Índice de acompanhamento dos preços imobiliários em Brasília – Fabio Portela

Mais uma pesquisa do nosso amigo Fabio Portela, vale a pena conferir.

Fonte: http://opequenoinvestidor.com.br/2011/02/indice-de-acompanhamento-dos-precos-imobiliarios-em-brasilia/

Como os leitores sabem, tenho acompanhado com atenção os movimentos do mercado imobiliário do Brasil e, especialmente, de Brasília, cidade onde moro. As minhas análises pessoais, que tenho apresentado desde o fim de 2009, têm apontado para a formação de uma bolha imobiliária na cidade, causada por uma série de fatores, que vão desde a elevada renda per capita do Distrito Federal, passando pela ampliação do crédito imobiliário, pela suposta carência de novos terrenos na cidade e pela expectativa dos compradores de que os preços continuarão a crescer em ritmo alucinado. Segundo a especulação de alguns, a aceleração dos preços de imóveis na capital também pode ser explicada pela corrupção que assola o meio político da cidade e utilizaria a aquisição de imóveis como meio de lavar dinheiro ilicitamente recebido.

É possível atribuir o crescimento dos preços de imóveis na cidade a várias causas, portanto. Mas o crescimento é de fato sustentável? Há alguns meses, fiz um pequeno estudo mostrando que, aparentemente, os preços da capital (ao menos no Plano Piloto) estavam estagnados há aproximadamente um ano. Muitas pessoas (tanto no blog quanto conhecidos meus) questionaram a metodologia, dizendo que baseei minhas conclusões em poucas unidades, e não considerei as variações de preço decorrentes das particularidades dos imóveis, como o estado de conservação ou a sua localização.

Por esta razão, decidi começar um estudo mais sério. Acompanharei mensalmente a evolução dos preços no mercado da cidade, bem como a relação dos preços dos imóveis com o aluguel cobrado. Assim, já que nem o governo do Distrito Federal, nem praticamente nenhuma instituição séria divulgam dados confiáveis e periódicos sobre a evolução dos preços na cidade, resolvi eu mesmo construir um pequeno índice de acompanhamento dos preços imobiliários em Brasília. A ressalva diz respeito a estudo que é esporadicamente divulgado pela Universidade Católica de Brasília – e que também aponta para conclusões bastante próximas das minhas.

1. A metodologia

As premissas metodológicas que utilizarei são as seguintes: como não há bancos de dados públicos dos preços de imóveis na cidade, e os jornais só publicam o que as construtoras e imobiliárias da cidade divulgam (o que, evidentemente, já vicia a informação divulgada), utilizarei como base de dados os preços divulgados pelo portal Wimoveis, que é amplamente utilizado na cidade para divulgar os preços de ofertas de venda dos imóveis na cidade, bem como os preços de oferta de alugueis.

Tentei obter acesso direto à base de dados do portal, tanto via e-mail, quanto pelo twitter. O acesso à base de dados, em planilha própria, seria muito importante para construir uma metodologia mais confiável, porque eu poderia organizar os imóveis em várias categorias (tamanho, número de quartos, localização por quadra, etc), de modo a comparar os preços de imóveis parecidos. Mas, embora os primeiros contatos tenham sido travados há mais de dois meses, até o presente não houve resposta.

Mas a gente tem que trabalhar com o que tem a disposição. Apesar de não ter toda a base de dados a minha disposição, formulei uma metodologia alternativa, que também poderá permitir extrair algumas conclusões.

A ideia básica é a seguinte: selecionar uma média dos preços de apartamentos equivalentes da mesma região, a partir do número dos quartos, e acompanhar a evolução dos preços mínimo e máximo e dos valores mínimo e máximo do aluguel ao longo do tempo. Para fazer isso, tomei a média máxima e mínima de 3 unidades de cada tipo (3 maiores preços e 3 menores preços). É óbvio que a metodologia tem problemas, pois não permite comparar apartamentos por tamanho ou por localidade específica, o que permitira isolar apartamentos parecidos.

Mas a estratégia também tem vantagens peculiares. Ao pegar a média dos valores mínimo e máximo de preço e aluguel de apartamentos com o mesmo número de quartos, torna-se possível isolar faixas de valor de preço e de aluguel que, ao longo do tempo, permitirão ter uma noção geral da evolução dos preços e da relação média entre o aluguel e o preço dos apartamentos. Perde-se em particularidade, mas ganha-se em generalidade.

Além disso, também tomei o cuidado de verificar, na seleção dos imóveis, se o preço mínimo ou o máximo encontrado não era uma anomalia estatística. Por exemplo, se o maior preço de um apartamento de quatro quartos na Asa Sul for de R$ 6.000.000,00, mas for o único apartamento nessa faixa de preço, e em seguida houver uma faixa de preço com mais unidades à venda a um preço mais baixo (por exemplo, R$ 2.500.000), eu selecionei como valor máximo da unidade os R$ 2.500.000,00, para evitar a falsa impressão de que o apartamento de R$ 6.000.000,00 reflete um valor estatisticamente relevante. Da mesma forma, quando o valor mínimo do imóvel for discrepante da média dos imóveis de menor valor, também pegarei os valores que reflitam uma realidade mais relevante para a pesquisa. Além disso, retirei do universo da pesquisa unidades como flats, que têm uma dinâmica de mercado diferenciada, o que poderia afetar o resultado.

Também adotei a premissa de considerar como valor maior do apartamento não o valor máximo da unidade, mas o preço máximo dividido por 1,5. Ou seja, nos cálculos foi considerado que, como apartamentos mais caros representam menos unidades do que apartamentos mais baratos, então o peso do apartamento mais caro é menor do que o do mais barato para efetuar os cálculos. Na prática, isso significa que eu fui excessivamente cauteloso para o cálculo dos preços. Se eu errei, errei para baixo. Por exemplo, se a média dos apartamento mais caro de 3 quartos for de R$ 1.000.000,00, para os cálculos será assumido o valor de R$ 666.666,67. Em outras palavras, fui bondoso com os preços dos imóveis, com o objetivo de tentar amenizar o efeito estatístico de apartamentos que custam muito mais do que a média, mas que representam pouco no universo de apartamentos à venda. Na prática, isso significa que, se eu identificar que há uma bolha, na realidade ela deve ser ainda pior do que o que os números registrados mostram.

2. Como ler a tabela

Basicamente, os dados apresentados são os seguintes: preço médio das unidades [(preço mais caro dividido por 1,5 + preço mais baixo) dividido por dois)], preço médio dos alugueis (utilizando a mesma metodologia, para evitar a distorção com alugueis mais caros), a relação entre o valor médio do aluguel anual e o preço médio dos imóveis (coluna P/A) e quantas vezes o preço do imóvel é maior do que o valor do aluguel pago em um ano (coluna X). Essa relação é importante para avaliar se os imóveis estão sobrevalorizados ou não: uma relação superior a 6% indica preços baixos, e uma relação inferior a 6% indica preços elevados.

Escolhi os seguintes locais para análise: Asa Norte, Asa Sul, Taguatinga, Sudoeste, Guará e Águas Claras. Não selecionei o Noroeste, localidade com forte indicação de supervalorização nos preços, por não haver como comparar os preços com os alugueis cobrados. Afinal, nenhuma unidade do bairro está pronta e, portanto, nenhuma unidade está sendo alugada.

3. Resultados de Janeiro

Quais foram os resultados encontrados até o presente momento? Como este é o primeiro mês da pesquisa, não há como comparar com períodos anteriores. Mas, nos próximos meses, será possível analisar comparativamente a evolução dos preços. Mas, até o presente momento, temos os seguintes resultados:

Como o leitor pode observar, na média os preços de todos os imóveis está bem acima do que a relação média histórica de 6% indicaria. Os imóveis de 1 quarto têm uma relação entre o preço e o aluguel na casa dos 3,58%; os de 2 quartos, de 3,87%; os de 3 quartos, de 3,62%; e os de 4 ou mais quartos, de apenas 2,50%. Essa rentabilidade, por si só – desconsiderada eventual valorização do imóvel no período – é bem inferior à inflação (IPCA superior a 5%, e IGP-M, acima dos 10%).

Além disso, a coluna X também indica uma forte supervalorização nos preços: para que o leitor tenha uma ideia, o preço de um imóvel de 1 quarto no Sudoeste equivale a 28,84 vezes o valor de todo o aluguel pago em um ano inteiro. Esse patamar de preços é bastante próximo dos níveis vistos em uma cidade como Nova Iorque, a mais valorizada das norte-americanas. Nas unidades de quatro quartos, a situação é ainda pior, na casa dos 42,42. Caso o leitor clique no link anterior, verá que os níveis de preço de Brasília estão mais elevados que os de cidades como Chicago (13), Washington (12), Houston (13) e Los Angeles (20). Considera-se que o nível de equilíbrio de preços, segundo a métrica adotada na coluna X, é de 16,67.

É verdade que a situação não é a mesma em todas as localidades. A relação entre o preço e o aluguel dos apartamentos de 1 quarto em Águas Claras está na casa dos 4,91%, indicando uma situação de baixa sobrevalorização, próxima do valor normal que se esperaria (embora, ressalte-se, o valor dos imóveis mais caros tenha sido subavaliado), ao passo que imóveis similares na Asa Sul apresentam uma perigosa relação de apenas 2,71%.

Obviamente, esses valores ainda são bem superficiais. Apenas com a verificação de dados nos próximos meses será possível avaliar com maior certeza a situação. Mas já foi possível verificar uma preocupante sobrevalorização maior ou menor dos imóveis de todas as áreas pesquisadas. Em apartamentos de quatro quartos na Asa Norte, a relação chega a perigosíssimos 2,22%. Isso significa que, para alcançar a média histórica de 6%, o preço deste imóvel deveria cair 63%!

3. Convite ao leitor

Você quer saber como está a situação de sua cidade?

Infelizmente, eu não tenho o tempo necessário para investigar a situação de outras cidades que tiveram forte crescimento nos preços de seus imóveis. Mas você pode me ajudar a verificar a situação de sua cidade.

Se você mora em uma das cidades mapeadas pelo banco de dados do Wimóveis (ou de outro banco que contenha dados abrangentes de sua região) e está interessado em mapear a o nível de preços da região, me envie um e-mail ([email protected]) para que eu possa te enviar minha planilha de cálculos e ensinar a fazer um estudo como esse! Com a contribuição de todos, poderemos ter uma ideia mais geral de como está a situação do mercado imobiliário pelo país!