O mercado imobiliário não é uma máquina de lucros perpétuos – Fábio Portela

Mais um ótimo artigo publicado pelo nosso amigo Fabio Portela, o nosso guru em matéria de bolha imobiliária.

Fonte: http://opequenoinvestidor.com.br/2010/07/o-mercado-imobiliario-nao-e-uma-maquina-de-lucros-perpetuos/

Um dos grandes sonhos dos cientistas de todas as épocas foi criar uma máquina de movimento perpétuo, capaz de reutilizar indefinidamente sua energia. Uma máquina que produzisse tanta ou mais energia do que a que consome. É como se um carro fosse capaz de rodar por aí sem que o motorista jamais venha a encher o tanque. Fantástico, não é?

Pois é, pena que não existe uma máquina como essa: pelo princípio físico da conservação de energia, para que um sistema produza energia, ele precisar dispor dela antes. Um carro se movimenta porque transforma energia térmica (produzida pela queima de combustível) em movimento.

Calma, leitor. Não quero te desesperar falando de física hoje. Sei que provavelmente você ainda sente arrepios do ensino médio quando lê uma fórmula matemática ou ouve falar de “energia potencial”. Comecei falando de física para poder falar de investimentos: o ponto que pretendo discutir hoje é que, assim como sistemas físicos não podem produzir mais energia do que consomem, o mercado imobiliário também não pode ser uma máquina de lucros perpétuos.

O post de hoje é a resposta que dou para uma “reles corretora de imóveis” (é como a leitora se identificou) que postou um longo comentário ao post “Imóveis continuam em alta em Brasília. Até quando?“, que publiquei no início de abril.
Prezados,
Muito interessantes todas as colocações.
Realmente o mercado imobiliário do DF é inusitado, porém, isso fica mais evidente se nos limitarmos a ele.
Como foi citado em um comentário anterior, isso não está acontecendo somente em Brasília, muito pelo contrário.
No Rio de Janeiro, por exemplo, não é raro ver o m² ser vendido a 16mil em lugares nobres como Leblon ou Ipanema.
Acredito que todos acompanham bastante o mercado imobiliário e já devem estar cientes que o Brasil, não Brasília, mas o País todo teve no último ano a terceira maior média de valorização em imóveis do mundo.
Ficando atrás apenas de Hong Kong e Singapura.
A média de valorização no País foi de 22% a.a.
Mas, mesmo assim o Brasil está longe de ter o m² comparado aos mais caros do mundo,ocupando a 64° posição.
Claro que Brasília se destaca no cenário brasileiro, e apresentou uma média de valorização de 30% em apenas 06 meses.
ISSO É MUITO PREOCUPANTE, PRINCIPALMENTE PARA QUEM NÃO INVESTE, AOS QUE DEIXAM SEU DINHEIRO DESVALORIZANDO EM ALGUMA POUPANÇA OU SIMPLESMENTE AOS QUE NÃO TÊM DINHEIRO ALGUM PARA INVESTIR!
Esses ficam FRUSTRADOS, pois a cada dia que passa, seu SONHO DE ADQUIRIR UM IMÓVEL fica cada vez mais distante, e assim, tentam justificar sua frustração provando aos outros que investir é muito arriscado, ou até mesmo uma “burrice”.
Já quem comprou um apartamento na planta 06 meses atrás, investiu uma média de 10% do valor total do imóvel, mas se vender corre um sério risco de faturar 3x o que investiu.
Não digo que seja fácil vender esse apartamento, mas por mais que demore o lucro sobre o investimento continua sendo alto.
Investir em imóveis na planta é o jeito que muitas pessoas com pouco capital, vendo seu sonho da casa própria cada vez mais distante encontraram para terem a oportunidade de se realizarem neste sentido.
As facilidades de pagamento e a constante valorização são um grande atrativo.
A correção até a entrega é relativamente baixa, já que é apenas sobre o INCC sem acréscimo de juros.
A captação também, se bem escolhido o plano de pagamento, não chega a 40% do valor total.
Pela alta nos preços dificilmente um trabalhador consegue comprar de cara o apartamento que deseja, ou simplesmente um que atenda suas necessidades.
Assim, ele opta por comprar um menor, mas com boas condições de pagamento e um preço compatível com suas condições financeiras.
Este trabalhador fica pagando prestações durante um tempo considerável como 02 anos, por exemplo, neste meio tempo as unidades diretas com a construtora são liquidadas, e o nosso amigo pagou mais ou menos o equivalente a 20 ou 30% do valor do imóvel, conseguiu economizar um dinheiro que de outra forma não conseguiria, e está na hora de vender o seu ágio para comprar um apartamento que atenda suas necessidades.
Se esse caso estivesse acontecendo de 2008 pra cá, este apartamento teria valorizado algo próximo a 100% sobre seu valor inicial. Assim, hoje aquele trabalhador que investiu 30 ganharia cerca de 80% para vender mais rápido.
Comprar o apartamento que precisa ficaria mais fácil, já que o valor que conseguiu juntar em dois anos diminuiria consideravelmente o valor das prestações que provavelmente precisará continuar pagando já que o imóvel maior também se valorizou.
Com dinheiro, este mesmo trabalhador pode optar inclusive por comprar um imóvel pronto, e sair do aluguel.
Isso retrata claramente a questão citada: “pessoas que estão comprando imóveis a um preço muito alto para daqui a algum tempo vendê-lo por um preço mais alto ainda e adquirir outro imóvel de preço ainda maior.”
Já pensaram quantas pessoas estão envolvidas neste ciclo, e é este o ciclo que alimenta a valorização no DF, assim como em todo o Brasil.
Nossa economia cresceu bastante nos últimos anos, a taxa de desemprego diminuiu consideravelmente, e a população também mudou, assim como seu perfil e potencial de consumo, hoje a idade média dos brasileiros é 30 anos, idade de começar a pensar no futuro, começar a construir patrimônio.
Se todos os brasileiros deixassem de comprar imóveis acreditando que o preço é injusto e que mais cedo ou mais tarde eles vão cair, isso provavelmente aconteceria mesmo.
Mas, como muitos já arriscaram e conseguiram alcançar seus objetivos, é improvável que isto aconteça.
Além do mais, os preços já foram baixos e nem por isso todos conseguiam comprar.
A valorização tem sido um grande facilitador, junto com os financiamentos e a grande demanda de imóveis.
É importante realmente que a população brasileira pense, e questione principalmente as construtoras que são quem realmente comandam esta valorização para que não fuja do controle e continue favorecendo a nós brasileiros.
E a vocês que tanto criticam, por que não, abaixar a guarda um pouquinho e fazer um teste?
Investir é arriscar!
Quanto maior o risco, maior o lucro!
Que tal deixar de trabalhar por dinheiro e fazer seu dinheiro trabalhar por você?
“O papel de um degrau na escada da vida, é dar suporte a um de seus pés enquanto você coloca o outro um pouco mais alto!”
Esta é a minha opinião sobre a bolha imobiliária, pode ser que aconteça, mas nos próximos 20 anos acho pouco provável, talvez a valorização não continue na mesma proporção que nos últimos dois anos, mas perder investindo em imóveis, acho que não!
Então, o meu conselho é, invista você também!
O máximo que pode acontecer é que em alguns anos você terá algo seu!
E isto, é realmente gratificante!
Abraços.

Em resumo: A leitora é grande entusiasta do mercado imobiliário no Brasil e, mais especificamente, de Brasília. Segundo ela, o mercado imobiliário já se valorizou muito (média de 22% no ano passado), mas mesmo assim haveria muito espaço para valorização, porque o país ainda está longe de ter o preço do metro quadrado alto, já que ocupa apenas a 64ª posição no mundo. Essa situação, segundo ela, é muito preocupante para quem não investe em imóveis, que tentariam justificar sua frustração por não ter obtido os lucros desse mercado dizendo aos outros que é estúpido investir em imóveis.

Segundo ela, os preços dos imóveis deverão continuar a subir porque as pessoas continuarão dispostas a comprar imóveis por preços mais caros para vendê-los por preços mais caros ainda. O raciocínio dela vai além: “Se todos os brasileiros deixassem de comprar imóveis acreditando que o preço é injusto e que mais cedo ou mais tarde eles vão cair, isso provavelmente aconteceria mesmo. Mas, como muitos já arriscaram e conseguiram alcançar seus objetivos, é improvável que isto aconteça.”

O arremate da leitora é um convite à irreflexão: vamos todos comprar imóveis e “deixar o dinheiro trabalhar”, lembrando que “quanto maior o risco, maior o lucro”: “E a vocês que tanto criticam, por que não, abaixar a guarda um pouquinho e fazer um teste? Investir é arriscar! Quanto maior o risco, maior o lucro! Que tal deixar de trabalhar por dinheiro e fazer seu dinheiro trabalhar por você?”

A suposição que está na base de TODO o argumento da corretora é o seguinte: o mercado imobiliário de Brasília (e do Brasil) é uma máquina de gerar lucros perpétuos!! Os preços vão subir porque… ora, pois… porque VÃO SUBIR! Não interessa, as pessoas vão continuar a comprar imóveis a preços mais altos porque eles estão subindo, e os preços vão continuar a subir porque as pessoas continuarão comprando porque esperam que os preços continuem a subir.

Fantástico! O problema é que isso contradiz TODA a teoria econômica. Os preços não sobem porque sobem: eles sobem porque há demanda e porque as pessoas efetivamente PAGAM o preço que é exigido. Se alguém não tem dinheiro para comprar um bem, ele não faz parte da demanda efetiva por aquele bem. Por exemplo, eu quero ter uma Ferrari, mas não gero demanda por ferraris porque NÃO TENHO DINHEIRO PARA COMPRAR O BENDITO CARRO!

O que acontece, então, com o mercado imobiliário? Normalmente, as pessoas não têm dinheiro para comprar um imóvel, restando duas alternativas. Ou elas economizam dinheiro suficiente para comprar seu apartamento ou uma casa, ou pegam um empréstimo (é, crédito imobiliário é um empréstimo). Se os juros do empréstimo são baixos, você pode pegar mais dinheiro emprestado pagando a mesma prestação.

“Maravilha… posso comprar um imóvel com o dinheiro do banco!! Mas o que isso tem a ver com bolha imobiliária?”

Os empréstimos aumentam a demanda por imóvel. Alguém que antes não era parte da demanda agora é, porque tem o dinheiro do banco para ajudá-lo a comprar o apartamento ou a casa. Só que, como qualquer pessoa sabe, o aumento da demanda leva a um aumento do preço dos imóveis. Ou seja, o preço do imóvel não aumentou “porque aumentou”. Ele aumentou porque entrou mais dinheiro no mercado: o dinheiro dos bancos, da Caixa Econômica, do governo, etc. Isso leva o valor dos imóveis lá pra cima.

O economista americano Hyman Minsky (1919-1996), autor dos livros John Maynard Keynes (1975), Can ‘it’ happen again? (1982) e Stabilizing an Unstable Economy (1986), dizia que um dos mecanismos que arremessa uma economia para a crise é a acumulação de dívida. Ele identificou três classes de devedores que levam a essa situação: os devedores hedge, os devedores especuladores e os devedores  Ponzi.

O devedor hedge pode pagar suas dívidas (os juros e o principal) com o fluxo de caixa de seus investimentos. Digamos que ele receba R$ 10.000,00 de dividendos todos os meses: ele poderia pagar as prestações do imóvel com esse dinheiro e, além disso, economizar um pouco para pagar as chaves. Ou então poderia pagar as parcelas do financiamento com esse dinheiro. O assalariado que usa uma parcela de seu salário para pagar as prestações também estaria nessa categoria.

O devedor especulador, por sua vez, pode pagar apenas os juros com o rendimento de seus investimentos, mas não o principal.

O devedor “Ponzi”, por sua vez, é quem pega o empréstimo baseado na crença de que a apreciação do imóvel será suficiente para refinanciar a dívida, mas não pode pagar nem os juros, nem o principal, com sua renda.

Segundo Minsky, quando o mercado está em equilíbrio, predominam os devedores hedge, que conseguem honrar suas dívidas e investir racionalmente. É uma dívida boa, que realmente leva a economia a dar passos curtos, mas firmes, rumo ao crescimento. Quando o mercado entra em desequilíbrio, muitos investidores hedge começam a assumir mais e mais riscos, e passam a se tornar investidores especuladores ou mesmo investidores Ponzi. Aos poucos, os investidores Ponzi passam a dominar a economia.

Se as dívidas dos devedores Ponzi se tornarem a norma do mercado, isso poderá levar ao colapso do sistema financeiro porque boa parte de quem pegou o dinheiro emprestado não vai ter como pagar nem os juros, nem o principal. A quantidade de dinheiro disponível para emprestar se reduz: os bancos não vão ser loucos de emprestar dinheiro se ninguém está pagando os empréstimos! Isso leva à desestabilização do preço dos ativos (no caso, imóveis) e a sua redução, porque a demanda começa a cair. Menos dinheiro, menos demanda. Quando o preço dos ativos começa a cair, o devedor especulador não consegue mais pegar dinheiro emprestado para financiar o pagamento do principal para realizar novos investimentos, mesmo que tenha dinheiro para continuar a pagar os juros.

O efeito dominó pode levar ao colapso geral da economia mesmo dos devedores hedge, que se tornam incapazes de pegar dinheiro emprestado mesmo tendo condições de honrá-los. Quando isso ocorre, mesmo quem tenha a capacidade de pagar pelo financiamento pode não conseguir encontrar quem queira emprestar dinheiro.

Parece familiar? Pois é… foi o que aconteceu nos Estados Unidos recentemente.  Naquele momento (em 2006 e 2007), havia a crença generalizada de que o único movimento dos preços dos imóveis era para cima. Os bancos emprestaram dinheiro para quem não podia pagar e achava que poderia honrar o financiamento pelo simples aumento do preço dos imóveis (devedores Ponzi e especuladores). Afinal, os americanos pensavam naquele momento (assim como os brasileiros agora), mais ou menos o seguinte: se eu financio um apartamento de $ 100.000,00 e ele passar a valer $ 200.000,00, eu não precisarei pagar todas as prestações. Poderei vender o imóvel por $ 200.000,00, quito a dívida de $ 100.000,00 e ainda ficarei com $ 100.000,00 pra mim!! Depois eu poderei financiar um apartamento de $ 200.000! Eu dou os $ 100.000 que lucrei na primeira operação como entrada e financio mais $ 100.000,00, porque “sei” que logo depois ele valerá $ 500.000!! No início, as coisas podem acontecer como planejado: o mercado pode passar a avaliar o imóvel por $ 500.000 e o investidor lucraria $ 400.000! No final das contas, ele pode acabar pensando o seguinte: “Agora, posso comprar um apartamento por $ 600.000 porque ‘sei’ que logo ele valerá $ 800.000! Que coisa boa, eu DESCOBRI A MÁQUINA DE GERAR LUCROS PERPÉTUOS! Sou um gênio financeiro! Uhu!”

Tudo vai bem para o investidor até que, de repente, alguns dos devedores não conseguem mais vender seus imóveis. Os devedores  Ponzi estão tão alastrados que ninguém está conseguindo pagar suas dívidas junto ao sistema financeiro. Está difícil encontrar quem pague os $ 800.000 pelo apartamento comprado por $ 600.000. Na verdade, está difícil achar quem pague $ 400.000 por ele. E o banco resolveu cobrar pela dívida: o devedor não pode pagar as prestações porque não tem mais nem os $ 100.000 iniciais, que deu de entrada. E como seu salário é baixo, não consegue honrar as prestações. Em outras palavras, de gênio financeiro ele passou a problema social.

“Ah, Fábio, larga de ser maluco, que isso não acontece no Brasil!”

Ah, acontece sim. Desde 2003, o governo tem reduzido muito os juros do Sistema Financeiro de Habitação. Há mais e mais pessoas pegando crédito imobiliário para comprar a casa própria. Recentemente, o governo lançou o programa “Minha casa, minha vida”, no qual o Estado se compromete a pagar uma parte substancial do financiamento. Os preços se elevaram, e logo surgiu gente que viu no aumento de preços a oportunidade de ouro de lucrar. As construtoras, vendo um novo nicho de mercado surgindo, começaram a vender imóveis com prestações baixíssimas, tendo como público alvo o “comprador investidor”.

A ideia é a seguinte: a construtora lança um empreendimento imobiliário com prestações baixíssimas até que o imóvel esteja pronto. O objetivo não é vender imóveis para as pessoas morarem, mas para investidores especularem. Aqui em Brasília, é possível encontrar imóveis que custam R$ 500.000, R$ 600.000,00 com prestações fixas de R$ 1.000,00 até a entrega, e parcelas semestrais fixas de R$ 10.000,00. Ou seja, por ano o investidor pagaria R$ 32.000,00. Maluquice? Não… o resto do contrato é o seguinte: você paga essas prestações razoavelmente baixas até o imóvel ficar pronto. Quando a construção terminar, você tem que pagar o resto (as “chaves”). Mas não é só isso: como a construtora não é boba, a parcela de chaves é corrigida anualmente pelo INCC. “Mas não esquenta com isso”, diz o corretor, “o INCC é baixinho!!! Coisa boba, uns 5% ao ano”. Para que o leitor tenha uma idéia, o INCC nos últimos 12 meses foi de 6,3%.

Alguém que comprou um apartamento de R$ 600.000,00 com previsão de construção até dezembro de 2014 faria o seguinte negócio: pagaria R$ 32.000,00 por ano até 2014 – algo em torno de R$ 128.000,00.

“Ah, Fábio, bacana! Nessa altura, eu só deveria R$ 472.000!!” É só financiar. Beleza!! Mas houve a correção pelo INCC ao longo dos 4 anos. Se a média do INCC for de 5% ao ano, você estaria devendo ainda uns R$ 560.000,00. Ou seja, você pagou R$ 128.000,00, mas só abateu R$ 40.000 de sua dívida. Pior: você teria que quitar os R$ 560.000,00 – a famosa parcela de chaves.

Mas nem tudo está perdido. Afinal, você é esperto. Você é o cara! Você é o gênio financeiro. Após 2 anos da compra, você sabe que o preço dos imóveis está em alta. O imóvel que você comprou agora não vale só R$ 600.000,00. Ele vale R$ 800.000! Então você anuncia e vende o imóvel por esse preço: você lucra, facinho, R$ 200.000,00! E ainda se livra da dívida. Você pagou, em 2 anos, apenas R$ 64.000, e lucrou R$ 200.000!!! E ainda se livrou da parcela de chaves!

O problema é que, se você vendeu, você vendeu a dívida para alguém. Alguém agora está devendo a parcela de chaves que você não pagou. Enquanto essas pessoas puderem pagar pelos preços que estão sendo cobrados, tudo vai continuando como está. Mas um dia isso acaba porque o mercado terá absorvido a demanda por esses preços malucos, e quem comprou pensando em vender a preços mais altos vai ter que pagar a parcela de chaves. Mas provavelmente não terá se preparado para isso — e, tchanananam!! — a casa, literalmente, cai.

É uma pirâmide financeira cujo resultado é trágico e anunciado.

Não, dona corretora que comentou no blog, o que sustenta o mercado imobiliário não é, como você diz, a crença dos investidores de que os preços subirão. Isso sustenta uma bolha, não a riqueza. Otimismo e pessimismo não sustentam nada na economia, no longo prazo: o que a sustenta é uma política governamental sólida de só conceder crédito a quem pode honrá-lo. O que sustenta a economia é dinheiro sólido, que gera mais dinheiro sólido por meio de investimentos. São empresas que produzem mercadorias e as circulam no mercado nacional e internacional.

Um prédio não pode produzir dinheiro a partir do nada, só por causa do otimismo das pessoas. Os preços não sobem porque sobem. Uma casa serve para morar, não para especular.

O que está acontecendo no Brasil (e particularmente em Brasília) é uma pirâmide em que as pessoas aceitam comprar imóveis por preços cada vez mais altos  porque “sabem” que só há um caminho possível: para cima! Mas um dia elas vão estar enganadas e poderão ter suas vidas arruinadas. Bolhas nunca são boas: são cenários que produzem riqueza para alguns poucos que conseguem sair delas na hora certa, e devastam a vida da maioria das pessoas que acreditam em máquinas de lucro perpétuo.

* Artigo escrito a quatro mãos, juntamente com André Franco