Das vacas gordas às vacas magras em uma década, parte 1 – Thiago FM

Antes de tratar das interpelações e questões técnicas, é imperativo o esclarecimento de algumas coisas, até porque boa parte das pessoas ainda não me conhece.

A maioria das pessoas e em especial os mais novos devem estar estranhando esse artigo vindo de forma tão repentina e alguns talvez estejam levantando suspeitas ao meu respeito, sobretudo pelas razões de ter me dedicado a um trabalho tão extenso como esse e que não necessariamente comunga com a doutrina que norteia e regula as discussões por aqui desde 2013. Por que afinal uma pessoa despenderia tanto tempo e pesquisa simplesmente para marcar uma posição, cujo resultado pode ser um pouco brochante para os leitores? Há que se considerar que a pergunta é bastante justa, visto que até pra minha esposa tive de respondê-la em mais de uma oportunidade. De qualquer maneira os que não me conhecem podem ficar tranquilos, pois não sou um corvo evoluído, nem mesmo um pseudo-especialista infiltrado.

Os mais antigos do blog já sabem de mim algumas coisas: sou apenas um bancário; um dos mais veteranos entre os remanescentes; este não é o primeiro artigo que publico aqui. Isso deve afastar um suposto interesse de cunho profissional. Cabe também reforçar que não me tornei um 666 durante minha ausência, já que vivo há oito anos de aluguel e nesse período, mesmo tendo acumulado mais do que o suficiente para comprar um ótimo imóvel à vista ou carros sem burlar a regra prudencial de Chico, optei por ficar sem os dois. Saí do zero nesse meio tempo e atingi o limiar que hoje me permite cobrir o total das minhas despesas mensais atuais com a renda do PMJ. Portanto, no que se refere a ser “bolhista” em quanto modo de vida, é bastante provável que esteja acima da linha média do blog.

Isso explica grande parte do meu apreço por esse blog. Afinal cheguei graduado, mas sei reconhecer que foi aqui que fiz minha pós-graduação. Na verdade são justamente a maior independência financeira e desprendimento emocional da casa própria que me fazem olhar para os dados de forma muito menos parcial. Nos últimos tempos não me importo tanto com o rumo do mercado, nem me desapontaria se chegasse a conclusão de que nunca houve uma bolha. Hoje as coisas são como são pra mim e quando se trata de imóveis, não tenho nenhum problema em reconhecer que errei diversas vezes em posições e projeções que fiz, talvez por querer encontrar determinadas coisas que nem sempre estavam ali, provavelmente induzido pela ansiedade.

Quando me casei em 2008 os preços estavam em plena disparada e ainda não havia superado a fase “quem casa quer casa” da minha esposa. Meu primeiro trabalho para os pratas da casa foi “O Tamanho da Bolha dos Usados na Cidade de São Paulo”, o por ironia do destino explorou a defasagem entre os preços da pesquisa do CRECI e o Fipezap, com o intuito de criar um parâmetro de preço alvo caso decidisse pela compra. Aliás permitam-me lembrar o Lucas que eu fui o criador do “FingeZap” em 2012, o que já foi confirmado pelo Boss o ano passado, quando da identificação da primeira ocorrência do termo. Ao mesmo tempo em que sei identificar as fragilidades do índice, também preciso reconhecer que nada nem ninguém conseguiria fingir uma situação por tanto tempo.

O que eu quero dizer é que poucos daqui como eu desejaram uma derrocada monumental dos preços, mas a maldita realidade lá fora não caminhou pra isso. Os tais fatos e dados que o colega CA tanto exige para o debate e dos quais despejei uma parte hoje infelizmente não mostram essa perspectiva. A quem vou querer enganar? Sabemos que quando o blog foi criado os preços já estavam praticamente inflados e será que só eu estranho o fato de muitos continuarem esperando ansiosamente pelo grande PLOC ou o apocalipse zumbi, sendo que o blog caminha para seu sexto aniversário? Tenho orgulho de ter vivenciado cinco deles, mas sei separar o certo do duvidoso. Nesses anos passamos:

– pela fase de discussão da bolha na mídia – nada de colapso de preços
– pela Copa do Mundo – nada de colapso de preços;
– por uma queda de governo – nada de colapso de preços;
– pelas Olímpíadas – nada de colapso de preços;
– estamos atravessando a maior crise econômica e política da História do país e nada de colapso de preços;

Sei que o último grande baluarte e a bola da vez é uma eventual quebra em massa das grandes construtoras, o qual realmente pode ter impacto sobre os preços, mas que em meu ponto de vista dificilmente terá força para causar um realinhamento estrutural dos preços médios. Há ainda a expectativa de um colapso total da economia, que na minha opinião seria um preço muito alto a se pagar por um mero regozijo. Respeito quem torça pra isso, mas isso eu não vou fazer.

Não se trata de apologia contra o blog. Eu mostrei que os preços estão caindo, não mostrei? O que mais importa afinal: os fins ou os meios? Entre os índices menos e mais conservadores o estudo permite concluir que o valor real dos imóveis flutua no momento entre o patamar de 2011 e 2009, ainda com tendência de queda. Sendo assim, independentemente do que aconteça adiante, o blog já cumpriu seu papel, visto que com raras exceções, quem deixou de comprar imóvel no período e conseguiu ao menos manter o valor do dinheiro, sairá ganhando.

Para quem não sabe eu e o CA estamos longe de uma relação que poderia se chamar de amistosa, mas sei reconhecer que ele conquistou com méritos a confiança da maioria e a posição de voz mais ativa do espaço nos últimos três anos, até porque ninguém aqui (quiçá o Boss) dedica tanto tempo ao blog como ele, independentemente dos motivos pelos quais ele o faz. Já disse também que ele demonstra uma retórica quase impecável e uma capacidade de análise muito acima da média, mas que notadamente dão um tom de arrogância e superioridade aos seus comentários, sempre acolhedores com quem se curva, mas muito agressivos com quem discorda. Eu naturalmente não me curvei e não me curvaria jamais, tanto que discuti com ele por meses a fio, apontando alguns erros e fragilidades e a forma parcial com que ele usa os dados em suas análises, os quais não mudaram nesse período. Naturalmente ele tem todo o direito de retrucar. O problema é que muitas não raramente as críticas desembocam numa desqualificação pessoal, assim como já aconteceu com outros tantos.

Enfim…não voltei para atirar pedras, mas para defender a pluralidade de ideias nesse espaço, ciente de que as verdades que se pretendem absolutas não subsistem por muito tempo. Minha análise não é melhor nem pior que a de ninguém à priori, apenas diferente. O que peço é que leiam sem preconceitos, analisem, comparem e decidam se a leitura que faço tem algum sentido, se tem consistência. Simples assim.

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Antes de tratar das interpelações e questões técnicas, sinto a necessidade de esclarecer algumas coisas, até porque boa parte das pessoas ainda não me conhece.

A maioria das pessoas e em especial os mais novos devem estar estranhando esse artigo vindo de forma tão repentina e alguns talvez estejam levantando suspeitas ao meu respeito, sobretudo pelas razões de ter me dedicado a um trabalho tão extenso como esse e que não necessariamente comunga com a doutrina que norteia e regula as discussões por aqui desde 2013. Por que afinal uma pessoa despenderia tanto tempo e pesquisa simplesmente para marcar uma posição, cujo resultado pode ser um pouco brochante para os leitores? Há que se considerar que a pergunta é bastante justa, visto que até pra minha esposa tive de respondê-la em mais de uma oportunidade. De qualquer maneira os que não me conhecem podem ficar tranquilos, pois não sou um corvo evoluído, nem mesmo um pseudo-especialista infiltrado.

Os mais antigos do blog já sabem de mim algumas coisas: sou apenas um bancário; um dos mais veteranos entre os remanescentes; este não é o primeiro artigo que publico aqui. Isso deve afastar um suposto interesse de cunho profissional. Cabe também reforçar que não me tornei um 666 durante minha ausência, já que vivo há oito anos de aluguel e nesse período, mesmo tendo acumulado mais do que o suficiente para comprar um ótimo imóvel à vista ou carros sem burlar a regra prudencial de Chico, optei por ficar sem os dois. Saí do zero nesse meio tempo e atingi o limiar que hoje me permite cobrir o total das minhas despesas mensais atuais com a renda do PMJ. Portanto, no que se refere a ser “bolhista” em quanto modo de vida, é bastante provável que esteja acima da linha média do blog.

Isso explica grande parte do meu apreço por esse blog. Afinal cheguei graduado, mas sei reconhecer que foi aqui que fiz minha pós-graduação. Na verdade são justamente a maior independência financeira e desprendimento emocional da casa própria que me fazem olhar para os dados de forma muito menos parcial. Nos últimos tempos não me importo tanto com o rumo do mercado, nem me desapontaria se chegasse a conclusão de que nunca houve uma bolha. Hoje as coisas são como são pra mim e quando se trata de imóveis, não tenho nenhum problema em reconhecer que errei diversas vezes em posições e projeções que fiz, talvez por querer encontrar determinadas coisas que nem sempre estavam ali, provavelmente induzido pela ansiedade.

Quando me casei em 2008 os preços estavam em plena disparada e ainda não havia superado a fase “quem casa quer casa” da minha esposa. Meu primeiro trabalho para os pratas da casa foi “O Tamanho da Bolha dos Usados na Cidade de São Paulo”, o por ironia do destino explorou a defasagem entre os preços da pesquisa do CRECI e o Fipezap, com o intuito de criar um parâmetro de preço alvo caso decidisse pela compra. Aliás permitam-me lembrar o Lucas que eu fui o criador do “FingeZap” em 2012, o que já foi confirmado pelo Boss o ano passado, quando da identificação da primeira ocorrência do termo. Ao mesmo tempo em que sei identificar as fragilidades do índice, também preciso reconhecer que nada nem ninguém conseguiria fingir uma situação por tanto tempo.

O que eu quero dizer é que poucos daqui como eu desejaram uma derrocada monumental dos preços, mas a maldita realidade lá fora não caminhou pra isso. Os tais fatos e dados que o colega CA tanto exige para o debate e dos quais despejei uma parte hoje infelizmente não mostram essa perspectiva. A quem vou querer enganar? Sabemos que quando o blog foi criado os preços já estavam praticamente inflados e será que só eu estranho o fato de muitos continuarem esperando ansiosamente pelo grande PLOC ou o apocalipse zumbi, sendo que o blog caminha para seu sexto aniversário? Tenho orgulho de ter vivenciado cinco deles, mas sei separar o certo do duvidoso. Nesses anos passamos:

– pela fase de discussão da bolha na mídia – nada de colapso de preços
– pela Copa do Mundo – nada de colapso de preços;
– por uma queda de governo – nada de colapso de preços;
– pelas Olímpíadas – nada de colapso de preços;
– estamos atravessando a maior crise econômica e política da História do país e nada de colapso de preços;

Sei que o último grande baluarte e a bola da vez é uma eventual quebra em massa das grandes construtoras, o qual realmente pode ter impacto sobre os preços, mas que em meu ponto de vista dificilmente terá força para causar um realinhamento estrutural dos preços médios. Há ainda a expectativa de um colapso total da economia, que na minha opinião seria um preço muito alto a se pagar por um mero regozijo. Respeito quem torça pra isso, mas isso eu não vou fazer.

Não se trata de apologia contra o blog. Eu mostrei que os preços estão caindo, não mostrei? O que mais importa afinal: os fins ou os meios? Entre os índices menos e mais conservadores o estudo permite concluir que o valor real dos imóveis flutua no momento entre o patamar de 2011 e 2009, ainda com tendência de queda. Sendo assim, independentemente do que aconteça adiante, o blog já cumpriu seu papel, visto que com raras exceções, quem deixou de comprar imóvel no período e conseguiu ao menos manter o valor do dinheiro, sairá ganhando.

Para quem não sabe eu e o CA estamos longe de uma relação que poderia se chamar de amistosa, mas sei reconhecer que ele conquistou com méritos a confiança da maioria e a posição de voz mais ativa do espaço nos últimos três anos, até porque ninguém aqui (quiçá o Boss) dedica tanto tempo ao blog como ele, independentemente dos motivos pelos quais ele o faz. Já disse também que ele demonstra uma retórica quase impecável e uma capacidade de análise muito acima da média, mas que notadamente dão um tom de arrogância e superioridade aos seus comentários, sempre acolhedores com quem se curva, mas muito agressivos com quem discorda. Eu naturalmente não me curvei e não me curvaria jamais, tanto que discuti com ele por meses a fio, apontando alguns erros e fragilidades e a forma parcial com que ele usa os dados em suas análises, os quais não mudaram nesse período. Naturalmente ele tem todo o direito de retrucar. O problema é que muitas não raramente as críticas desembocam numa desqualificação pessoal, assim como já aconteceu com outros tantos.

Enfim…não voltei para atirar pedras, mas para defender a pluralidade de ideias nesse espaço, ciente de que as verdades que se pretendem absolutas não subsistem por muito tempo. Minha análise não é melhor nem pior que a de ninguém à priori, apenas diferente. O que peço é que leiam sem preconceitos, analisem, comparem e decidam se a leitura que faço tem algum sentido, se tem consistência. Simples assim.

Agora em relação às críticas;

Eu primeiro lugar preciso agradecer ao CA, já que aparentemente evoluí do pacote de MÁ-FÉ, SOFISMAS, ANÁLISES SIMPLISTAS, ACHISMOS, QUERER É PODER, DESINFORMAÇÃO para o patamar de autor de um trabalho interessante. Pelo que conheço dele, isso é o mais perto de um elogio que ele já conseguiu desferir por aqui. Aliás, essa não foi a única surpresa. Confesso que também me surpreendo com a capacidade de leitura e escrita dinâmica, que permite ao colega analisar mais de uma centena de gráficos e escrever tão rápido as respostas, obviamente com o intuito de frear o ímpeto dos possíveis elogios e comentários sobre o conteúdo. Talvez CA não seja as iniciais de seu nome, mas um codinome para “Centro das Atenções”

Quanto ao trabalho eu diria que ele se fundamenta sob três premissas principais:

1 – O segmento imobiliário foi parte importante e integrante do modelo político econômico voltado ao consumo na última década e contribuiu de fato para diversas distorções na economia, principalmente no que se refere aos preços, mas ainda assim, dado o patamar atingido pela construção civil, pelo crédito imobiliário e pelas dívidas habitacionais em relação à renda e ao produto nacional, penso que não é conveniente colocar o setor como centro estruturante e irradiador dos problemas da economia. Mesmo que alguns insistam no contrário, a bolha não é o maior dos problemas, como já supôs o tema do blog anos atrás.

2 – Basta analisar e sobrepor os gráficos para perceber que o vetor principal da alta dos preços não foi uma suposta falsa demanda, mas sim o crédito imobiliário, favorecido de um lado por melhoras macroeconômicas experimentadas na última década e de outro pela mão do governo através da CEF. Ainda que tenha havido em certa medida um movimento especulativo que influenciou o aumento dos estoques e dos distratos (também atrelados à inflexão do mercado e dos preços), o cruzamento dos dados de venda líquidas de lançamentos e financiamento de unidades novas não corrobora com a hipótese de demanda artificial.

3 – Meu trabalho em nenhum momento descarta a hipótese de bolha imobiliária, mas de fato considera como altamente provável um movimento em curso de ajuste cíclico da economia e do mercado imobiliário, tendo em vista que as trajetórias de crescimento e queda são nitidamente coincidentes sob múltiplos aspectos abordados à exaustão no estudo. Contudo, deixei claro que houve distorções nesse processo, protagonizadas predominantemente por intervenções anticíclicas na economia, em especial através do crédito imobiliário

Quanto aos apontamentos direcionados a mim:

1 – Me estranha uma pessoa que tem formação na área, ignorar tão veementemente o caráter cíclico da economia e nem ao menos considerá-la como hipótese. Isso só reforça o comportamento quase que obsessivo do interlocutor em prol de seu objetivo. Gostaria de saber se o CA ficaria decepcionado de alguma forma se descobrisse que os preços caíram, mas não pelos motivos que alega?

2 – Nunca diga nunca…

Li todos seus trabalhos e conta-se nos dedos de uma mão as séries com mais de dez anos. Logo no seu lugar eu seria mais cauteloso com a palavra “nunca”. Eu trouxe séries de 40 anos e ainda assim não usaria o termo, até porque não sei o que aconteceu antes. Você sabe?

3 – Prazo médio contratado dos financiamentos é de 28 anos, mas prazo médio efetivo de pagamento é menor que 11 anos;

4 – ” Nunca tivemos uma distorção tão elevada entre oferta e procura de imóveis”

Quem quer ter uma noção de processo não deve comparar dados de um momento de alta com outro de baixa. Você tem os dados de estoques das construtoras no começo dos anos 2000 (quando do último grande período de baixa) pra afirmar com tanta certeza que a relação das vendas sobre ofertas são as maiores de todos tempos. Que eu saiba os IPOS em massa e os relatórios do IBOVESPA começaram a ser divulgados quando o mercado estava em pleno aquecimento em 2007- 2008. Logo você não tem dados de longo prazo para uma comparação segura;

5 ” nunca alcançamos um patamar de endividamento das famílias com o crédito imobiliário como temos hoje”

Os dados que mostrei deixam bem claro que o endividamento habitacional era pífio no Brasil antes do boom imobiliário e passou a ser apenas razoável agora. Quando se parte do nada, qualquer coisa parece absurda. Se a dívida imobiliária corresponde a 18% da renda de um ano, o redirecionamento da massa de renda ampliada de 2 meses bastaria para liquidar todos os financiamentos imobiliários ativos no Brasil hoje;

6 ” nunca tivemos um volume tão elevado de juros subsidiados e direcionados em toda nossa história, nunca tivemos um crescimento tão rápido e relevante do crédito imobiliário concedido”

– Eu sei disso e tratei devidamente no trabalho. Leia de novo…

7 ” nunca alcançamos um patamar de inadimplência geral das famílias como alcançamos nesta última década”

– Reveja os dados de inadimplência por controle e os dados de provisionamento dos bancos e verás que no fim dos anos 90 e começo dos anos 2000 a situação de inadimplência é muito mais crítica que a atual. Sem contar que a série que você usa da Serasa não é atualizada há mais de um ano pela instituição;

8 ” CEF fez um repasse tão elevado de títulos podres a empresas abutres ou de maquiagens com mais de R$ 15 bilhões do FGTS sendo reconhecidos antecipadamente como receitas, nunca tivemos um volume tão elevado de distratos em toda a história do país”

Maioria esmagadora dos créditos podres da CEF são da carteira comercial, na qual a Caixa não devia nunca ter se metido na minha opinião. Você acha mesmo que a CEF, que é reconhecida como conservadora no mercado de leilões, venderia crédito imobiliário com garantia real por 5% do valor de face para empresas abutres. Oficialmente só existe o repasse de 1 bi de créditos imobiliários para a EMGEA, que é especializada na gerência desse tipo de ativo. Ainda assim, de uma forma geral os créditos são oriundos de contratos com entraves judiciais que impedem a execução da garantia;

9 ” nunca tivemos o percentual de investidores em imóveis nos patamares dos últimos 11 anos,”

Os preços cresceram absurdamente e os investidores seguem o lastro do dinheiro. Quando o mercado esfriou acionaram a garantia do distrato. Um dia estão no dólar, outro no TD, outro na bolsa e quem sabe no futuro de volta ao mercado imobiliário;

10 ” nunca antes tivemos um crescimento na geração de empregos da construção civil que simplesmente DOBROU de 2007 a 2009 em proporção ao total de empregos gerados (CAGED)”

Isso só prova que nesse período a atividade estava mais aquecida na construção do que nos demais setores, Ninguém duvida disso. Infelizmente não obtive os dados do CAGED para o total dos setores no início dos anos 2000, mas se analisar o índice de emprego formal do Bacen, perceberá que no período de baixa do mercado imobiliário, o emprego andou na contramão das demais atividades.

11 ” EzTec com estoque equivalente a 12 ANOS de vendas, Rossi com estoque para mais de 18 ANOS de vendas, PDG com estoque de mais de 9 ANOS de vendas, Viver com estoque de mais de 6 ANOS de vendas, etc., etc;., etc”

A ABRAINC/FIPE divulga os dados de 20 incorporadoras, porém em unidades. As que você citou estão na beira do abismo, mas na média o tempo projetado para o consumo dos estoques, diante do ritmo atual de vendas é bem menor que esse. Tratarei melhor do assunto na parte 2.

12 – “Nenhuma referência no trabalho a lei de oferta e procura, por acaso mandaram revogar esta lei junto com a lei da gravidade?”

Se o mercado está se regulando pela lei da oferta e da procura, onde estaria a distorção? As vendas estão baixas, o estoque está alto e os preços estão em baixa. Isso é fato e ninguém nega isso. O cerne do seu ponto é a artificialidade das vendas desde o início do processo, com o qual não concordo.

Também abordo melhor o assunto no próximo trabalho

13 ” não sei de onde foram tiradas as estatísticas do SECOVI SP sobre percentual de distratos em relação à vendas, mas o SECOVI SP”

Citei que a fonte e elaboração é do departamento de economia do SECOVI-SP. Não tenho a base de dados. O gráfico faz parte da apresentação do Celso Petrucci “Momento econômico e perspectivas de um novo mercado” de 27/10/16

Para acessar esse e outros materiais favor consultar aba de downloads do site do SECOVI-SP. Aviso: tem que fazer cadastro.

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Sobre o gráfico dos distratos

Tentar nesse link

http://www.secovi.com.br/files/Downloads/20161027-celso-petrucci-acigabcpdf.pdf

Se não abrir, seguir os passos adiante:

PASSO 1

-acessar o link

http://www.secovi.com.br/downloads/page/3

PASSO 2

– Localizar o arquivo ” Encontro Secovi do Mercado Imobiliário do Grande ABC”

Data: 27 de outubro 2016

Palestrante: Celso Petrucci – Economista-chefe do Secovi-SP

Tema: Momento econômico e perspectivas de um novo mercado

PASSO 3

Clicar no link

PASSO 4

Preencher campos do POP- UP que será aberto

Preencher nome, e-mail, UF (pode ignorar a área de atuação)

PASSO 5

– Ir até pag. 18

PASSO 6

Confirmar que eu não estava mentindo e arrumar uma desculpa quanto a metodologia utilizada, já que você mesmo monitora a evolução dos distratos através dos relatórios das construtoras

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