Construtora some e deixa centenas de famílias sem explicação, em Niterói, RJ – G1

Agora vou deixar um desafio aos curiosos de mente aberta antes de ir trabalhar:

1- Baixem a planilha indicada pelo caro Veigalex há anos atrás no blog no link a seguir:

http://www.investpedia.com.br/artigo/Comprar+a+vista+financiar+ou+alugar+um+imovel.aspx

2 – Tentem simular a concessão de um financiamento teórico no SBPE com a mesma renda X para dois momentos (2004 e 2013) usando os dados dos gráficos de LTV (percentual de financiamento) e Taxa Média de Juros da CEF, postados na análise em dois momentos distintos (lembrando que o prazo máximo praticado pela maioria dos bancos em 2004 era de 15 anos no SBPE da CEF, passando para 35 anos em 2013). Para evitar distorções melhor igualar taxas e TR ou desconsiderá-las em ambos os casos.

3 – Se preferirem, voltem a simular novo financiamento com as condições atuais retornadas pelo simulador direto no site da CEF, já que não obtive os dados médios após 2014, os quais certamente mostrarão deterioração, mas num nível ainda assim mais atrativo do que as condições de 2004;

Não precisam me passar os resultados se não quiserem, mas suspeito que vão perceber que mesmo desconsiderando o ganho real no período, a renda X de 2004 (sem atualização) passou a financiar um valor consideravelmente maior sob às condições vislumbradas em 2013, o que ao meu ver explica, ao menos em parte, porque os preços cresceram tão largamente além da renda, mantendo-se num patamar acima dela, após alguns ajustes.

Quero lembrar os provocadores que não sou nenhum novato por aqui. Sei como as coisas funcionam, qual o nome do blog e que a leitura e os dados que tenho postado cada vez mais se afastam do conceito clássico de bolha imobiliária. Então não pensem que me importo com as provocações, ou que esperava algo de diferente das reações. Isso mostra que pincei algum nervo. O trecho de hoje seria apenas uma parte do trabalho (não o início) que resolvi deslocar devido aos últimos acontecimentos. Por conhecer o perfil dos usuários do blog e em respeito ao Boss, decidi desmembrar sozinho o trabalho que já estava com ele e não fazer dele um tópico Bola de Cristal..

Parei de postar por praticamente um ano e como vocês já puderam perceber, aproveitei esse tempo para pesquisar quase tudo sobre a trajetória da economia brasileira e do mercado imobiliário nos últimos tempos, sem preconceitos nem parcialidades. Ao contrário do que alguns pensam, minha motivação nunca foi denegrir ninguém e muito menos o blog, que continua sendo muito importante pra mim. Minha intenção é entender porque diabos os preços não despencaram como esperava, até para que eu possa em breve desapegar de tudo isso e seguir em frente.

Já disse que não me importo com os resultados e estou preparado para qualquer direção e tendência que os dados venham a apontar, mas a pergunta que faço: todos estão? Estão preparados como eu para rever expectativas e admitir erros de rota? Estão preparados para ampliar o horizonte da discussão ou vão escolher o meio mais fácil e me eleger o novo inimigo número 1 do blog, só porque tenho apresentado uma forma alternativa de explicar as coisas?

A verdade é que em breve o tempo dirá quem chegou mais perto e se o blog existir até lá, o que acho que deve acontecer, podem crer que estarei aqui, seja para admitir que errei ou para cutucar quem errou.

Vi que alguns insistem para que eu explique melhor minha posição. Já mostrei como eu vejo a trajetória do mercado imobiliário sob um prisma macroeconômico no trabalho que postei em dezembro. Até o início da semana que vem postarei como enxergo e interpreto o processo como um todo dentro do mercado imobiliário. Mas antes acho importante dissertar sobre as premissas conceituais que norteiam minhas posições e que certamente tornarão mais clara a análise de hoje.

O QUE É VALOR JUSTO AFINAL?

Essa é questão é mais complexa do que parece, visto que cada pessoa atribui valores diferentes para uma mesma coisa dependendo da importância dada àquele determinado bem, seja do ponto de vista objetivo ligado ao uso que fará daquilo ou mesmo pelo lado subjetivo, vinculado à repercussão ou retorno pessoal que obterá ao possuir aquela determinada coisa. Se a atribuição de valor às coisas depende em certa medida de preceitos individuais e da perspectiva de quem avalia, talvez a pergunta mais adequada ao tema do blog seja: qual deve ser o preço justo de compra e venda de um imóvel?

O preço de um imóvel é o quanto se paga por ele. Simples assim. A ideia de preço justo é normalmente usada para descrever a normalidade de um mercado, mas na prática não passa de uma abstração. Algo estar caro ou barato pode ser uma mera questão de perspectiva. Se houver quem esteja disposto a pagar milhões por um veículo ou por um imóvel e isso satisfizer as condições de quem compra e de quem vende, este então será o preço e possivelmente o preço de mercado se nessa mesma linha houver interessados suficientes que estejam dispostos a pagar o preço que põe em equilíbrio a oferta e a procura. Obviamente tanto o vendedor quanto comprador sempre buscarão o maior retorno possível dentro das perspectivas que envolvem a negociação, que por sua vez estarão balizadas pelas condições particulares de quem negocia (interesse e necessidade das partes) e pelas condições de mercado tanto locais quanto macroeconômicas.

A verdade é que a maioria das pessoas têm o hábito quase instintivo de julgar caro ou barato o preço das coisas comparando-as com sua renda particular ou auferida em prazos geralmente curtos, o que pode ajudar na aquisição de grande parte dos bens de consumo e duráveis de que fazemos uso no dia-a-dia, mas quando se trata de imóveis, que são bens de valor agregado muito alto, essa percepção torna-se muito mais rarefeita e desproporcional, o que nos leva a buscar comparações mais palpáveis como geralmente se faz com o preço do aluguel, que na prática equivaleria ao custo de uso do bem. Porém como já vimos, nem todas as pessoas se baseiam na função objetiva e no uso racional do bem para estimarem o que seria um preço razoável, que no caso dos imóveis pode se resumir à decisão prática de comprar ou alugar o imóvel. Sob esse aspecto a ideia de bolha nos preços dos imóveis extravasa a concepção subjetiva do que seria um preço justo, o que demanda uma discussão mais aprofundada.

BOLHA VAI MUITO ALÉM DA ALTA E QUEDA DOS PREÇOS

Como em qualquer mercado, em prazos mais curtos os preços dos imóveis tendem a sofrer uma influência mais incisiva das variações do nível de oferta e procura, sendo que no caso dos imóveis novos, a alta dos custos de construção também podem exercer pressão sobre a formação dos preços. Mesmo nessa condição, em última instância sempre haverá um esforço de adequação dos lançamentos ao potencial de aquisição da demanda para aquele determinado produto, ainda que esse ajuste em alguns casos não seja do preço em si, mas do próprio produto ou até mesmo do público alvo para o qual o imóvel se destina. Já no médio e longo prazos o que geralmente se verifica é uma tendência geral dos preços de acompanharem a capacidade de pagamento da demanda, seja através da disponibilidade tempestiva de poupança e renda dos compradores ou da antecipação destas através da tomada de financiamentos à prazos mais longos.

Diante disso, é preciso ter em mente que preços sobem e descem e a oscilação de preços de ativos em qualquer mercado por si só não é suficiente para caracterizar a formação e a explosão de uma bolha. Para isso se faz necessária a presença de algum componente artificial que funcione como vetor ativo da alta dos preços para além do movimento natural da oferta e da demanda e/ou dos ciclos da economia. Por sua natureza insólita e não-estrutural, em determinado momento esse componente artificial que carrega consigo o potencial de inflar a demanda torna-se insustentável e a bolha explode em meio ao seu desfazimento, ocasionando na maior parte das vezes um recuo abrupto dos preços.

Se considerarmos que uma bolha imobiliária se caracteriza à priori pela divergência em relação aos fundamentos econômicos e que a oscilação natural dos fatores balizadores dos preços dos imóveis citados acima tais como a renda das famílias, inflação de custos, nível de crédito, oferta e procura de imóveis estão atrelados em maior ou menor medida ao desempenho e às perspectiva da economia ao longo do tempo, não basta apenas identificar os movimentos de alta e baixa do crédito, dos preços e da oferta para determinar a explosão de uma bolha por mais intensos e típicos que se apresentem tais efeitos nas bolhas que reconhecidamente estouraram pelo mundo. Para isso, é necessário que o crescimento e a derrocada do mercado e dos preços tenham sido condicionados ou lastreados não por movimentos estruturais ou cíclicos, mas por fatores artificiais e insustentáveis, que mesmo descobertos e desfeitos pela inflexão real dos indicadores econômicos como o aumento das taxa de juros e a retração do crédito, passam a evoluir numa espiral de alta e baixa distinta e muito mais intensa do que a verificada nos demais ativos e setores da atividade econômica.

Por pressuposto, a variação maior ou menor dos preços dos imóveis nos períodos de expansão e retração do crédito, por mais atrelados que suas respectivas trajetórias geralmente estejam, também não são suficientes para determinar um quadro clássico de bolha especulativa, visto que os tomadores do crédito podem perfeitamente apresentar condições de pagar pelo crédito no prazo contratado. Na prática, para que seja propiciada a formação e consequente explosão de uma bolha de crédito em determinado mercado, é preciso que esteja presente alguma condição a tal ponto insustentável, que incorra no não pagamento desses créditos, geralmente ocasionada por um baixíssimo rigor na concessão de financiamentos pelos bancos por um período prolongado, que acaba sendo evidenciada por uma elevação significativa das taxas de inadimplência de curto à médio prazos.

O CRÉDITO NÃO É UM PROBLEMA EM SI

O que se sabe é que seja por necessidade habitacional ou por questões subjetivas como a ideia intrínseca de conquista pessoal, a posse e aquisição de imóveis é e continuará sendo por muito tempo escolha da maioria das famílias do Brasil e do mundo, e em virtude dos preços expressivos, adquirir um imóvel quase sempre exigirá muito tempo e esforço dos interessados. É por esse motivo que o crédito imobiliário é considerado tão importante para o mercado de imóveis, num nível muito maior do que se verifica nos demais mercados. Sob essa perspectiva, a disponibilidade do crédito habitacional num patamar ao menos razoável não pode ser vista com maus olhos, mas como uma situação normal e até necessária para o equilíbrio do mercado, o que aliás já é usual na maioria dos países que conseguiram atingir patamares médios ou elevados de renda e desenvolvimento humano.

No caso do Brasil, a escalada do processo inflacionário a partir do final da década de 1970 até meados dos anos 1990 interrompeu e praticamente inviabilizou o crédito à longo prazo, causando efeitos colaterais que se estenderam por anos a fio, mesmo após o controle dos preços com Plano Real. Quando se cruza a evolução histórica dos financiamentos habitacionais com a trajetória dos preços dos imóveis fica mais clara a influência do nível de disponibilidade de crédito nos principais ciclos de valorização dos imóveis e a circunscrição destes junto aos períodos de maior crescimento da economia brasileira, o que sugere que os preços dos imóveis estiveram defasados ou ao menos abaixo do seu potencial até pelo menos meados da década passada, ou seja, estavam baratos, até porque a insuficiência do crédito restringia uma maior horizontalização da demanda.

Nesse aspecto a reestruturação e retomada abrupta do crédito imobiliário voltado à classe média e a melhoria das condições de aquisição após um período de quase duas décadas de incipiência em função do binômio hiperinflação e juros estratosféricos ao meu ver parecem ter provocado um deslocamento do paradigma dos preços praticados no mercado imobiliário até o início da década de 2000, os quais se encontravam mais nitidamente atrelados ao nível de renda e poupança (também bastante deprimidos na época) permeados pela predominância de aquisições à vista e permutas. Seguem alguns gráficos que me fazem acreditar que o crédito imobiliário, ao mudar de patamar nos últimos dez anos, pode ter deslocado nesse processo o patamar de preços dos imóveis no Brasil:

https://s28.postimg.org/fhml22yv1/Cr_dito_Imobili_rio_x_Pre_os_dos_Im_veis.png

É natural que a grande defasagem dos preços em relação à renda gerada nesse processo cause grande estranhamento e mantenha as suspeitas sobre a possibilidade de uma bolha imobiliária no mercado brasileiro, mas, se partirmos do pressuposto de que o preço de um imóvel é o que se paga por ele e que durante o período de expansão e flexibilização dos financiamentos, notadamente mais pessoas puderam e se dispuseram a pagar tais preços, a forte valorização em função do crédito por si só não caracterizaria a distorção inerente e necessária a existência de uma bolha de crédito, já que o financiamento nada mais é que uma forma voluntária de antecipação da renda do tomador em troca do pagamento de juros. Sob essa ótica, o ponto chave é descobrir se há condições de sustentabilidade dos pagamentos, pois se houver, o uso do crédito imobiliário terá sido apenas uma extensão da capacidade de pagamento de longo prazo das famílias, aproveitado pelo mercado num pequeno espaço de tempo para aumentar os preços dos imóveis.

Contudo uma perda tão expressiva do poder de compra das famílias não se dá de forma totalmente natural e sem sequelas, já que nesse processo cria-se um ciclo vicioso em torno do crédito e uma relação de dependência do comprador, já que o interessado passa a enxergar no financiamento a única possibilidade de manter-se no raio de alcance dos preços. Do outro lado, como sempre haverá a relutância por parte do empreendedor da construção em manter as margens mínimas do negócio à despeito dos custos, em última instância esse “conflito” pode se traduzir, como demonstrei num efeito colateral de deterioração da qualidade de vida e da própria moradia, numa tentativa constante de conciliação do produto à demanda e vice-versa. Esse processo acaba sendo mais comum nas grandes metrópoles, onde a busca por espaço e mobilidade urbana induzem a formação de novos hábitos e a aceitação passiva dos preços em subordinação a obsessão da casa própria. Com o passar do tempo, se não houver a percepção clara de queda substancial dos preços de ambos os lados, todo aquele estranhamento inicial e as eventuais suspeitas de bolha começam a ser anestesiados e quando o mercado se dá conta, já estará precificando e aceitando uma nova realidade.