das empresas construtoras Goldfarb e MRV.
A reunião realizada com a presença do titular da Delegacia Especializada de Repressão aos Crimes contra as Relações de Consumo (Decon), Adriano Garcia Geraldo, a promotora do Ministério Público estadual Helen Neves Dutra, representantes da Caixa Econômica Federal e Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) serviu para esclarecer divergências entre o Código de Defesa do Consumidor e a prática das empresas em Campo Grande.
A Superintendência para Orientação e Defesa do Consumidor recebeu nos últimos meses cerca de 200 reclamações de pessoas que adquiriram imóveis das duas empresas.
Conforme as denúncias, as construtoras estavam condicionando o pagamento do imóvel à comissão paga ao corretor, o que de acordo com o superintendente do órgão de defesa do consumidor, Lamartine Ribeiro, “é responsabilidade da empresa que vende”.
Lamartine explica que depois da assinatura do compromisso de compra e venda, se o negócio não se concretizar por culpa exclusiva do consumidor, ele perde 10% do valor do imóvel a título de sinal.
“Caso o negócio não se realize por razões alheias à vontade do consumidor, o contratante não paga nada, nem a corretagem”. A regra vale para todas as empresas que atuam no setor.
Durante o encontro ficou estabelecido que será firmado com as construtoras envolvidas um Termo de Ajustamento de conduta (TAC), elaborado pelo MP.
Os consumidores que reclamaram ao Procon e se enquadram nas condições citadas serão ressarcidos pelas construtoras.(Governo do Estado de Mato Grosso do Sul)
Por essas e outras eu não tenho dó das pessoas que perdem as coisas, tirando fraudes.
As pessoas sempre querem o caminho mais fácil e como sempre não pesquisam aonde vão por o dinheiro.. querem que ele renda sem precisar estudar aonde é que se está investindo.
Depois quebram e a bolsa de valores é cassino, etc.
Isso me lembra a velha história do rockefeller… qnd o sapateiro dele falou que estava investindo na bolsa.. ele tirou tudo… se até pessoas sem conhecimento nenhum estão realizando lucros imensos… estamos na quinta onda de elliot… aonde os não experientes entram para o abate.
Pois é
Esta história do rockefeller já tinha visto falar. Muito interessante por sinal.
Espero que exista as ondas de Eliott para o mercado imobiliário.
Abraço
Nunca tinha ouvido falar sobre a teoria de Elliot. Sou apenas um cidadão comum que como muitos outros adiaram seu sonho após ler matérias como estas…
Enfim, achei muito interessante! Recomendo a leitura.
http://www.elliottbrasil.com/teoriadeelliott.php
QUEM COMPRA NA BOLHA DEPOIS LEVA TROLHA
É por ai mesmo….hehe
Nada melhor do que argumentar com números. E agora senhores corretores, esta tabela de valorização se sustenta?
E ainda trago algumas questões:
1. se a valorização é tão grande assim, não é melhor o construtor construir e só vender os apartamentos prontos daqui a alguns anos, pois o negócio ficará muito mais lucrativo? já que o lucro é certo?
2. acreditando que os preços irão subir a 25% ao ano, quem serão os compradores destes imóveis daqui a alguns anos? haverá dinheiro no mercado para isto?
3. se os preços estão subindo tanto, tanto, porque as pessoas estão vendendo apartamentos? não é melhor segurar e vender daqui a 4 anos, pelo dobro do preço?
Aguardo respostas dos senhores donos de construtoras JC Gontijo, Via Engenharia, Paulooctavio, Lopes Royal, LPS, Coelho da Fonseca, Aguiar de Vasconcelos, e tantas outras.